Jika pengembang belum menyelesaikan rumahnya. Penerimaan apartemen di gedung baru: kami berupaya menghilangkan kekurangan

Para ahli mencatat bahwa keterlambatan dalam pembangunan atau commissioning rumah terutama disebabkan oleh masalah yang dihadapi oleh pengembang. Kesulitan mungkin berhubungan dengan sisi keuangan proyek dan mendapatkan izin dari pemerintah kota untuk mengoperasikan rumah tersebut, yang mengkonfirmasikan penyelesaian konstruksi.

Pertanyaan utama yang muncul dalam situasi seperti ini adalah: bagaimana memahami bahwa “pembangun” memiliki masalah? Faktanya, seperti yang dijelaskan dalam Komite Moskow untuk Memastikan Implementasinya proyek investasi dan kontrol di bidang konstruksi bersama (Moskomstroyinvest), undang-undang tidak mengatur kewajiban pengembang untuk memberi tahu peserta konstruksi bersama tentang kesulitan mereka. Tetapi tidak ada yang menyembunyikan informasi - data dapat ditemukan akses terbuka di Internet.

Penasihat hukum terkemuka perusahaan Abad Kota-XXI Nikita Eshkov menyarankan agar Anda membiasakan diri dengan daftar warga yang terkena dampak di bidang konstruksi ekuitas bersama, yang dibentuk oleh badan-badan pemerintah daerah. Misalnya, di Moskow ini adalah situs web kompleks kebijakan perencanaan kota dan pembangunan kota serta situs web Moskomstroyinvest.

Menurutnya, ada baiknya melihat daftar pengembang yang bermasalah. Di wilayah Moskow, daftar semacam itu diterbitkan setiap bulan di situs resmi Kompleks Kementerian Konstruksi Wilayah Moskow. Di daerah, ini adalah situs departemen serupa.

Pakar juga menyarankan untuk memperhatikan deklarasi proyek, yang dipublikasikan di situs web pengembang tertentu. Yang penting adalah dokumen ini wajib tanggal penyelesaian konstruksi ditunjukkan.

“Informasi di website memang berguna, tapi hanya setelah faktanya. Pantau terus informasi arbitrase, analisislah. Pantau terus kemajuan konstruksi secara visual. Akan lebih bagus jika Anda mendapatkan akses ke jadwal kerja di situs dan membandingkannya dengan keadaan sebenarnya. Perbedaan apa pun adalah peringatan. Ajukan pertanyaan, minta jawaban,” tambah Dmitry Charikov, kepala departemen untuk memantau kepatuhan terhadap supremasi hukum di bidang pembangunan ekuitas bersama di komite di bawah Dewan Federasi Federasi Rusia.

Alat perlindungan

Masalah utama dari konstruksi yang belum selesai secara langsung bagi pemegang saham adalah ketidakmampuan untuk pindah ke apartemen dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, untuk memulai perbaikan dan pekerjaan lain, jelas pengacara Kota-XXI Century.

Menurutnya, instrumen utama perlindungan di dalam hal ini perjanjian berdiri penyertaan modal(DDU) adalah bentuk pembelian real estat yang paling umum di rumah yang sedang dibangun. Keuntungan utama dari dokumen ini adalah semua kondisi utama perjanjian berbagi diabadikan dalam Undang-Undang Federal No. 214-FZ, berbeda dengan, katakanlah, mekanisme pembelian perumahan dengan bantuan koperasi perumahan. Dalam kasus terakhir, ketentuan partisipasi ditetapkan oleh penjual sendiri, dan ketentuan keanggotaan pembeli biasanya diatur oleh dokumen internal koperasi, yang jarang diketahui pembeli sebelum menyelesaikan transaksi.

“Rekan investor dalam konstruksi bersama harus membuat perjanjian partisipasi bersama hanya dalam kerangka 214-FZ,” tegas Menteri Kompleks Konstruksi Wilayah Moskow, Marina Ogloblina.

Dia mencatat bahwa peserta dalam konstruksi bersama memiliki sejumlah keuntungan. Secara khusus, mereka yang haknya dilanggar berdasarkan 214-FZ dapat mengakhiri perjanjian partisipasi bersama, termasuk jika pengembang gagal memenuhi kewajiban untuk mentransfer proyek konstruksi bersama tepat waktu. Selain itu, pemegang saham dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk menagih denda, dan juga dimasukkan dalam daftar co-investor yang terkena dampak jika batas waktu penyerahan properti dilanggar lebih dari sembilan bulan.

Terakhir, jika kita berbicara tentang pelanggaran yang dilakukan pengembang terhadap persyaratan 214-FZ, maka pemegang saham dapat meminta bantuan pihak berwenang, tambah Moskomstroyinvest. Menurut para ahli, pejabat pemerintah dapat melakukan pemeriksaan terhadap pengembang dalam kerangka hukum, khususnya mengendalikan tujuan penggunaan dana. individu Dan stabilitas keuangan perusahaan.

Tulis keluhan

Jika rumahnya sudah selesai dibangun, maka tidak ada lagi ketakutan bahwa pengembangnya akan hilang, kata Eshkov. Menurutnya, dalam situasi seperti ini, kemungkinan besar organisasi tidak dapat memperoleh izin pengoperasian rumah tersebut karena beberapa alasan.

Tentu saja, pemegang saham dapat menghubungi perusahaan sendiri dan menanyakan kemajuan konstruksi, namun jika terjadi masalah, undang-undang mewajibkan pengembang untuk mengirimkan informasi dan usulan perubahan kontrak kepada peserta konstruksi bersama dua bulan sebelum berakhirnya masa berlaku. periode yang ditentukan, jelas Kementerian Konstruksi Wilayah Moskow.

Jika pemegang saham menyetujui penundaan tersebut, para pihak dapat menyimpulkan perjanjian tambahan, jika tidak, dia berhak mengirim ke pengembang tuntutan pra-persidangan dan mengajukan tuntutan hukum untuk menagih denda, tambah layanan pers departemen tersebut.

Para ahli menyarankan agar besaran denda dapat dihitung secara mandiri menggunakan kalkulator online. Dalam hal ini, orang tersebut diharuskan memasukkan harga kontrak dan jangka waktu penundaan ke dalam “jendela” yang sesuai.

Selanjutnya, Eshkov merekomendasikan, disarankan bagi pemegang saham untuk membuka perjanjian dan melihat bab dengan rincian para pihak. “Jika alamatnya tidak berubah, bagus. Jika tidak, Anda dapat memeriksa relevansi detailnya dengan mengunjungi situs web pengembang dan melihat data di dalamnya deklarasi proyek. Pilihan lainnya adalah menemukannya di sumber daya Layanan Pajak Federal,” jelas sang pakar.

Langkah selanjutnya adalah membuat klaim sendiri dan mengirimkannya ke kantor pengembang. Anda dapat melakukan ini melalui surat, dan penting untuk tidak lupa menerima salinan isi inventaris dari karyawan, atau mengirimkan sendiri dokumen tersebut. Responsnya akan diterima dalam waktu 10 hari, namun seringkali organisasi skala menengah “memakan waktu” 1 bulan.

Jika pengembang menolak untuk menerima tuntutan atau tidak menanggapinya dengan cara apa pun, pemegang saham mengajukan tuntutan ke pengadilan untuk memulihkan denda. Pengacara menjelaskan poin penting: Pengadilan dapat mengubah jumlahnya. Misalnya, jika jumlah tuntutan pemegang saham meningkat selama pertimbangan perkara di pengadilan. Dalam hal denda yang harus dibayar jelas-jelas tidak sebanding dengan akibat pelanggaran kewajiban, pengadilan berhak mengurangi denda, catat pengacara.

Selain itu, jika rumah dibangun dan dihubungkan dengan komunikasi, tetapi tidak dioperasikan, maka pemegang sahamnya prosedur peradilan mungkin mengakui kepemilikan apartemen tersebut dan, misalnya, mulai melakukan perbaikan di sana, tambah teman bicara agensi tersebut.

Penghentian konstruksi

Lebih miris lagi jika pembangunan rumah terhenti, dan pengembang karena beberapa kesulitan tidak dapat melanjutkan pekerjaan. Tentu saja, para peserta dalam proses tersebut berisiko di sini.

Dalam hal ini, Moskomstroyinvest menyarankan pemegang saham untuk menghubungi pengembang untuk mengetahui alasan penghentian konstruksi, dan juga untuk memberi tahu pihak berwenang tentang hal ini.

“Jika diketahui telah terjadi proses kepailitan terhadap pengembang, maka perlu mengajukan permohonan ke pengadilan tempat perkara itu disidangkan untuk dimasukkan dalam daftar kreditur,” kata panitia.

Para ahli juga menekankan bahwa peserta dalam konstruksi bersama dapat menghubungi otoritas pengawas untuk memasukkannya ke dalam daftar warga negara yang uang tunai tertarik untuk konstruksi bangunan apartemen dan hak siapa yang dilanggar.

Risiko "pemegang hipotek"

“Risiko utama bagi pemegang saham yang membeli apartemen dengan hipotek adalah kewajiban untuk membayar kembali pinjamannya, terlepas dari bagaimana pengembang memenuhi kewajibannya untuk membangun rumah tersebut menerima apartemen tepat waktu atau tidak,” - jelas pengacara Abad City-XXI.

Charikov, pada gilirannya, mencatat bahwa model perilaku sebagian besar “hipotek” properti bermasalah biasanya serupa: orang berhenti membayar ke bank dan mulai “lari” dari karyawannya tanpa menjawab panggilan telepon.

Namun, pemegang saham “bermasalah” dengan hipotek yang memilih model perilaku seperti ini berisiko memperoleh kewajiban utang dan denda yang tidak terjangkau, yang pasti akan memperumit situasi.

Apa yang harus Anda lakukan untuk melindungi diri Anda dari kemungkinan risiko? “Anda perlu menghubungi bank dengan permohonan tertulis untuk pinjaman angsuran tambahan, karena pembangunan rumah sedang tertunda,” saran Nikita Eshkov, penasihat hukum terkemuka di perusahaan City-XXI Century.

Benar, menurut dia, pengambilan keputusan positif terhadap masalah ini hanya bergantung pada bank. Jika pengembang tidak memenuhi kewajibannya untuk membangun rumah sama sekali, dan pembangunannya terhenti, pemegang saham dapat mengakhiri LDU dan menuntut pemulihan dari pengembang atas bunga yang dibayarkan atas pinjaman tersebut.

Anda menemukan diri Anda dalam situasi sulit ketika pengembang berhenti memenuhinya penyertaan modal? Tidak tahu apa yang harus dilakukan dan apakah ada peluang untuk berhasil menyelesaikan masalah ini? Stereum akan memberi tahu Anda apa yang harus dilakukan dalam situasi sulit seperti itu.

Pembangunan rumah - dihentikan atau ditangguhkan?

Untuk memulainya, penting untuk memahami kasus seperti apa yang sedang kita bicarakan. Apakah pembangunannya dihentikan seluruhnya dan rumah tersebut tidak direncanakan untuk dioperasikan, atau jangka waktunya ditunda untuk jangka waktu tertentu (tidak terbatas). Untuk memperjelas situasinya, kami menyarankan Anda mengirimkan ke: organisasi konstruksi permintaan tertulis. Kehadirannya akan berguna di kemudian hari (jika kasusnya dibawa ke pengadilan).

Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, perusahaan pengembang harus memberitahukan secara tertulis kepada para peserta konstruksi bersama bahwa tanggal penyelesaian pekerjaan akan berbeda dari tanggal yang disepakati dan ditentukan dalam kontrak. Pemegang saham dapat menyetujui atau tidak menyetujui perubahan tersebut; oleh karena itu, mereka mempunyai hak untuk mengakhiri kontrak.

Kontrak - tunggu atau hentikan?

Jika terjadi pemutusan perjanjian kontrak karena kegagalan pengembang untuk memenuhi kewajibannya, pemegang saham dapat mengandalkan pengembalian dana , serta denda (jumlah dalam setiap kasus ditentukan secara individual). Jangka waktu pembayaran biasanya tidak lebih dari tiga minggu kerja.

Jika pengembang tidak melakukan pembayaran, pemegang saham memiliki satu pilihan - pergi ke pengadilan. Setelah pengadilan mengambil keputusan, Anda bisa secara mandiri, atau dengan bantuan jasa juru sita, minta pengembalian dana.

Sebelum ke pengadilan, siapkan dokumen-dokumen berikut:

• perjanjian penyertaan modal
• tanda terima pembayaran biaya jasa perusahaan pengembang
• pemberitahuan kegagalan mengoperasikan fasilitas tepat waktu atau penghentian konstruksi (jika ada)
• permintaan tertulis kepada perusahaan konstruksi
• permohonan penghentian perjanjian penyertaan modal
• salinan pemberitahuan pengiriman aplikasi ke pengembang (Anda harus mengeluarkan ongkos kirim yang terdaftar dan berharga dengan pemberitahuan pengiriman)

Cobalah untuk mengumpulkan sebanyak mungkin tentang situasi yang mengakibatkan pengembang tidak memenuhi kewajibannya secara tidak patut. Setelah Anda mengetahui apa masalahnya, Anda dapat menarik kesimpulan tertentu dengan menganalisis secara cermat konsekuensi dan risiko yang mungkin terjadi.

Akan sangat membantu untuk memahami aspek-aspek berikut:

1. Apakah perusahaan pengembang sudah aktif sumber daya keuangan, karena itu dimungkinkan untuk mengembalikan investasi Anda sendiri
2. Alasan untuk proses hukum(kami mempelajari dengan cermat isi DDU, syarat-syarat dan kemungkinan klausul force majeure di pihak Kontraktor)
3. Berapa peluang pengembang dinyatakan pailit?

Jika Anda memahami bahwa perusahaan konstruksi hanya mengalami kesulitan sementara, mungkin kebijakan menunggu dan melihat akan lebih masuk akal. Selain itu, akan berguna untuk menemukan "teman yang malang" - pemegang saham yang sama dengan Anda, dan bersama-sama mencoba bernegosiasi dengan pengembang.

Harap dicatat bahwa membuat perjanjian tambahan sama sekali tidak menjamin keberhasilan penyelesaian masalah. Bagaimanapun, perjanjian, seperti kontrak, mungkin tidak dipenuhi.

Hasil yang paling tidak disukai adalah pengembang dinyatakan bangkrut. Dalam hal ini, hal terbaik yang dapat diandalkan oleh pemegang saham adalah pembentukan koperasi perumahan bersama. Dan penyelesaian pekerjaan konstruksi melalui upaya bersama.

Pengembang	Pemegang saham
Penghentian konstruksi	Definisi situasi keuangan pengembang; konsultasi hukum; persiapan dokumen untuk pergi ke pengadilan
Kegagalan untuk mengoperasikan fasilitas tepat waktu	Penghentian DDU di secara sepihak, permintaan pengembalian dana, jumlah denda
Kebangkrutan	Memeriksa target penggunaan dana pengembang dari peserta DDU; pendaftaran kepemilikan konstruksi yang belum selesai; partisipasi dalam koperasi perumahan - penyelesaian konstruksi

Semoga informasi yang dikumpulkan di atas bermanfaat. Dan prospeknya apartemen yang belum selesai akan melewati Anda.

Konstruksi bersama baru saja memasuki kehidupan kita, dan banyak aspek dalam membeli apartemen di bawah skema DDU baru saja diuji dalam praktiknya. Oleh karena itu, ketika perusahaan menghentikan pembangunan properti yang tampaknya dapat diandalkan, banyak yang masih tidak tahu apa yang harus dilakukan. Tapi sungguh, apa yang harus dilakukan jika pengembang tidak membangun?

Tentu saja, pengacara mana pun akan menyarankan untuk menyewa pengacara dan pergi ke pengadilan. Ini adalah solusi paling masuk akal (prosedur dalam hal ini dijelaskan di akhir artikel). Namun sebelum pergi ke kantor hukum, saya sarankan Anda melakukan sedikit brainstorming. Mungkin setelah itu Anda akan melihat masalah ini dari sudut pandang yang berbeda.

Jika pengembang menghentikan pembangunan: apa yang harus dilakukan?

Pertama, Anda perlu mengumpulkan informasi sebanyak mungkin tentang alasan munculnya situasi “penghentian konstruksi”. Kemudian, berdasarkan segala sesuatu yang dilihat dan didengar, lakukan analisis yang tenang dan kompeten konsekuensi yang mungkin terjadi. Selama proses brainstorming, ada beberapa hal yang perlu Anda pikirkan:

• Apakah pengembang mempunyai uang yang kemudian dapat dikembalikan melalui keputusan pengadilan.
• Apakah akan ada dasar hukum untuk mengajukan ke pengadilan (lihat kontrak, syarat dan ketentuan).
• Apakah perusahaan pengembang mengalami kesulitan keuangan sementara atau akan bangkrut?

Jika perusahaan tidak memiliki uang, maka keputusan pengadilan yang adil untuk menagih denda dan persyaratan moneter lainnya dari pengembang tidak akan terpenuhi. Dalam hal ini, opsi “mengumpulkan sesama penderita” cocok. Dengan menemukan pembeli apartemen yang sama di gedung bermasalah, Anda memperoleh semacam “lingkaran dukungan”. Saat mendiskusikan jalan keluar bersama situasi sulit Akan ada lebih banyak opsi yang ditemukan.

Jika pengembang mengalami kesulitan sementara, disarankan bersabar dan menunggu. Karena setiap persidangan dalam kasus tersebut berlangsung selama 6 bulan dan memerlukan biaya finansial (pengacara, keahlian, dll.).

Jika pengembang telah membuat cadangan waktu untuk dirinya sendiri, maka tidak ada yang bisa dilakukan - Anda telah menandatangani perjanjian dan itu harus dipenuhi.

Dan skenario terburuknya:

Jika pengembang dinyatakan bangkrut...

Perusahaan sendiri dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk menyatakan dirinya pailit. Dalam hal ini, klaim Anda terhadap pengembang tidak akan dipertimbangkan. Yang dapat dilakukan dalam hal ini hanyalah menghubungi pengadilan arbitrase dengan permohonan untuk dimasukkan dalam daftar transfer tempat tinggal setelah kebangkrutan.

Perlu diingat di sini bahwa bahkan properti real estat yang belum selesai pun tunduk pendaftaran negara. Oleh karena itu, meskipun apartemen tersebut belum selesai dibangun, Anda tetap harus menjadi pemiliknya.

Undang-undang FZ-214 (Pasal 14, ayat 5) memberi Anda hak ini: pengembang wajib mendaftarkan kepemilikan bahkan atas proyek konstruksi yang belum selesai. Tentu saja, jika Anda mengajukan permohonan untuk menagih agunan (apartemen di gedung yang belum selesai). Dan ini asalkan Anda bertindak kompeten dan perjanjian itu terdaftar di Rosreestr.

Jika perusahaan tidak mau melakukan hal ini, maka Anda dapat membuktikan hak Anda atas “konstruksi yang belum selesai” di pengadilan. Jika pengembang tidak menanggapi surat Anda atau menghilang sama sekali, maka Anda dapat kembali meresmikan hak Anda melalui pengadilan. Anda hanya perlu menghubungi pengadilan secara langsung. Jadi tidak ada kendala khusus untuk menjadi pemilik apartemen di gedung yang belum selesai, yang Anda butuhkan hanyalah kesabaran dan ketabahan.

Catatan. Jika, sebagai tanggapan atas permohonan Anda, dia mencoba mencapai kesepakatan secara damai, maka Anda tidak boleh santai. Semua perjanjian tambahan antara Anda hanyalah perjanjian dan bukan keputusan pengadilan. Bagaimanapun, mereka tidak dapat dipenuhi, seperti halnya kontrak. Oleh karena itu, pengacara sangat menyarankan untuk tidak mengadakan segala macam “perjanjian tambahan” - perjanjian penyelesaian tambahan.

Apa yang harus dilakukan selanjutnya tergantung pada organisasi "kawan malang" - pemilik apartemen di gedung yang belum selesai. Pilihan yang paling menguntungkan: setelah pengembang bangkrut, atur sendiri dan selesaikan pembangunan rumah. Tapi ini, seperti yang dikatakan oleh pembawa acara TV terkenal, adalah “cerita yang benar-benar berbeda.” Oleh karena itu akan dibahas pada artikel khusus.

Jika Anda memutuskan untuk menggunakan hak Anda berdasarkan Undang-Undang Federal-214 ketika menghentikan pembangunan di pengadilan, berikut adalah saran dari pengacara:

Penting untuk memeriksa pengembang atas tujuan penggunaan dana pemegang saham dan kepatuhan pengembang terhadap tenggat waktu yang ditentukan dalam deklarasi proyek berdasarkan tenggat waktu yang ditentukan dalam dokumentasi proyek. Negara pengendali wajib melakukan hal ini. otoritas jika Anda mengajukan keluhan terhadap tindakan pengembang.

Jika badan pengawas negara tidak mengambil tindakan, maka sehubungan dengan kelambanannya, Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan dengan tuntutan untuk menghilangkan pelanggaran hak-hak Anda dan mewajibkan lembaga pemerintah untuk melakukan tindakan pengendalian.

Simpan agar tidak rugi

PENGEMBANG SAYA BERHENTI MEMBANGUN RUMAH. APA YANG HARUS SAYA LAKUKAN?

Dalam situasi seperti ini, ada dua pilihan utama. Pertama, menuntut pemutusan kontrak di pengadilan jika ada keadaan yang menunjukkan bahwa rumah tidak akan diserahkan tepat waktu. Kedua, Anda dapat menunggu sampai batas waktu pelaksanaan kontrak dan, jika batas waktu penyerahan benda terlewati, menuntut ganti rugi atas kerugian dan denda di pengadilan. Jika kontrak diakhiri di pengadilan, pemegang saham berhak menuntut tidak hanya bunga atas penggunaan dana orang lain, tetapi juga denda kontrak, serta kompensasi kerugian. Dalam situasi ini, kerugian harus dipahami sebagai biaya yang dikeluarkan oleh pemegang saham berdasarkan perjanjian hipotek.

Jika Anda memutuskan untuk menunggu hingga akhir periode pengiriman yang ditentukan dalam kontrak, opsi berikut akan muncul. Dalam hal terjadi keterlambatan kinerja berdasarkan kontrak yang disepakati dalam kerangka Hukum Federal“Atas keikutsertaan dalam pembangunan bersama” No. 214-FZ, pemegang saham berhak menuntut denda, serta ganti rugi atas kerugian yang disebabkan oleh keterlambatan tersebut, dan juga berhak mengajukan ke pengadilan dengan tuntutan pengalihan hak. rumah susun menjadi hak milik jika benda itu telah selesai dibangun dan dioperasikan.

Situasi kritis
Keadaan kritis adalah ketika pengembang telah berhenti membangun properti, sebenarnya ia tidak memiliki dana untuk melanjutkan pembangunan, dan apartemen tersebut belum dibangun sama sekali, atau berada di dalam bangunan yang sudah selesai dibangun sebagian. Dalam situasi seperti ini, kita hanya dapat membicarakan dua hal cara yang mungkin perlindungan: pergi ke pengadilan dengan tuntutan untuk mengakui kepemilikan suatu benda yang belum selesai, jika rumah susun itu terletak di lantai yang sudah selesai dibangun, atau, jika rumah susun itu direncanakan di atas lantai yang belum selesai, kita hanya dapat berbicara tentang kebangkrutan.

Kebangkrutan
Kebangkrutan pengembang memiliki sejumlah ciri. Dua daftar tagihan kreditur dibuat. Salah satunya adalah daftar umum, dan yang kedua secara eksklusif merupakan daftar klaim orang-orang yang berpartisipasi dalam pembangunan perumahan dalam kerangka 214-FZ. Jika rumah susun itu benar-benar dibangun dan telah diterima keputusan pengadilan yang mengakui kepemilikan atas benda itu, maka pemegang saham hanya berhak mengajukan tuntutan uang sebagai bagian dari prosedur kepailitan. Dalam situasi seperti ini, pemegang saham tidak perlu ikut serta dalam pengambilan keputusan selanjutnya mengenai penyelesaian rumah tersebut. Apabila rumah susun itu tidak benar-benar dibangun, maka pemegang saham harus mengajukan permohonan ke pengadilan arbitrase, tempat perkara kepailitan akan dilakukan dan menyatakan tuntutannya. Setelah mempertimbangkan keabsahan persyaratan, diambil keputusan untuk memasukkan dalam daftar persyaratan pengalihan rumah susun kepada pemegang saham. Semua orang yang apartemennya belum selesai dibangun membentuk koperasi pembangunan perumahan, yang akan memutuskan penyelesaian rumah tersebut. Pada saat yang sama, jelas bahwa dana penyelesaian rumah akan dikumpulkan oleh anggota koperasi perumahan. Sekali lagi, jika Anda telah menerima keputusan pengadilan yang mengakui kepemilikan suatu barang jadi, maka Anda tidak perlu ikut serta dalam koperasi perumahan, kecuali ada unsur-unsur tertentu. milik bersama tidak selesai di rumah di lantai yang sesuai.

Dengan demikian, jika pengembang sebenarnya tidak mempunyai dana untuk melanjutkan pembangunan dan pengembang tersebut tidak mempunyai aset apapun untuk mengganti biaya pemegang saham yang harus menyelesaikan perumahan tersebut, maka pemegang saham akan dapat menyelesaikan rumah tersebut. hanya sendirian.

Karena setiap situasi bersifat individual, maka perlu untuk menghubungi spesialis berkualifikasi tinggi pada waktu yang tepat. Hanya banding tepat waktu yang akan membantu melindungi hak Anda dan mendapatkan hasil maksimal.

Pengacara Stanislav Viktorovich Borodaev

Sebagian besar pertanyaan yang diajukan pemegang saham kepada pengacara kami terkait dengan pelanggaran tenggat waktu pengiriman gedung apartemen. Apa yang harus dilakukan pemegang saham jika pengembang terlambat menyerahkan apartemennya? Bagaimana cara melindungi hak Anda? Perhatian! Pasal ini hanya relevan untuk perjanjian partisipasi dalam pembangunan bersama dan tidak cocok untuk kasus pembelian apartemen di koperasi perumahan. Hukuman berdasarkan 214-FZ tidak berlaku untuk apartemen yang dibeli melalui partisipasi dalam koperasi perumahan.

Bagaimana tanggal penyerahan apartemen ditentukan?

Batas waktu pemindahan konstruksi bersama yang telah selesai selalu diatur dalam ketentuan perjanjian tertulis untuk partisipasi dalam konstruksi bersama. Undang-undang tidak mengatur bagaimana menentukan jangka waktu tersebut. Hal utama adalah bahwa hal itu sama untuk semua pemegang saham gedung apartemen tertentu atau bagian bloknya.

Perjanjian penyertaan modal biasanya mencakup 2 tenggat waktu utama - jangka waktu pengoperasian rumah (menerbitkan izin pengoperasian) dan jangka waktu pengalihan apartemen kepada pemegang saham. Menurut undang-undang, pengembang tidak berhak mengalihkan rumah susun kepada pemegang saham sampai pemerintah daerah menerima rumah tersebut dan mengeluarkan izin masuk kepada pengembang. Artinya, rumah itu dioperasikan dulu, lalu apartemen siap pakai dialihkan kepada pemegang saham. Oleh karena itu, ketika membuat perjanjian, pemegang saham harus memperhatikan hal ini untuk periode pemindahan apartemen.

Batas waktu pemindahan apartemen dapat ditentukan dengan berbagai cara:

• tanggal pastinya - misalnya, “paling lambat tanggal 31 Desember 2014”. Dengan opsi ini, penundaan pemindahan apartemen dihitung mulai hari berikutnya - yaitu mulai 01/01/2015;
• penunjukan blok - misalnya, "pada kuartal ke-3 tahun 2014." Kuartal ke-3 tahun 2014 berlangsung dari 01/07/2014 hingga 30/09/2014 inklusif. Oleh karena itu, penundaan akan dimulai pada hari berikutnya setelah akhir triwulan, yaitu mulai 10/1/2014;
• tergantung pada periode memperoleh izin untuk melakukan komisi - misalnya, “Perkiraan batas waktu untuk mendapatkan izin komisi adalah kuartal 1 tahun 2015. Apartemen tersebut dialihkan kepada pemegang saham dalam waktu 30 hari sejak tanggal diterimanya izin pengoperasian.”. Dengan opsi ini, pertama-tama kami akan menentukan batas waktu untuk mendapatkan izin pindah (hingga 31 Maret 2015), dan menambahkan 30 hari untuk pemindahan apartemen (hingga 30 April 2015). Secara total, penundaan akan dimulai pada 01/05/2015.

Tentang persyaratan yang direncanakan (tidak dijamin oleh pengembang).

Pengembang yang licik sering kali menulis dalam perjanjian penyertaan saham bahwa batas waktu pengalihan apartemen bersifat “indikatif”, “direncanakan”, “tidak dijamin oleh pengembang” dan dapat berubah. Kita praktik peradilan menegaskan bahwa klausul tersebut tidak diperhitungkan oleh pengadilan, karena pengembang tidak dapat secara sepihak menunda tanggal penyelesaian.

Apa jadinya jika tenggat waktu pengiriman apartemen terlewat?

Menurut undang-undang “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama”, pengembang berkewajiban memberitahukan kepada pemegang saham secara tertulis bahwa pembangunan rumah tidak memenuhi tenggat waktu yang ditentukan dalam kontrak. Pengembang harus memberikan pemberitahuan ini kepada Anda dengan tanda tangan atau mengirimkannya melalui surat tercatat dengan pemberitahuan. Undang-undang juga menetapkan batas waktu pengiriman pemberitahuan tersebut - setidaknya 2 bulan sebelum batas waktu yang ditentukan dalam kontrak. Dalam praktiknya, pemberitahuan penjadwalan ulang tidak selalu dikirimkan.

Secara hukum, pengembang, bersama dengan pemberitahuan penjadwalan ulang, harus mengirimkannya kepada Anda usulan perubahan kontrak. Dalam praktiknya, pengembang mungkin menawarkan Anda untuk menandatangani perjanjian tambahan untuk perjanjian penundaan pengalihan apartemen.

Apakah pemegang saham wajib menandatangani perjanjian perubahan jangka waktu pengalihan rumah susun?

Tidak, saya tidak perlu melakukannya. Undang-undang “Tentang Partisipasi dalam Konstruksi Bersama” menyatakan bahwa masalah perubahan perjanjian partisipasi bersama diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia (Kode Sipil Federasi Rusia). Dan KUHPerdata menyatakan bahwa perubahan kontrak dimungkinkan terutama atas persetujuan para pihak. Karena Anda, sebagai pemegang saham, adalah pihak yang setara dalam perjanjian, Anda dapat memutuskan sendiri apakah perubahan perjanjian dalam hal penundaan tanggal penyerahan apartemen bermanfaat bagi Anda.

Tentu saja, terkadang menunda batas waktu pemindahan apartemen dapat memberikan kenyamanan bagi pemegang saham. Misalnya, jika Anda membeli apartemen secara mencicil dan diharuskan membayar pembayaran akhir apartemen tersebut pada saat pengalihannya, tetapi belum memiliki jumlah yang diperlukan. Meskipun lebih sering terjadi sebaliknya: pemegang saham tertarik pada pengiriman apartemen yang cepat, karena terpaksa tinggal bersama kerabat, di apartemen sewaan dan menanggung ketidaknyamanan lainnya. Dalam hal ini, tidak perlu menandatangani perjanjian tambahan pada kontrak.

Apa jadinya jika pemegang saham tetap menandatangani perjanjian untuk menunda pengalihan apartemen?

Pengembang berhak untuk mentransfer apartemen kepada Anda istilah baru ditentukan dalam perjanjian tambahan. Artinya, jangka waktu dari kontrak awal tidak akan diperhitungkan. Artinya, Anda tidak akan bisa meminta denda atas keterlambatan penyerahan apartemen (kecuali tentu saja pengembang melanggar tenggat waktu yang baru).

Bagaimana cara membuktikan pengembang terlambat menyerahkan rumah?

Pelanggaran batas waktu pengalihan saham tambahan dibuktikan dengan menggunakan sertifikat penerimaan apartemen:

• opsi 1 - Anda belum memiliki tindakan seperti itu. Artinya apartemen tersebut belum diserahterimakan kepada Anda dan pengembang belum memenuhi kewajibannya;
• opsi 2 - Anda memiliki sertifikat transfer dan penerimaan dengan tanggal lebih lambat dari tanggal yang ditentukan dalam perjanjian partisipasi saham.

Harap dicatat bahwa dalam hal ini, pemenuhan kewajiban pemindahan apartemen secara tepat waktu harus dibuktikan oleh pengembang.

Apa yang harus dilakukan jika Anda belum memiliki izin masuk, tetapi pengembang sudah memaksa Anda untuk menandatangani sertifikat transfer dan penerimaan?

Dalam praktiknya, pengembang mungkin menawarkan untuk menandatangani tindakan tersebut jika rumah itu sendiri secara umum siap untuk diserahkan, dan masalah dalam mendapatkan izin masuk terkait dengan lansekap. daerah setempat dan ketidaksempurnaan serupa. Pengembang dapat memberi Anda kunci dan mengizinkan akses ke apartemen.

Namun perbuatan itu dianggap tidak sah karena bertentangan dengan undang-undang: Anda tidak dapat memindahkan apartemen tanpa izin masuk. Sekalipun akta tersebut ditandatangani, Anda tidak akan dapat mendaftarkan hak kepemilikan atas dasar akta tersebut dan menjadi pemilik penuh atas apartemen Anda. Dalam undang-undang ini kemungkinan besar tidak akan tertulis penyelesaian akhir Anda dengan pengembang mengenai kemungkinan perubahan luas apartemen, karena BTI belum dapat melakukan pengukuran apartemen dan tuliskan rencana teknis untuk mereka.

Jika Anda masih menandatangani tindakan transfer dan penerimaan tersebut, Anda dapat menantang keabsahannya di pengadilan - ketika mempertimbangkan klaim Anda terhadap pengembang mengenai keterlambatan pengiriman rumah dan meminta pengadilan untuk menagih denda pada tanggal penandatanganan tindakan terakhir. .

Apa yang harus dilakukan jika pengembang terlambat menyerahkan apartemen?

1. Tulis keluhan kepada pengembang.

Dalam tuntutan Anda, Anda dapat meminta pengalihan apartemen, pembayaran denda atas keterlambatan pengalihan apartemen, serta kompensasi atas kerugian Anda (misalnya, biaya sewa apartemen sewaan). Harap dicatat bahwa semua kerugian Anda harus didokumentasikan. Jika Anda meminta penggantian biaya untuk apartemen sewaan, pastikan untuk melampirkan pada klaim Anda salinan perjanjian sewa dan dokumen pembayaran (perintah pembayaran, kuitansi, dll.). Jika memungkinkan, siapkan juga bukti bahwa Anda tidak memiliki atau menggunakan apartemen atau ruangan lain.

2. Menyerahkan klaim kepada pengembang.

Klaim diserahkan dengan tanda tangan pada salinan klaim Anda atau dikirim ke pengembang melalui surat tercatat dengan pemberitahuan. Pastikan untuk menyimpan salinan klaim Anda dengan stempel tanda terima pengembang atau tanda terima pos pengiriman klaim dan pemberitahuan pos.

Kapan saya harus mengajukan klaim?
Bisa sebelum penandatanganan akta transfer dan penerimaan, bisa juga setelahnya. Apabila anda mengajukan tuntutan sebelum rumah susun itu dipindahkan berdasarkan akta, sebutkan di dalamnya besarnya denda keterlambatan 1 hari, hitunglah denda itu sebagai acuan pada hari pengajuan tuntutan dan mintalah denda itu dibayar pada hari apartemen itu dipindahkan berdasarkan akta. Jika Anda mengajukan tuntutan setelah akta ditandatangani, maka segera tunjukkan dalam jumlah yang tetap, berdasarkan penundaan yang sebenarnya.

3. Pergi ke pengadilan.

Jika pengembang belum menanggapi keluhan Anda atau menawarkan cara yang dapat diterima untuk menyelesaikan perselisihan tersebut, kami menyarankan Anda segera mengajukan tuntutan ke pengadilan untuk perlindungan konsumen. Selain persyaratan dari pengaduan, Anda dapat menambahkan kompensasi atas kerusakan moral (tentukan jumlah sesuai kebijaksanaan Anda) dan denda berdasarkan Bagian 6 Pasal 13 Undang-Undang “Tentang Perlindungan Hak Konsumen” karena kegagalan untuk mematuhi persyaratan sukarela. prosedur untuk memenuhi kebutuhan konsumen.

Dapatkah pengembang, karena keterlambatannya, membatalkan pembayaran tambahan saya untuk meteran tambahan atau biaya hingga 3% untuk mengoperasikan rumah?

Mungkin, tapi Anda tidak perlu melakukannya. Jika terjadi keterlambatan pengiriman rumah, pembayaran tambahan tersebut tidak otomatis dibatalkan. Sayangnya, jaminan lisan dari pengembang saja tidak cukup. Oleh karena itu, Anda perlu membujuk pengembang untuk menandatangani perjanjian tambahan pada kontrak. Dalam perjanjian demikian perlu dicantumkan klausul tentang pengecualian dari perjanjian penyertaan saham terhadap syarat pembayaran tambahan untuk perubahan luas dan penggantian biaya pengembang.

Jika Anda tidak dapat meyakinkan pengembang, maka klausul tentang pembayaran tambahan akan tetap berlaku. Ini berarti Anda harus membayar jumlah yang diperlukan kepada pengembang. Jika tidak dibayar, dia akan dapat memulihkannya dari Anda di pengadilan. Terlepas dari pembayaran tambahan kepada pengembang, Anda dapat mengajukan klaim untuk perlindungan konsumen.

Apa yang harus dilakukan jika dalam akta pengalihan dan penerimaan tersebut terdapat catatan yang menyatakan bahwa pemegang saham tidak mempunyai tuntutan mengenai waktu pengalihan rumah susun tersebut?

Kami dapat mengusulkan rencana aksi berikut:

1. Menulis pernyataan tertulis kepada pengembang yang menuntut perubahan pada teks sertifikat transfer dan penerimaan, karena Anda memiliki keluhan tentang waktu pengiriman rumah. Anda juga dapat memasukkan persyaratan ini dalam tuntutan pembayaran denda. Pernyataan/klaim ini harus diserahkan kepada pengembang dengan tanda tangan pada salinan Anda.
2. Tunggu reaksi pengembang. Ingat batas waktu penandatanganan sertifikat transfer dan penerimaan adalah 7 hari kerja sejak tanggal diterimanya pesan pengembang tentang kesiapan objek untuk ditransfer (sesuai dengan Pasal 8 Undang-Undang Federal tentang partisipasi dalam konstruksi bersama) atau lainnya periode (sesuai dengan ketentuan perjanjian DDU Anda).
3. Menandatangani sertifikat penerimaan apartemen dengan reservasi, jika pengembang tidak melakukan perubahan pada sertifikat transfer dan penerimaan, dan Anda tidak memiliki alasan untuk menolak menandatangani (misalnya, cacat yang belum terselesaikan).

Reservasi dilakukan pada semua salinan akta setelah tanda tangan Anda:
“Ada tuntutan pembayaran denda atas keterlambatan pemindahan rumah susun untuk jangka waktu ___ sampai _____. Tanda tangan, Nama belakang, I.O., tanggal.”

Apakah saya akan mendapat masalah dalam mendaftarkan hak milik dengan akta seperti itu?

Dalam Undang-undang Federal tentang pendaftaran hak negara bagian real estat disebutkan bahwa dokumen-dokumen yang ada penghapusan atau penambahan, kata-kata yang dicoret dan koreksi-koreksi lain yang tidak disebutkan di dalamnya, dokumen-dokumen yang ditulis dengan pensil, serta dokumen-dokumen yang rusak parah sehingga tidak memungkinkan penafsiran yang jelas terhadap isinya tidak dapat diterima. pendaftaran hak negara (bagian 3 pasal .18).

Atas Perintah Kementerian Kehakiman Federasi Rusia No. 184 tanggal 1 Juli 2002 ( Rekomendasi metodis tentang tata cara pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya) dijelaskan bahwa penambahan, penghapusan, pencoretan, dan koreksi lain dalam dokumen harus dicantumkan (ayat 3 Pasal 18 Undang-undang), termasuk ditegaskan oleh tanda tangan orang, misalnya pihak-pihak dalam transaksi yang menandatangani dokumen tersebut.

Artinya, jika pendaftaran disepakati dan ditegaskan dengan tanda tangan Anda, maka akta tersebut harus diterima.