Обемът на ипотечния пазар. Банков преглед

За повечето граждани на Руската федерация ипотеките са се превърнали в най-достъпното средство за придобиване на собствено жилище. Намаляването на ипотечните ставки в условията на стабилизиране на цените на недвижимите имоти привлича все повече хора и осигурява увеличаване на достъпността на тази услуга за населението. Защо ипотеката става все по-популярен метод за подобряване на жилищните условия? Какви са тенденциите, характерни за пазара на MHL? Каква е динамиката на ипотечния пазар? Ще се опитаме да отговорим подробно на тези и други въпроси в тази статия.

Основни пазарни показатели за 2014-2017 г.

Според Централната банка на 1 юли 2017 г. на територията на Руската федерация са функционирали 589 кредитни организации, 423 от които са предоставили ипотечни жилищни кредити. За сравнение, през 2014 г. е имало 635 такива организации, през 2015 г. - 574, през 2016 г. - 499. Това намаление на броя на организациите, ангажирани с предоставянето на HML, се обяснява не толкова с икономическата ситуация в страната или с намаляване на търсенето на такива услуги, а с прекратяване на дейностите самите кредитни организации в резултат на фалит или ликвидация по друга причина. Тенденциите за намаляване са очертани именно през 2014 г., тъй като в предишни периоди пазарът на HML се характеризираше с нарастване на броя на такива организации - през 2009 г. са 571, а през 2013 г. тази цифра се е увеличила до 665. Таблицата по-долу показва основните показатели, характеризиращи динамиката на ипотечния пазар в последните години.

Таблица - Тенденции, специфични за пазара на MHL през 2014-2017 г.

Характерни характеристики	Период от време
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
Броят на MHL, милиарди рубли	1 012 800 бр. в размер на 1764.1	699 510 бр. в размер на 1161,7	856 461 бр. в размер на 1473.3	423 486 бр. в размер на 773.0
Делът на HMLs, сключен в рубли	1 012 064	699 419	856 427	423 482
Дълг, милиарди рубли	В рубли - 3391.9; във валута - 136,5	В рубли - 3851.2; във валута - 131.1	В рубли - 4421.9; във валута - 71.2	В рубли - 4616.3; във валута - 54.6
Размерът на рефинансираните HML, милиарди рубли.	228,2	80,3	114,5	83,1
Обемът на предсрочно погасените ипотеки, милиарди рубли	530,6	477,1	611,4	347,3

Източник: CBR

По този начин, при отсъствие на растеж на доходите на гражданите и намаляване на инвестиционното търсене, през 2015 г. се наблюдава намаляване на абсолютните показатели на ХМЛ. Но още през 2016 г. ситуацията започна да се променя и този показател се приближи до нивото на 2014 г., въпреки намаляването на броя на банките. През първите 6 месеца на 2017 г. показателят е нараснал с 16.3% в сравнение със същия период на 2016 г. През 2014 г. се наблюдава увеличение на броя на ипотечните кредити, издадени в рубли, а MHL в чуждестранна валута намалява с 2.5 пъти на фона на отслабваща рубла. В същото време през 2015 г. броят им намалява с 1,4 пъти поради намаление на кредитирането с 34%. През 2016 г. се наблюдава 1,2-кратно увеличение на фона на увеличение на кредитирането с 27,2%, докато MHL в чуждестранна валута намалява отново с 2,7 пъти. През 2017 г. тенденциите от предходната година продължиха. През разглеждания период дългът върху MHLs в рубли значително нараства и намалява в чуждестранна валута.

Динамика на среднопретеглената ставка през 2012-2017 г.

Кредитният портфейл на всяка банка се състои от няколко вида заеми, които могат да бъдат както дългосрочни, краткосрочни, така и други. Ставките на такива заеми често се различават една от друга и за да се знае общата цена на всички налични заеми, беше разработена специална концепция - среднопретегленият лихвен процент (ATP). Той е отражение на средната лихва по всички заеми, издадени от банкови организации. Фигура 1 показва динамиката на промените в ATP от 2012 г. до 2017 г. и прогноза за 2018 г.

Фигура 1 - Среднопретеглена лихва по издадени ипотечни заеми през 2012-2017 г. във валута и рубли

Източник: аналитични материали на Централната банка на Руската федерация „За състоянието на пазара на ипотечните кредити“ за 2014, 2015, 2016 г., първата половина на 2017 г.

Както се вижда от графиката, през 2012 г. ATP в рубли възлиза на 12,3% (което е с 0,4 пункта по-високо от същия показател през 2011 г.), а в чуждестранна валута - 9,8% (увеличение с 0,1%). През 2013 г. ATP не се промени значително и възлизаше съответно на 12,4 и 9,6% в рубли и валута. През 2014 г. промените бяха много леки - 12.45 и 9.25%. През 2015 г. има увеличение на лихвите, осигурени от HML - 13.35 и 9.82%. През 2016 г. се наблюдаваше спад, тъй като ATP в рубли намалява с 0.87 процентни пункта, а във валута - с 1.17 и възлиза съответно на 12.48 и 8.65%. През първата половина на 2017 г. се наблюдава значително понижение на лихвените проценти по заемите, предоставени от HML в рубли и чуждестранна валута с увеличение на условията на кредита - 11,5 и 6,75% в рубли и чуждестранна валута. Освен това през ноември курсът на рублата възлиза на 10,9%. Според прогнозата на Т. Власова, ръководител на ипотечния отдел на Групата на дружествата Ingrad, през 2018 г. ATP може да падне до рекордните 8-8,5%.

Колко ипотеки са издадени в регионите на Руската федерация?

Водещата позиция в дизайна на ипотечните заеми е зает от Федералния окръг Волга, където са сключени 270 294 HML за 403 282 000 рубли. Централният федерален окръг е на второ място сред областите; той сключи 254 969 договора за заем от 1 086 940 в цялата Руска федерация. В същото време 62 505 HML представляват Москва, а 56 646 - Московска област, което е рекорд сред субектите на Руската федерация. Третото място в областта заема област Воронеж, където са издадени 16 511 ипотечни кредити. Най-малките ипотечни заеми са издадени в Северен Кавказ Федерален окръг - 24 281 единици. Фигура 2 показва акциите, издадени от HML на първичния пазар от федералните райони на Руската федерация през 2017 г.

Фигура 2 - Делът на издадените ипотечни заеми във Федералния окръг през 2017 г.

Изчисляване на "Застрахователния портал" според статистиката на Централната банка на Руската федерация

Среднопретегленият лихвен процент в областите варира леко. И така, в Централния федерален окръг той е 10,64%, в Северо-Запада - 10,65%, на Юг - 10,7%, в Северен Кавказ - 10,72%, във Волга - 10,6%, в Урал - 10,65%, в Сибир - 10,66%, в Далечния Изток - 10,57%. Сред съставните структури на Руската федерация могат да се разграничат 2 региона с най-високи и най-ниски лихви по ипотечните кредити - това са Република Крим (11.24%) и Чувашия (10.42%).

Разходи за ипотека в нови сгради и на вторичния пазар

Според Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране през 2017 г. процентът на населението с налична ипотека се е увеличил с 6 процентни пункта и възлиза на 43%. Основните фактори на растеж бяха по-ниските темпове и цените на недвижимите имоти, без инфлацията. За сравнение, през 2012 г. този дял от населението е едва 29%. Намалението на ставките е привлекателно за гражданите, тъй като размерът на месечното изплащане на заем също се намалява, а спестяванията през целия период могат да достигнат 45%. В условията на скъпо жилище (както на първичния, така и на вторичния пазар) този факт е един от решаващите фактори при избора на ипотечно кредитиране. Фигура 3 показва средните цени на 1 кв. Км. м. на вторичния пазар и в новите сгради.

Фигура 3 - Динамика на цените на пазара на недвижими имоти на Руската федерация през 2012-2017 г.

Banki.ru изчислява според Банката на Русия и Росстат

Увеличението на цените на имотите се дължи на факта, че строителният пазар все още не се е възстановил от икономическата криза. Динамиката на въвеждане на жилища в експлоатация се забавя през последните няколко години, което може да се обясни както с спад в продажбите през 2015 г., така и с намаляване на капиталовото финансиране и отпускането на заеми на разработчиците. Периодът след кризата показа най-лошите темпове на инвестиции в жилищни недвижими имоти. Така че през първата половина на 2016 г. тази цифра беше равна на 239 милиарда рубли, а за същия период на 2017 г. - само 194 милиарда рубли.

Обемът на заемите, издадени от водещи банки през 2017 г.

Делът на ипотечните кредити в общото портфолио на руските банки надвишава 11%. В края на 2017 г. тази цифра е била 10,6%. Около 90% от общия портфейл отчита заеми (включително на дребно), издадени от 30 най-големи банки на Руската федерация. Две банки традиционно водят при ипотечното кредитиране - Сбербанк и ВТБ. Освен това първият през 2017 г. издаде повече от половината от всички ипотечни заеми на обща стойност над 1 трилион рубли. Ипотечният портфейл на Сбербанк нарасна със 17%.

VTB е сравнително далеч зад конкурента си - през 2017 г. са издадени над 430 милиарда рубли ипотечни заеми, а кредитният портфейл нараства само с 11%. Над 70% от цялата ипотека пада именно на тези две банки, но има и други пазарни участници, които не са от голямо значение за нейното развитие. Обемите на ипотечните кредити, издадени от тях, са представени на фигура 4.

Фигура 4 - Обемът на ипотечните кредити от водещи банки на Руската федерация през 2017 г.

Според прегледа на AHML „Резултати от развитието на ипотечния и жилищния пазар през 2017 г.“

Към 1 януари 2018 г. обемът на ипотечния портфейл на банките достига 5,34 трилиона рубли, от които 1,12 трилиона са ипотечни заеми за закупуване на жилища на първичния пазар (в новите сгради). През 2017 г. руските граждани закупиха 2,85 милиона апартамента (или други жилищни помещения), което съответства на търсенето на жилища през 2016 г. Търсенето на нови сгради също остана на същото ниво - 621 хил. Договора през 2017 г. спрямо 620 хил. През 2016 г. На вторичния пазар бяха извършени около 2,23 милиона транзакции. Делът на ипотечните сделки на вторичния пазар възлиза на 31%, в първичния - 50%, в първия случай средният размер на ипотечния кредит е 1,74 милиона рубли, във втория - 2,12 милиона.

заключение

В края на 2017 г. остава висока концентрация на търсене и предлагане, това е особено забележимо в 10 региона на Руската федерация: Москва и региона, Санкт Петербург, Тюменска област, Татарстан, Свердловска област, Башкортостан, Краснодарски край и други области. Големите обеми на жилищното строителство в тези региони се подпомагат от по-високите заплати и активното развитие на ипотечното кредитиране. Тези региони представляват 48% от всички регистрирани ипотеки през 2017 г.

През последните три години лихвеният процент по ипотечните кредити в рубли е намалял с 2.73 процентни пункта. В същото време делът на жилищните кредити в общите активи на банковия сектор към 1 януари 2018 г. възлиза на 6,4%, а в общия обем на заемите, предоставени на граждани - 44,2%.

Симптоми на тревожност

Според стратегията за развитие на DOM.RF до 2020 г. ипотечният портфейл на руските банки трябва да се удвои - дългът на руснаците върху ипотеката към този момент ще възлиза на 10 трилиона рубли.

Вярно е, че експертите не виждат предпоставките за по-нататъшен растеж на пазара с толкова бързи темпове - поне без значително увеличаване на рисковете за банковата система.

„Виждаме, че сега банките бързо преразглеждат стандартите за кредитиране, отслабвайки ги - конкуренцията нараства, тъй като очакваме забавяне на растежа на търсенето. В тази връзка нарастващият дял на кредитите с нисък авансово плащане и отслабващите стандарти, свързани с оценката на доходите на кредитополучателите, са тревожни. Засега размерът на натрупания дълг е сравнително малък, но ще е необходимо внимателно да се следи динамиката на новите емисии, качеството на портфейла и стандартите за отпускане на кредити “, коментира пред„ Gazeta.Ru “SP Global Ratings, старши директор на финансовите институции Ratings.

Централните банки също са загрижени за тези проблеми, но предприетите от регулатора мерки все още не дават забележими резултати. „От началото на 2017 г. в широк кръг банки се наблюдава постепенно облекчаване на изискванията към кредитополучателите в сегмента на ипотечните кредити.

През 2017 г. делът на новоотпуснатите ипотечни заеми с първоначално плащане под 20% нараства от 14,0 на 42,4%, а през цялата година обемът на тези плащания надхвърля 0,8 трилиона рубли. По този начин, от 1 април 2018 г., около 15% от портфейла се състои от заеми с LTV\u003e 80% “, казва Банката на Русия. LTV в този случай е съотношението на главния дълг към текущата справедлива стойност на обещаната вещ.

Ситуацията също не се промени тази година: през първото тримесечие на 2018 г. делът на новоотпуснатите заеми с първоначално плащане под 20% възлиза на почти половината от издадените кредити (44%). „Този \u200b\u200bрастеж се дължи на желанието на населението да получи ипотечен заем, докато пазарът има благоприятни условия за цените и цените на жилищата, без да чака натрупването на по-голямо количество средства. Също така, увеличението на емисиите с ниско първоначално плащане е свързано с лоялните изисквания на много големи банки по отношение на първоначалното плащане (10-15%) “, обясни пред Gazeta.Ru Екатерина Шурихина, водеща анализаторска оценка за банкови рейтинги на експертно банкиране.

И това въпреки факта, че от началото на 2018 г. Централната банка е започнала въвеждането на повишени рискови фактори за заеми с първоначално плащане от 10-20% (150%), и с принос по-малко от 10% - 200%. Колкото по-високи са тези съотношения, толкова повече е необходимо за изчисляване на капиталовата адекватност. Ако банките не спрат да издават рискови ипотечни заеми, Централната банка възнамерява да увеличи тези съотношения. Така че от 1 януари 2019 г. рисковият фактор за ипотеки с ниско първоначално плащане ще се увеличи от 150% на 200%.

Регулаторът предприема други мерки, които трябва да ограничат рисковете от тежестта на дълга както при необезпечено, така и при ипотечно кредитиране. „Банката на Русия въведе показател за дълговата тежест на физическо лице. Съответният нормативен акт вече е влязъл в сила. От 1 октомври 2019 г. изчисляването на показателя за тежест на дълга в съответствие с методологията на Банката на Русия ще бъде задължително за всички кредитни организации “, заявиха от пресслужбата на Централната банка пред Gazeta.ru. Както отбелязва Централната банка, при вземане на решение за регулиране на ипотечното кредитиране преди всичко ще се вземат предвид кредитните стандарти.

Причина за безпокойство

Централната банка в своя анализ на текущото финансово състояние отбелязва, че с постепенно увеличаване на дела на ипотечните кредити в банковите активи, рисковете, свързани с разликата в падежа на активите и пасивите, ще се увеличават. „При тази тенденция излагането на банките на лихвения риск може да се увеличи в бъдеще при преминаване към фазата на растеж на лихвите“, отбелязва регулаторът.

В същото време ръководителят на Централната банка Елвира Набиулина не вижда заплахата от "балон" на пазара на недвижими имоти.

„Не виждам никакви признаци на балон, нито рискове, въпреки че винаги търсим рискове, разбираме, че ипотечното кредитиране е чувствителен сегмент и трябва да се развива безрисково“, каза тя в края на декември 2017 г.

Рисковете от възможна спирала на инфлацията, финансовата криза и натрупването на заеми с ниско авансово плащане не са изчерпателен списък на проблемите на ипотечния пазар в Русия. „Друг рисков фактор е заместването на такава вноска с необезпечен потребителски заем (той действа като„ първоначалната вноска на кредитополучателя за ипотека за негова сметка “). Приблизително 3% от кредитополучателите през първата половина на 2018 г. са използвали тази схема за жилищно кредитиране. Което, следователно, само увеличи тежестта им върху дълга (лихвите по потребителските заеми обикновено са по-високи, отколкото по ипотечните). Дори 3% са значителни предвид мащаба на сегмента на ипотечното банкиране. Според нашите оценки, заемите за домакинствата вече надхвърлят 14 трилиона рубли, а делът на ипотечните кредити в дълговете на руснаците е около 45% “, каза Карина Артемиева, ръководител на отдела за финансови рейтинги на НАП.

Ипотечното кредитиране е действителна област на руския пазар на банкови услуги от десет години. Според статистиката за 2016 г. само 10% от нашите граждани притежават недвижими имоти. Само 1% могат да го купят за натрупани пари. Каква ще бъде динамиката на пазара през следващите 2-3 години, до голяма степен зависи от политическата и икономическата ситуация.

Развитие на руския ипотечен пазар

През първата половина на деветдесетте години банките на практика не издават заеми за закупуване на жилища на населението. Потребителските кредити като такива не бяха. Ако това се случи, тогава те заеха не повече от година, на 36%. Въпреки това, дори влизането в сила на федералния закон „За ипотеката“ през 1998 г. не повлия на увеличаването на търсенето на кредитополучател за такъв продукт. Максималният срок на заема от 3 години при 40% не беше интересен за повечето кредитополучатели.

Ипотечното кредитиране в Русия: как нарастват обемите

Междувременно повече от половината от населението се нуждаеше от подобряване на условията на живот и закупуване на собствени апартаменти. За да осигури на гражданите собствено жилище и да развие ипотечно кредитиране в Русия, през 2004 г. правителството въведе специален национален проект. Първият етап от държавната програма за 2005-2008 г. включва увеличаване на наличността на недвижими имоти под държавни гаранции и увеличаване на обема на жилищното строителство. За него са отпуснати 212,9 милиарда рубли.

Тази програма, първоначално разработена за 6 години, засили сделките за придобиване на недвижими имоти. Гражданите са по-склонни да вземат заеми. За сравнение, ако през 2005 г. ипотечните кредити представляват 3,5% от общото кредитиране, през 2008 г. показателят нараства до 9%.

До 2008 г. бяха формирани редовни играчи на ипотечния пазар. Групата включва AHML със 100% държавно участие, Sberbank, големи и средни търговски банки, жилищни кооперации, строителни и инвестиционни компании. Настъпването на кризата обаче възпрепятства развитието. Много банки ограничиха кредитирането. Кредитополучателите се оказаха в трудна ситуация, което принуди кредиторите да разработят механизми за намаляване на финансовия натиск (преструктуриране, кредитни ваканции). Обемът на жилищните кредити за периода 2008-2010 г.:

Началото на 2011 г. донесе положителен импулс. Преодоляването на кризата доведе до намаляване на банковите ставки. Само през втората половина на годината бяха издадени заеми на стойност 397 милиарда рубли. Държавата продължи да поддържа ипотеката. Социалните удръжки бяха въведени за първичните, например в програмите „Жилища с ниски етажи“, „Нова сграда“, понижаващи лихвения процент. Един от двигателите на ипотеката беше инвестицията на ВЕБ в жилищно строителство през 2010-2013 г.

До 2015 г. ситуацията периодично се променяше. Размерите на залозите растяха и намаляваха. Заедно с тях търсенето на ипотеки се променяше. Така че, ако през 2012 г. обемът на заемите достигна рекордни трилиона рубли и продължи да расте още 2 години, то след 3 години той спадна до 765 милиарда рубли.

Обем на ипотеката през 2016г

Тази година беше пробив в ипотечното кредитиране. Тъй като държавата субсидира ставки за закупуване на жилища, гражданите успяха да се възползват от заемите. Разплатените суми възлизат на 40% от общия брой на потребителските кредити. От тях в рамките на държавната програма през 2016 г. са издадени 304 хиляди заеми на стойност 556 милиарда рубли. Обемът на кредитирането в сравнение с 2015 г. нараства с 29,86%. Размерът на издадените заеми се увеличи, те започнаха да се предоставят за период повече от 15 години. Получените 304 000 кредитополучатели получиха държавната програма. Целият обем на ипотечните кредити през 2016 г. достигна 1 288 531 милиона рубли, а техният брой - 753 064 (по данни).

Най-активните играчи на ипотечния пазар бяха Сбербанк и VTB Group. Конкуренцията обаче се засили. В резултат на това отново беше възможно да се вземе заем без доказателство за доходи и без авансово плащане, което предостави заеми на широк кръг кредитополучатели. Въведени иновации:

• подаване на онлайн заявление;
• дистанционна държавна регистрация на недвижими имоти (съвместна програма на Sberbank и Rosreestr);
• кредиторите започнаха да общуват с клиентите и да събират информация за тях чрез социалните мрежи.

Ако в предишни години основният акцент беше върху първичния, то от този период вторичният пазар на недвижими имоти се възражда. Причината за това беше подобряването на условията за кредитиране и въвеждането на нови правила от страна на заемодателите. Като цяло ипотеката се е превърнала в надежден финансов инструмент. Той гарантираше възвръщаемост на банките и стабилна доходност, а кредитополучателят опрости процеса на получаване на заем и закупуване на недвижими имоти.

Динамиката на ипотечното кредитиране през 2017 г. и прогнозите за 2018 г.

През 2017 г. ситуацията беше стабилна. На първичния пазар:

Към:	Брой заеми	Обем на заем, млн. Руб.
01.01	856 427	1 472 254
01.02	40 039	71 083
01.03	97 826	174 330
01.04	178 334	321 074
01.05	259 996	470 577
01.06	338 765	615 484
01.07	423 482	772 692
01.08	507 866	927 297
01.09	602 220	1 101 396
01.10	700 634	1 285 259
01.11	813 342	1 498 318
01.12	935 632	1 730 933

От тях само 22 кредита се оказаха валута. Тяхната сума възлиза на 802 милиона рубли.

Според данните на Централната банка на Руската федерация в началото на 2018 г. показателите за броя и обема на издадените кредити възлизат съответно на 1 092 315 и 2 055 559 милиона рубли. Според експерти, процентите през 2018 г. ще бъдат рекордно ниски. Външните фактори обаче, които могат да променят ситуацията до обратното, могат да се превърнат в опасност за руската икономика.

Ипотечни курсове

След приемането през юли 1998 г. на закона, регулиращ ипотечния механизъм, жилищните заеми се издават главно в чуждестранна валута при 10-11% годишно. Като се има предвид постоянният доход и стабилността на рублата, това беше най-печелившата опция, тъй като заемите в рубли се отпускаха средно на 14-15%.

В началото на 2006 г. кредитополучателите стават по-активни. И също толкова доброволно взеха и рубла, и валутни заеми.

След кризата динамиката на ставките за 10 години се промени в двете посоки. Ако преди лятото на 2008 г. имаше тенденция към по-ниски курсове в чуждестранна валута (до 10,8%) и рубли (до 12,4%), то през май 2009 г. те се повишиха до 13,8% в чуждестранна валута, 14,9% в рубли , Тази ситуация доведе до рязко намаляване на ипотечното кредитиране:

• 2008 г. - 349 хил. Заеми, от които 4,9% са чуждестранна валута;
• 2009 г. - 130 хил. Заеми, включително 1,5% от чуждестранна валута.

С преодоляването на ефекта от кризата до 2012 г. ставките започнаха да намаляват. Изплашените граждани обаче спряха да вземат заеми в чуждестранна валута, въпреки че процентът по тях падна под 10 годишно.

Максималното намаление на ставките се наблюдава от 01.01.2016г. Динамиката може да се проследи чрез основните лихви на Централната банка:

период	Ставка на рефинансиране,%
01.01-13.06.16	11,00
14.06-18.09	10,50
19.09.16-26.03.17	10,00
27.03.17-01.05.17	9,75
02.05 -18.06	9,25
19.06-17.09	9,00
18.09-29.10	8,50
30.10-17.12	8,25
18.12.17-11.02.18	7,75
12.02-23.03.18	7,50

На тази основа банките намалиха цената на ипотеките.

Демография на ипотечните кредитополучатели

В контекста на регионалните структури в различни години Москва и Московска област традиционно стават лидери в ипотечното кредитиране. Следва Санкт Петербург. Една трета от заемите са издадени за споделено строителство. Приоритетът е първичният пазар.

През 2017 г. акцентът се измести донякъде. Жителите на автономните околии отвориха възможности за използване на покупка на жилище на кредит, което беше улеснено от добрите заплати, ниските цени на недвижимите имоти и необходимостта от подобряване на жилищните условия. Според РИА Новости покупката се оказа достъпна за много семейства:

Обемът на ипотечните кредити за януари-февруари 2016 г. възлиза на 117 287 единици. общо 204,4 милиарда рубли, ръстът на пазара е 27,4% в количествено и 36,2% в парично изражение в сравнение със същия период на миналата година. 99,99% от всички издадени заеми са издадени в рубли.

Основни пазарни показатели:

През февруари 2016 г. обемът на пазара за жилищно ипотечно кредитиране възлиза на 142,6 милиарда рубли. (80 158 кредита), което е със 79.3% по-високо от февруари 2015 г. Заслужава да се отбележи, че от началото на 2015 г. февруари 2016 г. беше първият месец, който показа положителна динамика на пазара (в сравнение със същия месец на миналата година).

Средната сума на заемите, издадени от началото на годината, възлиза на 1,74 милиона рубли. Средната сума на ипотечен кредит през 2015 г. беше 1,66 милиона рубли.

Средната претеглена ставка по заеми, издадени в рубли от началото на годината възлиза на 12,22%, което е 2,23 процентни пункта по-ниска, отколкото през януари-февруари 2015 г.

През февруари 2016 г. средната претеглена ставка по заемите в рубли възлиза на 12,1%, което е минималната стойност от април 2014 г. Такова намаляване на ставката се дължи преди всичко на влиянието на държавните субсидии.

Среднопретегленият срок на кредита за заеми, издадени през януари-февруари 2016 г. в рубли, остана на нивото от 15 години, почти непроменен през последните няколко години.

Регионалната структура за издаване на заеми в края на годината беше следната: 21,1% от всички издадени ипотечни заеми паднаха в района на Москва, 9,9% в Санкт Петербург и Ленинградска област (преди година същите показатели бяха 20,3% и 7, т.е. 6% съответно).

Общият дълг по жилищните ипотечни заеми към 01.03.2016 г. възлиза на повече от 4 трилиона рубли. и възлиза на 4,063,1 милиарда рубли, увеличение спрямо годината с 14,0%.

Нивото на просрочени задължения (въз основа на данните на отчетни кредитни организации от формуляр 0409115 „Информация за качеството на активите на кредитната институция“) с забавени плащания от 91 дни към 1 март 2016 г. възлиза на 3,21% (в началото на годината показателят е 3,03%, към 01.03. 2015 г. - 2,31%).

Значителна роля през януари-февруари 2016 г. изигра държавната подкрепа за ипотечното кредитиране:

Според Министерството на финансите обемът на отпускане на заеми за държавни субсидии през януари-февруари 2016 г. възлиза на 59 951. в размер на 110,5 милиарда рубли, което се равнява на 51,1% от общия брой кредити, издадени от началото на годината, 54,0% от обема на издадените кредити.

В същото време февруари беше рекорден месец за издаване на субсидии от началото на старта - обемът на издаване възлиза на 42 951 кредита на стойност 79,6 милиарда рубли.

Общият обем безвъзмездни средства от държавната субсидия от март 2015 г. до февруари 2016 г. възлиза на 270 590 кредита на стойност 484,7 милиарда рубли. (37,7% от общия брой издадени заеми, 40,3% от общия брой в парично изражение).

Очаква се през 2016 г., запазвайки настоящата икономическа ситуация, обемът на пазара да остане на нивото на 2015 г.

Експерти от Metrium Group обобщиха резултатите от 2016 г. на пазара на ипотечно кредитиране. През 2015 г. ипотеката стана „спасителна линия” за няколко сектора на икономиката. През 2016 г. тя продължи мисията си, без изобщо да достигне показателите за успешна 2014 година.

През цялата минала година ипотеката продължи напред, подкрепена от „патерици” от държавата под формата на програма за субсидиране на лихвите. През март беше решен въпросът за продължаване на програмата и след кратки дискусии между министерствата на финансите и строителството тя беше удължена до края на годината. Поради държавна подкрепа за 11 месеца на 2016 г., са издадени 40% от ипотечните кредити. Обемът на емитирането в рубли възлиза на 37,7% от общата ипотека, издадена през този период. Въпреки това, до края на годината, когато основната ставка беше намалена до 10%, програмата за субсидии загуби своята актуалност.

Данни за издаване на ипотечни заеми в Руската федерация

Според оценките на анализаторите на Metrium Group, до декември 2016 г. ипотеката достигна следните показатели. По отношение на 2015 г. броят на издадените кредити нараства с 24.94%, а обемът на кредитирането в парично изражение - с 29.86%. В същото време средната претеглена ставка намалява с 0,82 процентни пункта. до 12,62%. Средната сума на заема се увеличи с 64 хиляди рубли. Средният срок на заема продължава да нараства: за 11 месеца той се увеличи с почти 8 месеца, надхвърляйки 15-годишния праг, което показва по-предпазлива оценка на финансовите възможности на кредитополучателите. Но въпреки всички усилия, изоставането от показателите за 2014 г. възлиза на 17,76% по отношение на кредитирането, а в парично изражение - със 17,79%.

  „През 2016 г. Централната банка на Русия продължи да прочиства банковия сектор: отнети са 97 лицензи за кредитори, но не са забелязани значителни участници на ипотечния пазар“, коментира Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group. „Така, според Централната банка, на 1 юли 2016 г. броят на банките, издаващи ипотечни кредити, възлиза на 499, което е с 13% по-малко в сравнение със същата дата на предходната година, без отменените лицензи през втората половина на годината.“

Лидерите в ипотечното кредитиране са 12 банки с над 1% от пазарния дял: Сбербанк, VTB24, Руската земеделска банка, Газпромбанк, Делтакредит, Банката на ВТБ в Москва, Райфайзенбанк, Абсолют Банк, Банка Възраждане, Банк Санкт Петербург, Связ-банка, Транскапиталбанк , Сред тях са представени както банки с държавно участие, така и частни банки, всички те отдавна работят с ипотека и задават на пазара „правила на играта“.

„Миналата година засилената конкуренция между банките съживи такива забравени продукти като„ ипотека с две ипотечни кредити “(без доказателство за доходите) и„ ипотеки без авансово плащане “, казва Мария Литинецкая. - Една програма е предназначена за тези, които имат значителни спестявания за закупуване на апартамент и поради различни причини финансовото им състояние не се оценява. Другото, напротив, е адресирано към тези, които не са спестили от покупка, но получават добър и стабилен доход (не е тайна, че изборът на кредитополучатели за тази програма е дори по-строг, отколкото за стандартната). Така ипотеката отново стана достъпна за по-широк кръг от купувачи, отколкото през периода на държавната програма за подпомагане. “

Освен това на пазара има истински иновации, казват експертите от Metrium Group. Първо, кандидатстване за заем в банката чрез онлайн приложение. Преди това по този начин беше възможно да се изпрати само предварително заявление, тоест да се разбере приблизителната сума на одобрения заем и условията. За окончателно одобрение беше необходимо да дойдете с пакет документи в офиса на кредитора. Второ, Sberbank, заедно с Rosreestr, стартира пилотен проект за отдалечено подаване на документи за държавна регистрация, който позволява на клиентите незабавно да кандидатстват за регистрация веднага след подписване на транзакцията в клона, заобикаляйки опашките в Rosreestr или Мултифункционалния център. Трето, банките влизат в социалните мрежи и не само проверяват потенциалните си клиенти чрез публикувана информация за себе си, но и осъществяват комуникация на живо, решават проблемни въпроси и предлагат помощ за постигане на финансови цели.

  „Така виждаме тенденция, насочена към отдалечена работа с клиенти“, казва Мария Литинецкая. „Кредиторите, които се адаптират по-бързо и по-добре да се ориентират в новата цифрова реалност, имат шанс да задържат„ стари “клиенти и да завладеят ново поколение.“

Поддържането на баланс от усъвършенствани подходи за обслужване на клиенти и консервативна оценка на финансовите възможности на кредитополучателите позволиха да се намали забавянето на рублевата ипотека с 1,112% до ноември. През последните три месеца тази цифра постоянно намалява, което означава, че след две години на растеж, тенденцията се разпадна. За съжаление, това не може да се каже за заеми в чуждестранна валута, при които относителният дял на просрочените задължения все още расте и възлиза на 31,3% от ипотечните кредити, емитирани в чуждестранна валута. Спомнете си, че за жилищните заеми - най-ниският дял на просрочения дълг в сравнение с всички останали видове заеми.

Така през 2016 г. ипотеката доказа своята надеждност като финансов инструмент както за кредиторите (ниско забавяне и стабилна доходност), така и за клиентите (те я използваха по-често за закупуване на жилище, дори дори през 2014 г.). Броят на сделките в региона на Москва, включващи ипотеки, през 2016 г. възлиза на 43 876 единици, което е с 32,64% повече в сравнение с 2015 г. и 3,25% повече в сравнение с 2014 г. И ако през 2015 г. делът на ипотеките се запазваше на 30% от всички регистрирани прехвърляния на права на собственост, то през 2016 г. средният му годишен процент нарасна до 34,8%, а в някои месеци достигна 50%.

По сегменти от недвижими имоти акциите на ипотечните сделки бяха разпределени, както следва. В Москва средногодишният дял на ипотечните кредити в масовия сегмент е 54%, което е приблизително на същото ниво като през 2015 г. Такъв висок показател за капитала остава благодарение на пускането на нови проекти, които попадат в условията на програмата за субсидиране на ставки и станаха много достъпни за широкия потребител, включително чрез кредитиране. Делът на ипотеките в сегмента на бизнес класа е стабилен и възлиза на 5% през 2016 г.

В апартаментите в Москва делът на ипотечните кредити възлиза на 34%, което е 14 п.п. по-висока от миналата година. Такъв растеж се дължи на факта, че собствените програми на банките станаха по-привлекателни през годината поради по-ниските проценти. Освен това, условията за придобиване на апартаменти са възможно най-близки до условията за закупуване на апартамент - същата авансово плащане и стандартна ставка.

В масовия сегмент на Московския регион средният годишен дял на ипотечните кредити възлиза на 72%, което е 3,5 п.п. по-висока от миналата година и 3 п.п. по-висока от 2014 г.

Според експертите на Metrium Group, едно от основните постижения за 2016 г. е началото на „възраждането“ на вторичния пазар на недвижими имоти. Това се случи поради подобряването на условията за отпускане на заеми и приемането от страна на продавачите на апартаменти на нови правила за игра на пазара. Според Rosreestr, през 2016 г. в столицата са регистрирани 56 хиляди сделки на вторичния пазар, така че техният дял е 44,44%. Няма нужда да говорим за пълното връщане на лидерските позиции на „второстепенните“, в близко бъдеще ще видим корекция и преразпределение на пазарните дялове между жилища в строеж и завършени. Включително поради допълнителния обем предложения от инвеститори, собственици на нови сгради, които след придобиване на собственост върху жилището ще започнат да го продават във връзка с увеличаване на данъците върху собствеността. Тези и други косвени фактори със сигурност ще извадят лаврите на лидера от първичния пазар, но делът на вторичния вероятно няма да бъде по-висок от 55%.

  „2016 г. беше лакмусово изпитание за играчите на пазара на ипотечни кредити, показа професионалисти и иноватори, отреже любители. Няколко големи разработчици се обединиха на строителния пазар, един от най-старите разработчици претърпя реорганизация, - обобщава Мария Литинецкая. - И ако миналата година кредиторите се опитаха да спечелят предишния спад, то основната цел през следващите години ще бъде да се постигне издаването на ипотеки в размер на 1,9 трилиона рубли до 2018 г., което е предвидено в „Стратегия за развитие на ипотечното жилищно кредитиране в Руската федерация до 2020 г.“ И това изглежда съвсем реалистично, при условие че през 2017 г. кредитирането на жилища, като отхвърли „патериците“ на държавната подкрепа, ще достигне рекорда за 2014 г. (1,76 трилиона рубли). “