Plângeri conform Legii federale 44 la achiziționarea de locuințe. Cum să cumperi un apartament la licitație

Potrivit statului, cumpără imobile exclusiv prin licitații electronice.

Acest lucru este foarte convenabil pentru furnizor și vă permite să efectuați o tranzacție de la distanță și la orice distanță. Însă legea care reglementează achizițiile publice este foarte complexă, iar practica aplicării acesteia conține multe capcane.

În același timp, munca în domeniul imobiliar în sine necesită înalt calificatși pur și simplu nu existau specialiști în țară care să fie și competenți în tehnologie achiziții publice.

Prin urmare, există un deficit de personal în acest domeniu și, ca urmare, o lipsă de concurență în licitații. Urmărește webinarul și află de ce este posibil să fii unul dintre primii care ocupă această piață.

Program de webinar

• Fundamentele sistemului contractual al Federației Ruse
• Recenzie sisteme informatice, metode de analiză a pieței
• Tehnologia de participare concurs deschis pentru cumpărarea de bunuri imobiliare secundare
• Tehnologie de participare la cererea de propuneri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare secundare
• Tehnologie pentru participarea la o licitație electronică deschisă pentru achiziționarea de bunuri imobiliare secundare
• Mecanism de atragere a rezultatelor licitației, prelungire artificială a termenelor
• Analiza și evaluarea riscurilor
• Modalități de interacțiune constructivă cu clientul guvernamental
• Caracteristici ale comenzilor guvernamentale pentru bunuri imobiliare secundare
• Concluzie. Întrebări și răspunsuri.

Obiectul achiziției în conformitate cu 44-FZ este spații de locuit confortabile pentru a fi oferite orfanilor. Autoritatea locală (LGU) a stabilit norma de furnizare ca suprafață de 18 mp. pe persoană. Conform normelor articolului 58 din Codul locuinței al Federației Ruse, suprafața maximă de asigurare = 36 mp. Conform fișelor tehnice, în medie, acestea sunt 1- și 2- apartamente cu camere. Cât de îndreptățit este cumpărătorul să achiziționeze atât o cameră, cât și apartamente cu doua camere?

Răspuns

Legislația actuală impune asigurarea obligatorie de locuințe pentru persoanele care au fost recunoscute drept orfani din cauza pierderii părinților lor. Achiziționarea de locuințe pentru ei trebuie efectuată strict în conformitate cu standardele legislatia federalaîn domeniul reglementării achiziţiilor.

Reglementarea problemelor legate de achiziție are o serie de caracteristici proprii, deoarece achiziția este efectuată de administrație municipalitate, în care locuiesc orfanii sau unde vor veni după orfelinat.

Este tocmai din cauza caracteristicilor cumpărătorului casei reglementare de reglementare procedurile vor avea o serie de caracteristici.

Puteți verifica valoarea impozitului pe teren în moduri diferite, inclusiv prin internet. Citiți mai multe despre asta în.

Riscuri la cumpărare

În ciuda respectării cu atenție a reglementărilor și cerințelor legale pentru executarea tranzacției, atunci când achiziționați locuințe pentru orfani prin licitații electronice, există riscuri de a nu obține ceea ce doriți.

Cu toate acestea, din riscurile pentru indivizii vor fi diferite:

• neîndeplinirea contractului de către ofertantul câștigător (de exemplu, câștigătorul refuză să transfere apartamentul și solicită - pentru administrație, acest risc nu este în niciun caz legat de pierderea financiară, deoarece transferul de fonduri este posibil numai după transferul de dreptul de proprietate a fost finalizat);
• încetarea construcției unei case sub contract participarea la capitaluri propriiîn construcții (în în acest caz,, în ciuda faptului că fondurile din contract sunt transferate înainte de înregistrarea dreptului de proprietate, termenii contractului municipal stabilesc formele de răspundere a executorului fără scrupule în temeiul contractului);
• apartament „murdar” (în timpul tranzacției, nu a fost efectuată o examinare amănunțită a proprietății achiziționate, drept urmare, după finalizarea tranzacției și transferul fondurilor către vânzător, probleme controversate, de exemplu, creanțe ale persoanelor înregistrate anterior, dar radiate temporar pentru această locuință);

De la 1 iulie 2018, pentru licitațiile eșuate, este necesară efectuarea unei examinări a bunei execuții a contractelor. În conformitate cu Legea federală din 5 aprilie 2013 nr. 44-FZ „Cu privire la sistemul de contracte în domeniul achizițiilor de bunuri, lucrări, servicii pentru a satisface nevoile statului și municipale” (denumită în continuare Legea nr. 44-FZ) ), clienții sunt obligați să atragă experți și organizații de experți pentru a efectua o examinare a bunurilor furnizate, a lucrărilor efectuate sau a serviciilor prestate, dacă achiziția este efectuată de la furnizor unic, cu excepția cazurilor enumerate la clauza 1, partea 4 a art. 94 din Legea nr.44-FZ.

Noi condiții pentru încheierea contractelor de achiziție

La 1 iulie, noile clauze 25.1–25.3, partea 1, art. 93 din Legea nr. 44-FZ, care prevede cazurile de achiziție de la o singură contraparte atunci când procedura de achiziție electronică competitivă este recunoscută ca nereușită. Cu toate acestea, ele nu sunt incluse în excepțiile de mai sus, întrucât clauza 1, partea 4, art. 94 din Legea nr.44-FZ nu se va modifica de la 1 iulie.
Ținând cont de aceste modificări, reiese că clienții sunt obligați să implice experți externi în efectuarea unei examinări a executării unui contract încheiat în conformitate cu clauzele 25.1–25.3 din partea 1 a art. 93 din Legea nr.44-FZ.

Expertiză bazată pe rezultatele unei licitații eșuate

Dacă contractul a fost încheiat ca urmare a unei licitații electronice eșuate (a fost depusă o singură cerere, doar un participant a intrat la licitație sau s-a constatat că o singură cerere îndeplinește cerințele documentației) - clientul este obligat să atragă experți, organizații de experți pentru a verifica bunurile furnizate, lucrările efectuate sau serviciile prestate.

Centrul de Evaluare Profesională va efectua examinarea necesară pentru buna executare a contractelor. Examinarea bunei executări a contractului este un serviciu necesar în legătură cu modificările introduse la 44-FZ de la 1 iulie 2018.

Din paragraful 38 Artă. 93 din Legea nr. 44-FZ - în esența acordului, care reprezintă baza pentru încheierea unui contract în vederea achiziționării de spații de locuit.

În al doilea - în conformitate cu paragraful 39 Artă. 93 din Legea nr.44-FZ, la baza încheierii unui contract va fi un acord încheiat în baza prevederilor Legea federală din 24 iulie 2008 Nr. 161-FZ„Despre promovarea dezvoltării construcția de locuințe„(denumită în continuare Legea nr. 161-FZ).

Procedura de cumpărare conform clauzei 38

Relațiile juridice care apar în timpul dezvoltării terenuri, care reglementează GRK RF, sunt formalizate printr-un acord între autoritatea executivă relevantă (administrația locală) și o entitate juridică pe baza rezultatelor licitației. Astfel de organisme sunt organismele autorizate ale entităților constitutive ale Federației Ruse, de exemplu, Comitetul de Stat pentru Management al Republicii Karelia proprietatea statuluiși organizația de achiziții, sau Departamentul de Relații cu Proprietatea și Achiziții Publice din Regiunea Novgorod.

Pentru a găsi informații despre astfel de achiziții, trebuie mai întâi să vă decideți cu privire la locația locuinței de clasă economică de care are nevoie clientul.

Informațiile despre aceste licitații sunt publicate pe site-urile oficiale ale subiecților sau pe site-urile web organisme autorizate, întrucât legea nu a definit un singur site oficial.

De exemplu, putem obține informații despre licitațiile pentru dreptul de a încheia acorduri pentru dezvoltarea teritoriilor pentru construirea de locuințe de clasă economică pe terenuri în Republica Karelia:

• pe site-ul fond.onego.ru (secțiunea „Teren și spații nerezidențiale- obiecte de vânzare”);
• portalul de internet oficial al Republicii Karelia gov.karelia.ru;
• pe site-ul oficial al administrației districtului urban Petrozavodsk petrozavodsk-mo.ru.

Cealaltă parte devine persoană juridică, care este recunoscută ca fiind câștigătoarea licitației și va fi ulterior dezvoltatorul unui astfel de teren. În acest caz, terenul rămâne proprietatea entității constitutive a Federației Ruse pe durata construcției, un contract de închiriere pentru terenul este încheiat cu dezvoltatorul - câștigătorul licitației.

Atunci când un client trebuie să achiziționeze locuințe din clasa economică, se aplică normele Legii nr. 44-FZ și se aplică cazul achiziției de la un singur furnizor. La încheierea unui contract, condițiile pentru achiziționarea de locuințe corespund condițiilor contractului, care a fost încheiat în conformitate cu cerințele Artă. 46,7 GRK RF. Și înainte de a determina condițiile de cumpărare de la un singur furnizor, clientul trebuie să se familiarizeze cu acordul care a fost semnat în urma licitației pentru dreptul de a încheia un acord privind dezvoltarea teritoriului pentru construcția de locuințe de clasă economică. Clientul încheie un contract pentru achiziționarea de locuințe din clasa economică cu dezvoltatorul.

În cazul în care clientul trebuie să achiziționeze un alt tip de locuință, el se ghidează după normele legislației actuale privind achizițiile. Atunci când se formează nevoia corespunzătoare, este necesar să se țină cont de principiile de bază ale utilizării eficiente a fondurilor, scopurile și obiectivele pe care clientul le implementează.

Atunci când decideți să cumpărați locuințe de la un singur furnizor (conform paragraful 38 Artă. 93 din Legea nr. 44-FZ) este necesar să se analizeze și să se determine prezența tuturor conditiile necesare si motive.

Calificați categoria de locuințe planificate spre cumpărare, ghidându-se după condițiile de clasificare spații rezidențiale la locuințe din clasa economică ( ordin din 05.05.2014 nr. 223/pr al Ministerului Construcțiilor din Rusia). În același timp, se verifică existența unui acord și conformitatea acestuia cu cerințele pentru acordurile de dezvoltare a teritoriului pentru construirea de locuințe de clasă economică conform Artă. 46,5 GRK RF (cu privire la dezvoltarea integrată - Artă. 46.6 GRK RF).

Având în vedere că normele art. 46.5Şi 46.6. Codul civil al Federației Ruse încheierea de contracte este o condiție opțională, iar prezența unei astfel de condiții trebuie indicată și confirmată. Prin urmare, la desfășurarea unei licitații, proiectul de acord poate să nu stabilească obligațiile părților la prezentul acord de a încheia contracte de achiziție de locuințe din clasa economică. Atunci nu este permisă aplicarea temeiurilor Legii nr. 44-FZ în ceea ce privește locuința, care face obiectul prezentului acord.

Procedura de cumpărare conform clauzei 39

La utilizarea bazei de cumpărare de la un singur furnizor conform paragraful 39 Artă. 93 din Legea nr. 44-FZ are la bază un acord utilizare gratuită teren(sau închiriere) pentru construcția de locuințe de clasă economică. Poate fi, de asemenea, un acord pentru dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului, care prevede construirea de locuințe de clasă economică sau pentru construirea de locuințe din această clasă în volumul minim necesar (astfel de acorduri sunt încheiate pe baza rezultatelor licitațiilor). ).