Перепланировка квартиры в типовом панельном доме. Перепланировка квартиры в панельном доме

Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?

Понятие

По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.

Законодательство

Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.

Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:

Список не исчерпывающий.

На что обращают внимание

Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:

• степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
• каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
• характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).

Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.

Видео: ответы по вопросам процедуры

Ограничения

В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.

Так, допускается:

• переносить стены и перегородки, их снос;
• оборудование проемов для дверей;
• увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
• организация доп.санитарного узла и (или) кухни.

Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:

• деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
• наносится вред фасаду;
• причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
• отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
• работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.

Заказ техпаспорта в БТИ

Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.

Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.

Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.

Обращение в МНИИЭТЭП

Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.

Разработка проектных документов

К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.

Получения технического заключения

Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.

Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.

В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.

Фактически тех.заключение должно содержать:

• сведения о состоянии строения и его конструкций;
• оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.

Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.

Такая документация позволяет получить необходимые данные о:

• серии строения;
• годе постройки;
• особенностях эксплуатации;
• этаже, где размещен объект перепланировки;
• состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.

Тех.заключения подразделяются на виды:

• которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
• которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.

Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в

Согласно нормам случаями являются манипуляции с:

• несущими конструкциями строения;
• разгружающими перегородками;
• инженерными коммуникациями;
• послойной конструкцией пола.

Проект состоит из ряда частей:

• содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);
  

  К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.

• акт-обязательство сторон;
  

  Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.

• отметка руководителя проекта;
  

  Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.

• общие данные;
  

  Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.

• архитектурно-строительные решения;
  

  Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.

• противопожарные мероприятия;
  

  Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.

• планы объекта до перепланировки;
  

  За основу берутся документы БТИ.

• демонтажно-монтажный план;
  

  Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.

• план полов и его экспликация;
  

  Отмечается где какое напольное покрытие.

• план помещения после перепланировки;
• место размещения сентехоборудования;
• схема водоснабжения и канализации;
• узел гидроизоляции;
• усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
• допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
• договор на авторский надзор;
  

  Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.

• схема переустройства гипсокартонных перегородок;
• указания к производству работ.

Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.

Согласование перепланировки

Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).

Сбор документов

Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.

От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:

• техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
• перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
• тех.заключение;
• заключение пожарной инспекции;
• заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
• согласование автора проектировавшего дом;
• согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
• удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
• единый жилищный документ;
• согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
• договор о проведении надзора за строительными работами.

Вариантов перепланировки квартиры в панельном доме существует немало, и большинство из них направлены на расширение самых тесных помещений - кухни, ванной комнаты и санузла.

Если вы намереваетесь провести незначительные изменения, например, перенести проем в гипсокартонной перегородке, то согласовать перепланировку вашей панельной квартиры можно будет и самостоятельно . Однако в большинстве случаев предусматриваются сложные преобразования, с затрагиванием капитальных конструкций. Это обусловлено тем, что большинстве панельных домов типовых серий большинство межкомнатных стен являются несущими.

Чтобы понять, что можно, а что нельзя делать при сложной перепланировке квартиры в том или ином панельном доме, понадобится техническое заключение о возможности перепланировки. На основании данного документа затем составляется проект перепланировки квартиры в панельном доме.

Возможность перепланировки квартиры в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций зависит от состояния самого здания, его инженерных систем, а также наличия перепланировок у соседей.

К примеру, у вас не получится изменить планировку с проемом в несущей стене , если в доме планируется проведение капитального ремонта или у соседей сверху/снизу уже сделан аналогичный проем.

Перепланировка коридора в панельном доме

При проведении перепланировки квартиры в панельном доме нередко затрагивается коридор. От него либо стараются избавиться, расширив на него ванную, либо объединяют с жилой комнатой.

Нередко коридор, наоборот, расширяют за счет смежных жилых помещений до полноценной входной зоны. Такой вариант перепланировки коридора в квартире панельного дома дает возможность обустроить стильную и современную гардеробную.

Перепланировка кухни в панельном доме

Если вы хотите выполнить в своей панельной квартире довольно популярный вариант перепланировки - объединение кухни и комнаты, то перед тем как начинать работы, стоит проконсультироваться у специалистов из проектной организации о возможности объединения помещений.

Если стена между помещениями окажется несущей, то от полного ее сноса придется отказаться, хотя плюсы от проведения такой перепланировки в типовой квартире панельного дома очевидны. Но всеми возможностями, которые дает объединение помещений кухни и комнаты можно будет воспользоваться только в том случае, если они разделены ненесущей перегородкой.

Если все-таки стена окажется несущей, то при определенных условиях возможно будет лишь устроить дверной проем, и только с условием его усиления при помощи металлоконструкций.

Жилищная инспекция не даст разрешение на перепланировку кухни в панельном доме и в том случае, если речь идет об однокомнатной квартире. Это ограничение касается не только квартир в панельных домах, но и в любых других, ведь получившаяся при объединении помещений гостиная будет иметь статус нежилого помещения, а это значит, что и вся квартира будет считаться нежилой.

Сложности возникнут и в том случае, если на кухне стоит газовая плита - . Придется либо менять газовую плиту на электрическую, либо устанавливать дверь или дополнительную перегородку, формально разделяющую помещения кухни и комнаты.

Перепланировка ванной и санузла в панельном доме

Объединение ванной комнаты и туалета - также довольно распространенный вариант перепланировки в панельном доме. При организации совмещенного санузла изменения порой касаются не только стен.

Для более рационального использования его площади требуется перестановка сантехники, или замена ванны на душевую кабину.

Согласование такой перепланировки без затрагивания несущих конструкций, проходит обычно в упрощенной форме, без разработки проектной документации.

Более сложный вариант - перепланировка ванны и санузла с расширением получившегося помещения за счет смежного коридора. В этом случае разработка проектной документации обязательна из-за необходимости укладки гидроизоляционного покрытия, которое означает изменение конструкции пола .

Пример перепланировки двухкомнатной панельной квартиры

Проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3:

Проект перепланировки в панельном доме

Итак, большинство перепланировок в домах панельного типа в силу конструктивных особенностей зданий требуют разработки проектной документации с техническим заключением.

Нередко складываются ситуации, когда владелец жилья обращается к дизайнеру за разработкой проекта для своей квартиры, тот готовит вариант, учитывающий все пожелания заказчика, но в дальнейшем попытки согласовать его обречены на провал. Почему так происходит?

Дело в том, что юридическую силу имеют только проекты, разработанные проектным институтом-автором дома или коммерческими организациями с допуском СРО. Выбранная вами организация, на основании технического обследования и инженерных расчетов в соответствии с действующими нормативами, разработает такой проект перепланировки, который затем можно будет без труда согласовать в жилищной инспекции.

Согласование перепланировки квартиры в панельном доме

Согласовывать перепланировку в панельном доме можно самостоятельно, а можно обратиться к посредническим организациям . Как правило, простые работы по перепланировке, не затрагивающие несущие стены и инженерные коммуникации, можно согласовать в уведомительном порядке, с минимальным количеством разрешений и документов. Обычно такие согласования проходят в достаточно короткий срок (1-2 месяца).

Но если на самостоятельное согласование - сбор документов, прохождение инстанций, у вас нет ни времени, ни терпения, или ваша перепланировка требует разработки проекта перепланировки с ТЗ, то лучшим решением будет обращение к посредникам.

Выбирая подходящую организацию, обратите внимание, прежде всего на ее опыт работы в данной сфере, отзывы клиентов, которые уже воспользовались данной услугой.

Опыт показывает, что при согласовании сложных перепланировок по проекту в панельном доме, обращение к посредникам позволяет получить разрешения в минимальный срок, а порой даже сэкономить на этапе подготовки к работам.