Legalnost gradskih kuća na garažama. Tko je vlasnik zemljišta ispod gradske kuće? Minimalna površina parcele za dobivanje građevinske dozvole

Ovaj članak govori o najrelevantnijim i najproblematičnijim točkama na koje vrijedi obratiti pozornost pri kupnji ove vrste nekretnine kao što je gradska kuća.
Dakle, prvo morate odlučiti što je "gradska kuća"? U rusko zakonodavstvo Ne postoji takva definicija nekretnine. Međutim, Zakon o urbanizmu Ruska Federacija sadrži takav koncept kao stambene zgrade blokirani razvoj, iz čijeg se sadržaja može zaključiti da je riječ o "gradskoj kući" - to su stambene zgrade čiji broj katova ne prelazi tri, a sastoje se od nekoliko blokova (ne više od deset), od kojih je svaki namijenjen jednoj obitelji i ima zajednički zid (zajedničke zidove) bez otvora sa susjednim blokom ili susjednim blokovima, nalazi se na zasebnoj parceli i ima pristup teritoriju javna uporaba.

Značajke na koje morate obratiti pozornost pri kupnji kuće u nizu:
1. Neophodno je obratiti pozornost na status zemljišta na kojem se gradi. Na primjer, određivanje zemljišta za pojedinca stambena izgradnja ne dopušta gradnju gradskih kuća na njemu. I premda mnogi programeri obećavaju da će u budućnosti ponovno registrirati status zemljišta, nema razloga vjerovati im. Budući da će, izgubivši interes za prodaju objekata, očito izgubiti interes i za sudbinu njihovih novih vlasnika. Također je važno uzeti u obzir da razvoj na zemljišta individualne stambene izgradnje moguće je ako se za svaki dio gradske kuće dodijeli najmanje 1,5 hektara zemlje, što, naravno, povećava troškove, ali povećava pravnu čistoću transakcije. Ali te su gradske kuće također registrirane kao individualne kuće, što podrazumijeva dovođenje zasebnih komunikacija u svaku sekciju. Većina pogodno zemljište za gradske kuće - MZhS, odnosno zemljište za nisku stambenu izgradnju.

2. Kada gradite gradske kuće na zemljištu DNP-a, trebali biste pitati programera dati građevinsku dozvolu na reviziju. Dakle, ako je programer primio dozvolu, onda ne bi trebalo biti problema sa zlouporabom zemljišne čestice, budući da se kategorija zemljišta također uzima u obzir prilikom izdavanja građevinske dozvole od strane državnih tijela.

3. Uz građevinsku dozvolu uvijek zatražite od investitora pregled projektne deklaracije i zemljišne dokumentacije. Obratite pažnju na rokove za navedene dokumente: građevinske dozvole i zemljišni dokumenti ne smiju biti zastarjeli.

4. Ne dajte se zavesti projektima čija je cijena obeshrabrujuća u svojoj primamljivosti. Prosjek tržišna vrijednost- najbolja opcija. Pogotovo ako je programer dokazan i ima nekoliko uspješnih projekata.

5. Kada kupujete kuću u nizu, imajte na umu da troškovi održavanja takve nekretnine znatno premašuju slične troškove za stanove. Sudska praksa jedinstveno stoji pri stavu da je novi vlasnik dužan platiti usluge za zajedničko korištenje, uključujući uređenje zajedničkog prostora, čišćenje prometnica, odvoz krutog otpada i sl. Ova dužnost je bezuvjetna i nije važno je li vlasnik kuće u nizu potpisao ugovor o pružanju usluga uz naplatu.

Važno je zapamtiti da su sve transakcije nekretninama skupe i multidisciplinarne, te stoga zahtijevaju sudjelovanje kvalificiranih odvjetnika. Uštedite nekoliko tisuća rubalja pravna podrška transakcije, možete nepovratno izgubiti nekoliko milijuna rubalja, vlastite živce i dragocjeno vrijeme.

Članak je pripremilo Odvjetničko savjetovanje "Sankt Peterburg" (www.advspb.ru).

primljeno
pristojba 17%

Zdravo!
Konstantine, naravno, u situaciji koju ste opisali, i sud i spomenuti Samvel prilično su se grubo ogriješili o zakonsku regulativu u vezi postavljanja projekata stambene izgradnje.

Pod takvim uvjetima možete se žaliti i presuda, na temelju članka 330. Zakona o parničnom postupku kao bitnu povredu normi materijalnog i procesnog prava. Međutim, u isto vrijeme, treba imati na umu da programer ima stvarnu priliku učiniti sve legalno i vrijeme je na njegovoj strani.

U trenutnoj situaciji, on može pokušati prebaciti stranicu iz jedne kategorije u drugu. Na temelju Saveznog zakona „O prijenosu zemljišta ili zemljišne parcele iz jedne kategorije u drugu."

Članak 2. Sastav i postupak za pripremu dokumenata za prijenos zemljišta ili zemljišnih čestica kao dijela takvog zemljišta iz jedne kategorije u drugu

1. Za prijenos zemljišta ili zemljišnih čestica kao dijela takvog zemljišta iz jedne kategorije u drugu, zainteresirana osoba podnosi zahtjev za prijenos zemljišta iz jedne kategorije u drugu ili zahtjev za prijenos zemljišne čestice iz jedne kategorije zemljišta u drugu (u daljnjem tekstu i peticija) izvršnom tijelu državne vlasti ili tijelu lokalne samouprave ovlaštenom za razmatranje ovog zahtjeva.

4. Za donošenje odluke o prijenosu zemljišnih čestica iz jedne kategorije zemljišta u drugu, također su potrebni sljedeći dokumenti:

1) izvod iz državni katastar nekretnine u vezi s podacima o zemljišnoj čestici, čiji prijenos iz jedne kategorije zemljišta u drugu treba izvršiti, ili katastarsku putovnicu takve zemljišne čestice;

2) preslike identifikacijskih dokumenata podnositelja zahtjeva - pojedinac, ili izvadak iz jednog državni registar individualni poduzetnici ili izvadak iz jedinstvenog državnog registra pravnih osoba;

3) izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnina i transakcije s njim o pravima na zemljišna parcelačiji se prijenos iz jedne kategorije zemljišta u drugu očekuje;

4) zaključak državne procjene utjecaja na okoliš ako je njezina provedba propisana saveznim zakonima;

5) suglasnost vlasnika zemljišne čestice za prijenos zemljišne čestice iz jedne kategorije zemljišta u drugu

Članak 3. Postupak razmatranja zahtjeva za prijenos zemljišta ili zemljišnih čestica kao dijela takvog zemljišta iz jedne kategorije u drugu

4. Na temelju rezultata razmatranja prijave izvršno tijelo državna vlast ili tijelo lokalne samouprave donosi akt o prevođenju zemljišta ili zemljišnih čestica u sastavu tog zemljišta iz jedne kategorije u drugu ili akt o odbijanju prevođenja zemljišta ili zemljišne čestice u sastavu tog zemljišta iz jedne kategorije u drugu unutar sljedeća razdoblja:

1) u roku od tri mjeseca od dana prijema zahtjeva, ako propisima nije drukčije određeno pravni akti Ruska Federacija, - Vlada Ruske Federacije;

2) u roku od dva mjeseca od dana primitka zahtjeva - izvršno tijelo državne vlasti konstitutivnog entiteta Ruske Federacije ili tijelo lokalne samouprave.

Članak 4. Razlozi za odbijanje prijenosa zemljišta ili zemljišnih čestica u sastavu tog zemljišta iz jedne kategorije u drugu nisu dopušteni u slučaju:

1) utvrđivanje, u skladu sa saveznim zakonima, ograničenja prijenosa zemljišta ili zemljišnih čestica kao dijela takvog zemljišta iz jedne kategorije u drugu ili zabranu takvog prijenosa;

2) prisutnost negativnog zaključka državne procjene okoliša ako je njezina provedba predviđena saveznim zakonima;

3) utvrđivanjem nesklada između tražene namjene zemljišta ili zemljišne čestice odobreni dokumenti prostorno uređenje i dokumentacija o uređenju prostora, dokumentacija o uređenju prostora

Realno, što se još može učiniti, ako je moguće, jest obratiti se policiji u ime kupca stana po članku 159. Kaznenog zakona. U prijavi navedite: kupio sam stan, dokumenti nisu u redu, sada susjedi prijete tužbom, programer je obećao da će sve biti u redu. Molim vas, pozovite me na odgovornost" ovo je najviše dobra opcija i tu se doista puno toga može dogoditi.

primljeno
pristojba 42%

Pozdrav Konstantin! U početku ste odabrali pogrešnu taktiku zaštite svojih prava, oslanjajući se na administraciju.

Ako sam vas dobro razumio, samo je uprava podnijela tužbu za rušenje ove gradske kuće, vi kao vlasnici susjednih parcela, čija su prava zapravo povrijeđena, uključeni ste u predmet samo kao treće osobe, a možda i ne, sudeći po tome što nemate priliku ni upoznati se s materijalima predmeta i mišljenjem vještaka sadržanim u njima. teoretski, također ste trebali djelovati kao sutužitelji u ovaj slučaj i također postavljati zahtjeve za rušenje, zajedno s upravom.

Prema članku 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije, neovlaštena gradnja je stambena zgrada, druga zgrada, građevina ili druga nekretnina stvorena na zemljišnoj čestici koja nije dodijeljena za te svrhe na način utvrđen zakonom i drugim pravnim propisima. akti, ili stvoreni bez dobivanja potrebnih dozvola ili uz značajno kršenje urbanističkih i građevinskih kodova i propisa. Vlasništvo nad neovlaštena gradnja ne može se prepoznati kao od strane navedene osobe ako se očuvanjem građevine vrijeđaju prava i zakonom zaštićeni interesi drugih osoba ili stvara opasnost za život i zdravlje građana.
odnosno za rušenje ove građevine, podignute najmanje na zemljištu koje nije predviđeno za te namjene na način utvrđen zakonom i drugim pravnim aktima, a eventualno i bez građevinske dozvole, bilo je potrebno dokazati i povredu prava i zakonom zaštićenih interesa drugih osoba ili ugrožavanje života i zdravlja građana.

Na temelju moje prakse u ovoj kategoriji slučajeva, uprava je odbila zahtjev, najvjerojatnije zato što je vlasnik ove gradske kuće podnio protutužbu za priznanje vlasništva nad ovom neovlaštenom građevinom, provedeno je ispitivanje, koje je donijelo namjerno nezakonite zaključke o njegovoj sukladnosti građevinskim propisima i pravila, a sud je odbio tužbu uprave za rušenje.

Što se tiče vašeg pitanja o daljnjim radnjama, one ovise o tome jeste li ipak bili uključeni u slučaj kao treća strana ili ne. ako je bilo, tada se trebate upoznati s materijalima predmeta i podnijeti žalbu na sudsku odluku Regionalnom sudu u Krasnodaru. Nažalost, nadležnost okružnog suda ne uključuje određivanje ponovljenog građevinskog vještačenja, pa molimo da se ukine sudska odluka i predmet pošalje na ponovno suđenje sudu prvog stupnja. Pa, nakon novog pregleda, naravno, trebate podnijeti neovisne zahtjeve za rušenje gradske kuće, zajedno s upravom.

Ako uopće niste bili uključeni u slučaj, što pretpostavljam iz Vaših riječi o nemogućnosti upoznavanja s mišljenjem vještaka, onda ćete vrlo teško podnijeti žalbu na odluku suda. prema 3. dijelu čl. 320 Zakonika o parničnom postupku Ruske Federacije, pravo na žalbu na sudsku odluku pripada strankama i drugim osobama koje sudjeluju u predmetu. Pravo žalbe imaju i osobe koje nisu bile uključene u predmet, a čija su prava i dužnosti dovedena u pitanje. dopustio sud. međutim, u praksi će vam biti vrlo teško u prigovoru opravdati svoje pravo na takav prigovor. u ovom slučaju pomoći u podnošenju pritužbe u ime uprave.

Zdravo!
Takva gradska kuća ne može se klasificirati kao pojedinačni stambeni projekt.
izgradnje, budući da je takav objekt zasebna stambena zgrada sa
ne više od tri etaže, namijenjene za stambene svrhe
jedna obitelj (članak 49. Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije).

Izgradnja takve kuće uz dopuštenje - “za pojedinca
stambena izgradnja“ krši stavak 2. čl. 7 Zemljišni zakonik Ruske Federacije.

Ali pravo
Vlasništvo nad neovlaštenom građevinom može se sudski priznati ako je zemljišna čestica na kojoj se zgrada nalazi u doživotnom ili trajnom vlasništvu
(trajna) uporaba. Istodobno, priznanje takve građevine uz zadržavanje prava vlasništva na njoj, tj. “ne rušenje” ako se njime ne povrjeđuju tuđa prava i zakonom zaštićeni interesi
osoba ili stvara prijetnju životu i zdravlju građana (stavak 3. članka 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Stoga takve osobe moraju podnijeti samostalan zahtjev za otklanjanje smetnji za pravo korištenja. Ovdje su važne dimenzije koje nisu u skladu s dopuštenim Zakonom o zemljištu RF za izgradnju pojedinačnih stambenih zgrada.

1. Je li moguće izgraditi 3-4 gradske kuće na 15 hektara zemlje za individualnu stambenu izgradnju.

1.1. Ne. Ne možete. Budući da je zemljište individualne stambene izgradnje

1.2. Zdravo
Ne, ne možete
maksimalno 2

1.3. Ništa nije moguće ako se striktno držiš slova zakona. Gradska kuća je stambena zgrada.

2. Želim kupiti gradsku kuću za tri obitelji na privatnom građevinskom zemljištu, koje dokumente trebam imati?

2.1. Potvrda o vlasništvu zemljišta i kuće, katastarske putovnice.

3. Želim kupiti kuću u nizu na privatnom građevinskom zemljištu
Kakve bi mogle biti posljedice?

3.1. Takva se građevina može srušiti odlukom suda.

3.2. Obično je to zajedničko vlasništvo, stoga je uknjižba i prodaja moguća samo uz suglasnost svih vlasnika

4. Kupili smo gradsku kuću (građevinsko zemljište za individualnu stambenu izgradnju), sada je želimo prodati, ali pokazalo se da je zemljište ispod nje u vlasništvu investitora. Kad je poduzetnik kupio zemljište, podigao je hipoteku na njega, a mene učinio hipotekarnim dužnikom. U bazi podataka Rosreestr sada postoji teret u moju korist, što plaši potencijalne kupce. Kako ukloniti teret? Hvala.

4.1. Dobar dan Možete skinuti teret sudskim putem!

5. Ispod je 4,5 zemlje poljoprivreda. Na njemu se nalazi gradska kuća s 5 blokova. Na našem zemljištu postoji odgovarajući 1 blok. Kuća nije građena, kupljena je već u ovakvom obliku. Dokumenti samo za zemljište. Da biste registrirali kuću, trebate prenijeti zemljište u privatnu stambenu izgradnju. Ali uprava ne daje dozvolu jer je manje od 6 hektara. I što da radimo? Uskoro će nas početi kažnjavati jer je kuća nezakonito smještena.

5.1. Natalija, dobro veče! Moj vam je iskreni savjet da ga se riješite kako želite prije nego što bude prekasno. Počet će vas novčano kažnjavati - to i nije tako loše. Možda vas uopće neće kazniti, ali će odmah pokrenuti tužbu za rušenje bespravnog objekta. Nedavno sam imao ovaj problem. Do vrhovni sud Došli smo, džabe – sruši i to je to. Iako su ljudi kupili upravo stan - registriran u Rosreestru (uprava i Rosreestr to jednostavno nisu gledali). Nažalost!

6. Želim izgraditi kuću u nizu za kasniju prodaju stanova u njoj. U tu svrhu planiram kupiti zemljište s komunikacijama u moskovskoj regiji. moram kupiti privatna građevinska parcela ili samo parcela sa komunikacijama? Trebam li registrirati samostalnog poduzetnika? Vidim oglase za prodaju parcela u moskovskoj regiji za 12 tisuća rubalja po sto četvornih metara. Nisu li ovo prevaranti? Može li se tako jeftino kupiti zemljište? Koliko ćete minimalno hektara zemlje morati kupiti da biste izgradili kuću u nizu? Što je bolje - gradska kuća ili apartmansko naselje?

6.1. Dobar dan Glavna stvar je da postoji termin za individualnu stambenu izgradnju! A prije kupnje morate provjeriti parcelu da znate radi li se o prijevari ili ne!

6.2. Namjena individualne stambene izgradnje.
Usput, općenito možete sami odabrati parcele u različitim područjima regije i iznajmiti ih od općine, a zatim ih kupiti za 1-1,5% katastarska vrijednost.
Općenito, takva se pitanja raspravljaju pojedinačno.

7. Imam pitanje. Na zemljištu za individualnu stambenu izgradnju izgrađena je stambena zgrada. Šest stanova u podijeljeno vlasništvo vrsta zgrade: kuća u nizu. Je li moguće da se razdvojimo i dobijemo individualni broj stana?

7.1. Ne, to je nemoguće.
Od ovoga neovlaštena gradnja za rušenje...

8. Gradska kuća je kupljena na zemljištu korištenjem individualne stambene izgradnje. U dokumentima se navodi kao stan s pripadajućim dijelom zemljišta. Je li to legalno? Ako ne, kako mogu promijeniti dokumente?

8.1. Dobar dan, dragi posjetitelju!
Sasvim legalno u ovom slučaju
Sve najbolje, želim ti puno sreće u rješavanju problema!

8.2. Na zemljištu za individualnu stambenu izgradnju mogu se graditi samo individualne kuće. Ako u vašim dokumentima stoji da imate stan, to znači da se radi o stambenoj zgradi. Trenutačno pravni status gradske kuće nije jasno definiran.

9. Kuća u nizu za 2 vlasnika u zajedničkom vlasništvu, 1/2 udjela za svakog vlasnika. Posebni ulazi, ograda, zemljište od 8 ari, također zajedničko zajedničko 1/2 dijela, namjena: privatna stanogradnja. Želimo se povući iz udjela i svakome dobiti certifikat za poseban dio kuće i parcelu uz nju u individualno vlasništvo. Što da radim? Oba vlasnika pristaju na dodjelu u naravi. Gdje početi pakirati se za sud?

9.1. Dobar dan! Sklopite pisani sporazum jedan s drugim u skladu s člankom 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije i sami odredite udjele.

Ako vam je teško formulirati pitanje, nazovite besplatni telefon s više linija 8 800 505-91-11 , odvjetnik će vam pomoći

Srednja opcija između stana i osobni dom– gradska kuća. Uz sve ostale uvjete, cijene dijelova u blokovima su relativno prihvatljive, u pravilu ih je lakše održavati od vikendica i nemaju sve nedostatke običnih stanova. Međutim, postoji više nego dovoljno pravnih karakteristika na koje biste trebali obratiti pozornost pri odabiru kompleksa gradskih kuća.

Zar ne može biti viša od tri kata i više od deset odjeljaka?

Kuća u nizu, na čiji spomen mašta odmah zamisli nekoliko kuća međusobno povezanih bočnim zidovima, više je marketinški nego pravni koncept. Pronaći ga u ruskom zakonodavstvu nije samo teško, već općenito nerealno: ne pojavljuje se u svom čistom obliku. A njegov semantički sinonim, blokirani razvoj, prisutan je samo neizravno, npr. u Zakon o urbanizmu, u članku 49., kao opis vrste građevina, projektna deklaracija koji ne zahtijeva državni ispit.

Prema stavku 2. ovog članka ispitivanje nije potrebno ako se planira graditi „stambene zgrade s najviše tri etaže, koje se sastoje od više blokova, čiji broj nije veći od deset i od kojih je svaki namijenjen za jednu. obitelji, ima zajednički zid (zajedničke zidove) bez otvora sa susjednim blokom ili susjednim blokovima, nalazi se na posebnoj čestici zemljišta i ima pristup zajedničkom prostoru (blokirane stambene zgrade).”

Znači li to da gradske kuće ne smiju imati više od tri kata, a broj odjeljaka ne smije biti veći od desetak? Nimalo. Više je moguće, ali uz obvezni pregled, koji programeri baš ne vole provoditi: potrebno je vrijeme (po zakonu - tri mjeseca) i dodatni novac. Stoga se u većini naselja gradskih kuća pokušavaju ne miješati u povećanje broja odjeljaka i njihovog broja katova.

Je li dio u gradskoj kući stan ili zasebna kuća?

Dakle, što su gradske kuće - stambene zgrade "položene na bok", ili nekoliko individualne kuće, “srasli” jedno s drugim? Naime, još 26. kolovoza 2010. Odjel za nekretnine Ministarstva gospodarskog razvoja pokušao je stati na kraj ovom sporu predloživši da se blokirani objekt razvrsta u višestambeni. Kao argument za upravo ovaj pristup, uzeli smo frazu iz uredbe Vlade Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. s dugim naslovom „O odobrenju Pravilnika o priznavanju prostora kao stambenog prostora, stambenih prostorija neprikladna za stanovanje i stambena zgrada hitan i podložan rušenju ili rekonstrukciji.” Kaže da je „stambena zgrada skup dva ili više stanova koji imaju neovisne izlaze ili na zemljišnu česticu koja se nalazi uz stambena zgrada, ili u zajedničke prostore u takvoj kući”, što u potpunosti opisuje bit gradskih kuća.

Ako bi takav koncept bio nedvosmisleno ugrađen u zakonodavstvo, problem formalizacije transakcije automatski bi nestao. Kuće u nizu bi se gradile i prodavale samo u skladu sa zakonima koji su relevantni za sve “višestambene zgrade”: bilo zajedničkim sudjelovanjem u izgradnji (214-FZ), bilo kao zadruga (215-FZ). Međutim, to se još nije dogodilo, a svaki dio u gradskoj kući još uvijek može biti i stan i pojedinačna kuća. Štoviše, u drugom slučaju kupcu se može ponuditi sklapanje ugovora raznih vrsta, tipičnih za ovu vrstu nekretnina, uključujući i ugovor o građenju. No s kakvom će se pravnom opcijom za gradske kuće (skup stanova ili skup pojedinačnih kuća) određeni kupac susresti ovisi o nekoliko parametara. Na primjer, o statusu i namjeni zemljišta, specifičnostima izgradnje i načinu polaganja komunikacija, kao io lokalnom zakonodavstvu i položaju samog developera.

Koje su karakteristike gradske kuće dizajnirane kao apartman?

Ako mjesto na kojem se grade gradske kuće pripada zemljištima naselja i namijenjeno je za niskogradnja(MZhS), kuća će se smatrati višestambenom i svaki dio će prema tome biti dizajniran kao zaseban stan sa zasebnim ulazom. Istodobno, sama će zgrada podlijegati istim zahtjevima za građevinske specifičnosti i inženjering kao što je navedeno u SP 54.13330.2011 „Stambene višestambene zgrade” (ovo je trenutno korišteni tip SNiP 31-01-2003). Slični zahtjevi vrijede za društvena infrastruktura, kao i maksimalnu udaljenost od njega. A ako se selo takvih gradskih kuća također izgradi prema 214-FZ, on će imati obavezna imat će vlastitu projektnu deklaraciju, u kojoj će dati potpuni opis i rok završetka radova, te popis svega što će se još graditi na njenom teritoriju. I to uopće nije suvišno, jer prekrasne ilustracije projekta koje programeri koriste za ukrašavanje web stranica svojih gradskih zajednica i prodajnih ureda nemaju pravnu snagu i uopće ih nije potrebno implementirati. Ali ono što je navedeno u projektnoj deklaraciji mora se sigurno izgraditi.

Gradska kuća kao individualna kuća: skuplja ili jeftinija?

Ako zemljište ima status individualne stambene izgradnje (individualna stanogradnja), na njemu se, kao što je jasno iz naziva, mogu graditi samo pojedinačne kuće, čak i ako su međusobno povezane zidovima. Što je navedeno u građevinskim standardima SP 55.13330.2011 „Stambene kuće s jednim stanom“, koji su ažurirana verzija prethodno važećeg SNiP-a 31.02.2001. Stoga će u ugovoru s kupcem dio takve gradske kuće biti označen kao individualna kuća (ili kao blok dio, što je rjeđe u praksi zbog razlika u zakonodavstvu i različitosti njegovog tumačenja lokalnom registracijom vlasti).

Ali ovdje postoje neke nijanse. Kao što je navedeno u već spomenutom građevinskom kodu, susjedni blokovi u ovom slučaju ne bi trebali imati zajedničke prostorije, kao što je dopušteno u odnosu na gradske kuće-stanove koji se grade na zemljištu MHS-a.

Na primjer, ne bi smjeli imati zajedničke tavane ili podrume, kroz koje je i tehnički i ekonomski povoljno izvoditi komunalije zajedničke za cijelu kuću i koji omogućuju generalnu hidroizolaciju cijele zgrade odjednom. To jest, sav inženjering u svakom bloku mora biti instaliran zasebno, a krovište svakog dijela namijenjenog jednoj obitelji mora biti neovisno o ostalima. To dovodi do činjenice da se troškovi izgradnje odmah povećavaju (samo komunikacije će poskupjeti za oko 10%), što znači da će cijene postati veće. Ne čudi da graditelji praktički ne slijede slovo zakona i na parcelama namijenjenim individualnoj stambenoj izgradnji grade po istom principu kao i na zemljištu namijenjenom individualnoj stambenoj izgradnji.

Druga nijansa odnosi se na minimalnu dopuštenu veličinu parcele na kojoj je dopuštena gradnja individualne kuće. Svaki lokalitet ima svoje (u pravilu, minimum je unutar 1,5–6 hektara), što je naznačeno u lokalnim pravilima korištenja zemljišta i glavni plan. To znači i zemljište na kojem se blok dionica nalazi neposredno i zemljište oko njega. Ako bude manje zemlje bit će velikih problema s uknjižbom kuće. No, ono što takve gradske kuće čini atraktivnim je njihovo zemljište: za razliku od onih izgrađenih na zemljištu MHS-a kao stanova, te su čestice uvijek uknjižene kao privatno vlasništvo.

Koje je gradske kuće opasno kupovati?

Ako se gradske kuće koje se grade na zemljištima naselja namijenjenih individualna gradnja(Individualna stambena izgradnja), u najmanju ruku, ali još uvijek se uklapaju u zakonski okvir, onda su oni koji su izgrađeni na poljoprivrednim zemljištima, dodijeljeni na primjer za dače, već izvan dobra i zla. A stvar nije ni u tome da je to jasno zabranjeno i da se takve nekretnine ne mogu uknjižiti. Upravo suprotno: ovdje je još uvijek sve jednostavnije nego na zemljištima individualne stambene izgradnje. Uostalom, zgrade podignute na dacha zemljišta, dopuštenje za ulazak u eksplantaciju nije potrebno, a mogu se registrirati pod "dacha amnestijom".

Ili bolje rečeno, još uvijek je moguće: istječe 1. ožujka 2018. Istina, to se odnosi samo na pojedinačne stambene zgrade, koje nisu izgrađene na dacha zemljištima, ali za sve druge vrste nekretnina koje potpadaju pod pojednostavljenu registraciju prava, "sat H" vlasti još nisu objavile. Ipak, neke kaznene mjere su najavljene i djelomično provedene. Recimo, prije dvije godine, kada se u moskovskoj regiji pojavila "crna lista" s više od stotinu nezakonito izgrađenih nekretnina, na njoj su bile ne samo niske zgrade, već i gradske kuće. “Optuženi” su upravo zbog činjenice da su izgrađeni na zemljištima za pogrešnu namjenu. A neki su ih i demonstrativno rušili, kako bi druge obeshrabrili da krenu istim putem. Prije otprilike godinu dana vlasti moskovske regije razvile su paket izmjena i dopuna Zemljišni zakonik, prema kojem se zemljište s nepravilnim korištenjem može oduzeti od vlasnika. Što se tiče već spomenute "amnestije dacha", planiraju potpuno prestati proširivati ​​pojednostavljenu shemu registracije na novoizgrađene kuće.

Međutim, za sada su takve akcije više nalik na jednokratnu demonstraciju sile, a ne na sustavne akcije "zatezanja vijaka". Stvarnost je drugačija. Za objekte izgrađene na dacha zemljištima, kapacitet za inženjerske komunikacije uopće nije potrebno dodijeliti, posebno u volumenima koji su potrebni za kuće namijenjene stalni boravak(koja se grade na zemljištima individualne stambene izgradnje i male stambene izgradnje). Nejasno je iz kojih će izvora graditelji takvih gradskih kuća kupcima osigurati struju, plin, vodu i hoće li to uopće učiniti. Usput, glavna zamjerka prevarenih kupaca seoske nekretnine Problem je što njihove kuće nikad nisu bile priključene na komunikacije. U tom kontekstu, nedostatak socijalne infrastrukture, koje standardno ne bi trebalo biti na poljoprivrednim zemljištima, čini se kao sitnica. Međutim, ova će sitnica uvelike zakomplicirati život. Pa, kome to treba?

Parcele gradskih kuća – čije su?

Pravno besprijekorna gradska kuća je ona koja se gradi na zemljištu Ministarstva stambenog razvoja u skladu s 214-FZ i niska je stambena zgrada, gdje svaki vlasnik ima vlastiti ulaz. Ali zemljište uz svaki dio je druga priča. Čije je to vlasništvo: osobno vlasništvo svakog vlasnika ili zajedničko vlasništvo, kako je to uobičajeno u urbanim stambenim zgradama? Lakše je i jeftinije za programere da to bude kolektivno vlasništvo, jer to neće zahtijevati ništa dodatna ulaganja. Druga stvar je da se to kupcima možda neće svidjeti, jer kada kupuju gradsku kuću, očekuju da će dobiti komad zemlje za individualnu upotrebu, na kojem mogu provoditi vrijeme u izolaciji i gdje susjedi neće ulaziti bez njihovog znanja.

Da bi se riješio ovaj problem, u onim selima gdje je zemlja u zajedničko vlasništvo, već u trenutku sklapanja DDU-a možete pozvati svakog klijenta na potpisivanje ugovora o postupku i značajkama korištenja zajedničke imovine. I u njemu, između ostalog, naznačite pravo prvenstva korištenja onog dijela mjesta koji se nalazi uz određeni dio, kao i mogućnost ili nemogućnost podizanja, recimo, sjenica, sadnje cvjetnih gredica itd. . Drugim riječima, dati mu praktički ista prava kao i vlasniku pojedinačne parcele, osim prava na prodaju zemljišta.

Kuće u gradu ne postoje, pa pri kupnji takve "gotovo samostalne kuće" morate biti izuzetno oprezni pri ispunjavanju papirologije.

Što je gradska kuća?

Na što pomislite kada čujete riječ "gradska kuća"? Najvjerojatnije nekoliko međusobno povezanih niskih zgrada s posebnim ulazima. Međutim, istraživanje tržišta nekretnina sugerira da se mala kuća može zasebno nazvati i gradskom kućom. stajaća kuća. U Zakonu o urbanističkom planiranju Ruske Federacije nalazi se pojam sličnog značenja - blokirani razvoj, koji se spominje u popisu zgrada čija deklaracija o projektu ne zahtijeva državnu ekspertizu.

Znakovi koji su svojstveni takvom domu:

1. namijenjen za stambenu upotrebu;
2. ne više od tri kata u visini;
3. sastoji se od nekoliko blokova (ne više od deset), od kojih je svaki namijenjen jednoj obitelji;
4. blokovi imaju jedan ili više zajedničkih zidova bez otvora sa susjednim blokom ili susjednim blokovima;
5. zgrada se nalazi na zasebnom zemljištu i ima pristup javnoj površini (blokirani stambeni objekti).

U reklamnim brošurama možete pročitati da ako blokirana zgrada ima poseban ulaz, garažu i prednji vrt, onda se to zove kuća u ulici. Ako kuća ima dva vlasnika i dva odvojena ulaza, obično se naziva duplex. Njegov "brat" je kuća blizanac, koja je također dizajnirana za smještaj dvije obitelji, ali, za razliku od dupleksa, dijelovi nisu odvojeni glavnim zidom. Unutar takvog doma postoje odvojeni i zajednički stambeni prostori.

Tu je i četverostruka kuća koja kombinira četiri pojedinačna dijela istog rasporeda. Svi ovi nazivi samo su tragovi iz engleskog; nema ih u ruskom zakonodavstvu. Unatoč atraktivnom i uhu ugodnom potencijalni kupac imena, u dokumentima koji potvrđuju činjenicu kupnje i prodaje pojavit će se naziv "stambena zgrada blokiranog razvoja".

Dekoracija gradske kuće

Odjel za nekretnine Ministarstva gospodarskog razvoja predlaže klasificirati blokirani razvoj kao stambenu zgradu (u biti, gradska kuća je ista stambena zgrada, ali "položena na bok"). U prilog ovakvom stajalištu može se navesti zakonska definicija stambene zgrade kao skupa dva ili više stanova s ​​vlastitim ulazima. Ulaz se može organizirati i kroz zajedničke prostorije na zajedničko zemljište uz stambenu zgradu.

S ovim pristupom, pri prodaji kuća u nizu, potrebno je koristiti iste standarde kao i pri kupnji običan stan V stambena zgrada. Ova su pravila sadržana u Savezni zakon od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajednička gradnja stambene zgrade i drugim nekretninama te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije.”

Broj katova i odjeljaka u blokovskoj kući (gradskoj kući) nije ograničen zakonom; međutim, za dobivanje dozvole za takvu gradnju potrebno je obaviti obvezno dugotrajno (do 3 mjeseca) i skupo ispitivanje

To znači da će selo gradske kuće imati vlastitu projektnu deklaraciju, koja sadrži njegov puni opis (uključujući datum završetka radova), a također će navesti sve što bi se trebalo graditi na teritoriju. Odobrena projektna deklaracija je vodič za djelovanje. Završetak izgradnje naselja potvrđuje se dozvolom za puštanje objekta u rad, koju izdaje izvršni odbor mjerodavnog općina. Dijelovi gradske kuće tada se mogu staviti na prodaju.

S druge strane, dio gradske kuće može se projektirati kao samostojeći. Maksimalna dopuštena katnost takve kuće također je tri, ali je veličina parcele neograničena. U tom slučaju, prilikom dovršetka transakcije, od kupca se može tražiti da dovrši kupnju, na primjer, putem sklapanja ugovora ugovor o građenju. U ovom slučaju nema potrebe sastavljati i odobravati projektnu deklaraciju, međutim, programer u ovom slučaju mora biti izuzetno odgovoran u planiranju sela. U suprotnom, mogu se pojaviti poteškoće u organiziranju opskrbe vodom i električnom energijom. Raznolikost mogućnosti dokumentacije je nezgodna za kupca, jer će svaka promjena statusa zemljišta ili zgrade zahtijevati prikupljanje nove dokumentacije.

Status zemljišta

Što određuje hoće li kuća u nizu biti stan ili kuća? Prije svega o statusu i namjeni zemljišta. Sa stanovišta pravnika, najpogodnija parcela za gradnju kuće u nizu trebala bi imati status zemljišta stambene namjene za nisku gradnju (zemljište MZH). U ovom slučaju, programer se mora voditi SP 54.13330.2011 „Stambene višestambene zgrade” (SNiP 31-01-2003).

Izgrađena blok kuća u ovom slučaju će biti stambena zgrada. Prilikom prodaje svaki dio će biti uređen kao zaseban stan sa svojim ulazom. Jedina mana je što nećete moći uknjižiti zemljište kao svoje. Parcela će pripadati svim vlasnicima nekretnina na pravu zajedničkog (ili zajedničkog) vlasništva ili trećim osobama (ako je zemljište u zakupu). Tada će za bilo kakvu preinaku kuće ili parcele (bilo da se sadi grm ili postavlja ljuljačka) biti potrebno dobiti suglasnost vlasnika svih dijelova.

Ako je zemljište ispod gradske kuće u zakupu, kupci se ne bi trebali bojati. Dugoročni ugovor o najmu obično se automatski obnavlja, tako da vlasnici dijelova bloka kuće neće imati poteškoća. Čak i ako se promijeni vlasnik (npr. ako zemljište prijeđe iz vlasništva grada u vlasništvo prigradske općine), nemoguće je odvojiti zemljište od gradske kuće, jer svako kućanstvo, prema zakonu , mora imati određenu količinu zemljišta koje je potrebno za održavanje i rad.

Ako je zemljište predviđeno za individualnu stambenu izgradnju, na njemu se može graditi samostojeća stambena zgrada ne veće od tri etaže namijenjena jednoj obitelji. Takva kuća može biti povezana zidovima s drugim sličnim kućama, ali susjedni blokovi u tom slučaju ne smiju imati zajedničke prostore (tavane ili podrume).

Prije kupnje provjerite pripada li parcela na kojoj se zgrada nalazi kategoriji „zemljište naselja» s dozvolom za niskogradnju (uključujući stambene objekte u bloku)

Nažalost, nedostatak zajedničkih prostorija negativno utječe na troškove održavanja jedinice. Tehnički i ekonomski je povoljno izvesti komunalne vodove zajedničke za cijelu kuću i napraviti opću hidroizolaciju. Ako nema zajedničkih prostorija, povećavaju se troškovi izgradnje i održavanja (komunikacije će se morati uvesti u svaki dio zasebno). Zbog toga graditelji povremeno pribjegavaju krivotvorinama, gradeći na zemljištima namijenjenim za individualnu stambenu izgradnju (zemljišta za individualnu stambenu izgradnju), prema pravilima namijenjenim za stambene zgrade.

U kupoprodajnom ugovoru dio će biti označen kao samostalna kuća ili dio blok kuće (druge mogućnosti naziva su blok ili blok blok). U tom slučaju, zemljište u blizini dionice može se uknjižiti kao vlasništvo, a na mjestu se može postaviti ograda.

Međutim, i ovdje postoje neke poteškoće. Najmanju dopuštenu veličinu parcele na kojoj je dopušteno graditi individualnu kuću utvrđuje općina i odražava se u općem planu. Ako ima manje zemljišta, mogu se pojaviti problemi tijekom daljnje registracije kuće. Najnesretnija opcija je ako je investitor izgradio gradsku kuću na zemljištu rezerviranom za osobne pomocna poljoprivreda. Tada se zgrada može klasificirati kao bespravna i donijeti odluka o rušenju.

Unatoč činjenici da gradska kuća ima vlastitu pravna obilježja, ovo je punopravno stanovanje, što uključuje registraciju stalna registracija za njihove stanovnike (ako se poštuju sanitarni standard 6 m2 stambenog prostora po osobi, a zgrada ima službenu poštansku adresu)

Iako ako investitor i vlasnici požure, možda će imati vremena uknjižiti zgradu pojednostavljena procedura(pod “amnestijom dacha”) do 1. ožujka 2018

Imajte na umu da ako posjedujete dio zemlje, on također podliježe porezu. Iznos poreza jednak je umnošku katastarske vrijednosti čestice s njezinom veličinom (udjelom) i porezna stopa.

1. Vlasnik gradske kuće morat će platiti:
2. javna komunalna poduzeća, koje isporučuju organizacije dobavljači;
3. održavanje i popravak zajedničko vlasništvo selo;
4. poreze i naknade u skladu s važećim zakonodavstvom.

Mjesečna plaćanja mogu se izračunati na temelju kvadrature kuće ili parcele ili se mogu postaviti na fiksnu stopu. mjesečno plaćanje, kada se troškovi pruženih usluga dijele na sve vlasnike u jednakim dijelovima.

Visinu plaćanja vode, struje i odvoza smeća određuju općinske vlasti. Ali konačni iznos plaćanja također ovisi o organizaciji opskrbe resursima i društvu za upravljanje selom. Područje gradske kuće više stan, pa će troškovi za struju, vodu, grijanje biti veći.

Operativni troškovi(sigurnost, čišćenje, odvoz smeća) određeni su specifičnostima izgradnje naselja, načinom polaganja komunikacija i smještajem infrastrukturnih objekata. Imajte na umu društvo za upravljanje može se promijeniti. Istina, da bi se to dogodilo mora postojati dosta zaposlenika koji su nezadovoljni postupcima svojih zaposlenika.

Što tražiti pri kupnji kuće u nizu?

Ako razmišljate o kupnji kuće u nizu, uzmite u obzir sljedeće točke. Prvo, kada postoji više od deset dijelova gradske kuće i više od tri kata, trebalo je provesti državno ispitivanje projekta.

Drugo, provjerite kakav se ugovor predlaže sastaviti prilikom kupnje bloka, pogotovo ako je gradska kuća još u izgradnji (ili je izgrađena, ali nije puštena u rad). Ako kupujete blok kao stan u stambenoj zgradi, morate sastaviti ugovor sudjelovanje u kapitalu u građevinarstvu, s izuzetkom gradskih kuća građenih po tipu stambene zadruge. Ako kupujete ne samo dio, već i susjednu parcelu, morate sastaviti dva odvojena ugovora - za kuću i za zemljište.

Treće, ako je zemljište zajedničko vlasništvo, tražite da se u ugovor uvrste klauzule koje određuju stupanj vaše slobode u odnosu na parcelu najbližu vašem dijelu (na primjer, u ugovor možete uključiti klauzule da ćete posaditi cvijeće krevete sami ili postavite roštilj, sagradite sjenicu ili postavite sprave za vježbanje na otvorenom. U tom ćete slučaju imati praktički jednaka prava s vlasnicima pojedinačnih parcela, osim što je nećete moći prodati.

Četvrto, provjerite projekt za spajanje kuće na komunalije. Ako je gradska kuća izgrađena na privatnom stambenom građevinskom zemljištu, komunikacije moraju biti pojedinačno instalirane u svakom bloku. Ako je moguće, posjetite slična sela i razgovarajte s njihovim stanovnicima. Oni će vam reći puno više o životu u "gotovo vlastitom domu" od programera ili graditelja.

Paket dokumenata

Ako kupujete gradsku kuću (gotovu ili u izgradnji), investitor vam mora dostaviti sljedeći paket dokumenata:

1. potvrda o vlasništvu zemljišne parcele;
2. građevinska dokumentacija (građevinska dozvola, izjava o projektu, rješenje o odobrenju projekta prostornog uređenja, planovi izgradnje, puštanje u pogon objekata i mreža);
3. ugovor o sudjelovanju u kapitalu (ako se nekretnina kupuje u fazi izgradnje);
4. tehničke specifikacije za struju, plin, vodu, kanalizaciju, priključak na javne ceste (morate obratiti pozornost na rok valjanosti dokumenta, kao i na to kako će se komunikacije uvesti u kuću; električna energija dodijeljena dionici);
5. nacrt ugovora s društvom za upravljanje.