Volumul pieței creditelor ipotecare. Revizuire bancară

Pentru majoritatea cetățenilor ruși, un credit ipotecar a devenit cel mai accesibil instrument pentru achiziționarea propriei locuințe. Declin rate ipotecare in conditii de stabilizare a preturilor imobiliarelor, atrage din ce in ce mai multe persoane si asigura o crestere a disponibilitatii acestui serviciu pentru populatie. De ce creditele ipotecare devin o metodă de îmbunătățire din ce în ce mai populară condiţiile de viaţă? Ce tendințe sunt tipice pentru piața imobiliară ipotecară? Care sunt dinamica dezvoltării piata creditelor ipotecare? Vom încerca să răspundem la aceste și la alte întrebări în detaliu în acest articol.

Indicatori cheie de piață pentru 2014-2017

Potrivit Băncii Centrale, la 1 iulie 2017, în Federația Rusă funcționau 589 de instituții de credit, dintre care 423 acordau cetățenilor credite ipotecare pentru locuințe. Spre comparație, în 2014 existau 635 de astfel de organizații, în 2015 - 574, în 2016 - 499. Această scădere a numărului de organizații implicate în acordarea de credite ipotecare nu se explică atât de mult. situatia economicaîn țară sau scăderea cererii pentru astfel de servicii sau încetarea activităților instituțiilor de credit ca urmare a falimentului sau lichidării din alt motiv. Trendul descendent a început tocmai în 2014, de atunci perioadele anterioare Piața creditelor ipotecare s-a caracterizat printr-o creștere a numărului de astfel de organizații - în 2009 erau 571, iar până în 2013 această cifră a crescut la 665. Tabelul de mai jos reflectă principalii indicatori care caracterizează dinamica pieței ipotecare din ultimii ani.

Tabel - Tendințe caracteristice pieței imobiliare ipotecare în perioada 2014-2017.

Caracteristici	Perioada de timp
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
Numărul de credite ipotecare, miliarde de ruble.	1.012.800 buc. în valoare de 1764,1	699 510 buc. în valoare de 1161,7	856 461 buc. în valoare de 1473,3	423 486 buc. în valoare de 773,0
Cota MHL încheiată în ruble	1 012 064	699 419	856 427	423 482
Datorii, miliarde de ruble	În frecare. - 3391,9; în valută - 136,5	În frecare. - 3851,2; în valută - 131.1	În frecare. - 4421,9; în valută - 71,2	În frecare. - 4616,3; în valută - 54,6
Suma creditelor ipotecare refinanțate, miliarde de ruble.	228,2	80,3	114,5	83,1
Volumul creditelor ipotecare rambursate anticipat, miliarde de ruble.	530,6	477,1	611,4	347,3

Sursa: Banca Centrală a Federației Ruse

Astfel, în absența creșterii veniturilor cetățenilor și a reducerii cererii de investiții, s-a înregistrat o scădere a indicatori absoluti IZHK. Dar deja în 2016, situația a început să se schimbe și această cifră s-a apropiat de nivelul din 2014, în ciuda scăderii numărului de bănci. În primele 6 luni ale anului 2017, cifra a crescut cu 16,3% față de aceeași perioadă de timp din 2016. În 2014, s-a înregistrat o creștere a numărului credite ipotecare, emisă în ruble și MHL în valută străină au scăzut de 2,5 ori pe fondul slăbirii rublei. Totodată, în 2015 numărul a scăzut de 1,4 ori datorită reducerii volumului de creditare cu 34%. În 2016, s-a înregistrat o creștere de 1,2 ori pe fondul unei creșteri a volumului de creditare cu 27,2%, în timp ce MHL în valută a scăzut din nou de 2,7 ori. În 2017, tendințele din anul precedent au continuat. În perioada analizată, datoria MHL în ruble a crescut semnificativ și a scăzut în valuta straina.

Dinamica ratei medii ponderate în perioada 2012-2017

Portofoliul de credite al oricărei bănci este format din mai multe tipuri de credite, care pot fi pe termen lung, pe termen scurt și altele. Ratele unor astfel de împrumuturi diferă adesea unele de altele, și pentru a ști cost total dintre toate creditele disponibile, a fost dezvoltat un concept special - rata medie ponderată a dobânzii (WAP). Este o reflectare a ratei medii a dobânzii la toate împrumuturile emise organizatii bancare. Figura 1 prezintă dinamica modificărilor ATP din 2012 până în 2017 și oferă o prognoză pentru 2018.

Figura 1 - Rata medie ponderată a dobânzii la creditele ipotecare emise în perioada 2012-2017. în valută și ruble

Sursă: materiale analitice Banca Centrală a Federației Ruse „Cu privire la starea pieței creditelor ipotecare pentru locuințe” pentru 2014, 2015, 2016, prima jumătate a anului 2017

După cum se poate observa din grafic, în 2012 PCA în ruble a fost de 12,3% (care este cu 0,4 puncte mai mare decât aceeași cifră din 2011), iar în valută - 9,8% (o creștere de 0,1%). În 2013, ATP nu s-a schimbat semnificativ și s-a ridicat la 12,4 și, respectiv, 9,6% în ruble și, respectiv, în valută. În 2014, modificările au fost foarte minore - 12,45 și 9,25%. În 2015, s-a înregistrat o creștere a ratelor la creditele ipotecare acordate - 13,35 și 9,82%. În 2016, au existat tendințe de scădere, deoarece PCA în ruble a scăzut cu 0,87 puncte procentuale, iar în valută - cu 1,17 și s-a ridicat la 12,48 și, respectiv, 8,65%. În prima jumătate a anului 2017 s-a înregistrat o scădere semnificativă ratele dobânzilor pentru MHL furnizate în ruble și valută străină cu o creștere a termenilor de împrumut - 11,5 și 6,75% în ruble și valută străină. În același timp, deja în noiembrie indicatorul rublei era de 10,9%. Conform prognozei lui T. Vlasova, șeful departamentului de credite ipotecare al Grupului de Companii Ingrad, în 2018 ATP ar putea scădea la un record de 8-8,5%.

Câte credite ipotecare au fost emise în regiunile Federației Ruse?

Privolzhsky ocupă o poziție de lider în procesarea creditelor ipotecare districtul federal, unde au fost încheiate 270.294 MHL-uri pentru 403.282.000 de ruble. Districtul Federal Central se află pe locul doi în rândul districtelor 254.969 de acorduri de creditare au fost încheiate acolo din 1.086.940; Federația Rusă. În același timp, 62.505 MHL-uri sunt la Moscova, iar 56.646 sunt în regiunea Moscovei, ceea ce reprezintă un record între entitățile constitutive ale Federației Ruse. Locul trei în raion este ocupat de regiunea Voronezh, unde au fost emise 16.511 credite ipotecare. Cele mai puține credite ipotecare au fost emise în Districtul Federal Caucaz de Nord - 24.281 de unități. Figura 2 arată ponderea creditelor ipotecare emise pe piața primară de districtele federale ale Federației Ruse în 2017.

Figura 2 - Ponderea creditelor ipotecare emise în Districtul Federal în 2017

Calculul „Portalului de asigurări” conform datelor statistice ale Băncii Centrale a Federației Ruse

Rata medie ponderată a dobânzii variază ușor de la un district la altul. Astfel, în Districtul Federal Central este de 10,64%, în Districtul Federal de Nord-Vest - 10,65%, în Districtul Federal de Sud - 10,7%, în Districtul Federal Caucazian de Nord - 10,72%, în Districtul Federal Volga - 10,6%, în Districtul Federal Ural - 10,65%, în Siberia - 10,66%, în Orientul Îndepărtat - 10,57%. Dintre entitățile constitutive ale Federației Ruse, se pot distinge două regiuni cu cele mai mari și mai mici rate ale dobânzilor ipotecare - Republica Crimeea (11,24%) și Chuvahia (10,42%).

Costul creditelor ipotecare în clădiri noi și pe piața secundară

Potrivit datelor de la Agenția de Credit Ipoteca pentru Locuințe, în 2017 ponderea populației care a avut acces la un credit ipotecar a crescut cu 6 puncte procentuale și s-a ridicat la 43%. Principalii factori de creștere au fost reducerea ratelor și preturi reale pe imobiliare minus inflația. Prin comparație, în 2012, această pondere a populației era de doar 29%. Reducerea ratelor este atractivă pentru cetățeni, deoarece mărimea plății lunare a creditului este și ea redusă, iar economiile pe întregul termen pot ajunge la 45%. În condiții de locuințe scumpe (atât primare, cât și secundare piata secundara) acest fapt este unul dintre cele decisive în alegere credit ipotecar. Figura 3 arată prețurile medii pe 1 mp. m. pe piata secundara si in cladiri noi.

Figura 3 - Dinamica prețurilor pe piața imobiliară din Rusia în perioada 2012-2017.

Calcule Banki.ru pe baza datelor de la Banca Rusiei și Rosstat

Creșterea prețurilor imobiliare se datorează faptului că piața construcțiilor încă nu și-a revenit criza economica. Dinamica punerii în funcțiune a locuințelor încetinește deja oarecum ultimii ani, care poate fi explicată atât printr-o scădere a vânzărilor în 2015, cât și printr-o reducere a finanțării prin capital propriu și a creditării dezvoltatorilor. Perioada de după criză a arătat cei mai proasți indicatori pentru investițiile în imobiliare rezidențiale. Deci, în prima jumătate a anului 2016, această cifră a fost egală cu 239 de miliarde de ruble, iar pentru aceeași perioadă din 2017 - doar 194 de miliarde de ruble.

Volumul creditelor acordate de băncile de top în 2017

Ponderea creditelor ipotecare în portofoliul total al băncilor rusești depășește 11%. La sfârșitul anului 2017, această cifră era de 10,6%. Aproximativ 90% din portofoliul total revine creditelor (inclusiv retail) emise de 30 cele mai mari bănci RF. În creditele ipotecare, două bănci conduc în mod tradițional - Sberbank și VTB. Mai mult, primul din 2017 a emis mai mult de jumătate din toate creditele ipotecare în valoare totală de peste 1 trilion de ruble. Portofoliul de credite ipotecare al Sberbank a crescut cu 17%.

VTB este relativ departe de concurentul său - împrumuturi ipotecare în 2017 au fost emise pentru mai mult de 430 de miliarde de ruble și portofoliu de credite a crescut cu doar 11%. Peste 70% din toate creditele ipotecare provin de la aceste 2 bănci, dar există și alți jucători de pe piață care au o importanță nu mică pentru dezvoltarea acesteia. Volumele de credite ipotecare emise de aceștia sunt prezentate în Figura 4.

Figura 4 - Volumul creditelor ipotecare emise de băncile de top din Federația Rusă în 2017

Potrivit analizei AHML „Rezultatele dezvoltării pieței ipotecare și imobiliare în 2017”

La 1 ianuarie 2018, volumul portofoliului de credite ipotecare al băncilor a ajuns la 5,34 trilioane de ruble, din care 1,12 trilioane au fost credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe pe piața primară (în clădiri noi). În 2017, cetățenii Federației Ruse au achiziționat 2,85 milioane de apartamente (sau altele spații rezidențiale), care corespunde cererii de locuințe din 2016. La același nivel a rămas și cererea de clădiri noi - 621 mii contracte în 2017 față de 620 mii în 2016. Pe piața secundară au fost efectuate circa 2,23 milioane tranzacții. Ponderea tranzacțiilor ipotecare pe piața secundară a fost de 31%, pe piața primară - 50%, în primul caz dimensiune medieîmprumutul ipotecar a fost egal cu 1,74 milioane de ruble, în al doilea - 2,12 milioane.

Concluzie

La sfârșitul anului 2017, se menține o concentrare mare a cererii și ofertei, acest lucru se remarcă mai ales în 10 regiuni ale Federației Ruse: Moscova și regiunea, Sankt Petersburg, Regiunea Tyumen, Tatarstan, Regiunea Sverdlovsk, Bashkortostan, Teritoriul Krasnodar și alte regiuni. Volume mari construcția de locuințe in aceste regiuni este sustinuta de mai mare salariileși dezvoltarea activă a creditării ipotecare. Aceste regiuni reprezintă 48% din toate creditele ipotecare emise în 2017.

În ultimii trei ani, ratele ipotecare credite pentru locuințeîn ruble a scăzut cu 2,73 puncte procentuale. În același timp, ponderea creditelor pentru locuințe în totalul activelor sectorul bancar la 1 ianuarie 2018, a constituit 6,4%, iar în volumul total al creditelor acordate cetățenilor - 44,2%.

Simptome alarmante

Conform strategiei de dezvoltare a DOM.RF, până în 2020 portofoliul de credite ipotecare al băncilor ruse ar trebui să se dubleze - datoria ipotecară a rușilor se va ridica până în acest moment la 10 trilioane de ruble.

Adevărat, experții nu văd condițiile prealabile pentru creșterea în continuare a pieței într-un ritm atât de rapid - potrivit cel puţin, fără a crește semnificativ riscurile pentru sistemul bancar.

„Vedem că băncile revizuiesc acum destul de rapid standardele de creditare, slăbindu-le - concurența este în creștere, deoarece ne așteptăm la o încetinire a creșterii cererii. În acest sens, creșterea ponderii creditelor cu avans scăzut și slăbirea standardelor legate de evaluarea veniturilor împrumutatului sunt alarmante. Până în prezent, volumul datoriei acumulate este relativ mic, dar va fi necesar să se monitorizeze cu atenție dinamica noilor emisiuni, calitatea portofoliului și standardele de creditare”, a împărtășit cu Gazeta.Ru îngrijorările sale directorul senior al departamentului Rating. institutii financiare» Evaluări globale SP.

Banca Centrală este și ea îngrijorată de aceleași probleme, dar măsurile luate de autoritatea de reglementare nu au dat încă rezultate notabile. „De la începutul anului 2017, o gamă largă de bănci au înregistrat o relaxare consistentă a cerințelor pentru debitorii din segmentul creditării ipotecare.

Pe parcursul anului 2017, ponderea creditelor ipotecare nou emise cu un avans mai mic de 20% a crescut de la 14,0 la 42,4%, iar pentru întregul an, volumul acestor emisiuni a depășit 0,8 trilioane de ruble. Astfel, aproximativ 15% din portofoliu de la 1 aprilie 2018 sunt credite cu LTV>80%”, precizează Banca Rusiei. LTV în în acest caz, este raportul dintre valoarea principalului și valoarea justă curentă a garanției.

Situația nu s-a schimbat în anul acesta: în primul trimestru al anului 2018, ponderea creditelor nou emise cu avans mai mic de 20% a constituit aproape jumătate din creditele emise (44%). „Această creștere se datorează dorinței populației de a obține un credit ipotecar în timp ce pe piață sunt condiții favorabile pentru rate și prețurile locuințelor, fără a aștepta acumularea unui volum mai mare de fonduri. De asemenea, creșterea creditelor cu un avans scăzut este asociată cu cerințele loiale ale multor bănci mari în ceea ce privește avansul (10-15%)”, a explicat pentru Gazeta.Ru Ekaterina Shchurikhina, analist principal pentru ratinguri bancare la Expert RA. .

Și asta în ciuda faptului că de la începutul anului 2018, Banca Centrală a inițiat introducerea unor rate de risc crescute pentru creditele cu o plată inițială de 10-20% (150%), și cu o contribuție mai mică de 10% - 200% . Cu cât aceste rate sunt mai mari, cu atât se clasează mai bine în calculul adecvării capitalului. Dacă băncile nu încetează să emită credite ipotecare riscante, Banca Centrală intenționează să crească în continuare aceste rate. Astfel, de la 1 ianuarie 2019, rata de risc pentru creditele ipotecare cu avans redus va crește de la 150% la 200%.

Autoritatea de reglementare ia alte măsuri care ar trebui să limiteze riscurile de povara datoriilor atât în ​​creditele negarantate, cât și în cazul creditelor ipotecare. „Banca Rusiei a introdus un indicator al sarcinii datoriei individual. Corespunzător act normativ a intrat deja în vigoare. De la 1 octombrie 2019, calcularea indicatorului de povara datoriei conform metodologiei Băncii Rusiei va fi obligatorie pentru toate instituțiile de credit”, a declarat serviciul de presă al Băncii Centrale pentru Gazeta.Ru. După cum notează Banca Centrală, atunci când se ia o decizie privind reglementarea creditării ipotecare, se vor lua în considerare, în primul rând, standardele de creditare.

Motiv de îngrijorare

Banca Centrală, în analiza situației financiare actuale, observă că, odată cu creșterea treptată a ponderii creditelor ipotecare în activele băncilor, vor crește riscurile asociate cu diferența de scadență a activelor și pasivelor. „Cu această tendință, expunerea băncilor riscul ratei dobânzii poate crește în viitor în timpul tranziției către o fază de creștere a ratelor dobânzilor”, notează autoritatea de reglementare.

Totodată, șefa Băncii Centrale, Elvira Nabiullina, nu vede nicio amenințare de „bulă” pe piața imobiliară.

„Nu văd niciun semn de bule sau riscuri aici, deși ne uităm cu siguranță la riscuri, înțelegem că creditarea ipotecară este un segment sensibil și ar trebui să se dezvolte fără riscuri”, a spus ea la sfârșitul lunii decembrie. 2017.

Riscurile unei posibile runde de inflație, criza financiara iar acumularea de împrumuturi cu avans scăzute nu este o listă exhaustivă a problemelor de pe piața ipotecară din Rusia. „Un alt factor de risc este înlocuirea unei astfel de contribuții cu un negarantat credit de consum(acţionează sub forma „acontului împrumutatului asupra ipotecii pe cheltuiala lui fonduri proprii"). Aproximativ 3% dintre debitorii din prima jumătate a anului 2018 au folosit o astfel de schemă pentru creditele pentru locuințe. Ceea ce, prin urmare, nu a făcut decât să le sporească sarcina datoriei(ratele la creditele de consum sunt de obicei mai mari decât la creditele ipotecare). Chiar și 3% este semnificativă având în vedere dimensiunea segmentului bancar ipotecar. Conform calculelor noastre, împrumuturile acordate populației depășesc acum 14 trilioane de ruble, iar ponderea creditelor ipotecare în datoria rușilor este de aproximativ 45%”, notează Karina Artemyeva, șefa departamentului de rating financiar al ANR.

Creditarea ipotecară este o tendință actuală piata ruseasca servicii bancare de zece ani acum. Conform statisticilor pentru 2016, doar 10% dintre cetățenii noștri dețin imobile. Doar 1% îl pot cumpăra cu numerar acumulat. Care va fi dinamica pieței în următorii 2-3 ani depinde în mare măsură de politica și situatia economica.

Dezvoltarea pieței ipotecare din Rusia

În prima jumătate a anilor '90, băncile practic nu acordau împrumuturi populației pentru achiziționarea de locuințe. Nu existau credite de consum ca atare. Dacă s-a întâmplat, s-au împrumutat pentru cel mult un an, la 36%. Cu toate acestea, chiar și introducerea Legii federale „Cu privire la ipotecare” în 1998 nu a afectat creșterea cererii debitorilor pentru un astfel de produs. Termen maxim utilizarea unui împrumut - 3 ani la 40% nu au fost interesante pentru majoritatea debitorilor.

Creditarea ipotecară pentru locuințe în Rusia: cum au crescut volumele

Între timp, mai mult de jumătate din populație avea nevoie de condiții de locuit îmbunătățite și de achiziționarea de apartamente proprii. Pentru a oferi cetățenilor propriile locuințe și pentru a dezvolta împrumuturi ipotecare în Rusia, în 2004, guvernul a introdus un proiect national. Prima etapă program de stat 2005-2008 prevedea creșterea disponibilității imobilelor sub garanții de stat și creșterea volumului construcției de locuințe. Pentru aceasta au fost alocate 212,9 miliarde de ruble.

Acest program, conceput inițial pentru 6 ani, a intensificat tranzacțiile de achiziție imobiliară. Cetăţenii au devenit mai dispuşi să contracteze împrumuturi. Spre comparație, dacă în 2005 ponderea creditelor ipotecare reprezenta 3,5% din volumul total al creditării, atunci în 2008 cifra a crescut la 9%.

Până în 2008, s-au format jucători permanenți pe piața creditelor ipotecare. Grupul a inclus AHML cu 100 la sută participarea statului, Sberbank, mari și mijlocii bănci comerciale, cooperative de locuințe, construcții și companii de investitii. Cu toate acestea, declanșarea crizei a încetinit dezvoltarea. Multe bănci au redus împrumuturile. Debitorii s-au trezit într-o situație dificilă, ceea ce a forțat creditorii să dezvolte mecanisme de reducere a sarcinilor financiare (restructurare, concedii de creditare). Volumul creditării pentru locuințe pentru perioada 2008-2010:

Începutul anului 2011 a adus o dinamică pozitivă. Redresarea din criză a determinat o scădere a dobânzilor bancare. Numai în a doua jumătate a anului au fost emise împrumuturi în valoare de 397 de miliarde de ruble. Statul a continuat să susțină creditele ipotecare. Au fost puse în practică deduceri sociale pentru locuințele primare, de exemplu, în programele „Locuințe joase”, „Clădiri noi”, care scad rata de creditare. Unul dintre motoarele ipotecilor au fost investițiile VEB în construcția de locuințe în 2010-2013.

Până în 2015, situația s-a schimbat periodic. Dimensiunile pariurilor au crescut și au scăzut. Odată cu acestea s-a schimbat și cererea de credite ipotecare. Astfel, dacă în 2012 volumul împrumuturilor a ajuns la un trilion de ruble record și a continuat să crească încă 2 ani, atunci după 3 ani a scăzut la 765 de miliarde de ruble.

Volumul creditelor ipotecare în 2016

Anul acesta a fost un progres în domeniul creditării ipotecare. Din moment ce statul, urmând conceptul, a subvenționat ratele pentru achiziționarea de locuințe, cetățenii au putut profita de împrumuturi. Suma sumelor emise a constituit 40% din totalul creditelor de consum. Dintre acestea, în cadrul programului de stat, în 2016 au fost acordate 304 mii de împrumuturi în valoare de 556 de miliarde de ruble. Volumul creditării, comparativ cu anul 2015, a crescut cu 29,86%. Mărimea împrumuturilor acordate a crescut și au început să fie acordate pe o perioadă de peste 15 ani. Programul de stat a fost utilizat de 304 mii debitori care au primit. Întregul volum al creditelor ipotecare în 2016 a ajuns la 1.288.531 de milioane de ruble, iar numărul acestora a fost de 753.064 (conform datelor).

Cei mai activi jucători de pe piața creditelor ipotecare au fost Sberbank și Grupul VTB. Totuși, concurența s-a intensificat. Drept urmare, a fost din nou posibilă contractarea unui împrumut fără dovada de venit și fără avans, ceea ce a pus la dispoziție împrumuturi pentru o gamă largă de debitori. Inovații introduse:

• reprize aplicații online;
• înregistrarea de stat la distanță a bunurilor imobiliare (un program comun al Sberbank și Rosreestr);
• creditorii au început să comunice cu clienții și să colecteze informații despre aceștia prin intermediul rețelelor sociale.

Dacă în anii precedenți s-a pus accentul principal pe locuințele primare, atunci din această perioadă piața imobiliară secundară a fost reînviată. Motivul pentru aceasta a fost îmbunătățirea condițiilor de creditare și introducerea de noi reguli de către creditori. În general, creditele ipotecare au devenit un instrument financiar de încredere. A garantat rambursarea și o rentabilitate stabilă băncilor și a simplificat procesul de obținere a unui împrumut și cumpărare de bunuri imobiliare pentru debitor.

Dinamica creditării ipotecare în 2017 și previziuni pentru 2018

În 2017 situația era stabilă. Pe piata primara:

Începând cu:	Numărul de credite	Volumul împrumuturilor, milioane de ruble.
01.01	856 427	1 472 254
01.02	40 039	71 083
01.03	97 826	174 330
01.04	178 334	321 074
01.05	259 996	470 577
01.06	338 765	615 484
01.07	423 482	772 692
01.08	507 866	927 297
01.09	602 220	1 101 396
01.10	700 634	1 285 259
01.11	813 342	1 498 318
01.12	935 632	1 730 933

Dintre acestea, doar 22 de credite au fost în valută. Suma lor s-a ridicat la 802 milioane de ruble.

Conform datelor Băncii Centrale a Federației Ruse, la începutul anului 2018, indicatorii pentru numărul și volumul împrumuturilor acordate se ridicau la 1.092.315 și, respectiv, 2.057.559 milioane de ruble. Potrivit experților, tarifele în 2018 vor fi record. Cu toate acestea, factorii externi care pot schimba situația în sens invers pot deveni un pericol pentru economia rusă.

Dinamica ratelor ipotecare

După adoptarea în iulie 1998 a legii care reglementează mecanismul ipotecar, împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe au fost emise în principal în valută la 10-11% pe an. Având în vedere veniturile constante și stabilitatea rublei, aceasta a fost cea mai mare varianta profitabila, deoarece împrumuturile au fost emise în ruble la o rată medie a dobânzii de 14-15%.

Până la începutul anului 2006, debitorii au devenit mai activi. Mai mult, ei au fost la fel de dispuși să ia împrumuturi în ruble și în valută.

După declanșarea crizei, dinamica ratelor pe 10 ani s-a schimbat în ambele sensuri. Dacă înainte de vara lui 2008 a existat o tendință de scădere a ratelor în valută străină (până la 10,8%) și ruble (până la 12,4%), atunci în mai 2009 acestea au crescut la 13,8% în valută străină, 14,9% în ruble . Această situație a dus la o reducere bruscă a creditării ipotecare:

• 2008 – 349 mii credite, din care 4,9% în valută;
• 2009 – 130 mii credite, inclusiv 1,5% în valută.

Pe măsură ce consecințele crizei au fost depășite, până în 2012 ratele au început să scadă. Cu toate acestea, cetățenii speriați au încetat să mai acorde împrumuturi în valută, deși rata dobânzii la aceștia a scăzut sub 10 pe an.

Reducerea maximă a tarifelor a fost observată de la 01.01.2016. Dinamica poate fi urmărită de ratele cheie ale Băncii Centrale:

Perioadă	Rata de refinanțare, %
01.01-13.06.16	11,00
14.06-18.09	10,50
19.09.16-26.03.17	10,00
27.03.17-01.05.17	9,75
02.05 -18.06	9,25
19.06-17.09	9,00
18.09-29.10	8,50
30.10-17.12	8,25
18.12.17-11.02.18	7,75
12.02-23.03.18	7,50

Pe baza acestui fapt, băncile au redus costul creditelor ipotecare.

Datele demografice ale debitorilor ipotecari

În ceea ce privește structurile regionale în ani diferitiÎn mod tradițional, Moscova și regiunea Moscovei au fost lideri în creditarea ipotecară. Urmează Sankt Petersburg. O treime din împrumuturi au fost acordate împotriva construcție comună. Prioritatea este piața primară.

În 2017, accentul s-a schimbat oarecum. S-au deschis oportunități pentru locuitorii regiunilor autonome de a cumpăra locuințe pe credit. Acest lucru a fost facilitat de salarii bune. preturi mici pe imobiliare și necesitatea îmbunătățirii condițiilor de viață. Potrivit RIA Novosti, achiziția s-a dovedit a fi accesibilă pentru multe familii:

Volumul emisiunilor de credite ipotecare pentru locuințe în perioada ianuarie-februarie 2016 a fost de 117.287 unități. pentru o sumă totală de 204,4 miliarde de ruble, creșterea pieței a fost de 27,4% în termeni cantitativi și 36,2% în termeni monetari față de aceeași perioadă a anului trecut. 99,99% din toate împrumuturile acordate au fost emise în ruble.

Indicatori cheie de piață:

În februarie 2016, volumul pieței creditelor ipotecare rezidențiale s-a ridicat la 142,6 miliarde de ruble. (80.158 împrumuturi), ceea ce este cu 79,3% mai mare decât în ​​februarie 2015. Este de remarcat faptul că de la începutul anului 2015, februarie 2016 a fost prima lună care a prezentat o dinamică pozitivă a pieței (comparativ cu aceeași lună a anului trecut).

Valoarea medie a împrumuturilor acordate de la începutul anului s-a ridicat la 1,74 milioane RUB. Valoarea medie a creditului ipotecar la sfârșitul anului 2015 a fost de 1,66 milioane de ruble.

Rata medie ponderată la împrumuturile acordate în ruble de la începutul anului a fost de 12,22%, adică cu 2,23 puncte procentuale. mai scăzut decât în ​​ianuarie-februarie 2015.

În februarie 2016 rata medie ponderată pentru împrumuturile în ruble s-au ridicat la 12,1%, care este valoarea minimă din aprilie 2014. Această reducere a ratei se datorează în primul rând impactului subvențiilor guvernamentale.

Perioada medie ponderată de creditare pentru împrumuturile acordate în ruble în perioada ianuarie-februarie 2016 a rămas la nivelul de 15 ani, rămânând practic neschimbată în ultimii ani.

Structura regională a emiterii de împrumuturi la sfârșitul anului a fost următoarea: 21,1% din volumul tuturor creditelor ipotecare emise au fost în regiunea Moscovei, 9,9% în Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad(cu un an în urmă aceleași cifre erau de 20,3%, respectiv 7,6%).

Valoarea totală a datoriilor pentru creditele ipotecare pentru locuințe de la 1 martie 2016 a depășit 4 trilioane de ruble. și s-a ridicat la 4.063,1 miliarde de ruble, o creștere de 14,0% față de anul.

Nivelul datoriei restante (pe baza datelor din formularul de raportare al instituțiilor de credit 0409115 „Informații privind calitatea activelor organizarea creditului") cu restante de 91 de zile sau mai mult la 03.01.2016 a fost de 3,21% (la începutul anului cifra era de 3,03%, la 03.01.2015 - 2,31%).

A jucat un rol important în perioada ianuarie-februarie 2016 sprijin guvernamental credit ipotecar:

Potrivit Ministerului Finanțelor, volumul creditelor acordate în cadrul subvențiilor de stat în perioada ianuarie-februarie 2016 a fost de 59.951 unități. în valoare de 110,5 miliarde de ruble, ceea ce este egal cu 51,1% din numărul total de împrumuturi acordate de la începutul anului, 54,0% din volumul împrumuturilor emise.

În același timp, februarie a devenit o lună record pentru acordarea de subvenții de la începutul lansării - volumul emisiunii a fost de 42.951 de împrumuturi în valoare de 79,6 miliarde de ruble.

Volumul total al subvențiilor guvernamentale emise din martie 2015 până în februarie 2016 a fost de 270.590 de împrumuturi în valoare de 484,7 miliarde RUB. (37,7% din totalul creditelor acordate, 40,3% din volumul total în termeni monetari).

Este de așteptat ca în 2016, dacă situația economică actuală va continua, volumul pieței să rămână la nivelul din 2015.

Experții Grupului Metrium au rezumat rezultatele anului 2016 pe piața creditelor ipotecare. În 2015, creditele ipotecare au devenit „un colac de salvare” pentru mai multe sectoare ale economiei. În 2016, ea și-a continuat misiunea, neatingând niciodată nivelul succesului anului 2014.

Toate anul trecut ipotecile au mers înainte, susținute de „cârje” de la stat sub forma unui program de subvenție a ratei. În luna martie s-a decis problema continuării programului și, după scurte discuții între Ministerele Finanțelor și Construcțiilor, acesta a fost prelungit până la sfârșitul anului. Datorită sprijinului statului, 40% din creditele ipotecare au fost acordate în 11 luni din 2016. Volumul emisiunii în ruble a fost de 37,7% din toate creditele ipotecare emise în această perioadă. Cu toate acestea, până la sfârșitul anului, când rata cheie a fost redusă la 10%, programul de subvenții și-a pierdut relevanța.

Date despre emiterea de credite ipotecare în Federația Rusă

Potrivit analiștilor Metrium Group, până în decembrie 2016, creditele ipotecare au atins următorii indicatori. Față de 2015, numărul creditelor acordate a crescut cu 24,94%, iar volumul creditării în termeni monetari - cu 29,86%. În același timp, rata medie ponderată a scăzut cu 0,82 puncte procentuale. până la 12,62%. Suma medie a împrumutului a crescut cu 64 de mii de ruble. Termenul mediu al creditului continuă să crească și el: peste 11 luni a crescut cu aproape 8 luni, depășind pragul de 15 ani, ceea ce indică o evaluare mai prudentă a capacităților financiare ale debitorilor. Dar, în ciuda tuturor eforturilor, decalajul față de indicatorii anului 2014 a fost de 17,76% în volumul creditării și de 17,79% în termeni monetari.

„În 2016 Banca Centrală Rusia a continuat să curețe sectorul bancar: 97 de licențe de creditori au fost revocate, dar nu au fost observați jucători semnificativi de pe piața creditelor ipotecare printre aceștia, comentează Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group. „Astfel, conform Băncii Centrale, la 1 iulie 2016, numărul băncilor care emiteau credite ipotecare era de 499, adică cu 13% mai puțin decât la aceeași dată a anului precedent, excluzând licențele revocate în a doua jumătate a anului trecut. an."

Liderii în creditarea ipotecară sunt 12 bănci cu peste 1% cotă de piață: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, Deltacredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank . Printre acestea se numără atât bănci cu participare de stat, cât și bănci private, toate lucrează cu ipoteci de mult timp și stabilesc „regulile jocului” pentru piață.

„În ultimul an, concurența intensificată între bănci a reînviat produse pe jumătate uitate precum „ipotecare cu două documente” (fără dovada de venit) și „ipotecare fără avans”, spune Maria Litinetskaya. - Un program este conceput pentru cei care au economii semnificative pentru a achiziționa un apartament și din diverse motive ei situatia financiara neevaluat. Celălalt, dimpotrivă, se adresează celor care nu au făcut economii pentru o achiziție, dar primesc un venit bun și stabil (nu este un secret că selecția debitorilor în cadrul acestui program este și mai strictă decât în ​​cadrul celui standard). Astfel, creditele ipotecare au devenit din nou disponibile pentru o gamă mai largă de cumpărători decât în ​​perioada programului de sprijin de stat.”

În plus, pe piață au apărut adevărate inovații, notează experții Metrium Group. În primul rând, trimiteți documentele pentru un împrumut la bancă printr-o aplicație online. Anterior, în acest fel se putea trimite doar o cerere prealabilă, adică să se afle suma aproximativă a împrumutului aprobat și condițiile. Pentru aprobarea finală a fost necesar să vină cu un pachet de documente la biroul creditorului. În al doilea rând, Sberbank împreună cu Rosreestr s-au lansat proiect pilot pentru transmiterea de la distanță a documentelor către înregistrare de stat, care permite clienților să depună imediat documentele pentru înregistrare după semnarea tranzacției la sucursală, ocolind cozile de la Rosreestr sau Centrul Multifuncțional. În al treilea rând, băncile au intrat social mediași nu numai că își verifică potențialii clienți prin informațiile postate despre ei înșiși, ci și comunica în direct, rezolvă probleme problematice și oferă asistență în atingerea obiectivelor financiare.

„Astfel, vedem o tendință care vizează lucrul de la distanță cu clienții”, notează Maria Litinetskaya. „Cremitatorii care se adaptează mai repede decât alții și sunt bine versați în noua realitate digitală au șansa de a-și păstra clienții „vechi” și de a câștiga o nouă generație.”

Menținerea unui echilibru între abordările avansate ale serviciilor pentru clienți și o evaluare conservatoare a capacităților financiare ale debitorilor au făcut posibilă reducerea restanțelor la creditele ipotecare în ruble până în noiembrie la 1,112%. În ultimele trei luni, această cifră a scăzut constant, ceea ce înseamnă că, după doi ani de creștere, tendința s-a întors în scădere. Din păcate, acest lucru nu se poate spune despre creditele în valută, în care ponderea relativă a creditelor restante este în continuare în creștere și se ridică la 31,3% din creditele ipotecare emise în valută. Să vă reamintim că creditele pentru locuințe au cea mai mică pondere a datoriei restante în comparație cu toate celelalte tipuri de creditare.

Astfel, în 2016, creditele ipotecare și-au dovedit fiabilitatea ca instrument financiar atât pentru creditori (arierate mici și rentabilitate stabilă), cât și pentru clienți (au folosit-o pentru achiziționarea de locuințe mai des decât chiar în 2014). Numărul de tranzacții din regiunea Moscovei care implică credite ipotecare în 2016 a fost de 43.876 de unități, cu 32,64% mai mult decât în ​​2015 și cu 3,25% mai mult decât în ​​2014. Și dacă în 2015 ponderea creditelor ipotecare a rămas la 30% din toate transferurile înregistrate de drepturi de proprietate, atunci în 2016 media anuală a crescut la 34,8%, iar în unele luni a ajuns la 50%.

Pe segmente imobiliare, cotele tranzacţiilor ipotecare au fost repartizate astfel. La Moscova, ponderea medie anuală a creditelor ipotecare în segmentul de masă a fost de 54%, ceea ce este aproximativ același nivel ca în 2015. O cifră atât de mare în capitală se menține datorită lansării de noi proiecte care s-au încadrat în condițiile programului de subvenție a ratei și au devenit foarte accesibile consumatorului general, inclusiv prin creditare. Ponderea creditelor ipotecare în segmentul business class este stabilă și s-a ridicat la 5% în 2016.

În apartamentele din Moscova, ponderea creditelor ipotecare a fost de 34%, adică 14 p.p. mai mare decât anul trecut. Această creștere se datorează faptului că programele proprii ale băncilor au devenit mai atractive în cursul anului din cauza ratelor mai scăzute. Mai mult, conditiile de achizitionare a apartamentelor sunt cat mai apropiate de conditiile de achizitionare a unui apartament - aceleasi acontși tarif standard.

În segmentul de masă al regiunii Moscova, ponderea medie anuală a creditelor ipotecare a fost de 72%, ceea ce este cu 3,5 puncte procentuale mai mare. mai mare decât anul trecut și cu 3 puncte procentuale. mai mare decât în ​​2014.

După cum notează experții Grupului Metrium, una dintre principalele realizări ale anului 2016 a fost începutul „renașterii” pieței imobiliare secundare. Acest lucru s-a întâmplat datorită condițiilor de creditare îmbunătățite și acceptării de către vânzătorii de apartamente a noilor reguli de joc de pe piață. Potrivit lui Rosreestr, în 2016, în capitală pe piața secundară au fost înregistrate 56 de mii de tranzacții, deci ponderea acestora a fost de 44,44%. Nu este nevoie să vorbim despre o revenire completă la poziția de lider a pieței secundare în viitorul apropiat vom vedea o corecție și redistribuire a cotelor de piață între locuințe în construcție și locuințe terminate. Inclusiv din cauza volumului suplimentar de aprovizionare de la investitori - proprietari de clădiri noi, care, după ce au primit dreptul de proprietate asupra locuințelor, vor începe să o vândă din cauza creșterii impozitelor pe proprietate. Acești și alți factori indirecti vor lua cu siguranță laurii liderului de pe piața primară, dar ponderea pieței secundare este puțin probabil să fie mai mare de 55%.

„2016 a devenit un test de turnesol pentru jucătorii de pe piața creditelor ipotecare, a scos profesioniști și inovatori și a eliminat amatorii. Mai mulți dezvoltatori mari au fuzionat pe piața construcțiilor, unul dintre cei mai vechi dezvoltatori a suferit o reorganizare”, rezumă Maria Litinetskaya. - Și dacă în ultimul an creditorii au încercat să recâștige scăderea anterioară, atunci obiectivul principalîn anii următori, până în 2018, va fi posibilă emiterea de credite ipotecare în valoare de 1,9 trilioane de ruble, planificată în „Strategia de dezvoltare a creditării ipotecare pentru locuințe în Federația Rusă până în 2020”. Și acest lucru pare destul de realist, cu condiția ca în 2017, creditarea pentru locuințe, eliminând cârjele sprijinului de stat, să atingă recordul din 2014 (1,76 trilioane de ruble).