Bitni uvjeti ugovora o najmu nekretnine

Ugovor sklopljen za zakup poslovne nekretnine glavni je dokument transakcije. Ispravno sastavljen dokument mora odražavati sve bitne uvjete ugovora o najmu, kao i prava/odgovornosti i obveze obiju strana u transakciji. Prilikom sastavljanja dokumenta i njegovog potpisivanja potrebno je uzeti u obzir sve nijanse i značajke kako bi se kasnije izbjegle moguće komplikacije koje mogu nastati i za jednu i za drugu stranu. O važnim uvjetima ugovora o najmu nestambenih prostora govorit ćemo u ovom materijalu.

Ključne točke ugovora o najmu

Rusko zakonodavstvo predviđa značajne uvjete koji moraju biti jasno navedeni u dokumentu i bez kojih se ugovor o najmu smatra nesklopljenim.

Ključni uvjeti ugovora uključuju:

1. Podaci o sudionicima u transakciji. Prilikom sklapanja ugovora o zakupu komercijalnih nekretnina ne osobno od strane jedne ili obje strane, već od strane njihovih zakonskih zastupnika, dokument mora odražavati osnove na kojima određene osobe djeluju prilikom sklapanja transakcije.
2. Predmet sporazuma. Dokument mora sadržavati jasne podatke koji vam omogućuju točnu identifikaciju i utvrđivanje nekretnine koja se prenosi na plaćenu upotrebu kao objekt za iznajmljivanje. Nedostatak takvih informacija u dokumentu čini ugovor nedosljednim, a sama se transakcija smatra nezaključenom.
3. Stopa najma (iznos plaćanja). Obvezna klauzula u ugovoru o najmu utvrđuje iznos plaćanja za korišteni prostor. Potrebu za ovim obveznim uvjetom potvrdila je arbitražna i sudska praksa. Ukoliko ugovorne strane nisu pismeno dogovorile najamninu, učestalost i način plaćanja (nije navedeno u dokumentu), transakcija se smatra nesklopljenom.

Mnogi ljudi koji su manje upoznati s pravnom stranom najma poslovnih nekretnina pogrešno pripisuju vrijeme ugovora njegovim značajnim uvjetima, čiji se nedostatak u dokumentu smatra nezaključenom transakcijom. Zapravo to nije istina! Razdoblje važenja ugovora o najmu komercijalne nekretnine je dodatni uvjet i dopušteno je da ga samostalno određuju stranke u transakciji. Štoviše, ako datum isteka ugovora o najmu nije jasno naveden u dokumentu, smatra se da je transakcija sklopljena na neodređeno vrijeme (klauzula 2 članka 610. Građanskog zakonika).

Predmet za iznajmljivanje

Obično, predmet ugovora u dokumentu utvrđuju strane u transakciji kako slijedi:

• adresa lokacije prostora s naznakom točnih koordinata (poštanski broj, grad, okrug, ulica, kućni broj, kat, broj ureda/soba);
• naziv predmeta najma (nestambene nekretnine ili njenog dijela);
• inventarni/katastarski broj objekta;
• namjena prostora (proizvodnja, skladište, trgovina, ured itd.);
• snimke poslovnih prostora.

Dodatno, stavak 3. članka 26. Saveznog zakona br. 122 navodi da se pri davanju u zakup zgrada, građevina, pojedinačnih prostorija ili njihovih dijelova unutar objekta za državnu registraciju transakcije, ugovor o zakupu nadopunjuje katastarskom putovnicom objekta, koja označava veličinu/površinu prenesenog objekta.

Predmet zakupa poslovne nekretnine može biti:

• prostorije koje se nalaze u zgradi/strukturi;
• dijelovi prostorija koji se nalaze u zgradi/građevini.

Građansko pravo ne pravi razliku između zgrada i građevina. U stvarnosti, kategoriju bilo kojeg objekta određuju nadležna tijela (BTI). Nakon toga, uspostavljena kategorija mora biti upisana u Jedinstveni državni registar.

Bilješka da isprava na temelju koje se koriste pojedini konstruktivni elementi zgrade/građevine (krov, fasada i sl.) nije ugovor o najmu.

Radi boljeg razumijevanja problematike, predstavljamo glavne definicije:

zgrada priznaje se zasebni objekt arhitektonske/građevinske nekretnine koji se odnosi na kapitalnu izgradnju. Objekt ima snažnu povezanost sa zemljištem na kojem se nalazi i namijenjen je trajnom/dugoročnom boravku ljudi u njemu (život, rad). Funkcionalna namjena zgrada uključuje njihovu podjelu na nestambene i stambene objekte.

Izgradnja– drugi (osim zgrade) arhitektonski i građevinski objekt koji se odnosi na razvoj kapitala. U ovoj se opciji također utvrđuje čvrsta povezanost sa zemljišnom česticom, ali je namjena objekta isključivo tehnološke prirode, npr. za proizvodne, hidrotehničke i prometne svrhe, komunikacijske objekte i sl.

Soba- ovo je objekt koji se nalazi unutar zgrada / građevina i ima neraskidivu vezu s njom (njegov je dio). Prema funkcionalnosti, prostori se dijele na stambene i nestambene.

Građevina može sadržavati stambene i nestambene prostorije, a unutar građevine samo nestambene prostorije namijenjene privremenom boravku ljudi u njima.

Najamnine

Drugi bitan uvjet je cijena najma– iznos koji plaća najmoprimac za korištenje stvari koja mu je prenesena. Ovdje strane u ugovoru nemaju praktički nikakvih ograničenja: određuju iznos koji treba platiti, shemu plaćanja, učestalost plaćanja i druge detalje. Postoji nekoliko opcija za određivanje najamnine:

• plaćanje se vrši u cijelosti za cjelokupni prostor koji je predmet ugovora;
• plaćanje se obračunava po jedinici površine (utvrđena vrijednost, na primjer, po kvadratnom metru pomnožena je s površinom prostora koji je predmet najma);
• odvojeno od sastavnih dijelova objekta najma (na primjer, za urede, proizvodne radionice - ako postoji više prostora za iznajmljivanje).

Dokument mora sadržavati Postavljeni su sljedeći parametri:

1. Iznos očekivanog plaćanja.
2. Učestalost i datumi plaćanja.
3. Način plaćanja (gotovina, bankovni transfer, barter zamjena i sl.).

Pretpostavlja se da je plaćanje barter razmjenom pružanje bilo kakvih usluga od strane najmoprimca vlasniku prostora, isporuka određene robe kao plaćanje za iznajmljeni prostor

Kad su stranke u sporazumu pravne osobe. osoba, tada je preferirana opcija bezgotovinsko plaćanje. Ukoliko se fizička i pravna osoba dogovore, plaćanje se može izvršiti uplatom novca na blagajnu organizacije (ako postoji).

Osim same najamnine, po dogovoru stranaka, moguće je specificirati u dokumentu dodatni uvjeti:

• plaćanje od strane stanara za komunalije, struju (prema brojilu);
• izvođenje manjih/rutinskih ili većih popravaka od strane najmoprimca;
• pravo na inherentne promjene i način naknade (ako postoji) u takvoj situaciji.

Većina kontroverzi, razmatrana na sudovima različitih jurisdikcija u vezi s iznajmljenom imovinom, odnosi se posebno na najamninu. Stoga je preporučljivo pristupiti odobrenju ove stavke vrlo odgovorno i pažljivo, detaljno navodeći sve odredbe o plaćanju.

To se u većoj mjeri odnosi na dugoročne (više od 12 mjeseci) i otvorene transakcije, kada je vrijedno zasebno dogovoriti vjerojatnost i mehanizme promjene iznosa plaćanja. Godišnje povećanje tarifa za stambene i komunalne usluge, povećanje poreznih stopa i drugi čimbenici povećavaju troškove vlasnika nekretnine za njegovo održavanje, pa stoga ne mogu utjecati na iznos najamnine. Zato je važno razviti mehanizme za povećanje najamnine i odrediti vjerojatni trenutak njezine promjene.

Sudovi češće inzistiraju na stavu koji zahtijeva promjenu stanarine jednom godišnje. To se ostvaruje zaključkom dop. dogovor između zakupca i vlasnika prostora.

Trajanje ugovora

Unatoč činjenici da se ova točka može samo neizravno pripisuje značajnim uvjetima ugovora o najmu, potrebno je razumjeti da sporazum sklopljen na razdoblje dulje od 12 mjeseci zahtijeva obveznu državnu registraciju. Ugovor o dugoročnom najmu smatra se sklopljenim tek od dana upisa u Državni registar, ali ne i od dana potpisivanja od strane stranaka u transakciji. Od tog vremena će se računati rok valjanosti ugovora.

Često strane potpisuju ugovor na neodređeno vrijeme - ovaj dokument možda uopće ne sadrži odjeljak o uvjetima ili može izravno naznačiti neodređenost. Obavezni uvjet takvog ugovora je mogućnost njegovog raskida nakon nastupanja određenih okolnosti koje su dogovorile strane u transakciji.

Važno! Ugovor o najmu na određeno vrijeme ne zahtijeva obveznu državnu registraciju.

U ugovoru o najmu na neodređeno vrijeme preporučljivo je navesti uvjete pod kojima ugovor se može raskinuti:

• tko može pokrenuti raskid;
• koliko treba obavijestiti drugog sudionika;
• dodati. uvjeti (specifičnosti plaćanja najamnine za prošli mjesec, uvjeti povrata imovine itd.).

Ako ovi uvjeti za raskid nisu navedeni u ugovoru na neodređeno vrijeme, standardi Građanskog zakonika Ruske Federacije stupaju na snagu - bilo koji od njegovih sudionika ima pravo odbiti transakciju, ali druga strana mora biti obaviještena 30 dana unaprijed. Ugovor sklopljen na određeno vrijeme može sadržavati i uvjete pod kojima se može prijevremeno raskinuti.

Kada istekom trajanja ugovora o najmu na određeno vrijeme vlasnik prostora ne zahtijeva povrat imovine koju mu je dao u najam (isprazni prostor), dok ga najmoprimac nastavlja koristiti i ne postoji činjenica potpisivanja ugovora o novim uvjetima - prethodno postojeći ugovor produljuje se na neodređeno razdoblje s istim uvjetima.

Promjene bitnih odredbi i uvjeta

Nakon potpisivanja ugovora o najmu bitni uvjeti se mogu promijeniti. Međutim, takve radnje imaju određene značajke i suptilnosti koje se moraju poduzeti vrlo pažljivo.

Treba imati na umu da su promjene bitnih uvjeta (trajanje ugovora o najmu, visina najamnine) moguće samo ako su ugovorne strane unaprijed dogovorile takav scenarij. U drugim situacijama takve mjere neće biti moguće.

Raskid ugovora

Prilikom sklapanja ugovora o najmu za korištenje poslovne nekretnine nemoguće je jednoznačno odrediti kako će se razvijati odnos između vlasnika prostora i najmoprimca. Stoga je preporučljivo pisati u glavnom dokumentu vjerojatnost jednostranog, izvansudskog raskida ugovora na inicijativu jedne od strana. Potrebno je navesti koja određena kršenja mogu uzrokovati prijevremeni prekid. Razlozi za raskid ugovora mogu biti:

• nepošteno izvršavanje obveza ugovornih strana od strane stranaka;
• nezadovoljavajuće održavanje prostora;
• kašnjenje u plaćanju plaćanja za korištenje prostora;
• korištenje prostorija ne za namjeravanu svrhu, itd.