Paslėpta maklerio komisinių schema. „Paslėpti komisiniai“: kaip maklerių gali jus apgauti

Ką slepia makleriai?

Maklerių ir nekilnojamojo turto rinkos dalyvių sąveikos logika yra aiški visiems. Nekilnojamojo turto specialistai siūlo paslaugas, už kurias jiems mokama. Tačiau apsistosime ties kai kuriais papildomų ar neoficialių pajamų gavimo būdais, kurių kai kurie profesijos atstovai neniekina. Vienas iš labiausiai paplitusių yra paslėptas komisinis atlyginimas.

Nekilnojamojo turto rinkoje yra du pagrindiniai paslėptų maklerio komisinių mechanizmai. Abiem atvejais „nukentėjusioji“ yra nekilnojamojo turto pirkėjas, kuris nesąmoningai už butą sumoka daugiau, nei jis vertas. Pardavėjas arba visiškai įsitraukia į avantiūrą, arba tiesiog spėja apie pirkėjo maklerio veiksmus, tačiau paprastai nieko nedaro, nes pirmiausia jį domina pardavimas ir pelnas.
Pirmoji paslėptų komisinių gavimo schema bendras vaizdas atrodo taip: maklerio, rodydamas pirkėjui butą, prie pardavėjo jau nustatytos kainos prideda savo komisinius. Taip Iš viso išlaidų pasiūlymas padidėja ta suma, kurią toks specialistas paskiria sau kaip atlygį. Taigi vienos iš Samaros nekilnojamojo turto agentūrų atstovas mums pasakė, kad vieno iš sandorių metu jis susidūrė su paslėptu 200 tūkstančių rublių komisiniu. Būtent tokia suma vienas privatus makleris padidino paprasto 2 kambarių Chruščiovo buto kainą. „Čia vienintelis matas yra nekilnojamojo turto specialisto etika ir sąžinė“, – sako mūsų pašnekovas. Vidutiniškai tokiu būdu priskirtas maklerio paslėptas komisinis dydis gali siekti 30–50 tūkst. rublių, tačiau yra ir rinkos dalyvių, kurie nustato dosnesnius mokesčius.

Be to, visas tokio pardavimo su paslėptu komisiniu mechanizmas iš pradžių buvo skirtas trumparegiškam būsto pirkėjui. Nesunku patikrinti, ar kaina išpūsta ir ar joje nėra paslėpti jūsų agento komisiniai. Nekilnojamojo turto agento jam siūlomų variantų pirkėjas turėtų ieškoti atviruose šaltiniuose: jei pavyksta rasti tokį patį butą už mažesnę kainą, jis turėtų nedelsdamas apie tai pranešti savo agentui.

Antrasis paslėpto maklerio komisijos mechanizmas veikia kitaip. Tarkime, kad potencialus pirkėjas ir jo maklerininkas žiūri į butą, kurio kaina yra 2 milijonai rublių. Savininkas parduoda už tą pačią kainą – jokios apgaulės ar apgaulės čia nėra. Butas pirkėjui patinka ir išreiškia pasirengimą jį pirkti. Pirkėjo maklerininkas žada pasikalbėti su savininku dėl derybų. Jis derasi: praneša, kad jo klientas yra pasirengęs įsigyti būstą už 1,95 milijono rublių – 50 tūkst. Savininkas sutinka, ypač dabartinėmis rinkos sąlygomis ir su sąlyga, kad pirkėjas yra pasirengęs sandoriui. Ir tada nekilnojamojo turto agentas praneša, kad jo klientui oficialiai paskelbta kaina bus 1,98 milijono rublių. Taip maklerininkas uždirba 30 tūkstančių rublių už paslėptą komisinį atlyginimą. „Šią schemą mums pasiūlė pirkėjo nekilnojamojo turto agentas, kai parduodavome 1 kambario butą gatvėje. Čeliuskincevas“, – sako Samaros gyventojas Ivanas Nikolaenko. – Paaiškėjo, kad už pirkėjo atvedimą trečiajam makleriui iš tikrųjų sumokėjome 30 tūkst. Pirkėjas manė, kad mes jam davėme 20 tūkstančių rublių nuo iš pradžių nurodytos kainos, nors iš tikrųjų nuolaida buvo 50 tūkst. Tiesą sakant, tai buvo šiek tiek įžeidžianti dėl apgaulės, nes galėjo tiesiog „išmesti“ tuos 20 tūkstančių ir žmogus buvo pasiruošęs pirkti. Galų gale jo agentas turėjo sumokėti papildomai.

Tokiu atveju maklerio sąžiningumą patikrinti yra sunkiau. Juk jei žmogus pasitiki agentu derėtis, tai galutinį derybų rezultatą jis sužinos tik iš specialisto žodžių. Ir arba jis laikosi žodžio, arba ne. Tikimybė, kad pardavėjas, žinodamas apie šį paprastą sukčiavimą, sandorio metu „pasigailės“ pirkėjo ir praneš, kad derybos iš tikrųjų buvo didesnės, mažai tikėtina. Pardavėjui svarbiausia parduoti savo būstą, kad išspręstų savo būsto problemą. Dažnai nelieka laiko pasigailėti svetimų žmonių. Ką turėtų daryti pirkėjas, kad išvengtų paslėptų maklerio komisinių pagal šią schemą? Galima ir pačiam derėtis, bet tuomet iš principo kyla klausimas, ar perkant butą patartina kreiptis į maklerių.

Dėl šio paslėptų variantų agentūros mokesčiai nesibaigia. Pavyzdžiui, pirkėjo nekilnojamojo turto agentas gali pakviesti parduodančią šalį „prisidėti“ prie kliento pasirinkimo. Kitaip tariant, daryti įtaką jo pasirinkimui, atkakliai rekomenduodamas konkretų variantą. Su kai kuriais pirkėjais toks psichologinis spaudimas veikia – agentas uždirba atlygį iš buto pardavėjo. Civilizuotoje versijoje abi konsultuojančios pusės tiesiog padalija komisiją, tačiau, žinoma, ne visi su tuo sutinka.

Nemokamas sūris nekilnojamojo turto rinkoje

Visus šiuos gana sąžiningo uždarbio iš nekilnojamojo turto pirkėjų būdus praktikuoja tiek privatūs maklerių, tiek nekilnojamojo turto agentūrų atstovai. Tokie specialistai, žinoma, klientui, besikreipiančiam pagalbos renkantis ir įsigyjant butą, nepasakys apie savo darbo principus. Tačiau jie galės pasiūlyti paslaugą už viliojančią kainą ar net nemokamai. Tačiau aišku, kad toks būsto pasirinkimas bus nemokamas tik žodžiais, tačiau iš tikrųjų gana tikėtina, kad agento komisiniai bus paslėpti, paslėpti išaugusioje būsto kainoje.
Pati savaime nemokama paslauga bet kurioje srityje atrodo absurdiška, nebent ji yra rinkodaros strategijos dalis ir nėra įtraukta į kitų paslaugų, už kurias jau mokama, paketą. pilnai. Atitinkamai, jei nekilnojamojo turto specialistas žada jums padėti nemokamai, turėkite omenyje: pagunda užsidirbti iš jūsų, priešingos sandorio šalies ar visų iš karto bus labai didelė.

Civilizuota alternatyva tokiai „nemokamai“ paslaugai atrodo gana aiški: teisiškai įpareigojančios sutarties forma, kurioje nurodomos abiejų šalių teisės ir pareigos, taip pat atlyginimo, kurį agentas gaus už atliktą užduotį, dydis. .

Kainos šliaužia žemyn

Šiuolaikinėje rinkos realybėje labiausiai pastebimas turtas už mažiausią kainą. Dažnai atviruose šaltiniuose galima rasti kelis to paties buto pardavimo skelbimus, kurie skiriasi kainomis. Kainų skirtumas, kaip taisyklė, svyruoja nuo 10 iki 100 tūkstančių rublių ir priklauso nuo objekto ploto, jo kokybės savybių ir kainos.

Iš karto verta paminėti, kad tai gali būti ne tie kainų „žaidimai“, dėl kurių maklerių mėgsta kaltinti. Kalbame apie situaciją, kai keli agentai iš karto surašo tą patį butą, šiek tiek pakoreguodami kainą.

Jei tas pats turtas kelis kartus eksponuojamas skirtingomis kainomis, tai gali būti tiesiog informacijos atnaujinimo kaina arba nekilnojamojo turto paslaugų kainodaros ypatumai. Pavyzdžiui, savininkas galėjo sumažinti kainą, tačiau jo agentai dar nespėjo pakoreguoti savo pasiūlymų. Taigi greta yra savininko pasiūlymas už mažiausią kainą ir keli nekilnojamojo turto agentūrų pasiūlymai, prie kurių jau pridedamas komisinis mokestis (suma taip pat skiriasi). Dabar nekreipkime dėmesio į tai, koks toks pardavimas gali būti tikslingas ir efektyvus.

Potencialaus pirkėjo veiksmų logika, kaip taisyklė, paprasta: kreipkitės į pigiausio pasiūlymo autorių. Jei butą už mažesnį mokestį parduoda pats savininkas arba agentas, tuo geriau pirkėjui. Tačiau tas pats žingsnis gali būti dar vienas triukas, apie kurį pats pardavėjas dar net nežino. „Parduodame 1 kambario butą, kurį paveldėjo mano žmona“, – sako Samaranas Ilja Ovčinikovas. – Sudarėme sutartį su nekilnojamojo turto agentūra, jie mūsų butą pardavė už 2,2 milijono rublių. Buvo skambučių, keletas peržiūrų. Po poros savaičių paskambino vyras ir pasakė, kad jo klientas nori pamatyti mūsų butą. Apžiūros metu jiems viskas patiko, o paskui pirkėjas išėjo, bet jo maklerininkas liko. Ir jis mums pasakė, kad jo klientas yra pasirengęs pirkti mūsų butą už 2,1 milijono rublių – būtent už tokią kainą jis jam pasiūlė mūsų vieno kambario butą. Visi vienbalsiai prieštaravome, kad parduodame už 100 tūkst., į ką jis pasakė, kad galime nebeieškoti pirkėjo ir išspręsti problemą dabar, tik šiek tiek pakeldami kainą. Tada atsisakėme, o po poros savaičių nekilnojamojo turto agentas surado mums pirkėją už norimą kainą.

Taigi, gali pasirodyti, kad skelbime patikusį butą pigiausia kaina siūlo ne pats savininkas, o trečiosios šalies agentas. Be to, namo savininkas gali nieko neįtarti. Ar tokie maklerio veiksmai teisėti? Akivaizdu, kad ne, nes buto pardavėjo asmens duomenys naudojami be jo žinios ir yra sąmoningai iškraipomi.

Kokio maklerio reikia rinkai?

Sąveikos su maklerių srityje yra keletas pasaulinių problemų. Pirma – ar galima apsieiti be maklerio? Pasitikintys skeptikai tvirtina, kad tai įmanoma ir su mąstančia galva ant pečių nebus daugiau rizikos nei su nekilnojamojo turto agento pagalba. Kita vertus, dažnai poreikį kreiptis profesionalios pagalbos nulemia objektyvios aplinkybės – laiko stoka savarankiškai pasiruošti ir atlikti sandorį, sunkumai rengiant dokumentus ar ieškant tinkamo objekto, dalyvavimas iš kelių dalių susidedančiame sandoryje.

Tačiau maklerio pasirinkimo etape lengviau netampa. Vieningų nekilnojamojo turto specialistų raštingumo matų ir kriterijų rinkoje nėra. O patys nekilnojamojo turto paslaugų vartotojai renkasi atsižvelgdami į įvairius veiksnius: asmenines draugų rekomendacijas, įmonės populiarumą rinkoje, agentūros egzistavimo laiką, biuro vietą ir jos vietą. išvaizda, žinoma, remiantis paslaugų kaina ir daugeliu kitų rodiklių. Ar jie net kartu imami kaip objektyvaus profesionalumo rodiklis ir sėkmingo sandorio garantas? Deja, ne visada.

Tuo tarpu rinkoje tikrai reikalingas kompetentingas įvairiausių nekilnojamojo turto sandorių projektavimas. Kaip ir bet kuriame paslaugų sektoriaus versle, iš maklerio tikimasi paslaugų ir garantijų, taip pat visų veiksmų, reikalingų užduočiai išspręsti, apibendrinimo. Taigi, norėdami išsikelti tikslą, susitarkite dėl paslaugos laiko ir kainos, o tada gaukite paruoštą sprendimą formoje naujas butas, suma iš pardavimo arba pilnai suformuotas dokumentų paketas. Būtent taip gali atrodyti civilizuota nekilnojamojo turto paslaugų rinka.

Kaip bendraujate su makleriais?

Aleksandras Insarovas,
Samaros gyventojas:

Prieš šešis mėnesius pardavėme šeimos trijų rublių nuomos mokestį, norėdami iškeisti į du butus. Pirkėjo maklerininkas dirbo su paslėptu komisiniu – vėliau pasakojo mūsų specialistas. Per depozitą už butą, o vėliau ir per patį sandorį, pirkėjo makleris labai nervinosi apie savo planus užsidirbti 70 tūkst. Apie šį faktą sužinojome dar prieš sudarydami sandorį ir nenusileidome. Pardavimas buvo skubus, butas ne pats lengviausias - kito pirkėjo galėjome laukti ilgai. Įspūdis paliktas, žinoma, dvejopas: pats butas neblogas, akivaizdžių trūkumų neslėpėme, bet pinigine prasme mūsų pirkėjas, žinoma, pasigedo.

Alina Urazova,
Samaros gyventojas:

Mes turime savo šeimos nekilnojamojo turto agentą, pavyzdžiui, šeimos odontologą ar fotografą. Pažįstame ją apie dešimt metų, per tą laiką su šios specialistės pagalba pavyko parduoti tėvų butą ir nupirkti jiems naują, du kartus pakeisti būstą ir vieną kartą pakeisti sesers būstą. Mūsų nekilnojamojo turto agentė Elena turi privačią praktiką, ji anksčiau dirbo vienoje iš Samaros agentūrų. Mes ja visiškai pasitikime, komisiniai mažesni nei daugelyje miesto įmonių, o mes jau esame nuolatiniai klientai su atitinkamu požiūriu. Aš visada ją rekomenduoju, ir manęs visiškai nejaudina, kad ji dirba sau - ji vis dar patikima ir profesionali asmenybė.

Kirilas Zavarzinas,
Togliatti gyventojas:

Prieš metus dukrai nusipirkome butą Samaroje. Jie kreipėsi pagalbos į didelio miesto nekilnojamojo turto agentūrą. Asmeniniai atsiliepimai nebuvo, todėl pasirinkome patikimą įmonę su pavadinimu. Galiausiai likome patenkinti savo sprendimu: mūsų specialistas sutvarkė visus dokumentus ir iki galo koordinavo sandorį. Susitikimų ir atsiskaitymų laikas visada buvo parenkamas pagal mūsų užimtumą. Labai į klientą orientuotas požiūris, neįkyrus aptarnavimas be noro pridėti kuo daugiau papildomų paslaugų.

Paslėpti maklerių komisiniai už paslaugas reiškia sumą, kurią jie gauna be kliento sutikimo. Deja, iki šiol šis reiškinys vyksta nekilnojamojo turto rinkoje, kaip ir nesąžiningi privatūs brokeriai ir agentūros. Maklerio paslėptų komisinių schemos yra skirtingos: čia yra papildomos agentūros ir brokerio dalyvavimas sandoryje bei papildomų sąlygų kėlimas kitai sandorio šaliai.

Paslėpti maklerių komisiniai – populiarios schemos

• Schema Nr.1 ​​– maklerio atstovas pardavėjui. Tarkime, buvo rastas pirkėjas, norintis išpirkti dalį buto ar viso turto, tačiau staiga pradeda siūlyti agentas, siūlantis įvairiais pretekstais atsisakyti tam tikros sumos. Tokiais atvejais maklerio paslėptų komisinių schema yra pagrįsta premijos gavimu iš pirkėjo agentūros pusės.
• Schema Nr.2 – maklerio atstovas pirkėjui. Agentas, susitaręs su klientu dėl sumos ir sąlygų, susisiekia su pardavėjo atstovu ir prašo nuolaidos, kurią ketina gauti pats, o ne suteikti savo klientui. Jei susitarti nepavyks, jis greičiausiai paskelbs apie atsisakymą sudaryti sandorį ir ieškos draugiškesnių partnerių.

Nesąžiningų agentų darbo pasekmės

Galiausiai bendradarbiavimas su tokiais paslėptų schemų meistrais neigiamai atsiliepia užsakovams iš abiejų pusių: žlunga sandoriai ir gaištamas laikas. Nepaisant to, kad dažnai reikia skubiai parduoti butą arba, atvirkščiai, jį nusipirkti. Kita vertus, yra ir papildomų finansinės išlaidos, ir rizika gauti mažiau pinigų nei planuota.

Paslėpti maklerių komisiniai: profesinės etikos pažeidimas ar tiesioginis sukčiavimas?

Teisiniu požiūriu maklerio paslėptos komisinių schemos įgyvendinimas gali būti aiškinamas kaip turto vagystė ( Pinigai) apgaulės būdu arba piktnaudžiaujant pasitikėjimu. Tokie atvejai gali būti nagrinėjami pagal Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 159 straipsnio 2 dalį: sukčiavimas, įvykdytas asmenų grupės pagal išankstinį sąmokslą.

Mat sandoryje dalyvauja ir antrosios šalies makleris, atimdamas iš savo kliento galimybę gauti papildomo pelno. Nesąžiningas agentas pinigus gauna be jokių teisiniai pagrindai, o tai iš esmės yra sukčiavimas.

Deja, norint patraukti agentą atsakomybėn, reikalingas asmeninis kreipimasis į nukentėjusiojo teismines institucijas, t.y. tas, kurio sąskaita makleris gavo premiją. Deja, tokie atvejai labai reti.

Paslėptas komisinis: vykdymo negalima atleisti.

Sklando legendos apie pasakiškus mokesčius nekilnojamojo turto versle. Šiame straipsnyje bus aptariamas šių mokesčių gavimo teisėtumas, slepiant nuo klientų dalį parduodamų objektų savikainos, vadinamųjų „paslėptų komisinių“.
Prieš tiriant reiškinį kaip tokį, būtina jį apibūdinti ir, jei įmanoma, apibrėžti. Kas yra paslėptas komisinis atlyginimas? Kokiomis aplinkybėmis tai įmanoma? Kaip jis pašalinamas? Kas ir kaip dalyvauja jo gavimo procese? Panagrinėkime du tipinius pirkimo-pardavimo sandorio atvejus, kai abiejų šalių interesams atstovauja maklininkai.
Pirmame pavyzdyje agentūra M perka butą iš agentūros N. Santykiai su klientais įforminami atitinkamomis sutartimis, kuriose nustatomas atlygis už suteiktas paslaugas. Buto kaina derinama su pirkėju. Atlikdami avansinį mokėjimą N, jo atstovai prašo dar sandorio išvakarėse duoti papildomų pinigų ir nediskutuoti dėl kainos su buto savininku paties sandorio metu. Prie pasiūlymo pridedama užuomina, kad atsisakius turtas bus parduotas kitam pirkėjui. M atstovai sutinka. Sandoris vyksta. Agentūra N, be sutartyje su pardavėju sutarto komisinio, sumoka nemažą sumą, apie kurią jų klientas nežino, o tai vadinama „paslėptu komisiniu“. Panašių pavyzdžių dažnai galima rasti praktikoje pardavėjų turgus, kai norinčiųjų įsigyti objektą skaičius gerokai viršija pasiūlymų skaičių.
Antrame pavyzdyje kaip ir pirmoje, agentūra M perka butą iš agentūros N. Santykiai su klientais įforminami atitinkamomis sutartimis, kuriose numatytas atlygis už suteiktas paslaugas. Bet dėl ​​galutinės objekto kainos su pirkėju nesutarta. Atlikdamas avansinį mokėjimą N atstovas M prašo padidinti objekto savikainą ir po sandorio jam grąžinti skirtumą tarp realios ir padidintos kainos. Prie pasiūlymo pridedama užuomina, kad jei atsisakys, jis įtikins pirkėją įsigyti kitą turtą. N atstovai sutinka. Sandoris vyksta. Agentūra M, be sutartyje su pirkėju sutarto komisinio, sumoka nemažą sumą, apie kurią jų klientas nežino, o tai dar vadinama „paslėptu komisiniu“. Panašių pavyzdžių dažnai galima rasti praktikoje pirkėjų turgus kai pasiūlymų skaičius gerokai viršija faktinių pirkėjų skaičių.

Paslėpti komisiniai – tai pinigų suma, kurią maklerio gauna kaip atlygį teikdamas paslaugą, nenurodyta sutartyje su klientu ar kitaip su juo nesusitarta.

Diskusijos metu viename garsiausių internetinių nekilnojamojo turto forumų paslėptų komisinių leistinumo profesionalaus maklerio darbe metu buvo nustatyti trys dažniausiai pasitaikantys požiūriai:
- paslėptas komisinis atlyginimas yra nepriimtinas jokiomis aplinkybėmis;
- nėra prasmės dirbti be paslėpto komisinio atlyginimo;
- tam tikrose situacijose priimtinas paslėptas komisinis atlyginimas.
Tuo pačiu metu beveik visi diskusijos dalyviai, pasisakę už paslėptų komisinių neleistinumą, neneigė, kad jiems ne kartą teko padėti sandorio šalims paslėpti dalį pinigų nuo savo kliento atliekant bendrus sandorius. Tai buvo paaiškinta tuo, kad jie veikė išimtinai savo kliento interesais, kuris žinojo apie paslėptą komisinį atlyginimą, tačiau neatsisakė atlikti sandorį. Neliesdami moralinės ir etinės tokio argumento pusės, pabandysime išanalizuoti visų nusikalstamos veikos slėpimo proceso dalyvių veiksmus, remdamiesi vien baudžiamosios teisės normomis. Pirmiausia atsakykime į klausimą: ar paslėpto pavedimo gavimas yra nusikaltimas? Norėdami tai padaryti, patikrinsime, ar nėra visų būtinų nusikaltimo požymių.
Objektas(pagrindinė savybė) in tokiu atveju yra Privatus turtas, A tema(neprivalomas atributas) – pinigines vertes klientas.
Objektyvioji pusė susideda iš turtinės žalos padarymo savininkui apgaulės būdu arba piktnaudžiaujant pasitikėjimu, nuslėpiant tikrąją sumą, gautą pardavus turtą.
Subjektyvioji pusė pasižymi tiesiogine, dažniausiai iš anksto apgalvota tyčia ir savanaudiška paskata.
Tema– iš tikrųjų pats maklerininkas atitinka du privalomus kriterijus: sveiko proto ir amžiaus baudžiamoji atsakomybė. Per savo ilgametę bendravimo su kolegomis patirtį nesutikau nė vieno iki 16 metų amžiaus, ko negaliu pasakyti apie sveiką protą. Atsitiko bet kas. Tarkime, kad (prieš skaitydami šį straipsnį) jie nesiųs kvailio už paslėptą komisiją.

Taigi visi nusikaltimo požymiai yra akivaizdūs. Dabar pabandykime (neoficialiai) jį kvalifikuoti. Nes Jau nustatėme faktines „bylos“ aplinkybes, didžiausią dėmesį skirsime konkrečios baudžiamosios teisės normos, numatančios atsakomybę už šį nusikaltimą, nustatymui.
Pradėkime nuo ko nors paprastesnio antras pavyzdys, kurioje pirkėjo nekilnojamojo turto agentas apgaulės būdu ar pažeisdamas pasitikėjimą užvaldo jo kliento turtą. Šis aktas patenka į taikymo sritį Art. Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 159 str., „sukčiavimas“, kuri yra viena iš svetimo turto vagystės formų. Nesąžiningas maklerininkas naudojasi ypatingais pasitikėjimo santykiais, kurie yra susiklostę tarp jo ir kliento civilinė sutartis. Nesant pasitikėjimo, nesąžiningas nekilnojamojo turto agentas sąmoningai iškreipia tikrąją reikalų būklę, sąmoningai dezinformuoja klientą ir tyčia jį klaidina dėl turto kainos. Abiem atvejais veiksmo tikslas – paskatinti klientą savo noru (tačiau suklastotą melagingą informaciją arba tiesos nutylėjimą) pervesti sukčiui reikšmingą sumą.
Pereikime prie svarstymo pirmas pavyzdys. Šiuo atveju veiksmai, siekiant gauti paslėptą komisinį atlyginimą, negali būti priskiriami sukčiavimui, nes nusikalstamo poveikio metu paslėptą pavedimą sudaranti pinigų suma dar nebuvo patekusi pas savininką, todėl nebuvo reikiamų vagystės požymių. Yra „turtinės žalos padarymas savininkui apgaulės būdu arba piktnaudžiaujant pasitikėjimu“, baudžiamajame įstatyme apibrėžiamas kaip nusikaltimas pagal str. Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 165 str. Pagrindinis skirtumas nuo sukčiavimo čia yra materialinės žalos pobūdis. Vagystės (sukčiavimo) atveju žala išreiškiama tikras nepriteklius jo vertybių savininkas. Turtinė žala, susijusi su nagrinėjamu nusikaltimu, susideda iš nuostolių, atsirandančių dėl mokėtinos sumos trūkumo, kaip prarastos materialinės naudos, bet ne realios žalos, susijusios su savininko turto sumažėjimu, kuris visada atsiranda vagystės atveju.

Pabaigoje apsistosime ties kvalifikuojančiais požymiais, būdingais abiem straipsniams ir kuriuos lemia padarytos žalos dydis ir bendrininkų buvimas. Mes neapsigyvensime ties kvalifikuojančiu požymiu, kuris nustatomas pagal žalos dydį. Nusikaltėliai, gavę paslėptą komisinį atlyginimą, taip įsitikinę savo nebaudžiamumu, kad mažai galvoja apie tai, ar jiems bus primokėta didelė, ar ypač didelė žala. Tačiau bendrininkavimo tema yra labai aktuali, ypač tiems, kurie, slėpdamiesi už klientų interesų, sudaro sąmokslą su nusikaltėliais. Šį kartą pradėkime nuo svarstymo pirmas pavyzdys.
Pirkėjo atstovo (maklero M), kuris slapta pervedė pinigų sumą iš perkamo objekto savininko nekilnojamojo turto agentui N, veiksmuose yra požymių. bendrininkavimas. Palengvindamas nusikaltimo padarymą duota iš ankstožada nuslėpti nuo aukos nebuvimo faktą Svarbu yra pažado faktas, o ne jo įvykdymo realybė. Tie. jei sandorio metu savininkas nepaklausė sandorio šalies apie tikrąją pirkimo kainą, o jis neturėjo meluoti, tai neatmeta bendrininkavimo ir neturi įtakos bendrininkavimo kvalifikavimui. Kodėl? Mat, anksčiau negavęs pažado nuslėpti nusikaltimą, agentūros N rangovas būtų atsisakęs (jo paties žodžiais tariant, sandorio su šiuo pirkėju nebūtų įvykdęs) savo nusikalstamo plano.
Antras pavyzdys sudėtingesnis ir dviprasmiškesnis bendrininkų vaidmenų pasiskirstymas. Pirmiausia išanalizuokime pirkėjo atstovo (maklerio M) veiksmus. Ženklai ant veido kurstymas. M kurstymo veiksmai (įtikinėjant ir grasinant atsisakyti sandorio) atliekami tiesiogine tyčia ir sukelia N ryžtą nusikalsti. Be to, aktyviuose M veiksmuose (pavyzdžiui, ribojant sandorio šalių bendravimą, siekiant paslėpti tikrąją objekto vertę nuo savo kliento) yra požymių. bendrininkavimas. O kas yra atlikėjas? Atlikėjas abiejuose pavyzdžiuose yra maklerio N. Skirtumas tik tas, kad pirmame pavyzdyje N įgyvendina savo nusikalstamą planą, o antrajame – kolegos sukčiaus planą.

Apibendrinkime. Pastaruosius kelerius metus nekilnojamojo turto rinkoje klestėjo paslėpti komisiniai. Tam yra kelios priežastys, iš kurių pagrindinė – didžiulis atsitiktinių žmonių antplūdis į maklerių gretas. Diskusijos dėl leistinumo gauti paslėptus komisinius periodiškai kyla tiek tarp maklerių, tiek tarp maklerių ir klientų. Deja, teisėsaugos institucijų atstovai šį reiškinį ignoruoja, viešose diskusijose nedalyvauja, įstatymo požiūriu nekomentuoja. Šios medžiagos autorius dėl savo žinių ir protinių gebėjimų bandė teisiškai įvertinti veiksmus, siekdamas gauti paslėptą komisinį atlyginimą. Labai tikiuosi, kad šis straipsnis padės mano kolegoms teisingai įdėti kablelį jo pavadinime, jei, žinoma, jie to dar nepadarė.

Maklerio komisiniai yra keli procentai nuo visos sudaryto sandorio sumos, tačiau realiai maklerio uždarbis gali būti kelis kartus didesnis. Pastaruoju metu vidutinis maklerio atlygis už buto pardavimą ir pirkimą Maskvoje ar Maskvos regione yra maždaug nuo 100 iki 200 tūkstančių rublių, o paprastas sandorio palaikymas (popieriai ir kt.) yra 1% sandorio. Nekilnojamojo turto pardavėjai kartais griebiasi įvairių sukčiavimo būdų papildomų pajamų be sutartyje numatyto tarnybinio atlyginimo.

1 variantas

Tai yra labiausiai paplitęs metodas. Nekilnojamojo turto agentūra su pardavėju susitaria dėl konkrečios sumos, už kurią bus parduodamas butas. Dažniausiai makleriai stengiasi neįvertinti savo kliento buto kainos. Butas parduodamas daug didesne nei sutarta kaina. Visas perteklinis pelnas atitenka ne buto pardavėjui, o agentūrai. Buto pardavėjas turi būti labai atsargus, sudarydamas sutartį su agentūra.

2 variantas

Kadangi nekilnojamojo turto vertė nuolat auga, o pretenduojančių į vieną butą gali būti daugiau nei 2 žmonės, maklerių už tam tikrą atlygį derasi su vienu iš pirkėjų, kad butą parduotų už tam tikrą kainą. Net jei atsiranda potencialus klientas, siūlantis didelę sumą už butą, nekilnojamojo turto agentas apie tai neinformuos būsto pardavėjo.

3 variantas

Neretai nutinka taip, kad maklerio reikalas turi parduoti „užstovėjusias prekes“ arba tam tikrą butą, su kurio pardavėju maklerio sutartys yra sudarytos. Tokiu atveju nekilnojamojo turto agentas pirkėjui parodo butus ta pačia kaina, tačiau su prastesniu remontu, transporto pasiekiamumu ir infrastruktūra. Nesant geresnio pasirinkimo, pirkėjas pasirenka „teisingą“ variantą.

4 variantas

Pirkėjas turi tam tikrą pinigų sumą, pavyzdžiui, 3 milijonus rublių. Nekilnojamojo turto pardavimo agentas derasi su buto pardavėju, kuris nurodytas už 2,7 mln. rublių, ir parduoda jį pirkėjui už 3 mln. Tokiu atveju agentūros reikalauja pervesti avansą už butą per savo sąskaitą. Taip pat turite būti atsargūs, jei brokeris paprašys pirkėjo įnešti pinigus į dvi seifus. Dažnai susiklosto situacija, kai pardavėjo maklerio ir pirkėjo maklerio susitarimas tarpusavyje susitaria. Pardavėjas įtikinamas parduoti už mažesnę kainą, o pirkėjas – pirkti už didesnę kainą. Nekilnojamojo turto pardavėjai gautą pelną dalijasi tarpusavyje.

Pasitikėk, bet patikrink

Kad ir koks sąžiningas jums atrodytų nekilnojamojo turto agentas, visada turite būti itin atsargūs. Štai keletas patarimų:

1. Susitikite ir asmeniškai pabendraukite su pardavėju, nedvejodami aptarkite su juo buto kainą ir kitas sandorio sąlygas. Prieš pasirašydami sutartį su agentūra reikalaukite susitikti su pardavėju ar pirkėju.
2. Sutartyje nurodykite visą kainą. Vietoj avanso sudarykite indėlio sutartį, kuri mokama pagal sutartį preliminarus pirkimas ir pardavimas. Pirkėjui atsisakius sandorio, užstatas lieka pardavėjui. Jei pardavėjas persigalvoja, jis privalo grąžinti dvigubą užstatą.
3. Sudarę sutartį, įneškite pinigus į vieną seifą.

Naujo buto ar namo pirkimas, žinoma, yra geras dalykas, bet varginantis. Šios pastangos, viena vertus, yra malonios – svajonės, koks bus jūsų šeimos lizdas, pagaliau tampa realybe. Tačiau prieš pradedant tvarkyti tą patį lizdą tenka išgyventi daugybę nemalonių akimirkų ir susidurti su daugybe nenumatytų problemų. Viskas aišku – būsto pirkimas nėra lengva procedūra. Ir jūs turite būti tam pasiruošę, kad nepaniktumėte veltui. Ir svarbiausia, jūs turite būti pasiruošę tam, kad bendra išlaidų suma bus eilės tvarka didesnė nei jūsų svarstomo buto ar namo kaina. Kokia yra ši perteklinė kaina? Kiek reikia turėti savo atmintyje, kad sandoris nenutrūktų?

Klausiant būsto kainos reikia atsižvelgti į labai ilgą sąrašą paslaugų, kurias reikia sumokėti prieš tampant visaverčiu buto ar namo savininku. Jei jums labai pasisekė ir jūs pats radote reikiamą variantą, tuomet galite šiek tiek sutaupyti nekilnojamojo turto agentūros paslaugoms. Tačiau net ir tokiu atveju viso pirkimo pardavimo sandorio vykdymą vis tiek geriau patikėti profesionalui. Todėl visiškai atsisakyti maklerio paslaugų nepatartina – bus daug daugiau vargo, o patikrinimo išlaidos gali būti ne mažesnės.

Norėdami įvertinti visas papildomas išlaidas, viršijančias deklaruojamą buto kainą, nusprendėme kreiptis į nekilnojamojo turto rinkos profesionalus ir hipotekos paskolos gauti atsakymą, kaip sakoma, iš pirmų lūpų.

„Įsigyti butą per nekilnojamojo turto agentūrą yra greičiau, lengviau, patikimiau ir, kad ir kaip paradoksaliai skambėtų, pigiau“, – tikina skyriaus vedėja. antrinėje rinkojeįmonė "INCOM-Real Estate" Sergejus Shloma. Ekspertas paaiškino, kokias išlaidas, be paties buto kainos, turės pirkėjas kreipdamasis į nekilnojamojo turto agentūrą: „Yra išlaidų, susijusių su galimais papildomais patikrinimais ir papildomas mokestis dokumentus (pavyzdžiui, įteisinus pertvarkymus – pertvarkymai buvo atlikti kas trečiame bute). Kas už tai moka – atviras klausimas: ar pardavėjas, ar pirkėjas, ar agentūra. Papildomos išlaidos taip pat atsiranda atliekant tarpusavio atsiskaitymus pagal sandorį (lėšų inkasavimas, užtikrinimas, seifų nuoma ar akredityvų atidarymas).

Už visas šias paslaugas nekilnojamojo turto agentūros ima vidutiniškai 3-6% nuo įsigyto būsto kainos. Ar kreiptis į maklerius, ar ne, kiekvienas sprendžia pats. Ar tai atvejis, kai galite sutaupyti pinigų? Tikriausiai verta į pirmą vietą iškelti garantuoto viso sandorio saugumo klausimą. Agentūra suteikia tokias garantijas ir yra atsakinga už sandorį. Priešingu atveju visa atsakomybė tenka pirkėjui.

Susisiekus su nekilnojamojo turto agentūra nebereikia ieškoti galimybių. Su agentūra sudaroma atrankos sutartis (dažniausiai pasiūloma 10-15 variantų), tada šie objektai parodomi klientui. Pasirinkus, pradedamos derybos su buto ar namo pardavėju. Tuomet reikia teisingai sudaryti avansinius santykius arba avansinio mokėjimo sutartį, kurioje būtų visapusiškai aprašyta operacija. „Turime kiek įmanoma sumažinti pardavėjo kainą, gindami savo kliento-pirkėjo interesus“, – sako Sergejus Shloma. – Turime padėti patikrinti pasirinktą objektą ir atlikti visiškai saugius pirkėjo ir pardavėjo tarpusavio atsiskaitymus. Taip pat užtikriname buto perleidimą, teisinį ir fizinį išleidimą. Žodžiu, klientas tampa naujo ir saugaus būsto savininku ir yra 100% laisvas nuo galimos rizikos.“

Ir vis dėlto neatmestina ir kai kurių nenumatytų išlaidų – pavyzdžiui, pardavėjas nesumokėjo muito, o laukti, kol jis sumokės (jei išvis sumokės) – nebesinori. Arba reikėjo papildomo notaro patvirtinto dokumento. Todėl vis tiek verta investuoti į mokėjimą už agentūros paslaugas. maksimalus procentas nuo buto kainos - 6%, arba net pridėti dar porą procentų, kad būtų visiška ramybė.

Jei pirkdami butą imate būsto paskolą, tai, žinoma, yra kita istorija: kainų diapazonas yra labai platus, nes čia viskas priklauso nuo termino ir sąlygų, kuriomis pirkėjas ima būsto paskolą. paskola. Tokiu atveju būstas gali kainuoti pusantro ar net tris kartus brangiau.

Kaip apskaičiuoti tikrąją kainą hipotekos paskola, įskaitant visus komisinius ir visas išlaidas gaunant paskolą? Kokios yra papildomos išlaidos imant būsto paskolą? Šiuos klausimus mums padėjo suprasti pardavimų skyriaus vadovas. hipotekos produktai Nordea bankas Romanas Slobodyanas. Išlaidas galima suskirstyti į tris dalis:
1. Draudimas – vidutiniškai 0,6% nuo paskolos sumos.
2. Nekilnojamojo turto vertinimas nepriklausomoje įmonėje - vidutiniškai 5000 rublių už butą ir 15000 rublių už kaimo nekilnojamąjį turtą.
3. Sandorio atlikimo išlaidos - spintelių nuoma ar akredityvo atidarymas atsiskaitymams tarp sandorio šalių (3 000 rublių), notaro paslaugos (įgaliojimas, rašytinių išrašų, kvitų rengimas ir kt. - 7 000 rublių), valstybės rinkliavų mokėjimas. už registraciją registracijos rūmuose - visa tai vidutiniškai apie 10 000 rublių.
Bet nebūtinai visos šios išlaidos atsiras kiekviename konkrečiame sandoryje, – aiškina ekspertas.

Kalbant apie pilna kaina hipotekos paskolą, paprašėme Romano Slobodyano ją apskaičiuoti pagal paskolos iš Nordea banko pavyzdį. Pavyzdžiui, naudojami šie parametrai:
Buto kaina yra 6,5 ​​milijono rublių.
Paskolos suma (90% kainos) yra 5,85 milijono rublių.
Paskolos terminas yra 30 metų.
Kursas fiksuotas pirmiems penkeriems metams – 11,5%, nuo šeštų metų: MosPrime 6 mėn. + 5% (perskaičiuojama kiekvienais metais terminą).

Bendra paskolos pavyzdžio kaina (procentais per metus) informacijos pateikimo dieną buvo 12,96%.

Baigdami duosime keletą patarimų tiems, kurie ruošiasi įsigyti naują būstą. Rinkdamiesi hipotekos valiutą, nustatykite rizikos lygį, kurį norite prisiimti dėl paskolos. Jei vartojate rublius, kyla priklausomybės rizika valiutos kursas Nr. Tačiau paskolos užsienio valiuta siūlomos žymiai brangiau palankūs tarifai nei rublių. Pavyzdžiui, „Nordea“ banke tarifų skirtumas siekia 4 proc. Taigi, jei imate nedidelę paskolą ir suprantate, kad esate pasiruošę ją pakankamai greitai grąžinti, pavyzdžiui, per 2-3 metus, parduodami kitą nekilnojamąjį turtą, tuomet hipoteka užsienio valiuta gali būti pelninga, o rizika sumažinama iki minimumo. trumpalaikis ir galimybė parduoti turtą, aiškina Romanas Slobodyanas.

Ir dar vienas dalykas: daugelis nekilnojamojo turto agentūrų bendradarbiauja su hipoteką teikiančiais bankais ir atitinkamai gali pasiūlyti daugiau pelningomis sąlygomis skolinimas. „Bendradarbiaujame daugiausia su dauguma dideli bankai, kurių kiekviename turime tam tikras nuostatas. Tai bankai, turintys apie 98% rinkos apimties. Atitinkamai, visi mūsų klientai gauna pageidavimus iš kiekvieno banko partnerio. Tai yra, jei žmogus ateina į mums draugišką banką dėl būsto paskolos kaip trečiajam asmeniui, jo sąlygos gauti paskolą yra prastesnės nei pas mus besikreipiančio asmens. Tiesą sakant, klientas gali net nesinaudoti mūsų paslaugomis, o tiesiog ateiti ir paklausti dėl būsto paskolos, mes, žinoma, jam padėsime, be to, klientas iš šios operacijos net uždirbs nuo 0,5 iki 1 proc. (pavyzdžiui, jei paskola imama 20 metų, tada vidutiniškai sutaupoma 1 mln. rublių)“, – priduria Sergejus Shloma iš INCOM-Real Estate.

Taigi, apibendrinant mūsų šios problemos tyrimą papildomų išlaidų Pirkdami būstą padarėme išvadą, kad vis tiek reikia turėti iki 10% būsto kainos. Tada galite būti tikri, kad ne Netikėtos išlaidos nebaisu. Tiesa, yra už potencialių pirkėjų ir geros naujienos. Sergejus Shloma mus šiek tiek nuramino. Pasirodo, šiandien situacija rinkoje yra tokia, kad pirkėjas turi galimybę derėtis, o dėl to būstas jam kartais kainuoja tiksliai nurodytą kainą ar net šiek tiek pigiau. Taigi pirmyn – derėkitės! Sėkmės perkant ir laimingo gyvenimo naujuose namuose!