فعالیت های تجاری در بازار املاک و مستغلات. ساختار بازار املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات مکانیزمی است که تعامل اشخاص حقیقی یا حقوقی را به منظور مبادله حقوق موجود نسبت به املاک و مستغلات با پول یا سایر دارایی ها تضمین می کند. بازار املاک و مستغلات بخشی جدایی ناپذیر از بازار سرمایه گذاری است و نمایانگر بخش واقعی آن است که به موازات بخش سرمایه گذاری مالی فعالیت می کند.

بخش واقعیبازار سرمایه گذاری به نوبه خود به سرمایه گذاری در املاک و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تقسیم می شود. املاک و مستغلات به عنوان یکی از راه های سرمایه گذاری، تضمین حفظ (افزایش) ارزش سرمایه و کسب ارزش مثبت درآمد جاری محسوب می شود.

در نظام بازارها (کار، سرمایه، منابع، کالاها، خدمات و ...) بازار املاک و مستغلات جایگاهی اساسی دارد. املاک و مستغلات جزو دسته کالاها هستند، اما در عین حال گردش آن در بازار ارتباط تنگاتنگی با جذب سرمایه مالی، استفاده از منابع مختلف و نیروی کار دارد.

بازار املاک و مستغلات هم بر اساس مشخصات کالایی که در آن معامله می شود و هم توسط تعدادی از آنها تعیین می شود ویژگی های مشترک:

– بومی سازی بازار – کالاهای این بازار کاملاً غیر منقول، منحصر به فرد و در نتیجه ادامه دارد این بازاربدون نمونه؛

- رقابت پذیری محصول - ارزش محصول بستگی به مکان، خارجی دارد محیط زیست، نفوذ محله، نوع حقوق (اشیاء املاک ممکن است توسط حقوق اشخاص ثالث در ترکیبات مختلف تحمیل شود)، به دلیل ترجیحات فردی خریدار؛

- نوع رقابت - بازار انحصاری، رقابت ناقص، کنترل قیمت ها محدود است، ورود به بازار مستلزم سرمایه کلان است (مالکیت املاک مستلزم هزینه های ضروری زیر است: یکبار مصرف نسبتاً سرمایه گذاری های بزرگ, هزینه های عملیاتیبرای حفظ تسهیلات در شرایط عملکردی، مالیات بر املاک، وظیفه دولتیو سایر کارمزدهای معاملاتی) که به دلیل وجود تعداد کمی خریدار و فروشنده در بازار، درجه نسبتاً بالایی از مقررات دولتیهنجارهای قانونی بازار و منطقه بندی مناطق؛

- کشش تقاضا و عرضه - تنوع زیاد تقاضا و عرضه در مناطق، نواحی و مناطق کوچک، کشش کم عرضه، با افزایش تقاضا و قیمت، تقاضا کمتر از عرضه است، یعنی کمبودی وجود ندارد.

- درجه باز بودن - اطلاعات در مورد وضعیت بازار ناقص است و همیشه قابل اعتماد نیست، زیرا معاملات املاک و مستغلات محرمانه است.

مفهوم "بازار املاک و مستغلات" شامل مجموعه ای از موسسات و رویه هایی است که هدف آنها گردآوری خریداران و فروشندگان یک محصول خاص - حقوق مختلف برای املاک و مستغلات است.

بازار املاک و مستغلات مانند هر بازار دیگری از 7 عنصر اصلی تشکیل شده است: تقاضا، عرضه، قیمت، مدیریت، بازاریابی، زیرساخت، رویه های تجاری (شکل 2.2.1).

برنج. 2.2.1. سیستم بازار املاک و مستغلات

ویژگی های خاص املاک و مستغلات به عنوان یک محصول، که می تواند به عنوان طبقه بندی شود بلند مدتخدمات، اتصال به یک مکان خاص، دوره طولانی تولید یک محصول جدید، منحصر به فرد بودن، ارائه یک هدف کاربردی خاص، دلیل تقسیم بازار املاک و مستغلات به بخش های جداگانه است.

ارسال کار خوب خود به پایگاه دانش آسان است. از فرم زیر استفاده کنید

دانشجویان، دانشجویان تحصیلات تکمیلی، دانشمندان جوانی که از دانش پایه در تحصیل و کار خود استفاده می کنند از شما بسیار سپاسگزار خواهند بود.

اسناد مشابه

مفهوم املاک و مستغلات، محتوای آن. کارکردهای بازار املاک و مستغلات اشیاء مربوط به املاک و طبقه بندی آنها. ویژگی های بازار قطعات زمین. بخش های بازار املاک و مستغلات و آنها توسعه مدرن. بازار مسکن و توسعه آن

برگه تقلب، اضافه شده در 06/10/2009


بازار املاک و مستغلات به عنوان یک نوع بازار سرمایه گذاری و بازار خدمات، انواع و موضوعات آن. اصول مرتبط با کاربر در ارزیابی املاک و مستغلات. تحلیل قیمت بازار مسکن ثانویهآلماتی رهن و اجاره بازار املاک و مستغلات در قزاقستان.

پایان نامه، اضافه شده 11/09/2015


مفهوم، کارکردها، رویکردهای تقسیم بندی، ویژگی ها و الگوهای بازار املاک و مستغلات. ماهیت عرضه و تقاضا برای املاک و مستغلات. ساختار، مکانیسم ها، نهادهای اقتصادیو شرکت کنندگان حرفه ای در بازار املاک و مستغلات.

چکیده، اضافه شده در 2010/07/25


مفهوم و ویژگی های بازار املاک و مستغلات، طبقه بندی اشیاء آن. مراحل اصلی توسعه بازار املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه، چشم انداز توسعه آن در مرحله مدرن. تجزیه و تحلیل هزینه آپارتمان در بازار مسکن در سن پترزبورگ و منطقه لنینگراد.

کار دوره، اضافه شده در 11/07/2014


تقسیم بندی بازار املاک و مستغلات: مسکن; املاک تجاری; قطعات زمین ویژگی های بازار املاک و مستغلات مسکونی در منطقه ولگا. معاملات خرید و فروش قطعات بزرگ زمین در کازان. هزینه متوسطاشیاء بازار اولیه و ثانویه.

تست، اضافه شده در 2010/08/16


ویژگی های اصلی بازار مسکن سازمان و مکانیسم عملکرد بازار مسکن. ابزارهای پایش آماری بازار املاک و مستغلات. اهداف و جهت ها، وظایف و مراحل تحلیل بازار املاک و مستغلات. بازار مسکن در روسیه امروز.

کار دوره، اضافه شده در 2012/07/23


مفهوم بازار املاک و مستغلات به عنوان یک سیستم مکانیسم های بازار، حصول اطمینان از ایجاد، انتقال، بهره برداری و تامین مالی املاک و مستغلات. شرایط اعتبار یک معامله، رویه های لازم برای تکمیل آن. ساختار بازار املاک و مستغلات

ارائه، اضافه شده در 2013/05/20


ویژگی ها و تفاوت های بازار اولیه املاک و مستغلات ثانویه، طبقه بندی و ساختار آنها. اصول مرتبط با کاربر در ارزیابی املاک و مستغلات. تعیین درآمد قابل انتساب به ساختمان و زمین، نسبت سرمایه به روش الوود.

تست، اضافه شده در 07/05/2009

بازار املاک دارای ساختاری منشعب است و بر اساس معیارهای مختلفی قابل تفکیک است: نوع دارایی مالی، عامل جغرافیایی، هدف عملکردیو سایر شاخص ها

جدول 1.2 طبقه بندی بازارهای املاک و مستغلات

علامت طبقه بندی	انواع بازار املاک و مستغلات
نوع شی (محصول)	1. زمین. 2. ساختمان ها. 3. امکانات. 4. شرکت ها. 5. محل. 6. کاشت چند ساله. 7. حقوق مالکیت. 8. اشیاء دیگر.
عامل جغرافیایی (سرزمینی).	1. محلی. 2. شهری. 3. منطقه ای. 4. ملی. 5. جهان.
هدف عملکردی	1. ساختمان های صنعتی. 2. مسکن. 3. ساختمان ها و اماکن غیر صنعتی (ادارات، انبارها و ...)
درجه آمادگی برای عملیات	1. امکانات موجود ( موجودی قدیمی). 2. ساخت و ساز ناتمام. 3. ساخت و ساز جدید.
نوع شرکت کنندگان	1. فروشندگان و خریداران فردی. 2. فروشندگان واسطه. 3. شهرداری ها. 4. سازمان های تجاری.
نوع معاملات	1. خرید و فروش. 2. اجاره. 3. وام مسکن. 4. حقوق مالکیت (اجاره، رهن و غیره)
وابستگی به صنعت	1. تاسیسات صنعتی. 2. تأسیسات کشاورزی. 3. ساختمان های عمومی. 4. دیگران.
شکل مالکیت	1. تأسیسات دولتی و شهری. 2. خصوصی
روش معامله	1. اولیه و ثانویه. 2. سازماندهی شده و سازمان نیافته. 3. بورس و خارج از بورس. 4. سنتی و کامپیوتری.

توجه به بازار املاک و مستغلات بدون تقسیم بندی آن غیر ممکن است. تقسیم بندی بازار املاک و مستغلات، تقسیم آن به گروه های همگن از خریداران است. بخش های اصلی زیر از بازار املاک و مستغلات متمایز می شوند:

• - بازار مسکن؛
• - بازار املاک تجاری؛
• - بازار زمین.1

بازار مسکن یک ساختار پیچیده به هم پیوسته است که شامل مجموعه ای از مکانیسم ها برای توزیع مجدد اشیاء است سهام مسکنو آنهایی که ایجاد می کنند خدمات مسکن، بر اساس ترکیبی از منافع همه شرکت کنندگان آن و رقابت برای استفاده کارآمد از زمین.3 زیرساخت بازار مسکن در فدراسیون روسیه، به عنوان زیرساخت بازار هر محصول، شامل فروشندگان، خریداران و فعالان حرفه ای بازار است (پیوست 1).

بازار اماکن غیر مسکونی یا بازار املاک تجاری در ارتباط با خصوصی سازی بنگاه ها بسیار کوچکتر از بازار مسکن است، تعداد معاملات انجام شده کم است، اما به دلیل هزینه بالا از جمله اشیا، برای سازه های فعال در این بازار جذاب است. بازار املاک تجاری به جای خرید و فروش یا مبادله، مانند بازار مسکن، تحت سلطه معاملات اجاره است. این بازار به ویژه در شهرهای بزرگ چشم انداز زیادی برای توسعه خود دارد، اما به کندی در حال توسعه است.1

بازار زمین. در بسیاری از کشورها، زمین یکی از اصلی ترین دارایی های معامله شده در بازار املاک و مستغلات است. در روسیه، بازار زمین تازه در حال شکل گیری است. خرید و فروش و ارث از رایج ترین معاملات زمین است. تقاضا و قیمت قطعات برای فروش به هدف قطعه (برای توسعه مسکونی، برای باغداری، برای کشاورزی دهقانی، دوری از شهر، اعتبار منطقه، وجود آب انبارهای مجاور، جنگل ها. تشکیل بازار زمین، تشکیل قیمت های بازاردر قطعات زمینبا این حال، این اتفاق با سرعت ناکافی در حال وقوع است، که با ناقص بودن چارچوب قانونی و مکانیسم فعلی روابط زمین توضیح داده می شود.

به نوبه خود، هر بخش بازار ارائه شده را می توان به بخش های دیگر تقسیم کرد. به عنوان مثال، بازار مسکن به بازار مسکن شهری و بازار مسکن کشوری، بازار غیر مسکونی به بازار خرده فروشی املاک، بازار اداری، امکانات ذخیره سازی، بازار املاک صنعتی و غیره.1

بازار املاک و مستغلات ساختاری پیچیده و منشعب دارد و بر اساس معیارهای مختلفی قابل تفکیک است:

1. بر اساس تثلیث ماهیت املاک و مستغلات به عنوان یک محصول، سه بخش را می توان در بازار املاک تشخیص داد:

توسعه (ایجاد) املاک و مستغلات؛

گردش املاک و مستغلات؛

مدیریت و بهره برداری از املاک و مستغلات.

هر بخش دارای تعریف ساختاری و ویژگی خاص خود است. جذابیت، حجم، پویایی آنها به جریان های مالی مرتبط با آنها بستگی دارد، به شرح زیر است:

• - برای سرمایه گذاری (توسعه املاک و مستغلات)؛
• - برای کالاها (تامین مالی گردش حقوق املاک و مستغلات)؛
• - درآمد (از معاملات و بهره برداری از املاک و مستغلات)؛
• - در مالیات (مالیات بر املاک و مستغلات).

بخش گردش املاک و مستغلات قیمت بازار اشیاء آن را تشکیل می دهد.

بخش مدیریت و عملیات املاک و مستغلات میزان تأثیر برخی از ویژگی های کالایی املاک و مستغلات را بر سودآوری آنها نظارت می کند. این همان جایی است که درخواست بخش توسعه برای ایجاد سودآورترین انواع املاک و مستغلات مطرح می شود. هنگامی که بخش مدیریت توسعه نیافته است، همانطور که اکنون در بازار داخلی املاک و مستغلات وجود دارد، تقاضا برای بخش توسعه مستقیماً از بخش گردش مالی منتقل می شود.

در حال حاضر نشانه های بازار توسعه املاک عبارتند از:

• - غلبه منابع سرمایه گذاری خارج از بودجه؛
• - جایگزینی بیشتر برای سرمایه گذاران بالقوه (پیشنهادهای مختلف برای بهترین مکان و هدف املاک سرمایه گذاری شده)؛
• - دشواری بالا در یافتن مدیر پروژه سرمایه گذاری(از انعقاد قرارداد قصد تا بهره برداری از ملک).
• - دانش ضعیف از بازار توسعه؛
• - فقدان فناوری های توسعه یافته برای ساخت و ساز کارآمد و اقتصادی و در نتیجه تقاضای طولانی مدت تجهیزات ساخت و سازو مواد.
• 2. بر اساس روش معاملات می توان بازار املاک را به اولیه و فرعی تقسیم کرد.

بازار اولیه املاک و مستغلات معمولاً به عنوان مجموعه ای از معاملات انجام شده با اشیاء تازه ایجاد شده و همچنین خصوصی شده درک می شود. انتقال املاک و مستغلات به گردش اقتصادی را تضمین می کند.

تحت بازار ثانویه املاک و مستغلات - معاملات انجام شده با اشیاء از قبل ایجاد شده که در حال فعالیت هستند و با فروش مجدد یا سایر اشکال انتقال اشیاء در بازار از یک مالک به مالک دیگر مرتبط هستند.

بازارهای اولیه و ثانویه که به عنوان دو بخش از یک بازار واحد املاک و مستغلات عمل می کنند، متقابلا بر یکدیگر تأثیر می گذارند. برای مثال، قیمت‌های بازار ثانویه معیار خاصی را ارائه می‌کنند که نشان می‌دهد ساخت‌وساز جدید چقدر سودآور است سطح فعلیهزینه ها

تأثیر متقابل عرضه و تقاضا در بازارهای اولیه و ثانویه املاک و مستغلات عاملی است که به طور قابل توجهی تجزیه و تحلیل حوزه گردش و انتخاب تصمیمات صحیح در مورد سرمایه گذاری در املاک را پیچیده می کند. این کار به ویژه دشوار است زیرا معاملات در بازار املاک، همانطور که می دانیم، خصوصی و اغلب محرمانه هستند، که به طور جدی جمع آوری اطلاعات لازم را پیچیده می کند.

با این حال، با وجود پیچیدگی این کار، آن کار اصلی نیست. بازار املاک و مستغلات تحت تأثیر وضعیت اقتصادی به عنوان یک کل، چه در سطح ملی و چه در سطح ملی است سطوح منطقه ای. امکان پاسخگویی به تغییرات این وضعیت در بازارهای اولیه و ثانویه املاک متفاوت است. بنابراین، زمانی که تقاضا کاهش می یابد، بازار ثانویه املاک و مستغلات می تواند با کاهش عرضه و کاهش قیمت ها کاملاً منعطف به آن واکنش نشان دهد، که حد پایین آن در واقع توسط سه عامل تعیین می شود: قیمت خرید ملک، وضعیت مالیفروشنده و مطابقت سطح درآمد او با سطح هزینه های جاری نگهداری ملک. دامنه کاهش قیمت یا پیشنهادات می تواند بسیار گسترده باشد.

وضعیت در بازار اولیه املاک متفاوت است. حد پایین قیمت با سطح هزینه های ساخت و ساز تعیین می شود: هنگام عبور از آن، توسعه دهنده متحمل ضرر مستقیم می شود. در عین حال، کاهش و افزایش عرضه دشوارتر است. تعدادی از سازمان ها درگیر فرآیند ساخت و ساز هستند که هر یک علاقه مند به استفاده از ظرفیت ها و منابع خود هستند (که به ویژه در مورد پیمانکاران صدق می کند) و توقف آنی روند ساخت و ساز غیرممکن است. افزایش سریع عرضه به همان اندازه غیرممکن است - روند ایجاد املاک و مستغلات ماه ها و حتی سال ها طول می کشد.

• 3. بر اساس نوع معاملات در کل بازار املاک و مستغلات می توان موارد زیر را تشخیص داد:
  • - بازار خرید و فروش؛
  • - اجاره؛
  • - وام مسکن؛
  • - حقوق واقعی ( مدیریت اعتماد) و غیره
• 4. با توجه به درجه آمادگی برای عملیات:
  • - ساخت و ساز ناتمام؛
  • - ساخت و ساز جدید؛
  • - ساخت و ساز مشمول بازسازی و غیره
• 5. از نظر شکل مالکیت:
  • - املاک خصوصی؛
  • - املاک دولتی و شهری
• 6. بر اساس صنعت:
  • - تاسیسات صنعتی؛
  • - تأسیسات کشاورزی؛
  • - ساختمان های عمومیو سازه ها؛
  • - تفریحی و غیره
• 7. بر اساس هدف عملکردی:
  • - املاک مسکونی؛
  • - ساختمان های صنعتی؛
  • - ساختمان ها و اماکن غیر صنعتی (اداره، انبارها و غیره)؛
  • - هتل ها؛
  • - محل و محل خرده فروشی پذیراییو غیره
• 8. بر اساس نوع املاک:
  • - بازار زمین؛
  • - ساختمان ها و سازه ها؛
  • - محل؛
  • - شرکت ها به عنوان مجتمع های ملکی؛
  • - کاندومینیوم ها؛
  • - حقوق واقعی؛
  • - کاشت چند ساله

از میان بازارهای املاک ذکر شده در بالا، مهمترین آنها هستند بازارهای توسعه یافتهزمین، املاک مسکونی و تجاری (غیر مسکونی).

ساختارهای مختلف بازار شکل گرفته و به طور فعال در بازار املاک و مستغلات فعالیت می کنند و به کارایی گردش مالی آن کمک می کنند. روابط و روابط بین موضوعات بازارهای اولیه و ثانویه دارای ساختار عملکردی پیچیده ای است که هدف آن ارضای تقاضای مصرف کننده برای املاک و مستغلات است.

تحت بازار املاک و مستغلاتدرک یک سیستم خاص مرسوم است روابط اقتصادیکه از طریق پویایی عرضه و تقاضا، انتقال حقوق مالکیت و منافع مربوط به آن از فروشنده به خریدار به طور مستقیم و یا از طریق نهاد واسطه گری انجام می شود، قیمت ها تعیین می شود و فضا بین گزینه های مختلف رقیب توزیع می شود. استفاده از املاک و مستغلات در محدوده برخی از نهادهای سرزمینی بسته.

بازار املاک و مستغلاتمجموعه ای از معاملات انجام شده با املاک و مستغلات است پشتیبانی اطلاعات، عملیات مدیریت و تامین مالی در زمینه املاک و مستغلات.

بازار املاک و مستغلات یک سیستم فرعی است بازار مشترکمربوط به گردش حقوق املاک و مستغلات.

بازار املاک مکانیزمی است که از طریق آن منافع و حقوق به هم متصل شده و قیمت املاک تعیین می شود.

بازار املاک و مستغلات انتزاعی از جریان واقعی معاملات املاک با منافع و حقوق در املاک و همچنین جریان اطلاعات مربوط به معاملات است. در تحلیل نظری بازار آزاد املاک و مستغلات، هنگام ارزش گذاری املاک، فرض می شود که:

خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات رفتاری منطقی دارند، اما آگاهی مطلق ندارند. این بدان معنی است که همه فعالان بازار قبل از اقدام، اطلاعاتی در مورد شرایط جمع آوری می کنند.

خریداران و فروشندگان مستقل از یکدیگر عمل می کنند، یعنی. آنها بدون تبانی یا تقلب عمل می کنند. در غیر این صورت، برخی از قیمت‌های معاملات ممکن است به شدت مخدوش شوند.

بازار املاک و مستغلات و سطح توسعه آن مشخصه توسعه است اقتصاد ملی. بازار املاک و مستغلات 70 تا 80 درصد از ثروت ملی بسیاری از کشورها را تشکیل می دهد. بدون بازار املاک و مستغلات اصلاً بازاری وجود ندارد، زیرا ... بازار کار و بازار سرمایه به سختی می توانند به تنهایی وجود داشته باشند، زیرا حتی موسسات مالی(بانک ها، صرافی ها، شرکت های سرمایه گذاریو غیره) باید در بازار املاک و مستغلات برای خرید یا اجاره اماکن لازم برای فعالیت خود شرکت کنند.

بازار املاک و مستغلات را می توان به عنوان یک فضای استوانه ای نشان داد که به صورت عمودی به بخش های زیر تقسیم می شود:

کالاهایی به شکل اشیاء املاک خاص؛

کار می کند، یعنی ساخت و ساز، بازسازی؛

خدمات - میانجیگری، ارزشیابی، بازاریابی و غیره

دارایی اصلی املاک - عدم تحرک آن - شخصیت فردی هر ملک را تعیین می کند. حتی ساختمان هایی که در یک زمان ساخته شده اند، طبق یک پروژه و با کیفیت کار یکسان، اما واقع شده اند مکان های مختلف، معمولاً دارای کاربرد و ارزش متفاوتی هستند که منجر به شکل گیری قیمت های فردی برای املاک و مستغلات می شود. برای آنها، فروش به صورت نمونه و معاملات بورس عملاً استفاده نمی شود.

املاک و مستغلاتدر هر ساختار اجتماعی جایگاه مرکزی را اشغال می کند و همزمان دو کارکرد مهم را انجام می دهد: یک وسیله تولید و یک مورد مصرف شخصی برای زندگی، تفریح، اوقات فراغت فرهنگی و غیره. اقتصادی و مقررات قانونیوضعیت حوزه های مختلف زندگی اجتماعی و تولید مادی.

هدف اصلی و اساسی املاک و مستغلات - زمین دارای ارزش منحصر به فرد در کل سیستم است فعالیت کارآفرینیمردم و زندگی آنها برای هر چیزی ارزش خاصی را نشان می دهد جامعه انسانیاز آنجایی که تنها محل سکونت همه اقوام و نسل‌های مردم است، عامل اصلی و تنها در هر زمینه‌ای از کسب و کار است که به طور مستقیم یا غیرمستقیم در تولید سایر کالاها و مزایا دخیل است. ملک در مرکز ترکیب واقع شده است فرآیندهای اقتصادی، منافع خصوصی و عمومی، هنجارها و قوانین اداری.

املاک و مستغلات به عنوان یک کالا، موضوع معاملاتی است که نیازهای مختلف واقعی یا بالقوه را برآورده می کند و دارای ویژگی های کمی و کیفی خاصی است.

املاک و مستغلات بیشترین است محصول بادواماز همه موارد موجود، اطمینان از قابلیت اطمینان سرمایه گذاری ها را تضمین می کند، زیرا ارزش آن می تواند در طول زمان تحت تأثیر عوامل مختلف افزایش یابد. دیگری ویژگی مهماملاک و مستغلات این است که کالاهای غیر منقول در محل خود مصرف می شود، بنابراین این امر به وجود می آید ویژگی های اقتصادیبه عنوان ترجیحات سرزمینی دیگران ویژگی های اقتصادیاملاک و مستغلات ناهموار هستند جریان های نقدی، تمایز مالیات، تنوع ترکیبی از حقوق واقعی، مقررات دقیق معاملات، نقدینگی و نیاز به مدیریت. در شرایط بازار، مدیریت املاک یک سیستم یکپارچه پیچیده برای رفع نیازهای نوع خاصی از املاک و مستغلات است.

بازار املاک و مستغلات با توجه به ویژگی های آن دارای تعدادی ویژگی است که در جدول 1.2 ارائه شده است.

جدول 1.2 - ویژگی های بازار املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات تأثیر زیادی بر تمام جنبه های زندگی و فعالیت های مردم دارد و تعدادی کارکرد عمومی و ویژه را انجام می دهد: قیمت گذاری، نظارتی، تجاری، توسعه مجدد، اطلاعاتی، واسطه ای، محرک، سرمایه گذاری، اجتماعی.

عملکرد بازار املاک و مستغلات توسط افراد آن انجام می شود که عبارتند از: فروشندگان، خریداران، شرکت کنندگان حرفه ای، ارگان های دولتی.

فعالان حرفه ای بازار مشاوران املاک، ارزیابان، دلالان و سایر واسطه ها هستند. فعالیت های املاک و مستغلات آنهایی هستند که انجام می شوند اشخاص حقوقیو کارآفرینان فردیبر اساس توافق با شخص ذی نفع (یا توسط وکالت) برای انجام معاملات مدنی از طرف او و به هزینه او یا از طرف خود، اما به هزینه و به نفع شخص ذینفع، ساختمان ها، سازه ها، سازه ها، مسکونی و اماکن غیر مسکونیو حقوق آنها

بازار املاک دارای ساختاری منشعب است و می توان آن را با توجه به ویژگی های مختلف ارائه شده در جدول 1.3 متمایز کرد.

جدول 1.3 - طبقه بندی بازارهای املاک و مستغلات

مرسوم است که در بازار املاک دو جزء اصلی و ثانویه املاک را از هم متمایز می کنند.

بازار اولیهمطابق با وضعیت اقتصادی زمانی است که املاک و مستغلات به عنوان یک کالا برای اولین بار وارد بازار می شود. فروشندگان اصلی املاک و مستغلات در این مورد، ایالتی هستند که توسط مقامات فدرال، منطقه ای و محلی نمایندگی می شود، مشتریان اصلی املاک مسکونی جدید و شرکت های ساختمانی- تامین کنندگان املاک مسکونی و غیر مسکونی.

روشن بازار ثانویهاملاک و مستغلات به عنوان محصولی عمل می کند که قبلاً در حال استفاده بوده و متعلق به یک مالک خاص - یک شخص حقیقی یا حقوقی است.

تقسیم بازار به اولیه و ثانویه در بازار کالاهای مصرفی یعنی بازار صورت می گیرد اوراق بهادارو غیره اما آنجا کالاها در فضای اقتصادی آزادانه حرکت می کنند و عمر متفاوتی دارند. به دلیل ثابت بودن املاک، عرضه آن در بازار به یک منطقه خاص گره خورده است.

میزان املاک ارائه شده در بازار اولیه به حجم ساخت و ساز جدید بستگی دارد. بازارهای اولیه و ثانویه املاک و مستغلات به هم مرتبط هستند. اگر به دلایلی عرضه املاک در بازار ثانویه افزایش یابد، این امر منجر به کاهش ارزش املاک در بازار اولیه خواهد شد و بالعکس.

توجه به بازار املاک و مستغلات بدون تقسیم بندی آن غیر ممکن است.

تقسیم بندی بازار املاک و مستغلات- آن را به گروه های همگن تقسیم می کند. تقسیم بندی همچنین می تواند بر اساس ویژگی های املاک و مستغلات باشد که در پشت آن گروه های مربوط به خریداران وجود دارد.

بخش های زیر از بازار املاک و مستغلات متمایز می شوند: بازار مسکن، بازار املاک تجاری، بازار زمین (شکل 1.3).

بازار مسکن به نوبه خود به بازار شهری و بازار مسکن حومه تقسیم می شود.

سهام مسکن شهریبا در نظر گرفتن ماهیت توسعه به چند گروه تقسیم می شود: مسکن با کیفیت پایین، مسکن استاندارد، ساختمان های مربوط به زمان استالین، خانه هایی با طرح بهبود یافته، مسکن لوکس. البته این تقسیم بندی به گروه ها کاملاً خودسرانه است. یک ملک در شهرهای مختلف را می توان به عنوان مثال، به عنوان مسکن استاندارد و به عنوان مسکن با چیدمان بهبود یافته طبقه بندی کرد. در عین حال کیفیت مسکن و موقعیت مکانی آن از پارامترهای اصلی تأثیرگذار بر تقاضا در بازار مسکن است که در قیمت مسکن لحاظ می شود.

تشکیل بازار مسکن حومه شهرمرتبط با حذف محدودیت های فردی است ساخت و ساز حومه. با وجود سختی ها وضعیت اقتصادیدر کشور، رشد قشر حلال جمعیت، تقاضا را تشدید کرده است خانه های روستایی، کلبه ها

شکل 1.3 - بخش های بازار املاک و مستغلات

تقاضا برای مسکن حومه شهر بستگی به موقعیت مکانی، در دسترس بودن ارتباطات مدرن، نزدیکی به مناطق تفریحی، تامین ایمنی شخصیو ایمنی اموال شخصی، و همچنین ویژگی های منطقه ای.

بازار املاک تجاری در ارتباط با خصوصی سازی شرکت ها شکل گرفت، بسیار کوچکتر از بازار مسکن است.

بازار املاک و مستغلات تجاری در حال حاضر در حال افزایش است فعالیت تجاری. تعداد معاملات خرید و فروش اخیراً افزایش چشمگیری داشته است، در حالی که قبلاً معاملات اجاره غالب بود. این تا حد زیادی به دلیل کمبود املاک تجاری است.

این بازار به چندین بخش تقسیم می شود که با هدف عملکردی متمایز می شوند: اداری، خرده فروشی، انبار، صنعتی.

در بازار اداریسه بخش اصلی ظهور کرده است:

1) دفاتر معتبر که مطابق با استانداردهای بین المللی برای اماکن اداری هستند. اجاره چنین مکان هایی بسیار بالاست. به همین دلیل، برخی از کارآفرینان روسی اغلب دفاتر درجه یک در خارج از کشور را با قیمت های مقرون به صرفه تر اجاره می کنند.

2) دفاتر مستقر در ساختمان‌های مجهز و مجهز و گاهی در آپارتمان‌های بزرگ و بازسازی‌شده (چیزی که در روسیه ساختمان‌هایی با «نوسازی با کیفیت اروپایی» نامیده می‌شود). نرخ اجاره در اینجا برای شرکت هایی که با موفقیت کار می کنند قابل قبول است. لازم به ذکر است که در حال حاضر کمبود فضاهای اداری از این نوع در بازار وجود دارد که منجر به افزایش هزینه آنها می شود.

3) اماکن در ساختمان های غیر مسکونی شهرداری و ادارات و شرکت های دولتی. این اماکن معمولا بدون تکمیل، بازسازی و خدمات مرتبط ارائه می شوند. نرخ اجاره در اینجا پایین است.

بازار فضای اداری دارد چشم انداز خوببرای توسعه شما

بازار محل های خرده فروشی همچنین جایگاه خاصی را در بازار املاک و مستغلات اشغال می کند. عامل اصلی در عملکرد موفقیت آمیز بنگاه های تجاری، مکان مناسب است که حجم گردش تجاری را تعیین می کند. شکل غالب معاملات در بازار اماکن خرده فروشی در مرکز شهر، خرید و فروش اماکن خرده فروشی در خارج از مرکز است - معمولاً اجاره محل. بسیاری از خریداران ابتدا یک مؤسسه تجاری را اجاره می کنند تا بررسی کنند که آیا تجارت در یک مکان خاص کار می کند یا خیر، و سپس آن را خریداری می کنند.

بخش در حال توسعه پویا از بازار املاک و مستغلات است بازار انباربا ثبات، ثبات عرضه و تقاضا، قیمت ها مشخص می شود. نرخ ها اجارهدر بازار انبار بسته به سطح تجهیزات انبار، موقعیت مکانی آن و فاصله از مراکز حمل و نقل متمایز می شوند. عرضه در بازار انبار روند صعودی دارد.

بازار املاک صنعتیدارد ارزش عالیبرای ساختارهای تولیدی تازه تشکیل شده بیشتر فضای تولید معمولاً برای اجاره بلندمدت ارائه می شود. الزامات برای محل تولیدبه مشخصات و فناوری تولید، الزامات ایمنی آتش سوزی و محیطی و همچنین فاصله از مسیرهای حمل و نقل بستگی دارد.

چشم انداز این بازار به چشم انداز توسعه اقتصاد ملی بستگی دارد.

بازار زمین جایگاه ویژه ای در بازار املاک داخلی دارد. در روسیه، بازار زمین تازه شروع به شکل گیری کرده است. عملیات با زمین های باغ وجود دارد، کلبه های تابستانی، با زمین های بنگاه های خریداری شده.

تعداد کل معاملات خرید و فروش زمین، مبادله و اهداء در حال افزایش است. خرید و فروش و ارث از رایج ترین معاملات زمین است.

با این حال، شکل‌گیری بازار زمین و شکل‌گیری قیمت‌های بازار زمین با سرعت ناکافی در حال وقوع است که ناقص بودن چارچوب قانونی و مکانیسم فعلی روابط زمین توضیح داده می‌شود.

سوالات امنیتی

1. بازار املاک و مستغلات را تعریف کنید.

2. بازار املاک چه ویژگی هایی دارد؟

3. چه بخش هایی در بازار املاک و مستغلات متمایز هستند؟

4. اولیه و بازارهای ثانویهاملاک و مستغلات

5. بازار املاک صنعتی چه ویژگی هایی دارد؟

6. بازار املاک اداری چه ویژگی هایی دارد؟