Se poate schimba un apartament cu unul nou? Lingonberry: cum să schimbi profitabil un apartament vechi cu unul nou în regiunea Moscovei? Plan de rate pentru cei bogați

Serviciul de schimb a migrat de la reprezentanțele de mașini la afacerile imobiliare. Compensarea vechilor proprietăți imobiliare atunci când cumpărăm una nouă devine obișnuită, deși în principal doar în mega-orașe. Potrivit experților, astăzi la Moscova, atunci când cumpără apartamente în clădiri noi, aproape 10 la sută dintre clienți folosesc această opțiune.

Pe piata imobiliara, serviciul de trade-in are propriile caracteristici. Principiul de funcționare a serviciului pe piața imobiliară este oarecum diferit de piața auto. Dacă, atunci când cumpără o mașină, un client își vinde în esență mașina veche la o reprezentanță auto și pleacă imediat acasă cu una nouă, atunci în cazul apartamentelor situația este mai complicată. Una dintre opțiuni este formatul de cumpărare urgentă, atunci când un apartament vechi este achiziționat de către un dezvoltator sau o agenție imobiliară cu reducere și se oferă în schimb locuința într-o clădire nouă. Dar nu se întâmplă des, deoarece la schimbul unui apartament vechi cu locuințe în clădiri noi, apartamentele sunt achiziționate cu o reducere de până la 40% de la valoarea de piata. Potrivit experților, beneficiul în acest caz este foarte îndoielnic.

O altă opțiune, mai complexă, sunt două tranzacții paralele pentru vânzarea unui apartament pe piața secundară și achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă. În al doilea caz, după cum a spus Alexey Bernadsky, directorul Departamentului de revânzare imobiliară de la Est-a-Tet, cel mai dificil lucru este factorul timp. „Dezvoltatorii permit rezervarea apartamentelor cu preț fix pentru cel mult două luni, iar nu toate companiile sunt de acord cu astfel de condiții și stabilesc perioade mult mai scurte”, a explicat el.

Viteza de vânzare a unui apartament depinde în mare măsură de evaluarea adecvată a acestuia și de stabilirea corectă pretul pietei. Pe o piață în stagnare, este dificil să garantezi o vânzare în termen de două luni. Un agent trebuie să se uite și să sune cel puțin două duzini de apartamente într-un mediu competitiv pentru a înțelege valoarea de piață a unor astfel de oferte. Prețul nu trebuie subestimat, deoarece aceasta nu este o achiziție urgentă. Bineînțeles, un agent fără scrupule poate stabili un preț sub piață și poate vinde apartamentul în două expoziții, dar în cazul unei tranzacții fără o achiziție urgentă, clientul este interesat să vândă proprietatea la prețul pieței.

Viteza de vânzare a unui apartament depinde de evaluarea adecvată a acestuia și de stabilirea corectă a prețului de piață

În acest caz, mult depinde de acordurile dintre agent imobiliar și dezvoltator și de posibilitatea de a obține preferințe individuale pentru clienții agenției. Chiar și în cazul termen maxim rezervari, trebuie sa reusiti sa va vindeti locuinta existenta pe piata secundara cu doua luni inainte. Acum, potrivit experților, perioada medie de expunere a obiectelor pe piața secundară este de aproximativ patru luni. Adică, pentru a efectua o tranzacție în format de tranzacționare, un agent imobiliar trebuie să reducă timpul mediu de vânzare a unui apartament la jumătate.

După cum a arătat un studiu realizat de analiștii companiei Metrium Group, un astfel de serviciu nu este oferit astăzi în toate proiectele de pe piața primară. În segmentul de masă din „vechea” Moscova, această opțiune, potrivit experților, este disponibilă doar în jumătate din toate proiectele de construcții noi implementate. În Noua Moscova, ponderea schimburilor este și mai mică - aproximativ 42 la sută (15 ansambluri rezidențiale).

Potrivit analiștilor Metrium Group, două scheme sunt cele mai populare astăzi. Prima varianta: vechiul apartament este transferat spre vanzare unei agentii care vinde locuinte intr-o cladire noua. În acest caz, un apartament într-un nou complex rezidential cu pret fix pentru o luna. Această opțiune este potrivită pentru cei care sunt dispuși să renunțe puțin la prețul vechiului apartament pentru a grăbi procesul de vânzare.

O altă opțiune comună: totul este la fel, dar un apartament într-o clădire nouă este rezervat fără a stabili prețul pe o perioadă nedeterminată. Această variantă este aleasă de cei care doresc să-și vândă apartamentul cât mai profitabil. În același timp, există riscul ca în timp ce locuințele vechi să fie vândute la un preț mai mare, costul proprietății achiziționate să crească și el.

Pentru un cumpărător al unui apartament într-o clădire nouă, serviciul de predare poate fi interesant din mai multe motive. Această opțiune este foarte potrivită pentru leneși este o oportunitate de a rezolva o problemă de locuință fără agitație inutilă, în doar câteva vizite la biroul companiei vânzătoare. Un alt avantaj este că o astfel de tranzacție, de regulă, este cât mai sigură posibil pentru client - toate plățile financiare se fac prin agenție, iar avocații profesioniști însoțesc tranzacția în toate etapele. „În același timp, trebuie să înțelegeți că un schimb nu este potrivit pentru toată lumea”, a spus Maria Litinetskaya, managing partner al companiei Metrium Group „De exemplu, dacă trebuie să așteptați încă doi ani înainte de a pune un nou construirea în funcţiune, dar proprietate veche va fi vândut acum, apoi până când veți primi cheile noii dvs. locuințe va trebui să închiriați un apartament. La pe termen lung așteptările, costurile de închiriere pot compensa beneficiile achiziționării unei noi locuințe într-un stadiu incipient. Cea mai bună opțiune pentru un schimb este achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă gata făcută sau cu două până la trei luni înainte de a primi permisiunea de a-l pune în funcțiune.”

Serviciul de predare este foarte potrivit pentru cei lenesi iti poti rezolva problema locuintei fara batai de cap inutil, in doar cateva vizite la biroul firmei vanzatoare;

Există o nuanță importantă în tranzacțiile de schimb legate de momentul lansării fizice a apartamentului vândut. Dacă o persoană cumpără un apartament într-o clădire care este încă în construcție, atunci are nevoie de unde să locuiască până când este finalizată. Agenția imobiliară poate conveni cu vânzătorul să amâne plecarea din apartamentul vândut cu până la două luni, după care, în unele cazuri, noii proprietari chiar acceptă să închirieze apartamentul foștilor proprietari pentru o perioadă de timp. Cu toate acestea, factorul momentului de lansare fizică a apartamentului „se estompează” pe fondul chestiunii prețului. Nu este întotdeauna de preferat ca vânzătorul să aibă un client care este de acord să elibereze spațiul ocupat în ziua tranzacției și, prin urmare, este dispus să plătească mai puțin. Închirierea unui apartament „de tranzit” în așteptarea finalizării unei clădiri noi este de obicei mai ieftină decât o reducere la vânzare. Pe lângă eliberarea apartamentului, clientul trebuie să se radieze din nou aici, agenția imobiliară poate organiza o amânare a radierii.

Cele mai frecvente motive pentru eșecul tranzacțiilor în format de tranzacționare sunt refuzul băncii de a aproba un cumpărător pentru un obiect de pe piața secundară sau refuzul cumpărătorului de a intra într-o tranzacție în situația în care are o vânzare alternativă și ceva. „nu a funcționat” cu el (adică atunci când cumpărătorul, pentru a cumpăra „secundarul” vânzătorului printr-un schimb, mai trebuie să vândă ceva propriu). Cei mai preferați cumpărători pentru un schimb sunt persoanele cu bani gratuit. Cumpărătorii de credite ipotecare se confruntă, de asemenea, adesea cu un „obstacol” - tranzacția de vânzare trebuie efectuată prin intermediul băncii care oferă ipoteca cumpărătorului. Și cel mai adesea diferă de banca la care vânzătorul trebuie apoi să transfere bani pentru noua clădire.

Trade-in este o schemă în care dezvoltatorul cumpără un apartament de la proprietar pentru fonduri proprii. În același timp, locuințele secundare sunt de obicei evaluate cu 10-20% sub valoarea de piață. După ce dezvoltatorul devine proprietarul apartamentului, îl poate vinde independent. În schimb, proprietarul poate folosi veniturile pentru a cumpăra locuințe în noua clădire a dezvoltatorului. Cu toate acestea, trebuie remarcat un punct important: dacă banii primiți din vânzarea vechiului apartament nu sunt suficienți pentru a achiziționa unul nou, atunci va trebui să plătiți partea care lipsește din propriul buzunar.

Desigur, o astfel de schemă are o serie de inconveniente și, din acest motiv, nu este extrem de populară în Rusia. Pe de o parte, nu este profitabil pentru dezvoltator să cumpere apartamente secundareși prin aceasta să ia în bilanț un alt obiect, care este o sursă de costuri: întreținere, revânzare, taxe. Și proprietarul carcasă secundară pare nejustificat de scăzut.

Prin urmare, așa-numitul sistem de decontare reciprocă este mai popular pe piața rusă. Pe scurt, proprietarul apartamentului își vinde mai întâi locuința cu ajutorul unei firme la un preț adecvat, iar cu banii primiți își achiziționează deja un apartament într-un bloc nou. În același timp, este posibil să rezervați mai întâi locuințe într-o clădire nouă și abia apoi să începeți să vă vindeți vechiul apartament.

Schemele de tranzacționare diferă de schemele de decontare reciprocă prin viteza tranzacției. În primul caz, tranzacția este finalizată cel mai devreme termene scurte, deoarece nu este nevoie să găsiți un cumpărător și sunt doar două părți implicate în schemă. În cel de-al doilea caz, desigur, viteza de finalizare a tranzacției este redusă semnificativ: pentru a căuta o companie care vinde locuințe, apoi pentru a căuta un cumpărător, pentru a finaliza tranzacția și, în sfârșit, pentru a cumpăra locuința mult așteptată într-un clădire nouă. Dar, în al doilea caz, vechiul apartament este vândut la un preț mai mare și există posibilitatea de a investi cu înțelepciune veniturile.

Ar fi destul de logic să pui aici întrebarea: dacă vinzi apartament vechiși, în schimb, cumpărați unul nou, atunci prin ce diferă procesul de decontare de o tranzacție alternativă obișnuită? Există o serie de nuanțe aici: o tranzacție de „trade-in” se referă în mod specific la o tranzacție legată de achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă și, ceea ce este tipic, atunci când o casă veche este scoasă la vânzare, clientul deja știe exact pe care dorește să-l cumpere în schimb și de multe ori își rezervă deja în avans spațiul de locuit special selectat. În plus, apartamentul clientului este vândut mai întâi și abia apoi se plătesc drepturile asupra noului imobil. În schema alternativă general acceptată, se obișnuiește să se efectueze aceste operații simultan.

Potrivit experților, schema de schimb și schema de decontare reciprocă în modern piata ruseasca imobilele vor fi folosite din ce în ce mai des pentru că este într-un mod bun extragerea suplimentară de fonduri pentru achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă. Mai mult, având în vedere situația instabilă de pe piața muncii și șansele din ce în ce mai scăzute de a obține și de a plăti un credit ipotecar, un „trade-in” pentru mulți proprietari va fi o cale reală de ieșire din situația actuală și o modalitate reală de a să-și îmbunătățească condițiile de viață.

Atenție: un „trade-in” în forma sa pură, adică cu achiziționarea unui apartament vechi de către un dezvoltator, este o modalitate de a reduce foarte mult prețul vechii locuințe. De obicei, nu dau mai mult de 70% din valoarea de piață pentru el. În plus, dezvoltatorii au o serie de cerințe pentru locuința achiziționată, care trebuie îndeplinite și pentru ca tranzacția să aibă loc. În special, apartamentul trebuie să fie liber atât din punct de vedere juridic, cât și fizic. Acțiuni și camere comune nu sunt utilizate în schimb.

Sistemul de decontare reciprocă are și dezavantajele sale. În special, întrebarea arzătoare este unde ar trebui să locuiască proprietarul în perioada dintre vânzarea vechiului apartament și primirea unuia nou? Asemenea, punct important poate fi participarea minorilor la tranzacție. Dacă printre proprietarii vechiului apartament sunt copii, atunci autoritățile tutelare pot interveni în tranzacție și o pot perturba.

De asemenea, merită luat în considerare faptul că perioada pentru rezervarea unui apartament într-o clădire nouă pentru o schemă de decontare reciprocă poate fi limitată. Cel mai adesea, dezvoltatorul este de acord să rezerve locuințe pentru două-trei săptămâni, dar nu mai mult. În consecință, vânzarea locuințelor vechi va necesita urgență, ceea ce obligă proprietarul să fie de acord cu un preț mai mic.

Totuşi, această metodă destul de convenabil, real și o soluție bună pentru îmbunătățirea condițiilor de viață.

Schimb de locuințe secundare pentru o clădire nouă la Moscova și regiunea Moscovei

Un număr mare de clădiri noi sunt construite la Moscova și regiunea Moscovei clădiri cu mai multe etaje cu un aspect excelent, în care mulți ar dori să aibă locuințe. Dacă aveți un apartament vechi, este foarte posibil să îl schimbați (schimbul) cu un apartament într-un bloc nou.

Un apartament in bloc nou are o amenajare moderna si comunicatii noi, parcare auto, minunat grupuri de intrare, zonă locală frumos decorată.

De exemplu, ai apartament cu doua camereîntr-o clădire cu 9 etaje într-unul dintre cartierele Moscovei, suprafata totala 45 mp, bucatarie putin mai mult de 6 mp, zona de locuit 28 m2, coridor mic, baie mică. Aspect Casa lasa de dorit, comunicatiile sunt uzate. Având un astfel de apartament, îl puteți schimba fără plată suplimentară pentru un apartament cu o suprafață mai mare (de la 50 la 75 m km), cu o bucătărie de la 10 m km într-o clădire nouă. De asemenea, este posibil să se schimbe un apartament cu 3 camere de 80 mp pe teritoriul Noii Moscove sau în apropierea regiunii Moscovei.

De acord, pentru mulți un astfel de schimb ar fi foarte atractiv. Opțiunile de schimb sunt posibile cu sau fără plată suplimentară. Vom selecta mai multe opțiuni de mutare și vom încerca, dacă nu să vă scutim de la plata suplimentară, atunci, în orice caz, să o menținem la minim.

Dacă nu aveți suficiente fonduri pentru a cumpăra un nou apartament de clădire (într-o tranzacție de schimb), puteți utiliza credit ipotecar. Vă vom spune cum, în ce condiții și în ce banca mare, din care suntem partener, se poate obtine un credit ipotecar preferential.

Achizitia de cladiri noi are specificul fata de piata secundara. În primul rând, acest lucru se aplică acordului: tranzacția este încheiată nu pe baza unui contract de cumpărare și vânzare, ci pe baza unui acord de investiții - Acordul participarea la capitaluri proprii, Acord privind cesiunea de drepturi de creanță sau sens similar. O procedură diferită pentru înregistrarea unui acord, o schemă diferită de transfer numerar. Prin urmare, pentru o tranzacție de succes, este mai bine să implicați specialiști profesioniști.

În agenția noastră „Adresă-Real Estate”, încă de la primul pas de cumpărare a unei locuințe într-o clădire nouă, angajații departamentului juridic sunt implicați activ. Ei nu numai că vor examina toate documentele de proprietate, dar vă vor însoți și până la etapa de înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului.

Astăzi Piața imobiliară se dezvoltă cu succes.

Abundența agențiilor imobiliare sugerează că în fiecare zi mii de oameni își decid probleme de locuit, ceea ce înseamnă că și tu poți fi norocos să-ți rezolvi rapid problemele.

Deci, există dorința de a vă schimba apartamentele vechi cu altele noi.

Vă putem oferi o serie de metode fiabile dovedite și utilizate frecvent, care vă vor ajuta în afacerea dumneavoastră.

Schimb

Cu toții suntem familiarizați cu sistemul de schimb din industria auto. Dar puțini oameni știu că acest lucru este posibil și în industria imobiliară. Metoda de troc a apartamentelor prin schimb este următoarea.

atragi terț – societate, care cumpără locuința care te interesează într-o clădire nouă folosind apartamentul tău drept garanție.

Știind că casa de vis a fost achiziționată, îți poți vinde în siguranță proprietatea.

Când primiți fonduri, trebuie doar să efectuați cumpărare și vânzare cu un intermediar, lasandu-i o remuneratie in cuantumul stabilit prin contract.

După finalizarea acestei întregi proceduri, deveniți proprietarul deplin al proprietății dorite prin vânzarea locuinței dumneavoastră.

De la dezvoltator

Dacă doriți să cumpărați un apartament într-o clădire nouă recent finalizată sau chiar în faza de construcție, atunci trebuie să contactați dezvoltatorul.

Invitați compania care a construit casa să schimbe casa pentru o clădire nouă. Reprezentantul dezvoltatorului trebuie evaluați starea locuinței dvs, după care vă va spune despre condițiile trocului.

Dacă sunt acceptați pentru dvs., semnați un acord de schimb cu persoană juridică. După semnare, dezvoltatorul îți primește locuința, iar tu primești apartamente noi.

Contactarea unui agent imobiliar

Dacă nu doriți să vă aprofundați în procesul de schimb de apartamente pe cont propriu, sunteți prea ocupat și nu aveți timp, atunci puteți contacta un birou imobiliar. Casa ta va fi evaluată și vor fi oferite opțiuni. prin troc.

În plus, unele companii imobiliare, dacă consideră o astfel de investiție profitabilă, pot cumpărați un apartament pe cont propriu folosind fondurile proprii, astfel încât veți primi nu doar opțiunea unei clădiri noi pentru cumpărare, ci și bani pentru proprietatea dumneavoastră.

Ce metodă să alegeți depinde de dvs. să decideți în funcție de circumstanțele actuale, dar deocamdată vom vorbi despre nuanțe.

Pentru ca tranzacția să schimbe o locuință veche cu una nouă să se desfășoare corect, trebuie respectate o serie de nuanțe.

Să vorbim despre ele mai detaliat în paragrafele de mai jos.

De unde să încep?

Pentru a vă face casa atractivă pentru vânzare și cumpărare și, de asemenea, pentru a crescut ușor în valoarea de piață, trebuie luate măsuri pregătitoare.

În acest caz, proprietarii nu mai pot încheia un contract de schimb. Ei trebuie să întocmească un contract de cumpărare și vânzare bilateral.

Iar partea care trebuie să facă o plată suplimentară plătește pur și simplu diferența înainte de a trece prin actele cu Rosreestr.

Mai mult pentru mai putin

La schimbul unui apartament mai mare cu unul mai mic, puteți solicita și o plată suplimentară. În această situație se completează și el contract de cumpărare și vânzare.

Alte caracteristici și dificultăți

Principala dificultate este că locuințele vechi sunt evaluate ceva mai ieftin decât locuințele noi. Când contactați o companie imobiliară, amintiți-vă ce vă poate oferi costul locuinței nu depășește 80 la sută din valoarea sa de piață.

Dacă ești gata să sacrifici această sumă pentru a economisi timp, fii pregătit pentru o astfel de dezvoltare.

Dacă mijloacele sunt scumpe, atunci mult Este mai profitabil să contactați direct dezvoltatorul sau încercați să vindeți singur apartamentul.

Schimbul de apartamente nu mai este o inovație pe piața noastră imobiliară și, totuși, mulți cetățeni sunt încă fericiți de o astfel de procedură. După ce am studiat toate nuanțele, putem spune cu încredere că nu este nimic complicat în troc. Mult succes cu tranzacțiile tale.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Schimbul de apartamente este un fenomen care capătă o popularitate tot mai mare pe piața imobiliară. Acum locuitorii din regiunea Moscovei pot schimba locuințe vechi cu altele noi. Vă spunem despre ce trebuie să știți mod modern cumpara un apartament.

Ce este un schimb de bunuri imobiliare?

Schimbul este una dintre modalitățile de a cumpăra un apartament. Dezvoltatorul cumpără vechiul apartament al clientului și folosește acești bani pentru a cumpăra un apartament nou într-una dintre proprietățile sale. Două contracte sunt întocmite imediat - privind vânzarea de locuințe și privind participarea la construcția comună.

Cu un schimb, clientul nu trebuie să caute un cumpărător pentru apartamentul său, să meargă la expoziții, să negocieze un preț, să completeze munți de documente și să aștepte. El aranjează totul deodată și plătește pentru o nouă achiziție cu oricare într-un mod convenabil: numerar, rate sau credit ipotecar.

Care sunt avantajele programului de schimb în Brusnika? Spre deosebire de majoritatea celorlalte oferte de pe piață, atunci când Brusnika cumpără un apartament, o persoană nu trebuie să aștepte până când este găsit un cumpărător pentru locuința sa. Deci, puteți închide achiziția unui apartament nou în termen de 5-10 zile. În același timp, clientul primește un avantaj suplimentar: posibilitatea de a locui în apartamentul său anterior pentru încă trei luni.

Ce apartamente acceptă Brusnika?

Prin cumpărare apartament nouîn Brusnika, locuințele existente pot fi date cu plată, chiar dacă sunt ipotecare. Apartamentul trebuie să fie în întregime proprietate, să nu fie arestat sau interzis și să nu fie grevat de drepturile terților. Proprietarul poate participa la program dacă casa lui îndeplinește următoarele criterii: numărul de etaje - de la 5 și mai sus, fără podele din lemn, nu este în paragină (uzură mai mică de 40%), nu este mai veche de 1970 sau după revizuire, nu construcție pe termen lung. Dacă în apartament s-a făcut reamenajare, este important ca aceasta să fie convenită și documentată. Anterior, compania Brusnika accepta doar apartamente în orașul Vidnoye în cadrul programului Exchange. Acum geografia s-a extins semnificativ. Locuitorii din Chertanovo, Butovo de Nord și de Sud, Tsaritsyno, Biryulyovo, Izmailovo și alte zone ale regiunii Moscovei pot deveni participanți la program.

Cum are loc schimbul?

A deveni participant la programul de schimb este simplu: trebuie doar să selectezi și să rezervi apartamentul tău preferat într-una dintre casele Brusnika completând o cerere de schimb. În continuare, un specialist va contacta clientul și va stabili o dată convenabilă pentru vizualizarea apartamentului. În termen de două zile de la evaluare, costul apartamentului clientului și prețul unui apartament nou în imobilul care îi place este fix. Angajații Brusnika te vor ajuta să aranjezi un plan de credit ipotecar sau de rate pentru o sumă care va fi diferența dintre costul apartamentului vechi și al celui nou, dacă este necesar.