Locuințe codul Federației Ruse (extrase).

Articolul 72. Dreptul de a schimba spațiile de locuit prevăzute în contracte angajare socială.

1. Angajatorul spații rezidențialeîn baza unui contract de închiriere socială, cu acordul în scris al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu acesta, inclusiv al membrilor familiei absenți temporar, are dreptul de a schimba spațiile de locuit ocupate de aceștia cu spații de locuit prevăzute în baza contractului de închiriere socială cu altul. chiriaş.

2. Membrii familiei acestuia care locuiesc împreună cu chiriașul au dreptul să ceară chiriașului schimbul spațiilor de locuit pe care le ocupă în baza unui contract de închiriere socială cu spații de locuit furnizate în baza contractelor de închiriere socială altor chiriași și situate în case sau apartamente diferite. .

3. În cazul în care nu s-a încheiat un acord de schimb între chiriașul unui loc de locuit în temeiul unui contract de închiriere socială și membrii familiei acestuia care locuiesc cu acesta, oricare dintre aceștia are dreptul de a cere schimbul forțat al imobilului de locuit ocupat în procedura judiciara. Totodată se ţine cont de argumentele demne de atenţie şi interese legitime persoane care locuiesc în spațiile de locuit schimbate.

4. Schimbul de spații de locuit care sunt prevăzute în baza contractelor de închiriere socială și în care locuiesc minori, cetățeni incompetenți sau parțial capabili care sunt membri de familie ai chiriașilor acestor spații de locuit, este permis cu acordul prealabil al autorităților tutelare și tutelare. Autoritățile tutelare și tutelare refuză să dea un astfel de acord dacă schimbul de spații de locuit prevăzute în baza contractelor de închiriere socială încalcă drepturile sau interesele legitime. persoane specificate. Deciziile autorităților de tutelă și tutelă de a da consimțământul pentru schimbul de locuințe sau de a refuza acordul sunt luate în scris și sunt transmise solicitanților în termen de paisprezece zile lucrătoare de la data depunerii cererilor relevante.

5. Schimbul de spații de locuit prevăzute în baza contractelor de închiriere socială se poate face între cetățenii care locuiesc în spații de locuit situate atât în ​​același, cât și în diferite. zonele populate pe teritoriu Federația Rusă. Schimbul de spații rezidențiale se realizează fără limitarea numărului de participanți, sub rezerva cerințelor părții 1 a articolului 70 din prezentul cod.

Articolul 70. Dreptul chiriașului de a muta alți cetățeni în spațiile rezidențiale pe care le ocupă în baza unui contract de închiriere socială ca membri ai familiei sale (Partea 1).

Chiriașul, cu acordul scris al membrilor familiei sale, inclusiv al membrilor familiei absenți temporar, are dreptul de a se muta în spațiile de locuit pe care îl ocupă în temeiul unui contract de închiriere socială soțul său, copiii și părinții săi sau cu acordul scris al familiei sale. membri, inclusiv membri temporar absenți ai familiei sale, iar locatorul - alți cetățeni ca membri ai familiei sale care locuiesc cu el. Proprietarul poate interzice mutarea cetățenilor ca membri ai familiei sale care locuiesc cu chiriașul dacă, după mutarea acestora suprafata totala a localului de locuit corespunzător pentru un membru al familiei chiriașului va fi mai mic decât norma contabilă. Consimțământul celorlalți membri ai familiei chiriașului și acordul proprietarului nu sunt necesare pentru a se muta la părinții copiilor lor minori.

Articolul 73. Condiții în care nu este permis schimbul de spații de locuit între chiriașii acestor spații în baza contractelor de închiriere socială.

Schimbul de spații de locuit între chiriașii acestor spații în baza contractelor de închiriere socială nu este permis dacă:

1) a fost formulată o cerere împotriva chiriașului locului de locuit schimbat pentru rezilierea sau modificarea contractului de închiriere socială pentru spații de locuit;

2) dreptul de folosință a spațiului de locuit schimbat este contestat în instanță;

3) imobilul de locuit în curs de schimb este recunoscut conform procedurii stabilite ca improprie pentru locuire;

4) s-a luat decizia de a demola casa respectivă sau de a o renova pentru a o utiliza în alte scopuri;

5) a fost luată o decizie de revizuire a casei relevante cu reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor rezidențiale din această casă;

6) ca urmare a unui schimb, un cetățean care suferă de una dintre formele severe de boli cronice specificate în lista prevăzută la paragraful 4 din partea 1 a articolului 51 din prezentul cod se mută într-un apartament comunal.

Cum se rezolvă litigiile privind schimburile forțate în instanță?

Datorită faptului că în ansamblul rezidențial nu există un drept preexistent al chiriașului sau al unui membru al familiei acestuia de a modifica contractul de închiriere socială (secțiunea de conturi personale), iar în 2007 nu va mai fi posibilă privatizarea apartament, schimbul va rămâne singura oportunitate, în cazul în care familia se va despărți, de a se muta în apartamente diferite sau, dimpotrivă, la conectarea angajatorilor camere diferite pentru a-și combina zonele într-o singură familie.

Una dintre principalele condiții ale schimbului este ca spațiile de locuit care se schimbă să fie proprietate municipală. Schimbul cu spații de locuit cu alt statut nu este permis: situat în proprietate privată cetățean, este o pensiune, spatiu de birouri etc. În plus, reclamantul are dreptul de a obliga schimbul forțat de spații de locuit numai al chiriașului (un membru al familiei sale) care ocupă cu acesta spații de locuit în baza aceluiași contract de închiriere socială. Nu-ți poți forța vecinul să se îndepărteze apartament comunal.

Doar un cetățean care ocupă spații rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială are dreptul de a depune o cerere de schimb forțat în instanță. Participant proprietate comună pentru spații de locuit nu are dreptul să oblige în instanță un alt coproprietar al imobilului să-și schimbe spațiile comune de locuit. El poate dispune doar de partea sa.

În cazul în care o cerere este depusă în instanță pentru schimbul forțat de spații de locuit și o cerere este depusă împotriva chiriașului sau membrilor familiei acestuia ai unuia dintre spațiile schimbate pentru rezilierea sau modificarea contractului de închiriere socială pentru spații de locuit sau dreptul de a utilizarea unor astfel de spații este contestată în instanță (clauza 1.2 din art. 73 ZhK), procedura de revendicare în cazul schimbului forțat trebuie suspendată de instanță până la soluționarea litigiilor specificate. Atunci când motivele de suspendare nu mai există, adică cererile de reziliere sau modificare a contractului de închiriere etc., sunt respinse, instanța va relua procedura în cazul schimbului forțat.

Schimbarea forțată a spațiilor de locuit se efectuează pe baza unei hotărâri judecătorești în urma unei cereri a chiriașului sau a unui membru de familie al chiriașului interesat de schimb. Înainte de a merge în instanță, reclamantul trebuie să selecteze opțiunile de schimb. În cauză sunt implicați în calitate de terți chiriașii spațiilor de locuit în care reclamantul își propune să-și mute forțat membrii familiei, precum și proprietarii tuturor spațiilor rezidențiale care participă la schimb.

Dacă într-unul dintre spațiile de locuit schimbate locuiesc minori, cetățeni incapabili sau parțial capabili, autoritatea de tutelă și tutelă a raionului (așezământului) în care locuiesc astfel de persoane este implicată în cauză în calitate de terț. Autoritatea de tutelă și tutelă trebuie să fie implicată, indiferent dacă și-au dat sau nu consimțământul pentru schimb.

La cerere trebuie anexate următoarele documente: contracte de închiriere socială pentru spațiile de locuit schimbate, extrase din cărțile de locuit implicate în schimbul de spații de locuit, copii ale conturilor financiare și personale, planuri ale apartamentelor și explicații pentru acestea, precum și consimțământul proprietarului, al autorității de tutelă și tutelă, dacă Unii dintre ei și-au dat acordul.

Atunci când alegeți o opțiune de schimb, trebuie să știți că legea impune luarea în considerare a argumentelor convingătoare și a intereselor legitime ale persoanelor care locuiesc în spațiile de locuit schimbate (pârâții). Argumentele și interesele inculpaților trebuie să „merite” atenția instanței, așa că să trecem la practica judiciară. O atenție deosebită trebuie acordată acestui lucru, deoarece puteți pierde timp suplimentar în instanță dacă inițial sunt selectate opțiuni de schimb care nu corespund cu ceea ce au dreptul inculpaților.

Plenul Curtea Supremă de Justiție RSFSR a precizat că argumentele și interesele demne de atenție ale membrilor familiei, care trebuie să fie luate în considerare de instanță, trebuie înțelese ca prezența unor împrejurări care îi împiedică, din cauza vârstei, sănătății etc., să folosească locuința. spații oferite pe cale de schimb (clauza 12 din rezoluția Plenului Curții Supreme a RSFSR din 26 decembrie 1984 nr. 5 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară la aplicarea Codului Locuinței al RSFSR”.

Starea de sănătate a inculpatului poate merita atenția instanței în cazul în care în raportul medical se constată în mod expres că, din cauza diagnosticului, pacientul nu poate folosi spațiul de locuit pus la dispoziție. De exemplu, pacienții hipertensivi nu pot locui la ultimul etaj, bolnavii de tuberculoză nu pot locui la primul etaj etc. Dacă, din motive de sănătate, un cetățean nu se poate deplasa pe distanțe lungi (de exemplu, picioarele îi sunt bolnave) și acest lucru este menționat în raport medical, instanța va refuza mutarea într-o zonă rezidențială care este situată departe de subteran sau transport terestru sau departe de locul de muncă al cetățeanului relocat forțat.

Deși în paragraful 6 al art. 73 din Codul locuinței prevede că un schimb nu este permis dacă un cetățean care suferă de una dintre formele severe de boli cronice (de exemplu, tuberculoza) se mută într-un apartament comunal, de asemenea, nu este permisă situația inversă, atunci când un cetățean se mută in cu o persoana care locuieste intr-un apartament comunal care sufera de o boala, in care nu se recomanda locuirea cu el in acelasi apartament din motive medicale.

Fără îndoială, dimensiunea spațiilor de locuit oferite spre schimb merită și atenția instanței. Nu trebuie să fie mai mică decât dimensiunea atribuită cotei chiriașului în apartamentul ocupat.

O reducere este posibilă, dar ar trebui să fie nesemnificativă. În practică, instanța acceptă o reducere de cel mult 2 metri pătrați. m. In medie, instanta apreciaza chiriasul ca nu este dezavantajat daca, prin schimb, i se pune la dispozitie un spatiu mai mic decat cel existent cu 1 mp. m.

Un alt argument demn de remarcat poate fi faptul că în spațiile de locuit ce urma să fie schimbate, pârâtul (de comun acord cu alți membri ai familiei care locuiau în apartament) a ocupat o cameră separată, mai mare decât cota sa din suprafața apartamentului. Adică camera pe care o ocupă este mai mare ca dimensiune decât spațiul de locuit oferit în schimb. Într-o astfel de situație, instanța poate satisface cererea de schimb silit numai dacă pârâtului i se asigură un spațiu de locuit echivalent sau mai mare decât camera pe care o ocupă.

Un alt interes demn de remarcat trebuie menționat - numărul de vecini din apartamentul comun oferit la schimb. Dacă inculpatului, în urma unei cereri de schimb forțat, i se cere să se mute într-un apartament comunal, nu ar trebui să fie mai mulți vecini decât locuitorii în apartamentul schimbat. Această împrejurare este întotdeauna verificată și luată în considerare de instanță.

Analizând cererea de schimb silit, instanța a constatat că imobilul de locuit în litigiu constituie un separat apartament cu trei camere suprafata utila 42,4 mp. m, în care locuiesc 3 persoane și fiecare locuitor are 14,1 mp. m de spațiu de locuit. Reclamanta a propus mutarea pârâtei din copil minorîntr-un spațiu de locuit cu o suprafață de 27,5 mp. m, formată din două camere într-un apartament comunal, unde fiecare dintre ele va avea 13,75 mp. m (adică mai puțin cu 0,35 mp). Dimensiunea bucatariei in apartamentul propus a fost cu 0,7 metri patrati mai mica. m decât au în apartamentul în litigiu. Pârâții s-au opus mutării deoarece credeau că condițiile lor se vor înrăutăți dacă cererea va avea succes. Având în vedere acest lucru, cererea inculpaților de relocare a fost respinsă.

Având în vedere cererea de schimb forțat de locuințe, instanța a constatat că la mutarea în apartamentul în litigiu s-a ajuns la o înțelegere între membrii familiei ca soacra să folosească o cameră separată. Totuși, potrivit opțiunii de schimb propusă de reclamantă, soacra ar trebui să locuiască în aceeași cameră cu fiul ei. Prin urmare, instanța a ajuns în mod rezonabil la concluzia că o astfel de opțiune de schimb ar încălca în mod semnificativ drepturile pârâtei, și a respins cererea... La examinarea recursului în casare formulat de reclamant împotriva hotărârii instanței privind schimbul forțat, s-a stabilit că inculpatului i s-a oferit o cameră cu suprafața de 15,7 metri pătrați pentru relocare. m in apartament cu doua camere. La mutarea inculpatului într-o încăpere care dispunea de logie comună cu bucătărie, instanța de fond nu a verificat dacă această încăpere îndeplinea cerințele sanitare și igienice pentru spațiile de locuit și dacă era adecvată locuinței. Ținând cont de aceste împrejurări, hotărârea instanței a fost anulată și cauza a fost trimisă spre o nouă judecată.

La soluționarea litigiului privind schimbul forțat de locuințe, instanța de fond nu a ținut cont de argumentele inculpatului că ar fi participat la Marele Război Patriotic, pensionar pentru limită de vârstă, iar camera care i-a fost pusă la dispoziție pentru mutare. este situat departe de clinica unde este înregistrat. Ținând cont de aceste împrejurări, dosarul a fost retrimis pentru un nou proces.

La soluționarea litigiului privind schimbul forțat de spații de locuit, instanța de fond nu a verificat și nu a apreciat în mod corespunzător argumentele inculpatului că apartamentul oferit spre schimb este situat într-un microcartier îndepărtat, departe de instituțiile medicale în care este supus. tratament. În plus, în apartament nu există telefon, ceea ce a fost extrem de important pentru inculpat având în vedere vârsta și starea sa de sănătate (s-a născut în 1920, participant la Marele Război Patriotic, veteran de muncă). Întrucât instanța nu a ținut cont de toate aceste împrejurări, decizia a fost anulată și cauza a fost trimisă spre o nouă judecată.

Cerând strămutarea silită a pârâților, reclamanta le-a oferit acestora spațiu de locuit sub forma unei camere mai mari - 23 mp. m. Cu toate acestea, pârâții s-au opus, susținând că în cazul în care cererea ar fi satisfăcută, interesele lor s-ar înrăutăți semnificativ din următoarele motive:

1) apartamentul în litigiu este situat la 25 de minute de mers pe jos de la locul de muncă al pârâtului, în timp ce acesta va trebui să conducă de la casa propusă. transport public mai mult de o oră;

2) casa propusă a fost construită în 1929, în timp ce cea ocupată în prezent a fost construită în anii 1970;

3) apartamentul în litigiu este situat în apropierea stației liniei de tren suburban de-a lungul căreia pârâții se deplasează adesea în casa lor și în garaj, pe care îl folosesc ca hambar, lucru care nu a fost contestat de reclamantă în ședința de judecată;

4) numărul vecinilor din apartamentul propus este mai mare de două persoane, în timp ce în apartamentul în litigiu, în afară de aceștia, locuiesc doar reclamantul și copilul;

5) în calitate de persoane în vârstă, inculpaţii sunt mulţumiţi de primul etaj la care locuiesc li se oferă şi etajul patru fără tobogan de gunoi şi lift. Instanța a considerat că interesele persoanelor vârstnice ar fi încălcate semnificativ dacă cererea de la acest punct ar fi satisfăcută, astfel că cererea a fost respinsă.

Având în vedere cererea de anulare a hotărârii judecătorești privind schimbul forțat de locuințe și strămutarea reclamantului, instanța de casare a arătat că argumentele reclamantului că copilul său învață în scoala de muzica, este observat de un neurolog din motive de sănătate și, în conformitate cu diagnosticul, „nu se recomandă locuirea într-un apartament comun”, nu poate fi luată în considerare, deoarece concluzia medicului este de natură consultativă. În plus, în prezent, părțile nu folosesc de fapt un apartament separat, deoarece locuiesc ca familii separate. Luând în considerare toate împrejurările cauzei, decizia instanței a fost menținută.

Permiteți-mi să vă reamintesc ce s-a spus ieri. Dacă se află într-un spațiu rezidențial (apartament) situat în proprietate privată , locuiesc mai multe persoane care si-ar dori sa se paraseasca, iar daca nu se ajunge la o intelegere intre ele cu privire la schimbul (schimbul) acestui apartament sau la vanzarea acestuia, atunci obligati proprietarul locuintei care refuza sa schimbe aceasta locuinta. sediul sau vânzarea acestuia pentru a efectua tranzacție (inclusiv introducerea unui proces corespunzător în instanță) este imposibilă.
Cum merg lucrurile municipal locuinta? Aici se aplică diferite prevederi ale legii, nu se aplică Codul civil, ci Codul locuinței al Federației Ruse și, în consecință, situația cu schimbul este rezolvată diferit.
Schimbul de spații rezidențiale oferite cetățenilor în baza contractelor de închiriere socială este reglementat de articolele 72-75 din Codul locuinței al Federației Ruse. Dintre aceste patru articole, acum ne interesează cel mai mult articolul 72, care conține prevederi generale despre schimb. Ca opțiune ideală, legea, desigur, prevede și aici necesitatea obținerii unui acord reciproc privind schimbul: conform părții 1 a articolului 72 din Codul locuinței din RF, pentru a efectua un schimb este necesar acordul scris, În primul rând, membrii familiei chiriașul spațiilor de locuit (inclusiv cei absenți temporar, adică cei care au părăsit locația dată din cauza studiului, muncii, tratamentului etc.) și, în al doilea rând, proprietar(organul care gestionează fondul de locuințe municipale - în diferite localități acest organism se numește diferit: un comitet sau departament pentru gestionarea proprietății municipale etc. Denumirea specifică a acestui organism municipal este indicată în contractul de închiriere socială. A nu se confunda proprietarul cu conducerea organizatiei, acestea sunt subiecte diferite!).
Dar, spre deosebire de cele spuse ieri, lipsa consimțământului la schimb din partea oricărui membru al familiei chiriașului sau consimțământul proprietarului nu reprezintă în sine un obstacol de netrecut în calea schimbului. În conformitate cu partea 3 a articolului 72 din Codul locuinței al Federației Ruse, dacă nu a fost încheiat un acord de schimb între chiriaș și membrii familiei sale care locuiesc cu el, oricare dintre ei are dreptul de a cere în instanță un schimb forțat de spații de locuit . Astfel, aici cererea de schimb forțat poate fi satisfăcută de instanță. Nu va exista refuz neechivoc al revendicării, ca în cazurile cu spații rezidențiale în proprietate privată.
La ce trebuie să acordați atenție în legătură cu schimbul forțat de locuințe municipale?
1) Puteți schimba nu orice local rezidențial municipal, dar ocupat numai în baza unui contract de închiriere socială. Legea nu permite schimbul de spații de locuit aparținând fondului de locuințe specializate (locuințe de serviciu, cămine, spații de locuit în case de servicii sociale etc.). Acest lucru decurge direct din partea 5 a articolului 100 din Codul locuinței al Federației Ruse, care prevede că utilizarea spațiilor rezidențiale fond specializat nu se aplica prevederile art. 72 din Codul Locuintei RF. Aceeași restricție se aplică și locuințelor municipale oferite cetățenilor în baza unui contract de închiriere comercială (există și această categorie de locuințe municipale, deși nu în toate localitățile).
2) Cu ce ​​il pot schimba? Și aici trebuie să fii atent. În conformitate cu partea 1, 2 a articolului 72 din Codul Locuinței al Federației Ruse, este permis doar schimbul de locuințe municipale cu locuințe municipale și, în plus, este prevăzut și printr-un contract de închiriere socială. Dacă intenționați să călătoriți, de ex. schimbul unui loc de locuit cu mai multe, apoi toate spațiile de locuit trebuie să fie municipale (prevăzute în baza unui contract de închiriere socială). Această restricție a apărut abia la 1 martie 2005 (adică din momentul actualului Codul Locuinței RF), anterior schimbul de locuințe municipale cu private (și invers) nu era interzis prin lege.
Și, apropo, rețineți - schimbul „corelat”, care era destul de comun mai devreme, în conformitate cu vechea legislație privind locuința, nu este acum permis.
3) Declarația de cerere trebuie să indice opțiune specifică de schimb . Instanța nu va forța inculpatul (angajatorul „obstinat” sau membrul familiei) să fie de acord cu schimbul „în general”; instanța va lua în considerare opțiune specifică schimb propus de reclamant, urmând a decide obligarea pârâtei la schimb tocmai pentru această opțiune specială. În consecință, persoanele care locuiesc în aceste spații rezidențiale (indicate ca opțiune de schimb) trebuie în mod necesar să fie implicate în procedură ca terți. Cel mai bine este ca reclamantul să indice imediat toți acești cetățeni în declarația sa de revendicare, dar dacă dintr-un motiv oarecare nu face acest lucru, instanța îi va implica în continuare în participarea la dosar.
Uneori puteți întâlni un astfel de punct de vedere, încât în ​​declarația de creanță este necesar să indicați mai multe opțiuni de schimb simultan. Acest lucru este greșit. De asemenea, puteți specifica o opțiune specifică; principalul lucru este că această opțiune specială a fost .
4) Nu este nevoie să vă amăgiți prea mult - poate instanța refuza cererea despre schimbul forțat. Acest lucru poate urma, în primul rând, în cazul în care reclamantul nu a respectat condițiile enumerate mai sus la paragrafele 1 și 2 (adică se pune întrebarea cu privire la schimbul de spații rezidențiale ocupate nu pe baza unui contract de închiriere socială; sau rezidențiale). spațiile care nu sunt furnizate în baza unui contract de închiriere socială sunt oferite ca opțiune de schimb).
În al doilea rând, în timpul procesului, terții (chiriașii spațiilor rezidențiale, pentru care locuința în litigiu ar trebui să fie schimbată) s-ar putea să vă săturați să așteptați finalizarea procesși pot refuza schimbul. Nu pot fi forțați să facă schimbul forțat poate fi solicitat doar de la angajator (sau membru al familiei); lui , și nu spațiul de locuit al altcuiva. Prin urmare, mai departe procesîntr-o astfel de situaţie devine lipsită de sens.
În al treilea rând, Partea a 3-a a articolului 72 din Codul locuinței din RF prevede că instanța, atunci când examinează o cerere de schimb forțat, „ține cont de argumentele demne de atenție și de interesele legitime ale persoanelor care locuiesc în spațiile de locuit care sunt schimbate”. Se spune vag, iar acest lucru nu este surprinzător, pentru că situațiile pot fi foarte diferite. Acest lucru este menționat mai precis în paragraful 34 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 2 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele probleme care au apărut în practica judiciară la aplicarea Codului Locuinței al Federației Ruse” : „Înțelegerea argumentelor și intereselor demne de atenție... trebuie să se înțeleagă prezența unor împrejurări care împiedică, din cauza vârstei, stării de sănătate, locului de muncă, studiului etc., folosirea spațiilor de locuit puse la dispoziție cu titlu de schimb. .” De asemenea, desigur, nu este chiar atât de grozav, dar ideea principală pare să fie mai clară. Este un lucru când o persoană, așa cum se spune, este pur și simplu încăpățânată și nu vrea deloc să se mute nicăieri. Și este cu totul altă problemă când bătrân cu o grămadă de boli cronice, locuind la două case din clinică, nu vrea să se mute într-o zonă în care durează cel puțin jumătate de oră până la clinică. Această împrejurare chiar merită atenție, iar instanța va asculta cel mai probabil astfel de argumente ale inculpatului.
În general, aceste „argumente și interese demne de remarcat” merită o postare separată (și mai mult de una).
5) O cerere de schimb forțat este depusă la instanța districtuală (orașului) de la locul de reședință al pârâtului (adică, la locația spațiilor rezidențiale care urmează să fie schimbate). Înainte de servire declarație de revendicare Pentru a merge în instanță, trebuie să plătiți o taxă de stat de 200 de ruble.
Legislația locuințelor (partea 4 a articolului 74 din Codul locuinței al Federației Ruse), în plus, prevede și posibilitatea contestând în instanță refuzul proprietaruluiîn acordarea schimbului. Trebuie avută în vedere și această împrejurare, deși, strict vorbind, deja depășește sfera problemei schimbului forțat.
Dar „diviziunea conturilor personale” (adică cerința unui membru de familie al chiriașului de a încheia cu acesta un contract de închiriere socială separat în legătură cu o cameră izolată dintr-un apartament) nu este prevăzută de legislația în vigoare privind locuința. Prin urmare, astăzi nu are rost să ridic problema „divizării conturilor personale” și, mai mult, să mergi în instanță în acest sens.
Cu alte cuvinte, pentru a spune simplu, situația cu locuințele municipale este exact opusă decât cu locuințele private: acolo nu poți forța un schimb, dar în unele cazuri poți „împărți” (adică să-ți vinzi cota sau să stabilești ordinea de utilizare). ), aici nu poți diviza, dar poți forța un schimb.

Avocatul, S.O. Koroleva, a răspuns:

Buna Alena!
În conformitate cu partea 3 a art. 72 din Codul locuinței al Federației Ruse, dacă nu s-a încheiat un acord de schimb între chiriașul unui spațiu rezidențial în temeiul unui contract de închiriere socială și membrii familiei sale care locuiesc cu el, oricare dintre ei are dreptul de a cere o cerere forțată. schimbul spațiilor de locuit ocupate în instanță. În același timp, sunt luate în considerare argumentele demne de atenție și interesele legitime ale persoanelor care locuiesc în spațiile de locuit schimbate.
Din această normă de drept rezultă că componența subiectului reclamanților și pârâților (părinți și copii) nu este semnificativă în soluționarea acestei categorii de cauze.
După cum se arată practica judiciara, schimb forțat de locuințe municipale efectuate în instanță la cererea oricărei persoane interesate.
Refuzul cererii va atrage și lipsa probelor din partea reclamantului că varianta propusă pentru schimbul de spații de locuit este într-adevăr optimă, ceea ce se poate observa în următoarele exemple din practica judiciară.
Instanța a refuzat să efectueze un schimb forțat de apartamente, întrucât a constatat că opțiunea de schimb propusă de reclamantă ar duce la încălcarea exercitării integrale de către pârât a drepturilor sale de locuință: cota sa din suprafața totală și din bucătărie ar scădea. Localurile propuse spre relocare sunt situate la parterul unei case mai mult de începutul anului clădiri, a căror locație este semnificativ îndepărtată de metrou (hotărârea de casație a Tribunalului orașului Sankt Petersburg din 6 decembrie 2011 N 33-18033/2011).
Instanța a respins cererea de schimb forțat de spațiu de locuit, strămutare, precum și obligarea încheierii unui contract de închiriere socială, întrucât în ​​urma schimbului propus se vor înrăutăți condițiile de locuit ale pârâților aflați în strămutarea forțată: pârâții li se acordă un apartament de folosință mai mic decât cel pe care îl aveau înainte de schimb; casa în care se află apartamentul propus a fost construită cu 19 ani mai devreme decât cea din care sunt mutați inculpații; apartamentul aflat în folosința lor în prezent este situat într-o clădire nouă (Hotărârea Tribunalului orașului Moscova din 28 octombrie 2011 nr. 33-35094, vezi și Decizia de recurs a aceleiași instanțe din 6 mai 2015 nr. 33-13945).
Decizia instanței de a refuza satisfacerea cererii de schimb forțat de spații de locuit de către o instanță superioară a rămas neschimbată, întrucât opțiunea propusă pentru schimbul de spații de locuit ocupate de părți nu respectă cerințele legislației privind locuința: în timpul relocarii, locuința drepturile inculpaţilor vor fi înrăutăţite, inclusiv copil minor, deoarece dimensiunea suprafeței rezidențiale și a suprafeței totale alocate fiecăruia dintre pârâți în incinta propusă este mai mică decât dimensiunea suprafeței specificate alocate acestora în apartamentul ocupat (Hotărârea Tribunalului orașului Moscova din 28 octombrie 2011 N 33 -31025).
Cererile de schimbare forțată a spațiilor de locuit, încetarea dreptului de folosință a spațiilor de locuit, radierea din înregistrare au fost refuzate, deoarece lipsa balconului, liftului și necesitatea reparațiilor în spațiile de locuit propuse pentru schimb forțat încalcă în mod semnificativ interesele legitime ale rezidenți ai spațiilor de locuit schimbate (Hotărârea Tribunalului orașului Moscova din 04.06.2011 N 33-7643).
A fost respinsă cererea de schimbare forțată a spațiilor de locuit, întrucât schimbul conform opțiunii propuse de reclamant ar încălca drepturile copilului minor: acesta va locui într-o cameră dintr-un apartament comunal cu trei camere în care sunt înscrise șase persoane, dar există explicații de la inculpat că în propunerea pentru o fiică minoră, în spațiul de locuit pentru schimb locuiesc efectiv nouă persoane; camera destinată mutarii în această cameră este situată la primul etaj al unei case vechi cu un încălzitor de apă pe gaz; satisfacerea pretențiilor declarate va duce la necesitatea schimbării instituției de învățământ sau a zonei de reședință a copilului, ceea ce poate afecta negativ starea ei psihică (Decizia Tribunalului orașului Moscova din 13 iulie 2010 N 33-20766/2010).
Analizând unul dintre cauze, instanța a constatat că atunci când inculpații s-au mutat într-un apartament cu 2 camere, lor zona de locuit vor fi reduse. Daca in apartamentul de 4 camere ocupat fiecare dintre inculpati are 9,72 mp. m, apoi într-un apartament cu 2 camere spațiul de locuit standard pentru fiecare dintre ele va fi de 9,03 metri pătrați. m. Instanţa inferioară, în plus, nu a ţinut cont de faptul că unul dintre inculpaţi este pensionar şi, din cauza vârstei, asemenea schimbări în gospodărie şi. condiţiile sociale sunt dificile, munca lui este situată în imediata apropiere a locului său de reședință și clinica pe care o folosește se află și în această zonă. La schimbarea locului de reședință, inculpatul va pierde nu numai timpul, ci și numerar pentru călătorii, care este, de asemenea, semnificativă și merită atenție (Decizia Tribunalului Regional Arhangelsk din 11 aprilie 2002 N 33-1062).
Dacă opțiunile propuse de reclamant pentru schimbul de spații de locuit nu încalcă echilibrul intereselor tuturor părților în litigiu, nu încalcă drepturile și interesele legitime ale pârâtului, atunci instanța poate satisface cererea declarată conform una dintre variantele propuse.
Astfel, instanța a reținut că varianta propusă de reclamantă presupune mutarea pârâtei într-o cameră de zi puțin, dar tot mai mare decât cea pe care o ocupă în prezent, iar locuința propusă nu este inferioară celei ocupate la momentul luării în considerare a disputa în ceea ce privește nivelul dotărilor; dimensiunea bucătăriei în varianta propusă este puțin mai mică decât cea disponibilă în prezent pârâtului; Intrarea în logia dublă este disponibilă doar prin camera vecinilor, dar aceștia nu au dreptul de a folosi logia cu încălcarea drepturilor altor vecini din apartamentul comunal ocupat. În astfel de circumstanțe, cererea de schimb forțat de locuințe a fost satisfăcută (Decizia Tribunalului Regional Pskov din 9 decembrie 1999 N 33-1141).
Într-un caz similar, instanța a indicat că opțiunile propuse pentru schimbul spațiului de locuit în litigiu îndeplinesc cerințele legislației locative. Diferența de mărime a spațiului de locuit pus la dispoziție pârâților este nesemnificativă și nu poate fi considerată o deteriorare a acestora. condiţiile de viaţă. Nici alte interese ale inculpaților nu vor fi încălcate din cauza relocarii: apartamentul oferit acestora îndeplinește cerințele sanitare și epidemiologice și dispune de toate facilitățile publice. Instanța a luat în considerare prezența în ambele opțiuni a unei băi separate, a telefonului, a liftului în casă, a numărului de etaje și a suprafeței apartamentelor etc. din data de 29.09.2011 N 4g/6-79).
O analiză a practicii actuale de aplicare a legii ne permite să tragem următoarele concluzii. Atunci când reclamantul se adresează instanței cu o cerere de schimb forțat de spații de locuit, el trebuie să prezinte mai multe opțiuni pentru un astfel de schimb. Opțiunile propuse nu trebuie să fie mai proaste sau puțin mai proaste decât situația în care se află inculpatul. Dacă localurile oferite spre schimb sunt mai bune, acesta este un argument suplimentar în favoarea reclamantului. Este de dorit ca condițiile de locuit ale inculpatului după schimbul de spații să fie optim apropiate de cele pe care le avea, și anume balcon, logie, baie separată, un anumit tip de casă, etaj, lift, infrastructură de zonă, disponibilitate de transport etc. (Hotărârea de recurs a Tribunalului Sankt Petersburg din 13 mai 2014 nr. 33-3947/2014).
Instanța are în vedere toate împrejurările demne de atenție, precum: nevoia inculpatului de îngrijiri medicale, activități obișnuite în apropierea locuinței sale anterioare, starea spațiului de locuit primit etc. Dacă se dovedește varianta optima Schimbând un apartament fără a compromite drepturile de locuință ale pârâtului, reclamantul are toate șansele să câștige cauza.
Avocații noștri sunt gata să vă ajute în desfășurarea acestui proces legal, vă rugăm să ne contactați, vom fi bucuroși să vă ajutăm.

8. Reconstrucția și reamenajarea spațiilor rezidențiale.

9. Condiții și procedură pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale.

11. Concept și tipuri de contract de închiriere rezidențială. Inchiriere spatii rezidentiale.

12. Condiții și procedură de înregistrare a cetățenilor pentru îmbunătățirea condițiilor de viață.

13. Conceptul și criteriile nevoii cetățenilor de a îmbunătăți condițiile de locuire.

14. Procedura și temeiurile recunoașterii cetățenilor ca săraci

15. Anumite categorii de cetățeni care au nevoie de condiții de locuință îmbunătățite care au dreptul la furnizarea de spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială.

16. Păstrarea dreptului de a fi înregistrate ca persoane cu venituri mici sau alte categorii de cetățeni prevăzute de lege care au nevoie de îmbunătățirea condițiilor de locuire.

18. Furnizare extraordinară de spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială.

19. Cerințe pentru spațiile rezidențiale prevăzute în cadrul unui contract de închiriere socială

20. Procedura de asigurare a spațiilor de locuit din fondul de utilizare socială.

21. Ocuparea spațiilor de locuit eliberate în apartamente comunale.

22. Contract de închiriere pentru spații rezidențiale într-un fond de utilizare socială. Concept, ordine de încheiere, petreceri, subiect.

23. Drepturile și obligațiile de bază ale părților în temeiul unui contract de închiriere socială.

24. Conceptul și statutul juridic al membrilor de familie ai angajatorului în baza unui contract de închiriere socială.

25. Chiriașul mută membrii familiei în spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială

26. Înregistrarea cetățenilor la locul de reședință sau locul de ședere și semnificația juridică a acesteia

27. Plata pentru utilizarea spațiilor de locuit și utilități. Subvenții și compensații pentru plata locuințelor și utilităților.

28. Conservarea spațiilor de locuit pentru cetățenii absenți temporar în fondul de utilizare socială.

29. Schimb de spații de locuit (subiect de schimb și cerc de persoane îndreptățite să ceară schimb).

30. Condiții în care schimbul nu este permis. Invaliditatea schimbului. Schimb forțat.

31. Rezidenți temporari și subînchiriere de spații de locuit.

32. Furnizare de spații de locuit în legătură cu reparații majore în fondul de utilizare socială.

33. Modificări ale contractului de închiriere socială.

35. Conceptul și tipurile de evacuare din spații de locuit

38. Evacuarea cu punerea la dispoziție a unui alt spațiu de locuit, nu neapărat confortabil (temein, procedură și cerințe pentru spațiul rezidențial prevăzut).

39. Conceptul și componența fondului locativ specializat.

40. Stoc de locuințe flexibile.

41. Cămine și locuințe de serviciu: concept, cerc de persoane îndreptățite să se mute, caracteristici ale evacuării.

42. Contract de inchiriere spatii rezidentiale specializate

43. Contract de închiriere comercială: concept, drepturi și obligații ale părților, termen, temeiuri de încetare a contractului.

44. Statutul juridic al ansamblului locativ, complexului locativ, complexului locativ.

45. Condiții de aderare la ansamblu locativ, cooperativă locativă, drepturi și obligații ale membrilor cooperativei până la plata integrală a cotei, excluderea din cooperativă, evacuarea.

46. ​​Consecințele juridice ale plății integrale a aportului de acțiuni.

47. Dreptul de proprietate asupra spațiilor de locuit: dispoziții generale.

48. Motive pentru apariția dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit.

49. Caracteristici ale contractului de vânzare-cumpărare de spații de locuit.

50. Acord privind participarea la construcția comună de blocuri de locuințe.

52. Caracteristici de proprietate a unui apartament într-un bloc de locuințe.

53. Drepturile de locuință ale proprietarului spațiilor de locuit și ale membrilor familiei acestuia.

54. Modalitati de administrare a unui bloc de locuinte.

55. Încetarea dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit. Confiscarea spațiilor de locuit în legătură cu sechestrarea unui teren pentru nevoi de stat și municipale.

56. Statutul juridic al asociaţiei de proprietari.

57. Cumpărarea de locuințe pe credit și utilizarea subvențiilor.

58. Caracteristici ale creditelor ipotecare rezidentiale.

59. Noi forme de rezolvare a problemelor locative.

30. Condiții în care schimbul nu este permis. Invaliditatea schimbului. Schimb forțat.

Schimbul de spații de locuit nu este permis:

1) dacă împotriva chiriașului este formulată o cerere de reziliere sau modificare a contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale;

2) dacă schimbul este de natură mercenară sau fictivă;

3) în cazul în care casa (locul de locuit) este în pericol de prăbușire, este supusă demolării sau recondiționării în vederea utilizării în alte scopuri sau este transferată pentru nevoi de stat sau publice;

4) în cazul în care casa este supusă unor reparații majore cu reconstrucție și reamenajare a spațiilor de locuit;

5) dacă localul este oficial sau este situat într-un cămin;

6) exclus;

7) în cazul în care, în legătură cu schimbul, condițiile de viață ale uneia dintre părțile care fac schimb se deteriorează semnificativ, drept urmare cetățenii au nevoie de condiții de locuit îmbunătățite.

Un schimb de spații de locuit poate fi declarat invalid de către o instanță:

1) dacă a fost produsă cu încălcarea cerințelor prevăzute de prezentul cod;

2) în temeiul stabilit de legea civilă pentru declararea nevalabilă a tranzacției.

În cazul în care schimbul este declarat nul, părțile pot fi relocate în spații de locuit ocupate anterior.

În cazurile în care un schimb este declarat nul din cauza acțiunilor ilegale ale uneia dintre părți, vinovatul este obligat să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile suferite ca urmare a schimbului.

Dacă nu se ajunge la un acord de schimb între membrii familiei, atunci oricare dintre aceștia are dreptul de a cere în instanță un schimb forțat al spațiilor ocupate cu spații din diferite case (apartamente). În acest caz, sunt luate în considerare argumentele și interesele convingătoare ale persoanelor care locuiesc în sediul schimbat.

31. Rezidenți temporari și subînchiriere de spații de locuit.

Chiriașul unui spațiu de locuit în baza unui contract de închiriere socială și membrii familiei acestuia care locuiesc împreună cu el, de comun acord și cu notificarea prealabilă a proprietarului, au dreptul să permită ședere gratuită în spațiile de locuit pe care le ocupă în temeiul unui contract de închiriere socială să alți cetățeni ca rezidenți temporari (rezidenți temporari). Proprietarul are dreptul de a interzice rezidența rezidenților temporari dacă, după ocuparea acestora, suprafața totală a spațiilor de locuit corespunzătoare pentru fiecare rezident este mai mică decât norma contabilă pentru un apartament individual și mai mică decât norma de prevedere pentru un apartament comunal.

2. Perioada de rezidență a rezidenților temporari nu poate depăși șase luni consecutive.

3. Rezidenții temporari nu au dreptul independent de a folosi spațiile de locuit corespunzătoare. Chiriașul este responsabil pentru acțiunile sale față de proprietar.

4. Rezidenții temporari sunt obligați să elibereze spațiile de locuit corespunzătoare la expirarea perioadei de ședere convenite cu aceștia, iar în cazul în care perioada nu este convenită, în cel mult șapte zile de la data depunerii cererii corespunzătoare de către chiriaș sau un membru al familiei sale care locuiește cu acesta.

5. În cazul rezilierii unui contract de închiriere socială pentru spații de locuit, precum și în cazul refuzului rezidenților temporari de a elibera spațiile de locuit după expirarea perioadei de ședere convenită cu aceștia sau prezentarea cerinței specificat în partea 4 a acestui articol, rezidenții temporari sunt supuși evacuării din spațiile rezidențiale în instanță fără a oferi un alt spațiu de locuit. Chiriașul spațiilor de locuit prevăzute în baza unui contract de închiriere socială, cu acordul în scris al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu acesta, are dreptul de a transfera o parte din spațiile de locuit ocupate de acesta, iar în cazul plecării temporare. , intregul spatiu de locuit in subinchiriere. Un contract de subînchiriere pentru spații rezidențiale prevăzute în cadrul unui contract de închiriere socială poate fi încheiat cu condiția ca, după încheierea acestuia, suprafața totală a spațiilor rezidențiale corespunzătoare per rezident să nu fie mai mică decât norma contabilă, iar într-un apartament comunal - nu mai puțin decât norma de prevedere.

2. Pentru a subînchiria spații de locuit situate într-un apartament comunal, este necesar și acordul tuturor chiriașilor și membrilor familiilor acestora care locuiesc cu aceștia, al tuturor proprietarilor și membrilor familiilor acestora care locuiesc cu aceștia.

3. Subchiriașul nu dobândește un drept de sine stătător de utilizare a spațiilor de locuit. Chiriașul rămâne răspunzător față de proprietar în baza unui contract de închiriere socială.

4. Subînchirierea spațiilor de locuit nu este permisă dacă un cetățean care suferă de una dintre formele severe de boli cronice specificate în lista prevăzută la paragraful 4 din partea 1 a articolului 51 din prezentul cod, precum și în altele prevăzute de legile federale, locuiește în acest spațiu rezidențial sau se mută în el.

Complexul de locuințe al Federației Ruse Articolul 72. Dreptul de a schimba spațiile de locuit prevăzute în contractele de închiriere socială

(1) Chiriașul unui loc de locuit în baza unui contract de închiriere socială, cu acordul în scris al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu acesta, inclusiv al membrilor familiei sale temporar absenți, are dreptul de a schimba spațiile de locuit ocupate de aceștia cu spații de locuit furnizate în baza unui contract de închiriere socială altuia angajatorului.

2. Membrii familiei acestuia care locuiesc împreună cu chiriașul au dreptul să ceară chiriașului schimbul spațiilor de locuit pe care le ocupă în baza unui contract de închiriere socială cu spații de locuit furnizate în baza contractelor de închiriere socială altor chiriași și situate în case sau apartamente diferite. .

3. În cazul în care nu a fost încheiat un acord de schimb între chiriașul unui loc de locuit în temeiul unui contract de închiriere socială și membrii familiei acestuia care locuiesc cu acesta, oricare dintre aceștia are dreptul de a cere în instanță schimbarea forțată a spațiului de locuit ocupat. . În același timp, sunt luate în considerare argumentele demne de atenție și interesele legitime ale persoanelor care locuiesc în spațiile de locuit schimbate. Dacă este necesară forțarea schimbului de spații de locuit ocupate în temeiul unui contract de închiriere socială de către un minor (minori) și cetățeni defavorizați în raport cu acești minori drepturile parentale, alte persoane care locuiesc împreună cu un minor (minori), reprezentanții legali ai minorilor, autoritatea de tutelă și tutelă sau procurorul au dreptul să depună o cerere corespunzătoare instanței de judecată dacă conviețuirea acestor cetățeni cu acești minori încalcă drepturile și interesele legitime ale minorilor.

(vezi textul din ediția anterioară)

4. Schimbul de spații de locuit care sunt prevăzute în baza contractelor de închiriere socială și în care locuiesc minori, cetățeni incompetenți sau parțial capabili care sunt membri ai familiilor chiriașilor acestor spații de locuit, este permis cu acordul prealabil al tutelei și tutelei. autoritatile. Autoritățile tutelare și tutelare refuză să dea un astfel de acord dacă schimbul de spații de locuit prevăzute în baza contractelor de închiriere socială încalcă drepturile sau interesele legitime ale acestor persoane. Deciziile autorităților de tutelă și tutelă de a da consimțământul pentru schimbul de locuințe sau de a refuza acordul sunt luate în scris și sunt transmise solicitanților în termen de paisprezece zile lucrătoare de la data depunerii cererilor relevante. Furnizarea solicitanților de decizii ale autorităților de tutelă și tutelă cu privire la acordarea consimțământului la schimbul de locuințe sau la refuzul de a acorda un astfel de consimțământ poate fi efectuată printr-un centru multifuncțional.