Te-ai săturat de proprietate comună? Există o cale de ieșire - alocarea unei cote. Este posibil să vinzi o cotă dintr-un apartament fără a o aloca în natură. Este necesară alocarea unei cote din vânzare?

La proprietate comună pentru un apartament, cota-partea coproprietarului poate fi alocată în natură (o cameră separată sau mai multe camere). Dacă acționarului nu i se atribuie o cameră separată, atunci cota este considerată nealocată. O cotă-parte dintr-un apartament sau casă nu este alocată dacă prin acordul coproprietarilor sau în procedura judiciara Procedura de utilizare a apartamentului nu este definită.

Motive pentru apariția proprietății comune a unui apartament

Proprietatea comună a unui apartament apare:

1. ca urmare a privatizării unui apartament pentru toți membrii familiei;
2. la moștenirea unui apartament (cota-parte) de către mai mulți moștenitori;
3. ca urmare a unei tranzacţii prin care se determină cotele fiecărui proprietar.

Mai devreme sau mai târziu, între proprietarii unui apartament comun se pune problema vânzării apartamentului, în vederea achiziționării în continuare a locuințelor separate.

Vanzare apartament in proprietate comuna

Cea mai convenabilă modalitate de a vinde acțiuni într-un apartament este să vinzi apartamentul complet. Această metodă este posibilă dacă coproprietarii ajung la un acord cu privire la vânzarea întregului apartament, iar veniturile din vânzarea locuințelor sunt împărțite în conformitate cu cotele din apartamentul comun.

Important! Costul vânzării unui apartament întreg este de obicei mai mare decât al vânzării unui apartament în acțiuni.

De exemplu, dacă un apartament costă 3 milioane de ruble și fiecare proprietar are ½ cotă. În acest caz, dacă coproprietarii vând apartamentul în acțiuni, atunci cost total apartamentul va fi, de regulă, mai mic de 3 milioane de ruble, deoarece, în esență, se formează un apartament comun.

Prin urmare, cel mai profitabil mod de a vinde pentru coproprietari este vânzarea întregului apartament cu o împărțire a costului acestuia între vânzători.

Vanzarea unei cote in apartament comun

Dacă coproprietarii nu pot ajunge la o înțelegere cu privire la vânzarea apartamentului, atunci fiecare proprietar își poate vinde cota. Dar, în acest caz, este necesar să se respecte regula privind achiziția preventivă de către un coproprietar a unui apartament comun (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse). Vânzătorul unei cote dintr-un apartament comun trebuie să îi trimită o notificare cu o ofertă de cumpărare a cotei, indicând un anumit preț.

Important! Dacă notificarea este trimisă prin poștă, aceasta trebuie trimisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și o descriere a atașării.

Dacă coproprietarul refuză să cumpere o cotă în apartamentul comun sau nu răspunde în termen de 30 de zile, atunci vânzătorul își poate vinde cota oricăror cumpărători. Dar puteți vinde doar la același preț care a fost indicat în anunț.

Important!În cazul în care vânzătorul vinde o cotă dintr-un apartament comun la un preț mai mic decât cel oferit coproprietarului, acesta din urmă se poate adresa instanței de judecată cu o cerere de declarare a tranzacției invalide pe această bază.

Există adesea cazuri în care proprietarii unui apartament comun încearcă să ocolească regula privind preempțiunea prin încheierea unui contract de cadou și, de fapt, își vând cota. Merită avertizat consecințe posibileîn acest caz.

• În primul rând, tranzacția poate fi declarată invalidă de către coproprietari în instanță dacă instanța constată că de fapt cota din apartamentul comun a fost vândută și nu donată.
• În al doilea rând, cumpărătorul a cumpărat efectiv această cotă din apartament, dar legal s-a încheiat un contract de cadou, iar aceasta este o tranzacție gratuită și prețul plătit de acesta nu este indicat în acte.

În acest sens, cumpărătorul nu este protejat și dacă contractul va fi reziliat, cumpărătorului îi va fi greu să returneze banii cheltuiți.

Deci, acest articol discută procedura de vânzare a unei cote nealocate într-un apartament comun și, de asemenea, identifică cerințele de bază în baza cărora este posibil să vindeți o cotă nealocată într-un apartament.

ATENŢIE! Datorită ultimele modificari din cauza legislatiei, informatiile din articol pot fi depasite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.

Vânzarea proprietății partajate are loc în conformitate cu procedura stabilită prin proceduri speciale. Acestea se referă la respectarea strictă a drepturilor celorlalți proprietari de apartament sau casă privată care au prioritate de cumpărare și posibilitatea de a contesta tranzacția în instanță. Arată mai jos instrucțiuni pas cu pas„Cum să vinzi o cotă într-un apartament” îl va ajuta pe proprietar să evite greșelile și să nu încalce legea.

Proprietate comună, acțiuni alocate și nealocate

În cele mai multe cazuri, proprietatea comună implică situații în care mai multe persoane sunt proprietarii imobiliar. În consecință, părțile din spațiile rezidențiale care le sunt datorate nu sunt determinate, iar la vânzare, cotele din apartament pentru fiecare proprietar sunt alocate printr-un calcul proporțional.

Cazare pentru unul dintre coproprietari proprietate comunăîntr-o cameră anume nu înseamnă drepturile sale de proprietate.

Este o problemă diferită atunci când proprietatea unei părți a spațiilor de către o anumită persoană este indicată printr-un document oficial. Acesta poate fi un contract de căsătorie, un certificat de moștenire, un contract de cumpărare și vânzare, un cadou sau un alt document valabil. De obicei, cota alocată are doar o expresie pe hârtie, dar în realitate este folosită de toți rezidenții apartamentului. Demarcarea naturală elimină automat proprietatea comună.

Evaluarea de piata a cotei alocate in apartament se realizeaza conform schemei standard. Proprietatea este comparată cu oferte similare de pe piața imobiliară și se determină costul mediu.

Dacă dreptul la o anumită cameră într-un apartament sau casă de țară nu este atribuită vânzătorului, alocarea cotei se face prin repartizarea egală a suprafeței către toți proprietarii. În mod ideal, numărul de camere ar trebui să corespundă cu numărul de coproprietari ai apartamentului. Partea care primește spațiile mai mici are dreptul la despăgubiri bănești. Atribuirea unei cote se face în instanță sau printr-o înțelegere amiabilă între participanți.

Una dintre cele mai multe cazuri complexeÎn practica agenților imobiliari și a avocaților, există situații în care sunt mai mulți solicitanți decât camere. Chiar dacă suprafata totala distribuit prin împărțire aritmetică în părți egale, apartamentul riscă să se transforme într-o piatră de poticnire și dispută pentru coproprietari.

O cotă într-un apartament de vânzare, „împovărat” de conflicte interne, descurajează potenţiali cumpărători. Acest lucru reduce lichiditatea proprietății și obligă proprietarul să reducă prețul.

Puteți ieși din situație cumpărând acțiuni de la coproprietarii spațiilor de locuit. În viitor, veniturile din vânzarea întregii proprietăți vor fi mai mari decât dacă fiecare cotă din apartament este vândută separat.

Ghid pas cu pas

Procedura de vânzare a bunurilor imobile în comun se desfășoară în patru etape. În primul rând, proprietarul se consultă cu un agent imobiliar sau studiază în mod independent piața și determină prețul.

Stabilirea condițiilor de vânzare a unei cote într-un apartament ca prim pas al tranzacției

Primul pas presupune discutarea și înregistrarea acordurilor dintre vânzător și cumpărător. Alți proprietari de proprietate comună nu pot participa la aceasta.

Procesul determină:

• obiectul licitației sub forma unei părți a imobilului rezidențial, dimensiunile acestuia și alte caracteristici;
• suma de achiziție (indicată integral) și procedura de plată (transfer sau transfer) de bani;
• alte condiții la care au ajuns părțile sunt utilizate ulterior în negocierile cu proprietarii rămași.

Notificarea co-sharers

La a doua etapă, ceilalți acționari sunt informați despre viitoarea vânzare a unei părți din apartament și condițiile acesteia. Aceasta este purtare caracter obligatoriu, având un impact direct asupra succesului procedurii. Orice abatere de la regulile stabilite este motiv bun pentru recurgerea ulterioară în instanță, atunci când un alt proprietar poate acționa în calitate de reclamant, iar în baza rezultatelor procedurii, vânzarea poate fi anulată.

Notificarea se face astfel:

1. Fiecărui proprietar al proprietății i se trimite o notificare scrisă de vânzare cu descriere detaliată preturi si conditii.
2. Documentul se transmite chiar dacă cumpărătorul este un alt acționar.
3. În perioada specificată (nu depășește 1 lună), ceilalți proprietari au prioritate în achiziționarea acțiunii scoase la vânzare.
4. Informațiile despre cumpărător, inclusiv adresa și datele sale personale, nu sunt indicate, neavând importanță juridică.

Proprietarii pot răspunde la notificare în termen de o lună. Absența oricărei acțiuni din partea lor este interpretată ca consimțământ. În același timp, acționarii își păstrează dreptul de a accelera procesul de vânzare prin semnarea unei renunțări la achiziție prioritară.

Tranzacția este implementată exclusiv în termenii și condițiile reflectate în notificare.

Dacă cumpărătorul face ulterior alte cereri, cum ar fi un preț mai mic, întregul proces se repetă. Dacă obligațiile nu sunt îndeplinite, vânzarea poate fi anulată pe cale judecătorească.

Toți acționarii au drept de prim refuz, prin care toată lumea poate achiziționa o parte proporțională din proprietate.

Autentificare notarial

Al treilea pas: vânzarea este confirmată de un notar, a cărui participare obligatorie la executarea tranzacției a fost stabilită prin lege în 2016. Înainte de aceasta, vânzarea proprietății partajate a fost însoțită de o serie de încălcări, transformându-se adesea într-un instrument de reglementare a contului, ceea ce a forțat statul să ia măsuri.

Astăzi, orice vânzare de proprietate comună necesită autentificare notarială, fără de care transferul de proprietate nu este înregistrat în Registrul rus.

Ambele părți la tranzacție contactează biroul de operare prin depunerea următoarelor documente:

• refuzurile altor proprietari de a face o achiziție prioritară sau dovezi ale lipsei lor de reacție în Termen limită. Acestea includ cecuri poștale, taloane de corespondență datate;
• certificat de proprietate sau extras din Registrul Unificat de Stat, pașaport tehnic al ITO, documente cadastrale;
• contract de cumpărare;
• documentele personale ale vânzătorului și cumpărătorului;
• sancționarea autorităților tutelare în cazul în care sunt afectate interesele minorilor.

Notarul analizează împrejurările contractului de vânzare și reacția celorlalți proprietari. Pe baza rezultatelor, acesta certifică tranzacția cu sigiliu și semnătură, sau refuză să o oficializeze, invocând încălcări depistate. Hotărârea se înscrie în registrul notarial, după care părțile pot trece la acțiuni ulterioare.

Inregistrare de stat

Al patrulea pas final ar fi înregistrare de stat tranzacții. Se realizează contactând cea mai apropiată instituție registru rusesc sau Centrul multifuncțional districtual (MFC).

Dimensiune datoria de stat pentru efectuarea modificărilor unei proprietăți imobiliare în Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare este de 2 mii de ruble. La cererea depusă se anexează o chitanță de plată împreună cu un pachet de documente depus în prealabil la notar. Contrapartidele rezolvă toate problemele personal sau printr-un reprezentant, ale cărui drepturi necesită o împuternicire notarială.

La îndeplinirea formalităților, în contractul de vânzare-cumpărare se aplică o ștampilă de înregistrare și transferul drepturilor de proprietate asupra acțiunii din spații rezidențiale notate în Registrul unificat de stat al bunurilor imobiliare. Participanții primesc documente justificative: un extras, un contract certificat, un pașaport cadastral. Noul proprietar își asumă drepturile legale.

Vânzarea proprietății comune cu ipotecă

Atunci când plănuiește să vândă un apartament luat pe o ipotecă, proprietarul trebuie să coordoneze toate acțiunile cu banca, față de care cumpărătorul își asumă obligații de credit. Procedura în sine implică obținerea permisului de la bancă, legalizarea contractului și plata integrală a datoriei de către cumpărător. Pe baza rezultatelor, creditorul emite un înscris din care să rezulte că nu există pretenții împotriva debitorului.

În alte cazuri, banca acționează ca un participant direct la procedură, oferind cumpărătorului două celule. Într-una dintre ele se înscrie suma de cumpărare necesară, în cealaltă diferența dintre credit ipotecar și cu cost real. Toate problemele legate de înregistrare sunt rezolvate de către angajații băncii.

Legea Ipoteca prevede în mod expres că este imposibilă achiziționarea unei cote separate, menționând că o cotă de proprietate nu poate face obiectul garanției. În acest caz, dobânditorului i se oferă posibilitatea de a cumpăra ultima parte. Adică, inițial el trebuie să fie proprietarul primei acțiuni. După finalizarea tranzacției, el devine unicul proprietar al apartamentului, care la rândul său este transferat 100% în garanția băncii.

Băncile sunt extrem de reticente în a accepta cumpărări de acțiuni, mai ales că de cele mai multe ori astfel de tranzacții sunt încheiate între rude și soții divorțați. Conform statisticilor, doar o treime institutii de creditîntâlnește clienții la jumătatea drumului. Chiar dacă sunt reînregistrate, obligațiile de datorie rămân la persoana în numele căreia a fost emisă creanța. contract de împrumut, în cazuri rare, plățile sunt distribuite ambilor acționari.

Cel mai adesea, proprietarii recurg la abandonarea părții lor din proprietate în favoarea și cu acordul altui împrumutat. Banca își verifică solvabilitatea financiară și, dacă nu sunt probleme, reînregistrează tranzacția.

Vânzarea unei acțiuni dacă celălalt proprietar este minor

Dacă unul dintre proprietari este minor, vânzătorul transmite părinților săi notificarea tranzacției. În plus, este necesară confirmarea autorităților de tutelă și tutelă, deoarece apariția unei alte persoane în apartament poate încălca drepturile și condiţiile de viaţă copil.

În mod formal, consimțământul de tutelă nu este necesar, întrucât reprezentanții legali ai copiilor minori sunt părinții acestora. În practică, un certificat de la autoritățile tutelare este adesea solicitat de notarii și serviciile de înregistrare. Cumpărătorul este și el interesat de acesta, deoarece absența unei sancțiuni poate deveni un motiv pentru proces si invalidarea contractului.

Litigii

Atunci când analizează litigiile dintre acționari, instanța ia în considerare mai mulți factori și, în primul rând, notificarea detaliată și în timp util a celorlalți proprietari. În cazul în care dreptul lor de a cumpăra o acțiune dintr-un apartament sau o casă a fost încălcat, sau anunțul conține un preț și termeni incorecți ai tranzacției, vânzarea poate fi anulată.

Practica cunoaște o mulțime de exemple când instanța reziliază drepturile de proprietate ale unuia dintre acționari cu plata unei despăgubiri către acesta. Motivele sunt:

• suprafață mică de proprietate comună;
• operare neglijentă (nu se prezintă în apartament mult timp);
• lipsa legăturilor de familie între coproprietari;
• relații conflictuale între acționari, făcând imposibilă conviețuirea.

Proprietatea comună este larg răspândită în orașele mari și zonele metropolitane. Ca urmare a privatizării imobilelor comunale și a „diviziunii” acesteia, proprietarii unui apartament pot fi de la două până la șapte persoane. Aceștia sunt fie complet străini (vecini dintr-un apartament comunal), fie rude (părinți și copiii lor), fie chiar foști rude (soț și soție divorțați). Mai devreme sau mai târziu, unul dintre coproprietari are o dorință complet logică de a „se separa” și de a-și vinde cota. Acest lucru este și ceea ce fac cetățenii cu venituri mici atunci când vând orice parte din apartamentul lor mare pentru a primi suma mare bani. Și cumpărătorii sunt găsiți destul de repede. Ei devin oameni care nu au capacitatea financiară de a cumpăra o casă separată (nu există nicio modalitate de a contracta un împrumut, de exemplu) și, prin urmare, sunt de acord să cumpere un „colț privat” în apartamentul altcuiva. Este ușor de înțeles că această problemă este deosebit de acută pentru locuitorii capitalei și centrele regionale, unde locuințele devin din ce în ce mai scumpe. Cu toate acestea, perspectiva de a deveni coproprietar al unei cote într-un apartament nu este atât de roz. Acest tip de proprietate este plin de dezavantaje semnificative. Fără a obține acordul tuturor coproprietarilor, este imposibil să înregistrați noi chiriași sau chiar să faceți reparații. De asemenea, procedura de vânzare și închiriere a cotei tale într-un apartament devine semnificativ mai complicată.

Procedura de alocare a unei cote

Pentru a vinde o acțiune într-un apartament, trebuie să parcurgeți procedura lentă și supărătoare de alocare a unei acțiuni. Adică, teoretic, după privatizare, unul dintre proprietari deține o anumită cotă. Pe în acest moment această cotă pare destul de virtuală. Deci se specifică procedura de alocare a unei acțiuni acest concept. Cota poate fi ideală, adică exprimată fracționat. De exemplu, în apartament cu doua camere doi coproprietari, iar fiecare dintre ei are o jumătate de cotă. O cotă-parte în natură presupune transferul dreptului de proprietate către fiecare proprietar al uneia dintre camere și proprietatea asupra spațiilor. uz public(hol, bucatarie, camara) ramane comun. Mai mult, la alocarea unei cote, este un fapt proprietate comună nu va fi anulat. Doar că fiecare acțiune devine personală, iar vecinii rămân coproprietari.

Există, de asemenea, o procedură de împărțire a proprietății comune. Acesta este adesea un proces complex și îndelungat, în urma căruia proprietatea comună este anulată. O persoană devine proprietarul casei.

Este important să se oficializeze alocarea unei cote de către un notar, o hotărâre orală nu are forță juridică. Alocarea unei acțiuni se poate efectua în conformitate cu procedura reglementată de lege. Dar, de regulă, coproprietarii se află în conflict și nu pot găsi un limbaj comun și nu pot lua o decizie reciproc avantajoasă. Prin urmare, alocarea unei cote se face de obicei prin instanță. O copie este ușor de găsit pe Internet. De regulă, cererea este depusă de coproprietarul cel mai interesat de rezultat. LA declarație de revendicare Se anexează copii după actele de identitate și titlul de proprietate pentru locuință. Bătălia juridică poate dura mai mult de șase luni, mai ales dacă ceilalți coproprietari ai imobilului nu participă la audieri. Cu toate acestea, în multe cazuri, alocarea unei cote prin instanță este singura soluție posibilă.

Procedura de vanzare a unei cote dintr-un apartament

După alocarea unei cote într-un apartament, procesul de cumpărare și vânzare decurge aproape la fel ca o tranzacție obișnuită. În afară de câteva detalii. Conform legii, toți proprietarii acesteia au dreptul prioritar de a cumpăra o cotă dintr-un apartament. Din punct de vedere tehnic, acest drept poate fi exercitat în felul următor. Toți coproprietarii ar trebui să fie familiarizați cu oferta de cumpărare a unei acțiuni. Trebuie să indice caracteristicile tehnice ale proprietății și valoarea acesteia. În termen de o lună de la data familiarizării cu acest document, coproprietarii iau decizia de a cumpăra proprietatea oferită sau de a refuza. Pentru a evita problemele pe viitor, scrisorile de ofertă trebuie trimise prin scrisoare recomandată cu notificare. Astfel, dacă este necesar, veți avea probe pentru instanță.

Există o credință puternică că proprietarii presupuși vecini pot interfera cumva cu decizia unuia dintre coproprietari de a vinde o cotă din apartament. De fapt, au doar două opțiuni - să cumpere singuri această acțiune sau să refuze achiziția. Desigur, sunt posibile mici trucuri murdare din partea coproprietarilor, dar nu pot crea obstacole legale în realizarea dorinței tale.

După expirarea a 30 de zile de la data cunoașterii coproprietarilor, vă puteți vinde cota. Conform legii, dacă toți proprietarii refuză, puteți vinde cota din apartament oricărei persoane la alegere. Cu toate acestea, prețul tranzacției nu trebuie să fie nici mai mic, nici mai mare decât cel menționat în ofertă. În caz contrar, în termen de trei luni, oricare dintre coproprietari poate contesta și anula tranzacția de vânzare-cumpărare în instanță.

De foarte multe ori, pentru a evita procedura de sesizare a vecinilor, vanzatorul actiunii nu o vinde, ci intocmeste un act de cadou. Cu acest tip de tranzacție, nu este nevoie să anunțați coproprietarii tranzacția este mai ieftină și trece mai repede. Cu toate acestea, dacă dați o cotă într-un apartament unei persoane care nu are legătură cu dvs., această tranzacție poate fi contestată și ea. Adevărat, pentru a face acest lucru, reclamantul va trebui să facă dovada că transferul de bani sub formă de cadou a avut loc, însă, având în vedere lipsa relației dintre donator și donatar, șansele reclamantului de a câștiga cauza sunt cât mai mari.

O cotă dintr-un apartament poate fi vândută în rate sau cu plăți amânate. Aceste nuanțe trebuie acoperite cât mai mult posibil în contract, iar vânzătorul este interesat de acest lucru, în primul rând.

Vânzarea unei cote într-un apartament nu este atât un proces complicat, cât este un proces supărător. Din cauza neînțelegerii dintre coproprietari, poate dura mult timp. Cu toate acestea, cel mai dificil lucru va fi procedura de alocare a unei cote în apartament.

Ceea ce s-a realizat la noi în secolul trecut, mii de oameni au devenit proprietari de apartamente și case aflate în proprietate comună. Moștenitorii care au primit proprietatea nu individual, ci în parteneriat cu altcineva, au căzut în aceeași capcană.

Potrivit art. 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună poate fi comună sau comună. În proprietate comună, oamenii dețin ceva fără a atribui sau descrie acțiuni. Cel mai adesea, acest lucru se referă la soții - lor apartament comun se va numi proprietate comună.

Alte acțiuni cu acțiuni

Oricare dintre proprietari poate, de asemenea, să dispună de cota sa în mod diferit.

Vinde