Primirea unui depozit la vânzarea unui apartament. Depozit la cumpărarea unui apartament - reguli de înregistrare

Odată ce o opțiune de locuință adecvată a fost selectată la primar sau piata secundara potenţialul cumpărător trebuie să depună o anumită sumă ca garanţie a intenţiilor sale. Daca apartamentul este achizitionat pt fonduri proprii, atunci nu sunt probleme cu designul, ci situații cu utilizarea fonduri de credit cauzează adesea îngrijorare în rândul participanților la tranzacție. În continuare, vom lua în considerare modul în care se transferă depozitul la achiziționarea unui apartament cu ipotecă.

Depozit și plată în avans ca tip de plată conform contractului

Depozitul face parte din costul apartamentului achiziționat, care este plătit de cumpărător ca garanție a încheierii unui contract după o anumită perioadă de timp. Valoarea specifică, precum și procedura, termenii și condițiile viitoarei tranzacții sunt stabilite chiar de participanții acesteia. De obicei, aceasta nu este mai mare de 100 de mii de ruble, dar dimensiunea nu este limitată de lege și este determinată de acord între vânzător și cumpărător.

Una dintre cele mai importante funcții ale utilizării acestui instrument financiar este răspunderea prevăzută pentru încălcarea termenilor contractului de către cumpărător sau vânzător. Legislativ, acest termen legal este definit de Fondul Proprietății de Stat.

Definiţia advance

Conform articolului 381 din Codul civil al Federației Ruse, dacă nu este urmată forma de încheiere a contractului și este imposibil să se stabilească clar că banii plătiți sunt un depozit, atunci este considerat un avans. Un avans este, de asemenea, o anumită parte din costul apartamentului, care este plătit de vânzător înainte de finalizarea tranzacției. Cu cuvinte simple Aceasta este o plată în avans pentru locuința achiziționată. Arată seriozitatea intențiilor cumpărătorului, dar nu garantează că acesta din urmă nu va refuza afacerea. De asemenea, vanzatorul nu este obligat sa astepte finalizarea tranzactiei si poate oferi apartamentul altora. Dacă tranzacția nu are loc, atunci avansul trebuie returnat indiferent de motivele eșecului acesteia.

Care este diferența dintre un depozit și un avans?

Transferul depozitului confirmă faptul că cumpărătorul își asumă o anumită responsabilitate pentru îndeplinirea obligațiilor. Acesta este și un fel de asigurare împotriva faptului că tranzacția nu are loc din vina uneia dintre părți. Într-o astfel de situație, partea opusă poate conta pe compensații financiare.

Important! Dacă tranzacția nu a avut loc din vina cumpărătorului, atunci întreaga sumă a depozitului rămâne în sarcina vânzătorului, dar dacă din vina acestuia din urmă, atunci acesta este obligat să-l returneze cumpărătorului în sumă dublă. .

Plata unui avans nu oferă nicio garanție părților. De fapt, aceasta este o plată în avans pentru plăți viitoare. Dacă tranzacția eșuează, indiferent de partea care este vinovată, avansul trebuie returnat. Singurul lucru pe care se poate baza partea vătămată este să primească despăgubiri pentru cheltuielile efective efectuate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. In cazul cumpararii si vanzarii unui apartament, avansul va fi returnat cumparatorului.

Cum să întocmești un contract de depozit atunci când cumperi o casă cu ipotecă

Contractul de depozit trebuie întocmit ținând cont de faptul că locuința este achiziționată cu ipotecă. Pentru cumpărător, această nuanță este de o importanță fundamentală, deoarece banca numără depozitul ca acont, iar dacă ipoteca este refuzată, rămâne posibilă posibilitatea restituirii acesteia în baza clauzei 1 a art. 381 Cod civil al Federației Ruse. Se precizează că dacă obligația încetează din cauza imposibilității îndeplinirii acesteia, atunci depozitul trebuie restituit. În același timp, nu există o definiție clară a ceea ce constituie un refuz de împrumut care se încadrează în această formulare. Prin urmare, în contractul de depozit este necesar să se indice condițiile de returnare în cazul unei decizii de credit negative a băncii.

În plus, la semnarea contractului, este necesar să verificați următoarele informații din text:

• Numele complete ale tuturor proprietarilor de proprietate;
• datele pașaportului tuturor participanților, adresele de domiciliu;
• costul apartamentului;
• suma depozitului;
• descrieri ale caracteristicilor tehnice ale apartamentului (adresă, zonă, etaj etc.).

Dacă este necesar, acordul ar trebui completat cu o clauză care să indice orice detalii care sunt semnificative pentru participanți. Documentul este întocmit în 2 exemplare. Nu este necesar să fie certificat de către un notar. Un exemplu de contract de depozit poate fi descărcat de pe link.

Important! După transferul depozitului, pe ambele exemplare vânzătorul trebuie să scrie cu propria sa mână că a primit o anumită sumă (în cifre și în cuvinte, numele monedei), numele complet, data și semnătura.

Procedura de înregistrare

După ce au convenit asupra termenilor cheie ai tranzacției, părțile semnează un acord ținând cont de acordurile la care au ajuns. Cumpărătorul plătește un depozit în suma convenită și primește o chitanță conform căreia vânzătorul a primit fondurile. Trăsătură distinctivă Acest tip de tranzacție la cumpărarea unei locuințe cu un credit ipotecar necesită furnizarea băncii de copii ale acordului și chitanței. Fondurile pot fi transferate prin transfer bancar, caz în care va trebui să contactați banca ordin de plata. Un exemplu de chitanță poate fi descărcat.

Avantaje, dezavantaje și posibile riscuri

Să luăm în considerare ce oferă utilizarea unui depozit. Pentru ambele părți, aceasta este o garanție certă că înțelegerea nu va eșua în ultimul moment datorită faptului că una dintre părți pur și simplu s-a răzgândit cu privire la încheierea acesteia. Acest lucru este deosebit de important în cazul unui credit ipotecar, deoarece acesta este uneori un proces lung și laborios de colectare a documentelor. La rândul său, pentru vânzător, eșecul tranzacției poate fi plin de pierderea unui alt potențial cumpărător și de o întârziere a vânzării.

Pentru participanții de bună credință la tranzacție, riscurile sunt minime. Principala problemă la cumpărarea unui apartament cu ipotecă este refuzul băncii de a acorda un împrumut (mai multe detalii:). De obicei, locuința este selectată în paralel cu depunerea unei cereri, dar lipsește bun imobiliar Nu-l vreau în timp ce banca se gândește la asta. Vânzătorul plătește un depozit, iar după aceea banca refuză împrumutul. Rambursările pot fi o problemă dacă nu planificați din timp această situație. În continuare, vom lua în considerare întrebările populare cu privire la utilizarea unui depozit atunci când cumpărăm o locuință cu ipotecă.

Dacă banca refuză o ipotecă

La achiziționarea unei locuințe cu ipotecă, orice acțiuni trebuie întreprinse ținând cont de faptul că banca va refuza cererea. Acest punct este cel mai bine discutat în prealabil cu vânzătorul și reflectat în acordul privind transferul depozitului. Există două scenarii posibile când o ipotecă este respinsă:

1. Acordul a fost semnat înainte ca banca să ia decizia de a emite un credit ipotecar. În acest caz, vânzătorul poate refuza returnarea depozitului, invocând timpul pierdut și pierderea altor cumpărători. Dacă această situație nu este specificată în contractul de depozit, cumpărătorul va trebui să încerce să pretindă banii prin instanță.
2. Banca respinge tranzacția ipotecară dacă vânzătorul are probleme cu actele pentru apartament. În aceste circumstanțe, cumpărătorul are dreptul de a cere o rambursare dublă a depozitului. Mai multe detalii: .

Cum să utilizați un depozit ca avans

Cumpărătorul poate folosi banii serioși ca avans. Dar, în practică, suma depozitului este semnificativ mai mică decât suma cerută de bancă. Institutie de credit este necesar să se informeze despre calculele efectuate și să se furnizeze documente care confirmă faptul transferului depozitului: un acord preliminar și o chitanță.

În acest caz, contractul de cumpărare și vânzare trebuie să precizeze în detaliu din ce fonduri va plăti cumpărătorul pret intreg apartamente:

• fonduri proprii;
• depozit;
• credit ipotecar.

Astfel, depozitul poate și trebuie să fie luat în considerare la efectuarea plăților către bancă.

Achizitie printr-o agentie imobiliara

Înregistrarea tranzacției printr-o agenție imobiliară nu schimbă în mod fundamental procedura de semnare a unui acord privind transferul depozitului. Părțile încheie un acord în prezența unui mandatar, iar chitanța se întocmește în același mod. Prin acordul părților, suma depozitului poate rămâne pentru depozitare temporară la agenția imobiliară. În acest caz, reprezentantul agenției oferă o chitanță de acceptare numerar.

Pe piata moderna imobiliare apar ambele instrumente financiare- atat avans cat si avans. Alegerea uneia sau altei metode de plată anticipată depinde în majoritatea cazurilor de vânzător. În același timp, el nu este întotdeauna de acord să accepte depozitul - până la urmă, tranzacția cu ipoteca este pe termen lung, iar un cumpărător cu numerar poate apărea în orice moment. Prin urmare, în cazul unui credit ipotecar, prezența unui depozit este mai benefică pentru partea care achiziționează apartamentul, mai ales dacă acesta este transferat după ce banca a luat o decizie pozitivă cu privire la împrumut.

Pregătirea vânzătorului poate dura considerabil și nu există nicio garanție că în această perioadă nu va găsi un cumpărător mai profitabil. În cazul în care actele de vânzare a apartamentului nu sunt întocmite, achiziția va trebui amânată. Pentru a convinge vânzătorul de seriozitatea intențiilor sale și pentru a suspenda vânzarea apartamentului selectat, precum și pentru a evita riscurile cu modificări de preț în ultima etapă a tranzacției, este necesară eliberarea unui depozit pentru apartament. În ciuda faptului că un depozit este o practică utilizată pe scară largă, nici măcar toți agenții imobiliari nu o înțeleg corect și sunt adesea confundați cu un avans sau un depozit. Prin urmare, înainte de a solicita un depozit la achiziționarea unui apartament, trebuie să studiați cu atenție toate condițiile.

Esența depozitului la cumpărarea unui apartament

Un depozit este o sumă transferată de o parte la un contract către cealaltă, ca dovadă a confirmării contractului, ca măsură de garantare a tranzacției și pentru plățile datorate din aceasta.

Cu alte cuvinte, atunci când un client intenționează să cumpere un apartament, acesta transferă vânzătorului o anumită sumă, astfel încât vânzătorul să-l percepă ca pe un partener serios, dacă tranzacția se desfășoară, suma depozitului este luată în calcul la plata mărfii; Un depozit este o formă tradițională de garanție a îndeplinirii obligațiilor, era folosit în Roma antică, iar astăzi nu și-a pierdut actualitatea.

Principalele prevederi privind depozitul sunt formulate la art. 380 și 381 § 7ch. 23 Cod civil al Federației Ruse. Aceste două articole simple reprezintă esența tuturor litigiilor din sălile de judecată ale tuturor jurisdicțiilor și instanțelor.

Un depozit la cumpărarea unui apartament este un act multifuncțional:

1. În primul rând, rolul său este de securitate – un stimulent pentru debitor să îndeplinească toate condițiile contractului.
2. Următoarea funcție este probatorie, de confirmare a încheierii contractului.
3. Și, în sfârșit, plata ─ dacă sunt îndeplinite toate condițiile contractului, depozitul este luat în considerare la plată.

La achiziționarea unui apartament, agenții imobiliari de obicei oferă imediat clientului lor să semneze un contract de depozit pentru apartamentul ales. Dacă tranzacția eșuează din vina cumpărătorului (dacă se alege o variantă mai interesantă etc.), depozitul rămâne la vânzător. Dacă vânzătorul refuză (de exemplu, i s-a oferit o sumă mai mare), acesta este obligat să plătească primului cumpărător un depozit dublu.

Suma aproximativă a depozitului

Mărimea depozitului la achiziționarea unui apartament nu este stabilită prin lege, dar standardele general acceptate pentru plata în avans sunt de 5% - 10% din costul apartamentului. Suma mai precisă a depozitului la cumpărarea unui apartament este determinată de beneficiul specific, de exemplu, cumpărătorul dorește cu adevărat să păstreze această opțiune specială. Vânzătorul insistă asupra creșterii sumei depozitului în cazurile în care prețul a fost umflat. În ambele situații, părțile sunt persoane interesate închisoare obligatorie tranzacții.

Daca clientul nu s-a hotarat pe deplin asupra alegerii sale, va insista asupra unui depozit minim, cautand in acelasi timp optiuni mai de succes, chiar daca nu si-ar dori sa piarda bani.

Uneori, vânzătorul insistă suma minima depozit la cumpărarea unui apartament. Acest lucru este posibil dacă inițial prețul a fost scăzut pentru a atrage cumpărători, iar acum vânzătorul are posibilitatea de a vinde apartamentul unui cumpărător care a oferit condiții mai favorabile.

Depozit, avans sau altceva

Prima dificultate

Se obișnuiește să se plătească depozitul conform . Motivele pentru care se întocmește un acord preliminar sunt foarte diferite: agentul imobiliar a elaborat o schemă care nu a eșuat niciodată, documentele pentru apartament nu au fost întocmite etc. Conform art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, un acord preliminar confirmă dorința părților de a încheia o tranzacție în termenii și condițiile definite în acest acord. Obligațiile de proprietate (monetare) nu apar în acest caz. În plus, depozitul asigură doar contractele care au intrat în vigoare.

Concluzia sugerează că depozitul nu îndeplinește toate cele trei funcții și încetează să mai fie astfel. Așadar, în cazul în care apar îndoieli cu privire la suma plătită, instanța va considera această sumă drept un avans fără aplicarea prevederilor privind depozitul și, prin urmare, nu se va putea primi un depozit în dublul sumei prevăzute de lege. Este un depozit diferit de o plată în avans la cumpărarea unui apartament și cum merită să acordați atenție acestor nuanțe? La urma urmei, avansul are doar rol de plată, iar dacă afacerea eșuează, acesta este returnat cumpărătorului în întregime, caz în care vânzătorul pierde compensația dacă cumpărătorul se răzgândește, el însuși nu riscă banii dacă el; trebuie să anuleze afacerea.

Trebuie amintit că dacă înăuntru acord preliminar contractul de depozit nu va fi valabil, ceea ce înseamnă că refuzul tranzacției nu permite vânzătorului să își însuşească avansul primit. Acești bani sunt returnați cumpărătorului, în caz contrar, o astfel de acțiune este clasificată drept îmbogățire fără justă cauză (articolul 1102 din Codul civil al Federației Ruse).

A doua dificultate

La achiziționarea unui apartament se plătește un depozit în baza unui contract de agenție. Înainte de a începe lucrul cu un client, agentul imobiliar se oferă să semneze un contract de agenție, care determină comisionul acestuia. Totodata, cei mai persistenti reusesc sa ia un depozit de la clientii neexperimentati pentru un apartament care mai trebuie gasit. Suma depozitului va fi aici suma fixă sau calculat pe baza datelor privind opțiunea imobiliară preferată. Trebuie avut în vedere că ceea ce este declarat ca depozit în acest caz nu este de fapt unul. Această sumă nici măcar nu poate fi numită avans, întrucât banii sunt destinați intermediarului, și nu vânzătorului sau persoanei autorizate. De fapt, această sumă poate fi considerată îmbogățire și poate cere restituirea ei prin instanță în favoarea dumneavoastră (conform capitolului 60 din Codul civil al Federației Ruse).

Este mai bine să nu aveți de-a face cu astfel de agenți imobiliari și să nu încheiați contracte de agenție cu aceștia. În contract de agentie un acord privind un depozit este adecvat atunci când acesta este plătit ca plată pentru serviciile unui agent imobiliar.

Dificultatea trei

Vânzătorul primește depozitul fără să îl pună în scris. O astfel de atitudine nepăsătoare față de bani se mai regăsește atunci când în relațiile de afaceri au încredere doar în cuvântul lor de onoare. Este important de reținut: acordul privind depozitul trebuie întocmit în scris și în conformitate cu toate regulile, indiferent de valoarea depozitului (articolul 380p.2 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă această condiție nu este îndeplinită, clientul poate face trimitere la mărturia martorilor în instanță (articolul 162 din Codul civil al Federației Ruse). În ultimă instanță, puteți încerca să declarați tranzacția ilegală și invalidă (articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse). Deci, banii sunt transferați în prezența documentelor executate, al căror conținut reflectă imaginea reală a tranzacției.

Dificultatea Patru

Judiciar. Atunci când se analizează cazuri în instanță, un depozit este adesea recunoscut ca o plată în avans, deoarece determinarea naturii obligațiilor este tratată cu mare atenție. Argumentul cheie în instanță îl reprezintă chitanțele, plata și alte documente care confirmă faptul transferului de bani. Dacă depozitul este indicat doar în contract, dar nu există nicio mențiune despre aceasta în chitanță, instanța va recunoaște banii ca avans.

Dificultatea cinci

În cazul în care obligațiile nu sunt îndeplinite în totalitate, cumpărătorul nu poate solicita o rambursare dublă a depozitului. Din păcate, s-a întâmplat practica judiciara când nu se aplică prevederea privind depozitul din cauza unei încălcări a îndeplinirii obligaţiilor. De exemplu, un cumpărător nu se poate muta într-un apartament deoarece fostul proprietar locuiește acolo sau străini. Termenele de eliberare a spațiului de locuit specificate în contract sunt încălcate și descurajează orice dorință de a continua afacerea. Dar în instanță se dovedește că vânzătorul și-a îndeplinit o parte din obligațiile sale (de exemplu, s-a radiat).

Dacă contractul este îndeplinit parțial (chiar și cu încălcări ale termenelor), este inutil să ceri un depozit dublu. Data viitoare, un astfel de cumpărător va alege locuințe fără cetățeni înregistrați sau rezidenți.

Contract preliminar de cumpărare și vânzare

Pe lângă plata în avans și depozit, avocații meticuloși au dezvoltat o altă opțiune pentru „sigilarea” acordului dintre părți - un contract preliminar de cumpărare și vânzare. Acest document complet cu toate obligațiile și sancțiunile prescrise pentru contravenienți:

• stabilește perioada de încheiere a contractului principal;
• stabilește termenii contractului (în special, costul);
• prevede sancțiuni, de exemplu, îndeplinirea forțată a obligațiilor prin instanță.

Rezumând toate condițiile pentru înregistrarea unui depozit la achiziționarea unui apartament, putem ajunge la concluzia:

• contractul de depozit () se încheie numai în scris și numai în cadrul contractului de cumpărare și vânzare;
• termenii depozitului intră în vigoare numai în cazul înregistrării de stat a acordului, întrucât acesta poate fi considerat încheiat numai de la data înregistrării;
• La transferul unui depozit, chitanțele și documentele trebuie să indice clar că banii care sunt transferați sunt un depozit. În alte cazuri, orice plată în avans va fi considerată un avans, care are propriile sale avantaje (nu este securitate, ceea ce înseamnă că poți oricând să te răzgândești și să refuzi afacerea, cerându-ți banii.

În cele mai multe cazuri, atât închirierea, cât și achiziționarea de imobile necesită transferul unei anumite sume de bani sub formă de depozit. Cu toate acestea, este foarte important să știți cum să formalizați în mod corespunzător procedura de transfer al finanțelor pentru ca ulterior să nu apară litigii juridice. În acest articol vă vom spune în detaliu cum să procedați la transferul unui depozit, ce documente trebuie întocmite și cum să evitați să deveniți victima unei fraude.

○ Cum să completați corect un depozit pentru un apartament.

În conformitate cu paragraful 2 al art. 380 din Codul civil al Federației Ruse, procedura de transfer al depozitului trebuie reglementată printr-un acord întocmit în scris. Această cerință este obligatorie indiferent de suma de fonduri transferate. Acordul poate fi întocmit sub forma:

• Contract de depozit.
• Chitanțe pentru primirea depozitului.

Indiferent de opțiunea de înregistrare a transferului aleasă, este important să țineți cont de toate nuanțele care pot duce la eventuale neînțelegeri în viitor. Deci, este important să indicați în document:

• Suma de bani transferată.
• Motivele transferului acestuia (link către contractul de cumpărare și vânzare).
• Detalii despre partide.

✔ Întocmirea unui contract de depozit.

Acest tip de contract este întocmit în două exemplare, fiecare dintre ele rămânând la o parte la tranzacție. Înainte de înregistrare și transfer resurse financiare trebuie să verificați cu atenție toate documentele pentru apartament și să vă asigurați că vânzătorul are dreptul de a face tranzacții imobiliare. Pentru a recunoaște valabilitatea contractului, nu este necesară semnătura părților;

Acordul trebuie să indice:

• Informații despre părțile la tranzacție (numele complet, data și locul nașterii, pașaport și detalii de contact, adresa de înregistrare permanentă).
• Pretul final al apartamentului (in cifre si cuvinte).
• Suma de fonduri transferate sub formă de depozit (în cifre și în cuvinte).
• Descrierea subiectului tranzacției (adresa apartamentului, dimensiunea acestuia în conformitate cu documentatia tehnicași alte caracteristici ale spațiului de locuit).
• Termenul alocat pentru îndeplinirea obligațiilor de către părți.
• Alte condiții la cererea părților la tranzacție (de exemplu, obligația vânzătorului de a achita toate datoriile la facturile de utilități sau de a lăsa mobila în apartament).

○ Chitanța de primire a depozitului.

Aceasta este o modalitate mai simplă de oficializare a procedurii de transfer de bani, dar este asociată cu anumite riscuri deoarece nu indică obligațiile părților și responsabilitatea pentru încălcarea acestora. Acesta poate fi o anexă la acordul principal sau un document separat certificat de părți.

✔ De ce ai nevoie de chitanță?

Acesta servește ca dovadă a faptului transferului de fonduri sub formă de depozit în instanță, dacă este necesar. În plus, chitanța stă la baza primirii plăți de impozite dupa achizitionarea unui apartament.

Se intocmeste intr-un singur exemplar, care se pastreaza de catre cumparator.

✔ Ce trebuie reflectat în chitanță?

Legislația nu are o structură anume conform căreia trebuie întocmit o chitanță, dar există anumite cerințe pentru informațiile care sunt indicate în aceasta. Deci, chitanța trebuie să includă:

• Detalii despre părți cu transcriere.
• Faptul transferului de fonduri.
• Mărimea depozitului.
• Data întocmirii și semnăturii părților.

Chitanța trebuie să fie manuală și scrisă de partea care primește banii. Întocmirea unui document în formă tipărită este permisă numai dacă este legalizat.

○ Ce riscuri ar putea exista?

Faptul de a transfera fonduri sub formă de depozit minimizează riscurile la achiziționarea unui apartament, dar nu le anulează complet. Deci, puteți întâlni:

• Fraudă.
• Modificări în decizia de a vinde și alte riscuri.

Cele mai comune dintre ele vor fi discutate mai jos.

✔ Fraudă.

Există diverse scheme de fraudă în domeniul imobiliar. Când vine vorba de obținerea unui depozit, escrocii o pot colecta de la mai mulți cumpărători. Mai mult, ei pot fi fie proprietari reali ai apartamentului, fie cei imaginari. De obicei, escrocii eliberează o chitanță pentru depozit cu mai mulți potențiali cumpărători deodată, întârziind transferul dreptului de proprietate asupra proprietății cu câteva săptămâni. În această perioadă, apartamentul este vândut unuia dintre solicitanți, după care fraudul dispare în siguranță. Cumpărătorii nemulțumiți care nu pot lua legătura cu un potențial vânzător trebuie să rezolve lucrurile cu noul proprietar al proprietății.

✔ Refuzul de a cumpăra.

În conformitate cu paragraful 2 al art. 381 din Codul civil al Federației Ruse, dacă cumpărătorul se răzgândește cu privire la achiziționarea unui apartament după transferul depozitului, suma de bani rămâne la vânzător. Poate fi returnat numai dacă o astfel de condiție este reflectată în contract sau vânzătorul a făcut termeni semnificativi ai acordului (de exemplu, a schimbat prețul proprietății).

Un depozit la cumpărarea unui apartament cu o ipotecă este o sumă specifică care este transferată de la cumpărător la vânzător și garantează o tranzacție de cumpărare și vânzare în viitor. Care sunt caracteristicile unei astfel de plăți? Cum este formatat corect? Trebuie să las bani când cumpăr? Ce spune legislatia? Acestea și alte întrebări necesită luare în considerare.

Legislație

La cumpărarea unui apartament cu ipotecă, persoana care primește proprietatea lasă deseori cumpărătorului un avans sau un depozit. Codul civil al Federației Ruse (articolul 380) prevede că depozitul este o sumă care este transferată de la cumpărător la vânzător ca plată pentru mărfuri și acționează ca dovadă a gravității intențiilor. Acordul preliminar pentru efectuarea unei plăți se întocmește în scris. Principala diferență este că, dacă obligațiile sunt încălcate, fondurile nu sunt returnate, dar plata avansului se întoarce către cumpărător fără nicio consecință.

În plus, articolul 454 din Codul civil al Federației Ruse descrie procedura de transfer al obiectului tranzacției, iar articolul 381 discută consecințele pe care le implică o încălcare a cerințelor acordului preliminar. Există, de asemenea, o serie de acte legislative care reglementează procesul de transfer de bani la cumpărarea unui imobil într-o ipotecă.

Reguli principale

Etapele transferului unui depozit (plata în avans) includ întocmirea unui acord între părți (realizat în scris), precum și completarea unei chitanțe care confirmă faptul transferului de numerar la achiziționarea unei locuințe. Reguli principale:

• Acordul specifică suma fondurilor care sunt acordate vânzătorului, precum și condițiile și ziua plății tuturor fondurilor. Data încheierii acordului de bază este de asemenea specificată aici.
• Persoana care vinde proprietatea confirmă proprietatea asupra acesteia.
• Toți proprietarii proprietății vândute (dacă sunt 2 sau mai mulți dintre ei) participă la procesul de înregistrare.

Legea permite transferul de bani la cumpărarea unui apartament cu participarea a două părți. Dar este mai bine dacă este prezent un terț - de exemplu, un angajat al unui birou notarial, un avocat sau un reprezentant al unei agenții imobiliare. Când probleme controversate persoanele menţionate acţionează ca martori.

Subtilități ale întocmirii unui contract

Documentația care confirmă faptul eliberării unui depozit (plată în avans) trebuie întocmită corect, cu indicarea condițiilor, informații despre participanți și sub rezerva respectării cerințelor legale. Merită să luați în considerare că nuanțele documentelor din fiecare agenție sau bancă pot diferi, de aceea este important să obțineți informațiile de interes direct în birou sau pe site-ul organizației. De regulă, structurile menționate afișează un exemplu de chitanță și acord care implică transferul unui avans la achiziționarea unei locuințe.

Daca vorbim de achizitionarea unui apartament sau a unei case cu ipoteca, trebuie sa anuntati institutia bancara dorinta de a vira depozitul. Acesta din urmă scade suma specificată din suma avansului. Fondurile pot fi transferate în numerar sau transferate într-un cont (card).

Întocmirea documentelor atunci când achiziționați un imobil cu o ipotecă nu este diferită de o tranzacție clasică:

• Acordul este întocmit în două versiuni - pentru una și cealaltă parte.
• Se face o copie a lucrării sus-menționate și se transmite băncii creditoare.
• Cumpărătorul emite finanțare în suma convenită.
• Destinatarul fondurilor (vânzătorul) întocmește o chitanță.
• O copie a chitanței este furnizată băncii creditoare.

Acordul se întocmește în condițiile legii, dacă în acesta sunt specificați proprietarii imobilului, sunt indicate părțile la tranzacție, sunt menționate informații despre costul locuinței și cuantumul depozitului (avans). În plus, documentul trebuie să conțină informații despre imobilul în sine și răspunderea pentru nerespectarea condițiilor.

A da sau nu?

Atunci când cumpără un apartament cu ipotecă sau direct, mulți se îndoiesc dacă trebuie să dea bani ca garanție a tranzacției. Acest lucru nu este necesar, dar pentru a proteja interesele personale și pentru a evita pierderea timpului, vânzătorul solicită adesea plata unei anumite sume. Acesta din urmă confirmă că cumpărătorul nu își va abandona intenția de a cumpăra proprietatea.

Subtilitățile transferului de fonduri și întocmirea unui acord

La întocmirea unui acord preliminar în timpul procesului de cumpărare, este important să se precizeze definiția (natura) sumei transferate. În cazul în care în document nu se prevede că banii sunt depozit, instanța va considera plata un avans. Ca urmare, în cazul în care cumpărătorul refuză să cumpere, vânzătorul va fi obligat să returneze banii, deoarece aceștia nu au funcția de a asigura o tranzacție între părți. Obligațiile participanților la cumpărare și vânzare (în condițiile articolului 359 din Codul civil al Federației Ruse) sunt garantate printr-o garanție a terților, un gaj sau o garanție bancară.

Suma de plată

Mărimea depozitului nu este specificată de lege, iar problema se rezolvă prin acord între părțile la tranzacție.

Astăzi există două moduri de a determina dimensiunea:

• ÎN forma procentuala din pretul proprietatii. De regulă, suma avansului este de până la 5%, dar există situații în care plățile ajung la 10-12% din prețul locuinței.
• Într-o formă fixă. În acest caz, mărimea plății nu depinde de niciun factor. De regulă, această sumă variază de la 50 la 100 de mii de ruble (prin acordul părților). Mărimea se poate schimba în sus sau în jos (legea nu interzice acest lucru).

În acest caz, suma depozitului (plata în avans) trebuie să fie indicată în acordul dintre părți.

Cum se emite o chitanță?

La achiziționarea unui apartament cu ipotecă sau direct (dacă se ia decizia de a transfera contribuția), vânzătorul trebuie să scrie o chitanță care confirmă primirea banilor. întocmit pe hârtie albă şi fără formular anume. Principalul lucru este că reflectă următoarele puncte:

• Titlul documentului.
• Informații personale ale participanților.
• Costul achiziției imobiliare (determinat ținând cont de prețul cadastral sau de piață).
• Ziua transferului, domeniul de aplicare, obiectivele și motivele.
• Data executării contractului de bază.
• Scurtă descriere a obiectului (adresă, numere de documentație care stabilește drepturi asupra bunurilor imobiliare).
• Condiții de rambursare (în caz de întârzieri în finalizarea contractului de bază).
• Nuanțele compensării sumei transferate în cost total apartamente (inclusiv atunci când solicitați o ipotecă).

Ambele părți semnează chitanța (după verificarea informațiilor specificate în document). Cea mai bună opțiune este dacă în timpul tranzacției sunt prezente două persoane, care, dacă este necesar, vor confirma faptul transferului de fonduri. Banii se dau imediat dupa primirea chitantei. Este responsabilitatea destinatarului să se asigure că suma convenită i-a fost transferată. Numărătoarea se face în prezența martorilor.

Ce documente vor fi necesare?

La transferul unui depozit (plata în avans), veți avea nevoie de o serie de alte documente, inclusiv documente personale (cumpărător și vânzător), pașapoarte (cadastrale și tehnice), un certificat de grevare (la înregistrarea unei ipoteci), un extras din Unified Registrul de stat al bunurilor imobiliare, precum și un titlu de proprietate.

Ce riscă vânzătorul?

În timpul procesului de vânzare, proprietarul apartamentului suportă cele mai mari riscuri. Dar fiecare situație este individuală și nu există recomandări uniforme pentru protejarea intereselor. Pentru a evita probleme, este important să vă asigurați că contractul este întocmit și că în acesta sunt indicate o serie de informații (enumerate mai sus). În plus, vânzătorul trebuie să se asigure că cumpărătorul are fonduri pentru a finaliza tranzacția.

Merită să luați în considerare următoarele puncte:

• Metoda și data transferului de bani la achiziționarea unui apartament cu ipotecă sau numerar.
• Subtilități ale realizării decontari reciproce(specificat în contract).
• Opțiune de transfer de bani ( cea mai buna varianta- folosind o cutie de valori).

Merită să studiați cu atenție cumpărătorul, deoarece acesta din urmă se poate asigura că este gata să facă o tranzacție, dar de fapt nu intenționează să facă o achiziție din cauza diverselor circumstanțe. Depunerea unei anumite sume și întocmirea unui acord preliminar vă permite să evitați riscurile și să asigurați seriozitatea celui de-al doilea participant.

Cum se restituie depozitul dacă o instituție de credit refuză o ipotecă?

Pot exista situații în care, atunci când solicită o ipotecă, banca refuză să emită fonduri. Aici apare întrebarea cum să returnați banii transferați anterior. Pentru a evita dificultățile, este important să abordați cu atenție pregătirea acordului preliminar. Este important să se indice în acesta suma care se plătește pentru achiziționarea de imobile, precum și suma de fonduri pe care instituția bancară o emite în cadrul ipotecii. Este necesar ca documentul să descrie garanțiile, precum și consecințele neîndeplinirii obligațiilor. Este important să indicați că depozitul este returnat cumpărătorului dacă instituție de credit refuză să oficializeze acordul.

Cum se solicită o rambursare?

Situațiile se termină cu bine atunci când părțile își îndeplinesc obligațiile. Dar asta nu se întâmplă întotdeauna. Aici se pot distinge mai multe situații:

• Cumpărătorul s-a răzgândit și cere restituirea fondurilor transferate anterior. Vânzătorul are dreptul de a aștepta compensații pentru costuri (în în întregime sau parțial în funcție de termenii acordului).
• Proprietarul apartamentului a tăcut despre problemele cu proprietatea și a amânat vânzarea. În acest caz, cumpărătorul are dreptul de a cere o rambursare dublă.
• Cumpărătorul a primit un refuz de la bancă, iar cealaltă parte nu dorește să dea fondurile. Examinarea cazului este transferată autorității judiciare, care în majoritatea cazurilor este de partea cumpărătorului.

Subtilități ale întocmirii unui acord pentru o ipotecă la Sberbank

Principiul cumpărării unui apartament în Sberbank cu un credit ipotecar are o serie de diferențe. În special, după primirea aprobării, instituția de credit alocă 120 de zile pentru a găsi o locuință adecvată și pentru a rezolva problemele legale.

În această perioadă, este necesar să se întocmească lucrări și să se întocmească un acord. În același timp, Sberbank nu propune cerințe stricte pentru casă, ci le stabilește pentru spațiul de locuit. Acesta din urmă trebuie legalizat. În plus, este obligatorie încheierea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare. Ar trebui să conțină o descriere a mărimii depozitului (avans) și detaliile returnării acestora. În plus, cumpărătorul listează plata in avansîn contul unei instituții bancare, adică garanție suplimentară pentru vânzător.

Cum se întocmește un acord în avans - eșantion

Pentru a intocmi corect un document privind transferul unui avans la achizitionarea unui imobil (pe ipoteca sau direct), este indicat sa il aveti in fata ochilor. Contractul prevede:

• Locul și ora înregistrării (în partea de sus), adică numele aşezareși ziua încheierii.
• Informații ale părților - nume complete, adrese, informații din pașaport și numere de telefon.
• Informații despre apartament - obiectul tranzacției, prețul locuinței și data executării contractului de bază.
• Suma depozitului sau a avansului (în cifre și text).
• Caracteristicile transferului de bani.
• Drepturile și obligațiile participanților (la completare, se ia ca bază Codul civil al Federației Ruse, articolul 381).
• Indicarea valabilitatii contractului de la data semnarii.
• Forța majoră și efectul acesteia asupra documentului.
• Detalii despre cumpărător și vânzător, precum și semnăturile acestora.

Ipoteca fara avans

Există situații în care o persoană cumpără un apartament și nu dorește să întocmească un acord pentru transferul unui avans sau al unui depozit. Această situație este posibilă. Mai mult, multe bănci vă permit să solicitați un credit ipotecar fără să faceți un avans, dar în astfel de cazuri dobândă crește. Persoanele care au cetățenia rusă și își pot confirma veniturile au dreptul de a conta pe serviciu.

Când plănuiți să cumpărați o casă, trebuie să vă familiarizați cu puncte importante pentru a nu umbri evenimentul semnificativ din viitor. De exemplu, studiați acordul privind depozitul la achiziționarea unui apartament, o mostră din viitorul contract de cumpărare și vânzare, suma avansului și prezența unui teanc de documente. Când cumpărătorul și vânzătorul s-au găsit, afacerea nu se încheie imediat. De regulă, acest moment este amânat pentru o săptămână sau mai mult. Și pentru a se asigura că nimeni nu se răzgândește cu privire la intențiile lor de a vinde/cumpăra imobile, un depozit acționează ca o plasă de siguranță.

Definiţia depozit

Earnest money este o garanție a încheierii unei tranzacții, exprimată în în numerar. Definiția termenului este dată în articolul 380 din Codul civil al Federației Ruse. Adică, aceasta este suma care este transferată de o parte la acord către alta ca garanție a tranzacției și împotriva plăților viitoare.

În cazul tranzacțiilor care implică vânzarea și cumpărarea de locuințe, de regulă, cumpărătorul care a ales un anumit apartament lasă vânzătorului un depozit înainte de finalizarea tranzacției. Astfel, cumpărătorul se angajează să nu se răzgândească și să-și aducă alegerea la semnarea contractului. Iar vânzătorul, luând obligația bănească, garantează oprirea procesului de vânzare înainte de încheierea tranzacției. Suma este inclusă în contractul de depozit la achiziționarea unui apartament.

Această formă de garanție este cunoscută de foarte mult timp și este populară în societatea modernă.

De ce nu o înțelegere imediat?

Această întrebare poate fi de interes pentru persoana medie care nu este familiarizată cu regulile de cumpărare și vânzare. Aceasta este situația: vine potențial cumpărător(singur sau cu un agent imobiliar, nu contează) uită-te la apartament, totul i se potrivește și el acceptă să-l cumpere. De asemenea, vânzătorului îi place totul și sunt de acord asupra unei înțelegeri. Dar pentru un transfer complet de drepturi aveți nevoie de: un pachet complet de documente pe ambele părți, întreaga sumă de bani de la cumpărător și gratuit în acest moment, neapărat verificat, notar. O serie de probleme nu pot fi rezolvate într-o oră sau două. Prin urmare, pregătirea atentă a documentației necesită timp, timp în care cumpărătorul nr. 2 poate veni și oferă 100 USD în plus pentru locuință, apoi solicitantul pentru achiziția nr. 1 poate rămâne fără apartament. Sau, invers, primul cumpărător a mers să se uite la apartament mai ieftin a doua zi și a acceptat să-l cumpere, apoi vânzătorul rămâne fără muncă. Toate farmecele depozitului sunt în funcțiile sale. Prin urmare, atunci când cumpărați un apartament, un eșantion din care va fi discutat mai jos, este o condiție prealabilă în această societate comercială.

Funcția de depozit

1. Rolul garanției este de a asigura obligațiile a două părți, care în cazul refuzului sau încheierii unei tranzacții cu terți suferă pierderi materiale.
2. Rol de plată - atunci când termenii contractului sunt îndepliniți, depozitul este o plată în avans pentru plata viitoare.
3. Funcția probatorie este dovada că tranzacția va fi finalizată.

La alegerea locuinței, agentul imobiliar avertizează clientul (cumpărătorul) cu privire la necesitatea efectuării unui depozit și îl încurajează să semneze un acord privind depozitul atunci când cumpără un apartament. Exemplul de document poate fi întocmit sub orice formă, dar trebuie indicate anumite informații.

Cum să întocmești corect un contract de depozit?

Înainte de efectuarea depozitului se încheie un acord și se întocmește o copie preliminară a contractului de cumpărare-vânzare imobiliară, care nu este supusă înregistrării de stat. înregistrarea nu conferă cumpărătorului drepturi depline de a deține proprietatea, este temei legal pentru a finaliza o tranzacție în viitor.

Contractul de depozit la achiziționarea unui apartament trebuie să conțină următoarele informații obligatorii:

• Titlul documentului, locul întocmirii și data.
• Detaliile pașaportului părților la acord.
• Lista proprietarilor imobilului de vânzare.
• Costul final al proprietății.
• Un obiect pentru care se acordă o sumă garantată (adresă, zonă).
• Suma depozitului (în cuvinte și cifre).
• Termenele limită pentru îndeplinirea obligațiilor.
• Sancțiuni pentru nerespectarea termenilor contractului.
• Certificarea actului cu semnăturile părților.

Acordul este întocmit în două exemplare. Depunerea nu se formalizează cu alte documente, inclusiv cu chitanță. Se recomanda transferul de bani catre vanzator in prezenta unor terti. Și, de asemenea, un acord cu privire la un depozit la achiziționarea unui apartament (eșantion a acestui document) nu necesită Dar pentru o garanție mai mare a banilor înapoi, este mai bine să contactați un specialist.

Care este suma optimă a depozitului?

Aceasta este o întrebare care interesează ambele părți (cumpărător și vânzător) înainte de a semna un acord de plată a unei sume garantate care obligă la achiziționarea ulterioară a imobilului. Mărimea depozitului la achiziționarea unui apartament se negociază individual în fiecare caz, deoarece nu este fixată de nicio normă legală. De obicei este de 5-10% din suma finală a apartamentului.

Cu cât depozitul este mai mare, cu atât penalitățile pentru nerespectarea obligațiilor contractului sunt mai mari și probabilitatea maximă de finalizare a tranzacției.

Cumpărarea unui apartament: avans sau avans?

Principala diferență dintre aceste două sume de bani este gradul de responsabilitate al părților. Dacă obligațiile sunt îndeplinite, depozitul nu impune nicio răspundere părților și este creditat la plata viitoare pentru prețul proprietății. Dar:

• Dacă vânzătorul refuză să încheie un contract de vânzare de locuințe după ce a primit depozitul, atunci el returnează cumpărătorului suma în sumă dublă (Codul civil al Federației Ruse).
• Dacă cumpărătorul se răzgândește cu privire la achiziționarea proprietății, atunci vânzătorul își rezervă dreptul de a nu returna depozitul.

Aceste două condiții sunt îndeplinite cu excepția cazurilor de forță majoră. În acest caz, depozitul se restituie cumpărătorului fără a se aplica sancțiuni părților.

În cazul unei plăți în avans, dacă oricare dintre părți refuză să rescrie în continuare drepturile asupra apartamentului, suma plății efectuate este pur și simplu returnată proprietarului (cumpărătorului).

Reguli pentru transferul depozitului

Un document care atestă adevărul este o chitanță pentru achiziționarea unui apartament. Depozitul pe care cumpărătorul îl constituie ca garanție a achiziționării de locuințe în viitor, pe lângă contract, trebuie să fie formalizat cu chitanță care confirmă faptul transferului. Acest document este completat de către vânzător manual și fără corecții. Cerințele sunt aceleași ca la întocmirea unui acord privind un depozit: părțile; scopul plății și motivul transferului; locul scrierii, suma; legătură cu acordul preliminar; data si semnatura.

Este obligatoriu să aveți originalele la efectuarea unui depozit Dacă proprietatea a fost dobândită în timpul căsătoriei sau privatizată pentru întreaga familie, atunci la întocmirea unui acord preliminar sau a unui acord privind depozitul este necesară prezența tuturor proprietarilor.

Depozit la achiziționarea unui apartament: formular

ACORD DE DEPOZIT (date fictive)

__________ "___"________ ____ g.

Nikitin Nikita Nikitovici, pașaport seria PP N12345, eliberat de_________ ROVD, 15 iunie 2005, înregistrat la adresa: Moscova, st. Moskovskaya, 1/1, denumită în continuare Vânzător, și Oleg Oleg Olegovich, pașaport seria OO N 54321, eliberat de _________ ROVD, 16 mai 2004, înregistrat la adresa: Moscova, st. Krasnaya, 2/2, denumită în continuare Cumpărător,

au încheiat acest acord după cum urmează:

1. Vânzătorul se obligă să vândă (transferă proprietatea), iar Cumpărătorul se obligă să cumpere (dobândească proprietatea) în viitor, într-o perioadă de _____________, un apartament situat la adresa: ________________________________ la prețul de __________________ (____________) ruble.
2. Apartamentul indicat este compus din _______ living. Suprafata totala apartamente, excluzând suprafața loggiilor (balcoanelor) este de _____ (în cuvinte ______________) mp. m, situat la etajul _________ al unui bloc de locuit. Nr cadastral _________________.
3. Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor sale, Cumpărătorul face un depozit către Vânzător pentru apartamentul achiziționat în valoare de ____________ (_____________) ruble.
4. Perioada de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare este de ________. Sau indicați o condiție după care tranzacția va fi finalizată într-un anumit număr de zile lucrătoare.
5. Costul final al apartamentului este de ___________________________ ruble.
6. În cazul neîndeplinirii contractului din vina _____________________________, la ___________________________ rămâne un depozit în valoare de _________________ (___________________) ruble.
   (Numele complet)
7. Contractul se întocmește în 2 exemplare, câte unul pentru fiecare parte.