Le développeur n'élimine pas les défauts, que faire. Qualité des nouvelles constructions : comment éliminer les défauts ? Pourquoi cette méthode de présentation d’une réclamation est-elle mauvaise ?

Acheter une maison dans un immeuble en construction est une entreprise risquée. Mais pour la plupart des actionnaires, un jour heureux arrive quand le promoteur leur propose d'accepter l'appartement fini. Et cela signifie que bientôt il sera possible de l'enregistrer comme propriété, d'effectuer des réparations et d'y vivre. Mais la joie peut être éclipsée par des défauts importants. Comment accepter un appartement ? Que faire si des défauts sont détectés ?

Ne manquez pas la date limite pour accepter un appartement du promoteur

Mais dans la plupart des cas, dans un délai pouvant aller jusqu'à six mois, le promoteur informe l'actionnaire par téléphone ou par courrier recommandé qu'il est prêt à céder l'appartement. Après avoir reçu la notification, il doit commencer à accepter l'appartement au plus tard sept jours ouvrables. S'il tarde à le faire pendant plus de deux mois, le promoteur peut légalement signer un certificat de réception unilatérale sans sa participation. Et puis il ne sera pas facile de forcer le développeur à satisfaire ultérieurement les réclamations formulées. Par conséquent, juste au cas où, vous devez vérifier si le processus d'acceptation des appartements dans votre immeuble a commencé - appelez le promoteur de temps en temps, visitez son site Web, consultez le forum des actionnaires de votre maison, s'il existe.

Il peut arriver que le développeur vous dise d'abord que le transfert est sur le point d'avoir lieu, puis qu'il commence lui-même à gagner du temps sous divers prétextes. Dans ce cas, remettez-lui contre signature ou adressez par courrier recommandé une réclamation concernant sa fraude au transfert. Le promoteur ne pourra alors pas vous rejeter la responsabilité de l'acceptation tardive de l'appartement.

Fiche d'inspection

Alors, vous êtes venu à la réception. Vous devez obtenir du promoteur une fiche d'inspection dans laquelle vous consignerez les défauts constatés. Le promoteur est tenu de le délivrer, qu'il le veuille ou non. Ce document peut avoir un nom différent, mais l'essence est la même. Pas de fiche d'inspection - pas d'acceptation normale.

Photo de : waferboard

Les éléments suivants sont inclus dans la fiche d’inspection :

• une liste des lacunes et des défauts de construction qui ont été identifiés, avec des liens vers les SNiP les confirmant ;
• les délais d'élimination des défauts et des informations sur qui en sera responsable.

La fiche d'inspection est établie en deux exemplaires (pour le promoteur et), qui sont signés après inspection de l'appartement et enregistrés auprès du promoteur.

Comment accepter un appartement ?

Vous pouvez reprendre vous-même un appartement auprès du promoteur si vous disposez de connaissances et d'expériences suffisantes en la matière. Si vous avez des doutes, que vous n'avez pas confiance en vos capacités, il est préférable de conclure un accord avec un expert qui vous aidera à détecter les défauts de construction et à les documenter correctement. Ce service est peu coûteux, à partir de 50 roubles/m², mais il permet d'économiser beaucoup plus. Un expert expérimenté peut trouver une douzaine de défauts « cachés » pour vous. Il est utile de découvrir les défauts que vous avez trouvés chez vous avant d'accepter votre appartement, car la probabilité que vous ayez des défauts similaires est élevée.

Rappelons ce qu'ils vérifient en premier :

• chape, plafond, murs - pour la présence d'irrégularités, d'écarts par rapport à la verticale et à l'horizontale plus que requis par les SNiP, hauteur de plafond ;
• une attention particulière aux joints d'installation et aux coutures des murs extérieurs, à la présence de fuites ;
• la qualité des ouvertures des portes et fenêtres, la qualité d'installation des blocs-portes et fenêtres d'entrée, leurs performances, l'aménagement ;
• colonnes montantes d'eau froide et d'eau chaude pour les fuites, performances des vannes ;
• colonnes montantes et tés d'égout;
• batteries de chauffage, leur fixation et leur raccordement au système de chauffage ;
• ventilation, présence de hotte ;
• câblage électrique, compteur, machines, tension réseau ;
• Si l'appartement est loué avec une rénovation complète, la qualité de cette rénovation est vérifiée.

Photo de : Airelle rouge

Il est également recommandé d'effectuer des mesures minutieuses, même si au moment de l'acceptation, les résultats officiels des mesures RTC étaient déjà inclus dans la documentation. Mais cela ne fera pas de mal de vérifier. D'autant plus que selon la DDU, les paiements finaux entre l'actionnaire et le promoteur sont effectués en fonction de la superficie réelle de l'appartement.

Sur l'acceptation des biens communs

Conformément à la loi, vous pouvez exiger que tous les systèmes d'ingénierie de la maison soient équipés et fonctionnent correctement. Après tout, avec les ascenseurs qui ne fonctionnent pas, vous ne pourrez tout simplement rien faire, disons, au vingtième étage. Des salles communes inachevées, des volées d'escaliers, un manque d'éclairage dans les entrées et un vide-ordures qui ne fonctionne pas vous causeront également bien des désagréments. Ainsi que l'état de la toiture, du sous-sol, du plancher technique.

Avant d'accepter l'appartement, l'actionnaire et le promoteur signent l'acte Accord supplémentaire au DDU, qui stipule le paiement complémentaire par l'actionnaire d'un montant spécifique au prix du DDU ou la restitution des fonds à l'actionnaire par le promoteur, alors les paiements effectifs sont effectués au titre de cet accord complémentaire.

Si vous n'êtes pas d'accord avec les mesures RTC, l'actionnaire peut tout vérifier lui-même ou en contactant un organisme expert. Et le résultat peut ne pas coïncider avec les données RTC. Habituellement, cela ne donne pas grand-chose, car il est extrêmement difficile de forcer le RTC à corriger les chiffres dans la documentation de la maison. Mais tu peux essayer. Des précédents de changements dans les résultats des mesures RTC ont été enregistrés dans la pratique.

Une autre nuance concerne la prise en compte des espaces et des loggias. Ils peuvent être pris en compte par l'aménageur selon les modalités du DDU sans facteur de réduction, ou avec le facteur généralement admis de 0,3 pour un balcon et 0,5 pour une loggia, ou avec leurs propres coefficients, ou encore non pris en compte. du tout. Le problème se pose précisément lorsque l'actionnaire est tenu de payer l'excédent, et il s'avère alors qu'il est dû à l'inclusion de la zone du balcon dans la superficie totale de l'appartement sans facteur de réduction. Ceci est principalement pratiqué à Moscou, où en 2006, afin de réduire une partie de la liste d'attente pour un logement, une loi a été adoptée selon laquelle la superficie des balcons et des loggias est entièrement incluse dans la superficie totale du appartement. En même temps, à l'art. 15 du Code du logement RF stipule directement que superficie totale est défini « à l’exception des balcons, loggias, vérandas et terrasses ». Malgré cela, dans pratique judiciaire Il existe à la fois des décisions en faveur de l'actionnaire et en faveur du promoteur.

Acte de remise

La fiche de contrôle est un document préliminaire. Le document principal selon lequel l'appartement est transféré du promoteur à l'actionnaire est le certificat de transfert et de réception. Il précise que les droits sur les biens immobiliers et la responsabilité de leur entretien sont transférés au nouveau propriétaire et constitue un document obligatoire lors de l'enregistrement des droits de propriété.

Photo : Emily May

Il n'existe pas de formulaire unique pour ce document, mais des colonnes sont obligatoires. L'acte doit indiquer :

• date et lieu de signature de l'acte,
• coordonnées du développeur, coordonnées du passeport de l'actionnaire,
• adresse postale de la maison, numéro de l'appartement, sa superficie actuelle,
• réclamations sur la qualité de l'appartement, les délais de correction des défauts,
• les garanties du promoteur conformément à la loi,
• si l'appartement a été transféré conformément à l'acte authentique ou si le transfert a été reporté à une date ultérieure.

Le certificat de réception est signé après règlements mutuels définitifs au titre du DDU, élimination des défauts ou accord avec l'aménageur.

Après avoir signé l'acte de cession de l'appartement avec le promoteur, vous en disposez et vous êtes également responsable de sa sécurité. Ainsi, la première chose à faire après avoir signé l'acte authentique et reçu les documents de l'appartement est de récupérer les clés et de changer les serrures, voire la porte d'entrée, le plus rapidement possible. Ensuite, vous recevrez l'enregistrement de la propriété de l'appartement.

Si le développeur refuse d'éliminer les lacunes

L’acceptation d’un appartement peut facilement ne pas se dérouler aussi bien que prévu. Par exemple, le promoteur refusera de signer la fiche d'inspection, qui consignerait ses obligations d'éliminer les déficiences. Différentes façons il fera pression sur vous, vous obligeant à accepter un appartement présentant des imperfections. Il peut insister pour signer le certificat de réception dans la version dont il a besoin et indiquer clairement qu'il ne corrigera pas les défauts que vous découvrirez. Cela arrive assez souvent.

Photo de : Flemming Rasmussen

Même si la loi est du côté de l’actionnaire, le calcul du promoteur est clair : l’actionnaire a longtemps attendu son nouvel appartement, il est maintenant confronté à un projet coûteux et préfère donc sacrifier 50 à 100 000 roubles plutôt que de plaider et de retarder les réparations et l'emménagement. Ici, chacun décide lui-même de ce qui est le plus important pour lui : obtenir un appartement le plus rapidement possible et commencer les réparations, ou obliger le promoteur à éliminer gratuitement les défauts de construction. L'importance des défauts et la difficulté de les éliminer jouent un rôle important. C'est une chose de boucher l'espace entre le mur et le plafond ou de changer la vanne, et une autre de corriger les défauts de conception d'un système de ventilation qui fonctionne mal.

L'option suivante est également possible pour l'actionnaire : signer le certificat d'acceptation sans commentaires, enregistrer la propriété, puis ordonner un examen de qualité et exiger une indemnisation par l'intermédiaire du tribunal. Certes, si les défauts sont évidents et auraient dû être identifiés lors de la réception, ce sera alors pour le tribunal une raison d'interpréter la signature de l'acte comme un accord de l'actionnaire d'accepter les défauts. Une autre chose, ce sont les vices cachés. Si vous en avez, vos chances de gagner votre procès augmentent.

N’oubliez pas que la position du développeur est également vulnérable. Le paiement d'une pénalité en cas de non-respect des délais de transfert de l'appartement au titre du DDU est particulièrement désagréable pour lui. Dans ce cas, la loi prévoit des pénalités, qui peuvent s'avérer considérables en cas de retard de livraison important. En outre, l'actionnaire a le droit d'obtenir auprès du promoteur une indemnisation en justice pour les dommages matériels subis en raison du retard dans le transfert de l'appartement, ce qui peut également aboutir à un montant décent.

Parfois, invoquant diverses circonstances, le promoteur demande de ne pas indiquer la date dans le certificat de réception, ce qui lui laisse la possibilité d'inscrire une date antérieure. Pour l'actionnaire, une telle démarche se heurte également au fait qu'il devra payer à une date antérieure, et aussi, en cas de pénalité pour retard de livraison, le promoteur en minimisera le montant. Il n’est donc pas nécessaire de signer le certificat de réception sans préciser la date.

Photo : Dan DeLuca

Que peut légalement exiger un actionnaire lorsque des défauts sont découverts ?

Mais vous devez comprendre que même avec une décision de justice positive, il sera difficile d'obtenir de l'argent du développeur. Et le très procès peut être très difficile et - avec les reports et les appels - s'éterniser.

Problèmes liés à la perception des pénalités et autres paiements du promoteur devant le tribunal

Dans la grande majorité des cas, les actionnaires ont l'une ou l'autre réclamation contre le promoteur, qui concerne à la fois le non-respect des délais de transfert dans le cadre du DDU et des problèmes liés à la qualité de la construction. Mais les développeurs, qu'ils soient petits ou connus, doivent payer une compensation entreprises de construction- ils y vont à contrecœur.

Il existe des systèmes de financement par l'intermédiaire d'un groupe d'organisations interdépendantes, dans lesquels le promoteur reçoit des fonds pour la construction exclusivement sous forme de prêts. Lorsque le promoteur vend des appartements, l’argent parvient au prêteur dans le cadre d’un contrat de service ou des intérêts sur le prêt. En conséquence, rien ne permet de facturer au promoteur des pénalités, des amendes et la correction des défauts de construction.

Vous pouvez être rassuré par le fait que la législation renforce d'année en année les exigences imposées au promoteur, réduisant ainsi les risques de manipulation financière, ce qui oblige le promoteur à corriger les défauts de construction et à payer des pénalités.

Alisa Orlova

1. Le développeur est tenu de transférer au participant construction partagée objet de construction partagé dont la qualité est conforme aux termes du contrat, aux exigences de la réglementation technique, documentation du projet et les règlements d'urbanisme, ainsi que d'autres exigences obligatoires.

1.1. Lors du transfert d'un projet de construction partagée, le promoteur est tenu de remettre au participant à la construction partagée un manuel d'instructions pour l'exploitation du projet de construction partagée, contenant les informations nécessaires et fiables sur les règles et conditions de son utilisation efficace et sûre, la durée de vie du projet de construction partagé et de ses éléments de finition, des systèmes d'ingénierie, des éléments structurels, des produits (ci-après dénommés les instructions d'exploitation de l'installation de construction partagée).

2. Si un projet de construction partagée est construit (créé) par un développeur avec des écarts par rapport aux termes du contrat et (ou) aux exigences obligatoires spécifiées dans la partie 1 de cet article, ce qui a conduit à une détérioration de la qualité d'un tel projet , ou avec d'autres défauts qui le rendent impropre à stipulé par le contrat utilisation, un participant à la construction partagée, sauf disposition contraire de la convention, à sa discrétion, a le droit d'exiger du promoteur :

(voir texte dans l'édition précédente)

1) élimination gratuite des défauts dans un délai raisonnable ;

2) une réduction proportionnelle du prix du contrat ;

3) remboursement de leurs dépenses pour éliminer les déficiences.

3. En cas de violation significative des exigences de qualité d'un projet de construction partagée ou d'incapacité à éliminer les défauts identifiés dans un délai raisonnable fixé par le participant à la construction partagée, le participant à la construction partagée en unilatéralement a le droit de refuser d'exécuter le contrat et d'exiger un retour du développeur Argent et le paiement des intérêts conformément à la partie 2 de l'article 9 de la présente loi fédérale.

(voir texte dans l'édition précédente)

4. Les termes de l'accord visant à dégager le promoteur de toute responsabilité pour les défauts du projet de construction partagé sont nuls.

5. La période de garantie d'un projet de construction partagée, à l'exception des équipements technologiques et d'ingénierie inclus dans un tel projet de construction partagée, est fixée par convention et ne peut être inférieure à cinq ans. La période de garantie spécifiée est calculée à compter de la date de transfert de l'objet de construction partagé, à l'exception des équipements technologiques et d'ingénierie inclus dans cet objet de construction partagé, au participant à la construction partagée, sauf disposition contraire du contrat.

(voir texte dans l'édition précédente)

5.1. La période de garantie des équipements technologiques et d'ingénierie inclus dans le projet de construction partagée transférée aux participants à la construction partagée est fixée par le contrat et ne peut être inférieure à trois ans. La période de garantie spécifiée est calculée à compter de la date de signature du premier acte de cession ou un autre document sur le transfert d'un projet de construction partagé.

6. Un participant à la construction partagée a le droit de déposer une réclamation devant le tribunal ou de présenter une réclamation écrite au promoteur concernant la qualité insuffisante du projet de construction partagée, en indiquant les défauts (défauts) identifiés, à condition que ces défauts (défauts) ) sont identifiés dans période de garantie. Le promoteur est tenu d'éliminer les défauts (défauts) identifiés dans le délai convenu par le promoteur avec le participant à la construction partagée. Si le promoteur refuse de satisfaire à ces exigences en dehors procédure judiciaire en tout ou en partie, ou en cas de non-satisfaction des exigences spécifiées en tout ou en partie dans le délai imparti, le participant à la construction partagée a le droit de déposer une plainte en justice.

(voir texte dans l'édition précédente)

7. Le promoteur n'est pas responsable des défauts (défauts) du projet de construction partagé découverts pendant la période de garantie s'il prouve qu'ils sont dus à l'usure normale un tel projet de construction partagé ou ses éléments de finition qui le composent, des systèmes d'ingénierie et de support technique, des éléments structurels, des produits, des violations des exigences des règlements techniques, des règlements d'urbanisme, d'autres exigences obligatoires pour le processus d'exploitation d'un projet de construction partagé ou de son constituant éléments de finition, systèmes d'ingénierie - support technique, éléments structurels, produits ou en raison de réparations inappropriées effectuées par le participant à la construction partagée ou des tiers impliqués par lui, ainsi que si les défauts (défauts) de l'objet de construction partagé sont apparus en tant que résultat de la violation des règles prévues dans les instructions d'exploitation de l'objet de construction partagée fournies au participant à la construction partagée et des conditions d'efficacité et utilisation sûre objet de construction partagé, ses éléments de finition, ses systèmes d'ingénierie et de support technique, ses éléments structurels, ses produits.

(voir texte dans l'édition précédente)

8. En cas de non-respect du délai d'élimination des lacunes (défauts) d'un projet de construction partagée, prévu dans la partie 6 de cet article, le promoteur paie au citoyen - participant à la construction partagée, achetant des locaux d'habitation à des fins personnelles, familiales, domestiques et autres besoins non liés à la mise en œuvre activité entrepreneuriale, pour chaque jour de retard une pénalité (amende) d'un montant déterminé par le paragraphe 1 de l'article 23 de la loi Fédération Russe du 7 février 1992 N 2300-1 « Sur la protection des droits des consommateurs ». Si la déficience (défaut) des locaux d'habitation spécifiés, qui font l'objet d'une construction partagée, ne constitue pas une base pour reconnaître ces locaux d'habitation comme impropres à l'habitation, le montant de la pénalité (pénalité) est calculé comme le pourcentage établi par le paragraphe 1 de l'article 23 de la loi de la Fédération de Russie du 7 février 1992 N 2300-1 « Sur la protection des droits des consommateurs », du coût des dépenses nécessaires pour éliminer une telle déficience (défaut).

La législation en vigueur offre à l'acheteur d'un appartement dans un immeuble neuf de nombreuses possibilités de présenter des réclamations contre le promoteur en raison de la qualité insuffisante du logement acheté. 1. Loi "sur la protection des droits des consommateurs" Si l'entrepreneur transfère un appartement présentant des défauts au consommateur, les dispositions pertinentes de la loi RF du 02/07/1992 n° 2300-1 « sur la protection des droits des consommateurs » seront violées. Dans le même temps, le principal critère de qualité est le contrat, comme le plus courant forme juridique renforcer la relation entre le consommateur et l’artiste interprète. De plus, les normes et caractéristiques qui déterminent la qualité d'un produit peuvent également être établies par l'État en délivrant des documents à caractère réglementaire et technique. Ainsi, la qualité des biens, des travaux ou des services doit être conforme aux termes du contrat et aux exigences obligatoires établies par l'État. Les conséquences juridiques de la découverte par le consommateur de défauts dans le travail effectué sont régies par l'article 29 de la loi de la Fédération de Russie « sur la protection des droits des consommateurs », selon lequel l'acheteur, à son choix, a le droit d'exiger : 1) élimination gratuite des défauts du travail effectué ; 2) une réduction correspondante du prix des travaux exécutés ; 3) le remboursement des dépenses engagées par lui pour éliminer les déficiences du travail effectué par lui-même ou par des tiers ; En outre, le consommateur a le droit de refuser d'exécuter le contrat si temps fixe les défauts n'ont pas été éliminés par l'entrepreneur. Dans ce cas, le consommateur a également le droit d'exiger une indemnisation intégrale pour les pertes qui lui sont causées à cet égard. Ces exigences peuvent être présentées à la discrétion de l'acheteur. 2. Loi fédérale "Sur la participation à la construction partagée"À son tour, la loi fédérale n° 214-FZ du 30 décembre 2004 « sur la participation à la construction partagée Tours d'appartements et d'autres objets immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie" définit clairement les obligations du promoteur en ce qui concerne la qualité des appartements vendus. Selon l'article 7 de cette loi, le promoteur est tenu de transférer au promoteur participant un projet de construction partagé dont la qualité est conforme aux termes du contrat, aux exigences de la réglementation technique, de la documentation de conception et des règlements d'urbanisme, ainsi qu'à d'autres exigences obligatoires dans le cas où un projet de construction partagé est construit par. le promoteur ayant des écarts par rapport aux termes du contrat ou aux exigences obligatoires spécifiées (partie 1), qui ont conduit à une détérioration de la qualité, le participant à la construction partagée, à son choix, a le droit d'exiger du promoteur : 1) élimination gratuite des défauts dans un délai raisonnable ; 2) une réduction proportionnelle du prix du contrat 3) le remboursement de leurs frais d'élimination des défauts en cas de violation significative des exigences de qualité du projet de construction partagé ou de non-élimination des défauts identifiés ; défauts dans le délai imparti, le participant au projet de construction partagé a unilatéralement le droit de refuser d'exécuter le contrat et d'exiger que le promoteur restitue les fonds et paie les intérêts. La loi protège en outre les intérêts du consommateur :

Les termes de l'accord visant à dégager le promoteur de toute responsabilité pour les défauts du projet de construction partagé sont nuls (clause 4 de l'article 7) ; - la durée de garantie d'un projet de construction partagée est fixée par contrat et ne peut être inférieure à cinq ans (clause 5 de l'article 7). La résiliation du contrat avec application de conséquences appropriées indésirables pour le promoteur est une mesure particulière d'influence juridique sur ce dernier. Cette exigence est abordée à l'article 9 de la loi fédérale n° 214-FZ, qui divise la résiliation en deux types : refus unilatéral d'exécuter le contrat (clause 1) et résiliation du contrat en justice (clause 1.1.) Procédure de résiliation extrajudiciaire. Unilatéralement, un participant à la construction partagée a le droit de refuser d'exécuter le contrat dans les cas suivants : 1) non-respect par le promoteur de l'obligation de transférer l'objet de construction partagé dans le délai fixé par le contrat ; 2) le non-respect par le promoteur des obligations prévues au titre 2 de l'article 7 de la loi ; 3) une violation significative des exigences de qualité pour un projet de construction partagé ; 4) violation par l'aménageur des obligations prévues au titre 3 de l'article 15.1 de la loi commentée ; 5) dans d'autres cas établis par la loi ou un accord fédéral. Il est impossible de ne pas constater la présence de normes de référence, ce qui crée la nécessité d'indiquer leur contenu. Ainsi, la partie 2 de l'article 7 de la loi stipule que si un projet de construction partagée est construit par un promoteur avec des écarts par rapport aux termes du contrat, entraînant une détérioration de la qualité d'un tel projet, le participant à la construction partagée a le droit d'exiger du promoteur : - l'élimination gratuite des défauts dans un délai raisonnable ; - réduction proportionnelle du prix du contrat ; - remboursement des frais d'élimination des déficiences. La partie 3 de l'article 15.1 de cette loi impose également deux obligations au promoteur. La première obligation est qu'en cas de résiliation de la garantie avant l'expiration, le garant et le promoteur sont tenus d'en informer le participant à la construction partagée au plus tard un mois avant la date de résiliation de la garantie. L'essence de la deuxième obligation est la suivante : le promoteur est tenu de conclure un autre contrat de caution dans un délai de quinze jours à compter de la date de sa résiliation. Procédure judiciaire de résiliation. A la demande d'un participant à la construction partagée, le contrat peut être résilié en justice dans les cas suivants : 1) résiliation ou suspension de la construction immeuble et (ou) un autre objet immobilier, qui comprend un objet de construction partagé, en présence de circonstances indiquant clairement que l'objet ne sera pas transféré au participant dans le délai stipulé par le contrat ; 2) un changement important dans la documentation de conception d'un immeuble d'appartements en construction et (ou) d'autres biens immobiliers qui comprennent un projet de construction partagé, y compris un changement significatif dans la taille d'un projet de construction partagé ; 3) changements d'objectif propriété commune et/ou Pas locaux d'habitation, une partie d'un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers ; 4) dans d'autres cas établis par la loi ou un accord fédéral. Conséquences de la résiliation. Comme indiqué ci-dessus, la sanction en cas de non-exécution est l'obligation de résilier le contrat. De plus, la norme prévoit des mesures supplémentaires applicables au promoteur. Ainsi, d'une manière générale, en cas de résiliation d'un contrat sur le fondement de l'article 9 de la loi, le promoteur est tenu de : - restituer au participant à la construction partagée les fonds versés par lui pour le prix du contrat ; - payer des intérêts sur ce montant pour l'utilisation de ces fonds à hauteur d'un trois centième du taux de refinancement Banque centrale de la Fédération de Russie, valable le jour de l'accomplissement de l'obligation de restituer les fonds payés par le participant à la construction partagée.

Les intérêts spécifiés courent à partir du jour où le participant à la construction partagée apporte des fonds ou une partie des fonds au prix du contrat jusqu'au jour où ils sont restitués au participant. De plus, si le participant à la construction partagée est un citoyen, les intérêts spécifiés sont payés par le promoteur en double. 3. Autorités de contrôle Outre les exigences prévues par les lois fédérales, le consommateur a le droit d'adresser ses exigences à organismes gouvernementaux. Rospotrebnadzor Conformément au Règlement sur le Service fédéral de contrôle de la protection des droits des consommateurs et du bien-être de l'homme, cet organisme est autorisé organisme fédéral pouvoir exécutif, exerçant des fonctions de contrôle et de surveillance dans le domaine de la garantie du bien-être sanitaire et épidémiologique de la population, de la protection des droits des consommateurs et le marché du consommateur. L'un des domaines de réglementation de Rospotrebnadzor est le domaine construction de logements réalisé avec la participation des fonds citoyens. Parallèlement, cet organisme a le droit d'engager des procédures administratives contre les promoteurs, ce qu'il fait par l'intermédiaire de ses divisions territoriales. Le bureau du procureur Si un litige survient avec le promoteur, en cas de violation par le promoteur des droits des consommateurs prévus par la loi, le citoyen a le droit de s'adresser au parquet avec une déclaration correspondante. En pratique, le parquet participe à l'identification et à l'élimination des violations des droits des citoyens dans ce domaine. Service fédéral Par Marchés financiers Le Service fédéral des marchés financiers (FSFM) est un organe exécutif fédéral habilité à effectuer la réglementation gouvernementale dans le domaine de la construction en participation d'immeubles à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers. Remarque : les relations dans le cadre d'accords d'investissement pour un objet pour lequel l'autorisation a été reçue avant le 1er avril 2005 ne sont pas soumises à la loi « Sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie. Fédération» n° 214- Loi fédérale. DANS dans ce cas devrait être guidé loi fédérale du 25 février 1999 n° 39-FZ « Sur activités d'investissement en Fédération de Russie, réalisée sous la forme investissements en capital", dispositions du Code civil de la Fédération de Russie sur certains types contrats civils(accord d'activité commune, contrat de travail, etc.) et, le cas échéant, la loi de la Fédération de Russie « sur la protection des droits des consommateurs ». Il convient de noter que la qualification juridique exacte de la relation sera déterminée sur la base des dispositions de l'accord spécifique conclu par le consommateur avec le promoteur.

Du début 2012 à ligne d'assistance Le Département de la politique de développement urbain de la ville de Moscou a reçu 230 plaintes concernant des défauts de construction. Et nous ne parlons que des maisons municipales. Dans l’ensemble de Moscou, selon le maire de la capitale Sergueï Sobianine, 88 % des maisons construites entre 2009 et 2011 présentaient des défauts et des défauts. En principe, les développeurs peuvent être contraints de corriger les défauts ou de restituer de l'argent. Mais il faut être patient, tout documenter, exiger une confirmation de remise des lettres, et surtout, ne signer le certificat de réception de l'appartement que lorsque les défauts sont éliminés, soulignent les spécialistes du centre d'analyse "".

Comme le notent les responsables et les experts, dernières années La situation de la qualité de la construction s'est quelque peu améliorée. Si nous parlons de logements municipaux, en 2011, le nombre de plaintes pour défauts de construction a diminué de 24,2 % par rapport à 2010.

«Ces dernières années, la qualité de la construction s'est nettement améliorée», déclare Pavel Lepish, PDG de Domus Finance. - Si l'on se souvient d'il y a 10-15 ans et du boom de la construction qui a caractérisé cette période, le pourcentage de défauts était plus élevé. La plupart des développeurs se concentraient sur la quantité plutôt que sur la qualité. Les bâtiments ont été construits dans le sens le plus dès que possible, souvent en violation de la technologie."

L'expert attribue l'amélioration de la qualité de la construction au fait que de plus en plus de promoteurs se tournent vers la loi fédérale 214, qui réglemente strictement le processus de livraison et d'acceptation des appartements. « Et les acheteurs sont récemment devenus plus pointilleux et exigeants quant à leur futur logement. Ainsi, aujourd’hui, dans un contexte de concurrence croissante, les promoteurs se concentrent davantage sur la qualité de la construction de leurs bâtiments », note-t-il. Cependant, le problème n’est pas encore complètement résolu et divers types de défauts sont constatés dans les nouvelles maisons de Moscou.

Des murs empoisonnés
Selon le Département de la politique de développement urbain de Moscou, plus de la moitié des plaintes concernent une installation de fenêtres de mauvaise qualité et une mauvaise étanchéité des joints dans les maisons à grands panneaux. Environ un quart de ceux qui ont appelé la hotline ne sont pas satisfaits des défauts de finition ; les Moscovites se plaignent également de défauts ; systèmes d'ingénierie et des fuites sur le toit.

«À notre avis, bien entendu, les carences les plus flagrantes sont celles qui constituent une menace pour la vie et la santé des citoyens», déclare le chef de la «Terre». Immobilier. Construction" du groupe juridique "Yakovlev and Partners" Nina Evstratova. "Malheureusement, nous entendons périodiquement parler de tels défauts, par exemple, un balcon s'est effondré, un morceau de mur est tombé, une fissure est apparue dans le mur (c'est-à-dire des problèmes de fondation)."

L’année dernière, il y a eu un « scandale de l’ammoniac » à Saint-Pétersbourg. Les habitants de plusieurs nouveaux immeubles se sont plaints d'une odeur constante d'ammoniac, qui s'intensifiait à mesure que la température augmentait. Dans l'un des appartements, les résultats du laboratoire ont montré que le niveau admissible d'ammoniac dans l'air était 17,6 fois supérieur au niveau autorisé. Il s’est avéré plus tard que les murs étaient devenus toxiques à cause de la précipitation des promoteurs. Afin de ne pas interrompre la construction pendant la période froide, diverses impuretés ont été ajoutées au béton.

Sur les forums des habitants des immeubles neufs, on trouve souvent des plaintes concernant d'autres défauts, par exemple des fissures dans les murs. Les petites fissures sont autorisées même selon GOST, car elles apparaissent en raison du processus naturel de retrait du bâtiment. Toutefois, si la largeur de la fissure dépasse 0,5 mm, voire plus si la fissure est traversante, l'alarme doit être tirée. Cela signifie que les erreurs commises lors de la construction des fondations ou du coulage du béton peuvent entraîner des conséquences très graves à l'avenir, voire un effondrement.

Aussi, parmi les défauts des bâtiments neufs, les nouveaux habitants évoquent souvent des problèmes de fenêtres (difficiles à ouvrir, ne ferment pas hermétiquement) et de ventilation. Ces deux défauts sont faciles à vérifier. Il suffit d'ouvrir et de fermer les fenêtres et, pour vérifier le système d'échange d'air, vous devez attacher une feuille de papier à la hotte - elle ne doit pas tomber.

Toutefois, il existe des indicateurs importants qui doivent vérification obligatoire, invisibles à l’œil nu. Il s'agit par exemple du scellement des joints des murs et des dalles de balcon, de l'isolation hydroélectrique et thermique. Les défauts de ces systèmes peuvent entraîner de l'humidité, la formation de champignons et de moisissures et le gel des murs. Les experts recommandent d'impliquer des spécialistes - constructeurs professionnels ou des consultants indépendants.

Contrôles d'État
Comment défendre votre droit à un logement de qualité ? Les conséquences juridiques et l'algorithme de comportement en cas de découverte de défauts de construction dépendent du contrat en vertu duquel l'appartement a été acheté. « Ainsi, l'acquisition par un citoyen auprès d'un promoteur d'un bien immobilier dans une maison construite et mise en exploitation s'effectue dans le cadre de contrats de vente et d'achat, et l'acquisition de locaux d'habitation dans des objets en construction s'effectue dans le cadre de contrats. participation d'équité», déclare Elena Gavrikova, chef du service juridique de la société de développement City-XXI Century.

Dans le premier cas, la relation entre le promoteur et l'acheteur est réglementée Code civil et la loi « sur la protection des droits des consommateurs », et lors d'un achat sous DDU - 214-FZ « sur la participation à la construction partagée ». Par exemple, lors de l'achat et de la vente, l'acheteur peut refuser la transaction si un défaut est découvert, et lors d'un achat dans le cadre du DDU - uniquement en cas de défauts importants ou après l'expiration du délai d'élimination des défauts moins graves.

Voyons par nous-mêmes
« La bonne qualité d'un projet de construction désigne la qualité (condition) sur laquelle les parties se sont accordées dans le contrat (qualité contractuelle), ainsi que la qualité établie par l'État et déterminée sur la base d'exigences obligatoires (qualité de l'État) . La qualité de l'État est confirmée par l'acte de mise en service de la maison», explique l'avocat principal de «Terre». Immobilier. Construction" du cabinet d'avocats "Cliff" Vadim Cherdantsev. L'acheteur vérifie lui-même la qualité contractuelle lors de la réception et de la cession de l'appartement. Par conséquent, vous ne devez pas signer le certificat de réception de l'appartement si vous n'êtes pas satisfait de la qualité de la construction.

"Si des défauts sont détectés, c'est-à-dire des écarts dans la qualité du projet de construction, le citoyen doit légalement enregistrer correctement la présence de défauts", recommande Vadim Cherdantsev. - Le moyen le plus fiable serait de procéder à un examen spécial (examen de construction). Les défauts peuvent également être photographiés, enregistrés sur vidéo, décrits dans formulaire papier en présence d'un groupe de personnes - une commission créée de manière privée. Il est conseillé d’enregistrer les défauts de manière aussi fiable et précise que possible.

Une fois les défauts constatés, une notification écrite de la découverte des défauts doit être envoyée au promoteur. Dans ce cas, l'acheteur a le droit d'exiger l'élimination gratuite des défauts dans un délai raisonnable (pas plus de 45 jours), une réduction proportionnelle du prix de l'appartement ou le remboursement de ses frais d'élimination des défauts. Au moment de l'achat appartement terminé en vertu du contrat d'achat et de vente, une personne a également le droit de refuser l'appartement et d'exiger le remboursement du montant payé pour celui-ci. Selon le DDU, l'actionnaire ne peut adresser une telle exigence au promoteur qu'en cas de violation significative des exigences de qualité de construction ou de non-élimination des défauts identifiés dans le délai prescrit.

D'ailleurs, conformément à la loi « sur la protection des droits des consommateurs », en cas de non-respect des délais impartis pour corriger les défauts, le promoteur est tenu de payer à l'acheteur une pénalité d'un montant de 1% du prix du bien. appartement pour chaque jour de retard. Cette règle s'applique aux biens immobiliers acquis dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente. Si l'appartement a été acheté dans le cadre du DDU, l'actionnaire ne peut exiger une indemnisation qu'à la résiliation du contrat - des intérêts sur le montant payé pour l'appartement à hauteur d'un trois centièmes du taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie en vigueur le jour de l'accomplissement de l'obligation de restituer les fonds. Les intérêts spécifiés courent à partir du jour où le participant à la construction partagée apporte les fonds jusqu'au jour où ils sont restitués par le promoteur au participant à la construction partagée.

« Outre le fait que le promoteur doit éliminer les défauts identifiés ou rembourser les dépenses, l'acheteur a le droit d'exiger une indemnisation pour les pertes qui lui sont causées. En général, les promoteurs ne compensent pas volontairement les pertes, mais uniquement par décision de justice », note Nina Evstratova.

Si le promoteur refuse de corriger les défauts ou de restituer l'argent, vous devez déposer une plainte en justice, sans oublier d'y joindre toutes les preuves disponibles de l'achat de la maison et de la présence de défauts et déficiences de construction.

Je ne l'ai pas vu tout de suite
Même si l'acheteur n'a constaté aucun défaut lors de la signature du certificat de réception de l'appartement, cela ne signifie pas que le promoteur n'en est plus responsable. « Les acheteurs de maison doivent se rappeler que conformément à la loi 214-FZ ou à la loi de la Fédération de Russie « sur la protection des droits des consommateurs » durée minimale La garantie sur l'appartement est de 5 ans », souligne Evgeniy Shirstov, avocat principal du cabinet immobilier et cabinet d'avocats Kachkin and Partners. - Parallèlement, il est important que le contrat précise en détail les termes de cette garantie, ainsi que la responsabilité du promoteur. L'acheteur peut exiger l'élimination des défauts détectés, le remboursement des frais liés à leur élimination indépendante, une réduction proportionnelle ou la résiliation du contrat d'achat et de vente et la restitution de l'argent payé pour l'appartement, si ces défauts sont importants.

«Cependant, il convient de noter que le promoteur n'est pas responsable des défauts (défauts) du projet de construction partagé découverts pendant la période de garantie s'il prouve qu'ils se sont produits en raison de l'usure normale, de la violation des exigences des réglementations techniques, urbaines les règlements d'urbanisme, ainsi que d'autres exigences obligatoires pour le processus, son fonctionnement ou à la suite de ses réparations inappropriées effectuées par le participant à la construction partagée ou par des tiers impliqués par lui », note Elena Gavrikova.

Par exemple, si l'un des voisins, en contournant la loi, a fait ne serait-ce qu'une petite ouverture dans un mur porteur, cela peut entraîner la formation de fissures dans toute la maison. Et dans ce cas, bien sûr, ce n'est pas le promoteur qui est à blâmer, mais le propriétaire de l'appartement qui a procédé au réaménagement illégal. C'est à un propriétaire aussi négligent que toutes les victimes devraient exiger une indemnisation pour les pertes.

Mais que faire si la période de garantie est passée et que par exemple, au bout d’un an, la baignoire de son voisin du dessus tombe sur la tête d’une personne ? "Si des problèmes apparaissent dans l'appartement après l'expiration de la période de garantie, il devient alors plus difficile de demander des comptes au promoteur et cela dépendra des circonstances de l'affaire", explique Evgeny Shirstov. "On peut parler de la responsabilité du promoteur pour les défauts si un examen médico-légal établit que de tels défauts existaient initialement, même au moment du transfert de l'appartement à l'acheteur, mais sont apparus plus tard." Les avocats ne disposent pas de statistiques sur les résultats de l'examen de telles affaires devant les tribunaux, mais ils affirment à l'unanimité qu'il est difficile de prédire l'issue d'un litige.

Ainsi, plus un défaut est détecté tôt, plus il est facile d’obtenir la vérité. Par conséquent, les experts du centre d'analyse "" recommandent de ne pas se précipiter pour signer le certificat de réception de l'appartement, quelle que soit la pression que le promoteur vous exerce et peu importe à quel point vous souhaitez vous-même emménager rapidement dans le tant attendu, même si défectueux, appartement.

Loi fédérale du 30 décembre 2004 N 214-FZ (telle que modifiée le 13 juillet 2015) « Sur la participation à la construction en participation d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie »

Selon l'art. 7 de ladite loi

1. Le promoteur est tenu de transférer au participant à la construction partagée un projet de construction partagée dont la qualité est conforme aux termes du contrat, aux exigences des règlements techniques, de la documentation de conception et des règlements d'urbanisme, ainsi qu'à d'autres exigences obligatoires. .

2. Dans le cas où un projet de construction partagée est construit (créé) par un développeur avec des écarts par rapport aux termes du contrat et (ou) aux exigences obligatoires spécifiées dans la partie 1 du présent article, entraînant une détérioration de la qualité de ce projet. un projet, ou présentant d'autres défauts qui le rendent inadapté à ce qui est prévu dans le contrat d'utilisation, un participant à la construction partagée, sauf disposition contraire de l'accord, à sa seule discrétion, a le droit d'exiger du promoteur :

1) élimination gratuite des défauts dans un délai raisonnable ;

2) une réduction proportionnelle du prix du contrat ;
3) remboursement de leurs dépenses pour éliminer les déficiences.
3. En cas de violation significative des exigences de qualité d'un projet de construction partagée ou de non-élimination des défauts identifiés dans un délai raisonnable fixé par le participant à la construction partagée, le participant à la construction partagée a unilatéralement le droit de refuser de remplir les contrat et exiger du développeur le retour des fonds et le paiement des intérêts conformément à la partie 2 de l'article 9 de la présente loi fédérale.

4. Les termes de l'accord visant à dégager le promoteur de toute responsabilité pour les défauts du projet de construction partagé sont nuls.
5. La période de garantie d'un projet de construction partagée, à l'exception des équipements technologiques et d'ingénierie inclus dans un tel projet de construction partagée, est fixée par convention et ne peut être inférieure à cinq ans. La période de garantie spécifiée est calculée à compter de la date de transfert de l'objet de construction partagé, à l'exception des équipements technologiques et d'ingénierie inclus dans cet objet de construction partagé, au participant à la construction partagée, sauf disposition contraire du contrat.

5.1. La période de garantie des équipements technologiques et d'ingénierie inclus dans le projet de construction partagée transférée aux participants à la construction partagée est fixée par le contrat et ne peut être inférieure à trois ans. La période de garantie spécifiée est calculée à compter de la date de signature du premier acte de cession ou autre document relatif au transfert d'un projet de construction partagé.

6. Un participant à la construction partagée a le droit de présenter des réclamations au promoteur concernant la qualité insuffisante du projet de construction partagée, à condition que cette qualité soit identifiée pendant la période de garantie.
7. Le promoteur n'est pas responsable des défauts (défauts) d'un projet de construction partagée découverts pendant la période de garantie s'il prouve qu'ils sont survenus en raison de l'usure normale d'un tel projet de construction partagée ou de ses parties, d'une violation des exigences techniques. règlements, règlements d'urbanisme, ainsi que d'autres exigences obligatoires pour le processus de son exploitation ou à la suite de réparations inappropriées effectuées par le participant à la construction partagée lui-même ou par des tiers attirés par lui.

conformément à l'article 11 de ladite loi

1. La cession par un participant à la construction partagée des droits de créances au titre du contrat n'est autorisée qu'après qu'il a payé le prix du contrat ou simultanément au transfert de la dette à un nouveau participant à la construction partagée de la manière établie par le Code civil. de la Fédération de Russie.
2. Cession par un participant à la construction partagée des droits de créance au titre du contrat autorisé depuis enregistrement d'état accord avant au moment où les parties signent l'acte de cession ou tout autre document relatif au transfert du projet de construction partagé.

Dans ce cas, la garantie doit s’étendre à l’objet lui-même, quel que soit le changement de propriétaire.

Cependant, il est possible d'établir le coupable, et donc le véritable accusé, grâce à un interrogatoire.