Comment est évalué le coût d’un appartement ? Évaluation des biens. Évaluation cadastrale des biens immobiliers

Pour réaliser toute transaction immobilière, il est nécessaire d’évaluer la valeur du bien. Seuls des professionnels expérimentés savent comment se déroule l’évaluation immobilière et peuvent appliquer efficacement les méthodes d’évaluation.

L'immobilier comprend non seulement les maisons et les appartements, mais aussi les terrains, les projets de construction inachevés, les plans d'eau et les terrains souterrains. Pour évaluer un bien immobilier, un spécialiste doit d'abord établir le droit à la propriété. Il existe des exemples où des personnes qui ne sont pas propriétaires d'un bien immobilier en sont propriétaires. droits légaux. En pratique, ces objets sont appelés « objets grevés ». Cette circonstance ne doit pas être ignorée, car elle sous-estime considérablement la valeur de l'immobilier.

Pour tout type de bien immobilier, il existe plusieurs types de valeur. Avant de procéder à l'évaluation, le client et l'expert doivent déterminer exactement quelle valeur sera évaluée. Ceci est décidé différemment dans chaque cas spécifique, mais le plus souvent il est soumis à une évaluation prix du marché objet. Il est utilisé dans toutes les transactions immobilières, ainsi que devant les tribunaux.

Comment évaluer un bien immobilier. Approches de base.

Voyons comment estimer la valeur d'un bien immobilier, en prenant l'exemple d'un immeuble. Les experts utilisent pour cela trois approches : basée sur les coûts, rentable et comparative.

L’approche coût de l’évaluation consiste à déterminer les coûts nécessaires pour restaurer une propriété ou la remplacer. Il est important de prendre en compte un facteur tel que l'usure du bâtiment. Les coûts nécessaires à la construction d'un bâtiment ayant des propriétés similaires déterminent le coût de l'objet, car on pense que l'acheteur ne paiera pas une somme importante.

L’approche d’évaluation par le revenu consiste à identifier le profit qu’une propriété peut apporter. De cette manière, il est possible de déterminer les perspectives d'augmentation de la valeur marchande du bâtiment.

L’approche comparative de l’évaluation est souvent considérée comme préférable pour déterminer la valeur d’un bien immobilier. Elle consiste à comparer le coût d’un objet avec des bâtiments présentant des caractéristiques similaires. Il est raisonnable de supposer que l’acheteur ne paiera pas un montant important pour la propriété évaluée s’il existe sur le marché des bâtiments ayant la même utilité. Cette approche d'évaluation permet également d'augmenter la valeur marchande, en fonction du prix d'immeubles similaires.

Estimation d'un appartement

L'expertise d'un appartement est une procédure obligatoire pour :

• la nécessité de connaître le coût des logements proposés à la location ;
• la nécessité de déterminer la valeur marchande d'un logement avant d'acheter ou de vendre ;
• la nécessité de déterminer la valeur d'un objet pour les besoins d'une entreprise ou d'un investisseur ;
• obtention d'un prêt avec mise à disposition d'un appartement en garantie.

Un spécialiste indépendant doit procéder à une évaluation en considérant tous les détails concernant l'emplacement de l'appartement, son état technique et ses caractéristiques, l'état technique de l'ensemble du bâtiment, l'infrastructure et les perspectives du quartier. Il est recommandé d’utiliser les trois approches ci-dessus pour l’évaluation immobilière. Sur la base des résultats des actions entreprises, l'expert établit un document écrit et joint une photo de l'objet. Ce document a force de loi et doit être accepté comme certificat officiel de la valeur de l'appartement dans toute transaction.

Évaluation de la valeur marchande d'un bieneffectué dans diverses transactions, par exemple lors de la vente, de l'achat ou de la souscription d'un prêt hypothécaire. Aujourd'hui, nous vous expliquerons comment cela se déroule, quels types de coûts peuvent être calculés et pourquoi la procédure est nécessaire dans chaque cas spécifique.

Estimation immobilière : qu'est-ce que c'est ?

L'évaluation immobilière est le processus de détermination de la valeur d'un bien spécifique : par exemple, un atelier de production, un appartement, un chalet, un garage, une maison privée ou autre.Évaluation immobilièrestrictement réglementé. L'évaluation immobilière est réalisée par des évaluateurs dont les activités sont réglementées par la loi « Sur les activités d'évaluation en Fédération Russe" Il peut s'agir d'une entreprise ou d'un entrepreneur individuel.

Vous pouvez calculer vous-même la valeur marchande approximative, mais les résultats d'une telle évaluation ne seront pas pris en compte par les agences gouvernementales. Le tribunal, Rosreestr, les banques ne prennent en compte qu'un document officiel - un rapport d'évaluation délivré par un spécialiste accrédité.

Types de coûts

Selon OFS n°2, lors de la réalisation des activités d'expertise, quatre types de valeur de l'objet d'expertise sont utilisés : marché, liquidation, investissement et cadastral.

Valeur marchande du bien- Ce le prix auquel il peut être vendu sur un marché libre. Il est utilisé, par exemple, par les acheteurs et les vendeurs lorsqu'ils discutent de la valeur d'un bien immobilier, ou par des personnes morales comme preuve de l'existence de certains actifs. La valeur marchande est déterminée en fonction des conditions du marché : des objets similaires sont trouvés et le prix moyen du marché est calculé. Cela apparaît également dans les résultats de l’évaluation.

La valeur marchande est le prix auquel un bien peut être vendu.

Valeur de liquidation du bien- c'est le prix auquel il peut être vendu rapidement. Ainsi, lors du calcul du coût, les évaluateurs utilisent une période d'exposition de 3 à 4 mois. Lors du calcul de la valeur de liquidation, une période d'exposition de 1 à 2 mois est prise en compte. La valeur de liquidation d'un bien est toujours inférieure à la valeur marchande. Il représente généralement 75 à 80 % du prix du marché.

La valeur de liquidation est le prix auquel la propriété peut être vendue rapidement. Selon l'OFS n°2, lors de la détermination de la valeur de liquidation, l'influence de circonstances d'urgence qui ont contraint le vendeur à vendre le bien à des conditions qui ne correspondent pas aux conditions du marché est prise en compte.

Valeur d'investissement de l'objet d'évaluation- Ce prix pour une personne ou un groupe de personnes spécifique à des fins d'investissement spécifiques. Le plus souvent, il est utilisé pour évaluer l'efficacité de projets individuels, par exemple pour déterminer si la propriété générera des revenus lorsqu'elle sera louée. La valeur d'investissement est toujours supérieure à la valeur marchande, car elle prend en compte le bénéfice éventuel du bien immobilier dans le futur. S'il est inférieur, alors un mauvais plan a été choisi et il est plus facile de simplement vendre la propriété au prix du marché.

La valeur d'investissement est celle pour laquelle vous pouvez acheter un objet dans un but lucratif.

Valeur cadastrale du bien- Ce le montant établi à la suite de l'évaluation cadastrale de l'État. Elle est déterminée par des méthodes d’évaluation massives, et si cela n’est pas possible, individuellement pour chaque bien. L'expert détermine la valeur cadastrale, y compris fiscale.

D'autres types de valeur sont moins couramment utilisés lors de la réalisation d'évaluations, par exemple la valeur de remplacement.Le coût de remplacement d'une propriété estle montant qui doit être dépensé pour la construction de la même installation dans les conditions actuelles. Lors de son calcul, ils prennent en compte les salaires des travailleurs, le coût des matériaux de construction, le paiement des matériaux de conception et d'autres coûts directs et indirects.

Le plus souvent, lors de l'évaluation, la valeur marchande des objets est calculée.

Méthodes de valorisation : comment calculer la valeur

Selon l'OFS 1, les évaluateurs peuvent utiliser trois méthodes de calcul : comparatif, revenu et coût.

Méthode comparative

La thèse principale de la méthode est que l’acheteur ne paiera pas pour un bien immobilier un prix supérieur au prix auquel exactement le même objet peut être acheté. Lors de l'application de cette méthode, l'évaluateur doit :

🔺 Sélectionnez les unités de comparaison et comparez l'objet d'évaluation avec des unités similaires.

🔺 Ajustez la valeur des unités d'évaluation, en fonction des caractéristiques de l'objet de comparaison et des analogues.

🔺 D'accord sur les résultats de l'ajustement.

Selon les objectifs de l'analyse, une période de temps différente pendant laquelle les objets ont été vendus peut être utilisée. Dans tous les cas, l’expert sélectionne des biens immobiliers pratiquement similaires. Par exemple, s'il doit évaluer appartement de trois pièces au centre sans balcon - trois roubles au centre. Puis dépense analyse comparative propriété sélectionnée et évaluée, ajuste les prix et trouve la moyenne.

Cette méthode nécessite d'étudier une grande quantité d'informations et de calculs, mais permet de déterminer le coût le plus précisément possible. Par exemple, lors du calcul de la valeur marchande d'un bien immobilier en centre-ville, l'expert examine de nombreux analogues du centre.

Méthode de revenu

L'essence de la méthode du revenu est la suivante. La valeur d'un bien immobilier au moment de l'évaluation est déterminée comme une source de revenus futurs. C'est-à-dire que l'évaluateur détermine le bénéfice potentiel de l'objet depuis le moment de l'évaluation jusqu'à la fin de l'exploitation.

Lors de l’application de la méthode, les risques spécifiques au patrimoine de la région sont pris en compte. Il pourrait s'agir par exemple de dommages résultant de tremblements de terre en Extrême-Orient.

La méthode du revenu est utilisée pour évaluer la valeur marchande, ainsi que pour activités d'investissement. Cela correspond à l’idée clé de l’investissement : cela ne sert à rien de payer un bien immobilier plus cher que ce qu’il peut rapporter.

Méthode de coût

L’idée principale est simple : une propriété ne peut pas coûter plus que le montant qu’il faudrait dépenser actuellement pour sa construction.

Cette méthode est utilisée lorsque vous devez évaluer un bien immobilier sans interrompre terrains sur lequel ils se trouvent. Avec la méthode du coût, l’expert prend en compte, entre autres paramètres, le coût de la parcelle.

Lors de l'application de la méthode du coût, l'expert agit comme suit :

🔸 Estime la valeur marchande du terrain.

🔸 Détermine le coût de remplacement du bâtiment, incluant le montant du bénéfice de l'entreprise.

🔸 Évalue les types d'usure identifiés.

🔸 Calcule le coût final de l'objet. Pour ce faire, il ajuste le coût de remplacement à l'usure et y ajoute le coût du terrain.

Le chiffre le plus précis est obtenu lorsque l'expert utilise trois méthodes à la fois et prend en compte les résultats de tous les calculs obtenus. Si un spécialiste a un objectif inhabituel, il peut utiliser d'autres méthodes d'évaluation, par exemple l'analyse des investissements hypothécaires.

Qu'est-ce qui affecte la valeur d'un bien immobilier

Le facteur le plus évident et le plus important qui influence le prix est le coût de l’immobilier. Le coût de l'immobilier fait généralement référence au prix de Matériaux de construction et les coûts de construction - salaires des ouvriers, coûts de documentation du projet, transport de matériaux et autres. Par exemple, une maison privée fait de brique de 3 étages de haut coûtera plus cher qu'un chalet d'une superficie plus petite de 2 étages de haut fait de blocs de mousse.

De plus, le coût est influencé par de nombreux autres paramètres qui ne dépendent pas des coûts de construction :

💎 situation du marché, par exemple, si au cours des 2-3 derniers mois les appartements de votre ville ont baissé de 20 à 30 %, vous ne pourrez probablement pas vendre le vôtre comme avant plein tarif: vous devrez également faire une remise ;

💎 saisonnalité - certains objets dépendent de la saison de vente : par exemple, les chalets d'été ont un prix maximum en été, et en hiver il diminue de 15 à 25 % selon les régions ;

💎 emplacement - les logements au centre sont toujours plus valorisés que ceux similaires en périphérie, car le centre-ville est plus différent infrastructure développée;

💎 infrastructure de zone ou règlement- les logements dans les petits villages avec 1 à 2 magasins sont beaucoup moins chers que les maisons en ville, à proximité desquelles se trouvent des jardins d'enfants, des écoles, des magasins, des cliniques et d'autres installations importantes ;

💎 degré d'usure - plus la maison est ancienne, plus plus d'argent vous devrez investir dans des réparations, les objets anciens sont donc moins valorisés ;

💎 matériau des murs - le fait que la pièce soit chaude en dépend, donc un logement en brique ou en bois est plus valorisé qu'une maison en parpaings, en blocs de mousse - ces derniers laissent entrer plus de froid ;

💎 situation environnementale - les biens immobiliers à proximité de lacs, de forêts, de parcs sont plus valorisés que les logements à proximité de grandes usines et entreprises de transformation ;

💎 présence d'un balcon - il crée un espace libre supplémentaire, augmente donc la valeur du bien immobilier ;

💎 caractéristiques du chantier, par exemple, si l'on parle de Tours d'appartements, alors les appartements avec cour fermée avec vidéosurveillance coûteront plus cher que des logements similaires avec cour ouverte ;

💎 bien d'autres paramètres.

L'évaluateur prend en compte tous ces paramètres et les reflète nécessairement dans le document final - le rapport d'évaluation.

Comment les biens immobiliers sont évalués

L'évaluation des biens immobiliers a lieu dans différentes périodes: de 1 à 2 jours à 2 à 3 semaines. Tout dépend de la quantité de données saisies, de la région et du nombre de commandes de l'évaluateur. En général, la procédure comprend 6 étapes.

Étape 1. Définir la tâche d'évaluation

La tâche d'évaluation comprend les paramètres suivants :

🔍 objet de l'évaluation ;

🔍 type de coût à déterminer ;

🔍 établissement de droits de propriété valorisés ;

🔍date d'évaluation.

À ce stade, vous contactez le développeur et expliquez pourquoi vous avez besoin d'une évaluation. En règle générale, une expertise est ordonnée avant de demander un prêt hypothécaire. Dans ce cas, contactez d'abord le développeur pour obtenir une liste de documents. Remettez-les à un évaluateur qui calculera la valeur marchande et de liquidation.

Si une évaluation est nécessaire pour une compagnie d’assurance, les valeurs marchandes et de liquidation sont également prises en compte.

Déjà à ce stade, le spécialiste fait d'abord connaissance de l'objet : s'enquiert de son emplacement, de sa superficie, de sa disponibilité documents nécessaires. Il fixe et convient également avec vous d'une date pour inspecter la propriété et réaliser d'autres travaux.

Dans un premier temps, le client doit fournir à l'expert tous les documents disponibles pour le bien :

🖋 plan d'étage, plan technique ;

🖋 documentation technique;

🖋 passeport cadastral ;

🖋 un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier indiquant le propriétaire, la présence de charges, interdictions, arrestations ;

🖋 passeport technique, si disponible.

Si vous avez besoin d'une évaluation d'une installation en construction, d'autres documents seront nécessaires. Renseignez-vous auprès de l'évaluateur pour connaître la liste complète des documents requis : la liste peut changer selon la situation.

Étape 2. Signature du contrat

Après avoir défini la tâche, identifié le coût requis et reçu les documents, l'évaluateur vous demandera de signer une convention. Il indiquera les délais de réalisation des travaux, vos droits et obligations ainsi que la procédure de paiement des prestations. Le plus souvent, les spécialistes acceptent le prépaiement intégral. Le coût des services dépend de la région, en moyenne entre 2 000 et 5 000 roubles.

Étape 3. Collecte d'informations

Le spécialiste recueille des informations avec lesquelles il étayera davantage ses conclusions sur la valeur du bien. Il arrive sur le chantier, l'inspecte et le photographie, vérifie la conformité de l'état réel avec le plan RTC et constate les défauts. Il vous pose également des questions supplémentaires, par exemple si vous utilisez l'objet aux fins prévues.

Étape 4. Calcul des coûts

A ce stade, il décidecomment estimer la valeur d'un bien immobilier: sélectionne la méthode de calcul. Le plus souvent, il utilise la méthode comparative, en plus de celle-ci, il estime le coût selon 1 à 2 autres afin d'obtenir des résultats précis. Toutes les formules utilisées pour le calcul et ses résultats sont nécessairement affichés dans le rapport final.

Étape 5. Prise en compte des conditions

L'évaluation d'un bien immobilier est généralement réalisée selon trois approches principales : le coût, le comparatif et le revenu. Par exemple, si un évaluateur travaille avec un appartement de deux pièces au centre et que seuls des appartements de deux pièces en périphérie ont été présentés sur le marché, il utilise un facteur croissant car l'immobilier au centre est plus valorisé. Et si les appartements sur le marché ont été vendus avec de bonnes réparations, mais que le logement ne doit être évalué qu'avec des pré-finitions, alors le coefficient diminuera.

Toutes les formules utilisées pour calculer le coût sont également saisies dans le rapport.

Étape 6. Génération de rapport

Lors de la dernière étape, le spécialiste génère un rapport d'évaluation qu'il transmet au client. Selon la loi, le procès-verbal doit être relié et numéroté. Le document doit contenir les informations suivantes :

▪ principaux faits et conclusions ;

▪ mission d'évaluation conforme aux lois et normes fédérales;

▪ des informations sur le client et l'évaluateur ;

▪ les hypothèses et conditions restrictives retenues par l'expert ;

▪ les normes pour les activités d'évaluation ;

▪ analyse du marché et d'autres facteurs externes qui affectent le coût ;

▪ description du processus d'évaluation ;

▪ accord sur les résultats ;

▪ une pièce jointe au rapport avec les copies des documents utilisés par l'expert.

Le document doit être numéroté page par page, relié, signé par l'évaluateur et scellé de son sceau personnel. Si l'expertise a été réalisée par plusieurs spécialistes, tous doivent signer et sceller ainsi que le responsable de la société d'expertise.

Évaluation immobilière requise pour un prêt hypothécairetout d'abord, à la banque - afin qu'elle comprenne combien d'argent donner à l'emprunteur. De plus, l'estimation des coûts vous permet de comprendre combien d'argent la banque recevra si l'emprunteur cesse de remplir ses obligations, c'est-à-dire de payer l'hypothèque. De plus, la banque prend en compte deux valeurs : le marché et la liquidation, et prend en compte la plus petite : il s'agit généralement de la liquidation. Le montant de l’hypothèque est généralement égal ou inférieur à la valeur de liquidation de la maison, car l’emprunteur fournit lui-même une partie des fonds.

🔔 Lors de la réorganisation d'une entreprise.Dans ce cas, l’évaluation immobilière est utilisée pour comprendre le nombre d’actifs dont dispose une entreprise. Vous pouvez évaluer tous les objets existants appartenant à l'entreprise et voir le montant total des actifs.

🔔 Lors de la vente d'un bien immobilier.Le vendeur et l’acheteur ont besoin d’une estimation des coûts. Pour le vendeur - comprendre à quel prix un bien résidentiel peut être vendu. Pour l'acheteur - pour s'assurer qu'il n'est pas trompé ou qu'il n'a pas gonflé artificiellement le prix.

🔔Pour échange de logement.Lorsque deux parties à une transaction effectuent un échange, elles veulent toutes deux « ne pas se tromper ». L'évaluation de l'immobilier résidentiel y contribuera : les participants à la transaction seront en mesure d'évaluer de manière adéquate la valeur des deux objets, et aucun d'entre eux ne sera laissé dans le rouge.

🔔 Pour caution.L’immobilier résidentiel peut être utilisé comme garantie. Dans ce cas, la banque exige également une évaluation de la valeur. Ceci est nécessaire pour que la banque connaisse le montant qu'elle peut obtenir si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt. Comme pour une hypothèque, la valeur la plus faible, c'est-à-dire la valeur de liquidation, est prise en compte.

Par exemple, vous souhaitez connaître la valeur marchande d'un grand studio d'une superficie de 63 m². Pour ce faire, vous devez examiner combien coûtent des propriétés similaires. Étant donné que vous n'avez pas accès au Registre d'État unifié de l'immobilier, qui stocke les informations sur les transactions réalisées, vous devez étudier les offres disponibles sur le marché. Visitez n’importe quel site Web proposant des annonces immobilières. Pour vous faciliter la tâche, recherchez des propriétés similaires dans votre région.

Trouvez 5 à 6 appartements aussi similaires que possible au vôtre les caractéristiques suivantes:

🔹 localisation, infrastructures du territoire ;

🔹 type, conception de la maison ;

🔹fin de cours ;

🔹 nombre de chambres ;

🔹 condition - sous capital, redécorer, avec une finition fraîche ;

🔹étage, disponibilité des balcons, loggias ;

🔹coin cuisine.

Sélectionnez des analogues et ajustez le prix de chacun de 3 à 5 % - le montant de la remise possible pendant l'enchère. Calculez le coût de 1 m² dans chaque appartement similaire. Pour calculer la valeur marchande, déterminez la moyenne arithmétique du prix de 1 m² pour des appartements similaires et multipliez par la superficie de votre appartement.

Additionnez le coût de tous les objets trouvés et divisez-le par le nombre d'objets : vous obtiendrez ainsi le prix moyen du marché. Par exemple, dans notre cas, ce sera 3 160 000 ₽.

Si vous mettez votre maison en vente au prix moyen du marché et que vous ne recevez aucune réponse, essayez de réduire un peu le prix, il peut être élevé.

Vous pouvez réaliser vous-même une évaluation immobilière, mais les résultats peuvent être loin de la réalité et votre opinion ne sera pas acceptée par une banque ou un organisme gouvernemental. Une expertise immobilière par un spécialiste est nécessaire pour de nombreux types de transactions, pour l'obtention d'un crédit immobilier, d'un prêt avec garantie. Cela coûte de l'argent, mais c'est plus précis.

Processus d'établissement des coûts immobilier effectué selon certains principes, en utilisant des méthodes établies. L’évaluation immobilière comprend plusieurs étapes.

Étape 1.Énoncé du problème - pourquoi il est nécessaire de déterminer le coût de l'objet. A ce stade, il est nécessaire de clarifier le but de la procédure. Par exemple, pour vendre un appartement ou obtenir un prêt hypothécaire.

Il est nécessaire de savoir exactement quel prix sera fixé. Cela dépendra de l’objectif du travail d’évaluation. Ainsi, pour vendre une propriété, vous devez déterminer la valeur marchande, enregistrer police d'assurance- assurance. La valeur de la garantie est généralement calculée lors de la souscription d’une hypothèque sur une propriété afin d’accorder un prêt.

La date des travaux doit être déterminée. Toutes les conditions et circonstances possibles pouvant affecter le coût final sont enregistrées.

Étape 2. Formation d'un plan et d'un accord. L'expert, après une prise de connaissance préalable du bien, établit une procédure de réalisation des travaux d'expertise, qui commence par une inspection visuelle du bien et une prise de connaissance des informations fournies. Si l'objet est suffisamment grand, la nécessité d'attirer des évaluateurs experts supplémentaires est alors déterminée.

A l'issue de cette étape, il est nécessaire de rédiger et de signer un accord, qui indique les parties qui le concluent.

Aussi Il décrit l'objet du contrat, le calendrier des travaux et le coût des services fournis.

Étape 3. Collecte d'informations et justification des conclusions. Cette étape est la plus responsable. Le résultat final dépend des informations collectées.

La propriété est étudiée plus en détail et décrite en détail. Les défauts possibles sont indiqués et les environs de l'objet sont décrits. Les documents juridiques disponibles sont analysés et leur exactitude est vérifiée. L'objet est considéré du point de vue de sa localisation économique et sociale.

Enfin, toutes les informations collectées et fournies sont analysées par un spécialiste.

Étape 4. Celui qui convient le mieux est sélectionné et méthode efficace l'utilisation de ce territoire, à la fois comme lieu aménagé et comme lieu prétendument vacant. Le prix le plus élevé pour l'utilisation du terrain où se trouve l'installation est déterminé.

Étape 5. La procédure de calcul du coût d'un objet. Elle est réalisée sur la base de trois méthodes de calcul principales :

1. l'approche du revenu est basée sur la détermination de l'éventuelle perception d'avantages économiques provenant de l'utilisation d'un objet donné.
2. La méthode comparative est basée sur la comparaison de propriétés similaires. Cette méthode ne peut pas être appliqué à des propriétés uniques, car les biens immobiliers doivent être comparables.
3. L'approche coût est basée sur l'inclusion des dépenses qui ont été engagées précédemment et qui doivent être engagées en plus pour restaurer l'objet, en tenant compte de son usure.

Étape 6. Coordination des résultats obtenus en tenant compte de toutes les conditions. Sur à ce stade les éventuelles inexactitudes et erreurs sont identifiées. Le coût total final est formé.

Étape 7.Établir un rapport d'évaluation, qui est transmis au client de l'ouvrage.

Il doit contenir les informations suivantes :

• date du rapport;
• des informations sur l'évaluateur ;
• base pour effectuer les travaux d'évaluation ;
• description de la propriété;
• une liste des méthodes et méthodes utilisées pour mener l'évaluation ;
• tolérances et restrictions lors de la détermination du coût ;
• liste de la documentation ;
• le coût total de l'objet.

Critères de coût des objets

Le prix final d'un bien immobilier est influencé par un grand nombre de critères et de facteurs :

Pour l’immobilier, la valeur est fortement influencée par l’année de construction du bâtiment, ainsi que par les matériaux à partir desquels il a été construit.

Comment se déroule l'évaluation en pratique : procédure

Habituellement, lors d’une expertise immobilière, les deux parties à la transaction ont des avis différents sur le résultat final. La banque souhaite sous-estimer la valeur des biens immobiliers. S'il est inférieur, la vente de l'objet en garantie peut être plus rapide.

Pour l’emprunteur, un coût plus élevé garantit un montant de prêt plus important. Cette situation doit être prise en compte lorsque organisation bancaire fournit son propre évaluateur.

Par ailleurs, lorsque les travaux d'expertise sont réalisés par un spécialiste indépendant, la banque peut refuser d'accepter un tel rapport.

L'évaluation immobilière est une procédure nécessaire pour établir la valeur d'un objet à un moment précis. Des évaluateurs spécialisés effectuent des travaux pour déterminer la valeur. La procédure d'évaluation comprend plusieurs étapes, chacune étant importante pour établir le coût final exact.

14.03.2008 08:36 [Société d'expertise "Corporation ASSESSMENT"]

Cet article est consacré à l'évaluation immobilière et s'adresse principalement aux personnes intéressées par les questions de tarification sur le marché immobilier, ainsi que par les fondements méthodologiques et juridiques de l'évaluation immobilière.

Immobilier, ou immobilier, sont des terrains, des parcelles souterraines, des plans d'eau isolés et tout ce qui est solidement lié au sol, c'est-à-dire des objets dont le déplacement sans dommage disproportionné par rapport à leur destination est impossible. Cette notion inclut également les droits, intérêts et avantages découlant de la propriété d'un bien immobilier.

L'immobilier dans notre pays est en libre circulation civile et constitue un objet diverses transactions, ce qui donne souvent lieu à la nécessité d’en estimer la valeur. Par définition, une évaluation est un ensemble d'actions visant à établir la valeur de l'objet évalué. Qu’est-ce qui peut faire office d’objet d’évaluation en matière d’estimation immobilière ? Bien sûr, ce sont avant tout des choses, c'est-à-dire divers objets immobiliers. Mais il peut aussi s'agir de droits individuels relatifs à la propriété, par exemple le droit au bail, et d'obligations (dettes), ainsi que de travaux ou de services.

Le plus souvent dans la pratique de l'évaluation immobilière, les types de biens immobiliers suivants apparaissent comme objets d'évaluation :

* atterrir;
* bâtiments (résidentiels et non résidentiels) ;
* locaux (résidentiels et non résidentiels) ;
* objets de construction inachevés ;
* les ouvrages ;
* les zones souterraines ;
* forêts, plantations pérennes ;
* plans d'eau séparés.

Lors de l'évaluation d'un bien, il est nécessaire d'établir à quel droit sur ce bien est évalué dans ce cas. Par exemple, les droits de propriété et les droits au bail peuvent être évalués pour le même bâtiment. Il est évident que les valeurs de ces deux types de droits sont radicalement différentes.

Il existe des situations où il existe des droits légaux sur une propriété de tiers qui ne sont pas propriétaires de la propriété. Dans ce cas, l’objet est dit porteur d’une charge. Par exemple, si un immeuble est loué à long terme, alors en plus du droit de propriété qui appartient au propriétaire de l'immeuble, il existe également le droit du locataire, stipulé par le contrat de location et la législation en vigueur. Un autre exemple de charge est terrain, dont le propriétaire, en raison des particularités de la localisation du site, est tenu de prévoir le droit de passage (voyage) à travers son site. Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, il est nécessaire de prendre en compte la présence d'éventuelles charges, car elles réduisent généralement la valeur de la propriété.

Mais les objets d'évaluation peuvent être non seulement des choses, mais aussi des droits, des obligations, des dettes, des travaux, des services. Le droit de louer un bien immobilier déjà évoqué ci-dessus n'est rien de plus qu'une sorte d'obligation par rapport à ce bien et peut faire office d'objet d'évaluation. De plus, ce type d'objet (droit au bail) peut être vendu, mis en gage ou apporté à titre d'apport à capital autorisé entité légale.

La tâche principale résolue dans le processus d’évaluation immobilière est de déterminer la valeur de la propriété. Mais quel coût exact faut-il déterminer dans chaque cas spécifique ? L'évaluateur doit répondre à cette question avant de procéder à l'évaluation. Il y a beaucoup de divers types valeurs, dont la plus courante est la valeur marchande.

La valeur marchande est le prix le plus probable auquel le bien en question peut être aliéné pour marché ouvert dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à une transaction agissent raisonnablement, ayant tous information nécessaire, et le prix de la transaction n'est affecté par aucune circonstance extraordinaire. La valeur marchande a une portée extrêmement large et est déterminée en cas d'achat, de vente ou de nantissement d'un objet immobilier, de son inclusion dans le capital autorisé ou d'enregistrement, en cas d'héritage ou de donation d'un objet, lors de la détermination assiette fiscale et dans bien d'autres situations. La norme de valeur marchande est si souvent utilisée que même au niveau législatif, il existe une disposition selon laquelle, si le mot « valeur » est utilisé dans des documents officiels (textes de lois, règlements gouvernementaux, etc.) sans aucune explication, alors il doit être pris en compte exactement la valeur marchande. Phrases " valeur actuelle", "juste valeur", " prix actuel» figurant dans les documents doit également être compris comme « valeur marchande ».

Une évaluation amoureuse commence par la conclusion d'un accord d'évaluation et se termine par la préparation et la remise d'un rapport d'évaluation écrit au client. Examinons de plus près le processus d'évaluation immobilière en utilisant l'exemple de l'évaluation d'un immeuble. L'évaluation du bâtiment comprend les étapes suivantes :

* Conclure un accord d'évaluation avec le client.
* Etablissement des caractéristiques quantitatives et qualitatives du bâtiment.
* Analyse du marché immobilier dans la zone où se situe l'immeuble évalué.
* Sélection de la ou des méthodes d'évaluation au sein de chaque approche d'évaluation et mise en œuvre des calculs d'évaluation nécessaires.
* Résumer les résultats obtenus dans chacune des approches d'évaluation et déterminer le coût final du bâtiment.
* Rédaction et remise d'un rapport d'évaluation au client.

Lors de la réalisation d'une évaluation, l'évaluateur utilise les informations provenant des documents suivants :

* Certificat de enregistrement d'état droits sur le bâtiment évalué.
* Extrait du passeport RTC du bâtiment, explication et plan d'étage.
* Contrat de bail ou certificat d'enregistrement public des droits sur le terrain sur lequel se situe l'immeuble évalué.
* Certificat du titulaire du droit d'auteur confirmant l'absence ou la présence de charges.
* Certificat de valeur comptable de l'immeuble (pour les propriétaires - personnes morales).

Les informations contenues dans ces documents, ainsi que les résultats de l'inspection du bâtiment effectuée par l'évaluateur, sont base d'informations pour une évaluation objective.

DANS cas général, trois approches principales sont utilisées pour évaluer la valeur des immeubles : coût, revenu et comparatif.

L'approche coût est un ensemble de méthodes d'estimation des coûts basées sur la détermination des coûts nécessaires à la restauration ou au remplacement d'un bâtiment, en tenant compte de son usure. L'approche fondée sur les coûts est basée sur le principe de substitution, qui suppose qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus que le coût de construction d'un bâtiment d'utilité similaire à celui évalué.

L'approche des revenus est un ensemble de méthodes d'estimation des coûts basées sur la détermination des revenus attendus de l'exploitation du bâtiment. Déterminer le coût d'un bâtiment à partir d'une position approche des revenus basé sur l'hypothèse que acheteur potentiel(investisseur) ne paiera pas plus que la valeur actuelle des revenus futurs découlant de l'exploitation de cet immeuble (en supposant que cela n'est pas important pour cet acheteur immobilier en tant que tel, mais le droit de recevoir des revenus futurs de la propriété de ce immobilier Yu). De même, le propriétaire ne vendra pas son immobilierà un prix inférieur valeur actuelle revenus futurs projetés. On pense qu'à la suite de l'interaction, les parties parviendront à un accord sur le prix du marché du bâtiment, égal à la valeur actuelle des revenus futurs.

La plus évidente, et qui tient pleinement compte de la relation entre l'offre et la demande sur le marché, est l'approche comparative - un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur basées sur la comparaison du bâtiment évalué avec des bâtiments similaires pour lesquels des informations sont disponibles sur les prix. des transactions avec eux. L’approche comparative repose sur l’hypothèse qu’un acheteur informé et raisonnable ne paierait pas plus que le prix d’achat (offre) sur le même marché pour un autre article ayant une utilité similaire. Dans l'application pratique de l'approche comparative, sont pris en compte les immeubles similaires à celui évalué, qui ont été vendus ou, selon au moins, proposé à la vente. Ensuite, des ajustements sont effectués pour tenir compte des différences qui existent entre les objets évalués et comparables, car Il est très difficile de trouver deux objets absolument similaires. Le prix ajusté détermine le prix le plus probable de la propriété à évaluer si elle était proposée à la vente sur le marché libre.

Comme vous pouvez le constater, l’évaluation immobilière est un processus assez complexe dont la mise en œuvre nécessite des connaissances particulières. Seuls les évaluateurs qui satisfont aux exigences de la loi « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie » ont le droit de procéder à des évaluations et de délivrer des rapports d'évaluation. Il n'y a pas si longtemps, des modifications ont été apportées à cette loi et, selon la procédure en vigueur, les évaluateurs sont reconnus comme des personnes membres d'un des organismes d'autoréglementation des évaluateurs et ayant assuré leur responsabilité conformément aux exigences de la législation en vigueur. . Dans le même temps, l'organisme d'autoréglementation des évaluateurs reconnaît organisation à but non lucratif, créé dans le but de réguler et de contrôler les activités d'évaluation, inclus dans un seul Registre d'État organismes d'autoréglementation d'évaluateurs et fédérant les évaluateurs sur les conditions d'adhésion. Afin de devenir membre d'un organisme d'autoréglementation, chaque évaluateur doit répondre aux exigences suivantes :

* avoir fait des études supérieures ;
* avoir une éducation spéciale selon l'approbation organismes gouvernementaux programme dans le domaine des activités d'évaluation;
* étudier régulièrement (au moins une fois tous les trois ans) en programmes spéciaux Entraînement avancé;
* ne pas avoir de casier judiciaire non effacé ou en suspens pour des délits dans le domaine économique, ainsi que pour des délits de gravité moyenne, des délits graves et particulièrement graves.

Le résultat du travail de l'évaluateur est un rapport d'évaluation, qui contient le résultat de l'évaluation et décrit également l'ensemble du processus d'évaluation. Le rapport d’évaluation doit comprendre :

* date d'évaluation;
* normes d'évaluation utilisées ;
* buts et objectifs de l'évaluation ;
* date d'établissement et numéro d'ordre du rapport ;
* la base de l'évaluation (une telle base, en règle générale, est un accord d'évaluation) ;
* localisation de l'évaluateur et informations sur le permis qui lui a été délivré ;
* une description précise de l'objet d'expertise, et par rapport aux objets appartenant à une personne morale - les détails de la personne morale et la valeur comptable de ces objets ;
* les normes utilisées pour déterminer le type approprié de valeur de l'objet valorisé, la justification de leur utilisation lors de l'évaluation de cet objet, une liste des données utilisées indiquant les sources de leur réception, ainsi que les hypothèses adoptées lors de l'évaluation ;
* la séquence de détermination du coût d'un objet et de sa valeur finale, ainsi que les restrictions et limites d'application du résultat obtenu ;
* date de détermination du coût de l'objet ;
* une liste des documents utilisés par l'expert et établissant les caractéristiques quantitatives et qualitatives du bien évalué.

Le rapport d'évaluation doit être numéroté page par page, relié, signé par l'évaluateur qui a procédé à l'évaluation, et également apposé du sceau personnel de l'évaluateur ou du sceau de la personne morale avec laquelle l'évaluateur a conclu Contrat de travail. Les consommateurs de services d'évaluation doivent se rappeler que seul un tel document, rédigé dans le respect de toutes les exigences légales et des normes d'évaluation en vigueur, constituera un véritable rapport d'évaluation, qui sera accepté par toutes les autorités officielles.

Si vous avez besoin d'obtenir des conseils professionnels détaillés sur l'évaluation immobilière, vous pouvez contacter société d'évaluation"Corporation "ÉVALUATION" par téléphone : +7-495-7268674

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Immobilier, ayant un grand valeur matérielle, fait souvent l’objet de litiges. L'objet du litige peut être non seulement les droits sur un bien immobilier, mais également sa valeur. Quelle que soit la nature de la procédure, le prix de l'objet litigieux sera toujours d'une importance capitale, car il détermine le montant des réclamations et des indemnisations réclamées par le demandeur. Il ne peut être déterminé objectivement que par une évaluation foncière pour le tribunal.

Informations générales sur l'évaluation et l'examen

L'évaluation immobilière s'entend comme un ensemble de mesures dont le but est de déterminer la valeur marchande actuelle d'un bien individuel à une date précise.

Contrairement à la procédure d'évaluation cadastrale, de telles mesures impliquent la prise en compte de toutes les caractéristiques individuelles que possède l'objet :

• emplacement;
• âge;
• État;
• nombre d'étages;
• materiel de construction;
• Infrastructure;
• valeur architecturale.

Ceci prend en compte prix du marché, établi par rapport à des objets identiques.

Le but de l'évaluation est clair : obtenir la valeur la plus objective et la plus probable pour laquelle un appartement, une maison ou un terrain peut être vendu sur le marché, à condition que les parties à la transaction agissent raisonnablement.

Parallèlement à l'évaluation, un examen immobilier est effectué - une vérification complète du bien pour s'assurer de sa conformité aux caractéristiques déclarées et de sa pureté juridique.

Ces deux procédures sont interdépendantes, puisque les résultats de l'examen peuvent affecter les résultats de l'évaluation.

Puisque tout objet de valeur peut devenir un objet procès judiciaire, l’immobilier ne fait pas exception. Les litiges concernant les biens fonciers constituent la majorité de toutes les affaires entendues devant les tribunaux.

Étant donné que toute réclamation concernant des biens immobiliers est nature de la propriété, les créances doivent être évaluées en termes monétaires, déterminant le prix de la créance.

C'est généralement controversé : le demandeur, dans son propre intérêt, gonfle considérablement le prix de l'immobilier, tandis que le défendeur, au contraire, est enclin à le sous-estimer. Seule une évaluation indépendante de l'appartement par le tribunal permettra de juger et d'établir un prix objectif.


Chaque partie au processus peut commander un événement. Compte tenu de l’existence d’un différend insurmontable, ils parviennent rarement à s’entendre sur la personne qui procédera à l’examen. En conséquence, le tribunal reçoit souvent plusieurs rapports sur l'évaluation simultanée de la valeur marchande d'un objet avec des résultats différents.

Une différence de 10 à 15 % est considérée comme acceptable : si les parties n'y voient pas d'inconvénient, le résultat moyen des deux estimations peut être utilisé.

Mais que se passe-t-il s’il y a une différence significative ? Le juge étant tenu d'établir l'objectivité de chaque rapport, il a le droit d'impliquer expert indépendant. Si les deux appréciations semblent biaisées au tribunal, guidé par l'art. 79 du Code de procédure civile, il ordonnera un interrogatoire.

Une demande d'expertise indépendante d'un bien immobilier peut être introduite par l'une des parties, par exemple si elle n'a pas procédé propre évaluation, et les résultats présentés par le deuxième parti ne l'ont pas satisfaite.

Si un examen indépendant est ordonné, les parties ont le droit de demander au tribunal de le confier à un expert ou une institution spécifique. Si les parties n'ont pas d'opinion commune sur cette question, le tribunal choisit un évaluateur de manière indépendante.

Sur la base des résultats de l'examen indépendant, l'expert dresse un avis écrit à l'intention du tribunal (article 86 du code de procédure civile). Ses résultats sont généralement acceptés par le tribunal comme preuve, mais le tribunal a parfaitement le droit d'être en désaccord même avec les résultats de l'évaluation foncière qui lui est attribuée. Dans ce cas, une réévaluation est réalisée avec la participation d'un autre expert.

Quant à la procédure d'évaluation elle-même, elle s'effectue selon des règles générales, dont nous parlerons plus tard. Le caractère judiciaire d'une telle évaluation ne se manifeste que dans le fait que le rapport soumis sera considéré comme une preuve et qu'un examen sera ordonné de manière procédurale.

Litiges qui nécessiteront une évaluation

Une expertise judiciaire d'un bien immobilier peut être requise dans des situations complètement différentes, même lorsque le litige ne concerne pas la propriété du bien immobilier. Les situations typiques où l'évaluation de la valeur marchande d'un objet semble inévitable comprennent les litiges suivants :

1. Partage des biens lors d'un divorce. Le droit de la famille exige un partage égal des biens matrimoniaux acquis, sauf disposition contraire convenue par les époux. S'ils ne parviennent pas à se mettre d'accord, le partage est effectué par le tribunal. Si l'une des parties réclame la totalité d'un bien et l'autre une indemnisation, le montant de l'indemnisation est calculé en fonction de la valeur marchande, que les résultats de l'évaluation permettront de déterminer.
2. Partage des biens hérités. Si les héritiers ne peuvent pas partager eux-mêmes l’héritage, ils doivent s’adresser au tribunal. Les biens de chaque héritier doivent correspondre à sa part dans l'héritage. Mais pour certains objets, notamment immobiliers, une règle peut s'appliquer selon laquelle l'un des héritiers reçoit droit de préemption le recevoir. Dans ce cas, il est tenu de verser une indemnité aux autres héritiers. Pour déterminer sa taille, une évaluation judiciaire de la valeur de l'objet sera également nécessaire.
3. . En cas de saisie d'un appartement dans procédure d'exécution Les huissiers sont tenus non seulement de décrire l'appartement, mais également de le mettre en vente au prix établi sur la base des résultats de l'expertise. Le propriétaire du bien, qui est le débiteur, souhaite que le bien soit évalué le plus cher possible. S'il n'est pas satisfait des résultats de l'évaluation ordonnée par les salariés de la FSSP, il a le droit de la contester en justice, en demandant la nomination d'un examen indépendant.



Contester la valeur cadastrale

L'un des cas les plus courants de nomination d'un examen d'évaluation indépendant dans le cadre d'un procès est difficile valeur cadastrale. Cela est dû à l'imperfection du mécanisme de détermination de la valeur cadastrale, au sein duquel est utilisée la méthode d'évaluation de masse, qui ne permet pas de prendre en compte les caractéristiques individuelles de l'objet.

La valeur cadastrale déterminant le montant de la taxe foncière, le montant figurant dans la déclaration est souvent largement surestimé. Cela porte atteinte aux intérêts des citoyens, c'est pourquoi l'art. 24.18 Loi fédérale n° 135 et art. 22 La loi fédérale n° 237 du 03/07/2016 permet de contester les résultats d'une évaluation cadastrale auprès d'une commission spéciale ou directement devant le tribunal.

De tels litiges relèvent de la compétence des tribunaux arbitraux. Réclamation dans tribunal arbitral une demande de recalcul de la valeur cadastrale d'un immeuble peut être introduite pendant toute la durée de validité de l'évaluation cadastrale, jusqu'au moment de la saisie des informations sur la prochaine réévaluation.

La loi définit deux motifs de révision de la valeur cadastrale :

• et l'utilisation de fausses informations lors de l'évaluation ;
• objet spécifique.

Le plus souvent, la contestation repose sur la détermination de la valeur marchande. En règle générale, le propriétaire commande une évaluation du marché à un expert indépendant et soumet un rapport sur ses résultats. déclaration de sinistre au tribunal.

Un exemple de réclamation visant à contester la valeur cadastrale d’un bâtiment peut être consulté ci-dessous.

Si d'après les résultats évaluation indépendante la valeur marchande sera nettement inférieure à la valeur cadastrale du Registre national unifié de l'immobilier, cela suscitera des doutes dans l'esprit du juge, qui ordonnera une nouvelle expertise indépendante du bien.

Il est possible que ses résultats diffèrent de 20 à 50 % des résultats de l'évaluation ordonnée par le propriétaire. Il est donc important de faire appel aux services d’évaluateurs réputés et fiables.

Conclusion

En résumant ce qui précède, notons que :

• l'appréciation pour le tribunal peut être effectuée soit par ordonnance des parties à la procédure, soit par décision du juge ;
• les litiges qui nécessitent une évaluation peuvent concerner aussi bien le partage des biens matrimoniaux et les questions de succession que les procédures fiscales ;
• Seul le sujet-évaluateur peut mener des actions d'évaluation, quel que soit celui qui commande ses travaux et quel est l'objet du litige ;