Direcția de dezvoltare. Dezvoltarea imobiliară: esența și perspectivele reglementării legale

Dezvoltarea este un tip de afacere cu scopul de a genera venituri din transformarea, dezvoltarea imobiliarelor: crearea, reconstrucția sau schimbarea unei structuri sau a unui teren.

Conceptul de dezvoltare

„Dezvoltare” tradus din engleză înseamnă „a dezvolta”, „a dezvolta”. Caracteristicile cheie sunt o transformare calitativă și o creștere a prețurilor pentru proiectele de construcții. Dezvoltarea este folosită ca sistem de gestionare a procesului de creare și dezvoltare imobiliară. Datorită acestui fapt, proprietățile sale se modifică la nivel fizic, economic și juridic.

Procesul fizic al conceptului de dezvoltare este noile calități de consum ale unei proprietăți imobiliare care răspund nevoilor societății:

• schimbări cardinale - transformarea terenului într-o comunitate de cabane dezvoltată;
• procese minore – schimbarea destinației terenului.

Niveluri economice - creșterea costului unei structuri datorită modificărilor fizice. Creșterea prețului unui obiect este asigurată de solicitări care îndeplinesc cerințele pieței și ale consumatorilor acesteia.

Procesul juridic - înregistrarea legală a tuturor modificărilor efectuate.

Sarcini de dezvoltare imobiliara

Pentru a înțelege ce este dezvoltarea, trebuie să înțelegeți principalele sale sarcini.

1. Organizarea procesului. Discuție și coordonare a viitorului proiect cu agențiile guvernamentale. Aceasta implică prezentarea profesională a planului și susținerea parametrilor acestuia, ceea ce ajută la reducerea timpului de implementare și la creșterea prețului proiectului.
2. Lucrul cu un antreprenor. Atragerea de investitori de încredere prin minimizarea prețurilor și a termenilor de implementare a planului prin licitație contractuală. Reducerea timpului de construcție datorită utilizării pârghiei financiare pentru a influența antreprenorii.
3. Organizarea planului de finanțare - formarea unui proiect optim la un preț. Combină diverse surse de finanțare: proprii și fonduri împrumutate dezvoltator, investiții externe, majorare a capitalului mobiliar.
4. Politică efectivă de vânzare sau închiriere. Atragerea companiilor de brokeraj, creșterea capacității departamentelor de vânzări: prin Internet și social media, vânzări pe teren.

Principii de dezvoltare

Dezvoltarea este crearea unei echipe profesioniste de consultanti care lucreaza la diferite etape ale proiectului. Atragerea specialiștilor este unul dintre principiile conceptului.

Etapa de elaborare a planului include următoarele puncte:

• entry level - cercetare de piata, alegerea locatiei obiectului;
• analiza costurilor de construcție;
• analiza riscurilor posibile, metode de reducere a acestora;
• scheme de finanțare a proiectelor;
• realizarea si aprobarea unui plan arhitectural.

Etapa de proiectare imobiliară include menținerea contactelor cu agentii guvernamentale legate de construcție, și stabilirea bugetului cu o eroare de până la 15%.

Tipuri de dezvoltare

Există tipuri principale de dezvoltare - dezvoltarea taxei (pură) și dezvoltare speculativă (speculative).

Dezvoltare pură: definiția conceptului include unul dintre tipurile de activități de construcții ale unei companii de către un neproprietar al viitorului obiect. Adică societatea urmărește o politică de dezvoltare pură fără funcțiile de investiție și menținere a structurii construite în bilanţ.

În acest caz, organizația suportă mai puține riscuri în timpul construcției unei proprietăți imobiliare. Compania realizeaza proiectare, coordonare cu agentii guvernamentale, constructii, inchiriere/vanzare imobile pt bani gheata clientul și primește doar o taxă de la acesta.

Dezvoltarea speculativă este o întreprindere care construiește imobiliare și este pe deplin responsabilă de organizarea proiectului. Contribuie cu fonduri proprii la plan - nucleul viitoarei scheme financiare.

Conceptul diferă în funcție de strategia de afaceri:

• orientarea către venit - obținerea celui mai mare profit din facilitate, în primul rând este rentabilitatea structurii în timpul funcționării acesteia;
• orientare cost - preț maxim pentru un obiect; Scopul construcției este punerea în aplicare obligatorie a clădirii.

Dezvoltarea după tipul de implementare a planului

Ce este dezvoltarea în funcție de tipul de lichiditate al proiectului - patru grade de dezvoltare a etapei planului:

• trei niveluri - dezvoltarea proiectului, semnarea contractului și implementarea;
• trei etape cu subfaze - concept de plan și completări, contract, implementare și diverse puncte;
• patru niveluri - conceptul de proiect, planificarea, execuția și finalizarea;
• patru etape cu completări - etapa preliminară, activități de proiectare, construcție, punere în funcțiune.

Dezvoltare de obiecte imobiliare

Există tipuri de dezvoltare în funcție de tipul imobilului.

1. Fondul locativ. Se acordă multă atenție amplasamentului de dezvoltare, locului zonei în ratingul de prestigiu și locației infrastructurii și nodurilor de transport. Marketingul se adresează persoanelor cu un anumit nivel de venit.
2. Dezvoltarea comercială este o prioritate la alegere santier: centru sau cartiere din zona de afaceri a orașului. Factorul de mediu primește mai puțină atenție. Important: în imediata apropiere se află principalele autostrăzi și parcări. Marketingul se concentrează asupra persoanelor juridice.
3. Moșie de țară. Factorul cheie este apropierea de drumuri, gări și stații de metrou. O mare importanță se acordă căilor de acces convenabile la clădiri.

Conceptul de dezvoltare este obținerea de profit din vânzarea sau închirierea de bunuri imobiliare. Companiile de dezvoltare de succes sunt responsabile pentru orice omisiuni și greșeli: organizația verifică și clarifică detaliile. În cazul unei erori, fie proprie, fie din vina altui participant la construcție, societatea de dezvoltare este obligată să prevină consecințele.

Piața imobiliară este în ritm alert, iar ofertele sunt atât de diverse încât va fi foarte greu pentru o persoană nepregătită să navigheze. Într-o măsură mai mare, acest lucru se aplică acelor rezidenți care doresc nu numai să facă o achiziție, ci și să o transforme.

Companie de dezvoltare - ce este?

Există companii de dezvoltare pentru a ajuta cumpărătorii. Activitatea acestora este schimbarea clădirii, mărirea suprafeței acesteia sau efectuarea lucrărilor de reconstrucție. Ca urmare a unor astfel de măsuri, nu numai aspectul clădirii, ci și terenul va fi modificat.

Implementarea proiectelor de dezvoltare poate fi realizată de un specialist competent în domeniul său. El trebuie să cunoască caracteristicile pieței imobiliare și să fie bine versat în complexitățile. Sarcina principală a dezvoltatorului poate fi considerată un echilibru de succes al costurilor, al calității muncii efectuate și al raportului dintre termenele limită.

Popularitatea dezvoltării terenurilor crește în fiecare zi. Aproape toți oamenii preferă să lucreze cu companii specializate care vor ține cont de toate dorințele clientului și vor finaliza munca, demonstrând un rezultat excelent. Desigur, astfel de servicii nu sunt ieftine, dar nu ar trebui să vă zgâriești la calitate.

Cu o companie de dezvoltare lucrează Proiecte de construcții, ceea ce este imposibil fără anumite cunoștințe, abilități și experiență. Aceste componente garantează calitatea înaltă a tuturor activităților desfășurate. Înainte de a alege o anumită companie de dezvoltare, trebuie să vă întrebați despre reputația acesteia și să ascultați recenziile clienților. Un număr mare de proiecte de dezvoltare finalizate cu succes mărturisește și profesionalismul ridicat al angajaților companiei. Acest lucru va ajuta la evitarea posibilelor situații neplăcute.

Cum lucrează profesioniștii?

Deși condițiile în care operează companiile de dezvoltare pot varia, există puncte comune. Ei sunt cei care indică profesionalism.

In spate anul trecut Afacerea construcțiilor a suferit schimbări semnificative. Acesta a fost completat cu diverse componente: design, finanțare, activități imobiliare, marketing și altele, transformându-se astfel într-o afacere de dezvoltare. Include coordonarea și managementul proceselor de dezvoltare imobiliară de la început până la finalizare.

Principalele activități de dezvoltare includ:

• 
  Dobândirea drepturilor asupra activelor a căror dezvoltare este planificată. Acesta poate fi teren sau imobil. Precum și drepturi care oferă motive de acțiune cu activele aparținând unor terți proprietari.
• Identificarea segmentului de piata tinta, dezvoltarea unei strategii de marketing.
• Atragerea resurselor necesare.
• Dezvoltare documentatia proiectului prin obiecte,
• Construcție și punere în funcțiune.
• Vanzarea unui obiect sau inchirierea acestuia.
• Asistență juridică în fiecare etapă a proiectului.

Structura companiilor de dezvoltare

O companie de investiții și dezvoltare are propria sa structură. Se poate baza fie pe o singură entitate juridică, fie pe un grup de entități juridice care interacționează între ele.

Desigur, structura poate diferi în funcție de specificul activității, obiectivele și sarcinile îndeplinite de companiile de dezvoltare. Dar mai sunt puncte de bază.

Structura tipică a unei companii de dezvoltare:

• Divizii de productie: management dezvoltare, management constructii, management comert.
• Direcții administrative și de management: departament juridic, departament financiar, contabilitate, serviciu regim și serviciu personal.
• Divizii tehnice si administrative.

LA unitati de productie includeți pe cei care sunt direct implicați în proiecte.

Unitățile auxiliare au un impact indirect asupra proiectelor. Se realizează prin interacțiunea cu activitățile de producție. Funcțiile departamentelor auxiliare sunt tipice pentru companiile de dezvoltare. Mediul de afaceri creat trebuie să fie cât mai favorabil pentru dezvoltarea cu succes a proiectelor.

Caracteristicile activităților de dezvoltare în Rusia

Companiile rusești de dezvoltare se confruntă cu un cadru legislativ imperfect, mai ales în domeniul proprietate comerciala. Imperfecțiunea normelor și legilor duce la faptul că negocierile sunt destul de lungi, ceea ce întârzie procesul de lucru la proiect în ansamblu.

Problema dezvoltării Rusiei include oferta limitată și termen lung implementarea acestora.

O companie de dezvoltare este întotdeauna un risc, așa că investitorii se feresc să investească bani în proiecte de dezvoltare, iar sursele de finanțare sunt destul de limitate. Structura fondurilor strânse și specificul finanțării determină specificul fiecărui proiect.

În Rusia, dezvoltarea provoacă dezbateri. Multe companii înlocuiesc adevărata esență denumind activități de dezvoltare a activităților de construcții.

Semne ale proiectelor de dezvoltare

• Nevoia de finanțare externă.
• Riscuri investiționale mari și pe termen lung
• Dependența de factori externi.
• Coordonarea obiectivelor proiectului cu interesele regiunii și programele sociale.
• Implementarea unui obiect.

OJSC „Casa Națională de Cultură”

Compania Națională de Dezvoltare OJSC este angajată în vânzarea de terenuri în regiunea Moscovei și îmbunătățirea satelor de vacanță. Mulți ani de experiență și specialiști calificați asigură implementarea cu succes a proiectelor. Clienţii pot conta pe consultaţii şi suport juridic la fiecare etapă de lucru. pe care Compania Naţională de Dezvoltare OJSC le oferă clienţilor sunt capabile să satisfacă orice nevoi şi dorinţe.

SA „Constructor”

Compania de dezvoltare „Constructor” realizează construcția de clădiri, ansambluri rezidentialeși facilități sociale și culturale din regiunea Moscovei. Toate locuințele sunt de înaltă calitate și confort. Faptul că aceasta companie este o divizie a marelui holding Termoservice, care permite dezvoltatorilor să efectueze întregul ciclu de lucru - de la proiectare până la punerea în funcțiune a instalației.

Dezvoltarea imobiliare rezidentiale

Conceptul și esența dezvoltării rezidențiale, clasificarea bunurilor imobiliare rezidențiale

Am studiat și cercetat toate aspectele dezvoltării imobiliare rezidențiale. Și să începem cu cel mai mic lucru: Ce este imobilul?

Imobiliare- tip de proprietate recunoscută în ordine legislativă imobil

Imobilul după origine include teren, suprafețele de subsol și tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv clădiri, structuri și obiecte de construcție neterminate.

În funcție de factorul material, imobilul este împărțit:

2. obiecte imobiliare:

3. structuri;

4. (spații pentru șederea permanentă sau temporară a persoanelor, hoteluri, moteluri, campinguri și alte structuri similare ale unei structuri turistice);

5. în multifamilială apartamente comune;

6. apartamente;

7. case de tarași alte obiecte ale infrastructurii de grădină dacha, altele decât terenul;

8. garaje individuale sau spatii in garaje de parcare sau cooperative de garaj.

Imobilul este, de asemenea, împărțit în piață, nerezidențial și rezidențial.

Tabelul 1. Segmente de piata imobiliara

Cercetarea noastră necesită proprietăți imobiliare rezidențiale și vom lua în considerare clădirile rezidențiale.

Proprietăți rezidențiale

Imobilele rezidentiale sunt cladiri care sunt pretabile pentru locuire si sunt conforme cu cele stabilite standardele sanitareși cerințele țării în care această proprietate situat . Agenții imobiliari numesc următoarele tipuri de imobile rezidențiale: apartamente în clădiri cu mai multe apartamente, case, case, imobiliare comerciale, imobiliare de lux.

Tipuri de bunuri imobiliare rezidentiale.

Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv clădiri, structuri și obiecte de construcție neterminate. Legea poate include alte proprietăți ca bunuri imobiliare. De exemplu: întreprinderea în ansamblu Complex imobiliar, folosit pentru a implementa activitate antreprenorială, este recunoscut drept imobil.

Bunurile imobiliare situate în sectorul locativ includ: terenurile și cele strâns legate de acestea Cladiri rezidentiale cu rezidentiale si spații nerezidențiale, gospodărie anexe, spatii verzi cu ciclu de dezvoltare pe termen lung, cladiri rezidentiale, apartamente, alte spatii rezidentiale in Cladiri rezidentialeși alte clădiri adecvate pentru rezidență permanentă și temporară, structuri și elemente ale infrastructurii inginerești a sectorului locativ.

În mod tradițional, imobilele sunt împărțite în trei grupe: fond de locuințe, fond nerezidențial, teren. Fiecare dintre aceste grupuri se dezvoltă independent și are propriul său cadru legislativ și de reglementare.

Fond de locuințe - totalitatea tuturor spațiilor rezidențiale, indiferent de forma de proprietate, inclusiv clădiri rezidențiale, cămine, case specializate, apartamente și alte spații rezidențiale din alte clădiri, potrivite pentru locuit. Termenul „loc de locuit” are mai multe sensuri.

Spațiile de locuit sunt spații destinate locuirii, care nu pot fi utilizate în scopuri de producție; Case de locuit si spatii destinate pt rezidenta permanenta cetățeni, precum și pentru utilizarea în modul prescris ca spații rezidențiale oficiale și cămine; spațiile rezidențiale sunt clădiri rezidențiale, apartamente și alte spații rezidențiale din clădiri și clădiri rezidențiale, potrivite pentru rezidență permanentă și temporară:

Spațiile de locuit (dacă face obiectul unui contract de închiriere) sunt spații rezidențiale izolate, potrivite pentru rezidență permanentă; spațiile de locuit sunt spații prevăzute pentru locuit, amenajate în raport cu condițiile date aşezare, întâlnire stabilită sanitară și cerinte tehnice; spațiile de locuit sunt spații prevăzute pentru locuit care îndeplinesc cerințele sanitare și tehnice stabilite. Un spatiu rezidential este un spatiu izolat, adica imobiliareși potrivite pentru rezidența permanentă a cetățenilor.

În procesul de clasificare, sunt identificate grupuri separate de imobile care au caracteristici de funcționare similare, ceea ce determină posibilitatea unor abordări uniforme ale evaluării lor. Clasificarea obiectelor imobiliare după diverse criterii contribuie la un studiu mai reușit al obiectelor și sondajul pieței imobiliare, facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare tipuri variate imobiliare. În aceste scopuri, pot fi aplicate diferite principii de clasificare în funcție de originea și scopul lor. Pentru a estima costul, terenurile, clădirile și structurile sunt împărțite în două clase:

1. Proprietățile de specialitate sunt proprietăți care, datorită naturii lor specializate, sunt rareori, sau vreodată, vândute la piata deschisa pentru continuarea utilizării existente de către un proprietar, cu excepția cazului în care este vândut ca parte a unei afaceri care îl utilizează. Caracterul special al bunurilor imobiliare se poate datora acestuia caracteristici de proiectare, specializarea, dimensiunea sau locația sau o combinație a acestor factori.

2. Bunurile imobiliare nespecializate sunt imobile pentru care există cerere generală și care în general sunt achiziționate, vândute sau închiriate pe piața liberă pentru a fi utilizate în scopuri existente sau similare, sau ca investiție, ori pentru dezvoltare și dezvoltare. .

Definiția imobilului presupune identificarea a două componente în structura sa:

1. Obiecte naturale - terenuri, păduri și plantații perene, corpuri de apă izolate și zone de subsol.

2. Obiecte artificiale (cladiri).

a) imobil rezidențial - clădire mică (până la trei etaje), clădire cu mai multe etaje(de la 4 la 9 etaje), clădire mare (de la 10 la 20 etaje), clădire mare (peste 20 etaje). O proprietate rezidențială poate fi și un condominiu, o secțiune (intrare), un etaj într-o intrare, un apartament, o cameră, casa la tara;

b) imobile comerciale - birouri, restaurante, magazine, hoteluri, garaje de inchiriere, depozite, cladiri si structuri, intreprinderi ca ansamblu imobiliar;

c) cladiri si structuri publice (speciale): medicale si recreative (spitale, clinici, aziluri de batrani si aziluri de copii, sanatorie, complexe sportive etc.); educaționale (grădinițe și creșe, școli, colegii, școli tehnice, institute, centre de artă pentru copii etc.); culturale și educaționale (muzee, complexe expoziționale, parcuri de recreere și recreere, centre culturale și teatre, circuri, planetarii, grădini zoologice, grădini botanice etc.); clădiri și structuri speciale - administrative (poliție, instanță, parchet, autorități), monumente, clădiri memoriale, gări, porturi etc.;

G) structuri de inginerie- structuri de reabilitare și drenaj, pregătirea inginerească completă a terenului pentru dezvoltare etc.

Sistemele de clasificare de mai sus consideră imobilele nu ca un întreg, ci ca active fixe și terenuri. Cu toate acestea, dacă o evaluare este necesară în mod specific valoare de piață imobiliare, este nevoie de o clasificare care să țină cont de proprietățile de bază ale „marfurilor” ale obiectului. În ceea ce privește imobilul rezidențial, sunt posibile mai multe construcții tipologice.

De exemplu, în funcție de durata și natura utilizării locuinței:

1. locuință primară - loc de reședință permanentă;

2. carcasă secundară- locuințe suburbane utilizate pe o perioadă limitată de timp;

3. locuințe terțiare – destinate cazării pe termen scurt (hoteluri, moteluri etc.).

În raport cu condițiile orașelor mari, se obișnuiește să se distingă următoarele caracteristici tipologice:

1. Locuințe de lux. Are de obicei următoarele cerințe de bază: plasare în cele mai prestigioase zone ale orașului; aparținând fondului „noul” sau vechiului „stalinist” (dacă există un precedent revizuireși reconstrucție); pereti de caramida; Suprafata totala a apartamentelor este de minim 70 mp. m; prezența unor camere izolate cu o configurație apropiată de un pătrat și o bucătărie mare (cu o suprafață de cel puțin 15 mp în noua clădire, prezența unei intrări păzite, a unui garaj subteran sau în apropiere); etc Pentru clădiri mici tipul de cabană, inclusă în elită, se caracterizează prin astfel de cerințe ale consumatorilor cum ar fi: cazare la o astfel de distanță de oraș încât călătoria nu durează mai mult de 1 oră; pereti de caramida; clădire pe două sau mai multe niveluri; disponibilitatea facilităților de servicii de uz casnic și de inginerie.

2. Locuințe superioare. Cererea consumatorilor pentru locuințe de acest tip presupune prezența următoarelor caracteristici principale: posibilitatea de plasare în diverse zone (nu doar cele mai prestigioase) ale orașului; o oarecare reducere a cerințelor pentru suprafața camerelor și bucătăriilor la 12 și 8 metri pătrați. m (respectiv); prezența unui living cu o suprafață de cel puțin 17 metri pătrați. m.; o mai mare varietate a parametrilor de design și tehnologici. În ceea ce privește clădirile joase situate într-o zonă suburbană, principalele caracteristici sunt rezistența ridicată, durabilitatea și conductivitatea termică scăzută a pereților, precum și asigurarea rețelelor de utilități.

3. Carcasă standard. Se caracterizează prin: plasare în orice zonă a orașului; conformitatea parametrilor arhitecturali si de planificare cu modernul reglementari de constructii si reguli; conform designului și parametrilor tehnologici, aparține caselor din a doua generație de construcție de locuințe industriale și celor moderne. Pentru dezvoltarea suburbană joasă, nu numai caracteristicile tehnice sunt cele mai importante, ci și furnizarea de facilități sociale și casnice de bază.

4. Locuințe de calitate scăzută pentru consumatori.

Pe baza condițiilor cererii consumatorilor, formate sub influența factorului de solvabilitate, cerințele pentru acest tip de locuințe sunt foarte mici: amplasare în zone neprestigioase; îndepărtarea de principalele comunicații de transport; aparținând unor astfel de tipuri structurale și tehnologice precum clădirile din stocul „vechi”, care nu au fost supuse lucrărilor de capital, reparații și construcții, și casele din prima generație de construcție de locuințe industriale; amplasarea la primele etaje a caselor de alte tipuri; caracteristici arhitecturale și urbanistice subestimate etc.

Clasificarea luată în considerare ține cont de preferințele grupurilor țintă de consumatori de locuințe și de nivelul lor de solvabilitate (abordare de marketing). Cu toate acestea, imobilele rezidențiale pot fi distribuite și pe baza liniilor directoare de urbanism. Deci, la acceptare decizii economiceîn piața imobiliară rezidențială se folosește o tipologie care cuprinde: case „vechi” construite în perioada prerevoluționară; case construite din 1917 până la sfârșitul anilor 30, remarcată prin soluții laconice de arhitectură și amenajare, situate în imediata apropiere a locurilor de muncă (din acea perioadă), de prestigiu redus în prezent, dar cu caracteristici structurale și tehnologice ridicate;

Case „staliniste”, a căror perioadă de construcție a căzut în perioada de la sfârșitul anilor 30 până la sfârșitul anilor 50, marcând renașterea pozițiilor arhitecturale și urbanistice clasice și situate în principal în zone prestigioase îndepărtate de zonele industriale;

Case din prima generație de construcție de locuințe industriale (anii 60) (cladiri Hrușciov), caracterizate prin parametri arhitecturali și tehnologici redusi;

Toate acestea sunt luate în considerare și calculate în avans în timpul construcției planificate a clădirii. Se selectează un teren liber, negravat și mai avantajos ca locație. Este elaborat un plan de construcție, investitorii sunt atrași și începe implementarea șantierului.

Toate acestea intră sub supravegherea atentă a dezvoltatorului sau a companiei de dezvoltare.

Să începem cu însăși conceptul despre ce este dezvoltarea?

Dezvoltare(de asemenea, dezvoltare imobiliară; din limba engleză dezvoltare imobiliară „îmbunătățire, dezvoltare imobiliară”) este o activitate comercială asociată cu crearea unei proprietăți imobiliare, reconstrucția sau schimbarea unei clădiri sau a unui teren existent, ducând la o creștere a valoarea lor. În practica rusă, au fost dezvoltate două variante de utilizare a termenului: dezvoltare imobiliară (prin analogie cu limba engleză) și o versiune scurtă - dezvoltare, care are același sens To development objects caz general includ nu numai imobiliare, ci și, de exemplu, tehnologia informației.

Rezultatul dezvoltării este apariția unui nou obiect imobiliar care satisface anumite nevoi ale afacerilor și ale populației și, în funcție de caracteristicile sale, precum materialitatea,

durabilitate, intensitate mare a capitalului, participare la o serie de cicluri de reproducere legate de bunurile de capital.

Dezvoltarea este un proces important din punct de vedere economic al vieții moderne. Investițiile în imobiliare duc la creșterea activității într-un număr de sectoare conexe ale economiei: în producție materiale de construcții, locuințe și servicii comunale, producție de bunuri de larg consum. În cele din urmă, oferind o creștere produs brutși angajarea în țară.

Eficiența bugetară a dezvoltării se manifestă și în două aspecte principale:

· Indirect
Bugetul direct efectul proiectelor de dezvoltare imobiliară se reflectă în acele plăți și impozite care apar direct în procesul de implementare a proiectelor de dezvoltare Cum pot fi atribuite acest gen de venituri bugetare: plăți pentru dreptul de dezvoltare, chirie pentru terenuri, impozite pe teren. profiturile dezvoltatorilor si investitorilor, impozitele Cu salariile lucrătorilor implicați în implementarea proiectelor.

Efect bugetar indirect- acestea sunt veniturile (sau economiile bugetare) pe care bugetul le primește în procesul de funcționare a obiectului imobiliar creat: impozite pe profitul întreprinderii, impozite pe proprietate, Taxa pe teren, precum și economii datorate creșterii ocupării forței de muncă și creșterii veniturilor.

Eficiența socială a dezvoltării se manifestă prin îmbunătățirea mediului de viață și a activităților de viață, a veniturilor și a calității vieții populației sub influența modificărilor stocului imobiliar.

Definiția cea mai reușită a conceptului de „proiect” pare să fie următoarea: „Un proiect este înțeles ca un sistem de scopuri formulate în cadrul său, obiecte fizice create sau modernizate pentru implementarea lor, procese tehnologice, documentație tehnică și organizatorică pentru acestea. , resurse materiale, financiare, de muncă și alte resurse, precum și decizii de management și măsuri pentru implementarea acestora.” În acest scop, sunt create proiecte de investiții cu scopul de a atrage potențiali investitori pentru investiții, investițiile lor gratuite. Acestea sunt furnizate într-o prezentare către viitorul investitor.

Investițiile, după cum știm, înseamnă investiții pe termen lung fonduri în scopul rentabilității ulterioare și al generării de venituri. De remarcat că conform Legislația rusă investițiile pot fi „numerar, valori mobiliare, alte bunuri, inclusiv drepturi de proprietate, alte drepturi care au valoare monetară, investit în obiecte de antreprenoriat și (sau) alte activități pentru a realiza un profit și (sau) a obține un efect benefic.

Pe baza definițiilor de mai sus, putem formula următoarea definiție a unui proiect de investiții: „Un proiect de investiții este un sistem interconectat implementat în mod conștient de activități și resurse utilizate în ele, care vizează crearea de active cu un caracter de utilizare pe termen lung în acest scop. de returnarea ulterioară a fondurilor investite și generarea de venituri.” Ca opțiuni specifice proiecte de investitii poate fi crearea unei noi întreprinderi, extinderea producției, crearea unei noi linii de afaceri. Proiectele de dezvoltare imobiliară, al căror scop este crearea de noi obiecte imobiliare cu o valoare mai mare decât costurile creării acestora, pot fi considerate foarte bine ca un tip de proiect de investiții, cu toate acestea care diferă în anumite caracteristici. Aceste caracteristici includ intensitatea mare de capital a proiectelor, durata ciclului investițional, indivizibilitatea (de regulă) a obiectului creat și natura inovatoare, care fac proiectele de dezvoltare imobiliară foarte dificil de implementat.

Dezvoltarea conceptului și revizuirea preliminară a proiectului.

1. Evaluarea locației și studiul de fezabilitate al proiectului

2. Proiectarea și evaluarea proiectului

3. Contractare și construcție

4. Marketing, management și eliminare a rezultatelor.

Ca transformare calitativă a dezvoltării imobiliare, reprezintă unitatea proceselor fizice, economice și juridice. Orice dezvoltare a unei proprietati imobiliare este asociata cu modificari fizice care asigura aparitia unor noi calitati de consumator in proprietate care raspund nevoilor in schimbare ale societatii. Aceste schimbări pot fi dramatice (transformarea unui teren neamenajat într-un teren cu clădire) sau pot să nu fie foarte vizibile în exterior (cum este cazul la transferul unui obiect dintr-o utilizare funcțională în alta, de exemplu din fondul locativîn „nerezidențial”), dar sunt mereu prezenți, fiind un semn necesar de dezvoltare, o conditie necesara pentru crestere efect economic de la folosirea obiectului.

In conditii economie modernă, caracterizate prin dinamismul proceselor, o caracteristică importantă a potențialului fizic al proprietății imobiliare este capacitatea acestora de autodezvoltare, trecerea de la un tip de utilizare la altul. În acest sens, cerințele pentru soluțiile de amenajare a spațiului sunt în schimbare, ceea ce ar trebui să ofere capacitatea de a transforma spațiul interior al clădirilor, permițându-le să-și schimbe utilizarea - de la un etaj de vânzări la un număr de birouri, de la acestea la o sală de conferințe. , etc.

Aspectul economic al dezvoltarii se realizeaza in cresterea valorii proprietatii datorita modificarilor fizice efectuate. În același timp, modificările fizice în sine nu sunt încă un argument în favoarea creșterii valorii obiectului - ele presupun o modificare a valorii obiectului doar în măsura în care asigură aspectul unui obiect care are calități de consum care fac acest obiect la cerere pe piață. Astfel, creșterea valorii este asigurată nu de orice transformări fizice, ci de cele care îndeplinesc cerințele pieței și cerințele consumatorilor. Cu cât această corespondență este mai mare, cu atât valoarea obiectului creat este mai mare, cu atât eficiența dezvoltării este mai mare.
Acesta este exact ceea ce este esențial pentru înțelegerea dezvoltării - creșterea valorii unui obiect este asigurată în primul rând nu atunci când se realizează construcția, ci atunci când se alege o opțiune de dezvoltare.
Aspect legal dezvoltarea este asociată cu înregistrare legală modificările efectuate, apariţia unei noi proprietăţi calitativ cu o valoare mai mare decât cea iniţială. Înregistrarea unui obiect nou creat și a drepturilor asupra acestuia este un punct fundamental, deoarece numai după aceasta putem vorbi despre finalizarea procesului de dezvoltare.

Ca exemplu, putem indica un astfel de tip de dezvoltare imobiliară precum transferul de spații de la rezidențial la nerezidenţial. Merită să fie discutat mai detaliat. În anii 90 secolul XX în multe orașe rusești, în special în orașele capitale, acest transfer este una dintre cele mai populare tranzacții de pe piața imobiliară. În conștiința de masă, chiar și printre participanții profesioniști de pe piața imobiliară, este rareori asociat cu conceptul de „dezvoltare”, și totuși acesta este exact cazul: o astfel de traducere implică modificări ale caracteristicilor fizice ale imobiliare, înseamnă o schimbarea scopului funcțional al bunurilor imobiliare și, prin urmare, apariția unei noi proprietăți la cererea pieței.

Dezvoltarea este o modalitate de soluționare a contradicției dintre nevoile în schimbare și în creștere ale societății pentru serviciile oferite folosind imobiliare, pe de o parte, și caracteristicile calitative și cantitative existente ale imobiliare, pe de altă parte. Acționând ca un punct critic investiție reală, implementarea proiectelor de dezvoltare nu este doar o modalitate de creștere a averii proprietarului sau o sursă de venit pentru dezvoltatori și investitori, ci are și un impact real asupra procesele economice venituri bugetare, relații sociale.

Diagrama 1.2 Eficiența proiectului de dezvoltare

1. Eficacitatea comercială a proiectelor de dezvoltare este determinată de raportul dintre costuri și rezultate, asigurând rata de rentabilitate necesară a proiectului. Evaluarea eficacității comerciale este o parte integrantă a analizei proiectului în ansamblu și va face obiectul unei atenții speciale. Eficiență economică dezvoltarea se manifesta prin impactul pozitiv pe care dezvoltarea imobiliara il are asupra proceselor economice si care poate avea o dimensiune de cost.
Impactul condiționat pozitiv al dezvoltării asupra economiei poate fi redus la două aspecte: teritorial și sectorial.

Aspectul teritorial al influenței dezvoltării constă în faptul că dezvoltarea imobiliară duce la o schimbare calitativă nu numai în obiectele imobiliare în sine, ci și în împrejurimile acestora. Dacă, în acest caz, opțiunea de dezvoltare imobiliară se dovedește a fi cea mai bună posibilă, atunci impactul pozitiv al dezvoltării asupra dezvoltării zonelor înconjurătoare este maxim și contribuie la creșterea maximă a valorii acestora.
Atunci când iau în considerare impactul dezvoltării asupra mediului, ei vorbesc adesea despre impactul la nivel micro, subliniind astfel natura locală a acestui impact. Cu toate acestea, amploarea (influenței) acesteia este determinată de amploarea proiectelor. Cele mai multe dintre ele au într-adevăr doar un impact asupra împrejurimilor lor imediate, dar proiectele de anvergură pot pretinde o semnificație regională și chiar națională.

Maximizarea impactului pozitiv al dezvoltării asupra calității dezvoltării teritoriale se realizează printr-o abordare integrată folosind astfel de forme organizatorice și economice care iau în considerare dezvoltarea obiectelor imobiliare individuale prin prisma unei abordări holistice a problemelor dezvoltării teritoriale.

Dezvoltare cum activitate profesională există nu numai exclusiv în economie de piata, dar numai acolo unde există crearea de obiecte „pentru piață”, cu așteptarea vânzării (închirierea, transferul spre administrare) a obiectelor imobiliare create. În acest sens, termenul de „dezvoltare” nu este folosit de obicei în cazurile în care vorbim de construcție „la comandă”, pentru un utilizator prestabilit, deși dezvoltarea imobiliară este prezentă, fără îndoială, aici ca proces material.

„Piața” este diferența cea mai semnificativă dintre dezvoltator și client. De exemplu, clientul desfășoară în principal activități organizaționale, economice și functii tehnice, asigurându-se că activitățile clientului respectă cerințele proiectului în ceea ce privește costul, calendarul și calitatea. În schimb, în ​​activitățile unui dezvoltator, principalele sunt aspectele financiare și economice - alegerea unui proiect viabil comercial, atragerea investițiilor, asigurarea stabilitate Financiară proiect.

Etape de dezvoltare

Rezultatul dezvoltării este apariția unui nou obiect imobiliar care satisface anumite nevoi ale afacerilor și ale populației și în funcție de caracteristicile acesteia, precum materialitatea, durabilitatea, intensitatea capitalului mare, participarea la o serie de cicluri de reproducere aferente bunurilor de capital.
Crearea fiecărei proprietăți este un proiect investițional special, așa că baza studierii procesului de dezvoltare este abordarea acestuia ca pe un proiect de investiții.

Conceptul de „proiect” este utilizat pe scară largă în literatura economică modernă și practica de afaceri și, totuși, este unul dintre termenii a cărui interpretare nu a devenit încă lipsită de ambiguitate. Astfel, destul de des un proiect este înțeles ca un set de documentație care descrie procedura de creare și cerințele pentru orice structură. O altă înțelegere a aceluiași termen este că un proiect este un plan pentru un eveniment care este important pentru inițiatorii și organizatorii săi. În cele din urmă, există definiții în care un proiect este înțeles ca un sistem de acțiuni care vizează atingerea unui scop clar definit folosind un set specific de resurse.

Definiția cea mai reușită a conceptului de „proiect” pare să fie următoarea: „Un proiect este înțeles ca un sistem de scopuri formulate în cadrul său, obiecte fizice create sau modernizate pentru implementarea lor, procese tehnologice, documentație tehnică și organizatorică pentru acestea. , resurse materiale, financiare, de muncă și alte resurse, precum și decizii de management și măsuri pentru implementarea acestora.”

Investițiile, după cum știți, înseamnă investiții pe termen lung de fonduri, cu scopul de a obține randamentul și generarea de venituri ulterioare. Trebuie remarcat faptul că, conform legislației ruse, investițiile pot fi „numerar, valori mobiliare, alte proprietăți, inclusiv drepturi de proprietate, alte drepturi care au o valoare monetară, investite în obiecte de întreprinzător și (sau) alte activități pentru a obține profit. și (sau) obținerea unui alt efect benefic.”
Pe baza definițiilor de mai sus, putem formula următoarea definiție a unui proiect de investiții:

„Un proiect de investiții este un sistem interconectat implementat în mod conștient de activități și resurse utilizate în ele, care vizează crearea de active cu un caracter de utilizare pe termen lung în scopul rentabilității ulterioare a fondurilor investite și al generării de venituri.”

Opțiunile specifice pentru proiecte de investiții pot include crearea unei noi întreprinderi, extinderea producției, crearea unei noi linii de afaceri etc., etc.

Proiectele de dezvoltare imobiliară, al căror scop este crearea de noi obiecte imobiliare cu o valoare mai mare decât costurile creării acestora, pot fi considerate foarte bine ca un tip de proiect de investiții, cu toate acestea care diferă în anumite caracteristici. Aceste caracteristici includ intensitatea mare de capital a proiectelor, durata ciclului investițional, indivizibilitatea (de regulă) a obiectului creat, natura inovatoare etc., făcând proiectele de dezvoltare imobiliară foarte dificil de implementat.
În procesul de dezvoltare, se rezolvă un întreg complex de probleme interdependente, iar multe dintre ele sunt rezolvate în paralel. Ținând cont de acest lucru, putem spune că întregul proces poate fi împărțit în procese conectate între ele într-o anumită secvență.
Conținutul și numărul unor astfel de sub-procese nu coincid întotdeauna în interpretarea diferiților autori, deși schița principală, desigur, rămâne comună.
În cele mai multe vedere generala un proiect de dezvoltare imobiliara poate fi redus la trei faze principale: schema de dezvoltare

Schema 1.2 Fazele de dezvoltare

Conceptual, organizatoric și de proiectare, construcție și fiecare dintre ele poate lua întreaga linie ani, astfel încât construcția în sine constituie doar o mică parte din ciclul general de dezvoltare. Împărțirea în aceste componente este interesantă în primul rând pentru că subliniază importanța acestor componente, deși spune puțin despre conținutul lor.

Ținând cont de ultima remarcă, abordarea expusă într-o serie de lucrări ale specialiștilor britanici în dezvoltare imobiliară este mai detaliată. În conformitate cu acesta, există cinci etape principale în implementarea proiectelor de dezvoltare imobiliară, fiecare dintre acestea, la rândul său, împărțită într-un număr de componente:

1.1 Elaborarea conceptului și revizuirea preliminară a proiectului

1.2 Stabilirea obiectivelor de dezvoltare și a algoritmului și realizărilor

1.3 Determinarea strategiei principale de dezvoltare

1.4 Cercetare de piață și identificarea unei locații adecvate pentru proiect

1.5 Evaluarea amplasamentului și studiul de fezabilitate a proiectului

1.6 Analiza cererii și fezabilitatea fizică a implementării proiectului

1.7 Efectuarea consultărilor preliminare cu autoritățile reglementare guvernamentală

1.8 Prognoza poziției probabile a altor părți interesate și determinarea probabilității de a primi finanțare.

Proiectarea si evaluarea proiectului:

1.1 Formarea unei echipe de dezvoltatori

1.2 pregătirea unui plan de afaceri pentru proiect

1.3 Proiectarea, calcularea costurilor și evaluarea eficienței proiectului

1.4 Obținerea avizelor și autorizațiilor de la autoritățile de control de stat;

1.5 Efectuarea (dacă este necesar) modificări la proiect și obținerea autorizațiilor finale

Contractare si constructie:

1.1 Selectarea unui antreprenor și încheierea unui contract cu acesta

1.2 Crearea unui sistem de interacțiune între zonele de implementare a proiectului

1.3 Crearea unui sistem de control al proiectelor

1.4 Marketing, management și dispunerea rezultatelor

1.5 Stabilirea perioadei, metodei și personalului pentru campania de marketing

După cum este ușor de observat, etapele evidențiate mai sus nu se succed neapărat succesiv; uneori, în practică reală, ele procedează paralel unul cu celălalt, curgând doar logic unul de la celălalt (cum ar fi proiectarea și construcția), iar unele sunt în general dificil de luat în considerare ca o etapă separată, de exemplu, ceea ce se referă la marketing și gestionarea fluxului de numerar.

De fapt, componentele proiectelor de dezvoltare imobiliară enumerate mai sus ar trebui considerate ca niște subprocese prin care sunt relevate diverse aspecte ale implementării proiectelor de dezvoltare.

Din punctul de vedere al prezentării succesiunii de implementare a proiectelor de dezvoltare imobiliară, pare mai acceptabilă o schemă conform căreia, în general, procesul de dezvoltare poate fi reprezentat de opt etape principale.

Ciclul de dezvoltare diferă de ciclul de construcție: etapa de implementare a proiectului (construcție, reconstrucție etc.) este doar una (și departe de a fi cea mai dificilă) dintre etapele procesului de dezvoltare. Scopul dezvoltării nu este doar crearea unei proprietăți (acest lucru poate fi suficient pentru un antreprenor). Scopul dezvoltării este de a genera venituri (profit) prin crearea de obiecte care să satisfacă nevoile dobânditorilor (cumpărătorilor, chiriașilor) de imobile.

Conditii pe site

ÎN acest moment Pe șantierul de proiectare există clădiri de producție și administrative ale fabricii, care sunt în stare satisfăcătoare. La reconstrucția clădirilor de producție și reorganizarea acestora pentru o altă funcție, este necesară completarea unui raport tehnic privind starea structuri portante cladiri. Pe amplasament există rețele de utilități care deservesc în principal clădirile de producție existente ale uzinei. Rețelele de utilități menționate mai sus sunt supuse transferului, relocarii și reprezintă un factor de creștere a costurilor pentru proiect. Ieșirea din această situație este amplasarea clădirilor în așa fel încât să se evite relocarea rețelelor, dar acest lucru impune restricții asupra amenajării viitoarei proprietăți.

Caracteristicile proiectului

Scopul principal al proiectului este proiectarea și construcția unui centru regional de afaceri (CDR), modern ca arhitectură și adecvat standarde internaționale, cu scopul de a forma o infrastructură de afaceri în regiuni și de a crea condiții favorabile pentru mediul de afaceri și structurile guvernamentale care să contribuie la creșterea eficienței activității de afaceri și la atragerea cercurilor de afaceri și a investițiilor în economia regională.

Centru regional de afaceri cu suprafata totala 43.300 m 8, care îndeplinește standarde europene înalte, se concentrează pe furnizarea unei game complete de servicii, inclusiv posibilitatea de a fuziona structurile de afaceri, hoteliere și culturale și de divertisment într-un singur ansamblu. Va deveni un loc de atracție pentru elita afacerilor, centrul vieții de afaceri din regiune. Un set unic de servicii, de care este nevoie urgentă pentru regiune, oferite în cadrul funcționării CDR, presupune, în primul rând, dezvoltarea infrastructurii de deservire a activităților de afaceri în ceea ce privește:

1. informare și suport de marketing

2. activităţi de prezentare şi expoziţie-târg

3. furnizarea de servicii de expertiză

4. suport tehnic inovator

5. formarea specialiştilor în domeniul antreprenoriatului

satisfacerea nevoilor de servicii de afaceri de calitate

Pe baza acestor date putem lua în considerare rezumat toate etapele de dezvoltare.

.
Initierea unui proiect de dezvoltare

Inițiatorul unui proiect de dezvoltare poate fi atât proprietarul proprietății, care este interesat să crească valoarea proprietății prin transformarea sa calitativă, cât și investitorul, care caută cel mai mult. investiție profitabilă fonduri, dar cel mai adesea inițiativa vine de la un dezvoltator care caută o zonă în care să-și investească capitalul și activitatea profesională. Inițiativa în sine este o consecință a prezenței unui anumit plan de investiții (idei) pentru un proiect care ia naștere pe baza cunoașterii pieței, a direcțiilor cele mai promițătoare pentru dezvoltarea acesteia, a cererii potențiale, a nivelului concurenței pe piață, și perspectivele de dezvoltare a unei anumite regiuni.

Evaluarea inițiativei

Cuvântul „dezvoltator” a intrat în uz printre participanții de pe piața imobiliară a capitalei în 2000, când, după ce și-a revenit din criză, a început să se dezvolte rapid. Toată lumea a început să se numească dezvoltatori - investitori, antreprenori și companii care au reușit să-și rezerve terenuri mari.

În același timp, dezvoltarea sau promovarea clasică a unui proiect de la idee la vânzare (sau închiriere) către consumatorul final pentru o anumită taxă nu este practic reprezentată la Moscova. Experții explică acest lucru prin subdezvoltare sector Financial, lipsa de informații accesibile despre condițiile pieței, precum și relațiile complexe și opace dintre afaceri și guvern.

perete in perete

Pentru o lungă perioadă de timp, piața imobiliară din Moscova a fost o piață pentru dezvoltatori. Ei au luptat pentru comenzile orașului, locații profitabile și volume. Dezvoltarea a început să apară atunci când clienții au început să acorde atenție nu numai indicatorilor cantitativi, ci și calității proiectelor. Nu este suficient să construiești o casă sau un birou. Trebuie să implementăm proiectul cu beneficii maxime. În mod ideal, companiile de dezvoltare întreprind întreaga gamă de lucrări pentru a crea o proprietate nouă: dezvolta un concept, selectează un site, organizează proiectarea, gestionează construcția și găsește utilizatori finali. Aceasta este o afacere în mai multe etape care necesită implicarea unui număr semnificativ de specialiști în domeniul marketingului, planificarii bugetare, design arhitectural, constructii, inginerie, vanzari de spatii, publicitate etc.

Potrivit Yana Kuzina, directorul departamentului de consultanță strategică la Noble Gibbons, „sarcina consultanților este de a face proiectul posibil din punct de vedere fizic, permis legal, precum și justificat și solicitat într-un anumit loc într-un anumit mediu”.

„Cu ajutorul specialiștilor, dezvoltatorul trebuie să construiască o clădire la cheie și să o umple cu chiriași, apoi sarcina lui este considerată finalizată”, spune Andrey Zakrevsky, vicepreședintele Sistema-GALS.

În Rusia, abaterile de la schema clasică încep deja în etapa de organizare a muncii. „Mulți consideră consultanții niște lipitori care sug suc și își refuză serviciile, crezând că ei înșiși au mustață”, explică interlocutorul Interfax, „Ca urmare, obiectele prost proiectate sau incorect localizate nu sunt solicitate pe piață conace de țară cu o suprafață de 500 de metri pătrați, construite pe terenuri de 10 acri zid la perete sau centre comerciale amenajate fără a ține cont de accesibilitatea transportului.

„Recent, serviciile de dezvoltare cu ciclu complet au devenit din ce în ce mai solicitate Dacă în 2000 dezvoltarea părea exotică pe piața construcțiilor, atunci în 2005 a primit recunoașterea ca o afacere independentă”, spune Igor Evtushevsky, director general al Vedis-Development.

Companiile de management, precum și o gamă largă de consultanți specialiști, sunt implicate în implementarea proiectelor mari de construcții. Licitațiile interne pentru selectarea unui arhitect de proiect și antreprenor general, de care depinde cel puțin 50% din succesul unui viitor proiect, devin din ce în ce mai populare în rândul companiilor.

Indicativă în acest sens este experiența Stroyinkom-K, care reprezintă interesele diamantarului israelian Lev Leviev în Rusia. Pentru a lucra la complexul comercial și de divertisment din centrul central al orașului MIBC, ea a atras un birou de arhitectură israelian (Moshe Zur Architects), o companie de management al construcțiilor (Mace Ltd.), specialiști în inginerie (compania engleză Arup Associates) și consultanți. în domenii de marketing și zonare funcțională a spațiilor comerciale (compania germană „Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG”), precum și antreprenor general (compania „Denia Sibus”). Într-o conversație cu un corespondent Interfax, directorul general al Stoinkom-K, Alexander Khaldey, a recunoscut că, pe măsură ce lucrările progresează către implementarea proiectului, se plănuiește atragerea a încă 30 de organizații diferite.

Dezvoltare - „fi”

Costul închirierii unui birou în Moscova pe arendathebest.ru

Baza afacerii de dezvoltare este operațiuni financiare. În Occident, există două tipuri de dezvoltare - dezvoltarea taxei (când dezvoltatorul nu își asumă riscuri financiare și primește o taxă fixă ​​pentru munca sa) și dezvoltare speculativă (când dezvoltatorul investește propriile fonduri în proiect și construiește independent schema financiară a proiectului). În Rusia, dezvoltarea taxelor nu este practic dezvoltată, deoarece nu există companii mari, specializată exclusiv în acest tip de activitate și gata să ofere clienților un pachet complet de servicii pentru crearea și administrarea imobiliarelor.

I. Evtushevsky explică că există pe piață cei care oferă soluții unora dintre probleme, dar nu și întregului lor complex. „Aproape toți dezvoltatorii ruși sunt foști constructori, inclusiv noi”, admite A. Zakrevsky.

Dezvoltatorii de taxe lucrează pentru o taxă fixă, care în unele cazuri poate ajunge la 10% din costul proiectului. „Peste tot în lume, marjele companiilor de dezvoltare sunt mici, iar banii sunt câștigați printr-o cifră de afaceri mare. În Rusia încă nu înțeleg acest lucru”, spune partenerul companiei Haarmann, Hemmelrath și partenerii Gerd Lenga. Rata fixa nu se potrivește participanților de pe piață, în primul rând firme de constructii, obișnuit cu venituri mai mari.

Cu dezvoltare speculativă şi investitii propriiîn valoare de cel puțin 10% din costul proiectului, dezvoltatorul poate conta pe 50% din imobilul construit, cu condiția ca un mare investitor strategic (cel puțin 25%-30% din costul proiectului), o bancă (împrumut). in valoare de 25-30% din cost) vor fi implicati si in proiectul de finantare), antreprenorul (10% din costul proiectului) si viitorii clienti (plati pre-leasing).

„Așa arată o schemă clasică de finanțare mixtă. Totuși, la Moscova”, notează A. Zakrevsky, „tehnicile dezvoltate în Occident sunt adaptate la realitățile locale. De exemplu, un dezvoltator poate juca rolul de investitor strategic și antreprenor și să finanțeze în mod independent mai mult de 50% din costul proiectului. Este posibil să găsiți și un client mare care să preia o parte semnificativă a investiției deja în stadiul inițial al proiectului.

Compania de dezvoltare ST Group, deținută de celebrul om de afaceri Shalva Chigirinsky, operează în cadrul acestei scheme. În vara anului 2005, ST Group a încheiat un acord cu Metro Group AG, conform căruia nemții vor deține o parte din spațiul din complexul comercial și de divertisment, care firma ruseasca urmează să construiască pe un şantier din cartierul de sud-vest al capitalei (strada Obrucheva - IF). Se știe deja că Metro are nevoie de spațiu pentru a găzdui hipermarketul Real.

complex rezidențial nou în regiunea Moscova

Întunericul dezvoltatorului

Despre dezvoltare în construcția de locuințeÎn general, este greu să spui asta, deoarece schemele de finanțare care funcționează acolo sunt infinit de departe de omologii lor occidentali. La Moscova, în domeniul construcției de locuințe, dezvoltatorul fuzionează aproape complet cu constructorul. Schemele financiare adoptate în Federația Rusă sunt, de asemenea, foarte discutabile. „Nu există nicio construcție comună în lume și nici un singur dezvoltator (cu excepția cazului în care, desigur, este un fraudator) nu s-ar gândi să demareze un proiect bazat pe fonduri. indivizii. Pentru dezvoltarea activităților de dezvoltare profesională, îndelungata suferință 214-FZ este de fapt o binecuvântare, deoarece este o încercare a statului de a pune capăt construcție comunăîn favoarea comerțului cu locuințe terminate și ipoteci”, notează A. Zakrevsky.

Participanții la piață notează că, în cursul activităților sale, un dezvoltator din Moscova trebuie să rezolve o serie de probleme pe care colegii săi occidentali practic nu le întâmpină.

Dificultățile încep deja în etapa pregătitoare, când dezvoltatorul trebuie să comande un studiu profesional al segmentului de piață în care intenționează să lucreze. În Occident, una dintre teoriile la modă ale dezvoltării spune că proiectele ar trebui începute într-un moment în care piața se află la cel mai scăzut punct de activitate, dar primele semne de revigorare au apărut deja - apoi până la sfârșitul ciclului de construcție al instalația, după 2-2,5 ani, vă puteți aștepta la profituri maxime.

„Problema rusă este că, în primul rând, piața noastră imobiliară nu este la fel de previzibilă ca cea occidentală și, în al doilea rând, este absolut opacă. Este dificil să găsești informații despre condițiile pieței pentru a ști cu cine concurezi”, spune A . Zakrevski. Tendințele pot fi apreciate doar pe baza datelor neoficiale și a propriilor declarații ale participanților, care, după cum notează interlocutorul Interfax, sunt uneori departe de realitate. „La începutul anului, companiile își declară intenția de a pune în funcțiune 1 milion de metri pătrați de spațiu de birouri până în decembrie, dar la 1 ianuarie se dovedește că s-a construit doar jumătate de milion”, explică el. Se pare că, în condițiile rusești, dezvoltatorul se îndreaptă spre obiectiv în întuneric și trebuie să se bazeze în mare măsură pe propriile sale instincte și noroc.

Active non-core

O problemă semnificativă pentru dezvoltatori o reprezintă și lacunele în reglementarea relațiilor dintre oraș și afaceri. Deoarece nu există reguli clare pentru implementarea contractelor de investiții, aceste relații se bazează în principal pe nu Bază legală, ci pe acorduri formale.

Orașul încearcă să încarce dezvoltatorii la maximum, punându-le poveri sub forma creării de obiecte infrastructura socială, rețele de inginerie, amenajare etc. Mecanismul de calcul al cotei orașului este opac și provoacă adesea proteste din partea dezvoltatorilor.

„Componenta economică a relației dintre dezvoltator și oraș ar trebui determinată pe baza unor indicatori reali de profitabilitate, și nu pe coeficienți abstracti”, consideră participanții de pe piață, menționând că uneori costurile grevelor se ridică la până la o treime din costul proiectul.

Structurile orașului se pot angaja în dezvoltare, dar în acest caz activitățile lor ar trebui să se extindă exclusiv la facilitati sociale- scoli, spitale, gradinite etc. Asta se întâmplă în Occident. Dar la Moscova, primăria încearcă să concureze cu afacerile de pe teritoriul său prin crearea de structuri care implementează proiecte pur comerciale. A. Zakrevsky numește asta o încercare ineptă a oficialilor de a face bani acolo unde afacerile ar trebui să câștige bani în sine. „Sarcina autorităților este să creeze condiții pentru dezvoltarea afacerilor, care să răspundă apoi cu taxe. Acesta este parteneriatul public-privat despre care vorbește toată lumea, dar care nu s-a dezvoltat încă deloc la noi. el explica.

Relațiile confuze dintre autorități și afaceri împiedică intrarea jucătorilor străini pe piața imobiliară a capitalei, care sunt obișnuiți să lucreze după reguli clare și nu au nicio pârghie asupra birocrației locale.

Mai întâi determinăm definițiile. Sau mai mult într-un limbaj simplu, să ne uităm la definiții. Tradus din în limba engleză cuvânt dezvoltare mijloace dezvoltare. Și înseamnă absolut corect! Când este aplicat imobiliar, acest termen implică promovarea proiectelor imobiliare.

Dezvoltarea imobiliară este un proces complex, complex și în mai multe etape de creare a unui produs nou și foarte specific - proprietate. În general, acest proces include selecția unei echipe de participanți la proiect, cercetare de piață, marketing, proiectare, aprobare, construcție, finanțare, fiscalitate, contabilitate, gestionarea imobiliară și a infrastructurii acesteia. Aceasta este o afacere care necesită investiții destul de semnificative, cu un ciclu lung, și în care produsul produs poate crea un flux de numerar stabil pentru o perioadă lungă de timp.

Tipuri de dezvoltare

Există două tipuri principale de dezvoltare: dezvoltarea taxeiȘi dezvoltare speculativă. Uneori, dezvoltarea include și construirea unei proprietăți pentru uz propriu (așa-numita construit pe măsură), totuși așa activitate de constructii nu are ca scop realizarea de profit, ci servește la reducerea costurilor generale (în primul rând - plăți de închiriere) in viitor.

În prima schemă, dezvoltatorul nu își asumă riscuri financiare și lucrează pentru o taxă fixă. Cel mai adesea, un investitor angajează un dezvoltator pentru a construi o clădire la cheie pe un teren selectat și a o umple cu chiriași. Selecția unui dezvoltator are loc, de regulă, printr-o licitație.

Dezvoltatorul, fără a participa cu propriile sale finanțe, realizează proiectarea doar din banii clientului, aprobările necesare cu autoritățile, construcția și închirierea spațiului. El atrage specialiști (arhitecți, antreprenori, firme de inginerie) pentru toate lucrările necesare, dar responsabilitatea pentru întreg proiectul revine dezvoltatorului. Taxa dezvoltatorului pentru conducere proiect de constructie poate varia de la 8 la 15% din costul proiectului.

Al doilea tip de dezvoltare este dezvoltare speculativă- mai complex decât descris anterior dezvoltarea taxei. În acest caz, dezvoltatorul construiește imobile comerciale, acționând ca unic (sau principal) organizator al proiectului. În esență, dezvoltatorul îndeplinește toate aceleași funcții ca în prima schemă, dar pe lângă aceasta, el este implicat și în construirea schemei financiare a proiectului. În același timp, dezvoltatorul își investește fondurile proprii în proiect, care sunt nucleul viitoarei scheme financiare.

Schema financiară a proiectelor mari de dezvoltare este de obicei o combinație complexă fonduri proprii dezvoltator, a atras investiții, imprumuturi bancareși plățile de pre-închiriere de la viitorii chiriași. Încerc să te bazezi pe unul sursa financiara poate fi sortit eșecului dacă nu vorbim despre un împrumut pe termen lung de la un mare organizatie bancara nivelul „Sberbank of Russia”, „Credit Swisse” sau „Barclays Bank”. Cu finanțare mixtă, dezvoltatorul are o pondere în viitoarea clădire profitabilă.

Este clar că rentabilitatea ridicată a operațiunilor dezvoltare speculativă se explică prin riscurile mari de eșec al proiectului pe care le suportă dezvoltatorul. În acest sens, majoritatea experților sunt de acord că dezvoltarea de acest fel este cel mai dificil a tuturor operațiunilor posibile pe piața imobiliară, fie și doar pentru că un singur proiect combină administrativ, construcții, de mediu și riscuri financiare.

Unii experți consideră chiar că o astfel de dezvoltare este o artă bazată pe calitățile personale excepționale, experiența și norocul dezvoltatorului.

Etape de dezvoltare

Un proiect de dezvoltare în orice format trece prin mai multe etape obligatorii. Dezvoltarea proiectului include următoarele etape.

Etapa pre-proiect:

• analiza pietei imobiliare


• selecție de bunuri imobiliare


• formarea unei strategii de proiect


• analiza investitiilor


• înregistrarea documentației inițiale de autorizare


• atragerea de credite și fonduri de investiții

Etapa de proiectare:

• Elaborarea unei scheme financiare, organizarea finanțării


• formarea unui grup de arhitectură și inginerie


• angajarea spre consultare a unui broker care va vinde spațiul


• managementul proiectării


• detinerea unei licitatii pentru lucrari de constructii

Etapa de construcție:

• coordonarea lucrarilor de constructii


• controlul calitatii constructiei si al costurilor estimate

Etapa de implementare:

• marketingul și promovarea obiectului pe piață


• vânzarea suprafețelor construite


• controlul asupra funcționării clădirii și a funcționării sistemelor de inginerie

Principii de bază ale dezvoltării

Unul dintre principiile cheie ale dezvoltării este crearea unui puternic echipe de consultanti, care va lucra în diferite etape ale proiectului - de la cercetare de marketing la vânzarea de spațiu și exploatarea clădirii. Angajarea unor astfel de specialiști este costisitoare, dar, după cum arată experiența, se plătește. În plus, în fiecare etapă de dezvoltare a proiectului este necesar să se evidențieze puncte cheie, dacă este implementat cu succes, ne putem aștepta la finalizarea cu succes a întregului proiect.

În etapa de pre-proiectare a unui proiect de dezvoltare, aceasta este cercetarea de piață și selectarea locației viitoarei unități. Aceste etape pot influența rezultatul întregului proiect. Cercetarea de piață ar trebui să răspundă la următoarele întrebări: 1) în ce sector de piață există nișe neocupate în acest moment și dacă acestea vor rămâne în viitor; 2) ce fel de facilitate trebuie construită; 3) care este cel mai probabil nivelul prețurilor de vânzare pentru spațiul construit; 4) care este prognoza pentru rentabilitatea proiectului; 5) nivelul concurenței într-un anumit segment; 6) posibilele riscuri și modalități de reducere a acestora.

Cercetarea pietei imobiliare vă permite să determinați raportul existent între cerere și ofertă în diverse segmente ale pieței imobiliare și astfel să identificați nișele neumplute în care există un deficit de anumite zone. Analiza preţurilor de vânzare şi costurile de construcție ne va permite să identificăm în care dintre aceste nișe va fi cea mai eficientă implementarea unui proiect de dezvoltare.

O mare atenție în studiu ar trebui acordată previziunilor acestor indicatori, deoarece situația pieței este dinamică. Studiul ar trebui să conțină, de asemenea, o analiză a activităților concurenților, identificând punctele forte și punctele slabe ale acestora și să caracterizeze nivel general concurenta pe segmentul de piata selectat. Un alt punct important este analiza riscurilor existente și a modalităților de reducere a acestora.

Momentul proiectului ar trebui să țină cont de un astfel de model în dezvoltarea piețelor imobiliare ca ciclicitatea. Acest lucru este deosebit de important pentru dezvoltare, deoarece astfel de proiecte durează doi ani sau mai mult. Astfel, un proiect poate începe într-un moment în care condițiile de piață sunt favorabile și se poate termina în timpul unei recesiuni.

Trebuie remarcat faptul că la Moscova sarcina de a alege un teren este complicată de incertitudinea juridică. De multe ori entitati legale cei care oferă terenuri nu au dreptul să facă acest lucru. În plus, aceste zone pot face obiectul unor reglementări care interzic anumite tipuri de utilizări. Adesea, organele administrative ale orașului solicită compensații suplimentare din partea dezvoltatorului. Misiunea de urbanism nu conține descriere detaliata starea utilitatilor din zona. Ca urmare, dezvoltatorul se confruntă cu costuri neașteptate, care adesea fac construcția mai scumpă decât era de așteptat.

Pentru a controla costurile, conceptul funcțional trebuie dezvoltat de un grup interindustrial, inclusiv dezvoltatorul, arhitectul și estimatorii de costuri. Deja în această etapă, este posibil să angajați pentru consultanță un broker specializat, care va promova spațiul pe piață.

Ar fi indicat să organizați o licitație de proiectare. În acest caz, atunci când alegeți cel mai bun proiect preliminar, trebuie luați în considerare diverși parametri, cum ar fi: disponibilitatea asigurării profesionale de la proiectant, costul proiectării, experiența în proiectarea clădirilor similare, prezența conexiunilor cu structurile orașului, randamentul maxim al suprafeței utile a clădirii. La Moscova situația este în această etapă complică absența sau inaccesibilitatea Planul principal orașe cu informații complete despre zonarea teritorială și planuri de dezvoltare viitoare.

Finanțarea din fonduri proprii are loc, poate, doar în teorie. Chiar dacă luăm experiența de dezvoltare a marilor companii de asigurări occidentale și Fondul de pensii(aceștia, de regulă, finanțează proiecte de dezvoltare integral din resurse proprii), rezultă că folosesc și bani împrumutați, doar de la creditori în în acest caz, nu este bănci sau mari companii de investitii, dar mici clienți ai acestor organizații. Pare o axiomă că este imposibil să implementezi un proiect fără capital propriu. Atunci când implementezi proiecte de dezvoltare, este extrem de important să menții proporția optimă între banii proprii și cei împrumuți.

Când o schemă de finanţare adică punct-cheie in derularea proiectului, construit, se poate trece la proiectul arhitectural care defineste aspect viitoarea clădire, structuri, echipamente de inginerie și amenajarea teritoriului. La Moscova, cerințele guvernamentale pentru documentația depusă spre aprobare variază în funcție de dimensiunea proiectului. Este foarte important să menținem contacte cu toți cei care au legătură cu construcția deja în faza de proiectare. servicii guvernamentale. În această etapă, mărimea bugetului poate fi determinată cu o eroare de până la 10%. În viitor, estimarea ar trebui să fie actualizată în mod constant.

Dacă până când clădirea este gata, au fost deja găsiți chiriași (sau cumpărători), spațiul poate fi pus imediat la dispoziție. Adesea, contractele de închiriere pot fi semnate numai după finalizarea construcției, deoarece chiriașii doresc să fie siguri că clădirea îndeplinește cerințele lor.

Dacă tot nu sunt găsiți chiriași, ar trebui fie să întăriți campania de publicitate, fie să vă reconsiderați strategia. Poate că grupul de consumatori nu a fost ales în întregime corect. Dacă perioada dintre finalizarea construcției și vânzarea spațiului este întârziată, întreaga schemă de finanțare este pusă în pericol.

Caracteristici de dezvoltare la crearea spațiilor rezidențiale, de birouri și de vânzare cu amănuntul

În funcție de scopul funcțional al zonelor în construcție, dezvoltarea proiectelor are o serie de caracteristici. Fiecare tip de dezvoltare se bazează pe principii comune de management, dar alegerea segmentului conferă o anumită specificitate procesului de implementare a proiectului. Caracteristicile dezvoltării în diverse domenii ale pieței imobiliare sunt asociate cu alegerea segmentului țintă (grupul de consumatori de pe piață pentru care este proiectat obiectul creat), marketingul, alegerea soluțiilor de proiectare și arhitectură, structura de finanțarea proiectelor, gestionarea obiectului finit și înregistrarea legală a drepturilor de proprietate.

Caracteristicile dezvoltării pe piața imobiliară

Atunci când alegeți un sit pentru dezvoltare, trebuie acordată o atenție sporită factorului de mediu al zonei. Locul actual al districtului în ratingul de prestigiu, saturația districtului cu infrastructură socială și confortul sunt, de asemenea, de mare importanță. comunicatii de transport cu centrul orasului si alte zone.
Marketingul se adresează persoanelor cu un anumit nivel de venit. Printre caracteristicile arhitecturale, trebuie remarcată prezența unor detalii precum balcoane, loggii și ferestre.

Caracteristici de planificare: obiectivul principal pentru dezvoltator - să împartă suprafața etajului în blocuri mici (apartamente individuale) astfel încât să se realizeze un compromis între creșterea maximă a suprafeței utile și proporția spațiilor uz comun, permițându-vă să mențineți locuințe aparținând unei anumite clase.

Caracteristici ale dezvoltării pe piața spațiilor de birouri

Atunci când alegeți un site pentru dezvoltare, se acordă prioritate centrului sau zonelor orașului activitate de afaceri. Factorul de mediu joacă un rol mult mai mic decât atunci când lucrați în sectorul imobiliar rezidențial, dar își păstrează totuși importanța. Prin urmare, este de dorit să fie situat nu pe autostrăzile principale, ci în imediata apropiere a acestora. Este foarte important să poți construi un garaj subteran sau să ai un loc de parcare pe șantier.

În marketing, dezvoltatorul se concentrează pe entitățile juridice. Aceasta ar putea fi vânzarea spațiilor sau închirierea acestora. Un caz destul de comun este finisarea unui obiect la faza lucrari de finisare pentru unul sau doi clienți mari. Un punct important este semnarea unor acorduri preliminare cu chiriașii în fazele incipiente ale proiectului.

Scopul pentru care se străduiesc toți dezvoltatorii este maximizarea crește suprafața utilă. Adevărat, în cazul construcției de clădiri de primă clasă, dezvoltatorul este obligat să sacrifice spațiul util în favoarea zonele comune. Cea mai bună opțiune Ceea ce se străduiește dezvoltatorul este planificarea flexibilă a spațiului. Dezvoltatorul preferă să închirieze spațiile pe etaje, deoarece în acest caz nu pierde spațiu util în coridoare și zone comune.

Arhitectura clădirilor de birouri este practic irelevantă. Nivelul de servicii, finisare și sisteme de inginerie trebuie să corespundă în mod clar clasei de consumatori pentru care este proiectată clădirea.

La finanțarea unui proiect, un rol deosebit îl joacă atragerea de fonduri de la viitorii chiriași sau cumpărători în faza de construcție. În cazul lucrului pentru un singur client, este posibil să-l atragi ca investitor strategic. O clădire de birouri de închiriat necesită organizarea de creditare pe termen lung, adesea pe o perioadă de până la 5-10 ani.

Caracteristici ale dezvoltării pe piața spațiilor de vânzare cu amănuntul

La alegerea unui site factorul cheie este locația în concordanță cu fluxurile de trafic și fluxurile de populație: intersecții de autostrăzi de transport, imediata apropiere de gări, stații de metrou - locuri ideale pentru crearea spațiului comercial. În acest caz, ecologia nu are semnificație practică. Imaginea zonei și prestigiul acesteia sunt mult mai puțin importante în comparație cu spațiile comerciale și de birouri. Foarte mare importanță dispune de parcare si cai de acces convenabile.

În marketing, este important să ne concentrăm pe un pachet echilibrat de chiriași, care să permită clădirii de retail să creeze imaginea unui singur complex cu un nivel adecvat de servicii și calitate a bunurilor și serviciilor.

ÎN solutii arhitecturale Este important să se asigure deschiderea complexului pentru fluxurile umane și prezența vitrinelor. Soluții de planificare ar trebui să vizeze optimizarea fluxurilor de clienți în interiorul clădirii.

Caracteristicile dezvoltării străine

Piața imobiliară americană este foarte dezvoltată, așa că schemele de dezvoltare folosite în ea sunt foarte complexe. Este puțin probabil ca astfel de scheme să se aplice pe piețele emergente. Este deosebit de dificil să se utilizeze instrumente legate de emisiunea de acțiuni sau schimbul de obligațiuni (tranzacții swap) pe piețele din afara SUA. De exemplu, compania Olympia-&-York a emis adesea obligațiuni pentru clădirea de birouri pe care a construit-o, iar o parte din chiria de la clădire a fost îndreptată spre dividende deținătorilor de obligațiuni. Desigur, o astfel de operațiune este posibilă numai dacă există un dezvoltat bursa.

O altă caracteristică a pieței americane este concurența ridicată și suprasolicitarea pieței imobiliare. În acest sens, proiectele de dezvoltare ar trebui să urmărească crearea de bunuri imobiliare de o calitate superioară celei existente în prezent. Doar în condiții de înaltă concurență a putut apărea operațiunea folosită de Olympia-&-York, când firma, pentru a atrage un chiriaș, și-a cumpărat contractul de închiriere cu clădirea anterioară de birouri.

Piețele non-americane sunt mai conservatoare, nu atât de critice față de calitatea imobiliară, iar schemele financiare folosite în ele nu sunt atât de complexe. Un exemplu este piața imobiliară din Cipru, care s-a dezvoltat practic de la zero în ultimii douăzeci de ani după capturarea părții de nord a insulei de către trupele turce.

Există mai multe companii mari de dezvoltare care operează pe piața imobiliară din Cipru. Astfel de companii fac de obicei parte dintr-un mare grup financiar și industrial. De exemplu, compania de dezvoltare Cybarco, care are proiecte în Limassol, Larnaca și Paphos, face parte dintr-un mare grup cipriot cu același nume, cu activități de construcții, turism, hotelier și bancar. Printr-o companie de dezvoltare, grupul fie investește capital propriuîn imobiliare ca investiție pe termen lung(birouri, hoteluri, centre comerciale) sau dezvoltă proiecte de locuințe cu rambursare rapidă. În al doilea caz, firma de dezvoltare trebuie să asigure rentabilitatea operațiunii la nivelul de 15-25% pe an, care este mai mare decât rata bancară.

Un alt grup cipriot – „Leptos” – are, de asemenea, o rețea dezvoltată de linii de afaceri și desfășoară activități de dezvoltare prin filiala sa „Leptos Estate”. Compania a concentrat toate operațiunile într-unul dintre orașe - Paphos. Astăzi, până la jumătate din imobilele comerciale din oraș aparțin Leptos Estate. Astfel, majoritatea companiilor de dezvoltare cipriote fac parte din marile grupuri financiare locale.

O altă trăsătură distinctivă a dezvoltării cipriote este calitatea medie, dar bună a obiectelor. În timp ce în America majoritatea dezvoltatorilor construiesc fiecare clădire nouă pentru a fi mai bună decât ceea ce există pe piață, concurența și bogăția cumpărătorilor din Cipru este de așa natură încât nu este necesară o calitate specială.

În Europa, de la începutul anilor 1990, când a izbucnit criza imobiliară, practic nu a existat nicio dezvoltare - piața este supraaprovizionată, tarifele de închiriere sunt scăzute. În multe țări, un dezvoltator nu începe un nou proiect până când nu are un pachet finalizat de contracte cu viitorii chiriași. Cu toate acestea, se așteaptă o revigorare generală treptată a pieței.

Unul dintre puținele locuri în care condițiile pieței locale oferă oportunități de dezvoltare - Europa de Est. Cu toate acestea, majoritatea experților sunt de acord că piețele din toate capitalele est-europene sunt foarte limitate și saturarea cererii se poate produce foarte repede.

Piețe imobiliare supraaprovizionate America de Nord iar Europa forțează dezvoltatorii și investitorii globali să acorde o atenție deosebită piețelor emergente mari, unde există un deficit semnificativ de imobiliare de calitate cu cerere semnificativă. Acestea sunt China, India, Argentina, Brazilia, Mexic, țările din Asia de Sud-Est și, bineînțeles, vastele ținuturi ale Rusiei. Între aceste țări, există, în esență, o mare licitație pentru investiții imobiliare. Majoritatea experților occidentali cred că Rusia este în mod clar un străin într-o astfel de competiție - în principal din cauza slabei sale cadru legislativși un climat investițional sărac.

Dezvoltare: rezumat și concluzii

Afacerea de dezvoltare este, în caracteristicile sale, intelectuală, profesională și combinată. Este concentrat pe profituri mari, dar este și expusă unui număr mare de riscuri. Cel mai serios risc este riscul de piata, adica riscul ca conceptul sa se dovedeasca a fi eronat si proprietatea sa nu fie solicitata de piata.

Materiale folosite pregătite de Evgeny Dudin și Alexey Shchukin (grupul Monolith)