Възможно ли е да продадете своя дял от приватизиран апартамент? Как правилно да продадете акции в приватизиран апартамент? Схеми, нюанси на изпълнение на сделки и документи

Доста често хората се сблъскват с необходимостта да продадат дял от апартамент. Често в този случай собственикът се чувства объркан, възникват въпроси „какво да правя“ и „как да го направя правилно“. Сделката за продажба на дял се различава от продажбата на цял апартамент и тук е необходимо да се изясни какви разлики трябва да знае собственикът, решил да продаде дял в апартамент. В крайна сметка, както във всяка друга транзакция, важно е да се избягват грешки. В тази статия ще разберем как правилно да подготвим документи за апартамент, как да не надплащаме данъци и как да избегнем трудности.

Какви проблеми могат да възникнат при продажба на дял в апартамент.

Споделената собственост е доста често срещано явление у нас.

Разделянето на апартамент на дялове може да възникне поради приватизация за всички регистрирани лица в апартамента, при разделяне на апартамента след развод, както и при регистриране на наследство за няколко наследници. Но един стандартен апартамент не може физически да бъде разделен на няколко части. Например, четиристаен апартамент може да бъде разделен на 4 едностайни апартамента, като дяловете в него се разпределят само по закон, тоест обща врата, обща кухня, обща баня и т.н.

Съответно възникват редица проблеми при продажбата:

1) Трудно е да се намери купувач за такъв недвижим имот, защото не всеки е съгласен да дели апартамент с непознати. И много често се случва общинските апартаменти или дори цели апартаменти в общежитието да са споделена собственост.

2) Вторият проблем е, че други собственици имат предимство при закупуване на дял от апартамента. Тоест, за да продадете дял, който ви принадлежи, трябва да получите отказ от тях и едва след това да го продадете на трети страни. Този ред никога не трябва да се нарушава, тъй като други собственици лесно могат да оспорят сделката в съда и ще има много повече проблеми.

И така, как правилно да продадете дял в апартамент?

Първият е разпределението на дял. За да продадете своя дял, трябва да изпълните редица процедури. След приватизацията всеки от съсобствениците притежава определен дял. Може да се изрази дробно (например 1/2). Ако говорим за дял „в натура“, тоест за „жилищен“ дял, обикновено, ако е възможно, всеки притежава една от стаите, а общите части притежава самостоятелно. Тоест имате собствена стая, но кухнята, коридора и килера са общи, защото е физически невъзможно да ги разделите.

Регистрация на процедурата за разпределяне на дял.

Разпределението на дял се официализира от нотариус. Никакви устни споразумения нямат правна сила. Освен това, ако съсобствениците не стигнат до общо решение, този въпрос ще бъде решен чрез съда. По правило искът се подава от собственика, който иска да проведе процедурата по разпределяне на дял, но другите собственици му пречат да направи това и възниква съдебна битка, която може да се проточи до шест месеца, понякога повече време.

Следващият етап е продажбата на част от апартамента.

След разпределяне на дял собственикът има право да го продаде, но преди да направи това, е необходимо да предложи изкупуване на своя дял на всички останали собственици на апартамента. Съгласно закона, преди да продадат дял в апартамент, на другите собственици трябва да бъдат изпратени писмени уведомления с предложение за покупка. Тоест съсобствениците, в този случай, имат право на предимство. И ако те откажат, продаваш на трети страни.

Друг вариант е договор за дарение вместо договор за покупко-продажба.

Някои продавачи решават да използват този трик. И за да избегнат процедурата за уведомяване на съседите за офертата за покупка, те просто формализират дарението. При този вид сделка изобщо не е необходимо да уведомявате съседите, а самата регистрация ще бъде по-евтина и бърза.

Тук си струва да се отбележи, че можете да се разпореждате с вашия дял, дори и да не е изолирана стая. Тоест, теоретично, човек има право да продаде дял в едностаен апартамент. Законът не забранява подобни сделки, но на практика е доста трудно да се извърши такава операция и цената на такива квадратни метри ще бъде чисто символична, тъй като е малко вероятно някой да дойде и да каже „Искам дял в едностаен апартамент”, за да го притежавате просто. В този случай е по-добре да преговаряте с другия съсобственик да продаде имота изцяло или да му предложите да изкупи вашия дял. Но ако вашият съсед не е съгласен, ще трябва да разрешите проблема чрез съда. Трудно е, но е възможно.

Подводни скали

В процеса на продажба на дял може да срещнете много проблеми. На първо място, това се дължи на неразбиране на съседите и останалата част от собственика на апартамента. Например, те могат да избегнат получаването на уведомително писмо за продажба на дял и без тяхното писмено съгласие не е възможно да се регистрира сделката. За съжаление Гражданският кодекс не казва нищо за това какво да правим, ако съседите не сътрудничат. В резултат на това това може да бъде разрешено само в съда, въз основа на закона.

Прави впечатление, че е невъзможно да се задължат други съсобственици да продадат дял от апартамента. Нарушаването на чужда частна собственост е криминално престъпление. Следователно можете да се споразумеете за закупуването на акциите на други собственици само по приятелски начин. По принцип има ситуации, когато няколко съсобственика искат да изкупят предлагания дял наведнъж. Ако това се случи, продавачът сам може да избере на кого да прехвърли своя дял.

Остава да посъветваме собствениците на дялове в апартаменти да се опитат да поддържат топли отношения със своите съседи - другите собственици. В крайна сметка, ако един ден искате да продадете своя дял, това ще улесни значително задачата ви.

Продажбата на дял в апартамент включва редица дейности, които трябва да бъдат извършени от собственика, който желае да извърши тази процедура. На 2 юни 2016 г. влезе в сила Федерален закон 172 „За изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“. Този закон направи корекции в действащия Федерален закон № 122 „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. Той обаче ще изтече през януари 2020 г. Ще разгледаме в статията как ще се променят операциите с недвижими имоти в споделена собственост.

За тези, които се чудят за закупуване на недвижим имот, информацията от също ще бъде от значение.

Процедурата за продажба на дял в апартамент днес се счита за сложна сделка с недвижими имоти. Основното условие е приватизацията на жилищата. Приватизираният апартамент може да има няколко собственици и те не винаги ще бъдат роднини помежду си. Пречка за прилагането на тази процедура може да бъде несъгласието на съседите с регистрацията на външен човек в апартамента или изявление за преференциално право на закупуване от един от жителите. Ако последната точка не е спазена, собственикът на акции, нарушени правата му, може да защити интересите си чрез съда.

Промените в закона забраниха сключването на сделки с недвижими имоти в споделена собственост без участието на нотариус. Сега, без съответната нотариална заверка, Rosreestr няма да регистрира сделка за продажба на дял в апартамент.

Процедура за продажба на дял в апартамент: нов закон

Законът за споделената собственост на жилище задължава собствениците на имота да извършват различни сделки с него чрез нотариус. Задачата на нотариуса е да гарантира от правна гледна точка, че не се нарушават интересите на никого по време на процедурата за продажба на дял от апартамент, включително предотвратяване на измами.

Също така според новия закон са затегнати мерките за извършване на сделки с жилища, чийто собственик е непълнолетно лице. Както и в първия случай, ще се изисква нотариална заверка. Това ще спомогне за защитата на интересите на децата под пълнолетие и ще ги защити от недобросъвестни настойници и роднини.

Как законно да продадете дял в апартамент?

Федералният закон за споделената собственост предвижда следното процедура за продажба на дял в апартамент:

• Собственик, който желае да продаде дела си, е длъжен да уведоми писмено останалите собственици за желанието си. Той трябва да съдържа информация като цена и условия за продажба. Ако собственикът е нарушил преимущественото право на други съсобственици, то в 3-месечен срок те могат да поискат защита на правата си по съдебен път;
• Трябва да очаквате отговор от други собственици в рамките на един месец. Ако няколко собственика са заявили желание за участие в сделката, то с предимство се ползва лицето, предложило най-добра цена;
• ако след 30 дни никой не е изразил желание да направи покупка при предписаните условия, собственикът на жилището има право да предложи да извърши сделка за прехвърляне на дела в апартамента на неупълномощени лица.

При получаване на писмен отказ от всички собственици на жилища, продавачът на дял в апартамента може да извърши сделката по-рано от определения период. С желаещите да закупят дял от апартамента трябва да се състави договор за покупко-продажба, който да бъде нотариално заверен.

Списък на необходимите документи

Всяка сделка изисква събиране и подготовка на необходимата документация. За да извършите покупко-продажба чрез нотариус, ще ви трябва следното:

• писмен отказ на всички акционери за покупка;
• при липса на горния отказ следва да се приложат доказателства за извършване на действия по уведомяване на съсобствениците;
• удостоверение-документ за държавна регистрация на дял в апартамента, при липса на извлечение от Единния държавен регистър;
• технически паспорт от ОТИ;
• кадастрален паспорт;
• нотариално заверено писмено съгласие, съпруг/а;
• документи за самоличност на страните;
• съгласие на органите по настойничество, ако в сделката участва непълнолетно лице;
• действителния договор за покупко-продажба на дял от апартамента.

За изготвяне на договор за сделка е необходимо да посочите следната информация - трите имена, данни от лична карта, адрес на регистрация на всички участващи страни. Следва описание на обекта на споразумението - брой дялове и други характеристики на апартамента, както и цената на споразумението.

Ако нотариусът признае законността на сделката, всички документи се заверяват и договорът се подписва. След това документацията се изпраща за държавна регистрация в Rosreestr. Съгласно закона то се извършва в рамките на 3 дни, вместо досега определените 18 дни.

Данъчно облагане

За удостоверяване на горната сделка има нотариална такса - 0,5% от стойността на дела в апартамента. Тази тарифа се заплаща 1 път и сумата не може да бъде по-малка от 300 рубли и да надвишава 20 000 рубли. Трябва също да платите държавна такса за регистрация от 2000 рубли.

Съгласно Данъчния кодекс, собственикът също се таксува 13% от сумата на тази сделка. Причина за това може да бъде притежаването на недвижим имот за по-малко от 3 години и последващата му продажба за сума, надвишаваща покупката му. Собственик, който продава своя дял в апартамент, получава доход от сделката, който се облага с данък върху доходите на физическите лица. Законодателството ви позволява да намалите размера на данъка - транзакция на стойност до 1 милион рубли не подлежи на облагане с данък, но ако сумата надвишава установената сума, тогава изчислението се извършва с приспадане на милион.

Да разгледаме един пример:

Да приемем, че цената на дял в апартамент е 1,5 милиона рубли, тогава данъчното облагане ще бъде по формулата:

(1,5 - 1,0) х 0,13 = 65 000 рубли

Данъчното приспадане не може да бъде повече от 260 000 рубли.

Апартамент, който е споделена собственост, не може да се разпорежда по собствено усмотрение. И продажбата на дял може да бъде придружена от някои трудности, свързани с разногласия между неговите собственици. Честа причина за съдебни спорове е отказ за делба на имущество! Тъй като в приватизиран апартамент няма ясно разделение на стаи между всички собственици, живеещи в него.

Поради подобно забавяне и трудности при постигане на компромис между собствениците възникват проблеми с продажбата на тяхната част от общия имот. След това нека разберем: „Възможно ли е да продадете дял без съгласието на други?“ и „Как да направя това законно през 2019 г.?“

Какво е дял в апартамент?

Имотът може да бъде собственост на две или повече лица. Този имот с право се счита за общ. Когато се разпределят конкретни акции, те се признават като собствен капитал; без разпределение, те се признават като съвместни.

Приватизираните апартаменти са обща собственост на всички участници в приватизацията, но при желание може да се разпредели определен дял и да се запише за всяко лице поотделно. Единственият проблем е, че е невъзможно този дял да се определи в натура, тъй като има само един вход на апартамента и е невъзможно да се разграничат границите на споделената собственост. Това означава, че дялът е само юридическо понятие.

Можете да получите дял в жилищни имоти по други начини:

• приемат като подарък или наследяват;
• разпределете в случай на развод.

Всеки собственик има право да ползва апартамента, без да нарушава правата на останалите съсобственици.

Законодателната рамка

Концепцията за споделена и съвместна собственост е дадена в член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Член 250, параграф 1 от Гражданския кодекс гласи, че всички собственици на дялове в апартамент имат преференциално право да изкупят дял от един от съсобствениците при равни условия и на същата цена.

Това означава, че ако възнамерява да продаде своя дял, гражданинът е длъжен да уведоми писмено останалите собственици.

Посочете цената и другите условия в писмото. Дава се месец за размисъл. Ако през това време никой не изрази намерение да закупи акцията, тогава продавачът има право да извърши сделка с нея и да я продаде на всеки.

важно!Съсобствениците трябва да формализират писмено отказа за покупка.

Параграф 2 на член 250 от Гражданския кодекс гласи, че ако има писмен отказ на всички собственици преди изтичането на един месец, дялът в апартамента може да бъде продаден по-рано.

Нарушаването на този етап може да доведе до съдебни спорове с други собственици на акции, което ще бъде неприятен момент както за продавача, така и за купувача. Нотариусът трябва да обясни тези последици при изготвянето на договора за покупко-продажба.

Съгласно параграф 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс, други съсобственици, след като са научили за нарушените права, имат възможност да се обърнат към съда в рамките на три месеца и да поискат прехвърляне на правата върху продадения дял върху тях. Лицето, което е закупило част от помещението, ще се окаже в неприятна ситуация, тъй като съдът ще реши, че в договора за покупко-продажба лицето, което е предявило иска, трябва да стане купувач. Сделката обаче няма да бъде отменена.

Съгласно член 42, параграф 1 от Федералния закон № 218-FZ от 13 юли 2015 г. процедурата за отчуждаване на дял в общата собственост трябва да бъде нотариално заверена.

Как можете да продадете дял от апартамент, ако другият собственик е против?

Има случаи, когато един от собствениците иска да продаде дела си, но вторият е категорично против. Първият действа законно, опитвайки се да връчи уведомление за намерението си, но вторият отказва дори да го приеме. По този начин се прави невъзможно спазването на целия правен ред.

Опция 1. Прибягвайте до съдебни спорове. Страната, която желае да продаде дела, трябва компетентно и мотивирано да посочи причината за продажбата. Може би това е нежелание да живеете заедно с втория собственик или финансова необходимост.

Съдът ще проучи изчерпателно всички материали по делото и ще се произнесе, като съпостави съпътстващите обстоятелства. Размерът на дяловете в имуществото на всяко лице също се взема предвид. В резултат на това съдът може да задължи несъгласния съсобственик да продаде своя дял на друг, ако има финансова възможност за това. Но ако той живее постоянно в този апартамент, тогава дори съдът не може да го принуди да продаде своя дял.

Вариант 2.Ако обаче вторият собственик е против продажбата и е категоричен по този въпрос, можете да използвате друг законен път - продайте дела, като съставите договор за дарение, и получите парите чрез разписка. В този случай не е необходимо съгласие на останалите съсобственици. В същото време можете да го дадете на абсолютно всеки гражданин.

Но има рискове:

• Може да останете без пари, защото... делът се прехвърля за безвъзмездно ползване;
• сделката може да бъде призната за въображаема и отменена от съда, ако се докаже фактът на прехвърляне на пари.

Вариант 3.При сключване на договор за заем няма да се изисква съгласие. Идеята е следната: продавачът взема пари назаем, оставяйки дял от апартамента като обезпечение. Тогава се сключва „Споразумение за обезщетение” и за погасяването му отива заложената част от апартамента.

Инструкции стъпка по стъпка за продажба на дял в апартамент

За да се избегнат неприятните последици от сделка с дял в обща собственост, е необходимо да се спазват всички правни аспекти и да се следва определен алгоритъм от действия.

Етап 1.Уведомете писмено всички съсобственици за намерението да продадете своята част от имота (дял), за да разберете намеренията им относно желанието за закупуването му.

Стъпка 2.Изготвяне на договор за покупко-продажба, както и акт за приемане и предаване на дялове.

След намиране на купувач се изготвя споразумение за сделка, което трябва да съдържа следната информация:

• относно участниците, като посочват паспортните си данни;
• относно цената;
• относно предмета на сделката. Тук се посочва размерът на дела и данните за самия обект (адрес, брой стаи, обща и жилищна площ).

Договорът за покупко-продажба трябва да бъде нотариално заверен. Страните подписват предавателен акт, който е приложение към договора.

Стъпка 3.Регистрация на прехвърляне на собственост.

За да се регистрирате, трябва да се свържете с Rosreestr или многофункционален център с пакет от документи:

• заявление за държавна регистрация на собственост върху дял в жилищно помещение от всяка от страните по сделката - попълва се на място;
• нотариално заверени оригинали на договори и прехвърлятелни актове в три екземпляра;
• потвърждение, че всички останали собственици на споделена собственост са уведомени и, ако има такъв, техен писмен отказ за обратно изкупуване на дела;
• паспорти на страните по сделката;
• ако дялът е бил собственост на непълнолетно лице, тогава съгласието на органа по настойничество и попечителство да се разпореди с него;
• платете държавната такса и прикачете разписката към пакета документи.

Не е необходимо представяне на касова бележка, но ако информацията за плащането не е в информационната система в рамките на 5 дни от датата на подаване на документите към регистриращия орган, той ще ги върне без разглеждане.

Моля, обърнете внимание на факта, че Данъчният кодекс установява периоди, не по-малки от които трябва да притежавате апартамент или дял от него, за да не плащате данък върху доходите от продажбата. То възлиза на:

• най-малко 3 години, ако акцията е придобита преди 1 януари 2016 г.,
• поне 5 години, ако са закупени след 1 януари 2016 г.

В заключение бих искал да отбележа, че сделките с дялове в жилищни имоти се различават от сделките със съвместна собственост по това, че съсобственикът, който желае да продаде своя дял, е длъжен да уведоми другите за намерението си. Ако бъде пренебрегнато, това може да доведе до съдебен спор и прехвърляне на собствеността върху дела на ищеца. Друг важен момент е задължителната нотариална заверка на сделката.

Можете да се разпореждате със собствения си апартамент по свое усмотрение. Но можете да притежавате и част от помещение, което има няколко собственика. Как да продадете дял от апартамент през 2020 г.?

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Всеки собственик има право да продаде имота си. Това важи и за дела на апартамента. Но участието в споделената собственост предполага наличието на съсобственици.

Трябва ли да се съобразявате с тяхното мнение, когато се разпореждате с вашата част от имота? Как да се разпореждате със споделена собственост през 2020 г. и реалистично ли е да продадете дял в апартамент?

Какво трябва да знаете

Според гражданското право всички граждани имат равни права. По отношение на споделената собственост това означава, че собственикът на дела може да го продаде, но при зачитане на интересите на останалите собственици.

Основното условие за продажба на дял е свързано с неговото разпределение. Делът на апартамента, предложен за продажба, трябва да бъде разпределен в натура или като съотношение към общата площ.

Те умишлено пренебрегват уведомленията от продавача, като не желаят сами да закупят дела, но и не дават разрешение за продажбата. Но тази ситуация е напълно разрешима.

Ключови аспекти

Споделена собственост означава, че един имот принадлежи на няколко собственици. Можете да станете собственост на част от апартамент по различни начини.

Например, приватизиран апартамент става съвместна собственост на всички лица, участващи в процеса.

По желание на собствениците всеки дял може да бъде разпределен и служебно обезпечен. Част от апартамента може да бъде получена като подарък, чрез или по време на разделяне на имущество при развод.

Но особеността на споделената собственост върху апартамент е, че е невъзможно да се разпредели дял в натура. Това се дължи на факта, че е невъзможно апартаментът да се раздели на няколко отделни стаи с отделни входове.

Следователно правото на дял в случая е само юридически факт. Собствениците имат право да ползват апартамента, без да нарушават правата на съсобствениците.

Именно невъзможността за точно определяне на дела на апартамента определя трудностите, свързани с продажбата му.

Тъй като се предполага съвместна собственост върху общата вещ, собствениците са длъжни да имат нов съсобственик.

Страни по споразумението

Само собственикът има законно право да продаде дял от апартамента. Всяко лице може да бъде купувач, но само ако другите собственици са съгласни с това.

Вариантът да живеете с напълно непознат човек едва ли ще се хареса на повечето хора.

За да се избегнат съдебни спорове относно общо жилище, е предвидено предимство при закупуване на дялове от други собственици.

Поради тази причина продажбата на дял изисква предварително уведомяване на всички съсобственици за желанието да продадат своята част от имота.

В едномесечен срок собствениците трябва да отговорят дали искат да купят предложения дял на цената на продавача.

Ако няколко собственика са заявили желание за сключване на сделка, продавачът има право да избере на кого да продаде имота. В случай на отказ можете да потърсите купувач трета страна и да сключите сделка с него.

Законодателната рамка

Член 250, параграф 3 от Гражданския кодекс говори за правните последици от нарушаването на преференциалното право. Останалите собственици имат право да поискат законно прехвърляне на правата и задълженията на купувача в рамките на три месеца.

Как да продадете дял в апартамент правилно

Как да продадете своя дял в апартамент? Когато продавате дял от апартамент, трябва да знаете, че ако апартаментът е обща собственост, тогава е невъзможно да се извърши сделката.

Просто поради причината, че акцията не съществува нито де юре, нито де факто. възниква по споразумение на страните. Участниците имат право да разделят апартамента на равни и неравни части.

През 2020 г. продажбата на дял от апартамент се извършва по същия начин, както през 2020 г. Тоест основното правило е спазването на преимущественото право за закупуване на дял.

Но процедурата е регламентирана с нов закон. Промените в законодателството изискват задължителна нотариална заверка на сделката.

В противен случай сделката се счита за невалидна. Трябва да знаете, че нотариусът не е длъжен да проверява законосъобразността на предишни сделки. Проверява само коректността на текущата транзакция.

Нотариусът не носи отговорност за процедурата по плащане. Проблемите, открити след сделката, са отговорност единствено на страните по сделката.

Инструкция стъпка по стъпка

За да избегнете обявяването на сделката за невалидна при продажба на дял от апартамент, трябва да следвате следната процедура:

Обсъдете с другите собственици процеса на продажба на вашия дял	Ако някой от съсобствениците реши да закупи предложения имот, тогава можете да направите без писмено уведомление. В противен случай не трябва да разчитате на устни уверения. Трябва да се предостави официално писмено известие за продажба, в което се посочват цената и условията.
Изчакайте да мине месец, ако няма отговор от собствениците	Ако някой реши да сключи сделка, може веднага да пристъпи към вписване на продажбата. Когато съсобствениците веднага откажат, трябва да получите писмен отговор
Ако са изпълнени всички изисквания	Можете да търсите купувач чрез всякакви налични средства (медии, интернет, агенции за недвижими имоти и др.)
След като се намери купувач	С него се договарят условията на сделката, изготвя се споразумение и се събират необходимите документи.
Договорът за продажба на дял от апартамента се подписва от страните	И се заверява нотариално. Предметът на сделката е приложен към договора
Купувачът се свързва с Rosreestr	За вписване на придобито право на дял от апартамента

Списък на необходимите документи

За да извършите сделка за продажба на дял от апартамент, ще ви трябва:

• паспорт на собственика на дела в апартамента;
• паспорт на купувача;
• легален документ. През 2020 г. това е извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, което посочва размера на дела на продавача;
• документи за собственост на апартамента, които ви позволяват да проверите основанието за получаване на дял в имота;
• апартаменти с посочване на разположението и основните характеристики на помещенията;
• помещения, потвърждаващи липсата на неразрешени или реконструкция;
• писмени откази на собствениците на преимуществено право на покупка или потвърждение на уведомление;
• нотариална съпруга за продажба на акции (ако продавачът е женен).

При наличие на необходимите документи се съставя договор за покупко-продажба на дял от апартамента. В него се посочва:

• данни за страните (пълно име, паспортни данни);
• описание на предмета на сделката. Посочен е адресът на апартамента и точният дял в него;
• стойност на акциите;
• списък на лицата, които имат право да живеят в апартамента след продажбата;
• процедура за плащане;
• права и задължения на страните;
• прехвърляне на апартамента по нотариален акт;
• подписи на страните.

По свое усмотрение страните могат да допълнят споразумението, като определят по-подробно процедурата за сделката.

Възможно ли е да се сключи сделка без съгласието на други собственици?

Собствениците не винаги са съгласни да продадат дял в апартамент на външен човек. Освен това съсобствениците могат да възпрепятстват продажбата по всякакъв възможен начин, заплашвайки да се обърнат към съда, за да обявят сделката за нищожна.

В такава ситуация или когато продавачът не иска да продаде своя дял на съсобственици, можете да използвате други методи, без да нарушавате закона.

Можете да продадете дял в апартамент без съгласието на собствениците чрез.

За това не е необходимо разрешение от съсобствениците и можете да дарите имота както на роднина, така и на абсолютно всяко лице.

Съществува обаче риск сделката да се счита за фиктивна, ако заинтересованите страни могат да докажат, че продажбата е осъществена. Това ще доведе до отмяна на дарението.

Продавачът може да увеличи цената, като уведоми собствениците за продажбата. Но тогава договорът с купувач трета страна ще трябва да посочи същата цена.

Разбира се, всъщност делът може да бъде продаден на по-ниска цена. Струва си да се има предвид, че продавачът плаща от сумата, посочена в договора.

Друг вариант, когато не е необходимо съгласието на собствениците, е регистрацията.

Същността на процедурата е, че продавачът уж взема назаем определена сума пари от купувача срещу обезпечението на неговия дял. След изтичане на срока за плащане се извършва превод за погасяване на задължението.

Изброените методи са условно легални. Тоест, ако е правилно съставен, не възникват искове, но само при липса на доказателства за фиктивността на сделката.

Ако съсобствениците се окажат педантични личности и започнат да уточняват подробностите, рискуват продажбата да бъде анулирана.

Ако вторият собственик е против

Често има ситуации, когато един от собствениците се противопоставя на продажбата на дял, докато останалите собственици не възразяват срещу сделката.

Или имотът е на двама собственици, но вторият категорично не желае да даде съгласие за продажба или да купи продаваната част.

Разбира се, според закона, отказът от покупка позволява продажбата на дела да бъде завършена. Но собственикът може да откаже да приеме известието, без да се съгласи с транзакцията.

А изявленията за оспорване на сделката чрез съдилищата най-вероятно ще изплашат потенциалните купувачи.
Можете да опитате да разрешите проблема чрез съда.

Ищецът може да декларира невъзможността за съвместно живеене в двустаен апартамент с действително непознат или по друг начин да обоснове необходимостта от спешна продажба.

Решението на съда обаче зависи изцяло от заобикалящите обстоятелства. От първостепенно значение е размерът на дела на собственика.

Съдът може да задължи собственика, който не е съгласен с продажбата, да продаде своя дял на останалите собственици, ако те могат да го изкупят обратно. Важно е и местоживеенето на ответника.

Ако гражданин действително живее в апартамент, тогава е невъзможно да го принудите да продаде своя дял дори в съда. Единствените възможности са методи, включващи дарение или обезпечение.

Ако имотът е приватизиран

Правото на собственост върху приватизиран апартамент не се различава от правото, получено при закупуване на апартамент или друг начин за получаване на законно притежание на собственост.

Но трябва да си представите процедурата за разпределяне на дял в такъв апартамент. Първоначално апартаментът се прехвърля в обща собственост. По желание на собствениците могат да бъдат обособени дялове.

Публикацията е безплатна, но трябва да бъдат изпълнени изискванията за съдържание:

• подробности за продавача;
• вид на обекта и неговия кадастрален номер;
• Адрес на обекта;
• цена на акцията.

Няма настройки за поверителност за електронното известие и всеки може да го види.

Продажбата на споделена собственост се извършва по установения ред, като се използват специални процедури. Те се отнасят до стриктно спазване на правата на други собственици на апартамент или частна къща, които имат предимство при закупуване и възможност за оспорване на сделката в съда. Инструкциите стъпка по стъпка „Как да продадем дял в апартамент“, представени по-долу, ще помогнат на собственика да избегне грешки и да не нарушава закона.

Споделена собственост, разпределени и неразпределени акции

В повечето случаи споделената собственост включва ситуации, при които няколко души са собственици на недвижими имоти. Съответно полагащите им се части от жилищните помещения не се определят, а при продажба се разпределят дялове от апартамента за всеки собственик чрез пропорционално изчисление.

Пребиваването на един от съсобствениците на обща собственост в конкретна стая не означава неговите права на собственост.

Друг е въпросът, когато собствеността върху част от помещението на определено лице е посочена с официален документ. Това може да бъде брачен договор, удостоверение за наследство, договор за покупко-продажба, подарък или друг валиден документ. Обикновено разпределеният дял има само хартиен израз, но в действителност се използва от всички жители на апартамента. Естественото разграничаване автоматично премахва общата собственост.

Пазарната оценка на разпределения дял в апартамента се извършва по стандартната схема. Имотът се сравнява с подобни предложения на пазара за недвижими имоти и се определя средната цена.

Ако правото на конкретно помещение в апартамент или селска къща не е възложено на продавача, разпределението на дял става чрез равномерно разпределение на площта между всички собственици. В идеалния случай броят на стаите трябва да съответства на броя на съсобствениците на апартамента. Страната, която получава по-малкото помещение, има право на парично обезщетение. Разпределението на дял се извършва по съдебен ред или чрез мирно споразумение между участниците.

Едни от най-трудните случаи в практиката на брокерите и адвокатите са ситуации, когато кандидатите са повече от стаите. Дори общата площ да бъде разпределена чрез аритметично разделяне на равни дялове, апартаментът рискува да се превърне в препъникамък и спор за съсобствениците.

Делът в апартамента за продажба, „натоварен“ с битови конфликти, плаши потенциалните купувачи. Това намалява ликвидността на имота и принуждава собственика да намали цената.

Можете да излезете от ситуацията, като изкупите дялове от съсобствениците на жилищните помещения. В бъдеще приходите от продажбата на целия имот ще бъдат по-големи, отколкото ако всеки дял от апартамента се продава отделно.

Ръководство стъпка по стъпка

Процедурата по продажба на общ недвижим имот се провежда на четири етапа. Първо, собственикът се консултира с брокер или самостоятелно проучва пазара и определя цената.

Определяне на условията за продажба на дял от апартамент като първа стъпка от сделката

Първата стъпка включва обсъждане и записване на споразумения между продавача и купувача. В него не могат да участват други собственици на споделена собственост.

Процесът определя:

• предмет на търга под формата на част от жилищен недвижим имот, неговите размери и други характеристики;
• сумата на покупката (посочена изцяло) и процедурата за плащане (превод или превод) на пари;
• други условия, постигнати от страните, впоследствие се използват в преговорите с останалите собственици.

Уведомяване на съделителите

На втората стъпка другите акционери се информират за предстоящата продажба на дял от апартамента и условията по нея. Това е задължително и има пряко влияние върху успеха на процедурата. Всяко отклонение от установените правила е валидно основание за последващо обръщане към съда, когато друг собственик може да действа като ищец и в резултат на производството продажбата може да бъде отменена.

Уведомяването се извършва, както следва:

1. На всеки собственик на имота се изпраща писмено уведомление за продажба с подробно описание на цената и условията.
2. Документът се изпраща дори ако купувачът е друг акционер.
3. През посочения период (не повече от 1 месец) други собственици имат предимство при закупуване на обявения за продажба дял.
4. Информация за купувача, включително неговия адрес и лични данни, не е посочена, без правно значение.

Собствениците могат да отговорят на известието до месец. Липсата на каквото и да е действие от тяхна страна се тълкува като съгласие. В същото време акционерите си запазват правото да ускорят процеса на продажба чрез подписване на отказ от приоритетна покупка.

Сделката се осъществява единствено при условията, отразени в уведомлението.

Ако впоследствие купувачът направи други искания, като например по-ниска цена, целият процес се повтаря. Ако задълженията не бъдат изпълнени, продажбата може да бъде отменена по съдебен ред.

Всички акционери имат право на първи отказ, като всеки може да закупи пропорционална част от имота.

Нотариална заверка

Трета стъпка: продажбата се потвърждава от нотариус, чието задължително участие в извършването на сделката е установено със закон през 2016 г. Преди това продажбата на дялова собственост беше съпроводена с множество нарушения, често се превръщаше в инструмент за разчистване на сметки, което принуди държавата да вземе мерки.

Днес всяка продажба на споделена собственост изисква нотариална заверка, без която прехвърлянето на собствеността не се регистрира в Руския регистър.

И двете страни по сделката се свързват с оперативния офис, като представят следните документи:

• откази на други собственици да извършат приоритетна покупка или доказателства за липсата на отговор от тяхна страна в определения срок. Те включват пощенски чекове, датирани кореспонденции;
• сертификат за собственост или извлечение от Единния държавен регистър, технически паспорт на ОТИ, кадастрални документи;
• договор за покупка;
• лични документи на продавача и купувача;
• санкция на органите по настойничество, ако са засегнати интересите на непълнолетни.

Нотариусът анализира обстоятелствата по споразумението за продажба и реакцията на други собственици. Въз основа на резултатите той удостоверява сделката с печат и подпис или отказва да я формализира, позовавайки се на открити нарушения. Решението се вписва в нотариалния регистър, след което страните могат да пристъпят към следващи действия.

Държавна регистрация

Четвъртата и последна стъпка ще бъде държавна регистрация на сделката. Извършва се, като се свържете с най-близката институция на Руския регистър или областния многофункционален център (MFC).

Държавната такса за извършване на промени в недвижим имот в Единния държавен регистър е 2 хиляди рубли. Към подаденото заявление се прилага разписка за плащане заедно с пакет от документи, представени преди това при нотариуса. Контрагентите решават всички въпроси лично или чрез представител, чиито права изискват нотариално заверено пълномощно.

След уреждане на формалностите в договора за покупко-продажба се поставя регистрационен печат и прехвърлянето на правото на собственост върху дела в жилищните помещения се отбелязва в Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Участниците получават оправдателни документи: извлечение, заверен договор, кадастрален паспорт. Новият собственик придобива законни права.

Продажба на общ имот с ипотека

Когато планира да продаде апартамент, взет на ипотека, собственикът трябва да координира всички действия с банката, към която купувачът поема кредитни задължения. Самата процедура включва получаване на разрешение от банката, нотариална заверка на договора и пълно плащане на дълга от купувача. Въз основа на резултатите кредиторът издава документ, че няма вземания към длъжника.

В останалите случаи банката действа като пряк участник в процедурата, като предлага на купувача две клетки. В едната се вписва исканата сума за покупка, в другата разликата между ипотечната и реалната цена. Всички въпроси, свързани с регистрацията, се решават от банкови служители.

В Закона за ипотеката изрично е записано, че е невъзможно да се закупи отделен дял, като отбелязва, че дял от имот не може да бъде предмет на обезпечение. В този случай на приобретателя се дава възможност да изкупи последната част. Тоест първоначално той трябва да е собственик на първия дял. След приключване на сделката, той става едноличен собственик на апартамента, който от своя страна е 100% прехвърлен към банковото обезпечение.

Банките са изключително неохотни да се съгласят на изкупуване на акции, особено след като най-често такива сделки се сключват между роднини и разведени съпрузи. Според статистиката само една трета от кредитните институции отговарят на клиентите си наполовина. Дори при пререгистрация дълговите задължения остават на лицето, за което е изготвен договорът за заем; в редки случаи плащанията се разпределят на двамата акционери.

Най-често собствениците прибягват до изоставяне на своята част от имота в полза и със съгласието на друг кредитополучател. Банката проверява финансовата си платежоспособност и, ако няма проблеми, пререгистрира сделката.

Продажба на дял, ако другият собственик е непълнолетно лице

Ако един от собствениците е непълнолетен, продавачът изпраща известие за сделката до родителите му. Освен това е необходимо потвърждение от органите по настойничество и попечителство, тъй като появата на друго лице в апартамента може да наруши правата и условията на живот на детето.

Формално не се изисква съгласие за настойничество, тъй като законните представители на непълнолетни деца са техните родители. На практика нотариусите и регистрационните служби често изискват удостоверение от органите по настойничество. Купувачът също е заинтересован от него, тъй като липсата на санкция може да доведе до съдебно производство и разваляне на договора.

Съдебни спорове

При разглеждане на спорове между акционери съдът взема предвид няколко фактора и на първо място подробното и своевременно уведомяване на другите собственици. Ако правата им за изкупуване на дял от апартамент или къща са били нарушени или известието съдържа неправилна цена и условия на сделката, продажбата може да бъде отменена.

Практиката познава много примери, когато съдът прекратява правото на собственост на един от акционерите с изплащане на обезщетение. Причините са:

• малка площ на споделена собственост;
• невнимателна работа (не се появява в апартамента за дълго време);
• липса на роднински връзки между съсобствениците;
• противоречиви отношения между акционерите, правещи невъзможно съжителството.