Asigurare de răspundere civilă pentru dezvoltatori în Italia. Presă despre asigurări, companii de asigurări și piața asigurărilor

Levin A.A., partidul politic integral rusesc „Rusia Unită”, departament pentru colaborarea cu organele guvernamentale.

Unul dintre domenii prioritare politica socială a statului este de a crea o piață de locuințe la prețuri accesibile cu necesarul suport juridic protecția și răspunderea participanților săi, în special construcție comună ce este asigurarea.

Fitch Ratings a evaluat perspectivele pentru industria rusă de asigurări și a publicat raportul „Piața rusă a asigurărilor: probleme de gestionare a creșterii”<1>. Acesta observă că, în condiții de creștere ridicată, capacitatea de a gestiona indicatorii de performanță a asigurărilor și de a prognoza în mod adecvat astfel de indicatori devine una dintre sarcinile principale pentru companiile de asigurări din Rusia. Asigurarea de răspundere civilă a dezvoltatorilor poate fi o garanție importantă de protecție pentru participanții la construcția comună. În prezent, aceste relații sunt legate de atragere numerar cetățeni și persoane juridice pentru construcție comună blocuri de apartamenteși (sau) alte obiecte imobiliare pe baza unui acord, reglementate Legea federală din 30 decembrie 2004 N 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și alte proprietăți imobiliare și privind modificările aduse anumitor acte legislative Federația Rusă" <2>.

Cetăţenii îşi investesc banii în construcția de locuințe, de obicei pentru a satisface nevoile lor de locuire.

Deci, potrivit oamenilor de știință - judecători Curtea Supremă de Justiție RF N.K. Tolceev și S.V. Potapenko, „evaluarea juridică corectă a contractelor încheiate de cetățeni cu organizații, pe baza cărora cetățenii dobândesc proprietatea asupra unui nou creat imobiliare, este de o importanță fundamentală"<3>. În funcție de natura relațiilor care decurg pe baza unor astfel de acorduri, instanța în fiecare caz decide cu privire la posibilitatea de a aplica acestor relații normele Legii Federației Ruse din 7 februarie 1992 N 2300-1 (acum modificată prin Legea federală din 25 octombrie 2007 N 234-1 Legea federală) „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”<4>. La noi, notăm că probleme individuale acest subiect a fost tratat anterior în revizuirea practicii de examinare de către instanțele din Federația Rusă a cazurilor privind litigiile dintre cetățeni și organizații care atrag fonduri de la cetățeni pentru construcția de blocuri de apartamente<5>.

<3>Tolcheev N.K., Potapenko S.V. Un manual al judecătorului privind litigiile privind drepturile de proprietate. M.: Prospekt, 2007. P. 85.
<4>ziar rusesc. 2007. 27 octombrie.
<5>Buletinul Curții Supreme a Federației Ruse. 2003. N 2.

Construirea de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare cu implicarea fondurilor de la participanții la construcția comună este una dintre modalitățile prin care cetățenii își pot îmbunătăți condiţiile de viaţăși acționează ca unul dintre domeniile prioritare proiect national„Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși”.

În prezent, achiziționarea de bunuri imobiliare prin participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente sau a altor bunuri imobiliare este din ce în ce mai utilizată în practică, cu toate acestea, participarea la construcția comună a fost utilizată chiar înainte de adoptarea Legii federale a Federației Ruse din 30 decembrie 2004 N. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și asupra modificărilor anumitor acte legislative ale Federației Ruse” (denumită în continuare Legea). Înainte de intrarea în vigoare a Legii, relațiile dintre dezvoltator și participantul la construcția comună în acest domeniu erau reglementate în diverse moduri- au fost încheiate contracte simple de parteneriat, contract de constructie, cumpărături și vânzări etc., având aceeași esență. Datorita faptului ca anterior legislatia nu prevedea reglementarea acestui tip de relatii, valabilitatea juridica a acestui tip de contract a fost pusa sub semnul intrebarii, si, drept urmare, a aparut o situatie in care cei care doresc sa cumpere imobile , participând la construcția comună, s-au trezit neprotejați de acțiunile dezvoltatorilor fără scrupule.

După intrarea în vigoare a Legii, volumul vânzărilor de imobile în faza de construcție a scăzut semnificativ, iar cerințele crescute pentru dezvoltatori s-au dovedit a fi imposibil de îndeplinit pentru mulți dintre aceștia. Una dintre principalele cerințe ale Legii a fost încheierea de acorduri cu participanții la construcția comună participarea la capitaluri propriiîn construcții, dar în practică această cerință dezvoltatorii nu s-au conformat. Strângerea de fonduri în cadrul altor scheme decât un acord de participare partajată în construcții nu protejează participanții la construcții partajate de diferite tipuri de riscuri. Totodată, odată cu adoptarea Legii, după cum s-a menționat anterior, a fost stabilită natura relației dintre părțile la acordul de participare la construcția comună, au fost determinate drepturile și obligațiile dezvoltatorului și ale participantului la construcția comună. , și a fost prevăzută și răspunderea părților pentru încălcarea îndeplinirii obligațiilor ce le revin. Cu toate acestea, în sfera participării la construcția comună, apar destul de des încălcări de către dezvoltatori a drepturilor participanților la construcția comună. Dintre principalele încălcări, în opinia noastră, este necesar să evidențiem următoarele: supraestimarea nerezonabilă a costului proiectelor de construcție, încălcarea termenelor de finalizare a construcției și punerea în funcțiune a proiectelor de construcții, calitatea scăzută a imobilelor în construcție, acțiuni frauduloase. (crearea de „piramide” financiare etc.

Astfel, de la 1 septembrie 2007, numărul participanților afectați la construcțiile partajate în întreaga Federație Rusă este de peste 60.000 de persoane, numărul proiectelor de construcții comune problematice este de peste 700.<6>.

<6>Conform grup de lucru Prezidiul Consiliului General al partidului Rusia Unită la 1 septembrie 2007.

În acest sens, pentru a întări drepturile și garanțiile de protecție financiară ale participanților la construcția comună, considerăm că este recomandabil să se utilizeze nu administrativ, ci alternativ. mecanismele pieței, în special, introducerea asigurării pentru îndeplinirea obligațiilor din acordul de participare la construcția comună în favoarea participanților la construcția comună.

De menționat că, în ciuda volumelor semnificative ale pieței construcțiilor și a riscurilor enorme care însoțesc acest domeniu, utilizarea asigurărilor este destul de rară. Potrivit experților, în Rusia în ansamblu, asigurarea asigură aproximativ 5 - 7% din volumul total al construcției<7>.

<7>Millerman A. Ingineria construcţiilor. 2006. N 1.

Este important de menționat că riscurile care apar în timpul construcției sunt destul de semnificative. Deci, unii dezvoltatori, încercând să se protejeze, își creează propriile lor fonduri de rezervă, dar suma de fonduri alocate acestora este prea minimă și în mod clar nu este suficientă, iar clienții sunt, de asemenea, reticenți să accepte condiția creșterii devizului de construcție. Astfel, este mult mai eficient pentru dezvoltatori să includă în devizul de construcție costuri suplimentare pentru asigurare, care, la rândul lor, vor face posibilă asigurarea întregii game de riscuri de construcție.

Astfel, considerăm că introducerea asigurării de răspundere civilă obligatorie pentru dezvoltatori pentru neîndeplinirea obligațiilor care le revin în cadrul acordului de participare la construcția comună va face posibilă în viitor evitarea încălcării pe scară largă în prezent a drepturilor participanților la construcția comună.

Cu toate acestea, pentru ca acest mecanism să funcționeze clar și fără probleme, este necesar ca companiile de asigurări să fie independente de dezvoltatori.

De exemplu, în Franța, asigurarea împotriva riscurilor de construcție există din 1979. În Germania, asigurarea globală împotriva tuturor riscurilor costă 2% din cost estimat construcția instalației. În Italia, acest tip de asigurare este obligatoriu, la fel ca și în Franța.

Asigurătorii de răspundere pentru neîndeplinirea obligațiilor din acordul de participare la construcția comună vor fi dezvoltatorii care strâng fonduri de la participanții la construcția comună.

Ca obiect al asigurării, considerăm oportun să se determine îndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor care decurg din contractul de participare la construcția comună față de participantul la construcția comună. În acest sens, dezvoltatorul va fi obligat să încheie un contract de asigurare de răspundere civilă pentru îndeplinirea obligațiilor cu fiecare participant la construcția comună.

Considerăm că perioada de valabilitate a contractului de asigurare trebuie stabilită pe baza unei perioade care depășește, de exemplu, un an, perioada de valabilitate a acordului de participare la construcția comună stabilită de părți. Această majorare a perioadei de valabilitate a contractului de asigurare se datorează posibila crestere perioada de construcție a unui proiect de construcție comun.

La încheierea unui contract de asigurare de răspundere civilă, dezvoltatorul va fi obligat să furnizeze asigurătorului: acte constitutive; certificat de înregistrare de stat; certificat de inregistrare in autoritatea fiscală; informații despre numele companiei (numele), locația; privind înregistrarea de stat; despre fondatorii (participanții) dezvoltatorului care au cinci sau mai multe procente din voturi în organul de conducere al acestui persoană juridică, cu indicarea denumirii (denumirii) persoanei juridice - fondator (participant), prenume, prenume, patronimicul persoanei fizice - fondator (participant), precum și procentul de voturi pe care fiecare astfel de fondator (participant) le are în organul de conducere al acestei persoane juridice; privind proiectele de construcție de blocuri de locuințe și (sau) alte imobile la care dezvoltatorul a participat în cei trei ani anteriori publicării declarație de proiect, cu detaliile acestora (timp de construcție, timp de punere în funcțiune etc.); O rezultat financiar anul curent, dimensiune creanţeîn ziua publicării declaraţiei de proiect.

Furnizarea acestor documente de către dezvoltator se datorează faptului că companiile de asigurări sunt capabile să evalueze mai eficient riscurile care apar în timpul construcției, spre deosebire de participanții la construcția în comun.

Contractul de asigurare de răspundere civilă pentru neîndeplinirea obligațiilor de către dezvoltator se consideră încheiat din momentul în care dezvoltatorul primește polița de asigurare și intră în vigoare din momentul semnării și plății unice a primei de asigurare.

Pentru a determina riscurile de asigurare, considerăm că este necesar să se prevadă următoarele cazuri de neîndeplinire de către dezvoltator a obligațiilor din contractul de participare la construcția comună:

• încălcarea termenelor limită pentru finalizarea construcției sau punerea în funcțiune a unui proiect de construcție;
• creșterea costului de construcție a unei proprietăți imobiliare;
• construirea unei proprietăți imobiliare cu încălcarea calității acesteia;
• săvârșirea de acțiuni frauduloase și, ca urmare, întârzierea termenelor de construcție, imposibilitatea returnării fondurilor investite etc.;
• faliment.

Mărimea limitei de răspundere a asigurătorului trebuie determinată în cadrul costului proiectului de construcție comun (prețul acordului de participare la construcția comună).

Este important de reținut că în Rusia, spre deosebire de alte țări, asigurarea de risc în construcții nu este obligatorie. În prezent, asigurările nu sunt folosite atât de des în această industrie, conform experților, în Federația Rusă doar aproximativ 5 - 7% sunt asigurate. lucrari de constructii <8>.

<8>Conform site-ului www.irn.ru: Indicatorii pieței imobiliare. Clădirile noi se vor scumpi datorită asigurării. M., 2006.

Credem că ar fi corect scena modernă rezumatul dezvoltării legislative practica judiciaraîn această categorie de cazuri în cadrul Federației Ruse pentru a asigura eficiența asigurării de răspundere civilă pentru îndeplinirea obligațiilor de către dezvoltatori ca măsură de protecție a participanților la construcția comună.

Astfel, introducerea asigurărilor pentru îndeplinirea obligațiilor de către dezvoltatori va avea un rezultat pozitiv care vizează protejarea drepturilor participanților la construcția comună.

Atunci când cumpără un imobil în construcție în Italia, cumpărătorul trebuie să înțeleagă că își asumă un risc, deoarece proprietatea poate să nu fie finalizată, iar banii plătiți ca avans se vor pierde. Au existat cazuri în care dezvoltatorul a intrat în faliment chiar înainte de finalizarea lucrărilor de construcție și numai creditorii care au primit garanții asupra proprietății (de exemplu, o bancă care a finanțat construcția împotriva imobiliare) puteau, în practică, să ceară îndeplinirea obligațiilor.

De obicei este dificil pentru cumpărătorii fără garanții speciale să returneze banii plătiți ca depozit sau acont. Cu toate acestea, puteți evita unele probleme și puteți reduce riscul dacă știți ce poate și ar trebui să fie cerut de la dezvoltator.

Ce ar trebui să știe fiecare cumpărător atunci când semnează un contract de cumpărare și vânzare de locuințe în construcție în Italia?

În primul rând, când încheierea unui contract preliminar de vânzare-cumpărareși înainte de plata fondurilor sub formă de depozit în contul dezvoltatorului, acesta din urmă, în conformitate cu art. Artă. 2, 3 din Decretul legislativ 122/05, trebuie furnizate cumparatorului. garanție bancară (sau de asigurare). Această măsură este necesară pentru a proteja cumpărătorul în caz de faliment al dezvoltatorului sau alte posibile eșecuri. Dacă dezvoltatorul nu a emis o politică de garanție, atunci în acest caz contractul de cumpărare și vânzare poate fi considerat nevalid.

Trebuie avut în vedere faptul că bancar sau garantie de asigurare poate emite doar institutii financiare(ex. bănci) sau companii de asigurări care au licențele corespunzătoare (obținute de la Ministerul Finanțelor) și sunt înregistrate în registrul Băncii Italiei.

În cazul falimentului companiei dezvoltatoare sau a altor probleme, cumpărătorul poate contacta banca sau compania de asigurări direct, fără a depune o reclamație (adresându-se la o instanță italiană) dezvoltatorului pentru o rambursare.

În al doilea rând, potrivit art. 4 din Decretul legislativ 122/05, dezvoltatorul, la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare (transferul dreptului de proprietate), trebuie sa furnizeze polita de asigurare valabila pe o perioada de 10 aniși garantarea despăgubirilor pentru daune materiale cauzate de distrugerea (totală sau parțială) a bunurilor imobile sau de vicii grave de construcție. Mai mult, acoperirea asigurării trebuie să înceapă din momentul finalizării lucrărilor de construcție.

În al treilea rând, acord preliminar cumpărarea și vânzarea trebuie să includă următoarele elemente: informații despre dezvoltator și cumpărător, o descriere cadastrală a proprietății și terenului, o descriere completă a caracteristicilor tehnice, o indicație a posibilelor acorduri de urbanism, obligații sau ipoteci, termene maxime construcția și livrarea bunurilor imobiliare, costul total al acestuia, metodele de plată, posibilele companii contractante, detaliile principale ale cererii (dacă nu a fost primită încă autorizația de construire) sau autorizația de construire, precum și detaliile unei garanții bancare.

În al patrulea rând, cumpărătorul nu ar trebui să uite drept de prioritate, care trebuie utilizat atunci când o proprietate este vândută la licitație și reședința este utilizată ca reședință principală a cumpărătorului.

În al cincilea rând, cel mai bine este să faceți contribuții în numerar pe măsură ce construcția progresează. Inițial, 5-8% din suma totală se plătește la etapa de punere a fundației, la etapa de instalare. structuri portante 10-15% se plătește etc.

După cum puteți vedea, apar destul de multe întrebări atunci când cumpărați un imobil în Italia, așa că vă recomandăm să contactați asistenta juridicaînainte de a semna un acord cu dezvoltatorul pentru a vă proteja interesele.

In majoritate ţările occidentale Se obișnuiește să se asigure riscurile dezvoltatorului. Dar dezvoltatorii înșiși sunt cei care plătesc pentru asigurare, nu cumpărătorii de proprietăți. Prin emiterea legilor relevante, guvernele unor astfel de state s-au asigurat că atât dezvoltatorii, cât și clienții lor au primit o garanție de fiabilitate și nu au rămas fără nimic.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din acesta sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

În ultimele decenii, rușii au cumpărat în mod activ imobiliare străine, iar mai mult de jumătate din tranzacții au loc pe piața primară. Cu toate acestea, piața occidentală a clădirilor noi nu este lipsită de riscuri. Constructii neterminate, falimentele companiilor, intarzierile in livrarea caselor nu sunt neobisnuite acolo. Cu toate acestea, cumpărătorii au șanse mari să primească tot ce li se datorează.

După cum se explică prin „” Stanislav Zigel, președinte agentie internationala Imobiliare Gordon Rock, în Occident, a fost dezvoltat un sistem de asigurare a riscurilor de dezvoltare. Mai mult, nu numai „bolile” cronice pentru Rusia sunt asigurate sub formă de construcție neterminată, faliment sau nerespectarea termenelor de lucru. Există, de asemenea, zeci de pericole foarte specializate unice pentru lucrările de construcții. Iată cum arată cele mai tipice pachete de asigurare:

- „toate riscurile contractorului (CAR)” sau „toate riscurile de instalare” (toate riscuri de montaj (EAR));

- „asigurare de defecte inerente” - Asigurarea de defecte inerente (IDI);

- „asigurarea mecanismelor și utilajelor de construcții” – Asigurarea Utilajelor și Utilajelor Antreprenorului (CPM);

- „asigurare explozie cazan” - Asigurare explozie cazan (BE);

- „asigurarea defecțiunilor utilajelor” - Asigurarea de avarie a utilajelor (MB);

- „asigurarea echipamentelor electronice” - Echipamente electronice (EE);

Asigurarea daunelor cauzate terților ca urmare a producției, construcției și munca de instalare(Răspundere terță parte, TPL) - etc.

„Cumpărătorul se poate proteja complet de toate amenințările neprevăzute și nu doar de insolvența financiară sau necinstea dezvoltatorului”, notează expertul.

Conform Ekaterina Kotlyarova, director de dezvoltare MAN Kutuzoff LLC, Asigurarea de răspundere civilă pentru dezvoltatori este dezvoltată în special în Italia, Spania, Letonia și Israel. Stanislav Zingel (Gordon Rock) numește Franța, Marea Britanie, SUA, Elveția, Australia. Cum v-am spus Natalya Alekseeva, șef al departamentului „Țări”. Europa de Nord» compania „Strana Plus”, în Finlanda, cumpărătorul încheie un contract direct cu dezvoltatorul, care, la rândul său, a asigurat deja întregul proces de construire a unei noi locuințe. Prin achiziționarea unui apartament în faza de construcție, cumpărătorul are posibilitatea de a deveni acționar al societății pe acțiuni, adică viitorul propriei case. La două luni de la punerea în funcțiune și punerea în funcțiune a casei, proprietarul apartamentului își primește partea în mâini.

„În Italia există conceptul unei obligațiuni de asigurare”, spune Marina Sokolova, PR manager al reprezentanței exclusive a dezvoltatorilor europeni, compania Mirabridge. „În esență, aceasta este asigurarea guvernamentală care garantează siguranța depozitelor cumpărătorilor.” O garanție de asigurare este obligatorie pentru o companie de construcții: statul obligă dezvoltatorul să asigure toate plățile de către cumpărător. Asigurarea se reînnoiește anual, din nou pe cheltuiala firmei de construcții. Cumpărătorul nu investește niciun ban în asta. În caz de faliment, asigurarea va acoperi prejudiciul.

Franța are una dintre cele mai multe sisteme dezvoltate asigurare de constructii, sunt sigur Irina Duport, directorul companiei franceze „IMMOCONCEPT”. ÎN Codul de urbanismţări există sectiune speciala, dedicat construcțiilor, relația dintre dezvoltator, cumpărător și asigurări de risc în etapa de construcție a unei case. Înainte de a semna un contract de cumpărare a oricărei clădiri noi, notarul trebuie să verifice dacă dezvoltatorul are asigurare. Documentul este emis de o companie de asigurări, iar dacă, brusc, dezvoltatorul dispare cu banii clienților și nu finalizează construcția, compania va angaja independent o companie de construcții și va finaliza construcția.

„În alte țări, se folosește o schemă care implică bănci de construcții”, spune Vitaly Us, director pentru dezvoltare și inovare al centrului de asigurare a riscurilor ipotecare și bancare cu amănuntul al OJSC IC Alliance. - Asigură companiei de dezvoltare un împrumut pentru construirea unei case după ce dezvoltatorul semnează cumpărătorii pentru achiziționarea de apartamente într-o clădire în construcție și preia de la aceștia plăți în avans în valoare de 10-15% din costul locuințe pe care sunt de acord să le cumpere. Acest abonament acoperă aproximativ 90% din apartamentele viitoare.”

Asigurare obligatorie si optionala

Dacă asigurarea riscurilor de dezvoltare este obligatorie pentru o companie, depinde de legislația națională a unei anumite țări. De exemplu, în Italia, legislația obligă dezvoltatorii, la transferul dreptului de proprietate către cumpărător, să ofere asigurare în cazul unor defecte grave de construcție în primii 10 ani de funcționare a proprietății. Mai mult, printre „defecte grave de construcție” sunt enumerate chiar și plăcile care au căzut de pe perete. Dezvoltatorii din Franța și Finlanda au obligații similare.

În Australia în obligatoriu riscurile dezvoltatorului sunt asigurate în timpul construcției de clădiri cu un etaj care costă peste 20 de mii de dolari. Totuși, în cazul construcției de case cu o înălțime mai mare de trei etaje și care conțin mai mult de două apartamente, dezvoltatorul poate evita asigurarea obligatorie.

În Spania asigurare obligatorie lucrările de construcții sunt asigurate numai dacă se construiesc case pentru revânzare. Asigurarea nu este necesară dacă proprietarul a achiziționat-o el însuși terenși a angajat un antreprenor pentru a construi casa.

În Elveția, asigurarea pentru riscurile dezvoltatorului nu este obligatorie, așa că cei care doresc să se protejeze trebuie să se asigure mai întâi că proiectele dezvoltatorului selectat sunt asigurate împotriva tuturor tipurilor de riscuri.

Experiența în asigurări occidentale nu este încă pentru Rusia

Practica occidentală de asigurare a locuințelor în construcție, practic, nu este încă folosită în țara noastră. Deși poate exista o omisiune gravă în acest sens Legislația rusă. La urma urmei, împrumutând experiența vecinilor noștri, ar fi posibil ca achiziția de locuințe în etapa de construcție în Rusia să nu fie la fel de riscantă ca acum.

În cele din urmă, le-am pus tuturor experților o întrebare: „ De ce experiența occidentală nu prinde rădăcini aici?”

Vitaly Us, Director pentru Dezvoltare și Inovare al Centrului de Asigurare a Riscurilor Ipotecare și Bancare de Retail al Companiei de Asigurări Alliance:

Experiența occidentală se bazează pe istoria lungă a dezvoltării pieței construcțiilor, stabilitatea acesteia și prezența unor instituții precum băncile de construcții. În Rusia, situația este diferită - aproape orice companie care are teren pentru dezvoltare poate fi dezvoltator. Bănci de construcții din industrie care finanțează intenționat proiecte de constructii, nu mai, afacerea de construcții în sine are o nuanță destul de „gri”, prețurile pe piață nu sunt transparente și foarte oportuniste, nu există un mecanism de monitorizare a activităților dezvoltatorilor, legea relevantă 214-FZ creează mai degrabă iluzia protecției decât să-l furnizeze efectiv.

Pe de altă parte, gama limitată de asigurători care acceptă astfel de riscuri se datorează, în primul rând, cerințelor ca asigurătorul să aibă experiență în domeniul asigurărilor. riscurile de creditîn general, precum și prezența specialiștilor (asigurători) care pot evalua riscurile asociate obligațiilor dezvoltatorilor. În al doilea rând, implică un general stabilitatea financiară asigurător și disponibilitatea de a accepta riscuri atât de mari. Și în al treilea rând, problema este îngreunată de opacitatea pieței construcțiilor, de opacitatea dezvoltatorilor înșiși și de prezența unei componente semnificative de corupție pe această piață.

Stanislav Zingel, președintele agenției internaționale imobiliare Gordon Rock:

Din păcate, în ciuda progresului semnificativ în legislația legată de implementarea proiectelor de dezvoltare, în Rusia este încă adesea nu numai imposibil să se calculeze probabilitatea apariției riscului, ci chiar să se prezică numărul posibil al acestora. În plus, lista riscurilor cele mai probabile nu este încă specificată în legislația relevantă, ceea ce face ca procedura de asigurare în sine să fie mult mai dificilă. Există, de asemenea, un deficit de profesioniști capabili să calculeze aceste riscuri.

În plus, în Occident există o formă diferită de finanțare a construcției de locuințe. Acolo, în cele mai multe cazuri, garantul construcției în derulare este banca, și nu dezvoltatorul. În consecință, cumpărătorii de locuințe își depun fondurile în mod special într-o instituție bancară, și nu în firma de constructii. Banca este cea care alocă dezvoltatorului fondurile primite de la investitori și, prin urmare, este responsabilă pentru acestea. Având în vedere că în străinătate există o structură mai transparentă situatii financiareși legi mai bune, proiectele de finanțare ale băncilor au o mare influență asupra dezvoltatorului. În acest context, asigurătorii sunt dispuși să coopereze cu băncile, deoarece acestea sunt structuri mai stabile decât companiile de construcții.

Ekaterina Kotlyarova, director de dezvoltare MAN Kutuzoff:

În Rusia, cultura vânzărilor imobiliare nu este suficient de dezvoltată. Statul nu este pregătit să-și asume responsabilitatea comercială firme de constructii. Odată cu introducerea asigurării obligatorii pentru riscurile de dezvoltare, vor dura ani înainte ca mecanismul de plată în sine să fie reglementat și să devină parte a normei pentru vânzările imobiliare.

Natalya Kotova, manager de proiect „Real Estate în Germania, Elveția, Austria” al departamentului „Țările Europei de Vest” „Țara Plus”:

Companiile de asigurări nu se grăbesc să dezvolte acest tip de asigurare din cauza imaturității pieței construcțiilor în sine: standardele de construcție sunt estompate; Nu toți dezvoltatorii, atunci când vând apartamente în clădiri noi, încheie un acord de participare partajată în conformitate cu Legea federală nr. 214 „Cu privire la participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte proiecte de construcție”, care protejează drepturile acționarului, uneori folosind alte forme de acorduri.

Dezvoltatorul dorește adesea să-și minimizeze răspunderea în contract și manipulează prețul scăzut al locuințelor în construcție. Atunci când achiziționează un apartament într-o clădire nouă, cumpărătorul dorește, de asemenea, să economisească bani și nu este întotdeauna pregătit să suporte costuri suplimentare pentru asigurare, incl. și din cauza lipsei de încredere în companiile de asigurări în general.

Irina Duport, director al companiei franceze IMMOCONCEPT:

În Rusia nu există o legislație atât de strictă, pe de o parte, iar pe de altă parte - companie de asigurări trebuie să vă asigurați că dezvoltatorul funcționează în conformitate cu GOST-urile. Singura cale de ieșire din situație este crearea unei structuri unite a unei bănci, a unei companii de dezvoltare și a unei companii de asigurări, care să finanțeze proiectul în sine, să-l construiască și să se asigure. Trebuie înțeles că în Franța construcția nu este o afacere profitabilă, spre deosebire de Rusia. Potrivit unuia dintre partenerii noștri, șeful uneia dintre cele mai bune firme de construcții din punct de vedere al calității, dacă la finalul operațiunii au un profit net de 10%, atunci toți beau șampanie. Nu cred că afacerea rusă de construcții este atrasă de o astfel de perspectivă.

Sistemul de asigurare Republica Austriaca

În Austria, o parte semnificativă a sectorului asigurărilor este deținută la nivel federal și municipal. Domeniul de activitate al operatorilor privați în afaceri de asigurare limitat de legislatie si actiuni de diverse organizatii profesionale. Aceste restricții au ca scop menținerea nivelului atins de bunăstare socio-economică a țării.

ÎN ultimii ani Rata de creștere a sectorului asigurărilor a fost puțin mai rapidă decât economie nationala. Scăderea ratelor dobânzilor a forțat o serie de companii de asigurări de viață să își reducă profiturile distribuite. Cu toate acestea, realul ratele dobânzilor mai mare decât ratele scăzute ale inflaţiei din ţară (la 2% pe an).

Asigurare personală

Cel mai activ element al sistemului de asigurări al Republicii Austria este asigurarea personală. Asigurătorii care operează în acest domeniu au înregistrat o creștere anuală de 10% în ultimii patru ani. Într-o anumită măsură, aceste succese sunt asociate cu probleme financiare sistem federal Securitate Socială. S-au răspândit asigurarea de viață mixtă, asigurarea de viață (în caz de deces) și o formă combinată de contract, în care două persoane (de exemplu, soții) sunt asigurate simultan. Alte tipuri de asigurări încearcă să concureze cu sectorul asigurare personală pentru obținerea unor rezultate similare.

Securitatea socială de stat din Austria este obligatorie pentru toți angajații și este administrată prin agenții guvernamentale. Constituirea fondului de asigurări sociale de stat se realizează atât pe cheltuiala fondurilor angajatorului, cât și prin deduceri din salariile munca angajata. Pensiile și indemnizațiile pentru bătrânețe, în legătură cu accidentele de muncă și la domiciliu, se plătesc din fondul de asigurări sociale de stat. boli profesionale. În plus, fondurile fondului sunt folosite pentru plata ajutorului de șomaj, precum și pentru rambursarea cheltuielilor medicale pentru clientul asigurat.

Asigurator privat

Toate celelalte domenii de asigurare sunt furnizate prin serviciile companiilor private de asigurări. Un asigurător privat din Austria poate fi înființat ca societate pe acțiuni, deținută de acționarii săi, sau ca societate de asigurări mutuale, deținută de asigurații săi.

Companiile de asigurări străine pot desfășura operațiuni în Austria printr-o filială companie de asigurări(prin vânzarea unei părți din acțiunile sale unei contrapărți austriece) sau printr-o sucursală special deschisă. Din cele 68 de companii de asigurări care operează în cetăţean austriac piata asigurarilor, 60% controlat de cinci cei mai mari asigurători. Pe piața asigurărilor sunt înregistrate și operează 54 de companii de asigurări înmatriculate în Austria și 14 sucursale ale companiilor de asigurări străine. Aproximativ 30% dintre companiile de asigurări austriece sunt controlate de grupuri internaționale de asigurări.

Pe lângă operațiunile de asigurare directă, unii asigurători desfășoară și operațiuni de reasigurare pentru alți asigurători naționali și străini. Există și două companii specializate în reasigurări. În funcție de termenii licenței existente, fiecare asigurător poate efectua toate tipurile de acțiuni personale și asigurare de proprietate. În Austria există asigurare obligatorie raspunderea civila proprietari (inclusiv șoferi și piloți) vehicule, avioane, operatorii de conducte de petrol și gaze, contabili, notari și vânători de prejudicii cauzate de acțiunile lor către terți.

Vanzarea politelor de asigurare

Este posibil să încheiați contracte de asigurare direct cu companiile de asigurări. În plus, a fost stabilit un sistem de vânzare a polițelor de asigurare cu ajutorul intermediarilor – brokerii și agenții de asigurări. Polițele care atestă contractul de asigurare de răspundere civilă a proprietarilor de vehicule pentru daune produse terților, în unele cazuri, pot fi achiziționate direct de la sediul asigurătorului. Această formă serviciul de asigurare („uși deschise”) oferă asiguratului o reducere de 7% din valoarea calculată a primei de asigurare la rata de bază.

De asemenea, companiile inovatoare care vând polițe de asigurare se introduc activ pe piața de asigurări din Austria. Datorită noilor tehnologii și adoptării pe scară largă a computerelor personale în viata de zi cu zi, un potential client are posibilitatea de a discuta interactiv termenii unui viitor contract de asigurare prin intermediul unui modem si, fara a pleca de acasa, sa primeasca o polita de asigurare care atesta tranzactia incheiata.

Alte forme netradiționale de vânzare a polițelor de asigurare se dezvoltă, de exemplu, prin utilaje speciale instalate pe aeroporturile țării. Folosind acest aparat, un pasager aerian poate primi în câteva secunde o poliță de asigurare care atestă contractul împotriva accidentelor pe durata zborului. Plata primei de asigurare se poate face în numerar sau prin Card de credit. Pentru a fi corect, trebuie remarcat faptul că sistemul de vânzare a polițelor de asigurare prin mașini speciale este încă unul foarte mic greutate specificăîn volumul total al afacerilor de asigurări. Predominantă formele tradiționale de vânzare a polițelor de asigurare, bazate pe publicitate în ziare, reviste, radio și televiziune.

Agent de asigurare

Societatea de asigurare in relatia cu asiguratul poate fi reprezentata de doua categorii de agenti de asigurare. Este posibil ca agentul de asigurări să vândă polițe de asigurare numai acestei companii de asigurări. Un agent de asigurări independent poate vinde simultan polițe de la mai multe companii de asigurări. Nu există diferențe din punct de vedere juridic între acești doi agenți. Fiecare agent de asigurare are dreptul de a semna un contract sau de a reprezenta o companie. Totodată, asigurătorul poate limita puterile în mod special agent de asigurareîntr-un anumit teritoriu (zonă desemnată). Limitările puterilor agentului de asigurări la zona alocată sunt precizate în detaliu în contractul de muncă încheiat.

În prezent, în Austria există aproximativ 10.000 de agenți de asigurări care lucrează în numele și în numele unei companii de asigurări. În plus, există peste 15.000 de agenți de asigurări independenți care vând polițe de asigurare de la mai multe companii de asigurări clienților lor. Majoritatea agenților independenți acționează ca agenți cu jumătate de normă, combinând activitatea lor principală cu achizițiile. În special, în zonele ruralețări, agenții de asigurări cu fracțiune de normă oferă sume semnificative creşterea primelor de asigurare şi a numărului de contracte de asigurare încheiate.

Dacă un agent de asigurări acționează în numele și în numele mai multor companii de asigurări simultan, atunci pentru fiecare dintre ele poate lucra doar într-o singură clasă de asigurări. Această regulă are ca scop eliminarea concurenței nesănătoase între companiile de asigurări – cele care doresc să atragă alături de ei cei mai calificați agenți de asigurări.

Agenții de asigurări independenți lucrează pe bază comision. Brokeri de asigurare sunt, de asemenea, foarte activi pe piață. Cu ajutorul lor, se asigură aproximativ 6-8% din afacerea de asigurări. Agenții și brokerii de asigurări independenți trebuie să îndeplinească cerințele Codului comercial.

O persoană care dorește să acționeze ca agent sau broker de asigurări independent trebuie să se adreseze Camerei Federale de Comerț, care eliberează permisele corespunzătoare pentru acest tip activități (prima etapă) și un certificat după trei ani de practică în domeniul asigurărilor (a doua etapă). Perioada de practică în asigurări poate fi redusă cu un an dacă solicitantul deține o diplomă de la o universitate din Austria (doar facultățile de drept sau economie).

Supravegherea asigurărilor

Supravegherea asigurărilor în Austria a fost înființată cu peste 100 de ani în urmă. Astăzi, industria asigurărilor este reglementată de prevederile legale ale Legii de supraveghere a asigurărilor din 1978 (Versicherungsaufsichtsgesetz - VAG), care a intrat în cele din urmă în vigoare în octombrie 1986. Toate tipurile activitate de afaceri asigurătorii sunt supuși VAG. Efectul acestei legi vizează, în primul rând, protejarea intereselor asiguraților.

Autoritatea de Supraveghere a Asigurărilor de Stat (Versicherungsaufsichtishehoerde - VAB) face parte din Ministerul Austriac de Finanțe. VAB este învestită cu puteri largi și este considerată nu numai un organism de supraveghere, ci și un organism de reglementare a pieței asigurărilor. Trebuie remarcat faptul că, în general, supravegherea asigurărilor în Austria este destul de strictă în comparație cu alte țări vest-europene, inclusiv Marea Britanie. Toate companiile de asigurări care operează pe piața asigurărilor sunt obligate să obțină o licență VAB. Eliberarea unei licențe înseamnă că acest asiguratorîndeplinește cerințele legislatia asigurarilor. Supravegherea asigurărilor se aplică tuturor companiilor de asigurări constituite în Austria, precum și sucursalelor austriece ale companiilor de asigurări străine. VAB este responsabil de supravegherea asigurărilor în toate domeniile de activitate ale asigurătorilor încorporați și în legătură cu tranzacțiile efectuate pe piața națională de asigurări pentru sucursalele austriece ale companiilor de asigurări străine.

Obținerea unei licențe

Pentru a obține o licență, asigurătorul trebuie să prezinte la VAB un plan de afaceri care specifică clasele de asigurări, prevede termenii și condițiile standard ale contractelor de asigurare și furnizează numele a doi directori generali ai companiei de asigurări sau, în cazul deschiderii unui sucursală a unui asigurător străin, doi reprezentanți locali. Se atașează un calcul actuarial al tarifului pentru fiecare tip de asigurare. Descrie procedura de satisfacere a creanțelor asiguratului în momentul real eveniment asigurat. Se raportează procedura de interacțiune privind reasigurarea riscului. Pentru referință, este prezentată o prognoză a rezultatelor financiare și economice așteptate ale activităților viitoare de asigurări.

Planul de afaceri al unui asigurător străin care intenționează să deschidă o sucursală în Austria trebuie să conțină doar propuneri privind conținutul condițiilor de asigurare pe care dorește să le ofere pe piața locală de asigurări. Prin exprimarea aprobării documentelor de autorizare depuse, VAB poate invita asigurătorul să efectueze un anumit depozit în numerar la trezoreria statului ca garanție a obligațiilor sale față de asigurați. În practică, efectuarea unui depozit în numerar este de obicei asociată cu deschiderea unei sucursale a unui asigurător străin în Austria.

Filialele asigurătorilor străini care operează pe piața națională de asigurări sunt supravegheate de VAB în aceleași condiții ca și companiile de asigurări austriece. Asigurătorii străini trebuie să îndeplinească toate standardele impuse de cerințele locale. În plus, trebuie să aibă întotdeauna un anumit minim strict limitat de capital permanent în țara gazdă. Minimul specificat, cu aprobarea VAB, trebuie investit în active cu risc scăzut (cu lichiditate ridicată), care pot fi utilizate numai pentru a satisface creanțele declarate pentru evenimentele asigurate de către asigurații austrieci.

Activitățile de reasigurare nu sunt reglementate în mod specific. Nu există restricții privind transferul sau acceptarea riscurilor în reasigurare sau retrocesiune. Totodată, VAB are dreptul să anuleze sau să modifice semnificativ termenii contractului de reasigurare și retrocesiune în cazul în care consideră că acestea sunt contrare regulilor de drept.

Drepturi de intervenție

Caracteristicând activitățile VAB, trebuie menționat că, alături de licențierea activităților de asigurare, supravegherea are drepturi largi de intervenție în afacerile asigurătorilor. Aceste drepturi sunt consacrate în legislație, inclusiv dreptul de a solicita informații despre operațiunile asigurătorilor și dovezile lor documentare. În plus, în orice moment, VAB poate organiza un audit (inspecție) asupra oricărui aspect al activității de afaceri a asigurătorului. Dacă există temeiuri suficiente pentru aceasta, VAB are competența de a interveni în problemele tehnice, organizatorice și manageriale ale activităților asigurătorului.

În cazul în care asigurătorul nu respectă cerințele legale de supraveghere a asigurărilor (sub formă de instrucțiuni scrise), licența poate fi revocată. Această regulă se aplică însă în cazuri excepționale când, de exemplu, insolvența financiară a asigurătorului este evidentă sau activitățile acestuia amenință interesele naționale. Licența se retrage și atunci când se constată fapte de încălcare gravă a drepturilor asiguraților.

Fonduri de rezervă

Legea privind supravegherea asigurărilor (VAG) impune fiecărui asigurător să mențină un anumit nivel de solvabilitate. Asigurătorii sunt obligați să creeze fonduri de rezervă speciale care trebuie să acopere obligațiile viitoare din contractele de asigurare de viață și anumite pierderi potențiale pentru cheltuieli medicale. Aceste fonduri de rezervă se află în managementul încrederii trusturi independente aprobate de supraveghetorul asigurărilor. Fondurile acestor fonduri sunt stricte natura vizată cheltuieli (numai pentru compensarea daunelor în acele tipuri de asigurări pentru care au fost create). Prin urmare, ele nu pot fi utilizate pentru a satisface creanțele oricăror altor creditori.

În Austria, există cerințe minime de capital pentru organizarea unei afaceri de asigurări. Această sumă depinde de tipul de asigurare. De exemplu, pentru asigurare de transport este de 30 de milioane de șilingi austrieci, pentru asigurările personale - 70 de milioane de șilingi austrieci, pentru alte tipuri - 100 de milioane de șilingi austrieci. Unele domenii de investiții necesită aprobare specială din partea VAB.

Raport financiar anual

Legislația locală impune tuturor asigurătorilor să întocmească un raport financiar anual (în formele și în măsura stabilite de supraveghetorul asigurărilor). Există particularități în întocmirea acestor rapoarte pentru asigurătorii care nu se angajează în operațiuni de asigurare personală. În general, raportul financiar include bilanțul anual, o defalcare a contului „Profit sau pierdere”, un tabel detaliat al încasărilor, primele de asigurare pe tip de asigurare și nota explicativa la bilant. Participațiile nu sunt obligate să întocmească un bilanț consolidat.

In cadrul acestora cerințe generale Există o serie de caracteristici la pregătirea unui raport financiar. Deci, de exemplu, este necesar să compilați bilanţși decodificarea contului „Profit și pierdere” pentru tranzacțiile de asigurări personale, medicale și de altă natură, chiar dacă acestea sunt efectuate în cadrul aceleiași companii de asigurări. O atenție atât de mare față de sursele și mișcarea fondurilor asigurătorului se datorează obiectivelor impozitării profitului.

Raportul financiar anual al oricărui asigurător trebuie să conțină concluzia unui audit extern (adică un auditor certificat) privind fiabilitatea informațiilor prezentate. Raportul auditorului acordă o atenție deosebită analizei fiecărui element din bilanț și fiecărei poziții din contul „Profit și pierdere”. Auditorul trebuie, de asemenea, să noteze în raportul său respectarea legislației privind asigurările. Auditorul este responsabil prin lege pentru fiabilitatea raportului auditorului.

Audit extern

În termen de cel mult 6 luni de la sfârșitul anului, raportul financiar, precum și raportul consiliului de administrație cu privire la rezultatele activității societății de asigurări, trebuie să fie disponibile acționarilor sau acționarilor (ai unei societăți mutuale de asigurări) pentru recenzie. Rapoarte financiare editează un periodic de specialitate pentru informare generală. Raportul auditorului ar trebui să fie cunoscut și de supraveghetorul asigurărilor, de consiliul de administrație al societății de asigurări și de asigurați. În plus, auditorul raportează rezultatele auditului extern al companiei de asigurări direct către VAB. Raportul respectiv trebuie să conțină o evaluare starea financiara asigurator. Termenul limită pentru transmiterea acestui raport la VAB. Acest raport trebuie să conțină o evaluare a stării financiare a asigurătorului. Termenul limită pentru transmiterea acestui raport la VAB este de cel mult 7 luni de la sfârșitul anului. La rândul său, VAB poate solicita auditorului extern al asigurătorului să furnizeze orice informații suplimentare care nu sunt incluse în formularele și volumele stabilite anterior. rapoarte anuale. Raportul auditorului extern către VAB este verificat de către autoritatea de supraveghere a asigurărilor în ceea ce privește respectarea planului de afaceri declarat anterior și a documentelor anexate acestuia (pentru eliberarea licenței). Raportul auditorului extern către VAB este confidențial și nu este dezvăluit publicului larg.

Impozitarea

Impozitarea veniturilor din activități de asigurare este foarte diferită de specificul rusesc. corporație austriacă legislatia fiscala face o distincție între societățile rezidente și nerezidente. Companiile care au sediul în Austria și desfășoară management operațional de acolo sunt considerate a fi supuse impozitării veniturilor din activități, indiferent de țara de origine. Cu toate acestea, firmele care nu au sediul în Austria sau nu desfășoară managementul operațional al sistemului de aici sunt supuse impozitării pe sursele de venit de origine austriacă.

Venitul impozabil este determinat ca profit pe baza rezultatelor exercițiu financiar minus elementele de cost minim și special neimpozabile (aferente costurilor activitate economică), cotele actuale ale impozitului pe profit sunt de 30%. Nu există nicio diferențiere. Persoanele care achiziționează polițe de asigurare personală pentru veniturile lor sunt, în general, scutite de plată impozitul pe venit. Cu toate acestea, a fost stabilită o limită maximă pentru ca o persoană să plătească prime de asigurare pentru polițele de asigurare achiziționate. Este de 40.000 de șilingi austrieci pe an. Dacă asiguratul care depășește 40.000 de șilingi austrieci a cheltuit încă 20.000 de șilingi austrieci pentru a plăti prima de asigurare, atunci din suma suplimentară baza de impozitare scade cu 50%. Impozitul este reținut de către asigurător la sursă (adică atunci când este plătită o primă de asigurare foarte mare) și transferat către departamentul fiscal. În plus, prima de asigurare poate fi o sursă de impozitare, în funcție de faptul dacă asiguratul însuși este rezident sau domiciliat în Austria. De exemplu, dacă asiguratul plătește o primă de asigurare unui asigurător străin care activează în Austria fără a forma o sucursală a companiei sale, atunci cota de impozitare crește de 5 ori față de cea obișnuită. Taxa de pompieri se reduce cu 10% dacă individual are contract de asigurare a locuintei si este scutit total de la plata acestei taxe in cazul in care se incheie un contract de asigurare de incendiu. În general, primele de asigurare sunt scutite de taxa pe valoarea adăugată.

Șeful departamentului de politici urbane a capitalei Serghei Levkin a raportat că guvernul de la Moscova, împreună cu Ministerul Construcțiilor din Rusia, precum și Asociațiile NOSTROY și NOPRIZ, iau în considerare posibilitatea crearea unui institut de asigurare obligatorie de răspundere civilă, in cazul depistarii defectelor ascunse in cladire. „Aici ne propunem să folosim experiența Marii Britanii și a Franței”, a subliniat Serghei Ivanovici.

Potrivit autorităților federale și de la Moscova, este necesară asigurarea suplimentară obligatorie pentru dezvoltatori pentru a garanta plățile persoanelor rănite din cauza defectelor ascunse ale clădirilor care au apărut din vina constructorilor, proiectanților sau inspectorilor și au fost dezvăluite în timpul funcționării, provocând astfel prejudicii acestor consumatori.
Să reamintim că în prezent, SRO-urile din construcții formează deja două fonduri de compensare:

1.Fond de compensare (VV);

2.Fond compus pentru asigurarea obligațiilor contractuale (OCF).

În plus, marea majoritate a SRO asigură atât unul, cât și al doilea fond de compensare, ceea ce reprezintă o povară financiară suplimentară pentru ei. Adevărat, unele SRO formează un singur fond de compensare și, în consecință, asigură doar acest fond de compensare.

Trebuie remarcat faptul că, conform noii legislații, dezvoltatorii formează un alt fond de compensare - fondul comun de compensare a construcțiilor, iar în cazuri speciale primesc suplimentar garantii bancare, adică numărul taxelor crește și mai mult.

Totuși, Ministerul Construcțiilor, NOPRIZ și NOSTROY au în vedere posibilitatea firmelor de construcții să asigure plata unei noi taxe pentru vicii ascunse la clădirile construite. Responsabilitatea efectuării acestei colectări va cădea pe umerii SRO. Se crede că, cel mai probabil, aceasta va fi asigurare, dar nu este exclusă apariția unui alt fond de compensare, deja al treilea. Pentru că, după cum spun experții din Ministerul Construcțiilor din Rusia, compania de asigurări plătește doar dacă vrea să primească de la ea plăți de asigurări foarte greu. În timp ce fondurile de compensare, deși au fost în mare parte irosite în perioada precedentă, dar, conform ultimelor modificări aduse legislației actuale, sunt plasate pe conturi specialeîn băncile autorizate, prin urmare riscurile pierderii acestora au scăzut semnificativ. Astfel, probabilitatea de compensare a prejudiciului cauzat consumatorilor prin vicii ascunse dezvăluite a crescut semnificativ.

Adică, fondurile compensatorii sunt „la locul lor”, sunt tangibile. Consumatorii au șanse mai mari să le primească decât plățile de la companiile de asigurări, care, după cum arată practica, nu pot fi recuperate decât prin numeroase instanțe și chiar și atunci există atât de multe nuanțe în asigurări, încât 70% dintre consumatori, în principiu, nu pot câștiga. companiile de asigurări și să plece cu nimic cum.

Este evident că odată cu adoptarea noilor modificări, SRO-urile vor primi noi responsabilități, iar constructorii vor primi noi taxe, care vor pune o povară suplimentară pe umerii consumatorului.