مسئولیت کیفری توسعه دهندگان در برابر سهامداران. توصیه وکیل: اگر سازنده در تحویل خانه دیر کرد چه باید کرد

در 12 می 2016 لازم الاجرا شد قانون فدرالشماره 139-FZ، که مسئولیت کیفری را برای جذب پیش بینی می کند پول نقدشهروندان در مقیاس بزرگ با نقض قانون مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی.

وکلای شرکت های توسعه و مشاوره در مورد تأثیرگذاری این اقدام قانونی جدید صحبت کردند.

تصویب قانونی که مسئولیت اضافی توسعه دهندگان را فراهم می کند کاملاً منطقی است. تلاش قانونگذاران برای جلوگیری از موج جدیدی از سهامداران کلاهبرداری شده است.

اگرچه این در حال حاضر در مراحل اولیه خود است: همانطور که ریانووستی در ژوئن 2016 با اشاره به معاون وزیر ساخت و ساز و مسکن و خدمات عمومی فدراسیون روسیه اولگ بتین گزارش داد، در سه ماهه اول سال جاری افزایشی در شرکت های ورشکسته مشاهده شد. ساختمان های ناتمام و در نتیجه تعداد سهامدارانی که در وضعیت ناخوشایندی قرار گرفتند.

جوهره رمان

پس این اصلاحیه چه چیزی را شامل می شود؟ مسئولیت کیفری جرایم اقتصادی

قانون فدرال شماره 139 مقرر می دارد که جمع آوری وجوه از شهروندان برای ساخت و ساز بر خلاف الزامات قانون مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و / یا سایر املاک و مستغلات در مقیاس بزرگ (بیش از 3 میلیون روبل) با کار اجباری مجازات می شود. برای مدت تا 360 ساعت یا کار اصلاحی تا یک سال یا کار اجباری تا 2 سال یا حبس در همان مدت با یا بدون محدودیت آزادی تا یک سال.

همان عملی که توسط گروهی از افراد با توطئه قبلی یا در مقیاس بزرگ (5 میلیون روبل) انجام شود، مجازات کار اجباری تا 480 ساعت یا کار اصلاحی تا 2 سال یا کار اجباری را دارد. تا 5 سال یا حبس در همان مدت با یا بدون محدودیت آزادی تا 2 سال.

ناتالیا بارانکووا، وکیل در Persvet-Invest JSC به یاد می آورد که این هنجار شامل یک بند است: شخصی که در دور زدن قانون فدرال شماره 214 سرمایه جمع آوری کرده است "اگر میزان وجوه جمع آوری شده (معاملات با وجوه) باشد از مسئولیت کیفری معاف است. بازپرداخت در به طور کاملو/یا اگر توسط شخص مشخص شدهاقداماتی انجام شده است که در نتیجه ساختمان آپارتمانو (یا) اموال دیگری به بهره برداری رسیده است.»

طرح های بحث برانگیز

در حال حاضر مطمئن ترین راه برای خرید آپارتمان در یک پروژه در حال ساخت، انعقاد قرارداد است مشارکت سهام عدالت(یا قرارداد واگذاری به عنوان یک مورد خاص).

اوگنیا ولادیمیروا، رئیس پروژه املاک و مستغلات رامبلر، Rambler&Co، می گوید: علاوه بر این، قانون طرحی را برای مشارکت در تعاونی مسکن و اخذ گواهی مسکن از توسعه دهنده پیش بینی کرده است. این در حالی است که همچنان طرح های بحث برانگیز برای سرمایه گذاری در پروژه های عمرانی با هزینه شهروندان وجود دارد که از جمله می توان به قراردادهای اولیه خرید و فروش آپارتمان، قراردادهای سرمایه گذاری مشارکتی، تعاونی های مسکن جایگزین و انواع برات اشاره کرد.

ولادیمیر شماکوف، مدیر بخش پشتیبانی حقوقی املاک و مستغلات گروه PSN، می گوید: "همه این طرح ها غیرقابل اعتماد هستند و می توانند منجر به از دست دادن سرمایه مصرف کنندگان نهایی شوند."

طرح سفته به شرح زیر است: یک شخص حقوقی که با یک توسعه دهنده کار می کند با خریدار احتمالی یک آپارتمان قرارداد وام منعقد می کند. سپس در ازای پول، برات صادر می کند. خریدار با این قبوض به سازنده می آید و قرارداد اولیه خرید و فروش آپارتمان را منعقد می کند که بر اساس آن هر دو طرف متعهد می شوند قرارداد اصلی خرید و فروش را منعقد کنند که طی آن قبوض به عنوان تضمین تعهد عمل می کند. از طرف خریدار

پس از تحویل خانه به کمیسیون دولتی و ثبت مالکیت سازنده بر ملک ایجاد شده، قرارداد اصلی خرید و فروش منعقد می شود.

الکساندر زاریتسکی، رئیس روابط زمین و املاک در Heads Consulting توضیح می دهد که اگر یک توسعه دهنده خود را ورشکسته اعلام کند و ساخت و ساز متوقف شود، خریداران آپارتمان فقط با صورت حساب های بی ارزش باقی می مانند.

علاوه بر این، ثبت نام ایالتیفقط قراردادهای مشارکت وفادار مشمول این هستند. تاتیانا ریچاردت، معاون مدیر کل شرکت Mobil Stroy XXI، عدم ثبت نام فرصت‌های گسترده‌ای را برای توسعه‌دهنده باز می‌کند تا هم از وجوه سوء استفاده کند و هم از طریق شرکت‌های پوسته آنها را برداشت کند، و همچنین کلاهبرداری مستقیم.

به هر حال، اگر هنگام خرید خانه تحت یک قرارداد مشارکت سهام، مشتری مستقیماً با توسعه دهنده به صورت نقدی پرداخت کند، این تراکنش نیز غیرقانونی تلقی می شود، به گفته امیل زاخاریایف، شریک مدیریت Rezidential Group.

در اینجا یک تفاوت ظریف وجود دارد: قانون فدرال شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ..." به وضوح می گوید: توسعه دهنده، در طول ساخت هر پروژه املاک مسکونی، مجوز ساخت و ساز برای آن پس از 1 مارس دریافت شده است. 2015، فقط می تواند تحت DDU جمع آوری وجوه کند.

با این حال، هیچ تصمیم دادگاهی وجود ندارد که توسعه دهندگان، پول شهروندان را جذب کنند توافق اولیهرئیس اداره می گوید، با دور زدن قانون آنها را جذب کنید پشتیبانی قانونیمشتریان KalinkaGroup مورات بوروکوف.

طرح های دیگر برای جمع آوری پول: واگذاری حقوق تحت قراردادهای سرمایه گذاری، توافق برای خرید و فروش ملک آینده نیز قانونی است. چرا؟ از آنجا که هیچ فرمول روشنی از "جذب وجوه از شهروندان" چیست؟ تصمیم دادگاه نیز ضروری است که علاوه بر DDU، هر روش دیگری واقعاً جمع آوری وجوه را پوشش دهد.

عواقب احتمالی

برخی از حقوقدانان بر این باورند که شرکت هایی که برای آنها "در نظر گرفته نشده" ممکن است تحت قانون جدید قرار گیرند. و شرکت های کوچک ساختمانی و آرتل هایی که برای چندین خانواده خانه می سازند. اگر چنین خانه ای دارد مناطق مشترک، حتی اگر زیر شیروانی یا زیرزمین باشد، می توان آن را به عنوان آپارتمان تشخیص داد.

تاتیانا ریچاردت توضیح می دهد که بر این اساس، با گرفتن پیش پرداخت برای ساخت چنین ساختمانی، یک شرکت کوچک ممکن است به سادگی از روی ناآگاهی مسئول شود.

سازماندهی همه چیز مطابق با 214-FZ در طول چنین ساخت و ساز گران است، اما اگر زیرزمین و اتاق زیر شیروانی به بخش هایی در امتداد مرزهای قسمت های خانه تقسیم شوند، دیگر مشمول قانون نیست و می توان آن را با خیال راحت ساخت. .

بهره وری جای سوال دارد

کارشناسان معتقدند تا حدود یک سال و نیم دیگر می توان اثربخشی قانون جدید را ارزیابی کرد: این مدت زمانی است که معمولاً از فریب مشتریان توسط سازنده تا شکایت جمعی به دادسرا و سایرین می گذرد. مراجع نظارتی. اگر سهم شکایات شهروندان از این موضوع کاهش یابد، می توان از تاثیر مثبت اصلاحات بر فضای حقوقی کشور صحبت کرد.

اما در حال حاضر، وکلا و توسعه دهندگان در پیش بینی های خود در مورد اثربخشی جدید تقسیم شده اند. امیل زاخاریایف معتقد است که امکان کلاهبرداری جنایی بسیاری از توسعه دهندگان بی وجدان را می ترساند و می گوید که گاهی اوقات شدت مجازات مهم نیست، بلکه اجتناب ناپذیر بودن آن است.

ولادیمیر شماکوف، مدیر املاک و مستغلات می گوید: «تغییر در کد به کاهش تعداد توسعه دهندگان بی پروا در بازار، افزایش سطح اعتماد به شرکت های توسعه و تأثیر مثبت بر شهرت صنعت سرمایه گذاری و ساخت و ساز کمک می کند. بخش پشتیبانی حقوقی گروه PSN.

الکسی پرلین، مدیر کل SMU-6 Invest، با همکارانش موافق است و معتقد است که چنین اقدام رادیکالی "موثرترین" است.

در همان زمان، مورات بوروکوف، رئیس بخش پشتیبانی حقوقی مشتریان گروه کالینکا، تردید دارد که این اصلاحیه در قانون کیفری چیزی را تغییر دهد: "اصلاحیه موجب رهایی توسعه دهنده از مسئولیت در صورت بازگرداندن پول دریافتی می شود. یا ساختمان را به موقع به بهره برداری می رساند. تعداد زیادی از توسعه‌دهندگان بزرگ وجوهی را که تحت DDU نیستند جمع‌آوری می‌کنند و به طور رسمی این حق را دارند.»

رناتا بلیاوا، رئیس بخش حقوقی خانواده شرکت‌های KASKAD، به یاد می‌آورد که قانون کیفری قبلاً یک ماده برای کلاهبرداری دارد. مسئولیت کیفری فقط در رابطه با افراد امکان پذیر است و محدوده موضوعات مسئولیت توسط قانون تعیین نشده است.

بنابراین، نمی توان از قبل گفت که چه کسی واقعاً تحت این ماده مسئولیت خواهد داشت: کارمندان عادی سازمان که حقوق دریافت می کنند (خواه مشاور املاک باشند، چه حسابداران)، یا ذینفعان نهایی، که ممکن است حتی در زنجیره قرار نگیرند. از "طرح افزایش نقدینگی".

تا زمانی که نقض 214-FZ کشف شود، ممکن است بازگرداندن پول مشکل ساز باشد. بنابراین، وکیل معتقد است، رسیدگی به موضوع تضمین تکمیل ساخت و ساز تأسیسات بسیار مؤثرتر خواهد بود.

ولادیمیر کاشیرسف، مدیر کل شرکت آزبوکا ژیلیا، همچنین مطمئن است که مسئولیت کیفری هیچ تأثیری نخواهد داشت، زیرا باید مجازات های مالی برای جرایم مالی اعمال شود و افرادی که مرتکب جرم مالی شده اند باید از انجام تجارت منع شوند. این ابتکار قانونی فقط بار روانی اضافی را بر توسعه دهندگان قابل اعتماد وارد می کند.

ولادیمیر درونوف، مشاور حقوقی ارشد در NDV-Real Estate خاطرنشان می کند که قانون هیچ تأثیری بر بازگشت وجوه یا دریافت غرامت به سهامدار ندارد.

تاتیانا ریچارد معتقد است که این رمان می تواند هزینه مسکن در دست ساخت را تا یک درصد افزایش دهد، زیرا توسعه دهندگان خطرات اضافی را در هزینه مسکن لحاظ می کنند. و خطر ساخت و ساز ناتمام اغلب نه توسط شرکت های تابعه خود از شرکت های بیمه، بلکه توسط بیمه گذاران بزرگ بیمه می شود.

به طور کلی، در برابر پس زمینه بحران اقتصادیواسیلی شاراپوف شکایت می کند که موقعیت توسعه دهندگان با حسن نیت به معنای حقوقی هنوز در بازار بدتر می شود و توضیح می دهد که قانونگذار قوانین جدید، مالیات ها، موانع اداری را بدون درک جزئیات، از جمله اینکه کدام یک از توسعه دهندگان بر اساس تجارت انجام می دهند، معرفی می کند. به قانون، و کسی که این کار را از روی عمد انجام می دهد، نقض می کند.

Oksana Storozhuk، مدیر بخش گروه شرکت های Sibpromstroy، تایید می کند: "شرایط می توانند یک شبه یک توسعه دهنده کاملا قابل اعتماد و مسئولیت پذیر را به یک ورشکسته غیرقابل اعتماد تبدیل کنند." وجوه خودبدون جذب پول شهروندان برای ساخت و ساز مشترک. این به شما امکان می دهد مسکن را بدون DDU بفروشید - با این حال، تعداد کمی از این نمونه ها در بازار وجود دارد.

(GC "Sibpromstroy" با دو پروژه مجتمع مسکونی "Altair" و مجتمع مسکونی "Zelenogradsky" وارد منطقه پایتخت شد. سیاست این شرکت "نداشتن وام از مردم" است).

مجتمع مسکونی Altair

کارشناسان اقدامات موثری را شامل افزایش تدریجی سواد مالی و سرمایه گذاری جمعیت، تشریح کار و بازرسی از فعالیت سازمان های جذب کننده پول از مردم دانستند.

تاتیانا ریچاردت می گوید: «تا زمانی که مردم آماده باشند به معجزه ایمان بیاورند و به کلاهبردارانی که وعده آپارتمان با نصف قیمت را می دهند، بدون مطالعه اسناد و قراردادها پول بدهند، در این محیط نمی توانند با کلاهبرداری کنار بیایند».

در ماه آوریل سال جاری دومای دولتیفدراسیون روسیه در قرائت سوم اصلاحاتی را در قانون کیفری تصویب کرد که مسئولیت کیفری توسعه دهندگان را برای نقض حقوق سهامداران تعیین می کند.

در نگاه اول، جریان و خریداران بالقوهآپارتمان ها، این نوآوری باید به معنای واقعی کلمه اطمینان بخش باشد - آنها می گویند، توسعه دهندگان تعهدات خود را با دقت بیشتری انجام خواهند داد. اما، ابتدا باید بفهمیم که توسعه‌دهنده چه چیزی را می‌توان از نظر کیفری مسئول دانست. ثانیاً به این سؤالات پاسخ دهید: آیا این هنجار معنی دارد و در عمل چگونه می تواند باشد؟ ثالثاً، آیا چنین تهدیدی واقعاً توسعه دهندگان را می ترساند؟

ابتدا، بیایید ببینیم که توسعه‌دهندگان قبل از معرفی مسئولیت کیفری برای آنها چه مسئولیتی و چه مسئولیتی دارند؟

مسئولیت اداری توسعه دهنده

ارزش این را دارد که فوراً بگوییم که بعید است که توسعه دهندگان به مسئولیت اداری نقش مهمی در فعالیت های آنها ایفا کند - آنها فقط متحمل ضررهای اعتباری می شوند.

به عنوان مثال، ما اخیراً در مورد درگیری در اولیانکا نوشتیم، جایی که یکی از موارد نقض از سوی توسعه دهنده تلاش برای محدود کردن حقوق سهامداران بود. به این ترتیب، سازنده بندهایی را در قراردادهای مشارکت سهام عدالت در نظر گرفت که واگذاری حقوق به اشخاص ثالث را بدون رضایت خود توسعه‌دهنده ممنوع می‌کرد و همچنین سهامدار را موظف می‌کرد که پس از بهره‌برداری از خانه، قراردادی با یک شرکت منعقد کند. معین شرکت مدیریت. هر دو الزام کاملاً غیرقانونی هستند، زیرا آنها به طور جدی حقوق سهامداران را محدود می کنند.

در نتیجه، 10000 روبل برای توسعه دهنده جریمه می شود. آیا شدت جرم با مجازات تناسب دارد؟ البته نه. بله، کسی می تواند با مقامات مربوطه تماس گرفته و شرکت ساختمانی را به مسئولیت اداری برساند. اما اکثریت قریب به اتفاق سهامداران این کار را انجام نخواهند داد - به دلیل ناآگاهی، کمبود زمان، و همچنان در حقوق خود عملاً محدود خواهند بود. خوب، 10000 روبل برای یک شرکت ساختمانی که میلیون ها یا میلیاردها را مدیریت می کند - آیا از چنین مسئولیتی می ترسد؟

بیایید مثال دیگری بزنیم. در سال جاری، دفتر دادستان منطقه پترودورتسوو، بر اساس نتایج بازرسی دادستان، سه پرونده را علیه Admiral LLC در رابطه با تخلفات اداری انجام شده در حین انجام ساخت و ساز مشترک باز کرد.

این توسعه دهنده در نهایت به دلیل این واقعیت که با نقض مفاد 214-FZ، وجوهی را از شهروندان جذب کرد، نه بر اساس DDU ثبت شده به روشی که قانون تعیین کرده است، بلکه بر اساس توافق نامه به عهده اداری قرار گرفت. برای اطمینان از اجرای تعهدات مندرج در این قرارداد.

در واقع کلاهبرداری مستقیم در قصد فرار از مسئولیت بیان شده است. اما این عمل فقط از نظر روزمره تقلب به نظر می رسد و نه از نظر قانونی. در نتیجه، جریمه بزرگتر از مثال قبلی است، اما 500000 روبل ضرر بزرگی برای توسعه دهنده نیست. اما اگر هیچ کس متوجه جعل قرارداد نشده بود، او ده ها میلیون روبل "پس انداز" می کرد و از مسئولیت مقرر در قانون 214-FZ اجتناب می کرد.

یا در اینجا اقدامات دیگری از توسعه دهنده وجود دارد که تقلب به نظر می رسد ، اما از نظر قانون فقط می توان آنها را به مسئولیت اداری رساند و حتی این خیلی مهم نیست.

ما در مورد تبلیغات املاک مسکونی شما صحبت می کنیم. بنابراین، قانون تصریح می کند که اطلاعات مربوط به یک پروژه ساختمانی که در رسانه ها یا در اینترنت منتشر می شود باید کاملاً قابل اعتماد باشد. علاوه بر این برای تبلیغ ملک خود باید پروانه ساختمانی داشته باشید.

در عمل چی؟ آیا این الزامات برآورده شده است؟ نه، البته نه - و اطلاعات مربوط به اشیاء اغلب با واقعیت مطابقت ندارد و مجوزهای ساخت و ساز اغلب هنوز در دسترس نیستند. مسئولیت توسعه دهنده در قبال چنین تخلفاتی چیست؟ در مورد اول - جریمه تا 400،000 روبل، در مورد دوم - تا 500،000. خب من نیم میلیون پول دادم اما نیم میلیارد از سهامداران جذب کردم.

آیا چنین قوانینی از سهامداران محافظت می کند آیا توسعه دهندگان از چنین مسئولیتی می ترسند؟ بله، نه یکی و نه دیگری - به جز احساس رضایت عمیق اخلاقی، این چیزی به سهامداران نمی دهد، و سازندگان اهمیتی نمی دهند - آنها کاملاً می دانند که در چه چیزی قرار می گیرند.

واکنش قانونگذاران به این موضوع چگونه است؟ بله، تقریباً هیچ چیز، و اگر آنها واکنش نشان دهند، باز هم نتیجه نمی دهد. به عنوان مثال، نمایندگان مجلس قانونگذاری سن پترزبورگ پیشنهاد می کنند که میزان جریمه برای شرکت های ساختمانی که کار ساخت و ساز و بارگیری و تخلیه را در تعطیلات آخر هفته و روزهای غیر کاری انجام می دهند افزایش یابد. تعطیلاتاز ساعت 7:00 تا 12:00: اکنون حداکثر اندازهجریمه اشخاص حقوقی برای چنین اعمالی 15000 است و پیشنهاد می شود تا 500000 روبل افزایش یابد.

در عمل چه اتفاقی خواهد افتاد؟ چند شهروند با شکایت به برخی از نهادها هجوم خواهند آورد؟ چند موسسه در تعطیلات آخر هفته باز هستند؟ و اگر کار کنند، چقدر خوب است؟ و چرا فقط تا ساعت 12:00 - تعطیلات فقط تعطیلات هستند، برای جشن گرفتن، و نه گوش دادن به یک چکش؟ آیا مشکل دیگری در ساخت و ساز وجود دارد؟

بنابراین هیچ حمایت جدی برای وارد کردن توسعه دهندگان به مسئولیت اداری وجود ندارد. شاید با یک استثنا که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

مسئولیت مدنی توسعه دهندگان در قالب مجازات

متداول ترین وضعیت زمانی که توسعه دهنده به مسئولیت مدنی (مالی) کشیده می شود، البته تاخیر در انتقال آپارتمان به سهامدار است. مدت تأخیر از روز بعد از روز واگذاری تعیین شده در قرارداد مشارکت شروع می شود. اگر قرارداد به طور ناگهانی یک ربع را مشخص کرد، از روز اول سه ماهه بعدی.

در قرارداد مشارکت سهام نیز باید میزان جریمه دیرکرد آپارتمان در صورت عدم وجود چنین نشانه ای درج شود، در این صورت جریمه به میزان مقرر در قانون اخذ می شود. توجه داشته باشیم که در صورت مسئولیت مدنی سازندگان کمتر از میزان مقرر در قانون، در قرارداد نمی‌توان میزان جریمه را مشخص کرد، در این صورت این بند باطل است و مجازات «قانونی» است جمع آوری شود. به صورت زیر محاسبه می شود:

تعداد روزهای تاخیر x 11٪ (نرخ تامین مالی مجدد بانک روسیه) x 1/300 x قیمت قرارداد x 2 = جریمه.

به عنوان مثال، قرارداد نشان می دهد که قیمت یک آپارتمان 3 میلیون روبل است، تاخیر دقیقا یک سال بود، ما دریافت می کنیم: 365 x 0.11 x 1/300 x 3,000,000 x 2 = 803,001.

به نظر می رسد مقدار قابل توجهی باشد، اما اگر در نظر بگیرید که صدها سهامدار در بسیاری از ساختمان ها آپارتمان می خرند، میزان مسئولیت مدنی توسعه دهندگان در قالب جریمه باید بسیار بالا باشد - این خطر از دست دادن ده ها یا حتی صدها نفر است. از میلیون ها روبل. اما چرا اغلب مجتمع‌های مسکونی با تأخیر و اغلب برای چندین سال تحویل داده می‌شوند؟

در اینجا دو نکته وجود دارد. اولاً عدم فعالیت سهامدارانی که سال‌ها منتظر می‌مانند، اما تقاضای بازگشت آنچه را که برای آپارتمان پرداخت کرده‌اند و به‌ویژه با جریمه ندارند. به هر حال، ترکیب هر دو لازم نیست. شما می توانید منتظر آپارتمان بمانید، گواهی پذیرش دریافت کنید و با آن برای انتظار جریمه بخواهید. اما تعداد کمی از مردم این کار را انجام می دهند و البته توسعه دهندگان تلاشی برای تحمل آن ندارند مسئولیت مدنی- برخی حتی آن را بیمه نمی کنند.

ثانیا، توسعه دهندگان در چنین شرایط بحرانی گاهی اوقات به سادگی دارایی های خود را تخلیه می کنند و ورشکست می شوند. اما هنوز فرصتی برای بدست آوردن شما وجود دارد.

مسئولیت کیفری توسعه دهنده

در بالا ذکر شد که تنها یک گزینه وجود دارد که توسعه دهنده را می توان به طور "جدی" به مسئولیت اداری برد. این جمع آوری پول از سهامداران بدون مجوز ساخت است. به نظر می رسد که جریمه در اینجا برای یک شرکت ساختمانی بسیار زیاد نیست - از 500000 تا 1 میلیون روبل. اما واقعیت این است که این جریمه می تواند برای انعقاد هر قرارداد مشارکت سهمی اعمال شود و اگر صدها آپارتمان در ساختمان وجود داشته باشد، آنگاه مبلغ بسیار بسیار جدی است.

اما چرا توسعه دهندگان هنوز از این نمی ترسند؟ بله، دلایل یکسان است: عدم اراده سهامداران و فرصت "نشت" پول. خوب، چگونه می توانید مبلغ جریمه را دریافت کنید اگر شرکت چیزی ندارد - بدون پول، بدون ملک؟ بازگرداندن پول سهامداران چطور؟

بنابراین، لازم است که نه شرکت ساخت و ساز، که هر لحظه ممکن است "ساختگی" باشد، بلکه مدیریت آن - و نه اداری، بلکه جنایی - پاسخگو باشد. مسئولیت شخصی همیشه قوی تر از مسئولیت شرکتی است.

این نیاز آشکار تنها در سال 2014 محقق شد، زمانی که معاون الکساندر خینشتاین، رئیس گروه پارلمانی برای حمایت از حقوق سهامداران، لایحه مربوطه را به دومای دولتی معرفی نکرد، که در قرائت سوم در 20 آوریل تصویب شد. ، 2016.

این قانون ماده 200.3 را به قانون کیفری فدراسیون روسیه معرفی می کند که به این نام است: "جذب وجوه از شهروندان بر خلاف الزامات قانون مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و (یا) سایر املاک و مستغلات. "

برای چنین عملی در حضور مقدار زیادی رسمییک شرکت ساختمانی ممکن است مجازات شود:

• کار اجباری تا 360 ساعت؛
• کار اصلاحی تا 1 سال؛
• کار اجباری تا 2 سال؛
• حبس تا دو سال با محدودیت آزادی تا یک سال یا بدون آن.

اگر این جنایت در مقیاسی خاص یا توسط گروهی از افراد با توطئه قبلی انجام شود، مجازات آن شدیدتر خواهد بود:

• کار اجباری تا 480 ساعت؛
• کار اصلاحی تا 2 سال؛
• کار اجباری تا 5 سال؛
• حبس برای مدت مشابه با یا بدون محدودیت آزادی تا 2 سال.

در عین حال، مقدار زیادی جذب وجوه به مبلغ بیش از 3 میلیون روبل در نظر گرفته می شود. به خصوص بزرگ - بیش از 5 میلیون روبل.

اما اندازه بزرگ در اینجا چندان بزرگ نیست - هزینه متوسط آپارتمان استودیوییدر ساختمان های جدید، به ویژه ساختمان های بزرگ - هزینه یک آپارتمان دو اتاقه متوسط. یعنی حتی یک سهامدار هم می تواند با مسئولین تماس بگیرد. و اگر چندین مورد از آنها وجود داشته باشد، کارایی بسیار بالاتر خواهد بود.

اما ما در بالا بحث کردیم: آیا توسعه‌دهنده پاسخگو است یا خیر - چه تفاوتی برای سهامدار دارد اگر پول هرگز به او بازگردانده نشود؟

با این حال، در اینجا، می توان گفت، به سادگی یک مورد منحصر به فرد است. ماده جدید قانون جزایی فدراسیون روسیه حاوی قانون بسیار مفیدی برای سهامداران است که شخصی که مرتکب چنین جرمی شده است در صورت بازپرداخت کامل وجوه جمع آوری شده یا اقدامات لازم برای بهره برداری از خانه از مسئولیت کیفری معاف است.

یعنی قانون این فرصت را به رئیس شرکت توسعه می دهد که از مجازات «خرید» مجازات کند (حتی اگر زندانی نباشد هیچکس نمی خواهد سابقه کیفری داشته باشد) اما به شرط انجام تعهدات خود در قبال سهامداران. . بنابراین او باید مقاومت کند، اما یا پول را برگرداند یا خانه را تمام کند.

در اینجا غیرممکن است که با بیانیه خینشتاین موافق نباشیم که این یک هنجار بسیار مهم است که با اطمینان بیشتری از حقوق سهامداران محافظت می کند. البته این نظر وجود دارد که ماده 159 قانون مجازات "کلاهبرداری" نیز از آنها حمایت می کند ، اما در مقایسه با این تازگی بسیار مبهم تر است و بنابراین فرار از مسئولیت برای مدیریت توسعه دهنده بسیار آسان تر است. اینجا همه چیز واضح تر است.

با این حال، لازم است به خریداران بالقوه خانه در مورد خطرات ناشی از انعقاد قرارداد قراردادی با شرکت هایی که حداقل بسته اولیه اسناد را ندارند، هشدار داد:

• اسناد برای سایت توسعه (مالکیت یا اجاره)؛
• بیانیه پروژه؛
• پروانه ساختمانی

اگر سهامداران از کل زرادخانه تحریم های مالی علیه متخلفان برای حفظ حقوق خود استفاده کنند، عدم رعایت مهلت های ساخت مسکن می تواند برای اکثر سازندگان کشنده باشد. وکیل اولگ سوخوف (مرکز حقوقی وکیل اولگ سوخوف) در مورد برخی از روش های جبران خسارات ناشی از نقض مهلت های راه اندازی ساختمان های جدید صحبت می کند.

طبق قانون "مشارکت در ساخت و ساز مشترک" (214-FZ)، در صورت نقض مهلت برای انتقال پروژه ساخت و ساز به سهامدار، توسعه دهنده مقصر این امر موظف است نه تنها جریمه ای را به خریدار بپردازد. مبلغ 1/150 نرخ ریفاینانس بانک مرکزی RF)، بلکه برای جبران خسارات وارده به طور کامل. این موضوع در قانون "حمایت از حقوق مصرف کننده" نیز آمده است. از چه نوع زیان هایی می توان صحبت کرد؟

در میان خریداران ساختمان‌های نوساز خانواده‌های زیادی هستند که تنها خانه خود را فروخته‌اند و با سرمایه‌گذاری درآمدهای حاصله در ساخت و ساز، زندگی می‌کنند. آپارتمان های اجاره ای. در صورت تاخیر در راه اندازی مسکن و عدم رعایت مهلت های تعیین شده در قرارداد مشارکت سهام، سهامداران حق دارند از سازندگان تقاضای جبران بخشی از هزینه های اجاره مسکن را داشته باشند. علاوه بر این، در کل مبلغ خسارت مشمول غرامت، دادگاه ممکن است هزینه های مربوط به یافتن مسکن (به عنوان مثال، کمیسیون املاک)، پرداخت قبوض آب و برق و خدمات حقوقی را شامل شود. مشارکت کننده در ساخت سهم باید با اسناد (قراردادها، اسناد پرداخت، رسیدها، رسیدها و ...) میزان ضرر و زیان را تأیید کند.

اولگ سوخوف، وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: «در صورتی که رابطه علت و معلولی بین تأخیر در انتقال مسکن توسط سازنده و زیان‌های متحمل شده توسط شهروندان ثابت شود، دادگاه‌ها در موارد مربوط به جبران خسارت به نفع سهامداران تصمیم می‌گیرند». اگر چنین ارتباطی آشکار نباشد، ممکن است ادعا رد شود. به عنوان مثال، بعید است که دادگاه با جبران هزینه های اجاره ای که قبل از انقضای مهلت مقرر در قرارداد مشارکت سهام برای بهره برداری از خانه و انتقال آپارتمان به سهامدار انجام شده است، موافقت کند. اثبات ماهیت اجباری هزینه های انجام شده و همچنین متقاعد کردن دادگاه مبنی بر اینکه هیچ حقی برای استفاده از هیچ مسکن دیگری به جز مسکن اجاره ای وجود ندارد، مهم است.

Rospotrebnadzor اغلب با ادعاهایی به نفع سهامدارانی که در نتیجه عدم رعایت مهلت های ساخت و ساز اعلام شده آسیب دیده اند، مطرح می شود. مواردی وجود دارد که میزان غرامت برای عدم تکمیل مهلت های راه اندازی مشخص شده در قراردادهای مشارکت سهام عدالت به 15-20٪ از هزینه مسکن می رسد.

اخیراً حدود 40 تا 50 درصد ساختمان های جدید به صورت اعتباری خریداری می شوند. به عنوان یک قاعده، در طول ساخت و ساز، نرخ بهره افزایش یافته است که پس از تحویل خانه به کمیسیون دولتی و ثبت ملک به عنوان ملک، به طور خودکار کاهش می یابد. "اضافی پرداخت وام ناشی از تاخیر در ساخت و ساز نیز می تواند از توسعه دهنده مسئول ساخت و ساز بلند مدت بازیابی شود - در صورت پویایی نرخ بهرهاولگ سوخوف به یاد می آورد که مستقیماً با تاریخ راه اندازی مسکن مرتبط است.

شایان ذکر است که قانون مدنیمنظور از ضرر نه تنها هزینه های متحمل شده توسط شخص آسیب دیده، بلکه همچنین درآمد دریافت نشده است که این شخص در صورت شرایط عادیگردش مالی مدنی با این حال، موارد مربوط به بازیابی سود از دست رفته توسط افراد خصوصی از پیچیده ترین و غیرقابل پیش بینی ترین موارد است.

علاوه بر الزام به پرداخت جریمه و جبران خسارت در صورت عدم رعایت مهلت های ساخت، سهامدار حق دارد از سازنده برای جبران خسارات معنوی مطالبه کند. همانطور که نشان داده شده است رویه قضایی، میزان غرامت پرداخت شده برای چنین ادعاهایی به شرکت کنندگان در سرمایه گذاری سهام بین 5 تا 40 هزار روبل است.

آیا بر اساس یک قرارداد ساخت و ساز مشترک برای توسعه دهنده مسئولیت کیفری وجود دارد؟ سهامداران و توسعه دهندگان (شرکت های ساختمانی) موظفند طبق قانون فدرال شماره 214 مورخ 30 دسامبر 2004 قراردادهای مشارکت سهام در ساخت و ساز (DDU) را با یکدیگر منعقد کنند. آخرین تغییرات 07/03/2016 قانون فدرال شماره 361). مسائل بحث برانگیزبین طرفین مطابق با قانون مدنی فدراسیون روسیه، باید از طریق مذاکره، بر اساس شرایط توافقنامه، و همچنین قانون فدرال شماره 214 حل و فصل شود.

با این حال، در سال 2016، قانون کیفری فدراسیون روسیه (CC RF) ظاهر شد مقاله جدید(بند 3 ماده 203 قانون جزایی فدراسیون روسیه). این ماده توسط قانون فدرال شماره 139 مورخ 1 مه 2016 به اجرا درآمد و مسئولیت کیفری را برای توسعه دهنده به دلیل جمع آوری وجوه از صاحبان سهام در نقض قوانین فعلی تحمیل می کند.

جرم چیست؟

این مقاله حقیقت جذب پول از صاحبان سهام برای ساخت مسکن تحت DDU را بر خلاف قانون فدرال شماره 214 در مقیاس بزرگ یا به ویژه بزرگ به عنوان جرم می شناسد. به عبارت دیگر، نقض قانون فدرال شماره 214 مسئولیت کیفری را پیش بینی می کند.

اندازه بزرگ به معنای جذب حجم تامین مالی بیش از 3 میلیون روبل است. به خصوص اندازه بزرگ - از 5 میلیون روبل. باید درک کرد که برای متهم کردن توسعه دهنده تحت این ماده، کافی است واقعیت افزایش چنین مبالغی را به طور کلی ثابت کنیم و اصلاً از یک سهامدار منفرد نیست.

با توجه به تعریف جرم، زمانی که نقض چندین مفاد DDU ثابت شود، توسعه دهنده می تواند مسئولیت کیفری داشته باشد. چنین تخلفاتی ممکن است به شرح زیر باشد:

1. عدم دریافت به موقع پروانه ساخت.
2. عدم تنظیم قرارداد اجاره یا خرید و فروش یک قطعه زمین.
3. امتناع از انتشار اعلامیه پروژه.

این رویدادها هر کدام شرکت ساختمانیموظف به انجام مطابق با هنر. 3 قانون فدرال شماره 214. علاوه بر این، با توجه به هنر. 15.1 و 15.2 قانون فدرال شماره 214، توسعه دهنده موظف است تعهدات خود را نسبت به سهامداران بیمه کند یا به آنها ضمانت نامه بانکی ارائه دهد.

یک شرکت ساختمانی ممکن است سایر نکات DDU را نقض کند ، اما در این مورد آنها از نقطه نظر نقض هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه در نظر گرفته می شوند و طبق این ماده مستلزم مسئولیت کیفری نیستند. 300.3 قانون جزایی فدراسیون روسیه.

آیا قانون کیفری فدراسیون روسیه توسعه دهندگان بی پروا را متوقف می کند؟

اگر تمرین را دنبال کنید مراحل قانونیبین سهامداران و شرکت های ساختمانی، سپس در اکثریت قریب به اتفاق موارد، آماده سازی اولیه دقیقی وجود دارد که امکان پنهان کردن غیرقابل اعتماد بودن شرکت را فراهم می کند. به نظر می رسد که ضمانت نامه بانکی یا بیمه تضمین قابل اعتمادی برای جبران ضرر و زیان سهامداران در صورت عدم تکمیل ساخت و ساز به موقع باشد. اما در واقعیت، جمله بندی بیمه ها و ضمانت ها می تواند آنقدر مبهم باشد که در نهایت هیچکس نمی تواند چیزی از آنها دریافت کند.

استفاده از وجوه دریافتی از فروش اولین آپارتمان در آینده مجتمع مسکونیتوسعه دهنده مبلغی را دریافت می کند که بیش از هزینه های خود برای انجام اقدامات پیش بینی شده توسط قانون فدرال شماره 214: تنظیم یک اظهارنامه پروژه، اخذ مجوز ساخت و ساز و غیره. اما پس از آن همه چیز به نیت شرکت ساخت و ساز بستگی دارد. هیچ کس نمی تواند تضمین کند که ساخت و ساز در واقع ادامه می یابد و متوقف نمی شود.

برای اثبات جرم طبق ماده. 200.3 قانون جزایی فدراسیون روسیه، ابتدا باید ثابت کنید که پول به طور خاص برای اهداف ساخت و ساز جمع آوری شده است و نه برای هیچ هدف دیگری. اما در عمل اغلب به دست آوردن چنین شواهدی غیرممکن است. کمک یک وکیل حرفه ای در چنین شرایطی ضروری است، زیرا جمع آوری شواهد آسان نیست.

توجه به یادداشت هنر ضروری است. 200.3 قانون جزایی فدراسیون روسیه که طبق آن یک شرکت ساختمانی می تواند به طور کامل از مسئولیت کیفری معاف شود اگر به طور داوطلبانه پول دریافتی از آنها را به همه سهامداران بازگرداند و همچنین همه چیز را برای راه اندازی ساختمان آپارتمان انجام دهد.