Răspunderea penală a dezvoltatorilor față de acționari. Sfatul avocatului: ce trebuie să faceți dacă dezvoltatorul întârzie să livreze casa

Intrat în vigoare la 12 mai 2016 legea federală Nr. 139-FZ, care prevede răspunderea penală pentru atragere Bani cetățeni pe scară largă cu încălcarea legislației privind participarea la construcția comună clădire de apartamente.

Avocații de la companii de dezvoltare și consultanță au vorbit despre cât de eficientă va fi noua măsură legislativă.

Adoptarea unei legi care prevede o răspundere suplimentară pentru dezvoltatori este destul de logică. Parlamentarii încearcă să evite un nou val de acționari fraudați.

Deși este deja la început: după cum a raportat RIA Novosti în iunie 2016, cu referire la ministrul adjunct al construcțiilor și locuințelor și utilităților publice al Federației Ruse Oleg Betin, în primul trimestru al acestui an s-a înregistrat o creștere a firmelor falimentare, clădiri neterminate și, ca urmare, numărul de acționari care s-au găsit într-o situație neplăcută .

Esența romanei

Deci, ce presupune modificarea? Răspunderea penală pentru infracțiuni economice.

Legea federală nr. 139 prevede că strângerea de fonduri de la cetățeni pentru construcție, cu încălcarea cerințelor legii privind participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și/sau a altor bunuri imobiliare pe scară largă (peste 3 milioane de ruble) se pedepsește cu muncă obligatorie. pentru o perioadă de până la 360 de ore sau muncă corecțională până la 1 an, sau muncă forțată până la 2 ani, sau închisoare pentru aceeași perioadă cu sau fără restricție de libertate de până la 1 an.

Aceeași faptă, săvârșită de un grup de persoane prin conspirație anterioară, sau la scară deosebit de mare (5 milioane de ruble), se pedepsește cu muncă obligatorie de până la 480 de ore, sau muncă corecțională până la 2 ani, sau muncă forțată pentru până la 5 ani, sau închisoare pentru aceeași perioadă cu sau fără restricție de libertate de până la 2 ani.

Norma conține o clauză, amintește Natalya Barankova, avocat la Peresvet-Invest JSC: o persoană care a strâns fonduri prin eludarea Legii federale nr. 214 „este scutită de răspundere penală dacă suma fondurilor strânse (tranzacții cu fonduri) este rambursat în în întregimeși/sau dacă de către persoana specificată au fost luate măsuri în urma cărora apartamentși (sau) alte proprietăți au fost puse în funcțiune.”

Scheme controversate

În prezent, cea mai sigură modalitate de a cumpăra un apartament într-un proiect în construcție este încheierea unui acord participarea la capitaluri proprii(sau contract de cesiune ca caz special).

În plus, legea prevede o schemă de participare la o cooperativă de locuințe și achiziționarea de certificate de locuințe de la dezvoltator, spune Evgenia Vladimirova, șeful proiectului Rambler Real Estate Rambler&Co. În același timp, există încă scheme controversate de investiții în proiecte de construcții pe cheltuiala cetățenilor, precum acorduri preliminare de cumpărare și vânzare de apartamente, acorduri de co-investiție, cooperative de locuințe surogat și diverse cambii.

„Toate aceste scheme nu sunt de încredere și pot duce la pierderea de fonduri de la consumatorii finali”, spune Vladimir Shmakov, directorul Departamentului de asistență juridică imobiliară al Grupului PSN.

Schema biletului la ordin este următoarea: o entitate juridică care lucrează cu un dezvoltator încheie un contract de împrumut cu un potențial cumpărător al unui apartament. Apoi emite cambii în schimbul banilor. Cumpărătorul vine cu aceste facturi la dezvoltator și încheie un acord preliminar de cumpărare și vânzare a unui apartament, conform căruia ambele părți se obligă să încheie contractul principal de cumpărare și vânzare, în cadrul căruia facturile acționează ca garanție a obligației. din partea cumpărătorului.

După ce casa este predată comisiei de stat și este înregistrată proprietatea dezvoltatorului asupra proprietății create, se încheie contractul principal de cumpărare și vânzare.

Dacă un dezvoltator se declară în faliment și construcția se oprește, atunci cumpărătorii de apartamente rămân doar cu facturi fără valoare, explică Alexander Zaritsky, șeful departamentului de relații cu terenuri și proprietăți la Heads Consulting.

În plus, înregistrare de stat Numai acordurile de participare loială sunt supuse acestui lucru. Lipsa înregistrării deschide oportunități largi pentru dezvoltator atât de a folosi abuziv fondurile, cât și de a le retrage prin intermediul companiilor fictive, precum și de fraudă directă, clarifică Tatyana Reichardt, director general adjunct al companiei Mobil Stroy XXI.

Apropo, dacă, la achiziționarea unei locuințe în baza unui acord de participare la capital, clientul plătește în numerar direct cu dezvoltatorul, această tranzacție este considerată și ilegală, notează Emil Zakharyaev, managing partner al Rezidential Group.

Există o nuanță aici: Legea federală nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună...” spune clar: dezvoltatorul, în timpul construcției oricărui proiect imobiliar rezidențial, autorizația de construcție a fost primită după 1 martie, 2015, poate strânge fonduri doar în cadrul DDU.

Cu toate acestea, nu există hotărâri judecătorești pe care dezvoltatorii, care să atragă banii cetățenilor acord preliminar, îi atrag ocolind legea, spune șeful secției suport juridic clienți ai KalinkaGroup Murat Borokov.

Alte scheme de strângere de bani: cesiunea de drepturi în baza acordurilor de investiții, acordul de vânzare și cumpărare a unei viitoare proprietăți sunt, de asemenea, legale. De ce? Pentru că nu există o formulare clară a ceea ce înseamnă „atragerea de fonduri de la cetățeni”? De asemenea, este necesară o hotărâre judecătorească ca, pe lângă DDU, orice altă metodă să acopere efectiv strângerea de fonduri.

Consecințele posibile

Unii avocați cred că companiile pentru care „nu a fost destinat” pot intra sub incidența noii legi. Și mici firme de construcții și artele care construiesc case pentru mai multe familii. Dacă o astfel de casă are zonele comune, chiar daca este mansarda sau subsol, poate fi recunoscut ca bloc de locuinte.

În consecință, luând o plată în avans pentru construcția unei astfel de clădiri, o companie mică poate deveni răspunzătoare pur și simplu din ignoranță, explică Tatyana Reichardt.

Este costisitor să organizați totul în conformitate cu 214-FZ în timpul unei astfel de construcție, dar dacă subsolul și mansarda sunt împărțite în secțiuni de-a lungul limitelor părților casei, atunci nu mai este supus legii și poate fi construit în siguranță. .

Eficiența este discutabilă

Experții consideră că eficacitatea noii legi va fi posibilă în aproximativ un an și jumătate: aceasta este perioada de timp care trece de obicei de la înșelarea clienților de către dezvoltator la plângeri colective către parchet și altele. autoritatile de supraveghere. Dacă ponderea plângerilor cetățenilor pe această temă scade, putem vorbi despre impactul pozitiv al modificărilor asupra atmosferei juridice a țării.

Dar în acest moment, avocații și dezvoltatorii sunt împărțiți în previziunile lor cu privire la eficacitatea noutății. Emil Zakharyaev consideră că posibilitatea fraudei criminale va speria mulți dezvoltatori fără scrupule, spunând că uneori nu severitatea pedepsei este importantă, ci inevitabilitatea acesteia.

„Modificările aduse codului vor ajuta la reducerea numărului de dezvoltatori fără scrupule de pe piață, la creșterea nivelului de încredere în companiile de dezvoltare și vor avea un impact pozitiv asupra reputației industriei de investiții și construcții”, spune Vladimir Shmakov, director al Imobiliare. Departamentul de asistență juridică la PSN Group.

Alexey Perlin, directorul general al SMU-6 Invest, este de acord cu colegii săi, considerând că o măsură atât de radicală este „cea mai eficientă”.

Totodată, Murat Borokov, șeful departamentului de asistență juridică pentru clienții Grupului Kalinka, se îndoiește că această modificare a Codului Penal va schimba ceva: „Modificarea prevede eliberarea de răspundere a dezvoltatorului dacă returnează banii primiți. sau pune clădirea în funcţiune la timp. Un număr mare de dezvoltatori mari strâng fonduri care nu fac parte din DDU și, în mod oficial, au dreptul să facă acest lucru.”

Legea penală are deja un articol pentru fraudă, își amintește Renata Belyaeva, șefa departamentului juridic al familiei de companii KASKAD. Răspunderea penală este posibilă numai în raport cu persoanele fizice, iar gama subiecților răspunderii nu este stabilită prin lege.

Prin urmare, este imposibil să spunem dinainte cine va fi cu adevărat tras la răspundere în temeiul acestui articol: angajații obișnuiți ai organizației care primesc un salariu (fie agenți imobiliari, contabili) sau beneficiarii finali, care nici măcar nu pot fi incluși în lanțul de „scheme de strângere de numerar”.

Până când sunt descoperite încălcări ale 214-FZ, poate fi deja problematică returnarea banilor. Prin urmare, consideră avocatul, ar fi mult mai eficient să se rezolve problema garantării finalizării construcției instalațiilor.

Vladimir Kashirtsev, directorul general al companiei Azbuka Zhilya, este, de asemenea, încrezător că răspunderea penală nu va avea niciun efect, deoarece infracțiunilor financiare trebuie aplicate sancțiuni financiare, iar persoanelor care au comis o infracțiune financiară trebuie să li se interzică să facă afaceri. Această inițiativă legislativă va aduce doar o povară psihologică suplimentară dezvoltatorilor de încredere.

Legea nu are niciun efect asupra restituirii fondurilor sau primirii de compensații către acționar, notează Vladimir Dronov, consilier juridic senior la NDV-Real Estate.

Romanul poate determina o creștere a costului locuințelor în construcție cu până la un procent, deoarece dezvoltatorii vor include riscuri suplimentare în costul locuințelor, consideră Tatyana Reichardt. Iar riscul construcției neterminate va fi mai des asigurat nu de propriile filiale ale companiilor de asigurări, ci de marii asigurători.

Per total, pe fundal criză economică Poziția dezvoltatorilor de bună credință în sens juridic se înrăutățește în continuare pe piață, se plânge Vasily Sharapov, explicând că legiuitorul introduce noi legi, taxe, bariere administrative, fără a înțelege detaliile, inclusiv care dintre dezvoltatori face afaceri conform la lege și cine o face intenționat încalcă.

„Circumstanțele pot transforma peste noapte un dezvoltator complet de încredere și responsabil într-un faliment de încredere”, confirmă Oksana Storozhuk, directorul unei divizii a Grupului de companii Sibpromstroy, explicând că compania se bazează pe fonduri proprii fără a atrage banii cetăţenilor pt construcție comună. Acest lucru vă permite să vindeți locuințe nu conform DDU - cu toate acestea, există puține astfel de exemple pe piață.

(GC „Sibpromstroy” a intrat în regiunea capitalei cu două proiecte ale complexului rezidențial „Altair” și complexului rezidențial „Zelenogradsky”. Politica companiei este „de a nu lua împrumuturi de la populație”).

Complex rezidential Altair

Experții au considerat măsuri eficiente pentru a include o creștere treptată a alfabetizării financiare și investiționale a populației, munca explicativă și inspecția activităților organizațiilor care atrag bani de la populație.

„Atâta timp cât oamenii sunt gata să creadă în miracole și să dea bani escrocilor care promit apartamente la jumătate de preț, fără să citească documentația și contractele, nu vor putea face față fraudelor în acest mediu”, rezumă Tatyana Reichardt.

In aprilie anul curent Duma de Stat Federația Rusă a adoptat în a treia lectură amendamente la Codul penal, care stabilesc răspunderea penală a dezvoltatorilor pentru încălcarea drepturilor acționarilor.

La prima vedere, curentul şi potenţiali cumpărători apartamente, această inovație ar trebui să fie liniștitoare în sensul literal - spun ei, dezvoltatorii își vor îndeplini obligațiile cu mai multă atenție. Dar, în primul rând, trebuie să ne dăm seama pentru ce poate fi tras la răspundere penală dezvoltatorul. În al doilea rând, răspundeți la întrebările: are sens această normă și cum ar putea arăta în practică? În al treilea rând, o astfel de amenințare va speria cu adevărat dezvoltatorii?

În primul rând, să vedem ce și pentru ce responsabilitate ar putea dezvoltatorii să fie trași la răspundere înainte de introducerea răspunderii penale pentru ei?

Responsabilitatea administrativă a dezvoltatorului

Merită spus imediat că atragerea dezvoltatorilor la răspundere administrativă este puțin probabil să joace un rol semnificativ în activitățile lor - aceștia suferă doar pierderi de reputație.

De exemplu, am scris recent despre conflictul din Ulyanka, unde una dintre încălcările din partea dezvoltatorului a fost încercările de a limita drepturile acționarilor. Astfel, dezvoltatorul a introdus clauze în contractele de participare la capitaluri proprii care interzic cesiunea de drepturi către terți fără acordul dezvoltatorului însuși, precum și obligația acționarului, după punerea în funcțiune a casei, de a încheia un acord cu un anumit companie de management. Ambele cerințe sunt absolut ilegale, deoarece limitează serios drepturile acționarilor.

Drept urmare, o amendă pentru dezvoltator de 10.000 de ruble. Gravitatea infracțiunii este proporțională cu pedeapsa? Desigur că nu. Da, cineva poate contacta autoritățile competente și poate aduce compania de construcții la răspundere administrativă. Însă marea majoritate a acționarilor nu vor face acest lucru - din cauza ignoranței, lipsei de timp și vor fi încă limitate de facto în drepturile lor. Ei bine, ce înseamnă 10.000 de ruble pentru o companie de construcții care manipulează milioane sau miliarde - se va teme de o asemenea responsabilitate?

Să luăm un alt exemplu. În acest an, Procuratura Districtului Petrodvortsovo, pe baza rezultatelor auditului procurorului, a deschis trei dosare împotriva Admiral LLC cu privire la infracțiuni administrative comise în timpul desfășurării construcției pe capitaluri proprii.

Acest dezvoltator a fost în cele din urmă adus la răspundere administrativă pentru faptul că, cu încălcarea prevederilor 214-FZ, a atras fonduri de la cetățeni nu pe baza unui DDU înregistrat în modul prevăzut de lege, ci în baza unui acord. pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor care decurg din prezentul acord.

De fapt, există fraudă directă exprimată în intenția de a sustrage responsabilitatea. Dar acest act arată ca o fraudă doar în termeni de zi cu zi, și nu în termeni legali. Drept urmare, amenda este mai mare decât în ​​exemplul anterior, dar 500.000 de ruble nu reprezintă o pierdere mare pentru dezvoltator. Dar dacă nimeni nu ar fi observat falsificarea contractului, ar fi „economisit” zeci de milioane de ruble, evitând răspunderea prevăzută de Legea 214-FZ.

Sau iată și alte acțiuni ale dezvoltatorului care par frauduloase, dar din punctul de vedere al legii, el nu poate fi adus decât la răspundere administrativă, și chiar și asta nu este foarte semnificativ.

Vorbim despre promovarea proprietăților dvs. rezidențiale. Astfel, legea prevede că informațiile despre un proiect de construcție publicate în mass-media sau pe internet trebuie să fie absolut de încredere. În plus, pentru a vă face publicitate proprietății, trebuie să aveți o autorizație de construire.

Ce în practică? Sunt îndeplinite aceste cerințe? Nu, desigur că nu - și informațiile despre obiecte adesea nu corespund realității, iar autorizațiile de construcție nu sunt deseori încă disponibile. Care este responsabilitatea dezvoltatorului pentru astfel de încălcări? În primul caz - o amendă de până la 400.000 de ruble, în al doilea - până la 500.000 de ruble. Ei bine, am plătit jumătate de milion, dar am atras jumătate de miliard de bani de la acționari.

O astfel de legislație îi protejează pe acționari; Da, nici unul, nici celălalt - cu excepția unui sentiment de profundă satisfacție morală, acest lucru nu va oferi nimic acționarilor, iar constructorilor nu le pasă - ei știu perfect în ce se bagă.

Cum reacţionează legiuitorii la acest lucru? Da, aproape nimic, iar dacă reacționează, tot nu dă roade. De exemplu, deputații Adunării Legislative din Sankt Petersburg propun creșterea mărimii amenzilor pentru companiile de construcții care desfășoară lucrări de construcție și de încărcare și descărcare în weekend și zile nelucrătoare sărbători de la 7.00 la 12.00: acum dimensiune maximă Amenda pentru persoanele juridice pentru astfel de acte este de 15.000 și se propune creșterea la 500.000 de ruble.

Ce se va întâmpla în practică? Câți cetățeni se vor grăbi la unele instituții cu reclamații? Câte instituții sunt deschise în weekend? Și dacă funcționează, cât de bine? Și de ce doar până la 12.00 - sărbătorile sunt doar sărbători, pentru a sărbători și nu pentru a asculta un ciocan pneumatic? Există alte probleme cu construcția?

Deci nu există o protecție serioasă pentru atragerea dezvoltatorilor la răspunderea administrativă. Poate, cu o singură excepție, despre care vom discuta mai jos.

Răspunderea civilă a dezvoltatorilor sub formă de penalități

Cea mai frecventă situație în care un dezvoltator este adus la răspundere civilă (financiară) este, desigur, întârzierea transferului unui apartament către acționar. Perioada de întârziere începe să curgă din ziua următoare zilei de transfer specificată în contractul de participare la acțiuni. Dacă contractul specifică brusc un trimestru, atunci din prima zi a trimestrului următor.

Contractul de participare trebuie să indice și cuantumul penalității pentru transferul cu întârziere a apartamentului, dacă nu există o astfel de indicație, atunci penalitatea se încasează în suma prevăzută de lege. Să remarcăm că contractul nu poate indica cuantumul penalității în cazul răspunderii civile a dezvoltatorilor mai mic decât cel prevăzut de lege, dacă aceasta este tot mai mică, atunci această clauză este nulă și va fi o penalitate „legală”. fie colectate. Se calculează după cum urmează:

numărul de zile de întârziere x 11% (rata de refinanțare a Băncii Rusiei) x 1/300 x preț contract x 2 = penalizare.

De exemplu, contractul indică prețul unui apartament de 3 milioane de ruble, întârzierea a fost exact un an, obținem: 365 x 0,11 x 1/300 x 3.000.000 x 2 = 803.001.

Pare o sumă substanțială, dar dacă luați în considerare că sute de acționari cumpără apartamente în multe clădiri, atunci gradul de răspundere civilă a dezvoltatorilor sub formă de penalități ar trebui să fie foarte mare - acesta este un risc de a pierde zeci, sau chiar sute. de milioane de ruble. Dar de ce majoritatea ansamblurilor rezidențiale sunt încă livrate cu întârzieri, adesea de mulți ani?

Sunt două puncte aici. În primul rând, inactivitatea acționarilor care așteaptă ani de zile, dar nu fac pretenții să returneze ceea ce au plătit pentru apartament și, mai ales, cu penalizare. Apropo, nu este necesar să le combinați pe ambele. Puteți aștepta apartamentul, primiți un certificat de acceptare și odată cu acesta să solicitați o penalizare pentru așteptare. Dar puțini oameni fac asta, iar dezvoltatorii, desigur, nu se străduiesc să suporte răspundere civilă– unii nici măcar nu o asigură.

În al doilea rând, dezvoltatorii aflați în astfel de situații critice, uneori, pur și simplu își „se scurg” activele și dau faliment. Dar există încă șansa de a-l obține pe al tău.

Răspunderea penală a dezvoltatorului

S-a menționat mai sus că există o singură opțiune când dezvoltatorul poate fi adus la răspundere administrativă „serios”. Aceasta înseamnă strângerea de bani de la acționari fără autorizație de construcție. Se pare că amenda aici nu este foarte mare pentru o companie de construcții - de la 500.000 la 1 milion de ruble. Dar adevărul este că această amendă poate fi aplicată pentru încheierea fiecărui acord de participare la acțiuni, iar dacă în clădire sunt sute de apartamente, atunci suma se dovedește a fi foarte, foarte gravă.

Dar de ce dezvoltatorii încă nu se tem de asta? Da, motivele sunt aceleași: lipsa de voință a acționarilor și posibilitatea de a „scurge” bani. Ei bine, cum poți încasa suma amenzii dacă firma nu are nimic - nici bani, nici proprietate? Ce zici să returnezi banii acționarilor?

Prin urmare, este necesar să tragem la răspundere nu compania de construcții, care se poate dovedi în orice moment a fi un „fachin”, ci conducerea acesteia – și nu administrativ, ci penal. Responsabilitatea personală este întotdeauna mai puternică decât responsabilitatea corporativă.

Această nevoie evidentă a început să se realizeze abia în 2014, când deputatul Alexander Khinshtein, șeful grupului parlamentar pentru protecția drepturilor acționarilor, nu a introdus un proiect de lege corespunzător la Duma de Stat, care a fost adoptat în a treia lectură la 20 aprilie. , 2016.

Această lege prevede introducerea articolului 200.3 în Codul penal al Federației Ruse, care se numește: „Atragerea de fonduri de la cetățeni cu încălcarea cerințelor legii privind participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor bunuri imobiliare. .”

Pentru un astfel de act în prezența unei cantități mari executiv o firma de constructii poate fi pedepsita:

• muncă obligatorie de până la 360 de ore;
• munca corecțională de până la 1 an;
• muncă forțată până la 2 ani;
• închisoare de până la 2 ani cu restrângere de libertate pe o perioadă de până la 1 an sau fără aceasta.

Dacă această infracțiune este săvârșită la scară deosebit de mare sau de către un grup de persoane prin conspirație anterioară, atunci pedeapsa va fi mai severă:

• muncă obligatorie de până la 480 de ore;
• munca corecțională de până la 2 ani;
• muncă forțată până la 5 ani;
• închisoare pentru aceeași perioadă cu sau fără restricție de libertate de până la 2 ani.

În același timp, o sumă mare este considerată atragerea de fonduri în valoare de peste 3 milioane de ruble; în special cele mari – mai mult de 5 milioane de ruble.

Dar dimensiunea mare aici nu este atât de mare - costul mediei apartament studioîn clădirile noi, în special cele mari - costul unui apartament mediu cu două camere. Adică, chiar și un singur acționar poate contacta autoritățile. Și dacă există mai multe dintre ele, atunci eficiența va fi mult mai mare.

Dar am discutat mai sus: dacă dezvoltatorul este tras la răspundere sau nu - ce diferență are pentru acționar dacă banii nu îi sunt înapoiați niciodată?

Totuși, aici, s-ar putea spune, este pur și simplu un caz unic. Noul articol al Codului penal al Federației Ruse conține o regulă foarte utilă pentru acționari, conform căreia o persoană care a comis o astfel de infracțiune este scutită de răspundere penală dacă rambursează integral fondurile strânse sau ia măsuri pentru punerea în funcțiune a casei.

Adică, legea oferă șefului companiei de dezvoltare posibilitatea de a „cumpăra” din pedeapsă (chiar dacă nu este închis, nimeni nu vrea să aibă antecedente penale), dar numai dacă își îndeplinește obligațiile față de acționari. . Așa că va trebui să reziste, dar fie returnează banii, fie termină casa.

Aici este imposibil să nu fiți de acord cu declarația lui Khinshtein că aceasta este o normă foarte importantă care va proteja mult mai fiabil drepturile acționarilor. Desigur, se exprimă opinia că și articolul 159 din Codul penal „Frauda” îi protejează, dar față de această noutate este mult mai vagă și, prin urmare, este mult mai ușor pentru conducerea dezvoltatorului să scape de responsabilitate. Aici totul este mai clar.

Cu toate acestea, merită avertizați potențialii cumpărători de locuințe cu privire la riscurile încheierii unui acord contractual cu companii care nu dețin cel puțin pachetul de bază de documente, care includ:

• documente pentru amplasamentul de dezvoltare (proprietate sau închiriere);
• declarație de proiect;
• autorizatie de constructie.

Nerespectarea termenelor limită pentru construcția de locuințe poate fi fatală pentru majoritatea dezvoltatorilor dacă acționarii folosesc întregul arsenal de sancțiuni financiare împotriva infractorilor pentru a-și proteja drepturile. Avocatul Oleg Sukhov (Centrul juridic al avocatului Oleg Sukhov) vorbește despre unele metode de compensare a pierderilor apărute în legătură cu încălcarea termenelor de punere în funcțiune a noilor clădiri.

Potrivit legii „Cu privire la participarea la construcția comună” (214-FZ), în cazul încălcării termenului de transfer al proiectului de construcție către acționar, dezvoltatorul vinovat de aceasta este obligat să plătească cumpărătorului nu numai o penalitate (în suma de 1/150 din rata de refinanţare Banca centrala RF), dar și pentru a compensa integral pierderile cauzate. Acest lucru este menționat și în Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”. Despre ce fel de pierderi putem vorbi?

Printre cumpărătorii de clădiri noi se numără multe familii care și-au vândut singura casă și, după ce au investit veniturile în construcții, locuiesc în apartamente inchiriate. În cazul unei întârzieri în punerea în funcțiune a locuințelor și al nerespectării termenelor specificate în contractul de participare la acțiuni, acționarii au dreptul de a cere dezvoltatorilor rambursarea unei părți din cheltuielile efectuate pentru închirierea locuințelor. Mai mult, în cuantumul total al daunelor care fac obiectul despăgubirii, instanța poate include costuri asociate cu găsirea de locuințe (de exemplu, comisioane imobiliare), plata facturilor de utilități și servicii juridice. Participantul la construcția de acțiuni trebuie să confirme cu documente valoarea pierderilor (contracte, documente de plată, chitanțe, chitanțe etc.).

„Instanțele iau decizii în cazurile legate de compensarea pierderilor în favoarea acționarilor dacă se dovedește o relație cauză-efect între întârzierea transferului locuinței de către dezvoltator și pierderile suferite de cetățeni”, explică avocatul Oleg Suhov. Dacă o astfel de conexiune nu este evidentă, atunci cererea poate fi respinsă. De exemplu, este puțin probabil ca instanța să fie de acord să despăgubească acționarul pentru cheltuielile de închiriere efectuate înainte de expirarea termenelor stabilite în contractul de participare la acțiuni pentru punerea în funcțiune a casei și transferul apartamentului. Este important să se dovedească caracterul forțat al costurilor suportate, precum și să se convingă instanța de judecată că nu există drepturi de folosință a vreunei locuințe în afară de cea închiriată.

Rospotrebnadzor prezintă adesea pretenții în interesul acționarilor care au suferit ca urmare a nerespectării termenelor de construcție menționate. Există cazuri în care cuantumul compensației pentru neîndeplinirea termenelor de punere în funcțiune specificate în acordurile de participare la capital a atins 15-20% din costul locuinței.

Recent, aproximativ 40-50% din clădirile noi sunt achiziționate pe credit. De regulă, în timpul construcției se stabilește o dobândă majorată, care se reduce automat după ce casa este predată comisiei de stat și proprietatea este înregistrată ca proprietate. „Plățile în exces la împrumutul care au apărut din cauza întârzierilor în construcție pot fi recuperate și de la dezvoltatorul responsabil de construcția pe termen lung - dacă dinamica ratele dobânzilor legat direct de data punerii în funcțiune a locuințelor”, își amintește Oleg Sukhov.

Este demn de remarcat faptul că Cod Civil pierderi înseamnă nu numai cheltuielile efectuate de persoana vătămată, ci și veniturile neîncasate pe care le-ar fi avut această persoană dacă conditii normale cifra de afaceri civilă. Cu toate acestea, cazurile legate de recuperarea profiturilor pierdute de către persoane fizice sunt printre cele mai complexe și imprevizibile.

Pe lângă obligația de a plăti o penalitate și despăgubiri pentru pierderi în cazul nerespectării termenelor de construcție, acționarul are dreptul de a formula o cerere împotriva dezvoltatorului pentru despăgubiri pentru daune morale. Așa cum se arată practica de arbitraj, valoarea compensației plătite pentru astfel de creanțe către participanții la investiții în capitaluri proprii variază de la 5 la 40 de mii de ruble.

Există răspundere penală pentru dezvoltator în baza unui contract de construcție comun? Acționarii și dezvoltatorii (societățile de construcții) sunt obligați să încheie acorduri de participare la capitaluri proprii în construcții (DDU) între ei în conformitate cu Legea federală nr. 214 din 30 decembrie 2004 ( ultimele modificari 07/03/2016 Legea Federală Nr. 361). Probleme controversateîntre părți, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, trebuie soluționat prin negocieri, pe baza termenilor acordului, precum și a Legii federale nr. 214.

Cu toate acestea, în 2016, a apărut Codul Penal al Federației Ruse (CC RF). articol nou(Clauza 3 a articolului 203 din Codul penal al Federației Ruse). Acest articol a fost pus în aplicare prin Legea federală nr. 139 din 1 mai 2016 și impune responsabilitatea penală dezvoltatorului pentru strângerea de fonduri de la deținătorii de acțiuni cu încălcarea legislației în vigoare.

Care este crima?

Acest articol recunoaște drept infracțiune chiar faptul de a atrage bani de la deținătorii de capitaluri proprii pentru construirea de locuințe în temeiul DDU, cu încălcarea Legii federale nr. 214 la scară mare sau deosebit de mare. Cu alte cuvinte, încălcarea Legii federale nr. 214 prevede răspunderea penală.

Dimensiunea mare înseamnă atragerea unui volum de finanțare care depășește 3 milioane de ruble. Dimensiune deosebit de mare - de la 5 milioane de ruble. Trebuie înțeles că, pentru a incrimina dezvoltatorul în temeiul acestui articol, este suficient să se dovedească faptul strângerii unor astfel de sume în ansamblu și deloc de la un singur acționar individual.

Conform definiției infracțiunii, un dezvoltator poate fi tras la răspundere penală atunci când sunt dovedite încălcări ale mai multor prevederi ale DDU. Astfel de încălcări pot fi:

1. Neobținerea autorizațiilor de construcție în timp util.
2. Neîntocmirea unui contract de închiriere sau de cumpărare și vânzare pentru un teren.
3. Refuzul publicării declarație de proiect.

Aceste evenimente fiecare companie de constructii obligat să efectueze în conformitate cu art. 3 Legea federală nr. 214. În plus, potrivit art. 15.1 și 15.2 din Legea federală nr. 214, dezvoltatorul este obligat să își asigure obligațiile față de acționari sau să le ofere o garanție bancară.

O companie de construcții poate încălca alte puncte ale DDU, dar în acest caz acestea vor fi luate în considerare din punctul de vedere al încălcării normelor Codului civil al Federației Ruse și nu vor atrage răspunderea penală conform art. 300.3 din Codul penal al Federației Ruse.

Codul penal al Federației Ruse va opri dezvoltatorii fără scrupule?

Dacă urmați practica proceduri legaleîntre acționari și firme de construcții, atunci în marea majoritate a cazurilor există o pregătire preliminară atentă, care face posibilă mascarea nefiabilității companiei. S-ar părea că o garanție bancară sau o asigurare este o garanție de încredere a compensației pentru pierderile aduse acționarilor dacă construcția nu este finalizată la timp. Dar, în realitate, formularea asigurărilor și garanțiilor poate fi atât de vagă, încât în ​​cele din urmă nimeni nu va putea obține nimic de la ele.

Folosind fondurile primite din vânzarea primelor apartamente în viitor complex rezidential dezvoltatorul primește o sumă care îi acoperă mai mult decât costurile pentru realizarea acțiunilor prevăzute de Legea federală nr. 214: întocmirea unei declarații de proiect, obținerea autorizației de construcție etc. Dar apoi totul depinde de intențiile companiei de construcții. Nimeni nu poate garanta că construcția va continua și nu se va opri.

Pentru a dovedi infracțiunea prevăzută de art. 200.3 din Codul penal al Federației Ruse, trebuie mai întâi să dovediți că banii au fost strânși special în scopuri de construcție și nu în orice alt scop. Dar, în practică, este adesea imposibil să obțineți astfel de dovezi. Ajutorul unui avocat profesionist într-o astfel de situație este necesar, deoarece colectarea probelor nu este ușoară.

Este important de reținut nota la art. 200.3 din Codul Penal al Federației Ruse, conform căruia o companie de construcții poate fi complet scutită de răspundere penală dacă a returnat voluntar tuturor acționarilor banii primiți de la aceștia și, de asemenea, a făcut totul pentru a pune în funcțiune blocul.