1. Ipoteca terenuriîn proprietate de stat sau municipală nu sunt permise în conformitate cu această lege federală.
2. Nu este permisă ipotecarea unei părți dintr-un teren a cărei suprafață este mai mică dimensiune minimă, stabilit prin acte normative ale subiecților Federația RusăŞi reglementărilor organele administrației publice locale pentru terenuri cu diverse scopuri și utilizări permise.
Restricția ipotecilor asupra terenurilor deținute de stat sau de o entitate constitutivă a Federației Ruse se datorează mai degrabă unor motive politice. În mod evident, legiuitorul a pornit de la necesitatea păstrării integrității teritoriale a Rusiei și a securizării rezervei de pământuri ale statului. Astfel de terenuri pot fi transferate către managementul economic de stat și municipal întreprinderi unitareși în managementul operațional al instituțiilor și întreprinderilor de stat. Trebuie acordată atenție contradicției dintre paragraful 1 al articolului comentat și prevederile paragrafului 1 al art. 6 din Legea ipotecarului, care permite ipotecarea bunurilor deținute de debitorul ipotecar cu drept de gestiune economică. În plus, acest alineat contrazice și paragraful 3 al art. 129 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia terenurile și alte resurse naturale pot fi înstrăinate sau transferate de la o persoană la alta prin alte mijloace, în măsura în care circulația lor este permisă de legile cu privire la pământ și alte resurse naturale. Cu toate acestea, Legea Ipoteca nu se aplică unor astfel de legi.
Definiția terenului agricol este dată în paragraful 1 al art. 46 Codul de urbanism RF din 7 mai 1998 Nr. 73-FZ (abrogat), care precizează că „în limitele (liniilor) urbane și aşezări rurale Sunt identificate zone de utilizare agricolă, ocupate de terenuri arabile, livezi, vii, grădini de legume, fânețe, pășuni, precum și clădiri, clădiri și structuri agricole. O definiție ușor diferită este dată în noul Cod funciar al Federației Ruse. Deci, în conformitate cu paragraful 1 al art. 77 din Codul funciar al Federației Ruse, terenurile agricole sunt terenuri din afara granițelor așezărilor, prevăzute pentru nevoi agricole, precum și destinate acestor scopuri. Pare mai corect să se stabilească dimensiunea minimă a unui teren în noul Cod Funciar sau în modul prescris de acesta.
Legiuitorul a luat însă o altă cale. Evident, acest lucru se explică prin faptul că cantitatea de teren utilizabil variază semnificativ în diferite regiuni ale Federației Ruse. Deja în prezent, diferitele regiuni au „lor” limite inferioare și superioare privind dimensiunea terenurilor.

1. Conform unui contract de ipotecă, terenurile pot fi ipotecate în măsura în care terenurile corespunzătoare, în baza legii federale, nu sunt excluse din circulație sau nu sunt limitate în circulație.

   1.1. Dacă terenul este transferat în temeiul unui contract de închiriere unui cetățean sau persoană juridică, chiriașul terenului are dreptul de a gaj drepturile de închiriere a terenului în termenul contractului de închiriere a terenului cu acordul proprietarului terenului.

   (Clauza 1.1 introdusă prin Legea federală nr. 1-FZ din 05.02.2004)

2. Cu o cotă comună sau proprietate comună Pentru terenurile specificate la paragraful 1 al prezentului articol, ipoteca se poate constitui numai pe un teren detinut de un cetatean sau persoana juridica, alocat in natura din terenuri aflate in proprietate comuna sau in comun.

Articolul 63. Terenuri care nu sunt supuse ipotecii

1. În conformitate cu această lege federală, nu sunt permise ipoteci ale terenurilor aflate în proprietatea statului sau a municipalității.

   (clauza 1 modificata) Legea federală din 05.02.2004 N 1-FZ)

2. Nu este permisă ipotecarea unei părți dintr-un teren, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările administrațiilor locale pentru terenuri în diferite scopuri și utilizări permise.

Articolul 64. Ipoteca unui teren pe care se află clădiri sau structuri aparținând debitorului ipotecar.

1. Cu excepția cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel, la ipotecarea unui teren, dreptul de gaj se extinde și asupra clădirii sau structurii debitorului ipotecar situată sau în construcție pe terenul.

   Dreptul debitorului ipotecar de a dispune de o astfel de clădire sau structură, condițiile și consecințele transferului drepturilor asupra unei astfel de clădiri sau structură către alte persoane sunt determinate de regulile capitolului VI al prezentei legi federale.

   Dacă în contract există o condiție care stipulează că clădirea sau structura situată sau în construcție pe terenul și aflată în proprietatea debitorului ipotecar nu este ipotecata aceluiași creditor ipotecar, debitorul ipotecar, în momentul executării silite asupra terenului, își păstrează dreptul la astfel de clădire sau structură și dobândește dreptul de folosință limitată (servitute) a acelei părți a terenului care este necesară pentru utilizarea acestor clădiri sau structuri în conformitate cu scopul lor. Condițiile de utilizare a părții specificate a terenului sunt stabilite printr-un acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar, iar în cazul unui litigiu - de către instanță.

   (Clauza 1 modificată prin Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ)

2. Debitorul ipotecar al unui teren are dreptul, fără acordul creditorului ipotecar, să dispună de clădiri și construcții care îi aparțin pe acest teren, cărora, în conformitate cu paragraful 1 al prezentului articol, nu se aplică dreptul de gaj.

   În cazul în care o astfel de clădire sau structură este înstrăinată unei alte persoane și nu există un acord cu creditorul ipotecar altfel, drepturile pe care aceasta le poate dobândi asupra terenului ipotecat sunt limitate la condițiile prevăzute în partea a treia a paragrafului 1 a prezentului articol.

   (modificată prin Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ)

3. Putere pierdută. - Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ.
4. Dacă pe terenul ipotecat al terenului agricol se află clădiri, structuri, structuri, inclusiv cele ridicate pe un astfel de teren, sau alte obiecte imobiliare strâns legate de terenul, deținute cu același drept și proprietarului respectivului teren. , ipotecarea unui astfel de teren este permisă numai cu o ipotecă simultană a obiectelor imobiliare strâns legate de acesta.

(Clauza 4 introdusă prin Legea federală nr. 1-FZ din 05.02.2004)

Articolul 64.1. Ipoteca unui teren achiziționat folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat

1. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea sau acordul federal, un teren dobândit folosind fonduri de credit bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat acordat de o altă persoană juridică pentru achiziționarea acestui teren se consideră gajat din momentul în care înregistrare de stat drepturile de proprietate ale împrumutatului asupra acestui teren.

   Dacă terenul corespunzător este închiriat, o ipotecă ia naștere în vigoare cu privire la dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care legea federală sau contractul de închiriere prevede altfel.

   gaj de către această garanție este o bancă sau alta instituție de credit sau o altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut direcționat pentru achiziționarea unui teren sau dreptul de a închiria un teren.

2. Gajului unui teren sau dreptului de închiriere a unui teren care decurge în temeiul paragrafului 1 al prezentului articol, se aplică regulile privind gajul imobilului care decurge în temeiul unui acord și, respectiv, dreptul de arendă imobil. .

Articolul 64.2. Ipoteca unui teren pe care sunt amplasate, achiziționate sau construite clădiri sau structuri folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat

(introdus prin Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ)

1. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea federală sau printr-un acord, un teren pe care, folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat oferit de o altă entitate juridică pentru construirea unei clădiri sau structuri, o clădire sau o structură a fost sau este în curs de construire, ori dreptul de a închiria un astfel de teren terenul este considerat a fi gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra unei clădiri sau structuri construite sau în construcție, sau din momentul în care organismul care efectuează înregistrarea drepturilor primește notificarea debitorului ipotecar și a creditorului gajist cu privire la încheierea unui contract de împrumut (contract de împrumut cu condiția utilizării prevăzute) cu atașarea contractului specificat.
2. Debitorul gaj al gajului specificat la paragraful 1 al prezentului articol este o bancă sau altă organizație de credit sau altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut vizat pentru construirea unei clădiri sau structuri.

Articolul 65. Construirea de către debitorul ipotecar a unor clădiri sau structuri pe terenul ipotecat

1. Pe un teren gajat în baza unui contract de ipotecă, debitorul ipotecar are dreptul, fără consimțământul creditorului ipotecar, de a ridica clădiri sau structuri în modul prescris, cu excepția cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel. Cu excepția cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel, ipoteca se extinde asupra acestor clădiri și structuri.

   (modificată prin Legea federală nr. 18-FZ din 11.02.2002)

   În cazul în care construirea de către debitorul ipotecar a unei clădiri sau structuri pe un teren ipotecat implică sau poate atrage o deteriorare a garanției oferite debitorului ipotecar prin ipoteca acestui teren, creditorul ipotecar are dreptul în conformitate cu paragraful 2 al articolului 450. Cod civil al Federației Ruse să solicite modificări ale contractului de ipotecă, inclusiv, dacă este necesar, prin extinderea ipotecii la clădirea sau structura ridicată.

2. Construirea de clădiri sau structuri pe un teren ipotecat, dacă drepturile debitorului ipotecar sunt atestate printr-o ipotecă, este permisă numai dacă dreptul debitorului ipotecar la aceasta este prevăzut în ipotecă, cu respectarea condițiilor reflectate în aceasta.

Articolul 66. Ipoteca unui teren pe care se află clădiri sau construcții aflate în proprietatea terților

În cazul în care se constituie o ipotecă pe un teren pe care se află o clădire sau o structură care nu aparține debitorului ipotecar, ci unei alte persoane, atunci când creditorul ipotecar execută silit acest teren și îl vinde, drepturile și obligațiile pe care le avea debitorul ipotecar în raport cu acestei persoane în calitate de proprietar al terenului sunt transferate cumpărătorului terenului.

Articolul 67. Evaluarea unui teren cu ipoteca sa

(modificată prin Legea federală nr. 1-FZ din 05.02.2004)

1. Evaluarea unui teren se realizează în conformitate cu legislația care reglementează activitățile de evaluare în Federația Rusă.

Valoarea garanției unui teren gajat în baza unui contract de ipotecă se stabilește prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar.

2. La contractul de ipotecă a terenului trebuie anexat un plan cadastral al terenului.

(Clauza 3 modificată prin Legea federală din 4 decembrie 2006 N 201-FZ)

Articolul 68. Caracteristicile executării silite asupra terenurilor ipotecate și vânzarea acestora

1. Un teren dobândit prin vânzare la licitație publică, licitație sau concurs este supus cerințelor de utilizare permisă.

   Persoana care a achiziționat un teren în timpul vânzării la o licitație publică, licitație sau concurs are dreptul de a schimba scopul terenului numai în cazurile prevăzute de legislația funciară a Federației Ruse sau în modul prevăzut de această legislație.

2. Vânzarea și achiziționarea la licitații publice, licitații sau concursuri de terenuri ipotecate se realizează cu respectarea restricțiilor stabilite de legea federală cu privire la cercul persoanelor care pot achiziționa astfel de terenuri.
3. Nu este permisă executarea silită a unui teren ipotecat din teren agricol înainte de expirarea perioadei corespunzătoare de muncă agricolă, ținând cont de timpul necesar vânzării produselor agricole produse sau produse și prelucrate.

Această cerință este valabilă până la data de 1 noiembrie a anului în care este prevăzută îndeplinirea obligației garantate prin ipotecă sau o parte a acesteia, cu excepția cazului în care contractul de ipotecă prevede o altă dată.

Ipotecile de terenuri care sunt deținute de stat sau municipal nu sunt permise în conformitate cu Legea federală privind ipotecile. De regulă, acestea sunt terenuri de așezări, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, securitate și alte terenuri. scop special; terenuri de arii și obiecte special protejate; terenuri fond forestier; terenuri fond de apă; terenuri de rezervă, deși pot exista și excepții.

Înainte de adoptarea Legii federale privind cifra de afaceri a terenurilor agricole, ipotecile de terenuri agricole de pe terenurile organizațiilor agricole, fermele țărănești (ferme) și terenurile de câmp ale parcelelor subsidiare personale nu erau permise. Potrivit articolului 7 din Legea federală din 24 iulie 2002 nr. 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”, gajarea terenurilor de pe terenurile agricole se realizează în conformitate cu Legea federală privind ipotecile.

Potrivit articolului 27 Cod funciarÎn Federația Rusă, cifra de afaceri a terenurilor agricole este reglementată de legea federală cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole, dar această regulă nu se aplică terenurilor furnizate din terenuri agricole cetățenilor pentru locuințe individuale, construcție de garaje, filiale personale și agricultura dacha. , grădinărit, creșterea animalelor și creșterea camioanelor, precum și pentru terenuri ocupate de clădiri, structuri și structuri. Legea federală nr. 1-FZ din 5 februarie 2004 a introdus modificări corespunzătoare la Legea federală privind ipotecile.

Trebuie remarcat că instituția garanției pentru terenul agricol este uneori practic singura modalitate de a garanta un împrumut în agricultură. Pe de altă parte, ținând cont de faptul că este imposibil (sau foarte dificil) să se schimbe scopul propus al terenului, statul și consumatorul nu vor fi lipsiți de produse agricole, dimpotrivă, un astfel de gaj va servi să redistribuie terenul în favoarea celor mai eficienți proprietari – producătorii agricoli.

Nu este permisă ipotecarea unei părți dintr-un teren agricol, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările administrațiilor locale pentru terenuri în diferite scopuri și utilizări permise. (Articolul 4 din Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole). Această măsură este prevăzută pentru a preveni fragmentarea nedorită a terenurilor agricole în parcele excesiv de mici, pentru a menține dimensiunea optimă a terenurilor agricole.

Nu este permisă gajarea unui teren care se află în posesie moștenită pe viață (). Există, de asemenea, restricții privind gajarea terenurilor către străini: în zonele de frontieră nu este permisă gajarea terenurilor de orice categorie, precum și gajarea terenurilor agricole către străini. Cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine nu pot deţine proprietatea asupra terenurilor situate în teritorii de graniţă, a căror listă este stabilită de Preşedintele Federaţiei Ruse în conformitate cu legislatia federala la frontiera de stat a Federației Ruse și pe alte teritorii special desemnate ale Federației Ruse în conformitate cu legile federale (articolul 15 din Codul funciar al Federației Ruse).

Cetăţenii străini, persoanele juridice străine, apatrizii, precum şi persoanele juridice în capitalul autorizat (social) a căror pondere a cetăţenilor străini, persoane juridice străine, apatrizi este mai mare de 50%, pot deţine terenuri sau acţiuni în corect proprietate comună pentru terenurile de pe terenuri agricole numai pe bază de închiriere (articolul 3 din Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole), prin urmare putem concluziona că astfel de persoane nu pot fi creditori ipotecari. Dacă o astfel de persoană devine totuși proprietara unui teren, aceasta are obligația de a înstrăina terenul de pe terenurile agricole sau o cotă din dreptul de proprietate comună a unui teren de pe terenurile agricole care nu îi pot aparține prin drept de proprietate. (Articolul 5 din Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole).

25. Gajul (ipoteca) terenului

În temeiul unui acord privind gajarea unui imobil (ipotecă), una dintre părți - creditorul gajist, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea a proprietății gajate a celeilalte părți - debitorul ipotecar, cu excepțiile stabilite de legea federală.

Contractul de ipoteca trebuie incheiat in scris, legalizat si inregistrat de catre autoritatile de justitie la locul terenului. La contractul de ipotecă a terenului se anexează o copie a delimitărilor acestei parcele. Contractul de ipotecă trebuie să indice obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, esența sumei și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin ipotecă. Obiectul ipotecii este determinat în contract prin indicarea denumirii, locației, destinației, numărului cadastral și a altor date suficiente pentru identificarea acesteia.

Conform unui contract de ipotecă, terenurile pot fi ipotecate în măsura în care terenurile corespunzătoare în baza legii federale nu sunt excluse din circulație sau nu sunt limitate în circulație (articolul 62 din Legea ipotecare). Lista terenurilor confiscate și restricționate este specificată la art. 27 Cod funciar RF. În consecință, terenurile aflate în proprietatea cetățenilor și persoanelor juridice și destinate grădinăritului, creșterea animalelor, locuințe individuale, construcție de daci și garaje, terenurile de parcele și ferme subsidiare personale, terenurile ocupate de clădiri, structuri sau structuri pot face obiectul unui contract ipotecar etc. Ipoteca clădirilor sau structurilor este permisă numai cu ipotecă simultană în cadrul aceluiași acord al terenului pe care se află clădirea sau structura sau partea acesteia care asigură funcțional acest obiect.

În cazul dreptului de proprietate comună asupra terenurilor precizate, ipoteca poate fi constituită numai pe un teren aparținând unui cetățean sau persoane juridice, alocat în natură din terenuri aflate în proprietate comună sau comună.

Locurile de teren din orice categorie de teren care sunt în proprietate de stat sau municipală nu pot fi ipotecate în baza unui contract de ipotecă. În plus, nu este permisă ipotecarea unei părți a unui teren, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările administrațiilor locale pentru terenuri în diverse scopuri. . Aceste dimensiuni minime sunt stabilite în conformitate cu art. 33 din Codul funciar al Federației Ruse.

Este de remarcat faptul că anterior (până la 10 februarie 2004) nu era permisă ipotecarea terenurilor agricole de pe terenurile organizațiilor agricole, fermelor țărănești și terenurilor de câmp ale parcelelor subsidiare personale. În prezent, în conformitate cu art. 7 din Legea rotației funciare, ipotecarea terenurilor agricole se realizează în conformitate cu Legea ipotecare, care nu conține nicio restricție în acest sens.

Caracteristicile executării silite asupra terenurilor ipotecate și vânzarea acestora sunt precizate la art. 68 din Legea Ipoteca. Un teren dobândit prin vânzare la licitație publică, licitație sau concurs este supus cerinței de utilizare permisă. Persoana care a achiziționat un teren în timpul vânzării la o licitație publică, licitație sau concurs are dreptul de a schimba scopul terenului numai în cazurile prevăzute de legislația funciară a Federației Ruse sau în modul prevăzut de această legislație. Vânzarea și achiziționarea la licitații publice, licitații sau concursuri de terenuri ipotecate se realizează cu respectarea restricțiilor stabilite de legea federală cu privire la cercul persoanelor care pot achiziționa astfel de terenuri.

Nu este permisă executarea silită a unui teren care face parte din terenul agricol înainte de expirarea perioadei corespunzătoare de muncă agricolă, ținând cont de timpul necesar vânzării produselor agricole produse și prelucrate. Această cerință este valabilă până la data de 1 noiembrie a anului în care este prevăzută îndeplinirea obligației garantate prin ipotecă sau o parte a acesteia, cu excepția cazului în care contractul prevede o altă dată.

Anterior

În conformitate cu paragraful 3 al art. 9 din Legea cu privire la ipoteca la ipotecarea unui teren, evaluarea subiectului este determinată în conformitate cu legislația Federației Ruse prin acordul debitorului ipotecar cu creditorul ipotecar, în conformitate cu cerințele art. 67 din Legea Ipoteca. Evaluarea terenului trebuie indicată în contractul de ipotecă în termeni monetari.

În cazul în care obiectul ipotecii îl constituie terenuri din terenuri agricole, care sunt supuse Legii ipotecii, nu este permisă întocmirea și emiterea unei ipoteci. În plus, întocmirea și emiterea unei ipoteci nu este permisă dacă obiectul ipotecii este dreptul de a închiria un teren (clauza 4, articolul 13 din Legea ipotecare).

În cazurile în care obiectul ipotecii este un teren din teren agricol, care intră sub incidența Legii ipotecii, la cererea debitorului ipotecar, dacă există motive temeinice, instanța are dreptul, în decizia de a executa silit asupra imobilul ipotecat, să-i amâne vânzarea pe o perioadă de până la un an (p. 3 art. 54 din Legea ipotecii).

În cazul în care obiectul ipotecii este un teren, într-un acord de satisfacere a creanțelor creditorului ipotecar încheiat în afara instanței, părțile nu au dreptul să prevadă dobândirea imobilului ipotecat de către creditor ipotecar pentru sine sau pentru terți cu o compensare cu prețul de cumpărare al creanțelor creditorului ipotecar față de debitor, garantat prin ipotecă. În acest caz, părțile sunt obligate să vândă bunul gajat fie la licitație deschisă, fie la o licitație organizată de creditorul ipotecar (clauza 3 din art. 55 din Legea ipotecare).

În cazul în care, atunci când se aplică executarea silită asupra unui teren ca obiect al unei ipoteci, acest teren este dobândit de către creditor ipotecar (creditarul ipotecar lasă terenul pentru el), iar acest teren, prin natura și scopul său, nu poate îi aparțin, atunci el este obligat să înstrăineze acest bun în termen de un an în conformitate cu art. 238 din Codul civil al Federației Ruse (partea 2, clauza 4, articolul 58 din Legea ipotecare).

Ipoteca întreprinderilor, clădirilor sau structurilor cu terenul pe care sunt amplasate se poate efectua numai dacă sunt îndeplinite cerințele stabilite de normele art. 69 din Legea Ipoteca.

Tipurile de terenuri care pot face obiectul unei ipoteci sunt definite la art. 62 din Legea Ipoteca.

În baza unui contract de ipotecă, pot fi ipotecate numai următoarele terenuri: cele aflate în proprietatea cetățenilor, asociațiile acestora, persoane juridice și prevăzute pentru grădinărit, creșterea animalelor, locuințe individuale, construcție de case și garaje; loturi personale de teren agricultura subsidiară; terenuri ocupate de cladiri, structuri sau structuri, in cantitatea necesara intretinerii economice a acestora (suport functional).

În acest caz, parcelele de mai sus trebuie să îndeplinească următoarele cerințe: să nu aparțină terenurilor care nu sunt supuse ipotecii în conformitate cu art. 62 din Legea Ipoteca; acestea trebuie alocate în natură din terenuri aflate în proprietate comună sau comună.

O serie de concepte utilizate în Legea ipotecare sunt definite în art. 1 din Legea federală „Cu privire la horticultura, grădinăritul de legume și cabana de vară asociatii nonprofit cetăţeni” din 15 aprilie 1998 Nr. 66-FZ.

În conformitate cu paragraful 2 al art. 62 din Legea federală privind ipotecile, obiectul cererii a fost datoria Portal LLC în valoare de 45.000.000 de ruble pt. contract de împrumut din 26 decembrie 2002 nr. 4520623 și dobândă la utilizarea împrumutului - 2.026.849 de ruble 32 de copeici cu executarea silită a proprietății gajate a garanților - OJSC „Alexandrovsky Radio Plant” și CJSC „Standard”.

Instanța de fond și de apel, analizând probele prezentate de părți, a satisfăcut în mod rezonabil cererile reclamantei și a recuperat, în baza articolelor 309, 819, 334, 348, 349 din Codul civil al Federației Ruse, suma datoriei la împrumut, dobânda pentru folosirea acesteia prin executare silită asupra proprietății OJSC „Uzina Radio Aleksandrovsky”, gajată în baza contractului de gaj din 26 decembrie 2002 nr. 45206323/1 și proprietatea CJSC „Standard”, gajată. în temeiul contractului de gaj din 26 decembrie 2002 Nr.45206323/2, stabilind prin hotărâre prețul inițial de vânzare al imobilului.

Din contractul de gaj pentru imobilul cazanului și terenul din data de 5 ianuarie 2003 rezultă că CJSC Standart a gajat la bancă imobilul cazanului, situat la adresa: Alexandrov, Regiunea Vladimir, str. Gagarina, casa 2, suprafata totala 1784,8 metri patrati si 106/1000 actiuni de drept comun proprietate comună pentru un teren cu o suprafață totală de 248.653 metri patrati, situat la adresa indicată cu număr cadastral 33:17:00 06 09:0002.

În conformitate cu paragraful 3 al art. 340 Cod civil al Federației Ruse, art. 69 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, o ipotecă a unei clădiri sau structuri este permisă numai cu o ipotecă simultană în conformitate cu același acord al terenului pe care se află această clădire sau structura sau o parte din acest teren care asigură funcțional obiectul ipotecat, sau dreptul de închiriere deținut de debitorul ipotecar acest site sau partea sa relevantă.

Nu a fost prezentată în cauză dovada transferului cu titlu de garanție în temeiul contractului de garanție din 01.05.2003 tocmai a părții de teren care susține funcțional instalația gajată (cladirea cazanelor). Contractul de gaj al imobilului cazanului și al terenului disponibil în cauză arată că acestea sunt obiecte de gaj autonome. Contractul menționat nu conține condiții pentru ipotecarea concomitentă a imobilului și a terenului, care asigură funcțional obiectul ipotecat. Nici documentele care atestă dreptul de proprietate asupra terenului ipotecat nu confirmă aceste circumstanțe.

În virtutea părții 2 a articolului 62 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”, în cazul proprietății comune sau comune a terenurilor, o ipotecă poate fi stabilită numai pe un teren alocat în natură. Acordul de gaj în cauză nu respectă această regulă de drept.

În asemenea împrejurări, instanța de primă instanță și de apel au ajuns la concluzia îndreptățită cu privire la nulitatea acordului de gaj din 05 ianuarie 2003. Argumentele reclamantului privind aplicarea incorectă a dreptului material - articolele 69, 62 din Legea federală „Cu privire la Ipoteca (Gajul de imobiliare)” care guvernează relațiile controversate , - sunt nerezonabile.

Adică norma cuprinsă în alin.2 al art. 62 din Legea privind ipoteca, limitează în mod semnificativ, în comparație cu normele Codului civil al Federației Ruse, dreptul unui cetățean sau al unei persoane juridice de a încheia un contract de ipotecă pentru un teren care este în proprietate comună sau comună. . În conformitate cu paragraful 3 al art. 253 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare dintre participanții la proprietatea comună are dreptul de a efectua tranzacții prin ordin. proprietate comună, cu excepția cazului în care rezultă altfel din acordul tuturor participanților.

În conformitate cu art. 63 din Legea ipotecarului, nu sunt permise ipoteci: terenuri care sunt în proprietate de stat sau municipală; parte a unui teren, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările administrațiilor locale pentru terenuri în diferite scopuri și utilizări permise (clauza 2 din articolul 63 din Legea Ipoteca).

Deci, atunci când se determină subiectul ipotecii terenurilor, este necesar să se țină seama de dispozițiile Codului civil al Federației Ruse, ale Legii privind ipoteca și ale altor acte juridice de reglementare.

Spre deosebire de legislaţia celor mai dezvoltate ţări străine, conform căreia ipotecarea unui teren presupune întotdeauna o ipotecă a clădirilor și structurilor situate pe acesta, legea ipotecară rusă consacră principiul conform căruia, la ipotecarea unui teren, dreptul de ipotecă asupra clădirilor și structurilor din debitorul ipotecar situat sau în curs de ridicare pe acest teren, inclusiv clădirile de locuit nu se aplică. Cu toate acestea, această regulă are un caracter dispozitiv, iar părțile la acord pot prevedea o ipotecă simultană a terenului și a clădirilor și structurilor situate pe acesta.

În conformitate cu art. 64 din Legea ipotecii, dacă prin contractul de ipotecă nu se prevede altfel, la ipotecarea unui teren, dreptul de gaj se extinde și asupra unei clădiri sau structuri a debitorului ipotecar situată sau în construcție pe terenul. Dreptul debitorului ipotecar de a dispune de o astfel de clădire sau structură, condițiile și consecințele transferului drepturilor asupra unei astfel de clădiri sau structură către alte persoane sunt determinate de regulile capitolului. VI din Legea Ipoteca. Dacă în contract există o condiție care stipulează că o clădire sau o structură situată sau în construcție pe un teren și deținută de debitorul ipotecar nu este ipotecata aceluiași creditor ipotecar, debitorul ipotecar, în momentul executării silite asupra terenului, își păstrează dreptul la astfel de clădire sau structură și dobândește dreptul de folosință limitată (servitute) a acelei părți a terenului care este necesară pentru utilizarea unei astfel de clădiri sau structuri în conformitate cu scopul acesteia. Condițiile de utilizare a părții specificate a terenului sunt stabilite printr-un acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar, iar în cazul unui litigiu - de către instanță. Debitorul ipotecar al unui teren are dreptul, fără acordul creditorului ipotecar, să dispună de clădiri și construcții care îi aparțin pe acest teren, care, în conformitate cu clauza 1 a art. 64 din Legea ipotecare nu se aplică dreptului de gaj. În cazul în care o astfel de clădire sau structură este înstrăinată unei alte persoane și nu există un acord cu creditorul ipotecar altfel, drepturile pe care aceasta le poate dobândi asupra terenului ipotecat sunt limitate la condițiile prevăzute în Partea 3, Clauza 1, Art. 64. În cazul în care pe terenul ipotecat din teren agricol se află clădiri, structuri, structuri, inclusiv cele ridicate pe un astfel de teren, sau alte obiecte imobiliare strâns legate de terenul, deținute de același drept și proprietarului acestuia. teren, o ipotecă a unei astfel de drepturi de proprietate asupra unui teren este permisă numai cu o ipotecă simultană a obiectelor imobiliare ferm asociate cu acesta.

Desigur, articolul 64 din Legea ipotecare nu poate decât să contrazică același Cod funciar al Federației Ruse.

În conformitate cu art. 1 din Codul funciar al Federației Ruse stabilește principiul unității destinului terenului și imobilului situat pe acesta. În conformitate cu paragraful 4 al art. 35 din Codul funciar al Federației Ruse, înstrăinarea unui teren fără clădire, structură sau structură situată pe el nu este permisă dacă aparțin unei singure persoane. Iar atunci când imobilului ipotecat se aplică executarea silită, proprietatea va fi înstrăinată.

Clauza 11 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 11 prevede că, în conformitate cu clauza 4 din articolul 35 din Codul funciar al Federației Ruse, înstrăinarea unei clădiri, structuri, structuri situate pe un teren și aparținând unei singure persoane, cu excepția cazurilor specificate în acesta, se realizează împreună cu terenul. Înstrăinarea unui teren fără clădire, structură sau structură situată pe acesta, dacă acestea aparțin unei singure persoane, nu este permisă.

Prin urmare, tranzacțiile în care voința părților vizează înstrăinarea unui imobil, structură, structură fără un teren corespunzător sau înstrăinarea unui teren fără obiecte imobiliare situate pe acesta, dacă terenul și obiectele situate pe aparțin unei singure persoane prin drept de proprietate, sunt nule.

Aceeași procedură pentru înstrăinarea terenurilor deținute de o persoană și a obiectelor imobiliare situate pe acestea ar trebui aplicată în cazul încetării dreptului de teren în cazul rechiziției, confiscării unui imobil, structurii, structurii, executării silite pe proprietatea menționată pentru obligațiile proprietarului său (articolele 242, 243, 237 Cod civil al Federației Ruse).

În conformitate cu art. 6 din Legea cu privire la ipotecare, nu este permisă ipotecarea proprietăților retrase din circulație, proprietăți care nu pot fi executate silit în conformitate cu legea federală. Și, după cum vedem, nu este permisă executarea silită pe un teren separat de o clădire.

În plus, contravine articolului 64 din Legea ipotecare și art. 340 din Codul civil al Federației Ruse și art. 69 din Legea ipotecii, care nu permit ipotecarea unui imobil fără ipotecare simultană a terenului pe care se află acest imobil, dacă proprietarul atât al imobilului, cât și al terenului este aceeași persoană. Există o totală lipsă de logică: dacă un imobil este ipotecat și acordul nu indică în mod direct că, concomitent cu imobilul, terenul pe care se află imobilul ipotecat este trecut la ipotecă, atunci nu există ipotecă de drept. se aplică acestui teren, iar contractul de ipotecă este nul. Dacă un teren este gajat fără o ipotecă simultană a clădirilor situate pe acesta, atunci un astfel de gaj nu este o tranzacție nevalidă și, dacă părțile nu stabilesc altfel, imobilele de pe acest teren sunt supuse unei ipoteci de forță de lege. Ce a determinat această abordare opusă a ipotecii unui imobil și a unui teren nu poate fi explicat logic. La fel, ultimul paragraf al articolului comentat, care interzice gajarea unui teren fără clădiri amplasate pe acesta, nu poate fi explicat logic, dacă acest teren este încadrat drept teren agricol. De ce poate fi ipotecat un teren, de exemplu, din terenuri de așezare, destinate exploatării unui imobil, fără clădiri amplasate pe acesta, dar un teren din terenuri agricole nu poate? Care este motivul acestei abordări selective? Din păcate, nici nu se poate ghici după ce s-a ghidat legiuitorul când a scris articolul sub comentariu.

Astfel, articolul 64 din Legea ipotecare contravine art. 1 și 35 din Codul funciar al Federației Ruse. Și deoarece transferul proprietății într-o ipotecă poate duce la înstrăinarea acestei proprietăți, atunci, în consecință, o ipotecă a unui teren fără o ipotecă simultană a unei proprietăți situate pe acest teren va fi o tranzacție nulă. În consecință, în acest caz, imobilul trebuie ipotecat împreună cu terenul, descris în mod egal cu terenul în conformitate cu art. 9 din Legea Ipoteca. Prin urmare, contractul de ipotecă pentru un teren cu un obiect imobiliar situat pe acesta trebuie să fie complet identic cu contractul de ipotecă pentru un obiect imobiliar cu o ipotecă simultană a unui teren și gajul unui teren cu un imobil. obiectul aflat pe acesta nu există ca tip de contract independent, iar fără gajarea concomitentă a unui obiect imobiliar este o tranzacție nulă, iar articolul 64 din Legea ipotecare nu este supus aplicării întrucât nu respectă legislația în vigoare. .

O trăsătură caracteristică rusă sistemul juridic este asta imobiliare, situat pe un teren, poate aparține unei singure persoane, iar terenul în sine - altora. Prin urmare, în cazul în care un astfel de teren a fost gajat în temeiul unui contract de ipotecă și ulterior vândut în cursul executării silite, noul proprietar al terenului îl înlocuiește în esență pe debitorul ipotecar în relațiile sale cu proprietarul imobilului.

În practică, uneori apare situația inversă atunci când clădirile sau spațiile sunt închiriate fără închirierea terenului pe care sunt amplasate, drept urmare instanțele de arbitraj de primă instanță au recunoscut ca nule astfel de contracte de ipotecă. Astfel, Asociația cu răspundere limitată „Întreprinderea agricolă „Celiabinskoe” a depus o cerere la Curtea de Arbitraj a Regiunii Chelyabinsk împotriva societate pe actiuni„Rezerva” „Banca de Dezvoltare Socială din Ural de Sud” privind invalidarea acordului de gaj pentru o fabrică de prelucrare a cărnii din 30 iulie 1997 și a inscripției notariale care interzice înstrăinarea bunului gajat până la încetarea contractului de gaj din 31 iulie 1997. 1a-4 ca aplicare a consecințelor nulității gajului. Prin hotărârea din 13 mai 1999, cererea a fost satisfăcută.

Într-un alt caz, Asociația cu răspundere limitată pentru repararea hainelor a depus o cerere la Curtea de Arbitraj din Moscova împotriva societății pe acțiuni. banca comerciala„Banca Industrială Moscova” privind invalidarea acordului de gaj spații nerezidențiale din data de 29.09.95 nr 118-z.

Prin hotărârea din 11 iunie 1999, cererea a fost satisfăcută. Acordul de gaj a fost recunoscut ca o tranzacție nulă, deoarece nu conține informații despre ipoteca simultană a sediului și a terenului pe care se află sediul, ceea ce contrazice paragraful 3 al articolului 340 din Codul civil al Federației Ruse și Articolul 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” (Gajul imobiliar). Prin decizia instanței de apel din 20 iulie 1999, hotărârea a rămas neschimbată.

În ambele cazuri Prezidiul Curtea Supremă de Justiție Federația Rusă a anulat deciziile luate de instanțele inferioare, invocând Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și Plenul Curții Supreme. Curtea de Arbitraj Federația Rusă din 07/01/96 Nr. 6/8 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi a Codului civil al Federației Ruse”, care explică că atunci când debitorul ipotecar al unei clădiri sau al unei structuri nu este proprietarul sau chiriaș al terenului, contractul de ipotecă nu poate fi considerat incompatibil cu legea în temeiul alin.3 al art. 340 Cod civil al Federației Ruse. Drepturile debitorului ipotecar și atunci când executarea silită asupra unei clădiri sau structuri, precum și drepturile cumpărătorului asupra terenului, trebuie stabilite pe baza articolului din Codul funciar al Federației Ruse, conform căruia la transferul dreptului de proprietate asupra unui teren. construirea, structurarea sau transmiterea acestora către alte persoane juridice sau cetățeni împreună cu aceste obiecte și se transferă dreptul de folosință a terenului.

În conformitate cu articolul 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”, dreptul de gaj aparținând debitorului ipotecar pentru utilizarea permanentă a terenului pe care se află clădirea sau structura nu se aplică. La executarea silită asupra unei structuri sau clădiri, persoana care dobândește proprietatea asupra acestui imobil dobândește dreptul de folosință a terenului în aceleași condiții și în aceeași măsură ca proprietarul anterior (debitorul ipotecar) al imobilului. În asemenea împrejurări, încheierea instanțelor de judecată de a recunoaște ca tranzacție nulă convenția în litigiu privind gajul imobiliar contravine legislației în vigoare.

În conformitate cu articolul 64.1 din Legea ipotecare, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea sau acordul federal, un teren dobândit folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut direcționat oferit de o altă entitate juridică pentru achiziționarea acestui teren terenul se consideră a fi gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra acestui teren.

Dacă terenul corespunzător este închiriat, o ipotecă ia naștere în vigoare cu privire la dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care legea federală sau contractul de închiriere prevede altfel.

Debitorul gaj al acestui gaj este o bancă sau altă organizație de credit sau altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut vizat pentru achiziționarea unui teren sau dreptul de a închiria un teren.

Deci, conform regula generala Cu excepția cazului în care contractul de ipotecă sau contractul care dă naștere unei ipoteci cu putere de lege nu prevede altfel, la ipotecarea unui teren, dreptul de gaj se extinde și asupra clădirii sau structurii debitorului ipotecar situat sau în construcție pe terenul.

Având în vedere că terenurile ca obiect de circulație civilă au caracteristici proprii, conținutul puterilor oricărui utilizator de teren, inclusiv proprietarul, este limitat, de exemplu, de cerințele stabilite pentru utilizarea permisă a unui anumit teren.

În conformitate cu art. 7 din Codul funciar al Federației Ruse, terenurile din Federația Rusă sunt împărțite în 7 în funcție de scopul propus. categorii individuale, care sunt utilizate în conformitate cu scopul propus. Regimul juridic terenurile sunt determinate în funcție de apartenența lor la una sau alta categorie și de utilizarea permisă în conformitate cu zonarea teritoriilor, principii generaleși procedura pentru care este stabilită de legile federale și cerințele legilor federale speciale. Orice tip de utilizare permisă dintre tipurile prevăzute de zonarea teritoriilor este ales independent, fără autorizații și proceduri de aprobare suplimentare.

Cerințele de utilizare permisă se aplică tuturor terenurilor, inclusiv celor achiziționate prin vânzare la licitație publică, licitație sau concurs.

Proprietarul care a achiziționat un teren ipotecat atunci când a fost vândut la o licitație publică, licitație sau concurs are dreptul de a schimba scopul terenului în conformitate cu Legea federală nr. 172-FZ din 21 decembrie 2004 „Cu privire la transferul terenurilor sau terenuri de la o categorie la alta "

Alineatul 2 al articolului 69 din Legea ipotecare face referire la restricții asupra cercului de persoane care pot cumpăra terenuri atunci când sunt vândute la licitație publică, licitație sau concurs.

Deci, potrivit art. 15 din Codul funciar al Federației Ruse, cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine nu pot deține proprietatea asupra terenurilor situate în teritoriile de frontieră, a căror listă este stabilită de Președintele Federației Ruse în conformitate cu legislația federală privind frontiera de stat a Federației Ruse și în alte teritorii special stabilite ale Federației Ruse, în conformitate cu legile federale.

Legea federală din 24 iulie 2002 nr. 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” în art. 3 stabilește că cetățenii străini, persoanele juridice străine, apatrizii, precum și persoanele juridice în capitalul (social) autorizat al cărora ponderea cetățenilor străini, persoane juridice străine, apatrizi este mai mare de 50%, pot deține terenuri din terenuri în scopuri agricole numai pe bază de arendă.

Legea federală nr. 1-FZ din 5 februarie 2004 „Cu privire la modificările aduse Legii federale „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)” a adăugat clauza 3 la articolul comentat, care a stabilit restricții suplimentare privind executarea silită a unui teren ipotecat din teren agricol. În cazul în care instanța de judecată ia o hotărâre de silit asupra unui astfel de teren, vânzarea acestuia se amână cel puțin până la expirarea completă a perioadei corespunzătoare de muncă agricolă, ținând cont de timpul necesar vânzării produselor agricole produse sau produse și prelucrate. Această regulă permite debitorului ipotecar să rețină produsele pe care se așteaptă să le primească de la terenul și în obținerea cărora au fost investite anumite eforturi și resurse. În caz contrar, debitorul ipotecar poate pierde atât terenul gajat, cât și produsele care nu au fost gajate.

Pentru a evita interpretarea termenului de finalizare a lucrărilor agricole, legiuitorul a definit data de 1 noiembrie a anului în care este prevăzută îndeplinirea obligației garantate prin ipotecă sau o parte a acesteia, ca fiind data înainte de care nu se efectuează vânzarea bunului ipotecat. permis. În plus, părțile pot prevedea o altă dată în contractul de ipotecă.

La finalul analizării problemei, reținem că trebuie avut în vedere că în conformitate cu alin. 3 al art. 54 din Legea ipotecarului, la cererea debitorului ipotecar, daca exista motive temeinice pentru decizia de silit a unui teren din randul terenurilor agricole, instanta are dreptul sa amane executarea acestuia pe o perioada de pana la un an. .

Rezumând toate cele de mai sus, putem trage următoarele concluzii.

Un gaj de terenuri poate apărea numai în măsura în care circulația lor este permisă de legile federale. În același timp, o caracteristică esențială a ipotecii terenurilor este faptul că acestea din urmă sunt împărțite în două tipuri: cele care pot face obiectul unei ipoteci și cele care nu fac obiectul unei ipoteci.

În temeiul unui contract de ipotecă, terenurile aflate în proprietatea cetățenilor, asociațiile acestora, persoane juridice și destinate grădinărit, creșterea animalelor, locuințe individuale, construcție de case și garaje, terenuri gospodărești ale parcelelor subsidiare personale și terenuri ocupate de clădiri, structuri sau structuri, în suma necesară întreținerii lor economice (sprijin funcțional), precum și a terenurilor din terenuri agricole. În caz de proprietate comună sau comună asupra terenurilor precizate, ipoteca poate fi constituită numai pe un teren aparținând unui cetățean sau persoanei juridice, alocat în natură din terenuri aflate în proprietate comună sau comună.

Nu este permisă ipotecarea terenurilor aflate în proprietatea autorităților de stat sau municipale. De asemenea, nu este permisă ipotecarea unei părți a unui teren, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de reglementările atât ale entităților constitutive ale Federației Ruse, cât și ale guvernelor locale pentru terenuri în diferite scopuri și utilizări permise.

Principalele date care trebuie indicate în contractul de ipotecă a terenului sunt: ​​locația (adresa poștală) a terenului ipotecat; numărul său cadastral; obiecte imobiliare situate pe site (dacă există); zona sitului; categoria principală (destinația) a terenurilor situate pe amplasament, cu indicarea organului administrației publice locale care se ocupă de aceste terenuri și scopul utilizării terenului; dreptul în temeiul căruia terenul aparține debitorului ipotecar (drept de proprietate) și denumirea organului de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare care a înregistrat acest drept al debitorului ipotecar.

În ceea ce privește evaluarea unui teren cu ipoteca sa, în conformitate cu articolul 67 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul) imobiliar”, aceasta se realizează în conformitate cu legislația care reglementează activitățile de evaluare în Federația Rusă. Valoarea colaterală a terenului se stabilește în contractul de ipotecă prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar.

Contractul de ipotecă este supus înregistrării de stat, intrând în vigoare din momentul finalizării lui. Nerespectarea regulilor de înregistrare de stat a unui contract de ipotecă atrage nulitatea acestuia. Un astfel de acord este considerat nul.

Un teren gajat în baza unui contract de ipotecă se consideră grevat cu ipotecă din momentul nașterii drepturilor creditorului ipotecar (dreptul de gaj), iar dacă obligația garantată prin ipotecă a luat naștere ulterior, din momentul nașterii obligației. Această condiție se aplică numai părților la contractul de ipotecă. Pentru terți, se consideră că o ipotecă a luat naștere din momentul înregistrării ei de stat.