Depunerea de garanție este o plată în avans care este cea mai bună pentru vânzător. Diferența dintre bani serioși și gaj

Salutări, dragi cititori ai site-ului blogului!

Un depozit este o altă modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor. Se întâmplă adesea ca părțile să folosească cuvântul „depozit”, deși în realitate vorbim de un avans.

Depozit sau avans? Există o diferență între ele, precum și asemănări.

De exemplu, ambele sunt transferate creditorului până la executarea finală a contractului. Cu toate acestea, consecințele juridice ale utilizării lor sunt diferite.

Esența depozitului

Ceea ce este un depozit este consacrat în paragraful 1 al art. 380 Cod civil al Federației Ruse.

„Un depozit este recunoscut ca o sumă de bani acordată de una dintre părțile contractante în plata plăților datorate de la aceasta în temeiul contractului către cealaltă parte, ca dovadă a încheierii contractului și pentru a asigura executarea acestuia.”

Orice student în drept, chiar și alfabetizat, vă va spune că un depozit are trei funcții:

1. plata - depozitul face parte din suma plătibilă conform contractului;
2. probatorie - transferul depozitului este dovada încheierii contractului;
3. garanție - depozitul este transferat ca măsură de siguranță.

Imediat despre funcția de securitate a depozitului. Consecințele neîndeplinirii unei obligații garantate cu un depozit sunt stabilite de art. 381 Cod civil al Federației Ruse.

În funcție de vina cui obligația nu a fost îndeplinită în mod corespunzător, sunt posibile două consecințe:

1. dacă obligația nu este îndeplinită din vina părții care a acordat depozitul, aceasta rămâne în sarcina celeilalte părți;
2. 2. în cazul în care obligația nu este îndeplinită din vina părții care a primit depozitul, acesta se restituie în sumă dublă.

Pe lângă aceste consecințe, s-a mai stabilit un lucru - partea responsabilă pentru neîndeplinirea contractului este obligată să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile cauzate, inclusiv cuantumul depozitului.

Încetarea unei obligații înainte de începerea executării acesteia sau din cauza imposibilității executării impune obligația de a returna suma depozitului către partea care a furnizat-o.

Acordul privind depozitul trebuie făcut în scris. Nu există alte cerințe pentru forma și conținutul acestuia.

Acordul poate fi inclus în textul acordului principal sau poate fi formalizat într-un acord separat. În orice caz, trebuie să conțină o indicație cu privire la obligația principală de a garanta care este depozitul emis și valoarea depozitului. Aceștia sunt termenii esențiali ai acordului. De asemenea, poate conține următoarele detalii:

• detalii despre petrecere;
• procedura și momentul transferului depozitului;
• conditii si procedura de returnare a depozitului;
• alte condiții pe care părțile le consideră necesar să le includă în contract.

Să revenim la funcțiile depozitului.

Suma de bani transferată constituie un depozit dacă părțile au înțeles de la bun început că va îndeplini toate cele trei funcții: plata, probatorie și garanție.

Dacă există dubii că cel puțin unul dintre ele nu a fost prevăzut de părți, atunci suma de bani transferată nu mai poate fi considerată un depozit, ca în cazul nerespectării formei scrise a contractului.

În acest caz, suma de bani este recunoscută ca avans.

Diferența dintre un depozit și un avans

Ce este un avans? Nu există o definiție a acestui concept în Codul civil al Federației Ruse. Relații fiscale Nu ne vom referi aici (pentru cei interesați, partea 3 a articolului 58 din Codul fiscal al Federației Ruse vorbește despre plățile în avans pentru impozite).

Dacă în „Consultant Plus” introduceți cuvântul „avans” prin dicționarul de termeni, atunci noi sistemul juridic va oferi cu ajutor definiția dată în „Dicționarul economic modern” de B.A. Raizberga, L.Sh. Lozovsky și E.B. Starodubtseva.

„Avansul (avansul francez) este o plată anticipată de către client a unei anumite sume de bani pentru plăți viitoare pentru bunuri care i-au fost furnizate, munca prestată pentru el, servicii.”

Așa spune practica judiciară cu privire la plata avansului.

„În sensul dispozițiilor articolului 380 din Codul civil al Federației Ruse, un avans, precum un depozit, este luat în considerare pentru plățile viitoare, adică îndeplinește o funcție de plată. Totuși, spre deosebire de un depozit, un avans nu îndeplinește o funcție de securitate, prin urmare, indiferent de motivele pentru care obligația nu este îndeplinită, partea care a primit suma corespunzătoare este obligată să o restituie.”

Rezoluţie Curtea de Arbitraj Districtul Moscova din data de 17.03.2015
Nr. F05-1796/2015 în dosarul Nr. A40-64439/14

Avansul, ca și depozitul, este transferat către plăți viitoare. Cu alte cuvinte, avansul îndeplinește funcția de plată la egalitate cu depozitul. Un avans este adesea numit o plată anticipată.

Funcția probatorie este mai complicată. Uneori avansul îl îndeplinește, alteori nu. De exemplu, transferul de bani ca plată în temeiul unui acord care va fi încă încheiat în viitor.

Este posibil să faceți un avans pentru plăți în baza unui acord care nu a fost încă încheiat, spre deosebire de un depozit. Acesta din urmă îndeplinește întotdeauna o funcție de probă, așa că trebuie să existe fie un acord principal, fie unul preliminar (mai multe despre el mai jos).

În sfârșit, o obligație de securitate sub formă de depozit nu poate exista fără obligația principală (garantată).

Avansul nu are functie de securitate. Prin urmare, partea care a făcut avansul are dreptul de a cere restituirea întregii sume a avansului chiar dacă unilateral a refuzat să îndeplinească contractul.

Ce să alegi - depozit sau avans? Analizând asemănările și deosebirile, putem spune că alegerea între avans și avans este dictată de circumstanțe specifice și de tipul contractului încheiat de părți.

În practică, o plată în avans a devenit mai comună decât un depozit la încheierea următoarelor contracte:

• contract de cumpărare și vânzare cu amănuntul;
• contract de furnizare;
• acord contractual;
• contract pentru servicii cu plată.

Contractul de depozit este utilizat de obicei la încheierea:

• contract de cumpărare și vânzare imobiliare, inclusiv terenuri;
• contract de furnizare a unor cantitati mari de marfa.

Un depozit, spre deosebire de un avans, este mai mult mod eficient realiza executarea contractului. Dacă executarea eșuează, partea de bună-credință poate, într-o oarecare măsură, să compenseze pierderile cauzate acesteia.

Depozit și acord preliminar

Gama de obligații a căror îndeplinire poate fi garantată printr-un depozit s-a extins. Acum depozitul poate fi folosit pentru a asigura indeplinirea obligatiei de a incheia contractul principal in conditiile prevazute in antecontract.

Prin acord preliminar, în conformitate cu clauza 1 a art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, părțile se angajează să încheie în viitor un acord principal în condițiile prevăzute în acordul preliminar.

Anterior, problema posibilității de a face un depozit în baza unui acord preliminar nu a fost rezolvată drept civilși a fost decis la nivelul practicii arbitrale. Nu a existat un consens.

Cel mai adesea opinia a fost cam așa.

„Din cuprinsul acestei norme [p. 1 lingura. 380 din Codul civil al Federației Ruse - A.S.] rezultă că un depozit poate asigura îndeplinirea de către părți a unei obligații bănești în temeiul unui acord încheiat între acestea, debitorul în temeiul căruia este sau va fi partea care a transferat depozitul.
În acest sens, instanțele au ajuns la concluzia corectă că acord preliminar deoarece o tranzacție care nu conține funcții de plată în principal nu poate fi garantată cu un depozit.”

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 19 decembrie 2012 în cazul nr. A40-139849/10-60-903

Pe scurt, doar o obligație monetară poate fi garantată printr-un depozit de bani serioși. Un acord preliminar nu este unul dintre acestea, deoarece impune singura obligație de a încheia un acord principal în viitor și este gratuit.

Înainte de fuziunea celor mai înalte instanțe, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a luat poziția că depozitul nu poate fi utilizat ca măsură de siguranță în temeiul unui acord preliminar, deoarece acesta din urmă nu este obligații băneștiîntre părți nu conține (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19 ianuarie 2010 Nr. 13331/09).

Curtea Supremă a Federației Ruse a ajuns la o concluzie diferită - Codul civil al Federației Ruse nu interzice furnizarea unui depozit pentru executarea unui acord preliminar și aplicarea, dacă o parte se sustrage de la încheierea acordului principal, a consecințelor prevăzute la alin.2 al art. 381 din Codul civil al Federației Ruse - pierderea depozitului sau plata acestuia în sumă dublă (Definiție Curtea Supremă de Justiție RF din 13 noiembrie 2012 Nr. 11-KG12-20).

Acum această discrepanță a fost eliminată, clauza 4 din art. 380 din Codul civil al Federației Ruse a stabilit în mod direct posibilitatea de a garanta cu un depozit obligația de a încheia contractul principal în condițiile contractului preliminar.

De probleme individuale Există diferite practici judiciare în ceea ce privește utilizarea atât a depozitului, cât și a plății în avans. Acest lucru este valabil și pentru penalități, gaj și garanții... Dacă ați observat, au existat puține referințe la practică. Asta nu înseamnă că nu există.

DESPRE practica judiciara Am o idee să vorbesc despre modalități de a asigura îndeplinirea obligațiilor într-un format diferit.

Dar despre asta voi vorbi în următorul articol despre depozitele de garanție. Acesta va completa seria privind modalitățile de asigurare a îndeplinirii obligațiilor.

Salutări, Albert Sadykov

Numărul mare de oferte de pe piața imobiliară duce la o concurență ridicată. Vânzătorul de imobil dorește să obțină dovezi ale intențiilor cumpărătorului. Pentru a confirma disponibilitatea de a încheia o tranzacție, puteți efectua o plată în avans, o plată în avans sau o depunere. Să luăm în considerare opinia despre diferența dintre astfel de plăți.

Cum se asigură un contract?

La încheierea unui contract, fiecare parte dorește să primească anumite garanții. Cumpărătorul nu dorește ca vânzătorul să refuze finalizarea tranzacției sau să transfere mărfurile unei alte persoane. Vânzătorul, la rândul său, se teme de refuzul cumpărătorului.

Pentru a se asigura că părțile evită refuzul înainte de încheierea unui contract, Codul civil prevede o serie de măsuri. Printre acestea:

• depozit;
• plata anticipată.

Fiecare dintre concepte include transferul de către cumpărător către vânzător a unei anumite sume de bani pentru plata contractului și primirea unei chitanțe.

O opțiune alternativă pentru asigurarea unei tranzacții este garanția. Implică transferul nu de bani, ci al unui obiect care are valoare materială(imobiliare, vehicul, bijuterii). Cu toate acestea, această opțiune este utilizată mai rar în practică.

Pe scurt despre depozit

Cea mai populară opțiune pentru asigurarea unei tranzacții este depozit. Procedura pentru furnizarea acesteia este prevăzută la articolul 380-381 din Codul civil al Federației Ruse.

Caracteristicile depozitului:

• suma este luată în calcul la plată;
• suma plății este simbolică;
• depozitul este de natură de securitate;
• transferul de fonduri se formalizează în scris;
• atunci când transferați o sumă mare, puteți atrage martori din fiecare parte;
• dacă există un acord prealabil, depozitul asigură încheierea acordului în termenii acestuia;
• dacă vânzătorul refuză să finalizeze tranzacția, atunci returnează dublul sumei;
• dacă inițiatorul refuzului este cumpărătorul, atunci depozitul rămâne la vânzător;
• Dacă, prin refuzul de a finaliza o tranzacție, una dintre părți a cauzat daune celeilalte, atunci valoarea prejudiciului este supusă plății, ținând cont de depozit.

Important! Dacă nu se eliberează chitanță pentru transferul depozitului, suma plătită este considerată avans.

Diferențele de plată în avans

Se are în vedere depunerea de fonduri înainte de încheierea contractului plata anticipată.

Această formă de plată este utilizată în principal pentru plata pentru muncă sau livrarea mărfurilor. Vânzătorul furnizează bunuri sau efectuează lucrări numai după plata prealabilă a fondurilor pentru plata integrală sau parțială a contractului.

În cazul achiziționării de bunuri, de exemplu, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, plata anticipată este rar utilizată. Transferul unei sume semnificative de bani către o persoană privată, chiar și cu o chitanță, este nepractic.

Plata anticipată dovedește dorința cumpărătorului de a încheia un acord. Dacă vânzătorul acceptă numerar, el își confirmă intențiile de a vinde produsul. Suma plății anticipate este luată în considerare la plata conform contractului.

Caracteristicile avansului

La rândul său, un avans nu este o măsură de securitate. Avans înseamnă fonduri contribuite la plata conform contractului.

Caracteristici distinctive ale avansului:

• plata este o plată parțială conform contractului;
• avansul se plătește pentru cantitatea de muncă care este efectiv finalizată (la executarea lucrării);
• contractul trebuie să includă condiții pentru efectuarea plăților în avans;
• în cazul refuzului de a executa tranzacția, avansul va fi restituit către în întregime(la depunerea fondurilor pentru bunuri);
• Procedura de acordare a unui avans nu este reglementată de lege.

Dacă acordul nu prevede procedura de efectuare a plăților în avans, atunci când depuneți fonduri este necesar să emiteți o chitanță. Este recomandabil să aveți documentul legalizat. În caz contrar, un proprietar fără scrupule poate refuza returnarea fondurilor.

Conceptul de plată în avans este prevăzut și în dreptul muncii. Codul Muncii nu include o definiție precisă. Legea prevede necesitatea plății salariaților de cel puțin 2 ori pe lună. În practică, un avans este considerat plată salariile pentru primele 15 zile ale lunii lucrătoare.

Diferența dintre avans, depozit și plată în avans

La achiziționarea unei locuințe, cumpărătorul are dreptul de a efectua un avans, o rambursare anticipată sau un depozit. Condiția principală este consimțământul proprietarilor de a accepta fonduri. Să ne uităm la diferența dintre plăți.

1. Avansul nu are caracter de securitate. Aceasta este o plată parțială pentru obiect după încheierea contractului. In cazul refuzului de a incheia tranzactia, fondurile sunt returnate cumparatorului. Suma poate fi oricare, la discreția părților. În practică, suma plății este de 20% din valoarea contractului.
2. Plata anticipată asigură dreptul cumpărătorului de a primi mărfurile. Daca nu sunt indeplinite conditiile, cumparatorul poate cere dobanda pentru folosirea banilor altora. Suma plății anticipate poate ajunge la 100% din prețul contractului.
3. Diferența dintre un depozit este că acesta vizează în mod special garantarea tranzacției. Daca contractul este incalcat de catre vanzator, suma este returnata in suma dubla. Cumpărătorul care refuză pierde fondurile depuse. Suma nu este limitată, dar rareori depășește 5% din prețul contractului.

Restricții privind utilizarea depozitului

Legea nu prevede restricții cu privire la utilizarea plății anticipate și a plății în avans. Cu toate acestea, atunci când faceți o depunere, trebuie să țineți cont de următoarele caracteristici:

1. La încheierea unui contract de vânzare-cumpărare imobiliară, contractul este supus înregistrare de statîn Rossreestr. Actul primește forță juridică numai după înregistrare. Dacă contractul include o cerință de depozit, atunci condiția este considerată invalidă până la depunerea documentelor de înregistrare. Prin urmare, la rezilierea contractului, este ilegal să se ceară restituirea acestora în dublul sumei.
2. Când cumpărați un apartament, trebuie să studiați documentele de proprietate. Toți proprietarii trebuie să fie prezenți la încheierea contractului de depozit. În cazul în care fondurile sunt transferate către unul dintre aceștia, în lipsa unei procuri de la ceilalți proprietari, transferul depozitului este considerat ilegal.
3. Dacă proprietarii au efectuat reamenajare spații rezidențiale, informatiile despre munca efectuata trebuie indicate in documentatia tehnica. La transferul depozitului, cumpărătorul trebuie să citească documentele.

Atunci când depune fonduri la vânzător, cumpărătorul trebuie să fie prudent. Nici măcar documentația scrisă nu va ajuta la returnarea fondurilor de la un proprietar fără scrupule. Prin urmare, este recomandabil să implicați martori și să legalizați transferul de fonduri.

Adesea, la încheierea unui contract, vi se poate cere să faceți o depunere, o plată în avans sau să lăsați un depozit. Vi se poate părea că pur și simplu cer o parte din plata conform contractului. Dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Toți termenii enumerați au semnificații diferite. Pentru a evita surprizele neplăcute, trebuie să faceți distincția între ele.

Avans

Legislația nu conține o definiție a unui avans. În practică, se referă la suma de bani pe care o transferați celeilalte părți la contract ca prima parte a plății principale. Avansul este lăsat în sarcina contrapărții înainte ca acesta să înceapă să-și îndeplinească obligațiile asumate prin contract. De exemplu, înainte de transferul de lucruri către dvs. în temeiul unui contract de cumpărare și vânzare sau înainte de prestarea oricărui serviciu conform unui contract de servicii.

Dacă se face un avans și tranzacția nu are loc, aveți dreptul de a solicita rambursarea. De regulă, se returnează integral<*>. Excepție vor fi acele cazuri în care contractul este încă parțial îndeplinit. În astfel de cazuri, cheltuielile efectuate de cealaltă parte sunt deduse din aceasta.<*> .

Nota
Vă recomandăm ca orice transfer de bani să se facă în scris. Aceasta poate fi o chitanță sau o marca corespunzătoare pe contract. În document, indicați: cine transferă bani cui, în ce sumă și sub ce formă (plată în avans, depozit etc.).

Depozit

Banii reale sunt suma de bani pe care o oferi celeilalte părți la tranzacție pentru a acoperi plățile datorate de la tine. Confirmă încheierea contractului și asigură executarea acestuia<*> .

Diferența cheie dintre un depozit și un avans este consecințele eșecului tranzacției din vina unei părți sau a alteia. Deci, dacă ați încheiat un acord, ați transferat un depozit și apoi din vina dumneavoastră tranzacția nu a avut loc, depozitul nu este returnat. Dacă tranzacția eșuează din vina părții care a primit depozitul, aceasta este obligată să plătească dublul sumei depozitului celeilalte părți la contract.<*> .

Exemplu
Ați încheiat un acord și ați plătit un depozit de 100 de ruble. Dacă decideți să refuzați acordul, iar cealaltă parte este împotrivă, atunci depozitul nu vă va fi returnat. În același timp, dacă cealaltă parte refuză tranzacția, el este obligat să vă returneze 200 de ruble.

Faptul că banii transferați celeilalte părți reprezintă un depozit trebuie consemnat în scris<*>. În special, poate fi întocmit un acord cu privire la un depozit sau o condiție corespunzătoare poate fi menționată în contract.

Fiţi atenți!
Dacă sunteți de acord cu o depunere orală, în viitor pot exista îndoieli și dezacorduri că suma transferată este un depozit. Într-o astfel de situație, banii vor fi considerați avans dacă persoana interesată nu dovedește contrariul<*> .

Există cazuri în care depozitul este pur și simplu returnat. Acesta este momentul în care<*> :

- părțile au decis să renunțe la contract înainte de începerea executării acestuia conform acordului lor;

- contractul nu poate fi îndeplinit și aceasta nu este vina niciunei părți.

Gaj

Un gaj, ca și un depozit, este o modalitate de a asigura îndeplinirea unei obligații<*>. Este după cum urmează. La încheierea oricărei tranzacții, dumneavoastră și cealaltă parte semnați suplimentar un acord de gaj. În temeiul acestui acord, cealaltă parte (denumită în continuare gajist) primește dreptul, în cazul neîndeplinirii sau executării necorespunzătoare a tranzacției de către dvs., de a-și satisface pretențiile din valoarea bunului gajat, de preferință, înaintea altora.<*> .

Nota
Subiectul garanției poate fi orice proprietate, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate <*>. Excepțiile de la această regulă includ, în special:
— bunuri retrase din circulație;
- pretenții indisolubil legate de persoană (cereri de pensie alimentară, despăgubiri pentru prejudiciu etc.).

Un gaj diferă de un depozit și un avans prin faptul că proprietatea gajată nu face parte din plata conform contractului. Gajul acționează ca o garanție că obligațiile contractuale vor fi îndeplinite.

Exemplu
Ai închiriat un apartament pt pe termen lungși a plătit un depozit de 500 de ruble. în caz de deteriorare a mobilierului sau a instalaţiilor sanitare. Contractul de închiriere prevede obligația chiriașului de a avea grijă de proprietatea din apartament și, la evacuare, de a o returna în stare bună proprietarului (proprietarului). Televizorul a fost spart în timpul șederii noastre. Daca nu este inlocuit, proprietarul va avea dreptul de a face acest lucru pe cheltuiala depozitului.

Acordul de gaj se încheie în scris<*>. Dacă această regulă este încălcată, gajul va fi considerat nevalid.<*>. Ca urmare, creditorul gajist nu va avea dreptul de a-și satisface pretențiile pe cheltuiala bunului gajat în cazul încălcării drepturilor sale.

Atunci când vă îndepliniți obligațiile din cadrul tranzacției, gajul încetează<*>. Dacă proprietatea a fost în posesia creditorului ipotecar, acesta trebuie să vi-l returneze.

Un depozit este una dintre modalitățile de a asigura îndeplinirea obligațiilor din cadrul unei tranzacții viitoare, împreună cu o plată în avans, garanții, garanții și alte instrumente.

Ce include procedura de realizare și care sunt caracteristicile sale, ne vom uita în acest articol.

Definiție, funcții principale

O definiție detaliată este cuprinsă în art. 380 Cod civil RF, precizează că este vorba despre o anumită sumă de bani contribuită de una dintre părți la o obligație contractuală în favoarea celeilalte pentru plăți care urmează să fie efectuate în temeiul prezentului acord.

Depozitul este și o confirmare a semnării contractului și a intrării în vigoare a acestuia cu toate obligațiile stipulate. Funcția sa principală este de a servi drept garant al tuturor punctelor contractului în baza căruia a fost primit.

Când se folosește?

Depozitul poate fi primit doar la încheierea unui acord care prevede obligațiile ambelor părți, iar unul dintre ei trebuie să plătească celuilalt o anumită sumă de bani. Cel mai comun exemplu de astfel de acorduri sunt tranzacțiile de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare.

Această sumă este o parte opțională a procesului de semnare a contractului, dacă participanții au încredere deplină unul în celălalt.

Cu toate acestea, aproape fiecare tranzacție majoră între cetățenii Federației Ruse se încheie odată cu introducerea acesteia, deoarece fiecare dintre părți dorește să aibă garanții care au forță juridică, și nu doar promisiuni verbale.

De exemplu, atunci când vinde o casă, vânzătorul va dori probabil să încheie acest acord pentru a fi sigur de intenția cumpărătorului de a-și cumpăra proprietatea. Cumpărătorul va cere, de asemenea, garanții că în timpul pregătirii tranzacției vânzătorul nu va găsi o opțiune mai profitabilă.

Există mai multe tipuri de tranzacții care se fac aproape întotdeauna cu un depozit:

• În cazul în care cumpărătorul nu are la îndemână întreaga sumă de bani, în acest caz fondurile depuse vor constitui o garanție pentru vânzător că a doua parte a tranzacției va găsi finanțele necesare în perioada de timp specificată în contract.
• Un pachet incomplet de documente pentru obiectul vândut de la proprietar. Depozitul va fi achitat pentru perioada convenita de parti si necesara intocmirii tuturor documentelor necesare.
• Grevare existentă asupra obiectului tranzacției. De exemplu, pentru a asigura împrumut bancar. Depozitul va face exact asta suma necesară pentru a elimina povara. Dar este mai bine ca cumpărătorul să joace în siguranță și să ceară vânzătorului un document care să confirme faptul că această sumă este suficientă pentru procedura de scoatere a proprietății din garanție. Opțiunea ideală ar fi semnarea imediată a unui acord privind depunerea și eliminarea sarcinii, de exemplu - rambursare anticipatăîmprumut. În acest fel, cumpărătorul se va proteja de circumstanțe neplăcute când suma este cheltuită și proprietatea este încă gajată.
• Absența temporară a uneia dintre părțile la tranzacție. Motivele pot fi diferite - de la o călătorie de afaceri urgentă la o vacanță banală într-o stațiune. În acest caz, fondurile depuse vor servi drept garanție că tranzacția va avea loc la întoarcerea participantului care pleacă.

Care este diferența dintre un depozit și un avans?

Codul civil al Federației Ruse nu are o definiție exactă a unui avans. Însă relațiile privind plata în avans pentru bunuri sau servicii sunt reglementate de lege. Astfel, o sumă preplătită parțială sau integrală a costului obiectului vândut nu este altceva decât un avans. Principala diferență dintre o plată în avans și un depozit este că primul nu obligă părțile la tranzacție să își îndeplinească obligațiile care le revin în temeiul contractului. Oricare dintre părți are dreptul de a refuza tranzacția, avansul va fi rambursat integral.

Problema returnării depozitului este rezolvată într-un mod complet diferit. Suma nu este rambursabilă dacă tranzacția eșuează din vina celui care a contribuit-o. Avansul are o singură funcție – plata. Depozitul, pe lângă plata, îndeplinește două funcții mai importante - securitate și certificare.

Puteți obține informații mai detaliate despre aceste concepte din următorul videoclip:

Cum este diferit de garanție?

Cel mai comun exemplu de garanție este credit ipotecar. Un gaj și un depozit nu pot fi confundate, sunt concepte complet diferite.

În cazul neîndeplinirii obligațiilor care decurg din contract de către una dintre părți, cea de-a doua parte a tranzacției este compensată pentru toate plățile stipulate în contract pe cheltuiala valorii proprietății gajate. Cea mai frecventă utilizare a garanțiilor la întocmirea unui contract de împrumut.

Procesul de înregistrare

Contractul de depozit se întocmește ca chitanță, trebuie să fie în scris. Nu este necesară legalizarea unui astfel de document, dar se recomandă încheierea unui acord în prezența a doi martori: aceștia trebuie să semneze. Cu toate acestea, prin legalizare, procedura de încasare a sumei în caz de încălcare a termenilor acordului este mult simplificată. O hotărâre judecătorească va fi suficientă, nu este nevoie de o procedură de litigiu lungă.

La întocmirea acestui document, este imperativ să se indice că acesta este tocmai un „depozit” utilizarea altor cuvinte - „avans”, „gaj” - este inacceptabilă, deoarece va implica incorectitudinea unui astfel de acord; o consecință, nulitatea sa.

Acordul trebuie să indice:

• Obiectul pentru care se plătește depozitul. Avem nevoie de informații cât mai complete. De exemplu, pentru un apartament sunt indicate adresa exactă, numărul de camere, suprafața, starea și chiar prezența sau absența mobilierului.
• Numele complet al părților la tranzacție.
• Detaliile pașaportului lor.
• Suma sumei depuse.
• Termenele limită pentru îndeplinirea tuturor obligațiilor din contract.
• Semnăturile părților.
• Semnăturile martorilor (dacă există).
• Data compilarii.

Consecințele neîndeplinirii obligațiilor

Un depozit este o modalitate foarte eficientă de a securiza tranzacțiile. Încurajează ambele părți să își îndeplinească cu strictețe obligațiile, prevăzute de acord, integral și în termenul specificat.

Dacă afacerea eșuează din vina celui care depune suma, atunci banii plătiți nu îi vor fi returnați. Pentru participantul care a primit fondurile, legea este și mai strictă: în caz de neplată, acesta devine obligat să plătească dublul sumei de bani luate.

Astfel de acțiuni sunt prevăzute în Codul civil al Federației Ruse, prin urmare, nu este deloc necesar să se prescrie aceste sancțiuni în acord.

În cazul în care părțile decid să refuze reciproc să își îndeplinească obligațiile, suma depozitului este pur și simplu returnată, contractul este reziliat, nu sunt prevăzute amenzi sau penalități. Hotărârea de returnare poate fi luată de instanță dacă neîndeplinirea obligațiilor nu a depins de partea care le-a încălcat și a existat forță majoră.

Un depozit este o garanție foarte strictă de asigurare a respectării tuturor termenilor contractului. Acțiunile legate de depunerea și primirea acestuia sunt reglementate de lege. Dacă tranzacția nu necesită măsuri de securitate atât de stricte, va fi suficient un acord prealabil. Într-un astfel de document, amenzile și penalitățile pot fi specificate într-un paragraf separat pentru cazurile de refuz al tranzacției sau de întârzieri, care se vor potrivi ambelor părți.

, depozitul trebuie returnat cumpărătorului dacă vânzătorul nu își îndeplinește obligațiile. De exemplu, dacă el:

✅ M-am răzgândit despre vânzare imobiliare - indiferent de motivul pentru care a făcut-o;

✅ nu a înscris toți rezidenții înscriși în imobilul de locuit - în acest caz, apartamentul este considerat a fi grevat, deoarece persoanele înscrise au dreptul de a locui în el;

✅ nu a platit facturi la utilitati inainte de tranzactie - conform legii, puteti vinde proprietati numai fara facturi la utilitati;

✅ a furnizat în mod deliberat informații false la încheierea unui acord preliminar privind depozitul - de exemplu, nu a informat că apartamentul are mai mulți proprietari;

✅ a încălcat termenii acordului preliminar - de exemplu, nu a pregătit un pachet de documente pentru vânzare;

✅ nu s-a prezentat în termenul specificat pentru semnare principal contracte de cumpărare și vânzare imobiliare.

În toate cazurile de mai sus, vânzătorul este obligat nu numai să returneze întreaga sumă a depozitului, ci și să plătească în plus aceeași sumă. Adică va plăti dublu depozit ca penalitate.

Aflați dinaintecum se returnează depozitul pentru un apartamentîn cazul în care vânzătorul încalcă termenii contractului. De obicei, cumpărătorul îl anunță pur și simplu pe vânzător că trebuie reveni bani. Dacă vânzătorul refuză, trebuie să mergeți în instanță cu o cerere - în cele mai multe cazuri instanța o va satisface.

Ce trebuie să faceți înainte de a transfera depozitul pentru a vă proteja

❗ Verificați documentele pentru locuință.Când încheiacord in avans la achizitionarea unui apartament, cereți vânzătorului să furnizeze toate documentele pentru proprietate. Dacă lipsesc unele documente - de exemplu, nu există niciun extras din Registrul unificat al imobiliar de stat care să confirme proprietatea, este mai bine să amânați tranzacția. În caz contrar, colectarea documentelor poate dura mult timp.

❗ Obțineți acordul soțului vânzătorului.Dacă vânzătorul are un soț, asigurați-vă că obțineți o permisiune notarială de a vinde. În caz contrar, în timpul unui divorț, soțul vânzătorului își va putea prezenta drepturile asupra bunurilor imobiliare în termen de trei ani de la tranzacție, iar instanța se va pronunța asupra acestuia. latura .

❗ Verificați dacă există grevare. Daca locuinta este sub sarcină, este mai bine să refuzați achiziția. Cereți vânzătorului să îndepărteze mai întâi grevarea, apoi să predea banii.

❗ Verificați dacă facturile de utilități au fost plătite.Dacă nu, cereți vânzătorului să plătească mai întâi datoria, apoi dați-i banii. Dacă cumpărați o proprietate cu datorii, va trebui să le plătiți singur, iar asta este... costuri suplimentare. Este mai bine să vă uitați personal la chitanțe: datoriile la facturile de utilități nu afectează transferul dreptului de proprietate în Rosreestr, așa că nu veți fi avertizat despre datorie.

❗ Verifică dacă cineva este înregistrat în apartament.Dacă da, indicați în contract obligația vânzătorului de a deconecta toți rezidenții. În caz contrar, ei vor avea dreptul de a locui în apartament chiar și după ce îl cumpărați și nu veți putea da afară chiriașii. Acest lucru se aplică în special minorilor înregistrați.

Ce fel de depozit este necesar la vânzarea unui apartament?

Suma depozitului la achiziționarea unui apartamentpoate fi orice - depinde de acordul personal dintre vânzător și cumpărător. Cel mai adesea, dimensiunea sa este de 5-10% din valoarea proprietății. De exemplu, dacă o casă costă 1.000.000 de ruble, puteți plăti vânzătorului 50.000 sau 100.000 de ruble ca depozit.

O sumă mică de depozit este benefică atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Dacă te răzgândești brusc despre cumpărarea unui apartament, nu va fi atât de ofensator să pierzi o sumă mică. Iar dacă vânzătorul nu își îndeplinește obligațiile, va trebui să se întoarcă puțin. O sumă mare de depozit este neprofitabilă pentru dvs., iar pentru vânzător beneficiul este discutabil. Dacă cumpărătorul plătește mult, vânzătorul poate pregăti documentele pentru tranzacție și poate păstra banii dacă refuză achiziția. Iar în cazul unor încălcări din partea vânzătorului, acesta va trebui să returneze suma de două ori mai mare.

Cum să compunacord preliminar pentru cumpararea si vanzarea unui apartament cu depozit

Așa cum am spus mai sus, legislația necesită scris obligatoriuînregistrare acord preliminar cu un depozit. Acesta trebuie semnat în mai multe exemplare: câte unul pentru fiecare participant la tranzacție.

De exemplu: cumperi un apartament, al cărui proprietar este o persoană. În acest caz, aveți nevoie de două exemplare: unul rămâne la dvs., celălalt la vânzător. Dacă sunt trei proprietari, trebuie întocmite patru copii ale acordului: câte unul pentru vânzători și unul pentru cumpărător.

Contract de depozit pentru achizitionarea unui apartament - proba 2018- trebuie sa contina:

📃 Datele părților. Indicați informații despre cumpărător și despre toți proprietarii de proprietăți, dacă sunt mai mulți. De obicei, ei scriu numele de familie, prenumele și patronimul, seria și numărul pașaportului, locul de înregistrare sau reședința reală.

📃 Data încheierii. Acest lucru va ajuta la demonstrarea faptului că contractul a fost încheiat la o anumită dată în cazul unor dispute.

📃 Date imobiliare. Contractul de depozit include adresa apartamentului, numărul său cadastral, general și spaţiu de locuit, preț. Dacă doriți, puteți furniza informații suplimentare - de exemplu, numărul unui extras care indică dreptul de proprietate asupra proprietății.

📃 Sumadepozit. Trebuie indicat în cifre și descifrat în cuvinte.

📃 Procedura de transfer de bani. Indicați când și în ce mod cumpărătorul va transfera banii vânzătorului. De exemplu, scrieți detaliile contului bancar sau indicați că întreaga sumă va fi transferată în numerar în momentul semnării acordului.

📃 Timpul în care va fi finalizatafacere. Specificați intervalul de timp în care trebuie să finalizați elementul de bază acord cumpărare și vânzare. Preferabil indica date specifice, de exemplu, până la 31 octombrie 2018, și nu expresia „într-o lună”.

📃 Drepturile și obligațiile părților. De exemplu, trebuie indicat faptul că cumpărătorul este obligat să achite cu promptitudine suma rămasă în cadrul tranzacției, iar vânzătorul este obligat să predea apartamentul în starea în care se afla la control.

📃 Forță majoră. Trebuie indicat ce pot fi clasificate drept forță majoră și modul în care acestea vor afecta termenii contractului.

📃 Data intrării în vigoare. De obicei se indică faptul că acordul intră în vigoare din momentul semnării acestuia.

📃 Subtitrări. La finalul contractului, toate părțile trebuie să pună semnături și o transcriere - prenume cu inițiale.

Puteți întocmi singur un contract de depozit sau puteți utiliza un șablon standard. Ladescărcați un acord standard pentru un depozit atunci când cumpărați un apartament, faceți clic pe link.

Cum să completați corect un depozit atunci când cumpărați un apartament: ce alte documente sunt necesare

Pentru ca depozitul să aibă forță juridică deplină și să nu se pună întrebări cu privire la tranzacție, pe lângă acord, mai trebuie întocmite două documente: un contract preliminar de cumpărare și vânzare și chitanta

Contract preliminar de cumpărare și vânzareîntocmit înainte de contractul principal. Se precizează toate acordurile la care s-a ajuns vânzător și cumpărător . De exemplu, ele indică:

📝 costul apartamentului, mărimea depozitului, procedura de plată - de exemplu, notează detaliile vânzătorului și termenii transferuluinumerar;

📝 lista documentelor care trebuie întocmite pentru tranzacție și momentul întocmirii acestora de către vânzător;

📝 lista articolelor de mobilier și aparate electrocasnice care stau in apartament;

📝 momentul transferului imobilului către cumpărător;

📝 care plătește pentru serviciile notariale, întocmirea altor documente pentru tranzacție și alte cheltuieli;

📝 date imobiliare - total și suprafață de locuit, număr pașaport cadastral, adresa exactă și altele.

Chitanță pentru primirea depozitului pentru apartamentatestă că vânzătorul a primit integral depozitul. Este întocmit în formă liberă, dar documentul trebuie să conțină următoarele informații:

📌numele, prenumele, patronimele ambelor părți la tranzacție - vânzător și cumpărător; Dacă este necesar, puteți furniza informații despre pașaport;

📌 adresele de înregistrare și domiciliul efectiv al ambelor părți;

📌 o indicație că fondurile sunt transferate tocmai ca depozit, și nu ca avans;

📌 cuantumul depozitului - ca în contract, este indicat cu cifre și descifrat în cuvinte;

📌 semnăturile ambelor părți la tranzacție cu transcriere - nume de familie și inițiale.

Adiţionalîntrebări: ce mai trebuie să știi

Cum arată un contract tipic de depozit atunci când cumpărați un apartament??

Legislația nu impune cerințe stricte asupra formei contractului de depozit: principalul lucru este conținutul. De obicei, un document este tipărit pe hârtie, detaliile ambelor părți și alte informații esențiale sunt completate manual și semnate.

Cum să acordați un depozit atunci când cumpărați un apartament?

Instrucțiunile complete sunt date mai sus. Instructiuni scurte:

🤝 conveniți cu vânzătorul cu privire la valoarea depozitului, momentul înregistrării tranzacției și alte condiții esențiale;

📋 verificați disponibilitatea documentelor pentru tranzacție, obțineți acordul soțului vânzătorului, specificați alte nuanțe importante;

📝 întocmește și semnează un contract preliminar de cumpărare și vânzare, acord despre depozit si o chitanta pt primirea de bani;

💰 predați banii în momentul semnării chitanței.

Este posibildepozit la cumpărarea unui apartament cu ipotecă

Achitarea unui depozit la cumpărarea unui apartamentCu credit ipotecar, capital de maternitate și alte condiții suplimentare sunt posibile. Doar că contractul de depozit, pe lângă alte condiții esențiale, indică procedura de înregistrare capital de maternitate, procedura de plată a vânzătorului folosind fonduri ipotecare, sau alte nuanțe în funcție de ce fonduri folosiți pentru achiziționarea imobiliare.

Depozitul se returnează sau nu la achiziționarea unui apartament?in caz de forta majora?

Potrivit articolului 381 din Codul civil al Federației Ruse dacă obligațiile nu pot fi îndeplinite sau ambele părți convin să rezilieze contractul, introdus depozitul trebuie returnat. Dar totul depinde de acord. De aceea vă recomandăm să precizați eventualele circumstanțe de forță majoră și impactul acestora asupra conditii tranzacțiile din contract. Printre circumstanțele de forță majoră se numără decesul vânzătorului sau cumpărătorului, deteriorarea proprietății - de exemplu, un incendiu într-un apartament - și alte circumstanțe de forță majoră care vor împiedica îndeplinirea obligațiilor din contract.