Cum se evaluează costul unui apartament? Evaluarea imobilelor. Evaluarea cadastrală a bunurilor imobile

Pentru a efectua orice tranzacție imobiliară, este necesar să se evalueze valoarea proprietății. Doar profesioniștii cu experiență știu cum se efectuează evaluarea imobiliară și pot aplica eficient metodele de evaluare.

Imobilul include nu numai case și apartamente, ci și terenuri, proiecte de construcții neterminate, corpuri de apă și terenuri de subsol. Pentru a evalua bunurile imobiliare, un specialist trebuie mai întâi să stabilească dreptul la obiect. Există exemple în care persoane care nu sunt proprietari de bunuri imobiliare dețin proprietatea asupra acestuia. drepturi legale. În practică, astfel de obiecte sunt numite „obiecte cu o grevare”. Această împrejurare nu trebuie ignorată, deoarece subestimează semnificativ valoarea imobilului.

Pentru orice tip de imobil, există mai multe tipuri de valoare. Înainte de a începe evaluarea, clientul și expertul trebuie să stabilească exact ce valoare va fi evaluată. Acest lucru este decis în fiecare caz specific în mod diferit, dar cel mai adesea este supus evaluării valoarea de piata obiect. Este folosit în orice tranzacții imobiliare, precum și în instanțe.

Cum se evaluează imobilul. Abordări de bază.

Să ne uităm la modul de estimare a valorii imobiliare folosind o clădire ca exemplu. Experții folosesc trei abordări pentru aceasta: bazată pe costuri, profitabilă și comparativă.

Abordarea prin cost a evaluării este de a determina costurile necesare pentru restaurarea unei proprietăți sau înlocuirea acesteia. Este important să se țină cont de un astfel de factor precum uzura clădirii. Costurile necesare pentru construcția unei clădiri cu proprietăți similare determină costul obiectului, deoarece se crede că cumpărătorul nu va plăti o sumă mare.

Abordarea prin venit a evaluării este de a identifica profitul pe care îl poate aduce o proprietate. În acest fel, se pot determina perspectivele de creștere a valorii de piață a clădirii.

Abordarea comparativă a evaluării este adesea considerată preferabilă atunci când se determină valoarea imobilului. Constă în compararea costului unui obiect cu clădiri care au caracteristici similare. Este rezonabil să presupunem că cumpărătorul nu va plăti o sumă mare pentru proprietatea evaluată dacă există pe piață clădiri cu o utilitate egală. Această abordare a evaluării vă permite, de asemenea, să creșteți valoarea de piață, pe baza prețului clădirilor similare.

Evaluarea apartamentului

Evaluarea apartamentului este o procedură obligatorie pentru:

• necesitatea de a afla costul locuințelor oferite spre închiriere;
• necesitatea de a determina valoarea de piata a locuintei inainte de a cumpara sau de a vinde;
• necesitatea de a determina valoarea unui obiect în scopul unei companii sau al investitorului;
• obţinerea unui împrumut cu punerea la dispoziţie a unui apartament drept garanţie.

Un specialist independent trebuie să facă o evaluare luând în considerare toate detaliile privind amplasarea apartamentului, starea tehnică și caracteristicile acestuia, starea tehnică a întregului imobil, infrastructura și perspectivele zonei. Se recomandă utilizarea tuturor celor trei abordări de mai sus pentru evaluarea imobiliară. Pe baza rezultatelor acțiunilor întreprinse, evaluatorul întocmește un document scris și atașează o fotografie a obiectului. Acest document are forță juridică și trebuie acceptat ca certificat oficial al valorii apartamentului în orice tranzacție.

Evaluarea valorii de piata a unei proprietatiefectuate în diferite tranzacții, de exemplu, la vânzarea, cumpărarea sau contractarea unui credit ipotecar. Astăzi vă vom spune cum se desfășoară, ce tipuri de costuri pot fi calculate și de ce este necesară procedura în fiecare caz specific.

Evaluarea imobiliară - ce este?

Evaluarea imobiliară este procesul de determinare a valorii unei anumite proprietăți: de exemplu, un atelier de producție, un apartament, cabană, garaj, casă privată sau altele.Evaluarea imobilelorstrict reglementate. Evaluarea imobilelor se realizează de către evaluatori, ale căror activități sunt reglementate de legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă" Aceasta poate fi o companie sau un antreprenor individual.

Puteți calcula singur valoarea aproximativă de piață, dar rezultatele unei astfel de evaluări nu vor fi luate în considerare de agențiile guvernamentale. Instanța, Rosreestr, băncile iau în considerare doar un document oficial - un raport de evaluare emis de un specialist acreditat.

Tipuri de costuri

Conform OFS nr. 2, la desfasurarea activitatilor de evaluare se folosesc patru tipuri de valoare a obiectului de evaluare: piata, lichidare, investitionala si cadastrala.

Valoarea de piata a proprietatii- Asta preţul la care poate fi vândut pe o piaţă liberă. Este folosit, de exemplu, de către cumpărători și vânzători atunci când se discută despre valoarea bunurilor imobiliare, sau de către persoane juridice ca dovadă a existenței anumitor active. Valoarea de piata se determina in functie de conditiile pietei: se gasesc obiecte similare si se calculeaza pretul mediu de piata. Apare și în rezultatele evaluării.

Valoarea de piață este prețul la care o proprietate poate fi vândută.

Valoarea de lichidare a imobilului- acesta este prețul la care poate fi vândut rapid. Astfel, la calcularea costului, evaluatorii folosesc o perioadă de expunere de 3–4 luni. La calcularea valorii de lichidare se ia o perioadă de expunere de 1–2 luni. Valoarea de lichidare a unei proprietăți este întotdeauna mai mică decât valoarea de piață. De obicei, este de 75-80% din prețul pieței.

Valoarea de lichidare este pentru care proprietatea poate fi vândută rapid. Conform OSF nr. 2, la determinarea valorii de lichidare se ia în considerare influența circumstanțelor de urgență care au obligat vânzătorul să vândă proprietatea în condiții care nu corespund condițiilor pieței.

Valoarea de investitie a obiectului de evaluare- Asta preț pentru o anumită persoană sau grup de persoane pentru anumite scopuri de investiții. Cel mai adesea este folosit pentru a evalua eficacitatea proiectelor individuale, de exemplu, pentru a determina dacă proprietatea va genera venituri atunci când este închiriată. Valoarea investiției este întotdeauna mai mare decât valoarea de piață, deoarece ține cont de posibilul profit din proprietate în viitor. Dacă este mai puțin, atunci s-a ales un plan prost și este mai ușor să vindeți pur și simplu proprietatea la prețul pieței.

Valoarea investiției este cea pentru care poți cumpăra un obiect pentru profit.

Valoarea cadastrală a proprietății- Asta suma stabilită ca urmare a evaluării cadastrale de stat. Se determină prin metode de evaluare în masă, iar dacă acest lucru nu este posibil, individual pentru fiecare proprietate. Evaluatorul stabilește valoarea cadastrală, inclusiv fiscal.

Alte tipuri de valori sunt mai puțin frecvent utilizate atunci când se efectuează evaluări, de exemplu, valoarea de înlocuire.Costul de înlocuire al unei proprietăți estesuma care trebuie cheltuită pentru construcția aceleiași facilități în condițiile actuale. Atunci când o calculează, ei iau în considerare salariile lucrătorilor, costul materialelor de construcție, plata materialelor de proiectare și alte costuri directe și indirecte.

Cel mai adesea, atunci când se evaluează, se calculează valoarea de piață a obiectelor.

Metode de evaluare: cum poate fi calculată valoarea

Potrivit OSF 1, evaluatorii pot folosi trei metode de calcul - comparativ, venit și cost.

Metoda comparativă

Teza principală a metodei este că cumpărătorul nu va plăti un preț pentru imobil mai mare decât prețul la care poate fi achiziționat exact același obiect. Atunci când aplică această metodă, evaluatorul trebuie:

🔺 Selectați unități de comparare și comparați obiectul de evaluare cu altele similare.

🔺 Ajustați valoarea unităților de evaluare, în funcție de caracteristicile obiectului de comparație și a analogilor.

🔺 Acordați asupra rezultatelor ajustării.

În funcție de scopurile analizei, se poate folosi o perioadă diferită de timp în care obiectele au fost vândute. În orice caz, evaluatorul selectează practic bunuri imobiliare similare. De exemplu, dacă trebuie să evalueze apartament cu trei camereîn centru fără balcon - trei ruble în centru. Apoi cheltuiește analiză comparativă proprietatea selectată și evaluată, ajustează prețurile și găsește media.

Această metodă necesită studierea unei cantități mari de informații și calcule, dar vă permite să determinați costul cât mai precis posibil. De exemplu, atunci când calculează valoarea de piață a unei proprietăți din centrul orașului, evaluatorul examinează numeroși analogi din centru.

Metoda veniturilor

Esența metodei venitului este următoarea. Valoarea imobilului la momentul evaluării este determinată ca sursă de venit viitor. Adică, evaluatorul determină profitul potențial al obiectului din momentul evaluării și până la finalizarea operațiunii.

La aplicarea metodei se iau în considerare riscurile specifice proprietății regiunii. De exemplu, aceasta ar putea fi pagube ca urmare a cutremurelor din Orientul Îndepărtat.

Metoda venitului este utilizată în evaluarea valorii de piață, precum și în activitati de investitii. Corespunde ideii cheie de a investi: nu are rost să plătești mai mult pentru imobiliare decât poate aduce profit.

Metoda costului

Ideea principală este simplă: o proprietate nu poate costa mai mult decât suma care ar trebui cheltuită acum pentru construcția ei.

Această metodă este folosită atunci când trebuie să evaluați imobile fără întrerupere terenuri pe care sunt amplasate. Cu metoda costului, evaluatorul ia în considerare, printre alți parametri, și costul parcelei.

La aplicarea metodei costului, expertul acționează după cum urmează:

🔸Estimează valoarea de piață a unui teren.

🔸Determină costul de înlocuire al clădirii, inclusiv valoarea profitului afacerii.

🔸 Evaluează tipurile de uzură identificate.

🔸 Calculează costul final al obiectului. Pentru a face acest lucru, ajustează costul de înlocuire pentru uzură și adaugă costul terenului.

Cifra cea mai exactă se obține atunci când evaluatorul folosește trei metode simultan și ia în considerare rezultatele tuturor calculelor obținute. Dacă un specialist are un obiectiv neobișnuit, el poate utiliza alte metode de evaluare, de exemplu, analiza investițiilor ipotecare.

Ce afectează valoarea imobilului

Cel mai evident și principal factor care influențează prețul este costul imobilului. Costul imobiliar se referă de obicei la prețul de materiale de constructiiși costurile de construcție - salariile muncitorilor, costurile de documentatia proiectului, transport de materiale si altele. De exemplu, casă privată din caramida de 3 etaje inaltime va costa mai mult decat o cabana de o suprafata mai mica de 2 etaje inaltime din blocuri de spuma.

De asemenea, costul este influențat de mulți alți parametri care nu depind de costurile de construcție:

💎 situația pieței, de exemplu, dacă în ultimele 2-3 luni apartamentele din orașul tău au scăzut prețul cu 20-30%, cel mai probabil nu le vei putea vinde pe ale tale ca până acum cost integral: va trebui sa faci si o reducere;

💎 sezonalitate - unele obiecte depind de sezonul vânzării: de exemplu, cabanele de vară au un preț maxim vara, iar iarna scade cu 15–25% în funcție de regiune;

💎 locație - locuințele din centru sunt întotdeauna apreciate mai mult decât cele similare de la periferie, deoarece centrul orașului este mai diferit infrastructura dezvoltată;

💎 infrastructura zonei sau aşezare- locuințele din satele mici cu 1-2 magazine sunt mult mai ieftine decât casele din oraș, lângă care sunt grădinițe, școli, magazine, clinici și alte dotări importante;

💎 grad de uzură - cu cât casa este mai veche, cu atât mai multi bani va trebui sa investesti in reparatii, astfel ca obiectele vechi sunt evaluate mai putin;

💎Material de perete – depinde dacă va fi cald în cameră, așa că locuința din cărămidă sau lemn este evaluată mai mult decât o casă din bloc de zgârietură, bloc de spumă – acesta din urmă lasă mai mult frig;

💎 situația de mediu - imobilele din apropierea lacurilor, pădurilor, parcurilor sunt apreciate mai mult decât locuințele din apropierea marilor fabrici și întreprinderi de prelucrare;

💎 prezența unui balcon - creează spațiu liber suplimentar, deci crește valoarea imobilului;

💎 caracteristici ale curții, de exemplu, dacă vorbim despre blocuri de apartamente, atunci apartamentele cu curte închisă cu supraveghere video vor costa mai mult decât locuințe similare cu curte deschisă;

💎 mulți alți parametri.

Evaluatorul ia în considerare toți acești parametri și îi reflectă neapărat în documentul final - raportul de evaluare.

Cum se evaluează imobilul

Evaluarea bunurilor imobiliare are loc în cadrul perioade diferite: de la 1–2 zile la 2–3 săptămâni. Totul depinde de cantitatea de date de intrare, de regiune și de numărul de comenzi de la evaluator. În general, procedura include 6 etape.

Etapa 1. Stabilirea sarcinii pentru evaluare

Sarcina de evaluare include următorii parametri:

🔍 scopul evaluării;

🔍 tipul de cost de stabilit;

🔍 stabilirea drepturilor de proprietate care sunt evaluate;

🔍 data evaluării.

În această etapă, contactați dezvoltatorul și îi explicați de ce aveți nevoie de o evaluare. De regulă, o evaluare este dispusă înainte de a solicita o ipotecă. În acest caz, contactați mai întâi dezvoltatorul pentru o listă de documente. Dă-le unui evaluator, care va calcula valoarea de piață și de lichidare.

Dacă este necesară o evaluare pentru o companie de asigurări, se iau în considerare și valorile de piață și de lichidare.

Deja în această etapă, specialistul se familiarizează mai întâi cu obiectul: întreabă despre locația, zona, disponibilitatea acestuia. documentele necesare. De asemenea, stabilește și convine cu dvs. o dată pentru inspectarea proprietății și efectuarea altor lucrări.

În prima etapă, clientul trebuie să furnizeze evaluatorului toate documentele disponibile pentru proprietate:

🖋 plan etaj, plan tehnic;

🖋 documentatia tehnica;

🖋 pașaport cadastral;

🖋 un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății Imobiliare în care se indică proprietarul, prezența grevelor, interdicțiilor, arestărilor;

🖋 pașaport tehnic, dacă este disponibil.

Dacă aveți nevoie de o evaluare a unei instalații în construcție, vor fi necesare alte documente. Verificați cu evaluatorul pentru o listă completă a documentelor necesare: lista se poate modifica în funcție de situație.

Etapa 2. Semnarea contractului

După stabilirea sarcinii, identificarea costului necesar și primirea documentelor, evaluatorul vă va cere să semnați un acord. Acesta va indica termenele limită pentru finalizarea lucrării, drepturile și obligațiile dumneavoastră și procedura de plată a serviciilor. Cel mai adesea, specialiștii acceptă plata integrală în avans. Costul serviciilor depinde de regiune, în medie este de 2000-5000 de ruble.

Etapa 3. Colectarea informațiilor

Specialistul colectează informații cu care își va fundamenta în continuare concluziile cu privire la valoarea proprietății. Ajunge la fața locului, îl inspectează și fotografiază, verifică conformitatea cu planul BTI a stării reale a lucrurilor și înregistrează defecțiunile. De asemenea, vă pune întrebări suplimentare, cum ar fi dacă utilizați obiectul în scopul propus.

Etapa 4. Calculul costurilor

În acest stadiu decidecum se estimează valoarea imobilului: selectează metoda de calcul. Cel mai des folosește metoda comparativă, pe lângă aceasta estimează costul după 1-2 altele pentru a obține rezultate precise. Toate formulele utilizate pentru calcul și rezultatele acestuia sunt în mod necesar afișate în raportul final.

Etapa 5. Ținând cont de condiții

Evaluarea imobiliară este de obicei efectuată folosind trei abordări principale: cost, comparativ și venit. De exemplu, dacă un evaluator lucrează cu un apartament cu două camere în centru, iar pe piață au fost prezentate doar apartamente cu două camere la periferie, el folosește un factor crescător pentru că imobilele din centru sunt evaluate mai mult. Și dacă apartamentele de pe piață au fost vândute cu reparații bune, dar locuința trebuie evaluată doar cu prefinisare, atunci coeficientul se va reduce.

Toate formulele utilizate pentru calcularea costului sunt, de asemenea, introduse în raport.

Etapa 6. Generarea raportului

În ultima etapă, specialistul generează un raport de evaluare, pe care îl transmite clientului. Conform legii, procesul-verbal trebuie să fie legat și numerotat. Documentul trebuie să conțină următoarele informații:

▪ fapte și concluzii principale;

▪ sarcina de evaluare care respectă legile şi standardele federale;

▪ informații despre client și evaluator;

▪ ipotezele şi condiţiile restrictive utilizate de evaluator;

▪ standarde pentru activităţile de evaluare;

▪ analiza pieţei şi a altor factori externi care afectează costul;

▪ descrierea procesului de evaluare;

▪ acord asupra rezultatelor;

▪ un ataşament la raport cu copii ale documentelor utilizate de evaluator.

Documentul trebuie să fie numerotat pagină cu pagină, legat, semnat de evaluator și sigilat cu sigiliul său personal. Dacă evaluarea a fost efectuată de mai mulți specialiști, toți și șeful firmei de evaluare trebuie să semneze și să sigileze.

Evaluare imobiliară necesară pentru ipotecăîn primul rând, către bancă - pentru ca aceasta să înțeleagă câți bani să emită împrumutatului. De asemenea, devizul de cost vă permite să înțelegeți câți bani va primi banca dacă împrumutatul încetează să-și îndeplinească obligațiile, adică să plătească ipoteca. Mai mult, banca ține cont de două valori: piață și lichidare, și ține cont de cea mai mică: de obicei aceasta este lichidare. Valoarea ipotecii este de obicei egală sau mai mică decât valoarea de lichidare a locuinței, deoarece împrumutatul asigură el însuși o parte din fonduri.

🔔 La reorganizarea unei întreprinderi.Evaluarea imobiliară în acest caz este folosită pentru a înțelege câte active are o companie. Puteți evalua toate obiectele existente deținute de companie și puteți vedea valoarea totală a activelor.

🔔 Când vindeți imobile.Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au nevoie de o estimare a costurilor. Pentru vânzător - să înțeleagă la ce preț poate fi vândută o proprietate rezidențială. Pentru cumpărător - pentru a se asigura că nu este înșelat și prețul nu este umflat artificial.

🔔Pentru schimb de locuințe.Când două părți la o tranzacție fac un schimb, ambele vor să „nu greșească”. Evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale va ajuta în acest sens: participanții la tranzacție vor putea evalua în mod adecvat valoarea ambelor obiecte și niciunul dintre ele nu va fi lăsat în roșu.

🔔 Pentru cauțiune.Imobilul rezidențial poate fi folosit ca garanție. În acest caz, banca solicită și o evaluare a valorii. Acest lucru este necesar pentru ca banca să cunoască suma pe care o poate obține dacă împrumutatul nu plătește împrumutul. Ca și în cazul unui credit ipotecar, se ia în considerare valoarea mai mică, adică valoarea de lichidare.

De exemplu, doriți să cunoașteți valoarea de piață a unei garsoniere mari, cu o suprafață de 63 m². Pentru a face acest lucru, trebuie să vă uitați la cât costă proprietăți similare. Deoarece nu ai acces la Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, care stochează informații despre tranzacțiile finalizate, trebuie să studiezi ofertele disponibile pe piață. Vizitați orice site cu reclame imobiliare. Pentru a vă ușura munca, căutați proprietăți similare în zona dvs.

Găsiți 5-6 apartamente cât mai asemănătoare cu ale dvs următoarele caracteristici:

🔹 amplasarea, infrastructura zonei;

🔹 tip, design case;

🔹 clasa de finisare;

🔹numar de camere;

🔹 stare - sub capital, reparatii cosmetice, cu finisare proaspata;

🔹 etaj, disponibilitate balcoane, loggii;

🔹 zonă de bucătărie.

Selectați analogi și ajustați prețul fiecăruia cu 3–5% - suma posibilă a reducerii în timpul licitației. Calculați costul de 1 m² în fiecare apartament similar. Pentru a calcula valoarea de piață, determinați media aritmetică a prețului de 1 m² pentru apartamente similare și înmulțiți cu suprafața apartamentului dvs.

Adunați costul tuturor obiectelor găsite și împărțiți la numărul de obiecte - așa veți găsi prețul mediu de piață. De exemplu, în cazul nostru va fi 3.160.000 ₽.

Dacă îți scoți casa la vânzare la prețul mediu al pieței și nu primești niciun răspuns, încearcă să reducă puțin prețul - poate fi mare.

Puteți efectua singur o evaluare imobiliară, dar rezultatele pot fi departe de realitate, iar opinia dumneavoastră nu va fi acceptată de o bancă sau de o agenție guvernamentală. O evaluare imobiliara de catre un specialist este necesara pentru multe tipuri de tranzactii, pentru obtinerea unui credit ipotecar, a unui credit cu garantie. Costă bani, dar este mai precis.

Procesul de stabilire a costurilor imobiliare efectuate după anumite principii, folosind metode consacrate. Evaluarea imobilului include mai multe etape.

Etapa 1. Enunțarea problemei - de ce este necesar să se determine costul obiectului. În această etapă, este necesar să se clarifice scopul procedurii. De exemplu, pentru a vinde un apartament sau pentru a obține un credit ipotecar.

Este necesar să aflați exact ce preț urmează să fie stabilit. Acest lucru va depinde de scopul activității de evaluare. Deci, pentru a vinde o proprietate, trebuie să determinați valoarea de piață, să vă înregistrați polita de asigurare- asigurare. Valoarea garanției este de obicei calculată atunci când contractați un credit ipotecar pe o proprietate pentru a oferi un împrumut.

Trebuie stabilită data lucrării. Sunt înregistrate toate condițiile și circumstanțele posibile care pot afecta costul final.

Etapa 2. Formarea unui plan și a acordului. Evaluatorul, după familiarizarea prealabilă cu proprietatea, întocmește o procedură pentru efectuarea lucrărilor de evaluare, care începe cu o inspecție vizuală a proprietății și familiarizarea cu informațiile furnizate. Dacă obiectul este suficient de mare, atunci este determinată necesitatea de a atrage experți evaluatori suplimentari.

La sfârșitul acestei etape, se cere să întocmească și să semneze un acord, care să indice părțile care îl încheie.

Asemenea Acesta descrie subiectul contractului, momentul lucrării și costul serviciilor furnizate.

Etapa 3. Colectarea informațiilor și fundamentarea concluziilor. Această etapă este cea mai critică. Rezultatul final depinde de ce informații sunt colectate.

Proprietatea este studiată mai detaliat și descrisă în detaliu. Sunt indicate posibilele defecte și este descrisă zona înconjurătoare a obiectului. Sunt analizate documentele juridice disponibile și se verifică acuratețea acestora. Obiectul este considerat din punct de vedere al amplasării economice și sociale a acestuia.

În cele din urmă, toate informațiile colectate și furnizate sunt analizate de un specialist.

Etapa 4. Se selectează cel mai potrivit și mod eficient folosirea acestui teritoriu, atât ca loc dezvoltat, cât și ca unul presupus vacant. Se stabilește cel mai mare preț de utilizare a terenului pe care se află instalația.

Etapa 5. Procedura de calcul al costului unui obiect. Se efectuează pe baza a trei metode principale de calcul:

1. abordarea veniturilor se bazează pe determinarea posibilei încasări de beneficii economice din utilizarea unui obiect dat.
2. Metoda comparativă se bazează pe compararea proprietăților similare. Această metodă nu poate fi aplicat proprietăților unice, deoarece imobilul trebuie să fie comparabil.
3. Abordarea costurilor se bazează pe includerea acelor cheltuieli care au fost suportate anterior și care ar trebui făcute suplimentar pentru refacerea obiectului, ținând cont de uzura acestuia.

Etapa 6. Coordonarea rezultatelor obtinute tinand cont de toate conditiile. Pe în această etapă sunt identificate eventualele inexactități și erori. Se formează costul total final.

Etapa 7.Întocmirea unui raport de evaluare, care se transferă clientului lucrării.

Acesta trebuie să conțină următoarele informații:

• data raportului;
• informatii despre evaluator;
• baza pentru efectuarea lucrărilor de evaluare;
• descrierea proprietății;
• o listă a metodelor și metodelor de evaluare utilizate;
• toleranțe și restricții la determinarea costului;
• lista documentatiei;
• costul total al obiectului.

Criterii de cost obiect

Prețul final al bunurilor imobiliare este influențat de un număr mare de criterii și factori:

Pentru imobile, valoarea este influențată semnificativ de anul în care a fost construită clădirea, precum și de materialul din care a fost construită.

Cum se realizează evaluarea în practică: procedură

De obicei, atunci când are loc o evaluare imobiliară, cele două părți la tranzacție au opinii diferite asupra rezultatului final. Banca este interesată să subestimeze valoarea bunurilor imobiliare. Dacă este mai mică, atunci vânzarea obiectului ca garanție poate fi mai rapidă.

Pentru debitor, un cost mai mare garantează o sumă mai mare a împrumutului. Această situație trebuie luată în considerare când organizatie bancara oferă propriul evaluator.

Mai mult, atunci când munca de evaluare este efectuată de un specialist independent, banca poate refuza să accepte un astfel de raport.

Evaluarea imobiliară este o procedură care este necesară pentru a stabili valoarea unui obiect la un moment dat. Evaluatorii de specialitate efectuează lucrări pentru a determina valoarea. Procedura de evaluare constă din mai multe etape, fiecare dintre acestea fiind importantă pentru stabilirea costului final exact.

14.03.2008 08:36 [Companie de evaluare „EVALUAREA corporației”]

Acest articol este dedicat evaluării imobiliare și se adresează în primul rând persoanelor interesate de problemele de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară, precum și de bazele metodologice și juridice ale evaluării imobiliare.

Imobiliare, sau imobiliare, sunt parcele de teren, parcele de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă. Acest concept include, de asemenea, drepturile, interesele și beneficiile care decurg din proprietatea asupra bunurilor imobiliare.

Imobilele din tara noastra sunt in libera circulatie civila si fac obiect diverse tranzactii, care de multe ori dă naștere la necesitatea estimării valorii sale. Prin definiție, o evaluare este un set de acțiuni care vizează stabilirea valorii obiectului evaluat. Ce poate acționa ca obiect de evaluare atunci când vine vorba de evaluarea imobiliară? Desigur, în primul rând acestea sunt lucruri, adică diverse obiecte imobiliare. Dar acestea pot fi și drepturi individuale în legătură cu proprietatea, de exemplu dreptul de închiriere, și obligații (datorii), precum și lucrări sau servicii.

Cel mai adesea în practica evaluării imobiliare apar ca obiecte de evaluare următoarele tipuri de bunuri imobiliare:

* terenuri;
* cladiri (rezidentiale si nerezidentiale);
* incinte (rezidentiale si nerezidentiale);
* obiecte de construcție neterminată;
* structuri;
* zone de subsol;
* paduri, plantatii perene;
* corpuri de apă separate.

Atunci când se evaluează orice proprietate, este necesar să se stabilească la ce drept se evaluează această proprietate în acest caz,. De exemplu, atât drepturile de proprietate, cât și cele de închiriere pot fi evaluate pentru aceeași clădire. Este evident că valorile acestor două tipuri de drepturi sunt radical diferite.

Există situații în care există drepturi legale asupra unei proprietăți ale unor terți care nu sunt proprietarii proprietății. În acest caz, se spune că obiectul are o grevare. De exemplu, dacă o clădire este închiriată pe termen lung, atunci pe lângă dreptul de proprietate care aparține proprietarului imobilului, mai există și dreptul chiriașului, prevăzut de contractul de închiriere și de legislația în vigoare. Un alt exemplu de grevare este teren, al cărui proprietar, datorită particularităților locației site-ului, este obligat să asigure dreptul de trecere (călătorie) prin site-ul său. La evaluarea proprietății imobiliare, este necesar să se țină cont de prezența oricăror sarcini, deoarece acestea, de regulă, reduc valoarea proprietății.

Dar obiectele de evaluare pot fi nu numai lucruri, ci și drepturi, obligații, datorii, lucrări, servicii. Dreptul de închiriere a bunurilor imobile deja menționat mai sus nu este altceva decât un tip de obligație în legătură cu această proprietate și poate acționa ca obiect de evaluare. Mai mult, acest tip de obiect (drept de închiriere) poate fi vândut, gajat sau făcut ca contribuție la capitalul autorizat persoană juridică.

Sarcina principală care se rezolvă în procesul de evaluare a imobilului este determinarea valorii proprietății. Dar ce cost exact ar trebui determinat în fiecare caz specific? Evaluatorul trebuie să răspundă la această întrebare înainte de a continua cu evaluarea. Există multe diverse tipuri valori, dintre care cea mai comună este valoarea de piață.

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil la care proprietatea în cauză poate fi înstrăinată piata deschisaîntr-un mediu competitiv, când părțile la o tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informatiile necesare, iar prețul tranzacției nu este afectat de nicio circumstanță extraordinară. Valoarea de piață are un domeniu de aplicare extrem de larg și se determină în cazurile de cumpărare, vânzare sau gajare a unui obiect imobiliar, includerea acestuia în capitalul autorizat sau înregistrarea, în cazurile de moștenire sau donație a unui obiect, la determinarea acestuia. baza de impozitare si in multe alte situatii. Standardul valorii de piață este atât de des folosit încât chiar și la nivel legislativ există o prevedere conform căreia, dacă în documentele oficiale (texte de legi, reglementări guvernamentale etc.) cuvântul „valoare” este folosit fără nicio explicație, atunci ar trebui luată în considerare exact valoarea de piață. fraze " valoarea reală", "valoarea justă", " costul real” care apare în documente trebuie înțeles și ca „valoare de piață”.

O evaluare iubitoare începe cu încheierea unui acord de evaluare și se termină cu pregătirea și livrarea unui raport de evaluare scris către client. Să aruncăm o privire mai atentă asupra procesului de evaluare imobiliară folosind exemplul evaluării clădirilor. Evaluarea clădirii include următorii pași:

* Încheierea unui acord de evaluare cu clientul.
* Stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale clădirii.
* Analiza pietei imobiliare din zona in care se afla imobilul evaluat.
* Selectarea metodelor de evaluare în cadrul fiecărei abordări de evaluare și implementarea calculelor de evaluare necesare.
* Rezumarea rezultatelor obținute în cadrul fiecărei abordări de evaluare și determinarea costului final al clădirii.
* Intocmirea si transmiterea unui raport de evaluare catre client.

Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul folosește informații din următoarele documente:

* Certificat de înregistrare de stat drepturi asupra imobilului evaluat.
* Extras din pașaportul ITO pentru clădire, explicație și plan.
* Contract de închiriere sau certificat de înregistrare de stat a drepturilor asupra terenului pe care se află imobilul evaluat.
* Certificat de la deținătorul drepturilor de autor care confirmă absența sau prezența sarcinilor.
* Certificat de valoare contabilă a imobilului (pentru proprietari - persoane juridice).

Informațiile din aceste documente, precum și rezultatele inspecției la clădiri efectuate de evaluator sunt baza de informatii pentru o evaluare obiectivă.

ÎN caz general, sunt utilizate trei abordări principale pentru a evalua valoarea clădirilor: cost, venit și comparativ.

Abordarea costurilor este un set de metode de estimare a costurilor bazate pe determinarea costurilor necesare pentru restaurarea sau înlocuirea unei clădiri, luând în considerare uzura acesteia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, care presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult decât costul construirii unei clădiri de utilitate similară celei evaluate.

Abordarea veniturilor este un set de metode de estimare a costurilor bazate pe determinarea veniturilor așteptate din exploatarea clădirii. Determinarea costului unei clădiri dintr-o poziție abordarea veniturilor pe baza presupunerii că potențial cumpărător(investitorul) nu va plăti mai mult decât valoarea actuală a veniturilor viitoare rezultate din exploatarea acestei clădiri (presupunând că nu este important pentru acest cumpărător imobiliare ca atare, ci dreptul de a primi venituri viitoare din deținerea acestuia imobiliare da). La fel, proprietarul nu-l va vinde pe al lui imobiliare la un pret mai mic valoarea curentă venitul viitor proiectat. Se crede că, în urma interacțiunii, părțile vor ajunge la un acord cu privire la prețul de piață al clădirii, egal cu valoarea actuală a veniturilor viitoare.

Cea mai evidentă și ținând cont pe deplin de relația dintre cerere și ofertă de pe piață este abordarea comparativă - un set de metode de evaluare a valorii bazate pe compararea clădirii evaluate cu clădiri similare pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. a tranzacţiilor cu aceştia. Abordarea comparativă se bazează pe ipoteza că un cumpărător informat, rezonabil, nu ar plăti mai mult decât prețul de cumpărare (ofertă) pe aceeași piață pentru un alt articol care are o utilitate similară. În aplicarea practică a demersului comparativ se au în vedere clădiri similare celei evaluate, care au fost vândute sau, conform cel puţin, oferit spre vanzare. Apoi se fac ajustări pentru diferențele care există între obiectele evaluate și comparabile, deoarece Este foarte greu să găsești două obiecte absolut similare. Prețul ajustat determină prețul cel mai probabil al proprietății care este evaluată dacă ar fi oferită spre vânzare pe piața liberă.

După cum puteți vedea, evaluarea imobiliară este un proces destul de complex, a cărui implementare necesită cunoștințe speciale. Numai evaluatorii care îndeplinesc cerințele Legii „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” au dreptul de a efectua evaluări și de a emite rapoarte de evaluare. Nu cu mult timp în urmă s-au adus modificări acestei legi și, conform procedurii actuale, evaluatorii sunt recunoscuți ca persoane care sunt membri ai uneia dintre organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor și care și-au asigurat răspunderea în conformitate cu cerințele legislației în vigoare. . În același timp, organizația de autoreglementare a evaluatorilor recunoaște organizatie nonprofit, creat în scopul reglementării și controlului activităților de evaluare, cuprinse într-un singur registrul de stat organizații de autoreglementare ale evaluatorilor și unirea evaluatorilor în condițiile de membru. Pentru a deveni membru al unei organizații de autoreglementare, fiecare evaluator trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

* au studii superioare;
* au studii speciale conform celor aprobate agentii guvernamentale program în domeniul activităților de evaluare;
* studiază în mod regulat (cel puțin o dată la trei ani). programe speciale pregătire avansată;
* să nu aibă antecedente penale neștergite sau restante pentru infracțiuni din sfera economică, precum și pentru infracțiuni de gravitate medie, infracțiuni grave și mai ales grave.

Rezultatul muncii evaluatorului este un raport de evaluare, care conține rezultatul evaluării și, de asemenea, descrie întregul proces de evaluare. Raportul de evaluare trebuie să cuprindă:

* data evaluării;
* standardele de evaluare utilizate;
* scopurile și obiectivele evaluării;
* data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
* baza evaluării (o astfel de bază, de regulă, este un acord de evaluare);
* locația evaluatorului și informații despre licența eliberată acestuia;
* o descriere exactă a obiectului de evaluare, iar în legătură cu obiectele deținute de o persoană juridică - detalii despre persoana juridică și valoarea contabilă a acestor obiecte;
* standardele utilizate pentru determinarea tipului adecvat de valoare a obiectului evaluat, justificarea utilizării acestora la evaluarea acestui obiect, o listă de date utilizate cu indicarea surselor de primire a acestora, precum și ipotezele adoptate în cadrul evaluării;
* succesiunea determinării costului unui obiect și a valorii sale finale, precum și a restricțiilor și limitelor de aplicare a rezultatului obținut;
* data determinării costului obiectului;
* o listă a documentelor utilizate de evaluator și care stabilesc caracteristicile cantitative și calitative ale imobilului evaluat.

Raportul de evaluare trebuie să fie numerotat pagină cu pagină, legat, semnat de evaluatorul care a efectuat evaluarea și, de asemenea, aplicat cu sigiliul personal al evaluatorului sau cu sigiliul persoanei juridice cu care evaluatorul a încheiat contract de munca. Consumatorii de servicii de evaluare ar trebui să rețină că doar un astfel de document, întocmit cu respectarea tuturor cerințelor legale și a standardelor de evaluare actuale, va fi un veritabil raport de evaluare, care va fi acceptat de toate autoritățile oficiale.

Dacă aveți nevoie să obțineți sfaturi profesionale detaliate cu privire la evaluarea imobiliară, puteți contacta firma de evaluare„Corporația „EVALUARE” la telefon: +7-495-7268674

Timp de citire: 7 minute

Imobiliare, având o mare valoare materială, face adesea obiectul unui litigiu. Subiectul litigiului poate fi nu numai drepturile asupra bunurilor imobiliare, ci și valoarea acestuia. Indiferent de natura procesului, prețul obiectului în litigiu va avea întotdeauna o importanță centrală, deoarece determină cuantumul creanțelor și despăgubirile pe care reclamantul le pretinde. Acesta poate fi determinat doar în mod obiectiv printr-o evaluare imobiliară pentru instanță.

Informații generale despre evaluare și examinare

Evaluarea imobiliară este înțeleasă ca un set de măsuri, al căror scop este determinarea valorii curente de piață a unei proprietăți individuale la o anumită dată.

Spre deosebire de procedura de evaluare cadastrală, astfel de măsuri presupun luarea în considerare a tuturor caracteristicilor individuale pe care le are obiectul:

• locaţie;
• vârstă;
• stat;
• numărul de etaje;
• material de construcție;
• infrastructură;
• valoare arhitecturală.

Acest lucru ia în considerare preturile pietei, stabilit în raport cu obiecte identice.

Scopul evaluării este clar – obținerea celei mai obiective și probabile valori pentru care un apartament, casă sau teren poate fi vândut pe piață, cu condiția ca părțile la tranzacție să acționeze în mod rezonabil.

În paralel cu evaluarea, se efectuează o examinare imobiliară - o verificare cuprinzătoare a proprietății pentru a asigura conformitatea acesteia cu caracteristicile declarate și puritatea legală.

Ambele proceduri sunt interdependente, deoarece rezultatele examinării pot afecta rezultatele evaluării.

Deoarece orice obiect valoros poate deveni un articol proces, imobiliare nu face excepție. Litigiile cu privire la obiectele funciare constituie majoritatea cazurilor judecate în instanțe.

Datorită faptului că orice pretenție privind imobile este natura proprietatii, creanțele ar trebui să fie evaluate în termeni monetari, determinând prețul creanței.

De regulă este controversată: reclamantul, în propriul său interes, umflă semnificativ prețul imobilului, în timp ce pârâtul, dimpotrivă, este înclinat să-l subestimeze. Doar o evaluare independentă a apartamentului pentru instanță le va permite să judece și să stabilească un preț obiectiv.


Fiecare parte din proces poate comanda un eveniment. Având în vedere existența unei dispute insurmontabile, ei sunt rareori capabili să cadă de acord asupra cine va conduce examinarea. Drept urmare, instanța primește adesea mai multe rapoarte privind evaluarea valorii de piață a unui obiect simultan, cu rezultate diferite.

O diferență de 10-15% este considerată acceptabilă: dacă părțile nu deranjează, se poate folosi rezultatul mediu al ambelor estimări.

Dar dacă există o diferență semnificativă? Întrucât judecătorul este obligat să stabilească obiectivitatea fiecărui raport, el are dreptul de a se implica expert independent. Dacă ambele aprecieri par părtinitoare instanței, ghidate de art. 79 din Codul de procedură civilă, va dispune o examinare.

O cerere de evaluare a unui expert independent a bunurilor imobiliare poate fi depusă de una dintre părți, de exemplu, dacă nu a efectuat propria evaluare, iar rezultatele prezentate de a doua parte nu au satisfăcut-o.

În cazul în care este desemnată o examinare independentă, părțile au dreptul de a cere instanței să o încredințeze unui expert sau instituție anume. În cazul în care părțile nu au o opinie comună în această privință, instanța selectează independent un evaluator.

Pe baza rezultatelor examinării independente, evaluatorul întocmește un aviz scris pentru instanță (articolul 86 din Codul de procedură civilă). Rezultatele sale sunt de obicei acceptate de către instanță ca probă, dar instanța are tot dreptul să nu fie de acord chiar și cu rezultatele evaluării imobiliare care i-au fost atribuite. În acest caz, se efectuează o reevaluare cu implicarea unui alt expert.

În ceea ce privește procedura de evaluare în sine, aceasta se desfășoară după reguli generale, despre care vom vorbi mai târziu. Caracterul judiciar al unei astfel de aprecieri se manifestă doar prin faptul că procesul-verbal depus va fi considerat proba, urmând ca o examinare să fie dispusă pe cale procedurală.

Litigii care vor necesita o evaluare

O evaluare judiciară a bunurilor imobiliare poate fi cerută în situații cu totul diferite, chiar și atunci când litigiul nu privește dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile. Situațiile tipice în care evaluarea valorii de piață a unui obiect pare inevitabilă includ următoarele dispute:

1. Împărțirea bunurilor în timpul divorțului. Dreptul familiei impune o împărțire egală a bunurilor conjugale dobândite, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord între soți. Dacă nu s-au pus de acord, împărțirea se face de către instanță. Dacă una dintre părți pretinde o proprietate întreagă, iar cealaltă despăgubiri, valoarea despăgubirii este calculată pe baza valorii de piață, pe care rezultatele evaluării o vor ajuta să o determine.
2. Împărțirea proprietății moștenite. Dacă moștenitorii nu pot împărți ei înșiși moștenirea, trebuie să se adreseze instanței. Proprietatea fiecărui moștenitor trebuie să corespundă cotei sale la moștenire. Dar în legătură cu unele obiecte, în special imobile, se poate aplica o regulă conform căreia unul dintre moștenitori primește drept de preferință primind-o. În acest caz, el este obligat să plătească despăgubiri celorlalți moștenitori. Pentru a-i determina dimensiunea, va fi necesară și o evaluare judiciară a valorii obiectului.
3. . În cazul executării silite asupra unui apartament în interior proceduri de executare silita Executorii judecătorești sunt obligați nu doar să descrie apartamentul, ci și să-l scoată la vânzare la prețul stabilit în baza rezultatelor evaluării. Proprietarul imobilului, care este debitor, este interesat ca imobilul să fie evaluat cât mai scump. În cazul în care nu este mulțumit de rezultatele evaluării dispuse de angajații FSSP, are dreptul de a o contesta în instanță, solicitând numirea unui examen independent.



Contestarea valorii cadastrale

Unul dintre cele mai frecvente cazuri de numire a unui examen de evaluare independentă ca parte a unui proces este provocator valoarea cadastrală. Acest lucru se datorează imperfecțiunii mecanismului de determinare a valorii cadastrale, în cadrul căruia se utilizează metoda de evaluare în masă, care nu permite luarea în considerare a caracteristicilor individuale ale obiectului.

Deoarece valoarea cadastrală determină cuantumul impozitului pe proprietate, suma din declarație este adesea semnificativ supraestimată. Acest lucru încalcă interesele cetățenilor, prin urmare art. 24.18 Legea federală nr. 135 și art. 22 Legea federală nr. 237 din 07.03.2016 vă permite să contestați rezultatele unei evaluări cadastrale într-o comisie specială sau direct în instanță.

Astfel de litigii sunt de competența instanțelor de arbitraj. Reclamă în instanța de arbitraj o cerere de recalculare a valorii cadastrale a unui imobil poate fi depusa pe toata perioada de valabilitate a evaluarii cadastrale, pana la momentul intrarii in informatiile despre urmatoarea reevaluare.

Legea definește două temeiuri pentru revizuirea valorii cadastrale:

• și utilizarea informațiilor false în timpul evaluării;
• obiect specific.

Cel mai adesea, baza provocării este determinarea valorii de piață. Proprietarul, de regulă, comandă o evaluare a pieței de la un expert independent și prezintă un raport cu privire la rezultatele acesteia declarație de revendicare la tribunal.

Un exemplu de revendicare pentru a contesta valoarea cadastrală a unei clădiri poate fi văzut mai jos.

Dacă conform rezultatelor evaluare independentă valoarea de piață va fi semnificativ mai mică decât valoarea cadastrală din Registrul unificat de stat al proprietății imobiliare, acest lucru va ridica îndoieli în mintea judecătorului, iar acesta va dispune o nouă evaluare de expertiză independentă a proprietății.

Este posibil ca rezultatele sale să difere de rezultatele evaluării ordonate de proprietar cu 20-50%. Având în vedere acest lucru, este important să folosiți serviciile unor evaluatori reputați și dovediți.

Concluzie

Rezumând cele de mai sus, să observăm că:

• evaluarea pentru instanță poate fi efectuată fie prin ordinul părților la proces, fie prin hotărâre a judecătorului;
• litigiile în care apare necesitatea evaluării pot viza atât împărțirea proprietății conjugale și probleme de moștenire, cât și proceduri fiscale;
• Numai subiectul-evaluator poate desfășura acțiuni de evaluare, indiferent cine își comandă munca și care este subiectul litigiului;