Le fils vend sa part. Je souhaite vendre une part dans un appartement sans le consentement de mes proches

Bonjour mon cher édition T-Zh. Merci d'avoir élevé littératie financière population.

J'ai cette situation. Manger appartement de trois pièces, dans lequel maman, papa, moi et mon frère sommes inscrits. L'appartement a été privatisé, et chacun de nous a ¼ de part, il y a des preuves de enregistrement d'état droits. Mes parents vont nous donner leurs parts, à moi et à mon frère, à l'avenir.

Je veux que nous vendions tous l’appartement et achetions chacun une maison séparée, en payant nous-mêmes le montant manquant. Mais mon frère veut construire une maison, et si nous vendons notre appartement, il n'aura nulle part où vivre pendant la construction, le loyer est cher, donc il est contre la vente. Je crois que ce sont ses problèmes, mais les parents ne veulent pas gâcher la relation et ne font donc rien, même s'ils ne sont en principe pas contre la vente.

Ma relation avec mon frère s’est détériorée : il ne veut pas vendre la colocation dans les années à venir, et je ne veux pas attendre son accord et m’adapter à ses souhaits. Je suis marié, je n'ai pas l'intention de vivre avec mes parents et mon frère, j'envisage de déménager dans un appartement séparé. Pour l'acheter, il me manque exactement le montant que je pourrais obtenir en vendant ma part dans appartement partagé. Par principe, je ne souhaite pas contracter de prêt.

Existe-t-il un moyen légal de vendre votre part de l’appartement maintenant ? prix du marché sans le consentement des autres ? Ou est-ce possible uniquement par le biais des tribunaux ?

Et encore une chose : mes parents veulent céder leurs actions à mon frère et à moi et partir vivre à la campagne. S'ils font cela, pourrai-je de manière légale vendre votre moitié de l'appartement sans le consentement de votre frère et que faut-il pour cela ?

Bien sûr, quelque chose doit être réglé dans votre situation. Mais j’ai peur que tu ruines complètement ta relation avec ton frère.

Anastasia Kornilova

Vous avez le droit de vendre votre part dans l'appartement à tout moment, sans tribunal ni consentement d'autrui. Art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie permet au propriétaire de disposer de sa part à sa discrétion : en faire don, la vendre ou l'échanger. Mais il y a une condition à remplir pour que tout soit conforme à la loi.

Droit de préemption des copropriétaires pour acheter une action

Si vous vendez une action, alors les participants propriété partagée il existe un droit de premier refus. Autrement dit, vous devez d'abord proposer de racheter votre part aux autres propriétaires de l'appartement - vos parents et votre frère.

La vente prochaine doit être notifiée par écrit. Vos parents et votre frère auront un mois pour exercer leur droit de préemption et acheter votre part dans l'appartement.

La loi oblige le vendeur à indiquer le prix et les autres conditions de vente dans l'avis de vente. Par exemple, comment les paiements seront effectués et qui aura le droit d'utiliser l'appartement après la transaction. La Chambre fédérale des notaires a même élaboré des recommandations méthodologiques pour le respect du droit préférentiel d'achat d'une action et conseille de décrire le bien lui-même, le prix de l'action vendue, la procédure de paiement et le moment du transfert de propriété.

S'il y a plusieurs copropriétaires, l'avis doit être envoyé à chacun personnellement. Par conséquent, si vous décidez de vendre votre part maintenant, vous devez en informer vos parents et votre frère. Si après vos parents transfèrent leurs actions à vous et à votre frère, seulement à lui.

Comment notifier une vente

Vous devriez avoir la confirmation que les autres propriétaires ont reçu une notification de la vente de l'action. Généralement, l'une des trois options de notification est utilisée :

1. remettre l'avis en personne et faire signer sur le deuxième exemplaire que le copropriétaire l'a reçu. Il faut qu'en plus de la signature, il mette une date et écrive de sa propre main son nom, prénom, patronyme : s'il s'agit procès, il sera plus facile d'établir que c'est lui qui a signé ;
2. envoyer une notification par courrier recommandé avec accusé de réception et liste du contenu ;
3. contactez un notaire afin qu'il envoie un avis de vente.

En pratique, les gens choisissent souvent la troisième option. Dans ce cas, le notaire vous délivrera au préalable une attestation de direction de documents. Et lorsque l'autre propriétaire reçoit l'avis - un certificat de remise des documents.

Il arrive que le copropriétaire ne reçoive pas de notification. Par exemple, si un participant à la copropriété s'oppose à la vente, il peut spécifiquement ne pas se rendre à la poste ou refuser le coursier. C'est ce que vous pouvez attendre de votre frère.

Il est alors judicieux de demander au notaire de délivrer un certificat attestant que vous, en tant que vendeur de la part, avez pris toutes les mesures pour informer le copropriétaire de la vente à venir. Tous les offices notariaux ne délivrent pas un tel document. Compte tenu de votre relation avec votre frère, de telles preuves pourraient être nécessaires. Il vous faudra donc trouver le notaire qui le délivrera.

Le propriétaire qui a reçu l'avis peut refuser l'achat préventif par écrit. Vous avez alors le droit de conclure immédiatement une transaction avec un autre acheteur. Si l'autre propriétaire ne donne pas de refus écrit, vous devez compter un mois à compter du moment où il a reçu la notification, et ensuite seulement vendre sa part.

Un contrat de vente et d'achat d'une part dans un appartement à un étranger, contrairement à un contrat ordinaire de vente et d'achat d'un appartement, doit être certifié par un notaire.

Par conséquent, dans tous les cas, je vous conseille de vendre votre part et d'informer les autres propriétaires de la vente avec l'aide d'un notaire.

Vendre une action n'est pas toujours une solution rentable

Réfléchissez bien à votre décision de vendre votre action. Veuillez noter que dès la vente d'une part dans l'appartement, vous recevrez moins d'argent que si vous, vos parents et votre frère vendiez tout l'appartement et partagiez l'argent. Votre relation avec votre frère ne s’améliorera pas parce que vous vendez votre part maintenant. Les parents peuvent également ne pas approuver une telle décision : tout le monde ne traitera pas sereinement un étranger parmi les propriétaires d'un appartement en colocation.

Essayez de calculer à quel point il serait rentable de vendre l'action maintenant. Vous risquez de perdre moins d’argent si vous contractez un prêt hypothécaire et le clôturez quelques années plus tard après avoir vendu tout l’appartement. Nous avons écrit et fait - calculé différentes options. Prenez votre temps.

Si vous avez une question sur vos finances personnelles, historique de crédit ou budget familial, écrire: [email protégé]. Nous répondrons aux questions les plus intéressantes du magazine.

Bonsoir, je souhaite vendre ma part dans l'appartement de ma mère, que je possède conjointement avec mon mari depuis un an (total copropriété), est-ce possible ? Quels frais vais-je supporter en tant que vendeur et ma mère en tant qu'acheteur ?

Répondre

Bonjour, Elena.

En tant que propriétaire d'une part dans l'appartement, vous avez le droit d'en disposer à votre propre discrétion. Mais pour vendre une action, vous avez besoin du consentement écrit de votre conjoint. Puisque vous allez vendre la part au deuxième propriétaire de l'appartement, vous n'aurez pas à respecter le droit de premier refus.

Lors de la vente d'une part dans un appartement, vous êtes tenu de payer un impôt sur les revenus de la vente d'un bien immobilier. Selon l'article 224 Code des impôts Taux d'imposition de la Fédération de Russie sur les revenus provenant de la vente d'une part dans un appartement pour les citoyens Fédération de Russie est de 13 %. Si vous décidez de donner la part à votre mère, personne n'aura à payer d'impôt, puisqu'elle est votre proche parente. Cependant, vous avez droit à une déduction fiscale basée sur le paragraphe 1 de l'article 220 du Code des impôts de la Fédération de Russie. Ce paragraphe établit qu'un contribuable a droit à une déduction fiscale sur la vente d'une part dans un appartement si celle-ci est possédée depuis moins de trois ans et ne dépasse pas un million de roubles. Autrement dit, lors de la vente d'une action inférieure à un million, la déduction fiscale couvrira la taxe ; si elle est supérieure, la taxe sera payée sur le montant supérieur à un million de roubles.

Votre mère, à son tour, aura droit à une déduction de taxe foncière lors de l'achat d'une part dans l'appartement. Taille de la propriété déduction fiscale représente 13 % du montant payé pour l'action, mais pas plus de deux millions de roubles si elle est achetée aux frais de fonds propres ta mère. Ainsi, montant maximum, que votre mère pourra restituer sera de 260 000 roubles. Si l'action achetée par votre mère coûte moins de deux millions de roubles et qu'elle exerce le droit de bénéficier d'une déduction de l'impôt foncier d'un montant inférieur à son montant maximum, le reste de la déduction fiscale jusqu'à son utilisation complète peut être pris en compte. compte lorsque vous bénéficiez d'une déduction de taxe foncière lorsque votre mère achète un autre logement.

Bonjour, aidez-moi s'il vous plaît ! La question est : Après le décès de mon mari, l'appartement est divisé comme suit : 1/4 est enregistré au nom de mon fils, 3/4 à moi. Appartement 2 pièces, par superficie : 52,3-surface totale, surface habitable-30,1.\r\n La chambre qu'occupe le fils fait 14 m², il veut la vendre - il y a droit, car le chambre plus que ce à quoi il a droit en vertu du testament, et s'il la vend, les nouveaux locataires ont-ils le droit d'utiliser la cuisine, la salle de bain et les toilettes, parce que ? Ce domaine m'appartient-il selon le testament ? Ce qu'il faut faire??

Répondre:

Votre fils a le droit de vendre non pas une pièce spécifique, mais seulement une part de 1/4. Dans ce cas, vous disposez d'un droit de préemption sur l'achat, puisque selon l'article 250 Code civil RF,

Article 250. Droit préférentiel d'achat

1. Lors de la vente d'une action du droit de propriété commune à un étranger, les participants restants à la propriété commune ont le droit de préemption d'acheter l'action vendue au prix pour lequel elle est vendue, et à d'autres conditions égales, sauf dans le cas de vente aux enchères publiques.
Des enchères publiques pour la vente d'une part du droit de propriété commune en l'absence du consentement de tous les participants à la propriété commune peuvent être organisées dans les cas prévus par la deuxième partie de l'article 255 du présent code, et dans les autres cas prévus par loi.
2. Le vendeur d'une action est tenu d'informer par écrit les autres participants à la copropriété de son intention de vendre sa part à un étranger, en indiquant le prix et les autres conditions dans lesquelles il la vend. Si les autres participants à la propriété partagée refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part de propriété du bien vendu Pas biens meubles dans un délai d'un mois, et en matière de propriété mobilière dans un délai de dix jours à compter de la notification, le vendeur a le droit de vendre sa part à toute personne.
3. Lors de la vente d'une action en violation du droit préférentiel d'achat, tout autre participant à la copropriété a le droit d'exiger dans un délai de trois mois procédure judiciaire lui transférant les droits et obligations de l'acheteur.
4. La cession du droit préférentiel d'achat d'actions n'est pas autorisée.
5. Les règles de cet article s'appliquent également lors de l'aliénation d'une action dans le cadre d'un accord d'échange.

Toutefois, en cas de donation d'un appartement, le droit de préemption ne s'appliquera plus.

L'utilisation des locaux de l'appartement par les nouveaux propriétaires potentiels est déterminée par accord des parties ou par voie judiciaire avec la participation d'un avocat spécialisé en droit du logement.

Note 0.00 (0 Votes)

Réponses aux questions des administrateurs :

De quoi avez-vous besoin pour commencer ?

Pour commencer, vous avez besoin de copies des documents liés à votre cas.

Un accord pour la fourniture de assistance juridique avec accord sur la nature et le coût des travaux.

Sur la base de l'accord, l'avocat commence à travailler sur l'affaire.

Combien de temps dure un procès ?

Le délai d'examen de l'affaire par le tribunal est de 2 à 3 mois.

Un mois supplémentaire est accordé pour que la décision de justice entre en vigueur.

Existe-t-il des garanties pour une résolution réussie de l'affaire ?

Selon la loi, un avocat n'a pas le droit de garantir le succès d'une décision de justice, car décision finale accepté par le tribunal.

L'avocat garantit que toutes les mesures possibles pour une résolution positive de l'affaire seront prises.

Bon après-midi. J'aimerais consulter. J'ai donné à mon fils 1/3 de mon appartement. Il était alors mineur. Il a maintenant 18 ans et veut vendre ses actions et gagner de l'argent. Il s'en fiche si je l'achète chez lui ou chez quelqu'un d'autre. Je n'ai pas la capacité financière de racheter sa part, et en cas de vente à des tiers, je reste en appartement commun. Je ne sais pas quoi faire. Est-il possible d'annuler un contrat de cadeau ?

Bonjour, Régina.

Il est peu probable que vous puissiez annuler le contrat de cadeau ou le déclarer invalide. Conformément au Code civil de la Fédération de Russie :

Article 578. Annulation du don

1. Le donateur a le droit d'annuler la donation si le donataire a attenté à sa vie, à celle d'un membre de sa famille ou de ses proches, ou a intentionnellement causé des lésions corporelles au donateur.

En cas de privation intentionnelle de la vie du donateur par le donataire, le droit d'exiger en justice l'annulation de la donation appartient aux héritiers du donateur.

2. Le donateur a le droit d'exiger en justice l'annulation du don si la manipulation par le destinataire de l'objet donné, qui représente une grande valeur non patrimoniale pour le donateur, crée une menace de perte irrémédiable.

3. À la demande d'une personne intéressée, le tribunal peut annuler une donation faite entrepreneur individuel ou une personne morale en violation des dispositions de la loi sur l'insolvabilité (faillite) au détriment des fonds associés à son activité entrepreneuriale, dans les six mois précédant la déclaration d'une telle personne comme insolvable (faillite).

4. Le contrat de donation peut prévoir le droit du donateur d'annuler la donation s'il survit au donataire.

5. En cas d'annulation du don, le donataire est tenu de restituer l'objet donné s'il était conservé en nature au moment de l'annulation du don.

Comme vous pouvez le constater, il n’y a aucune raison de résilier le contrat. En plus:

Article 181. Délais délai de prescription pour les transactions invalides

1. Le délai de prescription pour faire valoir les conséquences de la nullité d'une opération nulle et faire reconnaître une telle opération comme invalide (clause 3 de l'article 166) est de trois ans. Le délai de prescription de ces réclamations court à compter du jour où l'exécution d'une opération nulle a commencé, et en cas de réclamation formée par une personne qui n'est pas partie à l'opération, à compter du jour où cette personne a appris ou aurait dû avoir connu du début de son exécution. Dans ce cas, le délai de prescription pour une personne qui n'est pas partie à l'opération ne peut en aucun cas excéder dix ans à compter de la date de début de l'exécution de l'opération.

2. Le délai de prescription pour demander la nullité d'une opération annulable et appliquer les conséquences de sa nullité est d'un an. Le délai de prescription pour ladite créance court à compter du jour où cesse la violence ou la menace sous l'influence de laquelle la transaction a été conclue (clause 1 de l'article 179), ou à compter du jour où le demandeur a eu ou aurait dû avoir connaissance d'autres circonstances qui sont la base pour déclarer la transaction invalide.

Motifs généraux d'annulation d'un contrat de donation :

1. Incapacité des parties au contrat ou de l'une d'entre elles, ainsi que participation à la transaction d'une personne limitée en capacité juridique, sans le consentement de son curateur.

En cas d'incapacité d'au moins une des parties à la transaction, le contrat de donation est considéré comme nul. Les mêmes conséquences surviennent si une transaction est réalisée par une personne limitée en capacité juridique sans la participation de son fiduciaire.

2. L'incapacité d'une personne juridiquement capable de conclure une transaction à comprendre la nature de ses actes et à les gérer.

Si le donneur n'a pas été déclaré incompétent de son vivant, mais qu'il y a des raisons de croire qu'il n'a pas réalisé la nature de ses actes, des témoignages et même un examen médico-légal, psychologique et psychiatrique ordonné à titre posthume peuvent être utilisés pour confirmer cette circonstance.

3. Conclure une transaction par une personne qui se trompe sur la nature juridique d'un tel accord.

Il arrive souvent que le donateur suppose que le don ne sera transmis au destinataire qu'après son décès. Aussi, dans le cas d'une donation immobilière, notamment lorsque le donateur est une personne âgée, un bénéficiaire peu scrupuleux peut le convaincre qu'il conservera à vie le droit d'usage de l'appartement. En outre, le donataire peut promettre que le donateur recevra de sa part de la nourriture, de l'argent ou des soins médicaux en échange du don.

4. Conclure une transaction à des conditions défavorables, ainsi qu'à la suite de circonstances de vie difficiles ou sous l'influence de menaces et de violences.

Sur cette base, les contrats de donation conclus uniquement à titre indicatif, afin de dissimuler l'achat et la vente effectif d'un appartement à un prix nettement inférieur au prix du marché, peuvent être contestés. Ainsi que des cas de « don forcé », lorsque le donneur ou ses proches sont soumis à des pressions psychologiques, des intimidations et du chantage.

Un tel accord de don peut être contesté en se référant à des preuves écrites, des enregistrements de conversations téléphoniques et des témoignages.

C'est, une condition nécessaire Pour qu’une opération de cadeau soit contestée, il faut son illégalité. Si la transaction est exécutée conformément aux exigences de la loi, il est impossible de la contester.

En tant que propriétaire d'une part dans l'appartement, votre fils a le droit d'en disposer à sa discrétion, y compris de la vendre à des tiers, si vous ne rachètez pas sa part dans un délai d'un mois à compter de la date de notification (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie).

Il ne reste donc plus qu'une chose : trouver espèces pour racheter la part de son fils.

Problème

Bonjour, telle est la situation.

Je suis adulte, marié, sans enfants, jusqu'à récemment je vivais séparément de mes parents dans un appartement appartenant à ma mère et j'y suis inscrit. Au total, d'ailleurs, 5 appartements sont enregistrés au nom de ma mère. Et j’ai une moitié de part dans la propriété d’un des appartements de mes parents (dans lequel ils vivent).

Maintenant, la situation est telle que j'ai déménagé pour vivre dans une autre ville et que des difficultés financières sont survenues en raison de problèmes de santé. Mes parents refusent de me soutenir financièrement (je suis d'accord, ils en ont le droit, puisque je suis majeur) et ils veulent louer l'appartement dans lequel je vivais auparavant.

Quels droits ai-je dans cette situation ? Puis-je vendre la part de l'appartement que je possède ou réclamer l'un des 5 appartements de mes parents ?

Je comprends que je ressemble à un parasite qui veut gagner de l’argent avec mes parents, mais je suis vraiment dans une situation difficile concernant ma santé et ma femme ne va pas bien non plus, Dieu merci. Aide-moi à survivre, s'il te plaît.

Solution

Bonjour.

Vous ne pouvez pas revendiquer le reste des appartements de vos parents, car leur propriété est leur propriété.

Vous avez le droit de vendre votre 1/2 action car vous en êtes propriétaire et pouvez en disposer à votre propre discrétion. Cependant, vous devez garder à l'esprit qu'en vendant une part à des étrangers, vous transformerez l'appartement en appartement communal.

De plus, avant de vendre une action vous aurez besoin de :

1. déterminer à quelle pièce correspond votre colocation, c'est-à-dire déterminer les modalités d'utilisation de l'appartement

2. dans obligatoire invite tes parents (celui qui possède la 1/2 part restante) à racheter ta 1/2 part, c'est-à-dire les inviter à exercer le droit préférentiel d'achat de la manière prévue au paragraphe 2 de l'art. 250 du Code civil, qui stipule que le vendeur d'une action est tenu de notifier par écrit aux autres participants à la copropriété son intention de vendre sa part à un étranger, en indiquant le prix et les autres conditions dans lesquelles il la vend. Si les participants restants à la propriété commune refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part vendue du droit de propriété immobilière dans un délai d'un mois et du droit de propriété mobilière dans les dix jours à compter de la date de notification, le vendeur doit le droit de vendre sa part à toute personne.

Solution

Bonjour,

Comme Lyudmila vous l'a déjà souligné, vous n'avez pas le droit de revendiquer les biens de vos parents.

Quant à votre part, la législation en vigueur prévoit la procédure d'aliénation d'une part dans locaux d'habitation sans l’isoler « en nature ».

la notion de partage est très vague et la part ne correspond pas toujours à une pièce précise, même si la taille de la part est égale à la superficie de la pièce, car la part est répartie sur tout l'appartement (c'est-à-dire et les locaux auxiliaires), et pas seulement espace vital. par conséquent, vous vendrez le droit à la moitié de l'appartement, sans indication précise de ce qui est exactement inclus dans cette moitié. donc, en cas de copropriété, il est souvent nécessaire d'établir une procédure d'utilisation de l'appartement, où les propriétaires, d'un commun accord, décident lequel d'entre eux occupera quelle pièce et dont le placard sera dans le couloir commun, etc.

Quant à la détermination des modalités d'utilisation des locaux d'habitation, cette procédure s'applique uniquement aux personnes qui étaient propriétaires d'une part dans les locaux d'habitation au moment de sa création et dans le cas où l'un des propriétaires vend/fait don de sa part à un tiers, cette procédure ne sera plus valable et il faudra à nouveau déterminer la procédure d'utilisation des locaux d'habitation. Donc dans votre cas, cela ne sert à rien de le définir.

Je voudrais également dire quelques mots sur la manière dont la vente de la propriété partagée devrait être formalisée.

Lyudmila vous a déjà souligné que lors de la vente d'une action du droit de propriété commune à un étranger, les participants restants à la propriété commune ont le droit de préemption d'acheter l'action vendue au prix pour lequel elle est vendue, et à d'autres conditions égales.

Ainsi, Tout d'abord, vous devez notifier par écrit les participants restants à la propriété partagée de leur intention de vendre leur part, en indiquant le prix et les autres conditions de vente.

si les copropriétaires restants n'expriment pas leur désir d'acheter votre part dans un délai d'un mois (c'est-à-dire qu'il s'agit de conclure un DCT préalable ou de réaliser la transaction elle-même), vous avez le droit de la vendre à toute personne pour un montant égal ou supérieur au montant précisé dans l’avis.

Lors de la vente d'une action en violation du droit de préemption, tout autre participant à la copropriété a le droit, dans un délai de trois mois, d'exiger en justice le transfert des droits et obligations de l'acheteur à son profit. La cession du droit préférentiel d'achat d'une action n'est pas autorisée.

Comme il ressort des dispositions de l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie, condition préalable la vente d'une part dans un local d'habitation est l'envoi d'un avis ÉCRIT, et le mode peut être quelconque :

1. lettre recommandée avec liste des pièces jointes et avis de réception.

2. télégramme avec accusé de réception

3. ou contactez un notaire.

La seule différence est que dans les deux premiers cas, si l'un des propriétaires refuse de recevoir l'avis, alors une enveloppe oblitérée de la poste vous sera renvoyée, et le notaire pourra vous délivrer une attestation que vous, conformément à la loi. , a envoyé un avis aux biens de l'actionnaire à telle ou telle adresse, mais il ne l'a pas reçu et il lui a été restitué en raison de l'expiration du délai de transfert. Cette question est régie par l'art. 86 « Fondements de la législation de la Fédération de Russie sur les notaires », selon lesquels le notaire transfère les demandes des citoyens et des personnes morales à d'autres citoyens, personnes morales personnellement contre signature ou à envoyer par courrier avec avis de retour. Les candidatures peuvent également être soumises par fax, réseaux informatiques et d'autres moyens techniques. Les frais liés à l'utilisation de moyens techniques pour la transmission des demandes sont à la charge de la personne à la demande de laquelle l'acte notarié est accompli. A la demande de la personne qui a déposé la demande, il lui est délivré une attestation de transfert de la demande."

Avec ce document, la transaction d'achat et de vente avec par un étranger Vous serez également inscrit. Toutefois, cela ne vous protégera pas des litiges. Si l'un des participants à la propriété partagée dépose une réclamation devant le tribunal, l'enveloppe ou le certificat spécifié peut servir de preuve que vous avez pris toutes les mesures pour notifier en temps opportun la vente de l'action.

En dernier recours, si vous violez cet ordre et vendez votre part à des tiers, conformément à la partie 3 de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, d’autres propriétaires peuvent exiger que les droits et obligations de l’acheteur leur soient transférés. et si leurs demandes sont satisfaites, quelle différence cela fait-il pour vous de savoir qui vous paiera l'argent en vertu du contrat ?