Légalité des maisons de ville sur garages. À qui appartient le terrain sous la maison de ville ? Superficie minimale du terrain pour obtenir un permis de construire

Cet article aborde les points les plus pertinents et les plus problématiques auxquels il convient de prêter attention lors de l'achat de ce type de bien immobilier, comme une maison de ville.
Alors, vous devez d’abord décider ce qu’est une « maison de ville » ? DANS Législation russe Il n’existe pas une telle définition de l’immobilier. Toutefois, le code de l'urbanisme Fédération de Russie contient un concept tel que bâtiments résidentiels développement bloqué, à partir du contenu duquel on peut imaginer que nous parlons spécifiquement d'une « maison de ville » - il s'agit de bâtiments résidentiels dont le nombre d'étages n'excède pas trois, composés de plusieurs blocs (pas plus de dix), dont chacun est destiné à une seule famille et possède un mur mitoyen (murs mitoyens) sans ouvertures avec le ou les îlots voisins, situé sur un terrain séparé et a accès au territoire usage public.

Caractéristiques auxquelles vous devez prêter attention lors de l’achat d’une maison de ville :
1. Il est impératif de prêter attention à l’état du terrain occupé par la construction. Par exemple, la désignation de terrains pour des particuliers construction de logements ne permet pas la construction de maisons de ville. Et bien que de nombreux promoteurs promettent de réenregistrer le statut du terrain à l'avenir, il n'y a aucune raison de les croire. Car, s'étant désintéressés de la vente d'objets, ils se désintéresseront évidemment du sort de leurs nouveaux propriétaires. Il est également important de prendre en compte que le développement sur terrains à bâtir pour logements individuels est possible si au moins 1,5 acre de terrain est alloué pour chaque section de la maison de ville, ce qui, bien sûr, augmente le coût, mais augmente la pureté juridique de la transaction. Mais ces maisons de ville sont également enregistrées comme maisons individuelles, ce qui implique d'apporter des communications distinctes à chaque section. La plupart terrain convenable pour les maisons de ville - MZhS, c'est-à-dire des terrains pour la construction résidentielle de faible hauteur.

2. Lorsque vous construisez des maisons en rangée sur les terrains du DNP, vous devez demander au promoteur fournir un permis de construire pour examen. Ainsi, si l'autorisation a été reçue par le promoteur, il ne devrait y avoir aucun problème d'utilisation abusive du terrain, puisque la catégorie de terrain est également prise en compte lors de la délivrance d'un permis de construire par les autorités gouvernementales.

3. En plus du permis de construire, toujours demander au promoteur d'examiner la déclaration de projet et les documents relatifs au terrain. Faites attention aux délais des documents spécifiés : les permis de construire et les titres fonciers ne doivent pas être expirés.

4. Il ne faut pas se laisser séduire par des projets dont le coût est décourageant par son caractère tentant. Moyenne valeur marchande- la meilleure option. Surtout si le développeur a fait ses preuves et a plusieurs projets réussis.

5. Lorsque vous achetez une maison en rangée, gardez à l’esprit que les coûts d'entretien d'une telle propriété dépassent largement les coûts similaires pour les appartements. Pratique judiciaire adhère uniformément à la position selon laquelle le nouveau propriétaire est chargé de payer les services d'usage commun, y compris l'aménagement paysager de l'espace commun, le nettoyage des routes, l'enlèvement des déchets solides, etc. Ce devoir est inconditionnel et n'a pas d'importance si le propriétaire de la maison a signé un accord pour la fourniture de services payants.

Il est important de rappeler que toute transaction immobilière est coûteuse et multidisciplinaire, et nécessite donc la participation d'avocats qualifiés. Économiser plusieurs milliers de roubles sur soutien juridique transactions, vous pouvez perdre irrévocablement plusieurs millions de roubles, vos propres nerfs et un temps précieux.

L'article a été préparé par la Consultation d'avocats "Saint-Pétersbourg" (www.advspb.ru).

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Bonjour!
Konstantin, bien sûr, dans la situation que vous avez décrite, tant le tribunal que Samvel susmentionné ont violé assez fortement la législation relative au placement de projets de construction résidentielle.

Dans ces conditions, vous pouvez faire appel et jugement, sur la base de l'article 330 du Code de procédure civile, comme une violation significative des normes du droit matériel et procédural. Cependant, dans le même temps, il ne faut pas oublier que le développeur a une réelle chance de tout faire légalement et que le temps joue en son faveur.

Dans la situation actuelle, il peut tenter de transférer un site d'une catégorie à une autre. En vertu de la loi fédérale « Sur le transfert de terrains ou terrains d'une catégorie à l'autre."

Article 2. Composition et procédure d'établissement des documents de transfert de terrains ou de parcelles faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre

1. Pour transférer des terrains ou des terrains faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre, une personne intéressée présente une demande de transfert de terrains d'une catégorie à une autre ou une demande de transfert de terrains d'une catégorie de terrain à une autre (ci-après également dénommée pétition) à l'autorité exécutive de l'État ou à l'autorité gouvernementale locale autorisée à examiner cette demande.

4. Pour prendre une décision de transfert de terrains d'une catégorie de terrain à une autre, les documents suivants sont également requis :

1) extrait de cadastre d'état l'immobilier concernant les informations sur le terrain dont le transfert d'une catégorie de terrain à une autre est censé être effectué, ou le passeport cadastral d'un tel terrain ;

2) copies des pièces d'identité du demandeur - individuel, ou un extrait d'un seul registre d'état entrepreneurs individuels ou un extrait du registre national unifié des personnes morales ;

3) extrait du Registre d'État unifié des droits à immobilier et les transactions avec lui sur les droits de terrain, dont le transfert d'une catégorie de terrain à une autre est prévu ;

4) conclusion de l'évaluation nationale de l'impact sur l'environnement si sa mise en œuvre est prévue par les lois fédérales ;

5) consentement du propriétaire du terrain pour transférer le terrain d'une catégorie de terrain à une autre

Article 3. La procédure d'examen des demandes de transfert de terrains ou de parcelles faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre

4. Sur la base des résultats de l'examen de la demande organe exécutif le pouvoir de l'État ou un organisme d'autonomie locale adopte un acte sur le transfert de terrains ou de terrains faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre ou un acte sur le refus de transférer des terrains ou des terrains faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre dans les périodes suivantes :

1) dans les trois mois à compter de la date de réception de la demande, sauf disposition contraire de la réglementation actes juridiques Fédération de Russie, - le Gouvernement de la Fédération de Russie ;

2) dans les deux mois à compter de la date de réception de la demande - par l'organe exécutif du pouvoir d'État d'une entité constitutive de la Fédération de Russie ou par un organisme d'autonomie locale.

Article 4. Motifs de refus de transfert de terrains ou de parcelles faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre. Le transfert de terrains ou de parcelles faisant partie de ces terrains d'une catégorie à une autre n'est pas autorisé dans le cas de :

1) établissant, conformément aux lois fédérales, des restrictions au transfert de terres ou de parcelles faisant partie de ces terres d'une catégorie à une autre ou une interdiction d'un tel transfert ;

2) la présence d'une conclusion négative de l'évaluation environnementale de l'État si sa mise en œuvre est prévue par les lois fédérales ;

3) établir un écart entre la destination demandée des terrains ou des parcelles documents approuvés aménagement du territoire et documentation sur l'aménagement du territoire, documentation sur la gestion des terres

En réalité, ce qui peut être fait d'autre, si possible, est de contacter la police au nom de l'acheteur de l'appartement en vertu de l'article 159 du Code criminel. Dans la demande, indiquez : j'ai acheté un appartement, les documents ne sont pas en règle, maintenant les voisins menacent de poursuivre en justice, le promoteur a promis que tout ira bien. S'il vous plaît, tenez-moi responsable "c'est le plus bonne option et beaucoup de choses peuvent vraiment s'y passer.

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Bonjour Constantin ! Au début, vous avez choisi la mauvaise tactique pour protéger vos droits, en vous appuyant sur l’administration.

Si je vous ai bien compris, seule l'administration a intenté une action en justice pour la démolition de cette maison de ville, vous, en tant que propriétaires des terrains voisins, dont les droits ont été effectivement violés en premier lieu, n'êtes impliqués dans l'affaire qu'en tant que tiers, et peut-être pas du tout, à en juger par le fait que vous n’avez même pas la possibilité de vous familiariser avec les pièces du dossier et l’opinion de l’expert qu’elles contiennent. en théorie, vous deviez également agir en tant que co-plaignants dans ce cas et demandent également la démolition, aux côtés de l'administration.

Selon l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie, une construction non autorisée est un immeuble résidentiel, un autre bâtiment, une structure ou un autre bien immobilier créé sur un terrain qui n'est pas affecté à ces fins de la manière établie par la loi et d'autres lois. actes, ou créés sans l'obtention des permis nécessaires ou avec une violation significative des codes et règlements de l'urbanisme et de la construction. Propriété de construction non autorisée ne peut être reconnu comme par la personne spécifiée, si la préservation du bâtiment viole les droits et les intérêts légalement protégés d'autrui ou crée une menace pour la vie et la santé des citoyens.
c'est-à-dire que pour la démolition de ce bâtiment, érigé au moins sur un terrain non affecté à ces fins de la manière établie par la loi et d'autres actes juridiques, et éventuellement sans permis de construire, il était également nécessaire de prouver une violation de les droits et les intérêts légalement protégés d'autrui, ou créant une menace pour la vie et la santé des citoyens.

Sur la base de ma pratique dans cette catégorie de cas, l'administration a rejeté la demande, probablement parce que le propriétaire de cette maison de ville a déposé une demande reconventionnelle pour la reconnaissance de la propriété de ce bâtiment non autorisé, un examen a été effectué, qui a tiré des conclusions délibérément illégales sur sa conformité. règlement de construction et les règles, et le tribunal a rejeté la demande de démolition de l’administration.

Quant à votre question sur d'autres actions, elles dépendent du fait que vous ayez néanmoins été impliqué dans l'affaire en tant que tiers ou non. si c'était le cas, vous devez vous familiariser avec les pièces du dossier et faire appel de la décision du tribunal auprès du tribunal régional de Krasnodar. Malheureusement, la compétence du tribunal régional n'inclut pas la nomination d'un nouvel examen judiciaire de construction, veuillez donc demander l'annulation de la décision de justice et renvoyer l'affaire pour un nouveau procès au tribunal de première instance. Eh bien, lors d'un nouvel examen, bien sûr, vous devez présenter des demandes indépendantes pour la démolition de la maison de ville, en collaboration avec l'administration.

si vous n'êtes pas du tout impliqué dans l'affaire, ce que je suppose d'après vos propos sur l'impossibilité de prendre connaissance de l'avis de l'expert, il vous sera alors très difficile de faire appel de la décision du tribunal. selon la partie 3 de l'art. 320 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie, le droit de faire appel d'une décision de justice appartient aux parties et aux autres personnes participant à l'affaire. Les personnes qui n'étaient pas impliquées dans l'affaire et dont les droits et responsabilités ont été remis en question ont également le droit de faire appel. autorisé par le tribunal. cependant, dans la pratique, il vous sera très difficile de justifier votre droit de déposer une telle plainte dans une plainte. dans ce cas, aider au dépôt d'une plainte au nom de l'administration.

Bonjour!
Une telle maison de ville ne peut pas être qualifiée de projet d’habitation individuel.
construction, puisqu'un tel objet est un bâtiment résidentiel séparé avec
pas plus de trois étages, destinés à des fins résidentielles
une famille (article 49 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie).

Construction d'une telle maison avec autorisation - « pour particulier
construction de logements" viole le paragraphe 2 de l'art. 7 Code foncier de la Fédération de Russie.

Mais c'est vrai
la propriété d'un bâtiment non autorisé peut être reconnue par un tribunal si le terrain sur lequel se trouve le bâtiment est possédé ou détenu en permanence à vie
utilisation (perpétuelle). Parallèlement, la reconnaissance d'un tel bâtiment avec conservation des droits de propriété sur celui-ci, c'est-à-dire "pas de démolition" si elle ne viole pas les droits et les intérêts légalement protégés d'autrui
des personnes ou crée une menace pour la vie et la santé des citoyens (clause 3 de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie). Par conséquent, ces personnes doivent déposer une réclamation indépendante pour éliminer les obstacles au droit d’utilisation. Ici, les dimensions importantes ne sont pas conformes au code foncier RF autorisé pour la construction de bâtiments résidentiels individuels.

1. Est-il possible de construire 3 à 4 maisons de ville sur 15 acres de terrain pour la construction de logements individuels.

1.1. Non. Vous ne pouvez pas. Parce que le terrain est une construction de logements individuels

1.2. Bonjour
Non, tu ne peux pas
maximum 2

1.3. Rien n’est possible si vous suivez strictement la lettre de la loi. Une maison de ville est un immeuble d’appartements.

2. Je souhaite acheter une maison de ville pour trois familles sur un terrain à bâtir privé, quels documents dois-je avoir ?

2.1. Certificat de propriété du terrain et de la maison, passeports cadastraux.

3. Je souhaite acheter une maison de ville sur un terrain à bâtir privé
Quelles pourraient être les conséquences ?

3.1. Une telle structure peut être démolie par décision de justice.

3.2. Il s'agit généralement d'une copropriété, donc l'enregistrement et la vente ne sont possibles qu'avec le consentement de tous les propriétaires

4. Nous avons acheté une maison de ville (terrain de construction de logements individuels), maintenant nous voulons la vendre, mais il s'est avéré que le terrain en dessous appartient au promoteur. Lorsqu’un promoteur achetait un terrain, il contractait une hypothèque sur celui-ci et faisait de moi le créancier hypothécaire. Dans la base de données Rosreestr, il existe désormais une charge en ma faveur, qui effraie les acheteurs potentiels. Comment supprimer la charge ? Merci.

4.1. Bon après-midi Vous pouvez supprimer la charge par l'intermédiaire du tribunal !

5. Il y a 4,5 terres sous agriculture. Il y a une maison de ville avec 5 pâtés de maisons. Sur notre terrain, il y a respectivement 1 bloc. La maison n'a pas été construite, elle a déjà été achetée sous cette forme. Documents uniquement pour le terrain. Pour enregistrer une maison, vous devez transférer le terrain vers la construction de logements privés. Mais l'administration ne donne pas d'autorisation car il s'agit de moins de 6 acres. Et que devons-nous faire ? Bientôt, ils commenceront à nous infliger une amende pour le fait que la maison est située illégalement.

5.1. Natalia, bonsoir ! Mon conseil sincère est de vous en débarrasser à votre guise avant qu’il ne soit trop tard. Ils vont commencer à vous infliger une amende – ce n’est pas si grave. Ils ne vous imposeront peut-être aucune amende, mais intenteront immédiatement une action en justice pour la démolition du bâtiment illégal. J'ai eu ce problème récemment. À Cour suprême Une fois arrivés sur place, cela ne servait à rien : il fallait le démolir et c'était tout. Bien que les gens aient acheté exactement un logement - enregistré à Rosreestr (l'administration et Rosreestr ne l'ont tout simplement pas regardé). Malheureusement!

6. Je souhaite construire une maison de ville pour la vente ultérieure d'appartements. À cette fin, j'envisage d'acheter un terrain avec communications dans la région de Moscou. je dois acheter chantier privé ou juste un terrain avec communications ? Dois-je enregistrer un entrepreneur individuel ? Je vois des annonces pour la vente de terrains dans la région de Moscou pour 12 000 roubles par cent mètres carrés. Ne sont-ce pas des escrocs ? Est-il possible d’acheter un terrain à si bas prix ? Combien d’acres minimum de terrain devrez-vous acheter pour construire une maison de ville ? Quoi de mieux : une maison de ville ou un complexe d'appartements ?

6.1. Bon après-midi L'essentiel est qu'il y ait rendez-vous pour la construction de logements individuels ! Et avant d’acheter, il faut vérifier le terrain pour savoir si c’est une arnaque ou pas !

6.2. Objectif de la construction de logements individuels.
D'ailleurs, vous pouvez généralement choisir vous-même des parcelles dans différentes zones de la région et les louer à la municipalité, puis les acheter pour 1 à 1,5 % du prix. valeur cadastrale.
En général, ces questions sont discutées individuellement.

7. J'ai une question. Un immeuble d'appartements a été construit sur un terrain destiné à la construction de logements individuels. Six appartements dans propriété partagée type de bâtiment : maison de ville. Est-il possible de nous séparer et d'obtenir un numéro d'appartement individuel ?

7.1. Non, c'est impossible.
Depuis ce construction non autoriséeà démolir...

8. Une maison en rangée a été achetée sur un terrain grâce à la construction de logements individuels. Les documents le répertorient comme un appartement avec une part de terrain attribuée. Est-ce légal ? Si non, comment puis-je modifier les documents ?

8.1. Bonjour, cher visiteur !
Tout à fait légal dans ce cas
Bonne chance, je vous souhaite bonne chance pour résoudre votre problème !

8.2. Seules des maisons individuelles peuvent être construites sur des terrains destinés à la construction de logements individuels. Si vos documents indiquent un appartement, cela signifie que l'immeuble est un immeuble à appartements. Actuellement, le statut juridique d’une maison de ville n’est pas clairement défini.

9. Maison de ville pour 2 propriétaires en copropriété commune, 1/2 part pour chaque propriétaire. Entrées indépendantes, clôture, terrain de 8 ares, également en commun partagé 1/2 part, destination : construction de logements privés. Nous souhaitons nous retirer de l'actionnariat et recevoir pour chaque personne un certificat de propriété individuelle pour une partie distincte de la maison et le terrain adjacent. Que dois-je faire? Les deux propriétaires acceptent l'attribution en nature. Par où commencer à faire ses valises pour le tribunal ?

9.1. Bonne journée! Concluez un accord écrit les uns avec les autres conformément à l'article 421 du Code civil de la Fédération de Russie et déterminez vous-même les parts.

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Une option intermédiaire entre un appartement et domicile personnel– maison de ville. Toutes choses égales par ailleurs, les prix des sections dans les maisons bloquées sont relativement raisonnables ; ils sont, en règle générale, plus faciles à entretenir que les cottages et ne présentent pas tous les inconvénients des appartements ordinaires. Cependant, il existe de nombreuses caractéristiques juridiques auxquelles vous devez prêter attention lorsque vous choisissez un complexe de maisons de ville.

Ne peut-il pas avoir plus de trois étages et plus de dix sections ?

Une maison de ville, à l'évocation de laquelle l'imagination imagine immédiatement plusieurs maisons reliées entre elles par des murs latéraux, est plus un concept marketing que juridique. Le trouver dans la législation russe est non seulement difficile, mais généralement irréaliste : il n'existe pas sous sa forme pure. Et son synonyme sémantique, développement bloqué, n'est présent qu'indirectement, par exemple dans Code de l'urbanisme, à l'article 49, pour décrire le type de bâtiments, déclaration de projet qui ne nécessite pas d'examen d'État.

Selon le paragraphe 2 de cet article, un examen n'est pas requis s'il est prévu de construire « des immeubles d'habitation de trois étages au maximum, composés de plusieurs blocs dont le nombre n'excède pas dix et dont chacun est destiné à un familiale, possède un mur mitoyen (murs mitoyens) sans ouvertures avec le ou les îlots voisins, situé sur un terrain distinct et a accès à un espace commun (bâtiments d'habitation bloqués).

Cela signifie-t-il que les maisons de ville ne devraient pas avoir plus de trois étages et que le nombre de sections ne devrait pas dépasser une douzaine ? Pas du tout. Plus est possible, mais avec un examen obligatoire, que les développeurs n'aiment pas faire : cela prend du temps (selon la loi - trois mois) et de l'argent supplémentaire. Par conséquent, dans la majorité des lotissements de maisons en rangée, ils essaient de ne pas s'impliquer dans l'augmentation du nombre de sections et de leur nombre d'étages.

Une partie d'une maison de ville est-elle un appartement ou une maison séparée ?

Alors que sont les maisons de ville - les immeubles d'habitation « posés sur le côté », ou plusieurs maisons individuelles, « grandis » les uns par rapport aux autres ? En fait, le 26 août 2010, le service immobilier du ministère du Développement économique a tenté de mettre un terme à ce différend en proposant de classer le lotissement bloqué comme immeuble à plusieurs appartements. Pour justifier précisément cette approche, nous avons pris une phrase de la résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 28 janvier 2006 avec un titre long « Sur l'approbation du règlement sur la reconnaissance des locaux comme locaux d'habitation, locaux d'habitation impropre à l'habitation et immeuble d'appartements d’urgence et susceptibles d’être démolis ou reconstruits. Il précise qu'« un immeuble d'appartements est un ensemble de deux appartements ou plus qui ont des sorties indépendantes soit sur un terrain adjacent à immeuble résidentiel, ou dans les espaces communs d’une telle maison », qui décrit pleinement l’essence des maisons de ville.

Si une telle notion était inscrite sans ambiguïté dans la législation, le problème de la formalisation de la transaction disparaîtrait automatiquement. Les maisons de ville seraient construites et vendues uniquement conformément aux lois applicables à tout « immeuble à plusieurs appartements » : soit par participation partagée à la construction (214-FZ), soit sous forme de coopérative (215-FZ). Cependant, cela n'est pas encore arrivé et chaque partie d'une maison de ville peut encore s'avérer être à la fois un appartement et une maison individuelle. De plus, dans le second cas, l'acheteur peut se voir proposer de rédiger des contrats de diverses natures, typiques de ce type de bien immobilier, dont un contrat de construction. Mais le type d'option légale pour les maisons de ville (un ensemble d'appartements ou un ensemble de maisons individuelles) auquel un acheteur particulier sera confronté dépend de plusieurs paramètres. Par exemple, sur le statut et la destination du terrain, les spécificités de la construction et le mode d'établissement des communications, ainsi que sur la législation locale et la position du promoteur lui-même.

Quelles sont les caractéristiques d’une maison de ville conçue comme un appartement ?

Si le site sur lequel les maisons de ville sont construites appartient aux terres des colonies et est destiné à construction de faible hauteur(MZhS), la maison sera considérée comme multi-appartements et chaque section sera donc conçue comme un appartement séparé avec une entrée individuelle. Dans le même temps, le bâtiment lui-même sera soumis aux mêmes exigences en matière de spécificités de construction et d'ingénierie que celles spécifiées dans le SP 54.13330.2011 « Immeubles résidentiels à plusieurs appartements » (il s'agit du type de SNiP 31-01-2003 actuellement utilisé). Des exigences similaires s'appliquent à infrastructures sociales, ainsi que la distance maximale de celui-ci. Et si un village de telles maisons de ville est également construit selon 214-FZ, il aura obligatoire il y aura sa propre déclaration de projet, dans laquelle ils donneront une description complète et la date d'achèvement des travaux, et listeront tout ce qui sera encore construit sur son territoire. Et ce n'est pas du tout superflu, car les belles illustrations du projet que les développeurs utilisent pour décorer les sites Web de leurs communautés de maisons en rangée et de leurs bureaux de vente n'ont pas de force juridique et n'ont pas du tout besoin d'être mises en œuvre. Mais ce qui est spécifié dans la déclaration de projet doit être construit avec certitude.

Maison de ville comme maison individuelle : plus chère ou moins chère ?

Si le site a le statut de construction de logements individuels (construction de logements individuels), comme son nom l'indique, seules des maisons individuelles peuvent y être construites, même si elles sont reliées entre elles par des murs. Ce qui est indiqué dans les normes de construction SP 55.13330.2011 «Maisons d'habitation à un appartement», qui sont une version mise à jour du SNiP 31/02/2001 précédemment en vigueur. Par conséquent, dans le contrat avec l'acheteur, une partie d'une telle maison de ville sera désignée comme une maison individuelle (ou comme une section de bloc, ce qui est moins courant dans la pratique en raison des divergences dans la législation et de la diversité de son interprétation par l'enregistrement local. autorités).

Mais il y a ici quelques nuances. Comme indiqué dans le code du bâtiment déjà mentionné, les immeubles voisins dans ce cas ne devraient pas avoir espaces communs, comme cela est autorisé pour les maisons de ville-appartements qui sont construits sur les terrains du MHS.

Par exemple, ils ne devraient pas avoir de greniers ou de sous-sols communs, à travers lesquels il est à la fois techniquement et économiquement avantageux de réaliser des services publics communs à toute la maison et qui permettent une imperméabilisation générale de l'ensemble du bâtiment à la fois. C'est-à-dire que toute l'ingénierie de chaque section de bloc doit être installée séparément et que la toiture de chaque partie destinée à une famille doit être indépendante des autres. Cela conduit au fait que les coûts de construction augmentent immédiatement (le prix des seules communications augmentera d'environ 10 %), ce qui signifie que les prix vont devenir plus élevés. Il n'est pas surprenant que les promoteurs ne respectent pratiquement pas la lettre de la loi et, sur les terrains destinés à la construction de logements individuels, construisent selon le même principe que sur les terrains destinés à la construction de logements individuels.

La deuxième nuance concerne la taille minimale autorisée du terrain sur lequel il est permis de construire une maison individuelle. Chaque localité a la sienne (en règle générale, le minimum se situe entre 1,5 et 6 acres), qui est indiqué dans les règles locales d'utilisation des terres et plan directeur. Cela signifie à la fois le terrain sur lequel se trouve directement la section de bloc et le terrain qui l'entoure. S'il y a moins de terrain, il y aura de gros problèmes pour enregistrer la maison. Cependant, ce qui rend ces maisons de ville attrayantes, c'est leur terrain : contrairement à celles construites sur les terrains du MHS comme appartements, ces parcelles sont toujours enregistrées comme propriété privée.

Quelles maisons de ville sont dangereuses à acheter ?

Si les maisons de ville construites sur les terres des colonies destinées à construction individuelle(Construction de logements individuels), à tout le moins, mais s'inscrivant toujours dans le cadre juridique, alors ceux qui sont construits sur des terres agricoles, allouées par exemple aux datchas, sont déjà au-delà du bien et du mal. Et le fait n'est même pas que cela soit clairement interdit et que de tels biens immobiliers ne puissent pas être enregistrés. Bien au contraire : tout est encore plus simple ici que sur les terrains à bâtir de logements individuels. Après tout, les bâtiments construits sur terres de datcha, l'autorisation de procéder à l'explantation n'est pas requise et ils peuvent être enregistrés dans le cadre de « l'amnistie de la datcha ».

Ou plutôt, c’est encore possible : il expire le 1er mars 2018. Certes, cela ne s'applique qu'aux bâtiments résidentiels individuels, qui ne sont pas construits sur des terrains de datcha, mais pour tous les autres types de biens immobiliers soumis à l'enregistrement simplifié des droits, « l'heure H » n'a pas encore été annoncée par les autorités. Toutefois, certaines mesures punitives ont été annoncées et partiellement mises en œuvre. Disons qu’il y a deux ans, lorsqu’une « liste noire » de plus d’une centaine de propriétés construites illégalement est apparue dans la région de Moscou, elle comprenait non seulement des immeubles de faible hauteur, mais aussi des maisons de ville. Ils ont été « accusés » précisément du fait qu’ils avaient été construits sur des terrains dans un mauvais but. Et certains les ont même démoli de manière démonstrative, afin que d'autres soient découragés de suivre le même chemin. Il y a environ un an, les autorités de la région de Moscou ont élaboré un ensemble d'amendements à Code foncier, selon lequel les terres mal utilisées peuvent être saisies auprès du propriétaire. Quant à « l’amnistie de la datcha » déjà mentionnée, ils envisagent de cesser complètement d’étendre le système d’enregistrement simplifié aux maisons nouvellement construites.

Cependant, pour l’instant, de telles actions s’apparentent davantage à une démonstration de force ponctuelle qu’à des actions systématiques visant à « serrer les vis ». La réalité est différente. Pour les objets construits sur les terrains de datcha, il n'est pas du tout nécessaire d'allouer la capacité des communications techniques, en particulier dans les volumes requis pour les maisons destinées à résidence permanente(ceux qui sont construits sur les terrains de construction de logements individuels et de petites constructions de logements). À partir de quelles sources les promoteurs de ces maisons de ville vont fournir aux acheteurs de l'électricité, du gaz, de l'eau, et on ne sait pas vraiment s'ils le feront. À propos, la principale plainte des acheteurs trompés immobilier de campagne Le problème est que leurs maisons n’ont jamais été connectées aux communications. Dans ce contexte, le manque d’infrastructures sociales, qui ne sont pas censées se trouver par défaut sur les terres agricoles, semble être une bagatelle. Cependant, cette petite chose compliquera grandement la vie. Eh bien, qui en a besoin ?

Terrains pour maisons de ville – à qui sont-ils ?

Une maison de ville juridiquement impeccable est une maison qui est construite sur les terrains du ministère du Développement du logement conformément au 214-FZ et est un immeuble d'appartements de faible hauteur, où chaque propriétaire a sa propre entrée. Mais le terrain à côté de chaque section est une autre histoire. À qui appartient la propriété : propriété personnelle de chaque propriétaire ou propriété collective, comme c'est l'usage dans les immeubles collectifs urbains ? Il est plus facile et moins coûteux pour le promoteur d'en faire une propriété collective, car cela ne nécessitera aucun investissements supplémentaires. Une autre chose est que les acheteurs peuvent ne pas aimer cela, car lors de l'achat d'une maison de ville, ils s'attendent à recevoir un terrain à usage individuel, sur lequel ils pourront passer du temps dans l'isolement et où les voisins n'entreront pas à leur insu.

Pour résoudre ce problème, dans les villages où la terre est en copropriété, même au moment de la conclusion du DDU, vous pouvez inviter chaque client à signer un accord sur la procédure et les caractéristiques de l'utilisation des biens communs. Et y indiquez, entre autres choses, le droit prioritaire d'utiliser la partie du site adjacente à une section spécifique, ainsi que la possibilité ou l'impossibilité d'ériger, par exemple, des belvédères, de planter des parterres de fleurs, etc. . Autrement dit, lui accorder pratiquement les mêmes droits qu'au propriétaire d'un terrain individuel, à l'exception du droit de vendre le terrain.

Les maisons de ville n’existent pas, donc lors de l’achat d’une telle « maison presque indépendante », vous devez être extrêmement prudent lorsque vous remplissez les documents.

Qu'est-ce qu'une maison de ville ?

À quoi pensez-vous lorsque vous entendez le mot « maison de ville » ? Très probablement, plusieurs bâtiments bas reliés entre eux avec des entrées séparées. Cependant, une étude du marché immobilier suggère qu'une petite maison peut également être appelée maison de ville séparément. maison debout. Dans le Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie, on trouve un terme de sens similaire : développement bloqué, mentionné dans la liste des bâtiments dont la déclaration de conception ne nécessite pas d'expertise de l'État.

Signes inhérents à une telle maison :

1. destiné à un usage résidentiel;
2. pas plus de trois étages de hauteur ;
3. se compose de plusieurs blocs (pas plus de dix), chacun étant destiné à une famille ;
4. les blocs comportent un ou plusieurs murs mitoyens sans ouvertures avec le ou les blocs adjacents ;
5. le bâtiment est situé sur un terrain séparé et a accès à un espace public (bâtiments résidentiels bloqués).

Dans les brochures publicitaires, vous pouvez lire que si un bâtiment bloqué a une entrée séparée, un garage et un jardin devant, on l'appelle alors une maison sur ruelle. Si une maison a deux propriétaires et deux entrées séparées, on l’appelle généralement un duplex. Son « frère » est une maison jumelée, également conçue pour accueillir deux familles, mais contrairement à un duplex, les sections ne sont pas séparées par un mur principal. À l’intérieur d’une telle maison, il y a des espaces de vie séparés et communs.

Il y a aussi une maison quadruple, combinant quatre sections individuelles de la même disposition. Tous ces noms ne sont que des traces de l'anglais ; ils ne figurent pas dans la législation russe. Malgré l'attrait et l'apaisement acheteur potentiel noms, dans les documents confirmant le fait d'achat et de vente, la dénomination « immeuble d'habitation à développement bloqué » apparaîtra.

Décoration de maison de ville

Le Département de l'immobilier du ministère du Développement économique propose de classer un développement bloqué comme un immeuble d'appartements (en fait, une maison de ville est le même immeuble d'appartements, mais « posé sur le côté »). A l'appui de cette position, on peut citer la définition législative d'un immeuble d'habitation comme un ensemble de deux ou plusieurs appartements avec leur propre entrée. L'entrée peut également être organisée par des espaces communs vers un terrain commun adjacent à un immeuble d'habitation.

Avec cette approche, lors de la vente de maisons de ville, il est nécessaire d'utiliser les mêmes normes que lors de l'achat appartement ordinaire V immeuble d'appartements. Ces règles sont inscrites dans Loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 214-FZ « Sur la participation à construction partagée immeubles d'habitation et d'autres objets immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie.

Le nombre d'étages et de sections dans une maison bloquée (maison de ville) n'est pas limité par la loi ; cependant, afin d'obtenir l'autorisation pour une telle construction, il est nécessaire de procéder à un examen obligatoire long (jusqu'à 3 mois) et coûteux.

Cela signifie que le village de maisons aura sa propre déclaration de projet, qui contiendra sa description complète (y compris la date d'achèvement des travaux), et listera également tout ce qui devrait être construit sur le territoire. La déclaration de projet approuvée est un guide d’action. L'achèvement de la construction du village est certifié par un permis de mise en service de l'installation, délivré par le comité exécutif de l'autorité concernée. municipalité. Des sections de la maison de ville peuvent ensuite être mises en vente.

D’un autre côté, une partie d’une maison de ville peut être conçue comme une partie indépendante. Le nombre maximum d'étages autorisé pour une telle maison est également de trois, mais la taille du terrain est illimitée. Dans ce cas, lors de la finalisation d'une transaction, il peut être demandé à l'acheteur de finaliser l'achat, par exemple par la conclusion d'un accord. contrat de construction. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire d'élaborer et d'approuver une déclaration de projet, cependant, le promoteur dans ce cas doit être extrêmement responsable dans la planification du village. Dans le cas contraire, des difficultés pourraient surgir dans l'organisation de l'approvisionnement en eau et en électricité. La variété des options de documentation est gênante pour l'acheteur, car tout changement dans le statut du terrain ou du bâtiment entraînera la collecte de nouveaux documents.

Statut foncier

Qu’est-ce qui détermine si une maison de ville sera un appartement ou une maison ? Tout d’abord, sur le statut et la destination des terres. Du point de vue d’un avocat, le terrain le plus approprié pour la construction d’une maison de ville doit avoir le statut de terrain de zone résidentielle destiné à une construction de faible hauteur (terrain MZH). Le promoteur doit être guidé par le SP 54.13330.2011 « Immeubles résidentiels à plusieurs appartements » (SNiP 31-01-2003).

La maison bloquée construite dans ce cas sera un immeuble d'habitation. Une fois vendue, chaque section sera conçue comme un appartement séparé avec sa propre entrée. Le seul point négatif est que vous ne pourrez pas enregistrer le terrain comme étant le vôtre. Le terrain appartiendra à tous les propriétaires en droit de copropriété ou à des tiers (si le terrain est loué). Ensuite pour toute modification de la maison ou du terrain (que ce soit la plantation d'un buisson ou l'installation d'une balançoire) il faudra obtenir l'accord des propriétaires de toutes les sections.

Si le terrain sous la maison de ville est loué, les acheteurs ne devraient pas avoir peur. Un contrat de location à long terme est généralement renouvelé automatiquement, de sorte que les propriétaires de sections d'une maison bloquée n'auront aucune difficulté. Même si le propriétaire change (par exemple, si un terrain passe de la propriété de la ville à la propriété d'une commune de banlieue), il est impossible de séparer le terrain de la maison de ville, puisque chaque ménage, conformément à la loi , doit disposer d’une certaine superficie de terrain nécessaire à l’entretien et à l’exploitation.

Si le terrain est destiné à la construction de logements individuels, seul un immeuble d'habitation indépendant comportant un nombre d'étages ne dépassant pas trois, destiné à une famille, peut y être construit. Une telle maison peut être reliée à d'autres maisons similaires par des murs, mais dans ce cas, les blocs voisins ne doivent pas avoir d'espaces communs (greniers ou sous-sols).

Avant d'acheter, assurez-vous que la parcelle sur laquelle se situe le bâtiment appartient à la catégorie des « terrains ». colonies» avec autorisation pour les constructions de faible hauteur (y compris les bâtiments résidentiels bloqués)

Malheureusement, le manque d'espaces communs a un impact négatif sur le coût d'entretien de l'unité. Il est techniquement et économiquement avantageux de réaliser des canalisations communes à toute la maison et de réaliser une étanchéité générale. S'il n'y a pas de locaux communs, les coûts de construction et d'entretien augmentent (les communications devront être introduites dans chaque section séparément). C'est pourquoi les promoteurs ont parfois recours à la contrefaçon, en construisant sur des terrains affectés à la construction de logements individuels (terrains à bâtir des logements individuels), selon les règles destinées aux immeubles collectifs.

Dans le contrat d'achat et de vente, la section sera désignée comme une maison individuelle ou une section d'une maison bloquée (d'autres options de nom sont bloc ou section de bloc). Dans ce cas, un terrain proche de la section peut être enregistré comme propriété et une clôture peut être érigée sur le site.

Cependant, il y a ici aussi quelques difficultés. La taille minimale autorisée d'un terrain sur lequel il est permis de construire une maison individuelle est fixée par la municipalité et reflétée dans le plan général. S'il y a moins de terrain, des problèmes peuvent survenir lors de l'enregistrement ultérieur de la maison. L'option la plus malheureuse est si le promoteur a construit une maison de ville sur un terrain réservé à des fins personnelles. agriculture subsidiaire. Le bâtiment peut alors être classé illégal et il peut être décidé de le démolir.

Malgré le fait que la maison de ville possède son propre caractéristiques juridiques, il s'agit d'un logement à part entière, qui implique une inscription inscription permanente pour leurs résidents (si respecté norme sanitaire 6 m2 habitables par personne, et le bâtiment a une adresse postale officielle)

Mais si le promoteur et les propriétaires se dépêchent, ils auront peut-être le temps d'enregistrer le bâtiment procédure simplifiée(dans le cadre de « l'amnistie datcha ») jusqu'au 1er mars 2018

A noter que si vous possédez une part de terrain, celle-ci est également soumise à l'impôt. Le montant de la taxe est égal au produit de la valeur cadastrale du terrain par sa superficie (quota) et taux d'imposition.

1. Le propriétaire de la maison devra payer :
2. services publics, fournis par les organismes fournisseurs ;
3. entretien et réparation propriété commune village;
4. taxes et frais conformément à la législation en vigueur.

Les paiements mensuels peuvent être calculés en fonction de la superficie de la maison ou du terrain, ou peuvent être fixés à un taux fixe. paiement mensuel, lorsque les coûts des services fournis sont répartis entre tous les propriétaires en parts égales.

Le taux de paiement pour l'eau, l'électricité et la collecte des ordures est déterminé par les autorités municipales. Mais le montant du paiement final dépend également de l'organisme d'approvisionnement en ressources et de la société de gestion du village. Quartier des maisons de ville plus d'appartement, donc les coûts d'électricité, d'approvisionnement en eau et de chauffage seront plus élevés.

Frais de fonctionnement(sécurité, nettoyage, enlèvement des ordures) sont déterminés par les spécificités de la construction du village, le mode d'établissement des communications et l'emplacement des infrastructures. Veuillez noter société de gestion peut être modifié. Certes, pour que cela se produise, il doit y avoir un grand nombre d'employés insatisfaits des actions de leurs employés.

Que rechercher lors de l’achat d’une maison de ville ?

Si vous envisagez d'acheter une maison de ville, tenez compte des points suivants. Premièrement, lorsqu'une maison de ville comporte plus de dix sections et plus de trois étages, un examen d'État du projet aurait dû être effectué.

Deuxièmement, vérifiez quel type d'accord est proposé lors de l'achat d'un bloc, surtout si la maison de ville est encore en construction (ou a été construite, mais n'a pas été mise en service). Si vous achetez un immeuble comme appartement dans un immeuble, vous devez rédiger un contrat participation au capital en construction, à l'exception des maisons de ville construites selon le type coopérative d'habitation. Si vous achetez non seulement une parcelle, mais également un terrain adjacent, deux contrats distincts doivent être rédigés : pour la maison et pour le terrain.

Troisièmement, si le terrain est une propriété commune, demandez que des clauses soient incluses dans le contrat précisant votre degré de liberté par rapport à la parcelle la plus proche de votre section (vous pouvez par exemple inclure des clauses dans le contrat stipulant que vous planterez des fleurs). lits vous-même ou installez un barbecue, construisez un gazebo ou installez des équipements d'exercice en plein air. Dans ce cas, vous aurez pratiquement les mêmes droits que les propriétaires de parcelles individuelles, sauf que vous ne pourrez pas les vendre.

Quatrièmement, vérifiez le projet de raccordement de la maison aux services publics. Si une maison de ville est construite sur un terrain à bâtir privé, les communications doivent être installées individuellement dans chaque bloc. Si possible, visitez des villages similaires et parlez à leurs habitants. Ils vous en diront bien plus sur la vie dans une « quasi-propriété » que les promoteurs ou les constructeurs.

Paquet de documents

Si vous achetez une maison de ville (terminée ou en construction), le promoteur doit vous fournir l'ensemble de documents suivant :

1. certificat de propriété du terrain ;
2. documents de construction (permis de construire, déclaration de projet, résolution d'approbation du projet d'aménagement du territoire, calendriers de construction, mise en service des installations et des réseaux) ;
3. accord de participation au capital (si la propriété est achetée au stade de la construction);
4. spécifications techniques pour l'électricité, le gaz, l'eau, l'assainissement, le raccordement à la voie publique (vous devez faire attention à la durée de validité du document, ainsi qu'à la manière dont les communications seront introduites dans la maison ; à la puissance électrique allouée à la section) ;
5. projet de convention avec la société de gestion.