Контакты

Росимущество: продажа арестованного имущества. Торги, прямой и комиссионный сбыт

  • 14.02.2024

Согласно нормативным актам, регулирующим порядок исполнительного производства у нас в стране, службы судебных приставов наделены полномочиями по реализации имущества, которое было конфисковано или арестовано согласно решению суда.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Порядок организации продажи и непосредственной реализации имущества проводится на основании строго определенного законом порядка, регламентированного Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и нормативными актами нашего государства.

От ареста имущества сегодня никто не застрахован. Практически каждый из нас берет кредит в банке, а некоторые могут попасть в поле зрения судебных инстанций по иску, алиментным обязательствам или любому другому поводу. Довольно легко представить ситуацию, что вы берете кредит в банке, через некоторое время теряете работу и не можете выплачивать суммы по кредитным обязательствам. Именно тогда спустя непродолжительное время к вам могут прийти судебные приставы и описать имеющееся у вас имущество, а в дальнейшем, если вы не изыщите суммы для погашения задолженности, по истечению 10 дней его выставят на продажу. Давайте более детально разберем сложившуюся ситуацию.

Как происходит процедура?

Решение о том, что имущество определенного лица подлежит аресту, принимается судебным приставом на основании решения суда.

Арест применяется в следующих случаях:

  1. исполнение решения суда;
  2. исполнение определения судьи об аресте определенного имущества должника, которое находится у других лиц;
  3. выполнение требования сохранности имущества, которое в дальнейшем может обеспечить исполнение судебного решения.

Производя процедуру ареста, приставом должен быть составлен акт описи имущества, подлежащего аресту. Обычно это стандартный бланк, где указаны основные графы для заполнения, куда нужно вписать необходимую информацию. Когда опись составлена, ее необходимо подписать всем участникам действия: понятым, лицу, на имущество которого накладывается арест, и самому судебному приставу. Если в процедуре участвует специалист, то он также должен удостоверить документ своей подписью.

Если кто-то отказывается подписать составленный документ, то об этом делается отметка в бланке, которая заверяется остальными участниками.

Копии постановления об аресте и акта описи должны быть переданы сторонам исполнительного производства и иным лицам, что заинтересованы в исходе дела.

В дальнейшем может быть реализовано на торгах или с аукциона.

Подготовка и торги арестованного имущества

Если кто-то задолжал вам деньги, то лучшим способом ускорить их возвращение является подача иска в суд. Если должник самостоятельно не возвращает долги, то за него это сделают судебные приставы, которые могут не только затребовать погашение, но и арестовать его имущество и счета в банке.

На сегодняшний день есть исключение для наложения ареста: его нельзя применить тогда, когда сумма долга не достигла даже 3 000 рублей.

Реализация же всего, что подлежало аресту, возможна при общей сумме долга в 30 000 рублей и более.

Этапы

Свое имущество должник вправе продать самостоятельно, а за вырученные деньги погасить долговые обязательства.

Если он этого не делает, то процедура проводится в принудительном порядке с обязательным прохождением следующих этапов:

  1. Непосредственное наложение ареста на имущество, где составляется список арестованного имущества. Аресту подлежит то имущество, которое принадлежит должнику на правах собственности. Если речь идет об организациях, то конфискации подлежит имущество, что не участвует в производстве, вся готовая продукция, а также движимое и недвижимое имущество собственника фирмы.
  2. Направление уведомления в ФНС о том, что имущество подлежит реализации (должно быть отправлено в течение 3 дней с момента непосредственного ареста).
  3. Направление иска в Арбитражный суд о том, что должник признается (если ЮЛ).
  4. Специально уполномоченный на то орган выставляет имущество на публичные торги, определив минимальную стоимость.

Для реализации этого этапа необходимо направить в эти органы следующие документы:

  • исполнительный документ;
  • опись арестованного имущества;
  • документы, подтверждающие факт владения недвижимостью и определяющие основные его характеристики.

Сама процедура торгов должна полностью соответствовать требования ГК РФ и проводиться в полном соответствии с данным нормативным актом (448 статья ГК РФ).

Стоимость имущества обычно определяется судом, но с учетом некоторых нюансов:

  • если речь идет об имуществе, конфискованном по договору ипотеки, то согласно 54 статье ФЗ «Об ипотеке» минимальной ценой признается стоимость, указанная в договоре;
  • если имел место быть иной договор, то минимальной признается рыночная стоимость. С нее и будут начинаться торги;
  • если суд не вправе или не по каким-то причинам не может решить вопрос о стоимости, то необходимо провести независимую оценку.

Определение начальной стоимости конфиската и арестованного имущества

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации соответствующие отделы ФССП должны определить стоимость имущества, но при этом обязаны руководствоваться теми данными, что значатся в исполнительном листе.

Оценка имущества – это сугубо дело экспертных организаций, которые могут быть как частной, так и государственной формы собственности.

Оцениваться должен любой вид имущества, стоимость которого очевидно будет большей, чем 30 000 рублей.

Кроме этого обязательно оцениваются:

  • предметы антиквариата;
  • недвижимость;
  • валюта и ценные бумаги;
  • право на имущество;
  • драгоценные камни, металлы и изделия из них.

Возможности

Прежде чем провести непосредственную реализацию имущества следует решить ряд организационных вопросов:

  1. Росимущество должен получить уведомление от соответствующего пристава о том, что есть некая собственность, которая подлежит реализации.
  2. В течение 5 дней после получения данного письма Росимущество решает вопрос о том, каким образом будет происходить реализация: самостоятельно или через организации, занимающиеся вопросами реализации арестованного и конфискованного имущества.
  3. Обязательное размещение информации о торгах либо же аукционе в СМИ. Также информацию можно посмотреть, посетив официальный сайт Росимущества или ФСП.
  4. Соблюдение сроков реализации – 2 месяца с момента выставления на продажу.

Реализация имущества считается полностью завершенной только тогда, когда все вырученные от продажи средства зачислены на счет службы судебных приставов.

Отличие торгов от аукциона

По своей сути эти мероприятия идентичны друг другу, но есть некоторые особенности и различия:

  • цель проведения: при аукционе товар продается по максимально выгодной цене, в то время как на торгах принимаются наиболее выгодные условия договора с необязательно самой высокой предложенной суммой;
  • предметы продажи: с аукциона продаются только предметы материального мира, в то время как на торгах можно купить работы, услуги или товары;
  • процесс проведения: во время торгов лицо (организация), выставившее товар на продажу получает все предложение в установленный срок и из общей массы выбирает то, что ему больше нравится, в то время как на аукционе победителем становится тот, кто предлагает максимальную цену;
  • аукцион проводится в довольно короткие сроки, а иногда и мгновенно, в то время как торги могут быть затянутыми.

Аукцион

Аукцион проводится с целью реализации арестованного или конфискованного имущества органами местного управления.

Каждый отдельный аукцион требует создания специальной комиссии как минимум из 5 человек (обязательными участниками должны стать кандидаты местного самоуправления, представители налоговых структур, а также независимые эксперты). Окончательный состав комиссии должен быть утвержден налоговой структурой.

Результаты аукциона принимаются на открытом голосовании при помощи подсчета голосов по принципу большинства.

Если вы задаетесь вопросом о том, как участвовать в этом мероприятии, то достаточно подать заявку, оформить необходимые документы и внести сумму задатка. Допускает участников к аукциону сама комиссия. Если кандидат не проходит, то его задаток должен быть возвращен.

К участию в аукционе допускаются как юридические, так и физические лица.

Если покупателя нет в течение одного месяца, то приставы должны пересмотреть стоимость товара и снизить его цену минимум на 50%. Если же в течение следующего месяца опять никто не приобретает имущество, то оно должно быть предложено изыскателю.

Если же участник только один, то с ним вступают в переговоры по установлению стоимости. Когда соглашение будет достигнуто, данные передаются в налоговый орган и организатору торгов.

Всю информацию об имуществе, которое подлежит реализации, можно узнать на официальном сайте Федерального агентства по управлению госимуществом (http://rosim.ru/activities/sales/confiscat).

Росимущество проводит торги арестованного имущества

Как уже указывалось выше, торги должны проводиться в полном соответствии с требованиями законодательства, в частности 448 статьи ГК РФ.

Первым делом следует опубликовать уведомление о том, где и когда будут проводиться торги, а также какое имущество выставляется на продажу и место его нахождения. Данная информация должна быть обнародована не позднее, чем за 30 дней до дня, на который назначены торги.

Лица, желающие принять участие в открытых торгах, должны оповестить о своем желании организатора и внести задаток в сумме, составляющей 5% от общей начальной стоимости. Если торги не состоялись или лицу отказано в участии, то задаток ему должен быть возвращен, равно как и тому, кто не выиграл торги.

Для поддержания порядка во время мероприятия на торгах, как и на аукционе, местные органы управления ограничивают круг участников.

Выигравшим считается то лицо, которое предложило наиболее выгодные условия продажи. После этого организатор мероприятия и выигравшее лицо или организация должны подписать протокол торгов. Если участник отказывается подписывать этот документ, то к нему могут быть применены санкции, предусмотренные ГК РФ.

Выигравший должен в течение 5 дней после окончания мероприятия зачислить на счет организатора всю сумму за имущество. Если лицо не выполняет этого требования, то оно лишается своего задатка, а торги считаются не состоявшимися.

После полной оплаты покупки между организатором и лицом, купившим имущество, заключается договор купли-продажи и право собственности переходит к новому владельцу.

За счет вырученных от торгов средств происходит погашение долговых обязательств бывшего владельца реализованного имущества.

Излишек полученных от продажи средств должен быть возвращен бывшему собственнику проданных вещей.

Торги являются неотъемлемой частью реализации арестованного, конфискованного или заложенного имущества должника. Если вы хотите принять участие в них, то достаточно всего лишь подать заявку и внести залог. Если же вы – должник, то вам остается только ждать продажи вашего имущества и погашения ваших долговых обязательств. Только так вы сможете забыть о своих долгах и начать новую жизнь.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Невыполнение денежных обязательств чревато для неплательщика имущественными потерями. За долги любого происхождения собственность эквивалентной стоимости может быть арестована и изъята в пользу кредитора. Получить долг банк может как в натуральном, так и в денежном виде, для чего производится продажа залогового имущества судебными приставами. Кроме того, реализация арестованного имущества на торгах может быть организована непосредственно финансовым учреждением.

Продажа залогового имущества судебными приставами

Статья 24 Гражданского кодекса РФ обязывает граждан отвечать всем своим имуществом по долгам и иным обязательствам - алиментам, возмещению причиненного ущерба, и прочим обязательным выплатам. Неплательщики привлекаются к суду, и в случае невыполнения решения суда добровольно, подпадают под принудительное взыскание, которое производят приставы в рамках исполнительного производства. ФЗ-229 позволяет сотрудникам Федеральной службы судебных приставов:

  • устанавливать местонахождения собственности неплательщика, в том числе путем объявления в розыск;
  • заходить в помещения, занимаемые должником, и в которых находится его имущество;
  • налагать арест на банковские счета, личные вещи, движимое и недвижимое имущество, стоимость которого соразмерна с суммой взыскания;
  • изымать и реализовывать собственность для погашения долга.

Порядок процессуальных действий с имуществом должника установлен статьями 80, 84-88 закона «Об исполнительном производстве». Вначале приставы в присутствии понятых составляют полное описание установленного имущества. Арест собственности запрещает владельцу продавать, дарить или иным способом распоряжаться вещами, но не всегда означает их немедленное изъятие. Имущество может быть оставлено в пользование неплательщику до погашения долга или решения о конфискации и продаже. Обязательно изымаются изделия из драгоценных камней и металлов.

Арест не может применяться при долге менее 3 тысяч рублей, а также налагаться на собственность, перечисленную в статье 446 Гражданского процессуального кодекса (личные вещи, единственное жилье и прочие)

Если арест сопровождается изъятием собственности, вещи передаются на ответственное хранение специализированным организациям. Пристав-исполнитель должен оценить арестованную собственность по актуальным ценам на рынке региона. Все, что может стоить свыше 30 тысяч рублей, а также недвижимость, ценные бумаги и драгметаллы, коллекционные вещи и предметы искусства оцениваются с привлечением лицензированных специалистов. Если хозяин арестованного имущества или взыскатель не согласны с оценкой пристава, они вправе привлечь независимого оценщика к установлению реальной стоимости имущества, но оплачивать его услуги будут самостоятельно.


  1. Хозяин имущества оплачивает долги и исполнительный сбор, пристав получает платежные документы, снимает арест и закрывает производство. Если деньги будут внесены на счет ФССП до продажи собственности, неплательщик сможет вернуть себе все изъятое в полном объеме.
  2. Взыскатель соглашается забрать вместо денег само имущество (зачастую этим правом пользуются кредитные организации в отношении объектов залога - автомобилей и недвижимости), но на натуральное возмещение имеют право и частные лица. Нюанс такого процесса будет заключаться в том, что вещи не всегда стоят столько, сколько взыскателю положено по суду, и если при реализации приставы возвращают все, что получено сверху долга, старому владельцу, то при передаче в натуральном виде, взыскателю, возможно, придется рассчитываться с экс-должником.
  3. Имущество продается самим владельцем, компанией, привлеченной ФССП или кредитором. Деньги зачисляются на счет ФССП, откуда после переводятся взыскателю и экс-должнику.

Аукцион арестованного имущества судебными приставами

Правила продажи собственности неплательщика регламентированы статьей 87 опорного закона. Непосредственно ФССП этим не занимается - приставы могут только изымать, организовывать хранение и передавать собственность должников подразделениям Росимущества или иным специализированным юрлицам, взаимодействующим со службой приставов. Общий порядок действий таков:

  • постановление о продаже собственности должно быть вынесено в промежуток между 10-ым и 20-ым днем со дня оценки;
  • если стоимость арестованных вещей не превышает 30 тысяч рублей, хозяин имеет право самостоятельно организовать их продажу под контролем пристава;
  • компании по продаже собственность должна быть передана в течение 10 дней после решения о реализации;
  • продавец принимает арестованный «товар» по акту приема-передачи, в котором указана его оценочная стоимость;
  • в течение 10 дней после получения арестованной собственности, продавец обязан разместить информацию о ее реализации в СМИ и на интернет-площадках;
  • цена при продаже не может быть ниже, чем оценка пристава или оценщика, если таковой привлекался.

Закон позволяет реализовывать изъятые вещи путем простой продажи или через аукцион. Обязательно выставляются на конкурентные торги объекты недвижимости, ценные бумаги, предметы искусства или имеющие историческую ценность, а также собственность, которая стоит свыше полумиллиона рублей. Информация об аукционе также размещается на официальных ресурсах ФССП.

Торги проводятся в онлайн-формате или при личном участии всех заинтересованных лиц. Покупатели заранее регистрируются и вносят небольшую предоплату, которая будет зачтена при победе в аукционе в сумму покупки. Побеждает тот, кто предложит большую цену. Отличие подобных аукционов от коммерческих торгов в том, что исполнительное производство ограничено по срокам, и если товар не заинтересовал покупателей в течение:

  • первого месяца - пристав снижает цену на 15%;
  • второго месяца - взыскателю предлагают оставить собственность себе с уценкой 25%.

Продажа конфискованного имущества банками

Если частные взыскатели заинтересованы в получении с должников денежных средств, то крупные финансовые структуры нередко соглашаются забрать залог по непогашенному кредиту натурой. Для банков такой путь:

  • проще, так как не надо дожидаться продажи со стороннего аукциона;
  • выгоднее, так как имущество может быть повторно продано в кредит.

Кредитные учреждения продают изъятые машины и объекты недвижимости на онлайн и офлайн площадках, сотрудничают со специализированными компаниями и самостоятельно проводят аукционы

Реализация залогового имущества через Сбербанк

Крупнейший госбанк России «Сбербанк» закономерно является одним из крупнейших залогодержателей страны. Невыкупленные клиентами объекты реализовываются путем:

  • прямой продажи - предварительно выбрать квартиру можно через сайт банка или компаний-партнеров, также информацию предоставляют сотрудники отделений Сбербанка;
  • аукциона, который проводится АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк-АСТ».

Кроме того, финучреждение сдает в аренду жилую и коммерческую недвижимость во всех регионах России, предлагает в лизинг авто, изъятые по залоговому обременению.

Реализация арестованного имущества на торгах

Организация аукциона требует больше времени, чем прямая продажа, поэтому при желании поучаствовать в торгах, отслеживать объявления следует заранее на специализированных сайтах или ресурсах ФССП, если планируется реализация арестованной собственности.

Имущество, переданное банкам в счет кредитов, зачастую реализуется не самими финансовыми структурами, а компаниями-партнерами, специализирующимися на аукционах. Общие требования к организации торгов регламентированы статьей 448 ГК РФ:

  • допускается открытый и закрытый форматы мероприятия - в первом случае участвуют все желающие, во втором - только приглашенные частные или юридические лица;
  • публичное оповещение о предстоящем аукционе должно быть сделано за месяц до торгов;
  • участники вносят задаток, который засчитывается при расчете или возвращается ничего не купившему покупателю;
  • договор с победителем торга о покупке заключается в день аукциона.
  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки .

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены .
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП - AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения . И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену ). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов , чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики : интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость - 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость . То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта . В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов .

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд , которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис . Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года .А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002 . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут . . Следите также за всеми поправками, это очень важно.

  • ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ В СИСТЕМЕ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ
  • Правовой статус федеральной службы судебных приставов и ее территориальных органов
    • Место ФССП России в системе федеральных органов исполнительной власти
    • Полномочия Министерства юстиции РФ по организации деятельности ФССП России
    • Задачи ФССП России
    • Организация деятельности ФССП России
    • Порядок планирования и организации работы ФССП России
    • Материально-техническое и финансовое обеспечение деятельности судебных приставов
  • Взаимодействие федеральной службы судебных приставов с иными органами государственной власти
    • Взаимодействие ФССП России с судами
    • Взаимодействие с органами, осуществляющими реализацию арестованного имущества
    • Организация взаимодействия ФССП России с органами государственной власти по вопросам исполнительного производства и реализации полномочий по межведомственной координации деятельности
    • Взаимодействие ФССП России с органами, осуществляющими государственную регистрацию
    • Взаимодействие с органами внутренних дел
    • Взаимодействие с Казначейством России
    • Осуществление прокурорского надзора за деятельностью судебных приставов
    • Взаимодействие с полномочными представителями Президента РФ в федеральных округах и их аппаратами
  • ПРАВОВОЙ СТАТУС СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ
  • Судебный пристав как государственный гражданский служащий
    • Законодательство о государственной гражданской службе
    • Принципы гражданской службы
    • Должности гражданской службы в ФССП России
    • Требования, запреты и ограничения, связанные с гражданской службой
    • Права и обязанности гражданского служащего
    • Дополнительное профессиональное образование судебного пристава
  • Меры профилактики типовых коррупционных проявлений на государственной гражданской службе в ФССП России
    • Предотвращение конфликта интересов
    • Предупреждение государственного служащего о недопустимости осуществления действий, которые могут способствовать возникновению или развитию конфликта интересов
    • Служебная проверка в отношении гражданского служащего
    • Исключение необоснованного вмешательства в деятельность государственных служащих в целях склонения их к совершению коррупционных правонарушений
  • Судебный пристав как должностное лицо ФССП России
    • Требования, предъявляемые к претенденту на должность судебного пристава
    • Основные права и обязанности судебного пристава-исполнителя
    • Полномочия главного судебного пристава РФ
    • Полномочия главного судебного пристава субъекта РФ
    • Полномочия старшего судебного пристава
    • Организация взаимодействия судебного пристава-исполнителя с судебными приставами по ОУПДС в процессе совершения исполнительных действий
    • Организация работы в отделе судебных приставов
  • ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
  • Развитие принудительного исполнения актов юрисдикционных органов в России
    • Догосударственный этап принудительного исполнения
    • Государственное принудительное исполнение в X в. и его развитие до конца XV в.
    • Принудительное исполнение в централизованном государстве (с конца XV до конца XVII в.)
    • Принудительное исполнение в России с начала XVIII до первой четверти XIX в.
    • Принудительное исполнение в России с первой четверти XIX в. до 1917 г.
    • Советский и постсоветский периоды развития принудительного исполнения
    • Современный этап принудительного исполнения с 1997 г. по настоящее время
  • Правовая природа, принципы и система исполнительного производства
    • Правовая природа исполнительного производства
    • Принципы исполнительного производства
    • Система исполнительного производства
  • Субъекты исполнительного производства
    • Понятие и виды субъектов исполнительного производства
    • Отводы в исполнительном производстве
    • Лица, исполняющие требования судебных актов, актов других органов и должностных лиц
    • Стороны исполнительного производства
    • Лица, содействующие исполнению
  • Исполнительные документы
    • Общая характеристика исполнительных документов
    • Исполнительный лист
    • Судебный приказ
    • Соглашение об уплате алиментов
    • Удостоверение комиссии по трудовым спорам
    • Акты органов, осуществляющих контрольные функции
    • Акты по делам об административных правонарушениях
    • Постановление судебного пристава
    • Исполнительная надпись нотариуса
  • Сроки и извещения в исполнительном производстве
    • Сроки, установленные законодательством об исполнительном производстве
    • Сроки, устанавливаемые судебным приставом-исполнителем
    • Порядок исчисления сроков в исполнительном производстве
    • Извещения и вызовы в исполнительном производстве
  • Психологические аспекты исполнительного производства
    • Психология профессиональной коммуникации судебных приставов
    • Конфликты в общении
    • Психология убеждения
    • Психология кризиса
  • СТАДИИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
  • Общая характеристика стадий исполнительного производства
    • Понятие стадии исполнительного производства
    • Виды стадий исполнительного производства
  • Возбуждение исполнительного производства
    • Содержание стадии возбуждения исполнительного производства
    • Срок передачи исполнительного документа судебному приставу-исполнителю
    • Действия судебного пристава-исполнителя при решении вопроса о возбуждении исполнительного производства
    • Место совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения
    • Ходатайство взыскателя о применении мер обеспечения исполнения
  • Подготовка судебного пристава-исполнителя к принудительному исполнению исполнительного документа
    • Содержание действий при подготовке к принудительному исполнению
    • Извещение должника о возбуждении исполнительного производства
    • Установление должнику срока для добровольного исполнения, контроль исполнения и соблюдения установленного срока
    • Разъяснение судебного акта и (или) порядка его исполнения
    • Предоставление должнику отсрочки или рассрочки исполнения, изменение порядка и способа исполнения судебного акта
    • Отложение исполнительных действий и мер принудительного исполнения
    • Выявление места нахождения должника, а также его имущества (розыск должника, розыск имущества должника)
      • Выявление (розыск) имущества должника - физического лица
      • Выявление (розыск) должника-организации и (или) имущества должника-организации
      • Практика обращения взыскания на имущество должника, права на которое оформлены на других лиц
    • Обеспечение исполнения исполнительного документа
      • Хранение и охрана арестованного имущества
      • Временное ограничение на выезд должника из Российской Федерации
    • Приостановление исполнительного производства
  • Принудительное исполнение требований исполнительного документа
    • Соотношение понятий «исполнительные действия» и «меры принудительного исполнения»
    • Формы (процедуры) принудительного исполнения
    • Обращение взыскания на имущество должника
    • Оценка имущества должника
    • Реализация имущества должника
  • Распределение взысканных сумм и удовлетворение требований взыскателей
  • Завершение исполнительного производства
  • ЗАЩИТА ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ВЗЫСКАТЕЛЯ В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ
    • Юридическая ответственность в исполнительном производстве
    • Перспективы применения процедуры медиации в исполнительном производстве
  • Исполнительский сбор
    • Понятие и признаки исполнительского сбора
    • Правовая сущность исполнительского сбора
    • Порядок взыскания исполнительского сбора
    • Основания возврата должнику исполнительского сбора
    • Особенности взыскания исполнительского сбора
    • Взыскание исполнительского сбора с солидарных должников
    • Возбуждение отдельного исполнительного производства о взыскании исполнительского сбора
  • Расходы по совершению исполнительных действий
  • Оспаривание постановлений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя в судебном порядке
    • Специфика оспаривания действий (бездействия) ФССП России и ее должностных лиц в судебном порядке
    • Судебный порядок оспаривания постановлений, действий (бездействия) должностных лиц службы судебных приставов
  • Жалобы, поданные вышестоящему лицу службы судебных приставов
    • Жалобы и обращения как способ внесудебного урегулирования споров
    • Сроки и порядок обжалования постановлений, действий (бездействия) должностных лиц службы судебных приставов
  • Освобождение имущества от ареста (исключение из описи)
  • Иски о возмещении вреда, причиненного службой судебных приставов
  • ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ
  • Особенности обращения взыскания на имущество должника - физического лица
    • Условия обращения взыскания на заработную плату и иные доходы должника - физического лица
    • Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника
    • Обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности
    • Исполнение исполнительных документов о взыскании алиментов
    • История развития алиментного законодательства в России
    • Основания для взыскания алиментов
    • Предъявление на принудительное исполнение исполнительного документа о взыскании алиментов
    • Особенности предъявления на принудительное исполнение нескольких исполнительных документов о взыскании алиментов
    • Порядок взыскания алиментов
    • Сбор информации о должнике и определение размера алиментов
    • Розыск должника по алиментам
    • Особенности привлечения должников, не исполняющих требования исполнительных документов о взыскании алиментов, к административной и уголовной ответственности
    • Порядок направления документов о взыскании алиментов на территорию иностранного государства
    • Зачет и обратное взыскание алиментов
    • Прекращение алиментных обязательств
  • Особенности исполнения требований, основанных на приговоре суда
    • Взыскание штрафа как вида уголовного наказания
    • Исполнение требований о конфискации имущества
  • Исполнение требований исполнительных документов, содержащих требования неимущественного характера
    • Общая характеристика исполнительных документов, содержащих требования неимущественного характера
    • Исполнение требований по жилищным спорам
    • Исполнение требований по трудовым спорам
    • Исполнение требований по брачно-семейным спорам
    • Исполнение требований неимущественного характера, содержащихся в судебных постановлениях по делам об административных правонарушениях
    • Исполнение требований по спорам о защите личных неимущественных прав
  • Обращение взыскания на имущество должника - организации
    • Особенности обращения взыскания на имущество должника - организации
    • Особенности обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на счетах в банках и иных кредитных организациях
    • Имущество, на которое не может быть обращено взыскание
    • Особенности принудительного исполнения после возбуждения дела о банкротстве
    • Действия судебного пристава-исполнителя по приостановлению исполнительного производства при получении определения о введении в отношении должника наблюдения (финансового оздоровления, внешнего управления)
    • Ревизия исполнительных производств, возбужденных в отношении должника на момент вынесения определения о введении наблюдения
    • Особенности совершения исполнительных действий в период со дня введения наблюдения и до открытия конкурсного производства
    • Действия судебного пристава-исполнителя после открытия в отношении должника конкурсного производства
    • Особенности исполнения при банкротстве индивидуального предпринимателя
    • Действия с исполнительными документами после завершения процедур банкротства
  • Особенности исполнения судебных актов о взыскании денежных средств публичных образований и учреждений
    • Общая характеристика обращения взыскания на средства бюджета бюджетной системы РФ
    • Порядок исполнения судебных актов о взыскании денежных средств бюджета бюджетной системы РФ
    • Имплементация положений Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Конституция РФ по вопросам исполнения решений по искам к казне Российской Федерации
  • Особенности исполнения судебных актов, вынесенных в результате нарушения разумных сроков судопроизводства и исполнения судебных актов
    • Разумные сроки судопроизводства и исполнения судебных актов
    • Компенсация за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок
    • Порядок подачи заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок и особенности его рассмотрения
  • Принудительное исполнение актов юрисдикционных органов, осложненное иностранным элементом
    • Особенности исполнения решений иностранных судов на территории РФ
    • Международно-правовое регулирование признания и исполнения иностранных судебных решений
    • Особенности исполнения решений иностранных арбитражей на территории РФ
    • Гармонизация принудительного исполнения иностранных судебных (арбитражных) решений
    • Исполнение процессуальных актов судебного пристава-исполнителя за пределами территории РФ
    • Исполнение актов несудебных органов за пределами территории РФ
  • ОСОБЕННОСТИ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИМУЩЕСТВА
  • Общая характеристика имущества как объекта взыскания
  • Обращение взыскания на денежные средства
  • Обращение взыскания на ценные бумаги
    • Общие положения при обращении взыскания на ценные бумаги
    • Поиск ценных бумаг должника
    • Арест ценных бумаг
    • Ограничение права пользования ценными бумагами
    • Изъятие и хранение ценных бумаг
    • Исполнение по ценной бумаге
    • Уведомление субъектов обращения взыскания на ценные бумаги
    • Реализация ценных бумаг
    • Обращение взыскания на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации
    • Обращение взыскания на постройки
    • Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства
    • Обращение взыскания на земельный участок
  • Обращение взыскания на заложенное имущество
    • Общие положения о реализации заложенного имущества
    • Обращение взыскания на движимое заложенное имущество по решению суда
    • Обращение взыскания на заложенное имущество в случае его отчуждения должником
    • Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество
    • Обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительному документу, взыскателем по которому выступает не залогодержатель
  • Обращение взыскания на автотранспортные средства
    • Обращение взыскания на дебиторскую задолженность
    • Обращение взыскания на денежные средства должника-абонента, находящиеся на его лицевом счете
  • Обращение взыскания на право аренды имущества
  • Обращение взыскания на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации
    • Виды исключительных прав, на которые может быть обращено взыскание
    • Выявление результатов интеллектуальной деятельности
    • Наложение ареста на результаты интеллектуальной деятельности
    • Регистрация результатов интеллектуальной деятельности
    • Ограничение при наложении ареста на результаты интеллектуальной деятельности
    • Изъятие и хранение документов, подтверждающих право собственности должника на результаты интеллектуальной деятельности
    • Оценка результатов интеллектуальной деятельности
    • Очередность обращения взыскания на результаты интеллектуальной деятельности
    • Обращение взыскания на права по лицензионному договору
  • Обращение взыскания на имущество, принадлежащее должнику на праве общей собственности
    • Обращение взыскания на доли участников в уставных (складочных) капиталах юридических лиц
    • Особенности обращения взыскания на долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
  • ДОЗНАНИЕ И АДМИНИСТРАТИВНАЯ ПРАКТИКА
    • Преступления, отнесенные к подследственности федеральной службы судебных приставов
    • Воспрепятствование осуществлению правосудия и производству предварительного расследования
    • Неуважение к суду
    • Разглашение сведений о мерах безопасности, применяемых в отношении судьи и участников уголовного процесса
    • Незаконные действия в отношении имущества, подвергнутого описи или аресту либо подлежащего конфискации
    • Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта
    • Злостное уклонение от уплаты средств на содержание детей или нетрудоспособных родителей
    • Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности
  • Производство дознания органами федеральной службы судебных приставов
  • Производство по делам об административных правонарушениях в сфере исполнительного производства
    • Особенности административной ответственности за нарушение законодательства РФ об исполнительном производстве
    • Возбуждение дела и составление протокола об административном правонарушении
    • Права и обязанности участников производства по делу об административном правонарушении
    • Рассмотрение дела и составление постановления или определения по делу об административном правонарушении

Реализация имущества должника

В соответствии с ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация имущества должника, если иное не установлено федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ.

Согласно Указу Президента РФ от 12 мая 2008 г. № 724, Постановлению Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432 функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство но управлению государственным имуществом (Росимущество).

Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержден совместным Приказом ФССП России № 347 и Росимущества № 149 от 25 июля 2008 г.

Реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица, отобранные им на конкурсной основе (далее - специализированные организации).

Передача имущества на реализацию

В соответствии с ч. 6 ст. 87 Закона об исполнительном производстве о передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление. Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества.

Росимущество в течение пяти рабочих дней после даты получения уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и постановления (заверенных копий постановления) о передаче имущества должника на реализацию (в качестве организатора реализации арестованного имущества в постановлении указывается

Росимущество) принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации, о чем письменно извещает территориальный орган ФССП России.

Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника. В случае невозможности передачи имущества в натуре передаются правоустанавливающие и подтверждающие право документы.

К акту приема-передачи в случае передачи на реализацию соответствующего вида имущества прилагаются документы, предусмотренные ч. 8-10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве. К акту приема-передачи могут прилагаться и другие документы, характеризующие соответствующее имущество.

Имущество считается переданным со дня подписания акта приема-передачи.

Подготовка к реализации имущества

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом об исполнительном производстве.

Кроме того, ч. 8 ст. 87 Закона об исполнительном производстве позволяет специализированной организации, которая предлагает имущество покупателям, устанавливать цену выше, чем указано в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

По-видимому, законодатель исходил из того, что взыскатель заинтересован в получении большей суммы. Однако фактически увеличение начальной цены продажи может сделать реализацию имущества на торгах невозможной из-за отсутствия интереса потенциальных участников к торгам, что приведет к признанию их несостоявшимися, а это в свою очередь к затягиванию исполнения исполнительного документа и невозможности взыскателя получить причитающиеся денежные средства. Поэтому полагаем такое увеличение нецелесообразным и нарушающим права сторон исполнительного производства.

Специализированная организация обязана в десятидневный сроке момента получения имущества должника по акту приема-передач и размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В течение семи рабочих дней после опубликования извещения Росимущество (специализированные организации) письменно представляет территориальному органу ФССП России ссылку (наименование и реквизиты) на соответствующий сайт информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования и печатные издания средств массовой информации, в которых опубликовано извещение.

Формы реализации имущества: общая характеристика

Законодательство об исполнительном производстве предусматривает две формы реализации арестованного имущества: торги и комиссионная продажа.

Согласно ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона при реализации:

  • недвижимого имущества должника;
  • ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов);
  • имущественных прав, в том числе дебиторской задолженности;
  • заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем;
  • предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
  • вещи, стоимость которой превышает 500 тыс. руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность).

Иное имущество реализуется на комиссионных началах.

Торги . В соответствии с ч. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве реализация имущества должника, в том числе имущественных прав, на торгах производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства.

Начальная цена имущества, выставляемого на публичные торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Согласно ст. 90 Закона об исполнительном производстве торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения публичных торгов устанавливается ГК РФ. Законом об исполнительном производстве, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Организация и порядок проведения публичных торгов урегулированы ст. 448, 449 ГК РФ.

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложена оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти и органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц.

В протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения, а также размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство.

Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия и торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, указание на собственника (правообладателя) имущества.

Размещение такого извещения является законодательно установленной обязанностью организатора торгов в силу положений п. 2 ст. 448 ГК РФ. При этом, когда речь идет об открытых торгах, участие в которых может принять любое лицо, извещение (по смыслу п. 1,2 ст. 448 ГК РФ) должно быть сделано таким образом, чтобы о проведении торгов могло узнать любое заинтересованное в участии в торгах лицо. Иными словами, потенциальным участникам торгов принадлежит право на извещение о проводимых торгах.

Очевидно, что способом информирования неопределенного круга лиц является размещение необходимых сведений в средствах массовой информации.

В то же время ст. 448 ГК РФ не содержит специальных требований к изданиям, в которых может быть помещено извещение о проведении торгов, и не определяет конкретно их перечень. Однако данное обстоятельство не должно трактоваться как предоставляющее организатору торгов полную свободу усмотрения при решении вопроса о месте публикации сообщения. Согласно выработанному судами подходу ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, при которой она в нарушение ст. 448 ГК РФ оказывается практически недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, либо не обеспечивается возможность однозначного восприятия и беспрепятственной фиксации сведений потенциальными участниками торгов (как, например, при распространении сообщения не в печатном издании, а по радио), является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 22 декабря 2005 г. № 101 указал, что сообщение о торгах как содержащее значительную по объему, сложную для восприятия информацию требует донесения до потенциальных участников торгов посредством опубликования ее в печати (п. 4). В настоящее время требование о размещении сообщения о торгах в печатных средствах массовой информации законодательно закреплено в ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве.

Однако и при опубликовании сообщения о торгах в печатном издании также могут быть нарушения. Так, например, вряд ли можно считать соблюденным требование об извещении о проведении открытых торгов в случае, если организатор торгов разместит извещение о торгах в газете, выпускаемой тиражом 2 экземпляра. Иное, несомненно, противоречило бы как сути открытых торгов, так и цели их проведения - реализации имущества на максимально выгодных для продавца условиях.

Более того, вопрос о доступности сообщения о торгах должен решаться и с учетом территории распространения того или иного издания. Так, не может считаться надлежащим извещением сообщение о торгах в издании, выпускаемом, например, в г. Владимире, при реализации на торгах права аренды здания, расположенного в г. Новосибирске.

В то же время на практике нередки случаи, когда в силу тех или иных причин продавец и не заинтересован в проведении реальных конкурентных торгов. При таких обстоятельствах организатор торгов посредством размещения сообщения в малоизвестном печатном издании, распространяемом в ином населенном пункте небольшим тиражом, может создать ситуацию реализации имущества на торгах, в которых примет участие неоправданно малое количество лиц, и по цене ниже той, которая была бы получена на торгах в условиях реальной конкуренции. Дополнительным доказательством нарушения организатором торгов порядка извещения в подобном случае могут служить данные, свидетельствующие об отсутствии самого намерения привлечь к торгам потенциальных покупателей и о незаинтересованности «участников» в победе на торгах, в частности сведения о составе участников торгов, наличии связи между ними.

Необходимость размещения сообщения о проведении открытых торгов способом, обеспечивающим доступность информации широкому кругу лиц и возможность ее однозначного восприятия, вытекает из самого понятия открытых торгов и разделяется судебной практикой.

Однако на сегодняшний день законодательно закрепленные критерии размещения информации о торгах отсутствуют, в том числе отсутствуют какие-либо специальные требования к средствам массовой информации, в которых публикуется такое сообщение.

В го же время законодательное установление четких и конкретных требований к печатному изданию (размер тиража, территория распространения и пр.) вряд ли может решить проблему. Каждый случай реализации имущества на торгах обладает своей спецификой, во многом определяемой стоимостью и характером реализуемого имущества, поэтому выработать универсальные правила публикации для всех подобных ситуаций просто невозможно.

Совершенно очевидно, что стоимость публикации объявления в печатных средствах массовой информации зависит от целого ряда факторов, в числе которых, например. тираж издания. В случае же реализации на торгах имущества, не обладающего высокой стоимостью, публикация сведений в дорогостоящих средствах массовой информации может оказаться просто экономически нецелесообразной. Аналогичная ситуация возможна и при реализации имущества, интерес к которому в силу его специфики может возникнуть лишь у некоторых категорий потенциальных покупателей, а потому публикация объявления в средствах массовой информации, распространяемом повсеместно, не будет иметь смысла 1 См.: Пристанскова Е., Тур И. Условия признания торгов недействительными при ненадлежащей форме извещения о торгах// Корпоративный юрист. 2008. № 12. С. 27. .

Таким образом, рассматривая вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, необходимо оценивать в каждом конкретном случае тираж, целевую аудиторию, территорию и способ распространения средства массовой информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов.

После получения информации о торгах лица, желающие принять в них участие, - участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

По ряду оснований торги могут быть признаны несостоявшимися.

В соответствии со ст. 91 Закона об исполнительном производстве организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:

  • заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
  • на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
  • из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
  • лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со ст. 89 Закона об исполнительном производстве, т.е. по правилам проведения первоначальных торгов.

В случае если проведение вторичных торгов вызвано тем, что 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества, начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15%.

Если же проведение вторичных торгов вызвано тем, что лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме, начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается.

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 Закона об исполнительном производстве.

В соответствии со ст. 93 Закона об исполнительном производстве торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ. Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Реализация на комиссионных началах . Второй формой реализации арестованного имущества является его реализация на комиссионных началах.

Порядок реализации имущества на комиссионных началах регулируется гл. 30, 51 ГК РФ, а также иными законами и правовыми актами. Так, например, основания и порядок реализации непродовольственных товаров урегулированы Правилами комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июня 1998 г. № 569.

Имущество должника, переданное для реализации на комиссионных началах, согласно ч. 10 ст. 87 Закона об исполнительном производстве должно быть реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию.

В соответствии сост. 87 Закона об исполнительном производстве если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Копии постановлений не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.

Особенности реализации отдельных видов имущества

Законодательство об исполнительном производстве предусматривает особенности реализации некоторых видов имущества, а также особенности передачи на реализацию некоторых видов имущества.

Это касается прежде всего реализации недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, права долгосрочной аренды, дебиторской задолженности, ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, а также реализации заложенного движимого имущества.

Реализация недвижимого имущества и прав долгосрочной аренды . В соответствии с ч. 8 ст. 89 Закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

  • копия акта о наложении ареста на имущество должника:
  • правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
  • копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Согласно ч. 9 ст. 89 указанного Закона при передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в ч. 8 этой статьи, прилагаются:

  • копия решения об отводе земельного участка;
  • копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в ч. 8 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, прилагаются:

  • копия договора аренды;
  • копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Реализация дебиторской задолженности . Особенностью реализации дебиторской задолженности является то, что согласно ч. 4 ст. 92 Закона об исполнительном производстве в случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на 25% ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.

Реализация ценных бумаг . Что касается ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, согласно ч. 3-7 ст. 89 Закона об исполнительном производстве они подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.

Деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг урегулирована Положением о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг, утвержденным Приказом ФСФР России от 9 октября 2007 г. № 07-102/пз-н.

Деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг могут осуществлять только юридические лица, имеющие лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по организации торговли и (или) лицензию на осуществление деятельности фондовой биржи.

Как следует из ст. 3 Федерального закона «О рынке ценных бумаг», брокером является профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом.

Установленный порядок реализации ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, призван обеспечить большую открытость процесса исполнения, привлечь максимальное количество лиц, желающих приобрести ценные бумаги, и тем самым максимально обеспечить соблюдение прав сторон исполнительного производства.

Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» организатор торговли на рынке ценных бумаг обязан раскрыть следующую информацию любому заинтересованному лицу:

  • правила допуска участника рынка ценных бумаг к торгам;
  • правила допуска к торгам ценных бумаг;
  • правила заключения и сверки сделок;
  • правила регистрации сделок;
  • порядок исполнения сделок;
  • правила, ограничивающие манипулирование ценами;
  • расписание предоставления услуг организатором торговли на рынке ценных бумаг;
  • регламент внесения изменений и дополнений в вышеперечисленные позиции;
  • список ценных бумаг, допущенных к торгам.

О каждой сделке, заключенной в соответствии с установленными организатором торговли правилами, любому заинтересованному лицу предоставляется следующая информация;

  • дата и время заключения сделки;
  • наименование ценных бумаг, являющихся предметом сделки;
  • государственный регистрационный номер выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг, а в случае если в соответствии с настоящим Федеральным законом выпуск (дополнительный выпуск) эмиссионных ценных бумаг не подлежит государственной регистрации, - идентификационный номер такого выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг;
  • цена одной ценной бумаги;
  • количество ценных бумаг.

Торги организатора торговли на рынке ценных бумаг осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ о рынке ценных бумаг, без применения положений ст. 90-92 Закона об исполнительном производстве, т.е. без установления срока их проведения и объявления торгов несостоявшимися.

Организатор торговли должен раскрывать информацию на своем сайте в сети «Интернет». Основная страница сайта должна содержать ссылку на раздел сайта, содержащий информацию, раскрываемую организатором торговли в соответствии с Положением о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг.

Вся информация, которую организатор торговли обязан раскрывать в сети «Интернет», должна быть доступна в течение установленных этими нормативными правовыми актами сроков на одном сайте в сети «Интернет».

Ценные бумаги выставляются на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.

Заявка на продажу ценных бумаг на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.

Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

Реализация заложенного имущества . В соответствии с ч. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве заложенное имущество, взыскание на которое обращается дня удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном указанным Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке и Законом о залоге, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Как следует из ст. 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Что касается особенностей проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства по реализации заложенного недвижимого имущества, то согласно ст. 57 указанного Закона публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за десять дней, но не ранее чем за тридцать дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли- продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если имущество на публичных торгах не было реализовано в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей, на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок, организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем наследующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей или на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, снижается на 15%.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам того, что на публичные торги явилось менее двух покупателей, на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной иены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Особенностью реализации заложенного движимого имущества является то, что согласно ст. 28.1 Закона о залоге реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством РФ об исполнительном производстве.

При реализации заложенного движимого имущества с публичных торгов на основании решения суда судебный пристав-исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодателю и должнику по основному обязательству извещение с указанием даты, времени и места проведения торгов.

Начальная продажная цена заложенного движимого имущества в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке определяется решением суда.

Заложенное движимое имущество продается лицу, предложившему на торгах наиболее высокую цену.

При реализации заложенного движимого имущества с торгов организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:

  • в торгах приняли участие менее чем два покупателя;
  • на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества;
  • лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное движимое имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не заключено, не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного движимого имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано тем, что в торгах приняли участие менее чем два покупателя или на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества, снижается на 15%.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме до 10% ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и залогодателю или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов, залогодателю и судебному приставу-исполнителю заявление об оставлении имущества за собой. Если к моменту оставления залогодержателем заложенного движимого имущества за собой ему не известно место нахождения залогодателя, уведомление передается лицу или органу, на которые законом возложены учет и (или) регистрация залогов данного вида движимого имущества, или, если федеральным законом не предусматриваются учет и (или) регистрация залогов данного вида движимого имущества, нотариусу по последнему известному залогодержателю месту нахождения или месту жительства залогодателя.

Право собственности на предмет залога, оставленный за собой залогодержателем, переходит к нему в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем организатору торгов заявления об оставлении заложенного движимого имущества за собой находится у залогодержателя, в момент направления указанного заявления, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на данный вид движимого имущества.

В случае если предметом залога являются имущественные права, данные права переходят к залогодержателю в момент направления организатору торгов заявления об оставлении имущественных прав за собой при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества.

С распространением системы кредитования граждан и юридических лиц, значительно увеличилось число задолженностей. А также стал более актуальным вопрос, как купить приставов.

Ведь, пытаясь вернуть отданные деньги, кредиторы судятся с должниками. Нередко имущество последних попадает под арест, а в дальнейшем реализовывается государством.

Обязанность по изъятию такого имущества для последующей реализации по закону закреплена за ФСС (федеральной службой судебных приставов). Благодаря такой системе у рядовых граждан появляется возможность стать обладателем движимых и недвижимых объектов по цене ниже рыночной.

Перед тем, как купить арестованное имущество у судебных приставов следует подробно ознакомиться с порядком продажи. Кроме того необходимо найти площадки реализации вещей, подготовить документы, рассчитать затраты и выяснить риски для покупателя.

Вещи, доступные для покупки рядовыми гражданами появляются в результате изъятия их у должников (229 ФЗ от 02.10.07).

Это может произойти при любом имущественном споре, когда у ответчика возникает доказанная судом задолженность перед истцом. Арест и реализация вещей возможны только на основании решения суда, после открытия исполнительного производства.

Как купить арестованное имущество переданное на реализацию?

Получив исполнительный лист, пристав имеет право наложить арест на часть вещей должника. Перед этим ответчику дается пять суток, в течение которых он может оплатить долги. Если такой возможности нет или должник не желает ей воспользоваться, имущество арестовывается.

Продажей вещей занимается отдельная государственная организация – Росимущество, а также фирмы, которым она передает часть своих полномочий на договорных тендерных условиях (44 ФЗ от 05.04.13).

Реализация имущества, находящегося в аресте или являющегося залоговым, проводится с помощью публичных торгов. Большинство из них ведутся на интернет-площадках, где размещен перечень и стартовая цена каждого объекта.

Значительно ниже рыночной, поэтому у покупателей появляются выгодные условия для приобретения вещей или инвестирования своих средств.

Какое имущество реализуется через ФССП

Что такое залоговое имущество судебных приставов? Согласно законодательству об исполнительном производстве, существует перечень имущества, подлежащего реализации на торгах. К нему относятся:

  • объекты недвижимости;
  • имущество, являющееся залогом;
  • вещи, представляющие ценность в художественном или историческом плане;
  • предметы, дороже пятисот рублей.

Кроме вещей, аресту подвергаются права на то или иное имущества, активы должника в бизнесе и производстве, деньги, а также ценные деловые бумаги. Закон перечисляет и критерии тех предметов, которые купить не удастся, так как их нельзя арестовать и изъять:

  • недвижимое имущество, являющееся единственным у должника, и в котором он проживает;
  • земельный надел, использующийся под подсобное хозяйство;
  • награды;
  • детские принадлежности;
  • топливо;
  • личные бытовые предметы, жизненно важные для обихода;
  • продукты, которыми питается семья должника.

По каждому предмету приставом должна быть проведена оценка стоимости. А также выяснены технические характеристики и проведена сверка наличия документов, подтверждающих, что собственником вещей является должник.

Объекты могут быть изъяты у владельца в натуре, или помещены под охрану до продажи. Таким образом, среди конфиската можно выбрать, как движимое (мебель, бытовая техника, аудио и видео техника, автомобили и т.д.), так и недвижимое имущество.

Как купить арестованное имущество у судебных приставов?

Существует несколько вариантов покупки арестованного имущества. Самый распространенный – принять участие в электронных торгах.

К ним допускается любой гражданин или юридическое лицо, обладающее правом электронной подписи. Процедура покупки через торги следующая:


Образец заявки и перечень документов для участия в аукционе можно найти на сайте, где проходят торги. Важно знать, что каждый участник аукциона может подать только одну заявку на него. На сбор заявок отводится не менее 15 дней.

Задаток рассчитывается, согласно закону и зависит от категории реализуемого имущества. На предметы, у которых нет хозяев, или что были конфискованы и на момент находятся в собственности государства, задаток не может быть выше 10% от минимальной стоимости. Если , по нему допускается порог задатка в 5%.

Аукцион начинается, если на предмет претендуют минимум два участника. Гражданский кодекс ограничивает аудиторию лиц, которые допущены до участия в торгах. 449.1 статья не допускает до аукционов реализуемого государством имущества:

  • самого должника;
  • людей, производивших оценку предметов;
  • любых лиц, которые участвуют в организации и в процессе работы аукциона;
  • должностных лиц, которые могут прямо или косвенно повлиять на результат торгов;
  • членов семей всех вышеперечисленных категорий.

Процедура проведения аукциона включает в себя объявление минимальной стоимости предмета, оговоренный шаг для торга, сам аукцион и выявление победителя.

Если после объявления начальной стоимости лота в течение трех раз никто не выразил желание его приобрести, торги считаются несостоявшимися. Тогда аукцион проводится повторно, со снижением стоимости объекта.

Повторные торги по тому же лоту проводятся и в случае, когда их результаты аннулируются. Например, победитель не расплатился за предмет в полном объеме. Если торги не состоялись, задаток участникам возвращается, а процедура повторяется в срок от 10 до 30 дней.

Хозяин вещей может вернуть их по сниженной стоимости, если торги дважды не состоялись. В этом случае от начальной цены отнимают 25% и дают возможность бывшему владельцу выкупить предмет в течение пяти дней.

Кроме электронных торгов, выкупить арестованное имущество можно лично, в тех организациях, которые занимаются его реализацией. Условия продажи выясняют на месте.

Если цена объекта менее 500 тысяч рублей, он может продаваться на комиссионных площадках. На реализацию отводится месяц.

Стоимость не востребованного в течение 30 дней товара снижается на 15 % и продается ещё месяц. Спустя 60 дней цена снова опускается, теперь на 25% и предлагается взыскателю, в счет оплаты задолженности. Если кредитор отказывается от предложения, объект возвращается должнику.

Документы

При подаче заявки потребуется представить документы, подтверждающие право на участие в торгах

При подаче заявки потребуется представить документы, подтверждающие право на участие в торгах. Физическим лицам достаточно:

  • паспорта, по которым участнику будет присвоен номер (оригинал и копия);
  • квитанции о внесении задатка;
  • если у участника есть супруг/супруга, необходимо согласие на его/её участие в аукционе.

Пакет документов для юридических лиц гораздо шире:

  • паспорт участника;
  • свидетельство о госрегистрации (оригинал и копия, заверенная нотариально);
  • учредительные документы фирмы (нотариально заверенная копия);
  • устав или приказ о назначении представителя для участия в торгах (одного или группы лиц);
  • решение представителя фирмы об участии в аукционе;
  • результаты последнего проведенного бухгалтерского баланса организации.

На основании предоставленных документов комиссия принимает решение о платежеспособности участника и его праве на участие в торгах.

Где продают имущество должников судебные приставы

После ареста приставы уполномочены определить, каким способом будет реализовано имущество должника: через комиссионную продажу или публичные торги.

Соответственно купить арестованные объекты движимого или недвижимого имущества можно, как на электронных площадках, так и в организациях, аккредитованных на продажу «конфиската».

Информация обо всех вещах, арестованных у должников, собирается в автоматизированной системе «ПИБИ», на официальном сайте федеральной службы по управлению государственным имуществом (https://www.rosim.ru/), на государственном портале https://torgi.gov.ru, в разделе реализации имущества должников.

Это государственные системы, в обязанность которых входит информирование граждан о реализации имущества по исполнительным производствам.

На интернет-площадках содержатся сведения о торгах, проводимых Росимуществом, и об организациях, получивших право на реализацию арестованных вещей и проводящих аукционы самостоятельно.

Чтобы найти актуальные торги на электронной площадке, следует выбрать регион проведения аукциона и интересующий объект. Перечень покажет:

  • все проводимые в субъекте торги;
  • контакты организации, которая их проводит;
  • объекты реализации, их техническое описание, состояние и стартовую цену;
  • место нахождения имущества;
  • дату проведения аукциона.

Каждый портал содержит сведения об организационных условиях торгов, к которым относятся: сроки проведения, сроки подачи заявок, необходимый пакет документов и т.д..
Кроме того, в каждом регионе есть несколько аккредитованных печатных изданий, в которых публикуются данные о проводимых торгах.

Способы подачи заявок

Закон не содержит ограничений в формах подачи заявок на арестованное имущество. Организаторы аукционов вольны сами решить, какая форма для них удобнее: бумажная или электронная.

Пока заявки, подготовленные письменно на бумажных носителях, составляют больший процент от общих заявок на проводимых торгах. При этом потенциальный участник заполняет установленную форму и вместе с пакетом документов отправляет по адресу организаторов торгов.

Открыты возможности для подачи заявок в электронном виде. Для участия в торгах претендентам необходимо пройти процедуру регистрации на самом портале торгов, подтвердив личность электронной подписью.

Предполагается, что в ближайшие годы вся документация будет приниматься электронным путем. Этот способ займет меньше времени и станет более удобным для граждан.

Преимущества и недостатки процедуры

В результате аукциона стартовая цена может взлететь в разы

Основным преимуществом покупка арестованного имущества обладает тогда, когда цена объекта значительно ниже его реальной стоимости. На практике эта выгода весьма сомнительна.

В результате аукциона стартовая цена может взлететь в разы. По реально низким ценам обычно продаются неликвидные объекты:

  • устаревшее оборудование;
  • объекты в технически плохом состоянии;
  • предметы с большим процентом износа и т.д.

Проблема заключается в том, что перед тем, как купить арестованное имущество с торгов, у участников отсутствует возможность его осмотра.

Приходится доверять описанием товара, представленным на сайте. Гарантия на предметы отсутствует. Если товар не соответствует ожиданиям покупателя, вернуть его обратно, как и деньги, нельзя. Опротестовать покупку можно, только если реальный объект не соответствует описанию лота на торгах.

Многие используют торговые площадки для инвестирования. В основном это связано с возможностью выгодно купить арестованную недвижимость. С появлением ипотечного кредитования, количество таких объектов выросло, так как банк отбирает залоговые квартиры и дома в случае невозможности владельцев расплатиться по долгам.

В отличие от движимых объектов, состояние квартир и все их технические характеристики подробно указываются в документах. Однако в квартире могут оставаться прописанные жильцы, а бывшие хозяева могут существенно испортить радость от покупки.

Самый главный недостаток покупки арестованного имущества стоит в том, что, несмотря на состоявшийся аукцион, объект продажи может быть возвращен начальному владельцу.

Он имеет право опротестовать мотив ареста в суде. Такие ситуации не часто, но бывают. Тем, кто потратил время и деньги на приобретение имущества, компенсируют только финансовую сторону сделки.

Нюансы

Чтобы избежать неприятных последствий и купить конфискат выгодно, следует соблюдать несколько правил:

  1. Нужно внимательно следить за торгами.
  2. Необходимы базовые знания правовых норм об арестованном имуществе и операциях с ним.
  3. При оформлении документов прав на объект нужно проверять все детали.
  4. Если есть сомнения, следует проконсультироваться у профессиональных юристов.
  5. Нельзя поддаваться на рекламу мошенников, маскирующие сайты с неликвидным товаром под площадки продаж конфиската.
  6. Кроме того, для покупки ценного объекта необходимы свободные средства, так как момент появления стоящего имущества невозможно предугадать, и желающих на него обычно не мало.

Несмотря на кажущуюся сложность, участие в торгах может быть не только увлекательным занятием, но и источником приобретения по-настоящему ценных вещей за разумные средства. Перед тем как купить арестованное имущество у судебных приставов необходимо взвесить свои желания и возможности, а торговаться с холодной головой.

Выкуп имущества у компаний-банкротов.




Статьи по теме

Последние статьи
Популярные статьи
Выбор редакции
milpark.ru