تفاوت بین خرید آپارتمان در ساختمان جدید تحت طرح های DDU، تعاونی مسکن و طرح های خاکستری چیست؟ DDU یا تعاونی مسکن: مزایا و معایب انتقال از تعاونی مسکن به تعاونی مسکونی.

امن ترین طرح برای خرید آپارتمان در ساختمان های جدید امضای DDU یا توافق نامه است مشارکت سهام عدالت. هنجاری که تنظیم شده است قانون فدرالشماره 214 خریدار را در برابر فروش مضاعف محافظت می کند و شانس بیشتری برای وام مسکن مطلوب. با این حال، شما می توانید یک آپارتمان در مسکو با استفاده از DDU تنها در 60٪ از ساختمان های جدید خریداری کنید. توسعه دهندگان دیگر از چه طرح های فروش استفاده می کنند؟ و چرا آنها را انتخاب می کنند؟

علاوه بر قرارداد مشارکت سهام عدالت، دو طرح دیگر برای فروش آپارتمان قانونی تلقی می شود: عضویت در تعاونی ساخت مسکن (HBC) و خرید سند مسکن. انتخاب یک طرح خاص توسط توسعه دهنده با توجه به شرایط تعیین می شود. مهم: زمانی که کار در حال انجام است و مجوز ساخت وجود دارد، می توانید با سرمایه گذاران مشترک قراردادی منعقد کنید. وجوه سهامداران به یک شی خاص هدایت می شود، اسناد مجوز تضمین می کند که ساخت و ساز قانونی است و پروژه تمام تأییدیه ها و بررسی ها را پشت سر گذاشته است. اما صدور پروانه ساختمانی فرآیندی پیچیده و اغلب با تأخیر است، بنابراین بسیاری از شرکت ها ترجیح می دهند بدون دریافت سند، فروش مسکن را افتتاح کنند. علاوه بر این ، DDU تا حدی "دستان" شرکت های توسعه را می بندد و این وضعیت برای همه مناسب نیست.

علاوه بر این، هر قرارداد مشارکت سهام باید در Rosreestr ثبت شود. و این روش نیز زمان می برد. در نتیجه، پول سهامدار در راه توسعه‌دهنده گیر می‌کند، که مجبور می‌شود به دنبال منابع دیگر تامین مالی ساخت‌وساز باشد. بنابراین، شرکت ها به طرح های فروش دیگری متوسل می شوند. اجازه دهید به طور خلاصه در مورد مزایا و معایب هر یک از آنها صحبت کنیم.

DDU: مسئولیت توسعه دهنده تنظیم شده است

DDU طرحی است که به بهترین نحو از حقوق خریدار محافظت می کند. فروش توسط DDU تایید می کند که پروژه توسط همه مقامات تایید شده است. اگر توسعه‌دهنده نتواند کار را انجام دهد، سهامدار می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و درخواست بازپرداخت و جریمه کند.

جوانب مثبت: ثبت نام ایالتی اجباری محافظت تضمینی در برابر فروش دو برابری. فرصتی برای گرفتن یک وام مسکن سودآور (بانک ها ساختمان های جدید با فروش تحت DDU را به عنوان اشیاء کم خطر می دانند و مایلند به آنها وام دهند).

منفی: برای مدت پس از اتمام ساخت نمی توانید برای طرح های اقساطی درخواست دهید. DDU تضمین نمی کند که پروژه تکمیل شود. چنین توافقی در برابر نقض مهلت های ساخت و ساز محافظت نمی کند.

تعاونی مسکن: آزادی بیشتر - تضمین کمتر

یکی دیگر از طرح های قانونی برای فروش آپارتمان ها که توسط 214-FZ ارائه شده است. حدود 5-6 درصد از ساختمان های جدید در مسکو و منطقه مسکو از طریق تعاونی های مسکن فروخته می شود. این طرح در میان توسعه دهندگان بزرگ (PIK Group، Vedis Group) محبوب است و قابلیت خود را در بازار املاک و مستغلات ثابت کرده است.

جوانب مثبت: ثبت سهامداران از فروش مضاعف محافظت می کند. امکان اقساط بلند مدت (حتی پس از بهره برداری از منزل). توانایی تأثیرگذاری بر پیشرفت ساخت و ساز (به عنوان مثال، تکمیل خانه به تنهایی در صورت ورشکستگی سازنده).

منفی: قرارداد مشمول نیست ثبت نام ایالتی. مالکیت فقط پس از پرداخت کامل سهم ثبت می شود. رعایت مهلت های ساخت و ساز نظارت نمی شود. توسعه دهنده نمی تواند در صورت نقض توافق نامه ها مسئول شناخته شود.

گواهینامه ها: تقریباً هرگز استفاده نشده است

توسعه دهنده منتشر می کند اوراق بهادار(گواهی ها) که اسم هر کدام با قیمت آپارتمان مطابقت دارد. سازنده متعهد می شود آپارتمان را بعداً به دارنده گواهی انتقال دهد.

جوانب مثبت: سازنده باید نسبت به ثبت عنوان زمین و اخذ پروانه ساختمانی اقدام نماید. دولت فعالیت های توسعه دهنده را به عنوان یک شرکت کننده در بازار مالی کنترل می کند.

منفی: به طور کلی، هم برای توسعه دهنده و هم برای خریدار ناخوشایند است، بنابراین این طرح بسیار به ندرت استفاده می شود.

طرح های خاکستری برای فروش مسکن

آنها همراه با مکانیسم های فروش قانونی استفاده می شوند. محبوب ترین آنها انعقاد قرارداد خرید و فروش اولیه است. این به خودی خود نقض قانون نیست، اما ربطی به طرح های قانونی فروش املاک و مستغلات ندارد. حقوق خریدار در این شرایط به هیچ وجه محافظت نمی شود، زیرا توافق اولیه فقط مقاصد هر دو طرف را ثبت می کند، اما آنها را ملزم به انجام آنچه برنامه ریزی شده است، نمی کند. یعنی چنین توافقی سازنده را ملزم به انتقال مسکن به مالکیت خریدار نمی کند. در این حالت، دارنده سهام مبلغی را به توسعه‌دهنده انتقال می‌دهد که به عنوان «پرداخت اوراق بهادار» در نظر گرفته می‌شود. اگر سازنده ملک را انتقال ندهد، سهامدار نه حق مطالبه آپارتمان را دارد و نه فرصتی برای اثبات واقعیت سرمایه گذاری. در صورت ناتمام ساختن، خریدار تنها قادر به عودت وجه وثیقه خواهد بود.

نه قرارداد خرید و فروش اولیه (PDPA) و نه به اصطلاح DDU اولیه در واقع هیچ ربطی به 214-FZ ندارند و در اتاق ثبت ثبت نشده اند. و در عین حال، هیچ کس نمی تواند مانع از فروش چندین بار یک توسعه دهنده بی پروا شود.

نظر مشاورین املاک

آژانس های املاک و مستغلات ترجیح می دهند ساختمان های جدیدی را که تحت 214-FZ فروخته می شوند، بفروشند. گزینه بهینه برای مشاوران مسکن مسکو DDU است، زیرا این طرح شفاف، قابل درک برای خریدار است و به وضوح توسط قانون تنظیم می شود. کارکردن با آژانس ها ساده ترین راه است. همچنین از جمله موارد مورد علاقه فروش از طریق تعاونی های مسکن است. اگرچه در مورد تعاونی ها، توسعه دهندگان خودشان سازمان دهندگان فروش می شوند و اغلب آپارتمان ها را به تنهایی و بدون دخالت آژانس های املاک می فروشند.

اما خود مشاوران املاک تصریح می‌کنند که در نهایت، هنگام تصمیم‌گیری برای همکاری با یک توسعه‌دهنده یا نه، نه تنها طرح فروش آپارتمان مهم است، بلکه حاشیه آژانس، مجموعه پروژه‌های برای فروش و حقوق انحصاری فروش نیز مهم است.

تاریخ انتشار 28 اکتبر 2013

تعاونی مسکن و تعاونی مسکن مشترک چیست؟ ZhSK یک تعاونی ساخت مسکن است، یعنی انجمنی از اشخاص حقیقی یا حقوقی که برای ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی تشکیل شده است.

مفهوم تعاونی ساخت مسکن در قانون مسکن (ماده 110) تعریف شده است. قانون مدنیتعاونی مسکن را سازمانی غیر انتفاعی می داند که هدف از وجود آن ارتباطی با کسب سود ندارد.

در برخی موارد قانون به سازمان های غیر انتفاعی اجازه می دهد تا فعالیت های تجاری داشته باشند، با این حال ، این باید با هدف ایجاد آنها مرتبط باشد (ماده 50 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

این حکم قانون شامل تعاونی های مسکن نمی شود. علاوه بر این، مقررات قانون فدرال "در مورد سازمان های غیر انتفاعی" را نمی توان در مورد تعاونی های مسکن اعمال کرد.

بنابراین، وضعیت حقوقیتعاونی مسکن عجیب به نظر می رسد - آنها نیستند سازمان های غیر انتفاعی، اما در عین حال از دخالت منع می شوند فعالیت های تجاری. این چیزی شبیه به مشارکت است که پول جمع آوری می کند، هزینه ساخت و ساز را پرداخت می کند و سپس شی تمام شده را می پذیرد.

برخلاف تعاونی های مسکن، DDU یک سازمان نیست، بلکه نوعی سرمایه گذاری است. مخفف عبارت به سادگی – توافقنامه مشارکت سهام است.

مردم به سادگی پول خود را در یک ساختمان مسکونی در حال ساخت متناسب با هزینه آپارتمان خود سرمایه گذاری می کنند.

قرارداد بین دارنده سهام و شرکت توسعه منعقد می شودیعنی بین یک شخص حقوقی و یک شخص حقیقی.

مرجع.روابط حقوقی بین این افراد مطابق با مقررات قانون N214-FZ تنظیم می شود که معمولاً "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ..." نامیده می شود.

و یک نکته ظریف دیگر - هنگام ایجاد تعاونی های مسکن و تعاونی های مسکن عمومی، مقوله هایی مانند توسعه دهنده و سهامدار بوجود می آیند.

تفاوت اساسی چیست؟

تفاوت یک شکل از مشارکت در چیست ساخت و ساز مسکناز دیگری؟ قطعا تفاوت هایی وجود دارد. چندی پیش، مقررات جداگانه ای به هر یک از آنها اختصاص داده شده است.

قبلاً گفته شد که این یک سازمان رسمی است، نوعی تعامل بین ساکنان آینده و سازندگان. DDU تعامل است افراد(ساکنان آینده) مستقیماً با توسعه دهندگان.

این تفاوت بر روابط قراردادی نیز تأثیر می گذارد. قراردادهای خدمات ساخت و ساز مسکن و DDS دارای تفاوت های زیر هستند:

1. قرارداد مشارکت سهام باید مشابه قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات در سرویس ثبت فدرال ثبت شود. قرارداد ایجاد شده در تعاونی ساخت مسکن نیازی به ثبت در خدمات ثبت نام فدرال ندارد.
2. در قرارداد سهم، هزینه مسکن بلافاصله پس از بهره برداری از خانه مشخص می شود، این هزینه تغییر نمی کند. توسعه دهندگان در هنگام تعامل با تعاونی های مسکن حق دارند قیمت آپارتمان ها را بسته به افزایش هزینه ها تغییر دهند.
3. قانون فدرال شماره 214 به وضوح چارچوب زمانی تکمیل ساخت و ساز را مشخص می کند. توسعه دهنده در قبال نقض شرایط توافق شده مسئولیت مالی دارد. ساخت و ساز بر اساس روابط با تعاونی های مسکن با هیچ مهلتی تنظیم نمی شود، بنابراین سازنده هیچ مسئولیتی در قبال زمان بندی فعالیت های خود ندارد.
4. اگر توسعه‌دهنده تصمیم به ترک ساخت و ساز و قرارداد بگیرد، موظف است تمام پول سرمایه‌گذاری شده را به سهامداران بازگرداند. اما هیچکس چنین تضمینی به اعضای تعاونی نمی دهد. توسعه‌دهنده ممکن است بخشی از پول سرمایه‌گذاری شده را برگرداند یا اصلاً چیزی را پس ندهد. طرح قرارداد چنین اقداماتی را پیش بینی نمی کند.
5. حق دارند کل مبلغ را یکجا پرداخت نکنند.

   سهامداران چنین حقوقی ندارند. آنها ملزم به پرداخت هزینه آپارتمان خود تا تاریخ اتمام ساخت و ساز هستند.

6. طرح اقساطی طبق قرارداد ساخت و ساز مشترکبه هیچ وجه در قیمت آپارتمان تاثیری ندارد. اگر ساخت و ساز طبق توافق با تعاونی انجام شود، در صورت پرداخت اقساطی، مبلغ پرداختی افزایش می یابد.
7. توسعه‌دهنده‌ای که تحت یک توافق‌نامه ساخت‌وساز مشترک کار می‌کند باید تمام مدارک مجوز را قبل از شروع روند فروش به خدمات مالیاتی فدرال ارسال کند. در مورد کار با تعاونی های مسکن این کار ضروری نیست.

با مشاهده فیلم می توانید با تفاوت های اساسی تعاونی مسکن و تعاونی مسکن عمومی آشنا شوید:

اکنون تفاوت تعاونی مسکن و تعاونی پیش دبستانی را می دانید.

کدام توافق ارجح است؟

این نوع خرید آپارتمان همیشه با خطراتی همراه است. در هیچ نوع قراردادی محافظت کامل از مشکلات وجود ندارد.. به عنوان مثال، خریداران سهامداران در برابر فروش مضاعف بیمه می شوند و خریداران تعاونی می توانند به آپارتمانی نقل مکان کنند که قبلاً توسط شخصی اشغال شده است (توصیه هایی در مورد نحوه جلوگیری از خطرات هنگام خرید آپارتمان تحت قرارداد تعاونی مسکن ارائه شده است).

در نهایت، هیچ کس از بلایای طبیعی، شوک های بازار مصون نیست مصالح ساختمانی, مشکلات مالیو در نهایت ورشکستگی سازنده.

شما باید بسته به موقعیت، سودمندترین گزینه قرارداد را انتخاب کنید. با این حال، بیشترین نکته اصلی در این انتخاب اطلاعات قابل اعتماد در مورد شرکت توسعه دهنده است.

سعی کنید شرکتی را انتخاب کنید که مدت زیادی در بازار مسکن حضور داشته باشد، خودش را به خوبی ثابت کرده باشد و از همه مهمتر بر اساس قرارداد با سهامداران و انجمن های تعاونی ساخته شده باشد. شرکتی که از درگیری با سرمایه گذاران خود اجتناب کرده است، شایسته است که شما با آن قرارداد ببندید.

اگر پول کافی برای شروع ندارید، می توانید به یک تعاونی بپیوندید، به امید اینکه امور مالی شما در حین ساخت خانه بهبود یابد. اگر پول کافی برای پرداخت اولیه سهم برای مسکن ارزان دارید، بهتر است یک قرارداد سهام مشترک منعقد کنید.

کاربران اینترنت در این مورد چه می گویند؟

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

بین شرکت سازنده و سهامدار و ورود خریدار به تعاونی ساخت مسکن (تعاونی مسکن). در مقاله امروز، ما در مورد مزایا و معایب هر یک از این روش های خرید خانه صحبت خواهیم کرد و سعی خواهیم کرد بفهمیم که کدام یک را ترجیح می دهیم.

هر یک از روش های ذکر شده کاملا قانونی بوده و با قوانین مربوطه همراه است. در حالت اول، رابطه بین سهامدار و توسعه‌دهنده توسط قانون فدرال-214 تنظیم می‌شود و در حالت دوم، زمانی که خریدار به تعاونی می‌پیوندد، قانون فدرال-215 در حال اجرا است.

به هر حال، امروز اکثریت قریب به اتفاق معاملات در بازار اولیه املاک و مستغلات مسکو (حدود 90%)دقیقاً تحت DDU منعقد شده است ، اما تعاونی های مسکن نیز ارتباط خود را از دست نداده اند ، اگرچه چنین معاملاتی فقط حدود 8٪ را شامل می شود.

ایده ساخت و ساز مشترک و تعاونی چیست؟

ایده ساخت و ساز مشترک (در چارچوب DDU)این است که شرکت از سهامداران پول جذب می کند (به این معنی که، در اصل، هستند وام بدون بهره) ، با این پول آپارتمان می سازد و سود می برد. سهامداران نیز به نوبه خود در ازای وجوه ارائه شده، مسکن زیر ارزش بازار دریافت می کنند.

رابطه بین سهامدار و توسعه دهنده توسط مقررات قانون فدرال 214 تنظیم می شود که محدودیت های نسبتاً سختی را برای توسعه دهنده اعمال می کند.

اگر سازنده به هر نحوی حقوق سهامدار را تضییع کند، می تواند در دادگاه از منافع خود دفاع کند. ایده ساخت مسکن تعاونی(در چارچوب تعاونی های مسکن) این است که شهروندان بودجه جمع آوری می کنند و کار ساخت و ساز را خودشان سازماندهی می کنند(آنها یک پیمانکار استخدام می کنند، خرید مصالح ساختمانی، کنترل کیفیت و غیره را به او واگذار می کنند) . از یک طرف، شرکت کنندگان می توانند آپارتمان های خود را با قیمت کمتری دریافت کنند(نسبت به DDU) از آنجایی که پیش بینی سود شخص ثالث وجود ندارد، بابت کار انجام شده و مصالح ساختمانی خریداری شده پرداخت می شود. اما، از سوی دیگر، قانون(FZ-215)

نمی تواند از شهروندان در برابر آنها محافظت کند، زیرا آنها خودشان مسکن می سازند و خودشان تصمیم می گیرند که چگونه و به چه ترتیبی باید این کار انجام شود.

روابط بین تعاونی و اعضای این تعاونی توسط اسناد داخلی - منشور از یک طرف و موافقت نامه مشارکت از طرف دیگر تنظیم می شود.

در عین حال، توافقنامه مشارکت را می توان در هر زمان تغییر داد و اگر رابطه شرکت کننده با تعاونی آنطور که شرکت تعاونی در ابتدا قصد داشت توسعه نیابد، دفاع از پرونده او در دادگاه دشوار خواهد بود.

جزء قیمتمسکن در یک تعاونی مسکن را می توان ارزان تر از یک توسعه دهنده تحت DDU خریداری کرد. در چارچوب ساخت و ساز مشترک، محدودیت‌های خاصی وجود دارد که باعث افزایش هزینه املاک در مقایسه با مسکن تعاونی می‌شود:

اولا،توسعه دهنده نه تنها باید هزینه ها را جبران کند، بلکه باید سود نیز داشته باشد، در غیر این صورت فعالیت های او بی معنی می شود. ساخت و ساز توسط یک تعاونی دارای اولویت های متفاوتی است که شرکت کنندگان به مسکن نیاز دارند، بنابراین وظیفه اصلی پوشش هزینه های ساخت و ساز است. ثانیاًسازنده، هنگام فروش مسکن، مجبور است مالیات بر ارزش افزوده را در قیمت لحاظ کند. خودسازی

(توسط تعاونی)مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست؛

ثالثا

توسعه‌دهنده نمی‌تواند از هزینه‌هایی که هنگام بیمه کردن مسئولیت خود در قبال سهامداران به وجود می‌آید اجتناب کند، قانون موظف است خطرات را بیمه کند و هزینه‌ها نیز در قیمت مسکن لحاظ می‌شود. چنین الزاماتی برای تعاونی‌های مسکن وجود ندارد، اما فقدان بیمه معاملاتی خطرات اعضای تعاونی را به‌طور چشمگیری افزایش می‌دهد.

خرید تحت DDU فرض می کند که سهامدار یک مصرف کننده است، بنابراین او توسط قانون حقوق مصرف کننده محافظت می شود.

به نوبه خود یکی از اعضای تعاونی (تعاونی مسکن)اینطور نیست، زیرا یکی از اعضای یک انجمن داوطلبانه در واقع خدمات خود را مصرف می کند. بنابراین، دادگاه کمکی به حمایت از حقوق شرکت کننده تعاونی در مورد کیفیت مسکن و سایر پارامترهای ساخت و ساز نخواهد کرد.

بر اساس DDU، توسعه دهنده تعهدات گارانتی به سهامدار به مدت پنج سال دارد. یعنی اگر پس از مدت معینی پس از پذیرش آپارتمان، سهامدار نواقصی را که در زمان نقل و انتقال مسکن مشخص نبود، شناسایی کرد، سازنده موظف است این نواقص را برطرف کند. دوره گارانتی، که باید در آموزش و پرورش پیش دبستانی ثبت شود (طبق قانون فدرال-14) 5 سال است به نوبه خود ، تعاونی های مسکن را نمی توان مجبور به رفع نقص کرد ، زیرا قانون فدرال 215 چیزی در مورد دوره گارانتی نمی گوید.

حفاظت دوگانه فروش

DDU باید در Rosreestr ثبت شود، بنابراین امکان فروش چندگانه یک آپارتمان از بین می رود. از نظر فنی، اتفاق مشابهی می تواند رخ دهد، به عنوان مثال، یک آپارتمان یک بار طبق DDU فروخته می شود و سازنده آن را به چندین مشتری دیگر با همان قیمت می فروشد. توافق اولیهخرید و فروش. اما سهامداری که DDU را امضا کرده است تصمیم دادگاهبدون قید و شرط به عنوان مالک انحصاری خانه شناخته می شود و "مدعیان" باقی مانده برای مدت طولانی به دنبال حقیقت خواهند بود.

پیوستن به تعاونی نیازی به ثبت اجباری توافقنامه ندارد، بنابراین فروش آپارتمان به تعداد نامحدودی از خریداران کاملاً امکان پذیر است، اگرچه تأیید این امر غیرممکن است.

درک این نکته ضروری است که تعاونی مسکن در برابر تقلب از سوی مدیریت تعاونی محافظت نمی کند.

محافظت در برابر تغییرات در قرارداد

یک استدلال قوی

سهامدار ممکن است تغییرات DDU و سپس توسعه دهنده را رد کند رویه قضاییباید مبلغ پرداخت شده در زمان انعقاد قرارداد را به سهامدار برگرداند یا جریمه ای بپردازد (راههای دیگری برای حل مشکل ارائه دهید).

قانون فدرال-214 توسعه دهنده را ملزم می کند که تمام پارامترهای آپارتمان آینده - کمیت را در DDU نشان دهد. متر مربع، هزینه هر مربع، هزینه کلفضای زندگی، چیدمان، نوع و کیفیت مصالح ساختمانی، تاسیسات و ... اگر در طول مراحل ساخت و ساز تمایل یا نیاز به تغییر چیزی وجود داشته باشد. (به عنوان مثال، بلوک سفالی منبسط شده را با بتن خاکستری، پنجره های دو جداره با قاب چوبی جایگزین کنید)، تغییرات فقط با رضایت سهامدار امکان پذیر است.

در قرارداد مشارکت (تعاونی مسکن)ایجاد تغییرات بسیار آسان تر است. برای این می توان از آنها استفاده کرد راه های مختلف، و اغلب این پیشنهاد مانند یک اولتیماتوم به نظر می رسد (به عنوان مثال، اگر تصمیمی برای ایجاد تغییرات گرفته نشده است، باید جمع آوری کنید وجوه اضافی، زیرا موارد موجود دیگر کافی نیستند).

یعنی یک شرکت کننده تعاونی ممکن است دقیقاً همان چیزی را که در ابتدا انتظار داشت پس از اتمام ساخت و ساز دریافت نکند. (به عنوان مثال، متراژ کوچکتر، کیفیت متفاوت مسکن و غیره)و هیچ کس در این مورد مسئول نخواهد بود، تعاونی خسارت معنوی و مادی را جبران نخواهد کرد.

اگر شرکت کننده ای بخواهد قبل از ساخت خانه تعاونی مسکن را ترک کند، می تواند این کار را به ترتیبی که در اساسنامه تعیین شده انجام دهد. در عین حال، تعاونی باید مبلغ پرداختی را به حساب شرکت کننده واریز کند و اغلب مشکلاتی در این مورد ایجاد می شود که باید در دادگاه حل شود. بنابراین، مفاد منشور ممکن است تا زمان خروج شرکت‌کننده تغییر کند و طبق توافق، بازگشت پول ممکن است یک دوره نامحدود طول بکشد. بهترین گزینهدر این صورت، از یک وکیل واجد شرایط کمک خواهید گرفت که منافع شما را در دادگاه نمایندگی خواهد کرد.

بازپرداخت، جریمه، غرامت

تعاونی مسکن: حقایق سخت

ساکنان ساراتوف یک مورد برجسته را به یاد می آورند که چگونه رئیس تعاونی مسکن Kapitel-2002 274 شرکت کننده را بدون آپارتمان رها کرد، در حالی که حدود 160 میلیون روبل به سرقت رفت و ساخت و ساز در سطح طبقه هشتم متوقف شد. ناگفته نماند که اعضای تعاونی هرگز هیچ غرامتی دریافت نکردند؟

طبق قانون فدرال-214 (اصلاحاتی که در سال 2017 لازم الاجرا شد)شرکت توسعه باید عضو یک جامعه خود تنظیمی باشد سرمایه مجازو به صندوق جبران خسارت پرداخت کند (مشترک برای همه توسعه دهندگان). در صورت ورشکستگی سازنده، کلیه پرداختی ها به نفع سهامداران با وجوه این صندوق جبران می شود. یعنی اگر در زمان ورشکستگی خانه تکمیل یا به بهره برداری نرسد، سهامدار می تواند انتظار داشته باشد که پول به او برگردانده شود یا خانه همچنان تکمیل شود. (در چنین مواردی، SRO ممکن است دارایی را به توسعه دهنده دیگری منتقل کند).

در چنین مواردی از تعاونی چیزی به دست آورید (تعاونی مسکن)مشکل ساز تعاونی مسکن تنها در صورت موجود بودن وجه در حساب، امکان استرداد پول را خواهد داشت (اگرچه توقف ساخت و ساز به خودی خود نشان دهنده کمبود پول است). البته برای پرداخت اضافی (جریمه، غرامت)نیازی به محاسبه نیست، ترتیب برگشت توسط خود تعاونی تعیین می شود، اگر یکی از اعضای تعاونی موفق شود حداقل بخشی را برگرداند، بسیار خوب است.

برای عادلانه بودن، شایان ذکر است که اصلاحات جدید DDU هنوز در مرحله اجرا است، اما در حال حاضر مکانیسم هایی وجود دارد که اطمینان از پرداخت به سهامداران را امکان پذیر می کند - این بیمه مسئولیت و ضمانت بانکی است.

در مورد تعاونی های مسکن، بیمه الزامی نیست. بنابراین، اگر مدیریت در سازماندهی کار ساختمانی ناکارآمد باشد (که نمی توان آن را رد کرد، زیرا اعضای هیئت مدیره تعاونی لزوماً در بازار ساخت و ساز حرفه ای نیستند)، و پول کافی برای تکمیل ساخت و ساز وجود ندارد، یا باید بودجه اضافی پیدا کنید یا سعی کنید به نحوی پروژه ناتمام را محقق کنید.

طرح اقساطی، وام مسکن، حمایت دولتی از وام مسکن

مزیت خرید مسکن از طریق تعاونی مسکن، امکان تنظیم طرح های اقساطی برای مدت طولانی است (تا 7 سال)ضمناً حتی پس از بهره برداری و تصرف خانه نیز می توان پول را به صورت اقساطی پرداخت کرد.

با توجه به DDU (برای مسکو) حداکثر مدتبرنامه اقساطی 2 ساله است.وام مسکن می تواند هم برای مسکن خریداری شده تحت DDU و هم برای مسکن ساخته شده توسط تعاونی های مسکن صادر شود. برنامه ها وام مسکن ترجیحیتنها در صورت خرید املاک و مستغلات تحت DDU، برنامه های حمایتی دولتی برای ساخت و ساز تعاونی اعمال نمی شود.

نتیجه گیری

یکی از مزایای اصلی ساخت در تعاونی قیمت است. مسکن می تواند به طور قابل توجهی کمتر از سهامداری که رابطه خود را با توسعه دهنده تحت DDU رسمی کرده است، هزینه داشته باشد، علاوه بر این، امکان اقساط وجود دارد که جذابیت تعاونی مسکن را نیز افزایش می دهد.

اما از نظر حفظ منافع شرکت کنندگان، تعاونی مسکن تا حد زیادی در ساخت و ساز مشترک ضرر می کند. خطر بی پولی و بدون آپارتمان ماندن در نتیجه کلاهبرداری یا شرایط دیگر یا دریافت مسکن بی کیفیت برای سهامدار بسیار کمتر است.

اگر یک عضو تعاونی تصمیم بگیرد که با بیمه کردن معامله از خود محافظت کند، در این صورت میزان مشارکت در قرارداد بیمه هزینه آپارتمان را بسیار نزدیک به قیمت پیشنهادی سازندگان خواهد کرد. بنابراین، خرید املاک و مستغلات تحت DDU قابل اعتمادتر به نظر می رسد در این مورد، قیمت بالاتر با کاهش قابل توجهی در خطرات جبران می شود. با این حال، باید بدانید که هنگام خرید مسکن تحت DDU، خطراتی نیز وجود دارد، از جمله در حال حاضرهیچ یک از روش های خرید ملک در بازار اولیه نمی تواند امنیت کامل را تضمین کند.

ایگور واسیلنکو

سهم پروژه های اجرا شده از طریق تعاونی های مسکن امروز 10 درصد در بازار بخش انبوه و 7.3 درصد در کلاس تجاری مسکو است. در طول پنج سال گذشته، این سهم ثابت مانده است، در حالی که تعداد قراردادها خرید و فروش اولیهبه نصف کاهش یافت. محبوب ترین طرح فروش هنوز توسط DDU است - 64٪ در بخش انبوه و 65٪ در کلاس تجاری. تحلیلگران شرکت Metrium Group مزایا و معایب خرید از طریق تعاونی‌های مسکن و تعاونی‌های مسکن عمومی را با هم مقایسه کردند و به همه مشکلات پی بردند.

با توجه به کد مسکنتعاونی مسکن انجمنی است که خریداران برای ساخت یا خرید مسکن در آن عضو می شوند. ایده تعاونی ساختمان، تجمیع سرمایه خریداران برای حل مشکل مسکن است. تعاونی های مسکن به طور فعال تحت این طرح در زمان شوروی و در دهه 1990 کار می کردند، زمانی که شرکت ها تعاونی را از بین کارکنان خود سازماندهی کردند، آپارتمان ها را ساختند و سپس از اعضای تعاونی کمک دریافت کردند. بنابراین، شرکت‌کنندگان تعاونی مسکن می‌توانند مسکن را به قیمت تمام شده خریداری کنند. با این حال، این تنها در صورتی امکان پذیر بود که یک خارجی قدرتمند وجود داشت منبع مالی، که برای ساخت و ساز (بودجه یک شرکت یا ایالت) هزینه شد.

ماریا لیتینتسکایا، شریک مدیریت گروه متریوم می گوید: «امروزه، تنها توسعه دهندگان منابع لازم برای ساخت و ساز را دارند، زیرا هیچ انجمن داوطلبانه سهامداران مسکن قادر به پرداخت هزینه ساخت یک مرکز بزرگ نیست. - نه حق عضویت و نه حق اشتراک نمی توانند هزینه ها را پوشش دهند مرحله اولیهساخت و ساز (خرید قطعه زمین، طراحی و غیره). بنابراین، امروزه تعاونی‌های مسکن توسط سازندگان ایجاد می‌شوند، اما نه به نفع خریداران مسکن، بلکه به نفع خودشان برای جمع‌آوری سرمایه. برای توسعه دهنده سودمند است که هر چه زودتر شروع به جذب سرمایه از خریداران آپارتمان کند. با این حال، طبق قراردادهای DDU، آنها چنین فرصتی را تنها پس از ثبت مالکیت یا اجاره زمین، دریافت مجوز ساخت و ساز و انتشار دارند. اعلامیه پروژه. این امر برای جذب وجوه از شرکت کنندگان تعاونی مسکن الزامی نیست. بنابراین، نقش تعاونی مسکن کاملاً تغییر کرده است: اکنون تعاونی ساخت و ساز با سازنده قرارداد سرمایه گذاری (یعنی به عنوان سرمایه گذار در پروژه عمل می کند) منعقد می کند.

با این حال، نمی توان گفت که این طرح فروش با وجود مزایایی که دارد، در بین توسعه دهندگان بسیار محبوب است. در حال حاضر، در بازار مسکو ساختمان های جدید در بخش انبوه، طرح خرید از طریق تعاونی های مسکن تنها در 10٪ از پروژه ها ارائه می شود. تقریباً همان سهم پروژه های تعاونی مسکن در کلاس تجاری مسکو مشاهده می شود - 7.3٪. در همان زمان، از پنج پروژه با تعاونی های مسکن در بخش انبوه مسکو، تنها سه پروژه به طور کامل در چارچوب این طرح اجرا می شود. در یکی از مجتمع‌های مسکونی باقی‌مانده، توسعه‌دهنده قصد دارد به DDU روی آورد و در دیگری، تنها یکی از ساختمان‌ها از طریق تعاونی مسکن به فروش می‌رسد. به عبارت دیگر، اغلب تعاونی های مسکن برای توسعه دهندگان یک اقدام موقت است که ترجیح می دهند از آن به طور گسترده استفاده نکنند. با این حال، خریداران زیادی وجود دارند که با استفاده از این طرح آپارتمان خریداری می کنند. در در این موردخرید شامل تعداد زیادی از خطرات است، اگرچه مزایای خاصی نیز دارد.

تفاوت های اصلی در خرید آپارتمان از طریق DDU و از طریق تعاونی های مسکن

توافقنامه مشارکت
تعاونی ساخت و ساز مسکن

روابط بین یک شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک و یک توسعه دهنده توسط قانون فدرال (214-FZ) تنظیم می شود.

روابط بین یکی از اعضای تعاونی و تعاونی مسکن به موجب قوانین داخلی سازمان (منشور و قرارداد مشارکت) تنظیم می شود.

قرارداد مشارکت سهام مشمول ثبت نام دولتی است، بنابراین مستثنی است فروش دو برابری، یعنی توسعه‌دهنده نمی‌تواند یک آپارتمان را دو بار بفروشد - Rosreestr قرارداد دومی را برای همان ملک ثبت نخواهد کرد.

برای ثبت نام دولتی نیازی به توافق با تعاونی مسکن نیست، بنابراین خطر فروش مضاعف وجود دارد.

یک شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک به عنوان یک مصرف کننده در نظر گرفته می شود، یعنی. توسط قانون حمایت از مصرف کننده محافظت می شود.

یکی از اعضای تعاونی مسکن به عنوان شرکت کننده در یک انجمن داوطلبانه محسوب می شود و تحت حمایت قانون حمایت از حقوق مصرف کننده نیست. این حق را از عضو تعاونی مسکن سلب می‌کند که از تعاونی اجرای صحیح تعهدات خود و اولاً کیفیت ساخت و ساز را مطالبه کند.

برای جذب وجوه از سهامداران، توسعه‌دهنده موظف است مالکیت یا اجاره زمین را ثبت کند، پروانه ساخت دریافت کند، آن را منتشر کند و به مرجع نظارتی ثبت کننده حقوق املاک ارائه کند.

برای جذب صندوق های تعاونی مسکن، سازنده ملزم به داشتن حق مالکیت ثبت شده یا اجاره نامه بلندمدت و انتشار اظهارنامه پروژه نیست.

DDU به وضوح هزینه آپارتمان و پارامترهای آن را نشان می دهد.

تعاونی مسکن الزامی به ثبت ندارد هزینه نهاییآپارتمان ها، یعنی قیمت نهایی طبق تصمیم مجمع عمومیممکن است افزایش یابد. در هر زمان، تعاونی مسکن ممکن است برای تکمیل ساخت خانه طبق قراردادهایی که قبلا پرداخت شده است، از اعضای خود وجوه اضافی بخواهد.

معتبر است حمایت دولتنرخ وام مسکن

برنامه حمایت از وام مسکن دولتی برای تعاونی های مسکن اعمال نمی شود. علاوه بر این، تعداد بانک هایی که برای پروژه های اجرا شده از طریق تعاونی های مسکن وام مسکن ارائه می کنند، حداقل است.

خریدار می تواند تا پایان ساخت از اقساط استفاده کند. امروزه حداکثر مدت اقساط DDU در بازار اولیه 5 سال است.

طرح های اقساطی برای مدت طولانی (در حال حاضر تا 7 سال) از جمله پس از بهره برداری از خانه امکان پذیر است.

شرط اجباری قرارداد مشارکت، زمان انتقال شی به سهامدار است، در صورتی که سازنده زمان تحویل آن را نداشته باشد، جریمه و جریمه می پردازد.

تعاونی مسکن مسئولیتی در قبال زمان اجرای پروژه در صورتی که در قرارداد یا اساسنامه قید نشده باشد، ندارد.

طبق 214-FZ، پس از بهره برداری از یک ساختمان جدید، حداقل 5 سال گارانتی دارد.

تعاونی مسکن موظف به رفع نواقص و نواقص ساختمانی شناسایی شده نیست.

توسعه دهنده خود منصوب می کند شرکت مدیریتکه تنها با تصمیم صاحبان خانه قابل تغییر است.

حق اداره خانه به طور خودکار به تعاونی مسکن منتقل می شود، که شانس بیشتری برای مدیریت وجدان می دهد، زیرا شرکت مدیریت متشکل از اعضای همان تعاونی مسکن ("صاحب خانه") است.

در صورت عدم صداقت سازنده، موظف است در صورت درخواست سهامدار، کلیه وجوه سرمایه گذاری شده را به وی برگرداند. روال چنین بازگشتی به اضافه جریمه ها و امکان بازیابی خسارت به تفصیل توسط قانون تعریف شده است.

اگر تعاونی مسکن بی صداقت باشد، اگر تعاونی مسکن آن را نداشته باشد یا به اندازه کافی نداشته باشد، پس گرفتن پول کاملا مشکل است. نحوه استرداد پول توسط تعاونی تعیین می شود نه قانون.