خرید خانه در ساختمان جدید با خطرات خاصی همراه است. اما فرصتی برای کاهش آنها تا حد ممکن وجود دارد. حداقل آنهایی که مستقیماً به توسعه دهنده بستگی دارند. در این راهنما ، ما دقیقاً به شما نشان خواهیم داد که هنگام انتخاب یک توسعه دهنده باید به دنبال چه چیزی باشید. و چگونه به درستی شرکت را هنگام خرید آپارتمان بررسی کنید.

خرید آپارتمان همیشه با خطرات خاصی همراه است. اما وقتی نیاز به خرید مسکن در یک ساختمان جدید دارید ، اوضاع بدتر می شود. به عنوان یک قاعده ، خانه در زمان خرید هنوز کامل نشده است. و آپارتمان ، به همین ترتیب ، وجود ندارد ، که خطرات جدیدی را به آن می افزاید. خریدار هنگام سرمایه گذاری در ساختمان جدید دقیقاً چه چیزی می تواند روبرو شود؟ شرایط می تواند به شرح زیر باشد:

1. ساخت و ساز طولانی مدت.
2. برای مثال ساخت و ساز به دلیل ورشکستگی توسعه دهنده تمام نشده است.
3. توسعه دهنده با یک دلیل ساختگی (فریب دادن او) قرارداد را با سهامدار فسخ می کند.
4. صاحب فضای نشیمن آن را دو بار به افراد مختلف می فروشد.
5. با اتمام ساخت و ساز ، یک آپارتمان با کیفیت پایین در یک خانه ضعیف معلوم شد.
6. خرابی برای ثبت املاک به دلیل تقصیر توسعه دهنده.

برای جلوگیری از خطرات احتمالی ، لازم است که برنامه نویس را به درستی بررسی کنید. در این حالت ، احتمال از دست دادن پول و فضای زندگی احتمالی به طرز چشمگیری کاهش می یابد. اما چگونه این کار را انجام دهیم؟

دستورالعمل - نحوه بررسی یک توسعه دهنده هنگام خرید ملک

مهم است که اگر قصد خرید مسکن در ساختمان جدید را به عنوان یک سهامدار دارید با دقت انتخاب کنید. متأسفانه ، فرصتی برای روبرو شدن با کلاهبردار یا خرید آپارتمان از یک شرکت بی ثبات است که می تواند هر لحظه ورشکسته شود. اما با چک کردن فروشنده بالقوه در چندین پارامتر می توان از این امر جلوگیری کرد.

انتخاب یک توسعه دهنده از لیست لیست حقایق

هر منطقه لیست خاص خود را دارد که شرکت های ساختمانی قابل اعتماد را در آن فهرست می کند. دائماً به روز می شود. این لیست شامل فقط برنامه نویسان مسئول است که مطابق قانون فدرال شماره 214 فعالیت می کنند.

به طور معمول ، چنین لیستی توسط نهادهای ویژه مسئول ساخت و ساز در یک منطقه خاص نگهداری می شود. به عنوان مثال ، در مسکو Moskomstroyinvest در این کار مشغول است. اطلاعات لازم را می توان در وب سایت مرجع مسئول یافت.

نکته مهم: همیشه نه تنها نام برنامه نویس بلکه آدرس محل اقامت را نیز مقایسه کنید. موارد گسترده است که در یکی از تأسیسات شرکت همه چیز عالی است ، در حالی که دیگری با مشکلات به کمیته پذیرش تحویل داده شد.

در حال بررسی شرکت توسعه دهنده

اغلب یک شرکت توسعه دهنده فقط "ساختگی" است که توسط یک شرکت بزرگتر (مالک واقعی املاک و مستغلات) برای یک موضوع خاص ایجاد شده است. این راحت است زیرا به شما امکان می دهد جریان نقدی را تمایز داده و اسناد را برای هر شی جداگانه حفظ کنید. اما برخی از تفاوت های ظریف وجود دارد.

هنگام چک کردن ، توصیه می شود که مالک واقعی شرکت توسعه دهنده کیست. ایده آل خواهد بود اگر همه سهام متعلق به یک شرکت بزرگتر با یک نام شناخته شده باشد. پس هیچ چیز برای ترس از آن وجود ندارد - مالکان فقط تصمیم گرفتند کار بخش حسابداری را آسان تر کنند. اگر اثری از مالک یافت نشد ، بهتر است از چنین ساختمان جدید دور بزنید. زیرا در پشت آن ممکن است کلاهبرداری وجود داشته باشد که تمام پول را در جایی خارج از ساحل خارج کند و توسعه دهنده را ورشکسته اعلام کند. سپس صاحبان سهام هیچ پول و مسکن نخواهند داشت.

بسیار خوب خواهد بود اگر شرکت توسعه دهنده دارای شرکت های بزرگی با نام مشهور در میان صاحبان و شرکا باشد. چنین شرکت هایی نگران تصویر خود هستند و سعی می کنند با سازمان های مشکوک و علاوه بر این کلاهبردارها درگیر نشوند.

همچنین ارزش بررسی سرمایه مجاز شرکت را نیز دارد. در حالت ایده آل ، باید به اندازه کافی بزرگ باشد و نه حداقل مورد نیاز برای ثبت یک شخص حقوقی. علاوه بر این ، عضویت یک توسعه دهنده خاص در یک سازمان خود نظارتی در صنعت ساخت و ساز الزامی است. این یک بار دیگر حقوق وی در ساخت تأسیسات و قابلیت اطمینان را تأیید می کند.

همچنین بخوانید:

چه حرفه هایی در آینده نزدیک (2019) و دور (2025) در روسیه مورد تقاضا خواهد بود

سهامدار چه اسنادی را باید بررسی کند

قبل از معامله ، حتماً کلیه اسناد مربوط به شرکت ، ساخت و ساز و موضوع را بررسی کنید. به خصوص اگر می خواهید در مسکن نوپای سرمایه گذاری کنید.

مجوز ساخت

این سند را می توانید از مرجع ساختمان مربوطه در منطقه بدست آورید. برای مقایسه سند ارائه شده توسط توسعه دهنده با نسخه اصلی ، باید از قبل بدانید چه کسی مجوز را در یک شهر خاص صادر می کند. هنگام بررسی ، مهم است که نگاه کنید مجوز در کدام خانه خاص صادر شده است.

علاوه بر این ، هر یک از این مدارک دارای یک دوره اعتبار است. این باید توسط یک مقام امضاء شود که مهر سازمان را روی آن بگذارد. نام برنامه نویس و شخصی که این مجوز صادر شده است لزوماً باید یکسان باشد و داده های آنها باید مطابقت داشته باشد.

برخی کمیته ها (برای مثال ، مگوسستروینادورز) نیز صحت و سقم جواز صادر شده را امکان پذیر می سازند. برای این کار کافی است از وب سایت سازمان استفاده کرده و شماره را در مقابل دیتابیس بررسی کنید.

مستندات پروژه

پس از بررسی مجوز ، زمان آن رسیده است که با پروژه آشنا شوید. این سند اصلی است که یک سهامدار هنگام انتخاب یک شی باید به آن اعتماد کند. اعلامیه پروژه باید دارای اطلاعات زیر باشد:

1. هدف ، زمان بندی و مراحل کار ساخت و ساز.
2. مجوز ساخت (که دقیقاً در بالا بررسی کردیم).
3. آدرس محل خانه
4. تعداد و مشخصات آپارتمان ها.
5. ترکیب اموال مشترک.
6. هدف از اماکن غیر مسکونی (در صورت وجود).
7. تاریخ تکمیل ساخت و بهره برداری.
8. بیمه و خطرات احتمالی ساخت و ساز.
9. قیمت ساخت خانه.
10. لیست پیمانکاران درگیر در ساخت و ساز ساختمان جدید.
11. بیمه توسط بانک یا ضمانت نامه ای از آن به عنوان ضمانت برای انجام تعهدات توسط توسعه دهنده.
12. اطلاعات در مورد سایر سرمایه گذاری های درگیر در ساخت و ساز.

یک توسعه دهنده مناسب باید قبل از امضای اولین قرارداد ، این سند را منتشر کند. در غیر این صورت ، این نه تنها یک تخلف است بلکه مزاحم سهامداران است که قبلاً اوراق را امضا کرده اند. به خصوص اگر بعد از انعقاد قراردادها چیزی در پروژه تغییر کند.

معاینه دولتی

همچنین در بیانیه پروژه درج شده است. اما ارزش این سند را به طور جداگانه در نظر گرفته است. تخصص دولتی بدان معنی است که شی مورد بازرسی به وضوح مطابق قانون ، مقررات و ضوابط ساختمان است.

در هر منطقه ، یک بدن خاص مشخص شده بازرسی ها را انجام می دهد. توسعه دهنده باید نتایج معاینه را حتی قبل از شروع ساخت دریافت کند. بنابراین تا زمان انعقاد قرارداد با دارندگان سهام عدالت ، این سند به سادگی باید باشد.

مستندات قطعه زمین

در مقالات مربوطه می توانید با وضعیت زمینی که ساختمان جدید در آن ایستاده است (یا بایستید) با آن آشنا شوید. برای به دست آوردن اطلاعات لازم ، شما باید یک عصاره از USRN را برای یک منطقه خاص سفارش دهید. این شامل اطلاعات لازم در مورد قطعه زمین انتخاب شده - مالک ، وسایل موجود (یعنی اجاره نامه یا زیرمجموعه) و غیره می باشد.

یادآوری این نکته ضروری است که یک قطعه زمین به چهار روش مختلف قابل رسمیت است:

• اجاره دادن؛
• زیرمجموعه؛
• خود
• استفاده رایگان برای یک دوره مشخص

متأسفانه روش دوم بسیار نادر است. اما سه مورد دیگر نباید شما را نگران کنند - نکته اصلی این است که زمین به درستی قاب بندی شده و به طور خاص برای ساخت یک ساختمان مسکونی اختصاص داده شده است که در آن قصد خرید یک آپارتمان را دارید.

در مورد اجاره زمین ، درخواست یک نسخه از قرارداد ضروری است. این شامل داده های زیر می باشد:

• مدت زمان تهیه زمین؛
• تأیید ثبت رسمی قرارداد؛
• نشانه ای از ساخت ساختمان جدید مسکونی؛
• مستاجر (لزوماً یک توسعه دهنده).

نامطلوب است که تاریخ انقضاء اجاره همزمان با تاریخ تحویل خانه باشد. و از همه بدتر اگر اجاره حتی زودتر تمام شود. زیرا این امر با واگذاری آپارتمان ها به مالکان با مشکلاتی همراه است. با این حال ، توسعه دهنده و مالک واقعی زمین اغلب به سادگی مدت زمان تعهدات را تمدید می کنند ، و همین است.

اگر موضوع مربوط به زیرمجموعه باشد ، در همان زمان لازم است که شرایط اعتبار کلیه توافق نامه ها و حق انتقال طرح به زیرانداز را مطالعه کنید.

بررسی ساختمان جدید

پس از بررسی مدارک ، مرحله بعدی انتخاب آغاز می شود. اکنون باید خود را با اطلاعات مربوط به ساختمان جدید خود آشنا کنید ، که در اسناد پروژه و مجوزهای دیگر ذکر نشده است.

همچنین بخوانید:

پرداخت ماهانه به خانواده هایی که درآمد کم آنها از سرمایه مادر در سال 2018 است

چه درصد ساخته شده است

اگر در زمان انعقاد قرارداد ساخت و ساز در حال انجام است ، ارزش آن را دارد که حداقل از نظر بصری آمادگی مسکن را ارزیابی کنید. در این حالت ، معلوم می شود چه موقع به اتمام برسد تخمین زده می شود. متأسفانه ، بعضی اوقات می توان تاریخ تحویل را به تعویق انداخت. اما احتمال تاخیر در ساخت و ساز در مورد یک پروژه تقریباً کامل شده بسیار کمتر است.

بودجه کجاست

امور مالی نه تنها برای توسعه دهنده بلکه برای سهامدار بالقوه بسیار مهم است. از آنجا که روش تأمین مالی ، به طور معمول ، میزان مسئولیت شرکت را برای فرزند ناتمام خود تعیین می کند. سه نوع منبع پول وجود دارد که بر صداقت صاحب ساختمان جدید تأکید می کند.

وجوه خود. این برای همه ایده آل است. زیرا در این حالت ، توسعه دهنده به کسی بستگی ندارد. او مجبور نیست منتظر بماند تا پول از بانک دریافت کند ، مجبور به پرداخت بهره و غیره نیست. قیمت مسکن برای چنین شرکتی پایین تر است و ساخت و ساز سریعتر انجام می شود. اما مهم است که این شرکت از نظر مالی سالم باشد ، یعنی حداقل بدهی داشته باشد. در این حالت ، شانس تکمیل ساخت و ساز نزدیک به 100٪ است.

وام بانکی. متداول ترین روش. به عنوان یک قاعده ، توسعه دهندگان ابتدا از بودجه خود برای ساخت و ساز استفاده می کنند. و وقتی کافی نباشند ، وام بانکی می گیرند. این روش تأمین مالی نشان دهنده قابلیت اطمینان شرکت است - تعهدات معینی نسبت به بانک ها دارد که فریب دادن آنها نسبت به افراد عادی بسیار دشوار است. این بدان معنی است که شرکت برای بازپرداخت بدهی ها مجبور است ساخت و ساز را تمام کند و آپارتمان ها را بفروشد.

پول از شرکا همان وام. تنها تفاوت این است که چه کسی منابع مالی را تأمین کرده است. تعهدات و میزان "جدی بودن اهداف" از توسعه دهنده تغییر نمی کند.

چه موقع باید بگذرد

تاریخ تکمیل شی در بیانیه پروژه ذکر شده است. اما همچنین مهم است که دقیقاً چه زمانی سهامدار پس از اتمام ساخت و ساز آپارتمان را دریافت می کند. بازه زمانی لازم در ماده 6 قانون فدرال شماره 214 مشخص شده است. به شرح زیر است:

1. تاریخ واگذاری آپارتمان ها باید در قرارداد مشخص شود. برای همه دارندگان سهام (برای ورودی های جداگانه و بخش های بلوک) یکسان است. اگر اجزا و ورودی های مختلف در زمان های مختلف اجاره شود ، ممکن است تاریخ متفاوت باشد.
2. اگر مهلت واگذاری مسکن نقض شود ، سهامدار مجبور است 1/300 نرخ بازپرداخت را دریافت کند. این مبلغ برای هر روز تأخیر شارژ می شود. اگر تخلفاتی در مورد صاحبان سهام وجود داشته باشد ، نرخ آن دو برابر می شود.
3. توسعه دهنده باید دو ماه قبل از تاریخ تعیین شده در قرارداد ، به دارندگان سهام عدالت اطلاع دهد که مهلت تحویل مسکن را رعایت نمی کند. در این حالت ، او می تواند یک توافق اضافی منعقد کند و کمی بیشتر به او فرصت دهد تا کار را تمام کند.

قانون شماره 214 فدرال به دارندگان سهام عدالت اجازه می دهد تا خود را از مهلت های تأخیر توسعه دهنده محافظت کنند. و اگر خرما هنوز هم وجود ندارد ، یک جعل دریافت کنید.

نحوه پرداخت صحیح یک توسعه دهنده

اما تأیید صحت همه نیست. یک ترفند همچنین ممکن است در پروسه پرداخت یک آپارتمان از یک توسعه دهنده به ظاهر کاملا قابل اعتماد باشد. به آنچه باید توجه کنید و به چه چیزی باید سعی کنید اصلاً انجام ندهید؟

چه نوع قراردادی ارائه می شود؟

در مورد ساخت و ساز مشترک ، توسعه دهنده می تواند دو نوع قرارداد را ارائه دهد - یا DDU (قرارداد مشارکت سهام) یا تعاونی مسکن (تعاونی مسکن). فقط ارزش آن را دارد که با یک موسسه آموزش پیش دبستانی موافقت کنید ، زیرا این کشور به طور رسمی توسط دولت ثبت و ضبط شده است. اما DDU فقط تا زمان تحویل ساختمان جدید و آغاز تأیید و پذیرش آن در دسترس است.

و قرارداد تعاونی مسکن در هیچ جایی ثبت نشده و به هیچ وجه تأیید نشده است. بنابراین ، برای یک آپارتمان ، می توانید به همان اندازه بسیاری از این قراردادها منعقد کنید. در نتیجه ، یک توسعه دهنده کلاهبرداری قادر است بیش از یک یا دو بار همان فضای زندگی را به افراد مختلف بفروشد. و بعد فهمیدند که مالک واقعی کیست.

براساس اسنادی که وی موظف است طبق قانون و با کمک خدمات اضافی تهیه کند ، توسعه دهنده بررسی می شود. این موارد شامل ثبت یکپارچه توسعه دهندگان ، ثبت نام برنامه نویسان غیرمجاز ، پرونده پرونده های داوری و مراحل اجرای احکام ، اطلاعات مربوط به سازمان های ارسال شده در وب سایت سرویس مالیاتی ، بررسی در اینترنت می باشد. تجزیه و تحلیل جامع مستندات دریافت شده به ما امکان می دهد نتیجه گیری در مورد قابلیت اطمینان شرکت و چشم انداز تکمیل به موقع ساخت و ساز

خرید مسکن در ساختمان جدید یک کار با ریسک است ، به خصوص اگر خانه کامل نشده باشد یا ساخت آن در مراحل اولیه باشد. به خریدار توصیه می شود که مراقب باشید و در مورد شرکت ارائه دهنده ملک تحقیق کنید.

گزینه های بسیاری برای چگونگی بررسی برنامه نویس هنگام خرید آپارتمان در ساخت و ساز مشترک وجود دارد. شما می توانید آن را در یکپارچه ثبت نام کنندگان توسعه دهندگان پیدا کنید ، که کلیه سازمانهایی را که الزامات قانونی شرکتهای ساختمانی را برآورده می کنند ، یا در ثبت نام توسعه دهندگان مشکل ، اسناد مطالعه ، ارزیابی زنده ماندن مالی و خواندن بررسی مشتری می باشد.

لیست اسناد هنگام خرید آپارتمان در ساختمان جدید ، که باید بنا به درخواست هر شخص توسط تهیه کننده تهیه شود ، توسط Art تعیین می شود. 20 ФЗ №214. تجزیه و تحلیل آنها امکان تعیین سطح شرکت ، وضعیت مالی آن را ممکن می سازد.

سازمانی که برای ساخت خانه های منتشر شده در حوزه عمومی پول جذب می کند:

• اطلاعات مربوط به نام ، مکان ، ساعات کار ، شماره تلفن تماس ، وب سایت رسمی ، مدیر و نام تجاری.
• اطلاعات گواهی ثبت به عنوان یک شخص حقوقی؛
• اطلاعات در مورد شرکت کنندگان با بیش از 5٪ آرا در بدنه مدیریت؛
• فرصت آشنایی با پروژه های اجرا شده؛
• اطلاعات در مورد عضویت در سازمانهای خود نظارتی (SRO)؛
• نتیجه مالی سال جاری.

علاوه بر اطلاعات ذکر شده ، در صورت درخواست ، توسعه دهنده متعهد می شود مدارک زیر را ارائه دهد.

1. منشور توصیه می شود اطلاعات مربوط به اندازه سرمایه مجاز ، مدت و دامنه اختیارات مدیر را مطالعه کنید. علاوه بر این ، شما باید با خواندن پروتکل ، تاریخ انتصاب رهبر فعلی را دریابید.
2. گواهی ثبت به عنوان یک سازمان ، قانونی بودن فعالیت کارآفرینی را تأیید می کند.
3. گواهی ثبت مالیات.
4. اسناد حسابداری ، اما بیشتر از 3 سال نیست. آنها به منظور ارزیابی کارایی فعالیت اقتصادی توسعه دهنده ، فقدان ضرر و زیان ، در دسترس بودن دارایی کافی برای تکمیل ساخت و ساز مورد نیاز هستند.
5. نتایج ممیزی. داده های حسابرسی از نظر پرداخت بدهی مالی توسعه دهنده و وجود مشکلات یا تخلفات جالب است.

توجه داشته باشید! اطلاعات مربوط به دعاوی در حال انجام ، از جمله ورشکستگی ، می توانید در وب سایت پیدا کنیدkad. داور. خراب کردن... حضور درگیری با مشتریان - اشخاص - در وب سایت دادگاه منطقه بررسی می شود که براساس محل ثبت نام از توسعه دهنده تعیین می شود. سایت sudrf.ru در این زمینه کمک خواهد کرد.

مراحل اجرای حکم ضروری است. بدهی ها شامل مشکلات مالی می شوند ، بنابراین بهتر است با چنین برنامه نویسی درگیر نشوید. این اطلاعات در وب سایت رسمی FSSP در دسترس عموم است.

مرحله بعدی بدست آوردن عصاره ای از سازمان ملل متحد اشخاص حقوقی است. به عنوان منبع اطلاعات ، وب سایت سرویس مالیاتی مناسب است که اطلاعات رایگان در مورد هر سازمانی را ارائه می دهد. این سند حاوی اطلاعاتی درباره آغاز مراحل انحلال ، سازماندهی مجدد یا محرومیت شرکت از ثبت شرکتهای حقوقی عملیاتی است.

توسعه دهنده با چنین شاخصی به عنوان عضویت در یک سازمان خود نظارتی (SRO) در صنعت ساخت و ساز بررسی می شود. این برای همه شرکت های ساخت خانه ضروری است.

توجه داشته باشید: شرکای محکم و مقدار زیادی از سرمایه مجاز علائم یک توسعه دهنده قابل اعتماد هستند.

تجزیه و تحلیل اسناد مؤثر و مالی باعث می شود تا قانونی بودن اقدامات رئیس توسعه دهنده ، پرداخت بدهی ، احتمال اتمام ساخت و ساز ارزیابی شود.

اسناد پروژه شامل چه اسنادی است؟

مستندات طراحی - بسته ای از اسناد مربوط به کار روی جسم. معمولاً کلیه اطلاعات در وب سایت شرکت ارسال می شود و در دفاتر فروش در اختیار مشتریان قرار می گیرد.

مجوز ساخت

صادر شده توسط نهاد مسئول ساخت و ساز در منطقه. نام آن در هر موضوع متفاوت است - به عنوان مثال در مسکو کمیته نظارت بر ساخت و ساز کشور کار می کند. مجوز برای مدت معینی معتبر است ، دارای تاریخ ، امضای یک مقام و یک مهر است. شخصی که مجوز برای آنها صادر شده است باید با نام برنامه نویس مطابقت داشته باشد. واقعیت صدور سند را می توان در وب سایت کمیته بررسی کرد.

اعلامیه پروژه

این سند اساسی برای یک سهامدار حاوی اطلاعات مهمی در مورد خانه آینده است:

• اهداف ساخت و ساز ، مراحل و شرایط
• اجازه ساخت خانه؛
• نشانی؛
• تعداد آپارتمان ها و مشخصات آنها؛
• ترکیب دارایی مشترک؛
• انتصاب محلهای غیر مسکونی (تجاری) که در دارایی مشترک درج نمی شوند.
• دوره راه اندازی؛
• خطرات و بیمه؛
• هزینه ساخت؛
• لیست پیمانکاران درگیر؛
• تضمین اجرای تعهدات توسط توسعه دهنده (ضمانت بانکی یا بیمه)؛
• اطلاعات مربوط به سایر سرمایه گذاری های درگیر در پروژه.

توجه داشته باشید! اظهارنامه پروژه باید قبل از انعقاد اولین قرارداد مشاركت عدالت در ساخت و ساز منتشر شود.

معاینه دولتی

بخشی از اعلامیه پروژه که تأیید پیروی از پروژه با کدهای ساختمان و مقررات معتبر در حال حاضر است. این معاینه توسط دستگاه مربوطه مسئول کنترل و نظارت در زمینه ساخت و ساز انجام می شود. به عنوان مثال ، در سن پترزبورگ این سرویس نظارت و تخصص دولت و ساخت و ساز است.

گرفتن معاینه دولتی یکی از مراحل اجباری است که قبل از شروع ساخت و ساز انجام می شود.

اسناد زمین

یک قطعه زمین می تواند به روش های مختلف - در مالکیت ، در اجاره نامه بلند مدت یا زیرمجموعه ثبت شود. استفاده رایگان ، محدود به یک دوره خاص ، بندرت یافت می شود.

بررسی صلاحیت یک قطعه زمین دشوار نیست - فقط یک عصاره از USRN سفارش دهید. این نشان دهنده مالک و خسارات موجود (به عنوان مثال اجاره) است. به طور معمول ، اطلاعات مربوط به حقوق قلمرو در وب سایت شرکت منتشر می شود. در صورت غایب بودن ، درخواست یک نسخه از قرارداد اجاره نامه یا عصاره ای از آن در رابطه با مدت زمان اعطای سایت ، واقعیت ثبت دولتی این توافق نامه و یک نشانه در آن از ساخت یک ساختمان مسکونی در منطقه اجاره ای مجاز است. توسعه دهنده باید به عنوان مستاجر ذکر شود.

اجاره نامه نباید بلافاصله قبل از راه اندازی مورد انتظار خانه پایان یابد. در این حالت ، این مدت تمدید می شود ، در غیر این صورت نمی توان از مشکلات انتقال آپارتمان جلوگیری کرد.

در مورد زیرمجموعه ، مجوز انتقال زمین به مالکان فرعی و رعایت شرایط اعتبار هر دو توافق نامه علاوه بر این بررسی می شود.

آنچه باید در مورد ساختمان جدید بدانید

ضروری نیست که قبل از خرید برای تأمین اعتبار آن ، سرعت ساخت و تاریخ واگذاری آپارتمان ، ساختمان جدید را بررسی کنید. براساس اطلاعات دریافت شده ، می توان احتمال اتمام ساخت و سازگاری با مهلت های آن را تخمین زد.

منابع تأمین مالی

تأمین اعتبار می تواند با هزینه بودجه خود ، پول جذب شده از جمعیت (دارندگان سهام) ، وام بانکی ، منابع تأمین شده توسط شرکا انجام شود. بیشتر اوقات ، توسعه دهنده از چندین منبع استفاده می کند.

خود تأمین مالی گزینه ای ایده آل برای همه شرکت کنندگان است. توسعه دهنده استقلال مالی به دست می آورد و هزینه یک آپارتمان در بازار املاک و مستغلات کاهش می یابد ، زیرا این شرکت پولی را صرف سرویس دهی وام و پرداخت سود برای آنها نمی کند. عدم وجود بدهی ، به پایان رسیدن به موقع ساخت و ساز را تضمین می کند.

ساخت و ساز با وام بانکی وضعیت شایع تری است. نسبت وجوه خود و وام گرفته شده متفاوت است. جذب بانکها می تواند نشانه خوبی برای دارندگان سهام باشد: این شرکت توسط یک موسسه اعتباری آزمایش شده و به عنوان قابل اعتماد شناخته شده است. برخی از بانک ها راه حل های جالبی را برای خریدارانی که می خواهند یک خانه را در خانه خود خریداری کنند خریداری می کنند.

داشتن وام نشانه بدی نیست ، اما آنها باید ساختاربندی شوند. خط اعتباری به گونه ای ساخته شده است که توسعه دهنده می تواند تمام هزینه ها را بپردازد و بدهی های خود را پرداخت کند.

تأمین اعتبار از وجوه تأمین شده توسط شرکا مشابه باز کردن وام در یک بانک است.

تاریخ تقریبی تکمیل شی (شرایط)

تاریخ تحویل خانه و واگذاری آپارتمان به سهامدار مهمترین لحظه ساخت است. الزامات زمان انتقال و مسئولیت نقض آن در هنر آورده شده است. 6 ФЗ №214.

1. تاریخ انتقال شی در قرارداد ذکر شده است و برای کلیه دارندگان سهام یکسان است. ممکن است در زمان انتقال آپارتمانهای واقع در بخش های مختلف بلوک یا ورودی ها تفاوت ایجاد شود. زمان آمادگی نیز به صف ساخت بستگی دارد.
2. در صورت نقض مدت ، به سهامدار مجازات پرداخت می شود. اندازه آن 1/300 نرخ بازپرداخت برای هر روز تأخیر است. هزینه محل به عنوان مبنای آن گرفته می شود. در صورت تخلف در رابطه با دارندگان سهام عدالت - شهروندان - توسعه دهنده مبلغ دوبرابر مجازات را پرداخت می کند.
3. اگر توسعه دهنده مهلت های تعیین شده توسط قرارداد را رعایت نكرده باشد ، او 2 ماه قبل از وقوع آن به دارندگان سهام عدالت اطلاع می دهد و توافق نامه دیگری را امضا می كند.

ویژگی های انعقاد قرارداد

توافق نامه اولیه / توافق نامه رزرو

قانون فدرال شماره 214 این نوع از دستیابی به املاک و مستغلات در خانه های در دست ساخت را فراهم نمی کند. چنین طرح هایی قانون را نقض نمی کنند ، اما خطرات اضافی را برای خریدار ایجاد می کنند - به عنوان مثال ، فروش یک آپارتمان به چند نفر. هنگام تصمیم گیری در مورد این گزینه خرید ، برنامه نویس را بررسی کنید. اگر در مورد قابلیت اطمینان آن شک دارید ، بهتر است از معامله خودداری کنید و گزینه دیگری را پیدا کنید.

قرارداد رزرو و توافق نامه اولیه خرید و فروش توسط توسعه دهندگان استفاده می شود که بسته کامل مجوز دریافت نکرده اند ، اما می خواهند برای ساخت و ساز پول جمع کنند. انعقاد این قراردادها در هر مرحله حتی در هنگام تهیه اسناد امکان پذیر است. در اصل حقوقی آن ، توافق نامه خرید و فروش اولیه و توافق نامه رزرو ، توافق نامه قصد است که نشانگر اقدامات طرفین در آینده است. خریدار نمی تواند خواستار واگذاری آپارتمان شود. ادعاها برای انعقاد قرارداد اصلی یا برگشت سپرده امنیتی به اجبار کاهش می یابد.

نوع قرار داد

بهترین گزینه برای خرید آپارتمان در ساختمان جدید ، انعقاد توافق نامه مشارکت سهام در ساخت و ساز است. این فرم است که توسط قانون تهیه شده است و در آن به تفصیل شرح داده شده است. فقط توافقنامه مشاركت عدالت به طور كامل از خريدار محافظت مي كند ، به او اين امكان را مي دهد تا جريمه ها را جبران كند ، جريمه ها را از طرف توسعه دهنده جبران كند و خواستار انتقال املاك شود. ...

گزینه دیگر خرید و فروش است. این بدان معنی است که توسعه دهنده یا شخص دیگری قبلاً ملک را ثبت کرده و در حال فروش آن است. توافق نامه خرید و فروش به خودی خود ریسکی برای خریدار ایجاد نمی کند: با Rosreestr ثبت شده است ، که این امکان را برای فروش مضاعف از بین می برد.

واگذاری حق ادعا هم در توافق نامه مشارکت سهام عدالت و هم با توافق اولیه خرید و فروش امکان پذیر است اما تا زمان واگذاری آپارتمان. فقط واگذاری حقوقی که در گزینه اول وجود دارد ، می تواند به کمترین معاملات با ریسک پذیری نسبت داده شود ، زیرا این توافق نامه منوط به ثبت ایالتی است معامله مشابهی که طبق قرارداد اولیه خرید و فروش انجام شده است ، ثبت نشده است. ...

شرایط توافق نامه

هر یک از توافق نامه های منعقد شده باید شرایط آن را بیان کند ، بدون آنکه توافق نامه در نظر گرفته نشده باشد. آنها در Art ذکر شده اند. 4 ФЗ №214.

1. تعیین آپارتمان پس از به کار انداختن شیء منتقل می شود. این شامل شرح مفصلی از خانه و شیء ساخت و ساز مشترک است که باید طبق قرارداد منتقل شود.

جدول 1. الزامات برای توصیف خانه و موضوع ساخت و ساز مشترک در قرارداد

1. مهلت انتقال آپارتمان.
2. قیمت جسم و روش ورود آن.
3. دوره ضمانت املاک و مستغلات.
4. روشی برای اطمینان از اینکه تکمیل کننده پس از اتمام ساخت و ساز خانه ، به تعهد خود عمل می کند.

علاوه بر شرایط مشخص شده ، توافق نامه لیستی از حقوق و تعهدات طرفین و مسئولیت عدم اجرای آنها را در بر می گیرد.

ثبت نام کشور

همه قراردادها از طریق روش ثبت نام در کشور عبور نمی کنند - فقط مشارکت و واگذاری سهم تحت آن و خرید و فروش است. سایر موافقت نامه ها مشمول ثبت نام نیستند.

قرارداد بیمه برای ساختمان جدید

توسعه دهنده یکی از دو روش برای تأمین تعهد برای ساخت خانه را انتخاب می کند - ضمانت بانکی یا قرارداد بیمه. آخرین گزینه رایج ترین است.

بیمه به نفع دارندگان سهام عدالت انجام می شود و آنها را از عدم تحقق یا انجام ناصحیح توسط توسعه دهنده تعهدات خود در انتقال شی ساخت و ساز محافظت می کند.

یک رویداد بیمه شناخته شده است:

• تصمیم دادگاه در مورد سلب مالکیت مالکیت توسعه دهنده؛
• تصمیم دادگاه مبنی بر اعلام ورشکستگی توسعه دهنده و آغاز مراحل ورشکستگی.

مبلغ بیمه شده ای که سهامدار دریافت می کند براساس DDU محاسبه می شود.

مهم! بیمه در شرکت هایی که دارای مجوز هستند و در لیست بیمه گذارانی که الزامات بیمه مسئولیت تحت 214-FZ را برآورده می کنند و توسط بانک مرکزی توصیه می شود ، انجام می شود. می توانید بیمه توسعهدهنده را در وب سایت شرکت بیمه وی بررسی کنید.

خطرات

با دانستن نحوه بررسی توسعه دهنده هنگام خرید آپارتمان و اقدامات احتیاطی ، خریدار هنوز هم می تواند با مشکلاتی روبرو شود.

جدول 2. خطرات احتمالی که ممکن است بعد از خرید آپارتمان در ساختمان در دست ساخت بوجود آید

خطر	مشخصه	راه های غلبه بر
نقص در قرارداد	درج مقررات جلوگیری از جمع آوری جریمه ها ، جریمه ها ، جریمه ها از طرف توسعه دهنده به دلیل نقض مهلت یا سایر تعهدات	قراردادهای منعقد شده توسط توسعه دهنده استاندارد هستند. خریدار می تواند از قبل با آن آشنا شود و در یک محیط غیررسمی سؤالاتی راجع به او سؤال کند. با این حال ، احتمال تغییر در قرارداد کم است
مشکلات ساخت و ساز	ممکن است جلوه های مختلفی داشته باشد: بیش از حداکثر بار ارتباطات ، امتناع پیمانکار از کار ، کمبود پول	در صورت تاخیر در مهلت ، ممکن است خریدار ملزم به پرداخت جریمه یا فسخ قرارداد شود. در برخی موارد ورشکستگی توسعه دهنده ، صاحبان سهام تبدیل به طلبکار وی می شوند و غرامت دریافت می کنند یا منتظر می شوند خانه آنها تحت یک برنامه ویژه دولتی به اتمام برسد
کیفیت	از مواد کم کیفیت استفاده شده است یا کدهای ساختمان نقض شده و در نتیجه نقص ایجاد می شود	صاحبان تشویق می شوند برای تعیین کیفیت و مطالبه جبران خسارت از طرف سازنده ، تحقیقات تخصصی را انجام دهند
کمبود زیرساخت ها	این خانه به دور از ایستگاه های حمل و نقل عمومی ساخته شده است ، هیچ مهد کودک ، مدرسه و زیرساخت های مهم دیگری وجود ندارد	اگر ساخت چنین امکاناتی برنامه ریزی شده بود ، اما در حال انجام نبود ، دارندگان سهام عدالت می توانند از توسعه دهنده بدنبال شفاف سازی باشند

توصیه می شود علاوه بر تجزیه و تحلیل مستندات رسمی ، که لیست آن با قانون فدرال شماره 214 تنظیم شده است ، خود را با نظرات مشتری ارسال شده در اینترنت و اخبار موضوعی آشنا کنید.

بر اساس یک تحلیل جامع از فعالیت های توسعه دهنده ، اسناد و اطلاعات وی از منابع باز اطلاعاتی ، می توان تصمیم گرفت که آیا ارزش اعتماد به پول شرکت را دارد و ثبات مالی آن را تعیین می کند.

تماشای فیلم مرتبط

نویسنده:. آموزش عالی حقوقی: شعبه شمال غربی غرب آکادمی دادگستری روسیه (سن پترزبورگ) تجربه از سال 2010. قانون قرارداد ، مشاوره در مورد امور مالیاتی و حسابداری ، نمایندگی منافع در سازمان های دولتی ، بانک ها ، اسناد رسمی.
13 نوامبر 2017

انتخاب یک توسعه دهنده یک اقدام مسئولانه برای افرادی است که می خواهند یک آپارتمان بخرند.

میزان اطمینان شرکت به این بستگی دارد که چگونه فضای زندگی مطلوب ، الزامات ، مقررات و قراردادها را دریافت خواهید کرد.

بنابراین از سردرد نجات خواهید یافت ، می توانید در روز توافق شده کلیدها را بدست آورید و به خانه ای ساخته شده بروید.

در هنگام بررسی مدارک برنامه نویس باید به دنبال چه چیزی بگردید

قبل از تصمیم گیری در مورد انتخاب یک توسعه دهنده ، به سرعت ساخت و ساز توجه کنید ، البته سرمایه گذاری در پروژه های تکمیل شده ایمن تر است ، اما شما نباید از گزینه های دیگر خودداری کنید. پویایی کار ساخت و ساز باید پایدار باشد ، شرکت های مدرن پروژه های ساختمانی را بر روی اینترنت پخش می کنند ، عکس ها را منتشر می کنند. اما این مستثنا نیست ، از آنجا که توسعه دهنده اغلب با مشکل تغییر پیمانکار روبرو می شود ، روند را مجدداً سازماندهی می کند. در صورت مشاهده کندی ، با شرکتی که قرارداد منعقد شده است تماس بگیرید.

مطمئن باشید که شریک ساخت و ساز چه کسی است ، بسیار عالی خواهد بود اگر آنها شرکت های معتبری باشند ، صندوق های سرمایه گذاری که عادت ندارند با عجله تصمیم خود را برای همکاری بگیرند. بانک های ایالتی نیز نشانه ای از قابلیت اطمینان بودن برنامه نویس هستند.

باید از قیمت های ناقص برای هر متر مربع ترسید ، یک سیاست قیمت گذاری مناسب نشانه عدم حضور شرکت در کلاهبرداری است. همچنین ارزش مطالعه اطلاعات مربوط به توسعه دهنده در رسانه ، بررسی فوروم ها یا شبکه های اجتماعی با بررسی ها ، تماس با رقبا را دارد تا آنها بتوانند در مورد شرکتی که قصد همکاری با آنها را دارید بگویید.

بهتر است یک روز هفته به سایت ساخت و ساز بروید تا ارزیابی کنید که آیا از ترافیک موجود در جاده رضایت دارید یا خیر. ببینید که چگونه کارها با ساخت سازه پیش می رود ، با سازندگان صحبت کنید ، اگر دستمزد آنها به تاخیر بیفتد - این قبلاً دلیلی برای نگرانی است ، ممکن است آپارتمان شما به روشی مشابه بازداشت شود.

دیمیتری تراتایسکی وکیل پروژه

شایان ذکر است یک راه دیگر برای بررسی قابلیت اطمینان توسعه دهنده ، که با آنها برنامه ریزی شده است برای ساخت و ساز مشترک توافق نامه ای منعقد شود. این روش برای به دست آوردن اطلاعات در مورد مدت زمان وجود توسعه دهنده در بازار ساخت و ساز است. هرچه سالها فعالیت آن بیشتر شود ، احتمالاً احتمال دارد که توسعه دهنده قصد ندارد این بازار را به روشی ناعادلانه ترک کند. برای به دست آوردن این اطلاعات ، شما باید به وب سایت رسمی خدمات مالیاتی فدرال روسیه - www.nalog.ru مراجعه کنید. در این سایت مطابق با بند 1 ماده 7 قانون فدرال 8 آگوست 2001 شماره 129-FZ "در زمینه ثبت نام دولتی اشخاص حقوقی و کارآفرینان شخصی" ، یک سرویس وجود دارد که با استفاده از آنها می توانید اطلاعات رایگان موجود در ثبت نام دولت متحد از اشخاص حقوقی / USRIP را دریافت کنید. یک شخص حقوقی خاص / کارآفرین شخصی در قالب یک سند الکترونیکی.

چه اسنادی از توسعه دهنده باید بررسی شود

یک توسعه دهنده قابل اعتماد یک اسب تاریک نیست که دوستان شما به شما توصیه کنند. او باید سایت خود را داشته باشد ، که در آن کل بسته بصورت آزاد در دسترس باشد ، از جمله مجوزها ، اعلامیه ها و تصمیم گیری در مورد اختصاص یک سایت. همه این موارد باید در دسترس مشتریان بالقوه باشد. علاوه بر این ، قابل اطمینان ترین نتیجه گیری یک قرارداد مشترک ساخت و ساز است. این سند در یک آژانس دولتی ثبت شده است و از فروش مضاعف خارج می شود.

با این حال ، یک قرارداد معمولی ، که از نظر قانونی درست و بدون گرفتاری تنظیم شده باشد ، نیز مناسب است. اما ، در هر صورت ، مطابق توافق نامه به صورت کتبی منعقد شده است ، مشمول ثبت نام ایالتی است و از لحظه ثبت نام در نظر گرفته می شود). بهتر است این سند را با یک متخصص ذیصلاح مطالعه کنید ، اگر سازمان وظایف خود را با حسن نیت رفتار کند و چیزی برای پنهان کردن نداشته باشد ، این قرارداد برای بررسی خانه به شما ارائه می شود. مهلت تحویل ، مجازات در صورت نقض شرایط یکی از طرفین در اینجا باید در اینجا ذکر شود.

از پروانه ساختمانی دور نمانید - در یک سرویس تخصصی که توسط شرکت بنا به درخواست مشتری بالقوه ارائه می شود ، بررسی می شود.

چه اسنادی را باید با توسعه دهنده ساختمان جدید بررسی کنید

علاوه بر اسناد مشخص شده در بالا ، توسعه دهنده ساختمان جدید موظف است پس از ساخت مجوز برای بهره برداری را نیز بدست آورد. اگر یک آپارتمان بدون این سند به فروش برسید ، با ثبت نام فضای زندگی خود قادر نخواهید بود که صاحب کامل شوید.

به مستندات مربوط به پروانه ساخت توجه کنید ، تا در آینده معلوم نشود که ساختمان جدید به طور غیرقانونی احداث شده است و شما بدون آپارتمان و پول باقی نمی ماند.

چگونه می توان هنگام خرید آپارتمان ، توسعه دهنده را بررسی کرد؟

قبل از خرید آپارتمان ، چندین عامل مهم را مطالعه کنید:

• شهرت شرکت ساختمانی؛
• آوردن ارتباطات به یک ساختمان مسکونی.
• کفایت قیمت مسکن؛
• تعداد سفارشات شرکت باید زیاد باشد؛
• اسناد به ترتیب است؛
• توسعه دهنده هیچ چیز برای پنهان کردن ندارد ، او تمام قراردادها را تهیه می کند.
• شرکت درگیر دادخواست نبود.

دیمیتری تراتایسکی وکیل پروژه

در عمل موارد بسیاری وجود دارد که توسعه دهنده همچنان به انعقاد قراردادهایی برای مشارکت سهام عدالت در ساخت و ساز ادامه می دهد ، در حالی که ادعاهایی علیه وی طرح شده است که در آینده نزدیک بر وضعیت مالی وی تأثیر منفی خواهد گذاشت. نه به ذکر دعاوی مربوط به اعلام ورشکستگی توسعه دهنده. یک شرکت کننده در مشارکت عدالت در ساخت و ساز یا یک شرکت کننده آینده ، به منظور به دست آوردن اطلاعاتی درباره حضور دادخواست فعلی که در آن توسعه دهنده به عنوان متهم عمل می کند (این وضعیت روال است که باید مورد توجه صاحبان سهام آینده باشد) ، کافی است به وب سایت رسمی دادگاه های داوری فدرال روسیه - http: // www مراجعه کنید. arbitr.ru

آیا امکان دارد هنگام خرید آپارتمان در وام مسکن ، توسعه دهنده را بررسی کنید

اگر بخواهید توسعه دهنده چه اسنادی را باید ارائه کند؟ در عین حال ، علاوه بر این ، در نظر بگیرید با کدام بانک همکاری می کند ، چه برسد به داشتن وام با پشتیبانی. بعضی اوقات اتفاق می افتد که خود شرکت برای عقد قرارداد با بانک شریک شرایط مطلوب را فراهم می کند.

وام مسکن دلیلی برای امتناع از آشنایی با مجموعه اسناد نیست ، بنابراین اقدامات شما باید به همان صورت باشد که اگر خرید به اعتبار انجام نشده است.

ویژگی های بررسی توسعه دهنده در شهر مسکو

Moskomstroyinvest افرادی را که مایل به خرید در مسکو هستند به تشویق قراردادهای مشارکت عدالت ترغیب می کند. آنها ثبت شده اند ، برای جلوگیری از کلاهبرداری کمک می کنند و قابل اطمینان ترین شرکت هایی بودند که طبق قانون فدرال 214 فعالیت می کردند.

در شهر مسکو ، توسعه دهندگان تأیید شده در یک لیست واحد گنجانده شده اند. این فقط شامل شرکتهایی است که تخلف جدی ندارند و گزارشهایی ارسال کرده اند.

توسعه دهندگان تأیید شده در مسکو

در مسکو می توان قابلیت اطمینان توسعه دهنده را بصورت آنلاین در خدمات شهری بررسی کرد. 163 برنامه نویس در اینجا جمع شده اند ، می توانید بدون ترس از اینکه مسکن انتظارات را برآورده نکند ، با آنها قرارداد ببندید.

به هر حال ، این سرویس لازم در مورد آن بنگاه هایی که مراحل ورشکستگی را پشت سر می گذارند ، قانون را نقض می کند یا شهرت بدی را برای شما به شما خواهد گفت.

روشهای زیادی برای بررسی قابلیت اطمینان توسعه دهنده وجود دارد. شما باید جزئیات را مطالعه کنید ، به روند صحیح نزدیک شوید ، نه به مکالمات آشنایان بلکه به مواردی که خودتان می بینید توجه کنید.

چگونه می توان یک توسعه دهنده را بررسی کرد ، یک شرکت ساختمانی را انتخاب کنید وقتی که تبلیغات گسترده در بازار املاک وجود دارد . برای اینکه در طرح های کلاهبرداری سرمایه گذاری نشود ، لازم است با توجه به ویژگی های فعالیت ، دانش علمی داشته باشید. قبل از امضای DDU ، لازم است لیستی از برنامه نویسان که در منطقه مورد علاقه مشغول فعالیت های ساختمانی هستند مطالعه شود. بازرسان جامعه برای حمایت از حقوق سرمایه گذاران املاک و مستغلات به دست آمده نکات و ظرافت هایی را مطرح کرده اند که می تواند در هنگام انتخاب یک شرکت ساختمانی یک راهنمایی باشد.

سؤالاتی برای تأیید صحت از توسعهدهنده

بررسی ، مطالعه برنامه نویس برای شهروندی که می خواهد در ساخت و سازها شرکت کند ، یک اقدام اجباری است. با جمع آوری تمام اطلاعات مربوط به توسعه دهنده و مرور منابع اینترنتی می توانید اطلاعات کاملی در مورد شرکت ساخت و ساز بدست آورید و از معامله آتی مطمئن باشید. وام مسکن را می توان طبق یک قرارداد ساخت و ساز مشترک تهیه کرد ، برای این کار شما باید مدارک را پر کرده و موافقت نامه های جدیدی را منعقد کنید.

شرکت های حقوقی که با کار ساخت و ساز سر و کار دارند توصیه می کنند که به جنبه های مهم و ویژه ای علاقه مند باشید:

1. زمین که برای ساخت و ساز اختصاص داده شده است. شرکت ساخت و ساز قبل از شروع فعالیت خود کلیه مدارک ، گواهینامه ها و مجوزهای لازم را جمع آوری می کند. ساخت این تسهیلات فقط پس از در دسترس بودن مدارك لازم آغاز می شود. هرکسی که می خواهد در ساخت و سازها شرکت کند حق دارد کلیه اسناد را از نماینده شرکت بخواهد. فقط پس از اطمینان از قانونی بودن و قانونی بودن اسناد ، می توانید شروع به تهیه معامله کنید.
2. اظهارنامه پروژه ای که دارای مجوز است و دارای مجوز است ، یکی از مؤلفه های مهم ساخت و ساز مشترک است. داشتن نه تنها پروژه بلکه تطابق آن با زیرساخت های منطقه ، شرایط پیرامون بسیار مهم است. شما باید به شرکتی که این پروژه را ساخته است توجه کنید ، یک گواهینامه و پروانه پروژه لازم است. مهندسان و سازندگان واجد شرایط باید در ترسیم این پروژه نقش داشته باشند.
3. بودجه ساخت و ساز ، اطلاعات در رتبه بندی بانک های املاک و مستغلات است. این اطلاعات عمومی است و توسط همه شهروندان قابل مشاهده است. شرکت ساختمانی دارای طرح هایی از وجوه جمع آوری شده است که می تواند اطلاعات مهمی را نشان دهد. نمودارها ممکن است نشان دهد که پولی که توسط سرمایه گذاران سرمایه گذاری شده است برای ساخت خانه هزینه می شود.

یک شرکت ساختمانی به نمایندگی از نماینده می تواند پیشنهاد منعقد و فروش حقوق مالکیت مسکن را ارائه دهد. این یک طرح کلاهبرداری است ، توسعه دهنده حقوق خود را به آپارتمانی که وجود ندارد ، می فروشد ، بنابراین همین متر مربع می تواند به طور هم زمان به چندین شهروند فروخته شود. دادگاه نمی تواند این معامله را به عنوان تکمیل تشخیص دهد ، موضوع تکمیل شده ضمانتی برای املاک نیست.

بررسی برنامه نویس قبل از خرید آپارتمان ، یک مرحله اجباری هنگام انعقاد یک موسسه آموزش پیش دبستانی. اطلاعات مربوط به توسعه دهنده باید در دسترس ، شفاف و از نظر قانونی تأیید شود. حضور کلیه اسناد و مدارک ، پاسخ به کلیه سوالات شهروندان علاقه مند حاکی از صداقت و ضمانت شرکت ساخت و ساز است.

مکالمه شخصی با یک توسعه دهنده یا نماینده یک شرکت ساختمانی همه نادرستی ها را مرتب می کند و به شما امکان می دهد طبق ضوابط و مقررات نظارتی توافق نامه ای منعقد کنید.

مستندات برنامه نویس ، زمان ساخت واقعی

حضور مستندات لازم است ، در اولین درخواست از سهامدار ، توسعه دهنده لیستی از اسناد را تهیه می کند ، این شامل کلیه اوراق ، گواهینامه ها ، مجوزها است. زمان ساخت در اسناد قرارداد مشخص شده است. در واقعیت ، تاریخ مشخص شده نهایی نیست ، مهلت آن همیشه به دلیل کار ناتمام به تعویق می افتد.

ساخت و ساز باید تحت نظر باشد ، اگر توسعه دهنده مهلت را به تعویق انداخت ، باید دلایل چنین تصمیمی توضیح داده شود. اطلاعات شرکت ساخت و ساز باید با اطلاعات مربوط به اداره ثبت مطابقت داشته باشد.

یک شرکت کننده در ساخت و ساز می تواند خود را با چنین مقاله هایی آشنا کند:

• اسناد بنیانگذار شرکت؛
• اسناد پشتیبانی از مالکیت زمین برای ساخت و ساز.
• تصویب معاینه توسط ارگانهای دولتی
• مجوز ساخت یک املاک و مستغلات.
• مجوز.

مستندات پروژه با گرفتن نسخه ای از قرارداد در دستان شما می توانند در خانه مورد مطالعه قرار گیرند. کلیه اسناد مربوط به توسعه دهنده باید توسط وی نگهداری شود و در صورت درخواست در اختیار سرمایه گذاران قرار گیرد. بدهی های پروژه های ساختمانی قبلی باید به سرمایه گذار هشدار دهد.

شرکت ساخت و ساز گواهینامه ها و اسنادی را که توسط قانون تهیه شده است ، جمع آوری می کند. مواد 214-FZ گزینه هایی را برای تهیه اوراق بهادار ارائه می دهد. به دنبال مقررات قانونی ، معامله با بستر مناسب منعقد می شود ، بندهای قانون در نظر گرفته می شوند.

مدت کار ساخت و ساز در حال تغییر است ، توسعه دهندگان در حال ساختن یک مانور تقلب هستند و تاریخ های اشتباه را تعیین می کنند. در طول ساخت ساختمان ، توسعه دهنده تاریخ پایان را تغییر می دهد. برای تغییر هر بند توافق ، لازم است توافق نامه ای براساس رضایت مثبت هر دو طرف تهیه شود.

کلاهبرداران نیز در بین توسعه دهندگان یافت می شود. محبوب ترین طرح ها شامل جمع آوری بودجه بدون سرمایه گذاری در ساخت و ساز ها است.

روشهای متداول کلاهبرداری:

• فروش مجدد حقوق مالکیت در همان موضوع؛
• عدم رعایت مهلت پایان کار ساخت و ساز؛
• ساختمان به دلیل عدم رعایت استانداردها نمی تواند به بهره برداری برسد.
• نقض تحویل مواد ، تغییر در هزینه.

لیست بسته نیست ، کلاهبرداران هر بار با طرح های فریب جدید و پیچیده تر روبرو می شوند.

ساخت یک ساختمان چند طبقه یک فرایند گسترده و وقت گیر است که نیاز به مشارکت سرویس ها و سازمان های مختلف دارد. تغییر مهلت ساخت و ساز همیشه مورد هجوم شرکت ساخت و ساز نیست ؛ چنین تصمیمی می تواند تحت تأثیر یک عامل خارجی باشد.

برای ساخت خانه ، قراردادهایی برای تحویل مصالح ساختمانی با شرکت ها منعقد شده است که با تهیه به موقع مواد لازم می توانند خراب شوند. کار در فضای باز نیاز به هوای خوب دارد ، این عامل به شخص بستگی ندارد.

اگر ساخت و ساز بر روی صندوق های اعتباری انجام شود ، می توان از مدت زمان طولانی پیش بینی کرد ، موسسات مالی پایدار نیستند ، که تکمیل موضوع را به طور نامحدود به تعویق می اندازد.

چگونگی بررسی قابلیت اطمینان فعالیت های توسعه دهنده جنبه ای است که مورد علاقه بسیاری از سرمایه گذاران قرار می دهد. متأسفانه همه تفاوتهای ظریف این فعالیت به شرکت ساخت و ساز بستگی ندارد. تکمیل کار مستلزم فعالیت های مشترک بسیاری از مسئولان و بررسی ها است. شرایط زمانی امکان پذیر است که شیء تکمیل شده الزامات سازمان کاداستر را برآورده نکند. برای از بین بردن عدم دقت ، که در قرارداد متناسب است ، زمان لازم است.

تله های پنهان در قراردادها

قراردادها با حداکثر لیست مسئولیت ها برای سهامدار تهیه می شوند ، اما عملاً مسئولیت توسعه دهنده مورد توجه قرار نمی گیرد. قبل از امضای اسناد ، تعهدات توسعه دهنده باید به طور واضح تعریف و در توافق نامه نوشته شود. شرکت کننده در ساخت و ساز همچنین سند مربوط به موضوع وظایف خود را به توسعه دهنده با دقت بررسی می کند. قرارداد ممکن است شامل شرایط و ضوابط دیگری باشد.

قرارداد اصلی ترین سند در پایان معاملات است که کل مراحل ساخت ، تکمیل ربات و زمینه تعهدات هر یک از طرفین را به نمایش می گذارد.

DDU باید موارد زیر را داشته باشد:

1. اطلاعات كامل در مورد متر مربع تحت قرارداد ، طبقه ، طرح ، مساحت مسكن ، قيمت تعيين شده براي هر متر مربع.
2. بازه زمانی دقیق برای اتمام کار ساخت و ساز ، انتقال برای استفاده. این مدت را می توان ظرف یک چهارم مشخص کرد.
3. توضیحات کامل در مورد چیدمان آپارتمان ، نمودارهای گرافیکی ، تصاویر.
4. بندهای واضح از تعهدات توسعه دهنده ، اقدامات مجازات از طرف شرکت ساخت و ساز برای عدم انجام تعهدات ، نقض مهلت ها تدوین شده است.
5. تفاوت های ظریف دیگری ، جنبه هایی که ممکن است بوجود بیاید.
6. سرمایه گذاری در بندهای جداگانه ای توضیح داده شده است که نشان دهنده مدت زمان پرداخت ، میزان پرداخت ، مراحل انجام مراحل است.
7. لیست تمام مستندات مورد استفاده توسط توسعه دهنده در ساخت و ساز.
8. اطلاعات شخصی ، جزئیات مربوط به هر دو طرف معامله ، مدت زمان انجام معامله.

بدون دانستن مبنای قانونی ، شما می توانید در دام کلاهبرداران یا توسعه دهندگان بی پروا قرار گیرید که با استفاده از یک مانور فریبنده ، سعی می کنند طرح های خود را در بندهای قرارداد پنهان کنید. با امضای سند ، شما باید وظایف خود و همچنین فعالیت ها و مسئولیت های شرکت توسعه دهنده را به روشنی تعریف کنید.

توافقنامه ساخت و ساز مشترک فقط باید با یک شخص حقوقی منعقد شود که مجوز و پروانه ساخت آن صادر شده است. برخی از توسعه دهندگان ، با جمع آوری سرمایه گذاری ، به منظور متناسب سازی وجوه افراد دیگر ، اقدام به ورشکستگی می کنند.

تقلب هنگام فروش حقوق مالکیت

سهامداران در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند که هنوز وجود ندارد ، البته این یک ریسک است. معامله معتبر برای خرید یک آپارتمان فقط زمانی می تواند انجام شود که شیء کاملاً آماده استفاده باشد. خریدار بطور مستقل خانه خود را در Rosreestr ثبت می کند.

در پایان یک مشارکت کننده در آموزش پیش دبستانی ، یک شرکت کننده در ساخت و ساز پس از اتمام کار ساخت و ساز ، حق خرید مسکن را بدست می آورد.

مکانیسم حق فروش:

• انعقاد توافق اولیه در مورد خرید و فروش شی.
• فروش اوراق قرضه به یک شرکت ساختمانی و بعداً بازپرداخت آنها توسط مساحت آپارتمان منتخب.
• حق مالکیت برای خرید آپارتمان رسمیت یافته است.
• خرید حقوق مالکیت از طریق صندوق برای تأمین اعتبار ساخت و ساز شیء مشخص شده انجام می شود.

هر یک از گزینه ها را می توان در معامله یافت ؛ همه آنها دارای ویژگی های خاص و چارچوبی نظارتی هستند. این ویژگی در ویژگی های قرارداد نهفته است ، که اگر سرمایه گذار نتواند به تعهدات خود عمل کند ، سهامدار برای سرمایه گذاری خود حق مطالبه مسکن خود را در آینده به دست می آورد. با امضای قرارداد هیچ ضمانتی 100٪ برای تکمیل تسهیلات و راه اندازی آن وجود ندارد.

هر مشارکت کننده در یک ساختمان مشترک موظف است تمام جوانب احتمالی معامله را بررسی کند. کلاهبرداران از بی سوادی قانونی بسیاری از شرکت کنندگان در ساخت و ساز بهره مند می شوند.

ساخت و ساز مشترک شامل خرید حق مسکن در ساختمان جدید است. آپارتمان پس از اتمام کلیه کارها و راه اندازی جسم به استفاده شخصی منتقل می شود.

خرید شهرک شهری یا سایر اشیاء بزرگ در مقیاس بزرگ مستلزم ثبت هر بخشی از مساحت کل مسکن است. در این حالت ، شرکت کننده در ساخت و ساز یک مالک مشترک است. این وضعیت کاملاً تردید آمیز است ، برای انجام هرگونه مراحل ، مراحل قانونی ، رضایت همه طرفین ، مالکان لازم است.

خطرات احتمالی می تواند در انتظار خریدار و هنگام ثبت مالکیت آپارتمان باشد. مقالات اضافی ممکن است به قرارداد اصلی متصل شود ، که خریدار را ملزم به پرداخت قبض گرمایشی می کند ، اما در مدت زمان مشخص شده هنوز در آپارتمان زندگی نمی کند. قبل از امضای قرارداد اصلی باید تمام تفاوتهای ظریف اضافی را دریابید.

به طور واضح زمانی را که ثبت نام مالکیت انجام می شود مشخص کنید. با عمل مداوم ، بسیاری از موقعیتهای ناخوشایند قابل پیشگیری است. توالی اقدامات به شما کمک می کند تا همه پیچیدگی های پرونده را درک کنید. اگر امضای سند شک دارد ، مشاوره حقوقی به شما کمک می کند تا آن را تشخیص دهید.

پایان کار ساخت و ساز ، راه اندازی ساختمان است.

این روند بصورت گام به گام انجام می شود و شامل اقدامات زیر است:

بازرسان BTI اقدام به اندازه گیری می کنند که براساس نتایج آن باید مبلغی کامل برای آپارتمان انجام شود.

1. مالک می تواند با مسکن آشنا شود ، روند با نماینده شرکت ساخت و ساز صورت می گیرد ، پس از پایان بازرسی سندی منعقد می شود که نتیجه نهایی را تأیید یا رد می کند.
2. بخش فروش سازمانی است که در آن هر دو طرف سندی را در مورد انتقال و پذیرش املاک و مستغلات امضا می کنند.
3. همه صورتحساب ابزار پرداخت می شود ، توافق نامه استفاده با نماینده شرکت مدیریت تهیه می شود.
4. مالک به طور کامل تصاحب ، کلیدهای آپارتمان جدید را دریافت می کند.

ارزش آن است که اقدامات را به ترتیب مشخص انجام دهید ؛ شما نباید از هیچ مرحله ای صرفنظر کنید ، زیرا احتمال از دست رفتن نکات مهم قرارداد وجود دارد.

طرح تملک دارایی در این مراحل صورت می گیرد ، تنها درصورتی که سهامدار از نتیجه نهایی راضی باشد ، در غیر این صورت دادرسی اضافی در انتظار است.

موارد مکرر وجود دارد که یک شرکت کننده در ساخت و ساز قبل از ساخت یک شیء ، یک پروژه را دید و در پایان نتیجه متفاوتی حاصل شد. پس هیچ کس حق ندارد از شرکت کنندگان پول بخواهد.

همچنین می توان هنگام ثبت نام DDU حقوق را اختصاص داد ، در این صورت مالک جدید از کلیه حقوق و تعهدات به عنوان یک شرکت کننده در معامله برخوردار است.

چگونه می توانید قابلیت اطمینان از توسعه دهنده را هنگام خرید آپارتمان بررسی کنید - از طریق اینترنت ، خواندن بررسی. کارشناسان اطلاعات مهم می گویند هنگام ثبت مالکیت یک آپارتمان جدید ، همه چیز مهم است. اگر کاستی در مسکن وجود دارد ، نمی توانید سند را امضا کنید. مساحت آپارتمان ممکن است متفاوت باشد ، به سمت پایین. اگر خریدار با این واقعیت موافق باشد ، پس از آن باید توسعه دهنده به نفع سهامدار محاسبه مجدد کند.

در هنگام معاینه اولیه ، یک عمل نقص ، ناسازگاری ترسیم می شود - همه نقص ها در سند وارد می شوند. سپس بازرس پروژه را تجزیه و تحلیل می کند ، که در ابتدا قبل از ساخت با نتیجه نهایی به خریدار پیشنهاد شده بود.

شما باید به نکات زیر توجه کنید:

• کیفیت پنجره ها ، درها ، رادیاتورها
• بدون نشت آب ، لعاب بالکن؛
• کیفیت کف ، سقف؛
• عایق صوتی دیوارها؛
• کیفیت کار تمام شده

اگر خریدار بدون اتمام یک آپارتمان را بگیرد ، پس چنین مسکن هایی نیز باید برای ترك ها ، بی نظمی های موجود در سطوح ، به دقت مورد بررسی قرار گیرند. حضور آثار نهایی در مرحله اولیه ساخت و ساز مورد مذاکره قرار می گیرد ، کلیه موارد توسط هر دو طرف ثبت می شود ، با امضاها تأیید می شود.

قابلیت اطمینان شیء ساخته شده توسط کمیسیون ویژه ایالتی ساخته شده بررسی می شود ، پس از آن مالک شخصاً آپارتمان خود را بررسی می کند و کلیه نکات موجود در قرارداد را مقایسه می کند. خرید یک آپارتمان یک گام مهم است ؛ شما نباید برای ثبت مالکیت خود عجله کنید. پس از امضای سند ، اثبات وجود نقص در آپارتمانی که دریافت کرده اید غیرممکن است.

کیفیت دیوارها باید مطابق با تمام استانداردها باشد ، آنها نیاز به توجه دارند ، زیرا می توان از وضعیت دیوارها برای داوری در کل سایت ساخت و ساز استفاده کرد.

لوله کشی ، سیم کشی برق و لوله کشی نیز باید مورد بررسی قرار گیرند. بازرسی قبل از پذیرش حق هر مالک است ، برای صحت پرونده می توانید آن را همراه با ضمیمه قرارداد اصلی بررسی کنید. این سند شامل کلیه اطلاعات مربوط به روکش آپارتمان است. اگر امتیازها با هم منطبق نباشند ، سهامدار حق دارد تا زمان تکمیل کلیه امتیازهای توافق شده ، قرارداد انتقال را امضا نکند.

در صورت وجود نقص چه باید کرد؟

بیانیه معیوب یک نمونه واحد ندارد ؛ ادعاها برای مطالبات وارد یک عمل یا مجله اضافی می شوند. خرید آپارتمان در ساختمان جدید فقط پس از نتیجه گیری از عمل رضایت می تواند انجام شود. با مشاهده نقص ، خریدار به داخل ملک نمی رود. عملی برای عیب یابی ترسیم شده است ، توسعه دهنده حدود 45 روز برای چنین فعالیت هایی دارد. این اصطلاح توسط هر دو طرف قابل مذاکره است ، همه اینها بستگی به میزان نقص دارد. لیست نقص ها نیز یک سند است ، اما به عنوان یک عمل پذیرش و انتقال مسکن عمل نمی کند. این معامله تنها پس از رفع همه نقصان قابل انجام است.

شرایط زمانی امکان پذیر است که توسعه دهنده از رفع نواقص خودداری کند ، سپس پرونده به دادگاه منتقل می شود ، ممکن است دادرسی به تأخیر بیفتد.

راه حل های زیر برای مشکل وجود دارد:

1. یک شرکت کننده در ساخت و ساز که از نتیجه نهایی راضی نیست ، یک بیانیه نقص را ترسیم می کند ، توسعه دهنده باید آن را امضا کند ، در نتیجه موافقت خواهد کرد که همه نادرستی ها را از بین ببرد. انعقاد چنین معامله ای ممکن است ، اما شرکت ساخت و ساز ممکن است زمان انتظار برای پایان ضمانت را به تأخیر بیندازد ، پس از اتمام این زمان اثبات پرونده آن به صاحب سهام دشوار است.
2. اگر توسعه دهنده این عمل را امضا نکند ، پس از آن یک شهروند یک کارشناس فنی مستقل استخدام می کند تا نتیجه گیری دقیقی در مورد آپارتمان انجام دهد. براساس نتایج حاصل از تجزیه و تحلیل حرفه ای ، مقاله ای صادر می شود ، با در نظر گرفتن کلیه نادرستی ها ، می توانید با این سند به دادگاه مراجعه کنید ، یک شرکت ساختمانی ، برای اینکه اسم شما را خراب نکند ، می توانید با معامله موافقت کنید.
3. سهامدار عملی نقص را امضا می کند و پس از آن می تواند نقص ها را به تنهایی از بین ببرد. خریدار آپارتمان خواستار بازپرداخت کلیه هزینه ها می شود. برای انجام این کار ، شما باید تمام چک ها ، رسیدها را جمع آوری کنید. پس از اتمام کار ، شرکت ساخت و ساز باید هزینه ها را بازپرداخت کند.
4. پذیرش یک آپارتمان با نادرستی ممکن است ، اما با توسعه دهنده توافق کنید که قیمت را کاهش دهد.

اگر در هنگام پذیرش مسکن نقایصی ثبت شود که قابل رفع نیست ، مشارکت کننده ساخت و ساز حق دارد از آپارتمان خودداری کند و DDU را فسخ کند. در این حالت ، توسعه دهنده متعهد می شود هزینه ها را بازپرداخت کند.

چگونه می توان یک شرکت ساختمانی و یک شیء نهایی را برای قابلیت اطمینان بررسی کرد؟ برای انجام این کار ، شما باید اطلاعات مربوط به توسعه دهنده و سایت های ساختمانی وی را جمع آوری کنید. در صورت تخلف ، سهامدار حق دارد برای حمایت از دادسرا درخواست کند. شما می توانید DDU را فقط با یک توسعه دهنده قابل اعتماد که دارای اعتبار در بازار املاک و مستغلات و بررسی از خریداران راضی است ، منعقد کنید.

مرکز حقوقی RegPractic

ما تأیید قانونی و اقتصادی ثبات مالی توسعه دهندگان را ارائه می دهیم ، نمونه ای از گزارش ها در وب سایت ارسال می شود

بررسی قابلیت اطمینان توسعه دهنده قبل از خرید آپارتمان در یک ساختمان جدید

برای بررسی ساختمان جدید قبل از خرید ، چه اطلاعاتی را باید تجزیه و تحلیل کنید؟

1. شرایط شروع و پایان ساخت و ساز طبق مجوزها

در اعلامیه پروژه و در وب سایت توسعه دهنده ذکر شده است. اگر تاریخ ها به تعویق بیفتند ، این در تغییرات در بیانیه پروژه منعکس می شود. تاریخ تکمیل ساخت و ساز مشخص شده در قرارداد مشارکت سهام نباید از تاریخ های تعیین شده در بیانیه پروژه تجاوز کند. اگر نه ، این یک دلیل برای فکر کردن است: توسعه دهنده به توانایی های خود اطمینان ندارد. اگر یک توسعه دهنده از توانایی های خود اطمینان ندارد ، بنابراین نباید به توانایی های او نیز اعتماد داشته باشید.

2. پروانه ساخت

علاوه بر اعلامیه پروژه ، مجوز ساخت باید در وب سایت توسعه دهنده منتشر شود. آیا پروانه ساختمان تمدید شده است؟ چند بار و برای چه مدت؟ اگر مجوز تمدید شده است ، این دلیلی است که باید فکر کنید. به عنوان مثال ، لیست را مشاهده کنید مجوزهای ساختمانی طولانی برای منطقه مسکو را می توان در وب سایت وزارت ساخت و ساز منطقه مسکو یافت. ثبت شامل: نام برنامه نویس ، نام و آدرس موضوع ساخت و ساز سرمایه ، تعداد و تاریخ صدور پروانه تمدید ساختمان و مدت زمانی که تمدید شده است.

3. ارزیابی ثبات مالی توسعه دهنده با توجه به داده های Rosstat

4- سرمایه گذار آپارتمان ها را در ساختمان "چه میزان" فروخته است و چقدر با این پول ساخت؟

در وب سایت Rosrestra می توانید بفهمید که چه تعداد آپارتمان در مجتمع مسکونی علاقه مند به توسعه دهنده فروخته شده هستید. اگر برنامه نویس در خانه 80 درصد آپارتمان ها را فروخته است و تازه حفاری گودال پایه را به پایان رسانده است ، پس البته اینجا ارزش خرید چیزی ندارد.

نحوه تماشای:

وب سایت Rosreestr - در پایین صفحه اصلی "اطلاعات مرجع در مورد اشیاء املاک و مستغلات بصورت آنلاین" - به صورت فرم ، شماره كاداستري قطعه زمين را كه خانه در آن ساخته شده است ، قرار دهيد (در اعلاميه پروژه وجود دارد) - سپس "درخواست درخواستي" كنيد - فرمي را وارد كنيد كه داده هاي اوليه در سايت را منعكس كند - از اين پس "حقوق و محدوديت ها" - برعكس قراردادها را با خرما در نظر مي گيريم. این عبارت DDU هایی است که در Rosreestr ثبت شده اند و این تعهد را مطابق با هنجارهای FZ-214 نشان می دهد که به زمین تسویه شده اند.

5- بنیانگذاران توسعه دهنده و سرمایه مجاز

10. ثبت نام از شهروندانی که حقوق آنها توسط توسعه دهندگان نقض شده است

برای پذیرش ، اجازه دهید ما به ثبت نام "دارندگان سهام نقض سهام" در منطقه مسکو بپردازیم. ثبت شامل لیستی از شهروندان است که وجوه آنها برای ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی جمع شده است و حقوق آنها نقض شده است. این ثبت به طور دوره ای توسط وزارت ساخت و ساز منطقه مسکو به روز می شود و شامل: نام توسعه دهنده ، مدت اعتبار پروانه ساخت ، آدرس ساختمان ساختمان جدید ، اطلاعات مربوط به میزان آمادگی شیء در درصد و سایر اطلاعات است. خوب نیست اگر ساختمان جدیدی در لیست آدرس ها یافت شود ، که در آن شما می خواهید پول خود را سرمایه گذاری کنید.

11. مجوز راه اندازی

اگر ساختمان آپارتمانی به بهره\u200cبرداری رسیده باشد ، اگر یک ساختمان آپارتمانی به بهره\u200cبرداری رسیده باشد ، ممکن است یک آپارتمان را تحت تکلیف یک موسسه پیش دبستانی خریداری کنید ، اما هنوز این آپارتمان به یک شرکت کننده در ساخت و سازهای مشترک منتقل نشده است. چنین آپارتمانی گران تر است ، اما خطرات نیز به میزان قابل توجهی کاهش می یابد. به عنوان آخرین راه حل ، حق مالکیت براساس تصمیم دادگاه می تواند در Rosreestr ثبت شود. لیست اشیاء به بهره برداری رسیده است بطور دوره ای در وب سایت وزارت ساخت و ساز وزارت دفاع به روز می شوند. ثبت شامل: نام توسعه دهنده ، آدرس تسهیلات ، شماره و تاریخ صدور مجوز بهره\u200cبرداری از تسهیلات است. به راحتی می توانید با استفاده از شماره RVE یک نسخه اسکن شده از آن را در اینترنت پیدا کنید.

12. چک کردن توسعه دهنده برای بدهی های مالیاتی

در وب سایت FTS قابل مشاهده است. سازمان امور مالیاتی اطلاعاتی را در مورد اشخاص حقوقی منتشر می کند که بیش از یک سال گزارش مالیاتی ارائه نکرده اند و یا از تاریخ 01.05.2017 تاکنون بدهی های مالیاتی بیش از 1000 روبل را ارسال کرده اند که برای جمع آوری وثیقه فرستاده شده اند. به عبارت دیگر ، اگر در اینجا یک توسعه دهنده پیدا کنید - این منطقه است ، پس او به هیچ وجه پول ندارد.

13. دعاوی مربوط به توسعه دهنده در دادگاههای صلاحیت عمومی

به خودی خود ، وجود ادعای دارندگان سهام عدالت در برابر توسعه دهنده برای جمع آوری مجازات های DDU ، نشانه ای از ورشکستگی وی نیست. اطلاعات بیشتر در مورد این بعداً نوشته خواهد شد. با این وجود ، وجود چنین ادعاهایی به شما اطلاع می دهد که سازنده اجاره ساختمان های پشت برنامه را اجاره می دهد و به شما امکان می دهد هنگام برنامه ریزی هزینه های خود ، این امر را در نظر بگیرید.

نحوه تماشای:

ما وارد TIN برنامه نویس می شویم اینجا و به آدرس فعلی آن نگاه کنید ما صلاحیت را در آدرس محل توسعه دهنده تعیین می کنیم. در دادگاه در محل توسعه دهنده بیشتر موارد برای جمع آوری تأخیرها تحت DDU وجود خواهد داشت. در مرحله بعد ، وب سایت دادگاه را در اینترنت می یابیم و همه پرونده ها را با نام توسعه دهنده بررسی می کنیم.

14. ارزیابی از سرعت ساخت و ساز بر اساس عکس از خانه در دست ساخت

یک سازنده با تجربه را پیدا کنید و از طریق تالار گفتگو یا از وب سایت توسعه دهنده ، عکسهای فعلی و قبلاً گرفته شده از خانه را که در حال ساخت است به او نشان دهید. حتی یک نگاه گذرا نیز برای یک متخصص کافی خواهد بود تا سرعت ساخت و ساز را ارزیابی کند و بگوید که آیا توسعه دهنده فرصت دارد تا مهلت مقرر در بیانیه پروژه را تحویل خانه دهد. اگر در چنین شرایطی تأخیر در راه\u200cاندازی بیش از یک سال باشد - دلیلی برای فکر کردن. مدیران فروش نمی دانند که چرا خانه آهسته ساخته می شود و این می تواند به دلیل مشکلات جدی برای توسعه دهنده به عنوان مثال کمبود بودجه ایجاد شود.

15. تاریخچه توسعه دهنده

وب سایت توسعه دهنده حاوی اطلاعاتی در مورد تعداد خانه های ساخته شده است. چند بار و در چه بازه زمانی توسعه دهنده شرایط راه\u200cاندازی تسهیلات را نقض کرده است؟ اعلامیه های پروژه برای خانه های قبلی ساخته شده و گواهینامه های راه اندازی را پیدا کنید. زمان بندی را با هم مقایسه کنید اگر اختلاف وجود دارد - چند بار و برای چه مدت. اگر غالباً و بیش از یک سال - این یک دلیل برای فکر کردن است.

16. اعتباربخشی یک شرکت ساختمانی توسط مؤسسات اعتباری

شما باید لیستی از بانک هایی که به ال سی دی مورد نظر خود وام می دهید تهیه کنید. لیست هر چه بزرگتر باشد ، بهتر - در طول اعتباربخشی ، بانک ها وضعیت مالی توسعه دهنده را بررسی می کنند ، که یک ضمانت اضافی برای قابلیت اطمینان آن است.

بیایید خلاصه کنیم. بررسی یک توسعه دهنده یک کار وقت گیر است. اما اگر وقت و انرژی خود را برای بررسی آن صرف نکنید ، ممکن است در آینده با اشکال در نقض مهلت های ساختمانی یا ورشکستگی توسعه دهنده با مشکلاتی روبرو شوید. تجزیه و تحلیل اطلاعات فوق ، کامل ترین تصویر را از توسعه دهنده و موضوع ساخت و سازهای مشترک که مورد علاقه شماست ، ارائه می دهد. خواندن شایعات در انجمن ها و تبلیغات شکی است. بیشتر اطلاعات در منابع آزاد ارائه شده است ، کافی است آن را به صورت صحیح جمع آوری و تفسیر کنید.

در مرورگر خود مقاله را در لیست علاقه مندی های خود ذخیره کنید و در آینده مجبور نخواهید شد از لینک های لازم برای بررسی برنامه نویس در سراسر اینترنت جمع آوری کنید.

اگر حاضر نیستید وقت خود را تلف کنید ، درک اطلاعات دریافت شده یا تفسیر درست آن دشوار است - با ما تماس بگیرید: ما اعتبار توسعه دهنده را بررسی خواهیم کرد و گزارش مفصلی درباره تکلیف شما ارائه می دهیم. تلفن 8-903-120-51-06 روزانه از 9 صبح تا 11 شب

نمونه هایی از کار ما در مورد بررسی ثبات مالی توسعه دهنده

گزارشات در قالب pdf است. با استفاده از لینک ها می توانید بارگیری کنید.

LCD Stolichny
LCD Novoorlovsky (سن پترزبورگ)
LCD اسکاتلند (سن پترزبورگ)
LCD Nevskaya Zvezda (سن پترزبورگ)
مجتمع مسکونی Legenda Heroes (سن پترزبورگ)
LCD UP-Quarter Skolkovsky
محله های فنلاندی RC (SPb)
مجتمع مسکونی Lesoberezhny (سن پترزبورگ)
LCD Seliger City
سطح ال سی دی Amurskaya
مجتمع مسکونی "CosmosStar
RC 4YOU ، سن پترزبورگ ، LLC Aquilon SPb
LCD VALO
LCD اروپای شرقی
LCD Nevskaya Zvezda
ZhK New Kotelniki
تولید LCD
LCD Prinevsky
LCD یکنواخت
مجتمع مسکونی Tomilino
LCD مرکز شهر
LCD Kupavino
خانه اصلی LCD
مجتمع مسکونی میت میتینو
LCD جدید Butovo
LCD Odintsovo-1
LCD مثبت
RC Ramensky
پارک مجتمع مسکونی سالاریوو
مجتمع مسکونی چرنیخوفسکی 19
LCD Krasnogorsk
ZhK لوچی
ZhK Lyuberetskiy
مجتمع مسکونی Ekodolie Sholokhovo
ال سی دی پارک تاتیانین
مجتمع مسکونی Barkli Honey Valley
RC Vnukovo 2017
مجتمع مسکونی زیلارت
LCD Moskvichka
LCD مسکو Vodniki
LCD Rimsky
زادگاه LCD
LCD Donskoy Olympus
LCD Sputnik
مجتمع مسکونی City-Event "Laikovo"
LCD Savrasovo-Park
تمدن LCD (سن پترزبورگ)
ال سی دی ویدنی گورود
LCD شهر در رودخانه Tushino-2018
مجتمع مسکونی MFC کوچه Berezovaya
مجتمع مسکونی محله اسپانیا
مجتمع مسکونی کوچه سبز
گرافیتی LCD (سن پترزبورگ)
مجتمع مسکونی Buninskie Luga (PIK)

چگونه یک متخصص را برای بررسی توسعه دهنده انتخاب کنیم؟

با کارهایی که قبلاً توسط سایر توسعه دهندگان انجام شده بود ، آشنا شوید. با دنبال کردن لینک های بالا می توانید نظرات تحلیلی ما را بیابید. اگر سؤالات دیگری را مشخص کنید ، تجزیه و تحلیل توسعه دهنده و یک ساختمان جدید خاص دقیقاً برای نیازهای شما نوشته خواهد شد.

رقبای ما:

سازمانهای کافی وجود دارند که به چنین کارهایی مشغول هستند. اما یک مشکل وجود دارد. اصولاً ، ارائه دهندگان خدمات از این نوع مشغول کار ساده "cribbing" هستند ، یعنی کار را به روشی کاملاً رسمی انجام دهید. آنها اطلاعاتی را در مورد لیستی از سوالات جمع می کنند که هرکسی می تواند در وب سایت توسعه دهنده به آن نگاه کند. چنین "مشاوران" برای "استحکام" تمام اطلاعات را به صورت متوالی جمع آوری می کنند ، در حالی که چیز اصلی همیشه نادیده گرفته می شود.

به عنوان مثال ، هر "مشاور" دوم اطلاعات مربوط به بخش "بررسی بیمه مسئولیت مدنی" را جمع آوری می کند. چرا این اطلاعات جمع شده است؟ فقط به خاطر استحکام ، نشان می دهد که چقدر کار برای جمع آوری و تجزیه و تحلیل اطلاعات انجام می شود. توجه داشته باشید که یک توافقنامه مشارکت مشترک بدون بیمه در Rosreestr ثبت نخواهد شد ، بنابراین نوشتن درباره آن منطقی نیست.

"مشاوران" که چنین اطلاعاتی را به دستور صاحبان سهام آینده در اختیار شما قرار می دهند ، به صورت رسمی به کارشان نزدیک می شوند و این بدان معنی است که ارزش مشاوره آنها ناچیز خواهد بود. در عین حال ، با جمع آوری مقدار زیادی از اطلاعات غیر ضروری ، این "مشاوران" پاسخی به یک سؤال ساده نمی دهند: آیا خرید آپارتمان در ساختمان در دست ساخت ممکن است یا غیرممکن است و خطرات آن چیست. دلیل این امر این است که آنها مسیر ضرب و شتم را طی می کنند و خطرات پروژه های ساختمانی را فقط بر اساس معیارهای کاربردی ارزیابی می کنند. این یا آن توسعه دهنده چقدر ساخته است ، گردش مالی آن ، کجا در رتبه بندی های موجود است ، آیا تحویل خانه های قبلی ساخته شده را به تعویق انداخته است یا نه و غیره. با این حال ، اینها شاخص های ساده و خطی هستند و برای ارزیابی جدی باید بتوانید خطرات احتمالی و نه آشکار را ارزیابی کنید.

تجزیه و تحلیل توسعه دهنده نیاز به ارزیابی نه تنها شاخص های خطی ، بلکه موارد مصنوعی دارد که از چندین مؤلفه تشکیل شده و به مخرج مشترک منتقل می شود. ما این را با مثالهای زیر نشان خواهیم داد.

نمونه هایی از کار با کیفیت پایین هنگام چک کردن یک توسعه دهنده

مثال 1. ارزیابی شاخص های مالی توسعه دهنده در وب سایت Rosstat در جداسازی سایر داده ها

چگونه می توانید عملکرد مالی یک توسعه دهنده را در وب سایت Rosstat ارزیابی کنید اگر در بهترین حالت ، آنها حداقل یک سال عقب تر از موارد فعلی هستند؟ هیچ کس نمی داند که در حال حاضر با منابع مالی توسعه دهنده چه اتفاقی می افتد ، مگر اینکه البته شما حسابدار اصلی او باشید. فقط می توان حدس زد ، یک پیش بینی کرد ، در مورد احتمالات صحبت کرد. بنابراین ، وقتی چنین "مشاوران" درباره اینکه آیا توسعه دهنده خوب عمل می کند یا نه صحبت می کنند ، مشتری چک را گمراه می کنند. این اعداد به ما می گوید که چه اتفاقی افتاد 1.5 سال پیش می توان تنها در رابطه با تمام وقایعی که طی یک سال و نیم گذشته برای توسعه دهنده اتفاق افتاده است ، میزان پرداخت بدهی توسعه دهنده را ارزیابی کرده و بر اساس اطلاعات جمع آوری شده نتیجه گیری به دست آورد.

مثال 2: تأیید یک توسعه دهنده بر اساس اطلاعات مربوط به اشیاء که قبلاً در انزوا از شاخص های مالی تهیه شده اند

توسعه دهنده در حال ساخت مجتمع مسکونی با بسیاری از ساختمان ها است. ساختمان هایی با میزان آمادگی بالایی مطابق برنامه زمانبندی شده به دلیل فروش آپارتمان در ساختمان های تازه ساخته شده ساخته می شوند. چه اتفاقی می افتد که وقتی همه چیز فروخته می شود تعهد شود؟ جواب بدیهی است در حقیقت ، این یک هرم مالی کوچک است. با وجود این واقعیت که ساختمانهای اول توسط سازنده به موقع ساخته و تحویل داده می شوند ، تمام تصویر می تواند در هر لحظه از بین برود. ماشه می تواند هر چیزی باشد که دوست دارید ، به عنوان مثال ، پیگرد قانونی کیفری یکی از بنیانگذاران یک توسعه دهنده در مشاغل دیگر خود ، که مربوط به ساخت و ساز نیست. چگونه می توان چنین وضعیتی را پیش بینی کرد ، فقط بر اساس این واقعیت که این توسعه دهنده ساختمان های قبلی ساخته شده را به موقع عملیاتی می کند؟ به هیچ وجه. برای پیش بینی چنین خطرات ، ابتدا باید ارزیابی کنید که ساخت و ساز ساختمان های در دست ساخت چگونه تأمین می شود ، چه در اینجا یک هرم مالی وجود داشته باشد.

چرا خانه های واگذار شده توسط توسعه دهنده نمی گویند خانه شما به اتمام می رسد؟

دو توسعه دهنده را در نظر بگیرید.

اولین توسعه دهنده کلیه ساختمانها را طبق شرایط مندرج در بیانیه پروژه واگذار می کند. تا کنون ، او دارای آرامش و آرامش است ، برای همه آشکار است ، از جمله "تحلیلگران" و "مشاوران" که در بالا درباره آنها نوشته شده است. این اطلاعات است که آنها ضمن اینکه نتیجه گیری در مورد قابلیت اطمینان توسعه دهنده ، بدون بررسی واقعیت ساخت یک هرم مالی ، به خریداران آینده آپارتمان ها ابلاغ می کنند.

توسعه دهنده دوم در حال ساخت با کمی نقض مهلت اعلام شده و پشت برنامه است. شما توسعه دهنده را تحلیل می کنید و می بینید که این یک دفتر بسیار مرتب است. فقط با هزینه پول دارندگان سهام ساخته می شود. سهامداران آهسته حمل پول می کنند ، بنابراین توسعه دهنده با کمی تأخیر می سازد. شما بیشتر تجزیه و تحلیل می کنید و می بینید که آپارتمان ها 30٪ فروخته می شوند و در حال حاضر 55٪ ساخته شده اند ، به این معنی که توسعه دهنده دوم حتی حاشیه موجود در این پروژه را در ساخت و ساز سرمایه گذاری می کند. بنابراین ، توسعه دهنده دوم حاشیه ایمنی و قابلیت اطمینان بالایی دارد. در عین حال ، هیچ کس از توسعه دهنده دوم یا بنیانگذاران آن شکایت نمی کند و هیچ مشکلی دیگر ندارد.

محل ساخت و ساز کجا قابل اطمینان تر است؟ کجا ساخته می شود و به موقع تحویل داده می شود ، یا کجا کمی تأخیر دارد؟ متناقض است ، در جایی که زمان ساخت و ساز کمی نقض شود ، قابل اطمینان تر است.

پیش بینی های نادرست در نتیجه استفاده از تجزیه و تحلیل خطی شاخص های مختلف توسعه دهنده

در بالا ، ما ساده ترین نمونه ها را برای شما آورده ایم که چگونه دارندگان سهام عدالت در آینده ، هنگام جستجوی مشاوره از "مشاوران" ، پول خود را هدر می دهند. دلیل پیش بینی های اشتباه این است که بسیاری از "مشاوران" هنگام ارزیابی شاخص های خطی ، بر اساس ارزیابی کلیه واقعیت های موجود در جمع و رابطه با یکدیگر ، تجزیه و تحلیل قابلیت احتمالی مشکلات را انجام نمی دهند.

در یک بحران در صنعت ساخت و ساز ، تجزیه و تحلیل خطی از شاخص ها امکان ارزیابی خطرات خرید آپارتمان در ساختمان های جدید را نمی دهد ، به این معنی که صرفاً بی فایده است. بیشتر رتبه بندی های منتشر شده (سیستم امتیاز ، رتبه بندی توسعه دهندگان "سفید") دقیق نیستند. روی شاخص های خطی ساده تمرکز کنید. چند متر ساخت ، آیا او به موقع اشیاء را تغییر داد ، چه گردش مالی ... سپس آنها گزارش دادند: گردش مالی بزرگ است ، تعداد زیادی ساخته شده است ، به موقع تحویل داده شده است - این یعنی یک شرکت قابل اعتماد! اما نه! SU-155 در کلیه رتبه بندی ها در توسعه دهندگان "سفید" قرار داشت ، این شرکت بسیار معتبر و با گردش مالی در میان بزرگترین توسعه دهندگان کشور محسوب می شد! در حال حاضر توسعه دهنده ورشکسته است ، "مشاوران" شانه های خود را جمع می کنند و نمی دانند که چگونه ممکن است این اتفاق رخ دهد ، و شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک به لیست دارندگان سهام دفع شده اضافه شده اند.

چرا شما نیاز دارید که یک چک برنامه نویس را از ما سفارش دهید؟

1. ما یک بررسی جامع در رابطه با کلیه شرایط مستقیم و غیرمستقیم و همچنین اسناد و اطلاعات موجود در حوزه عمومی انجام می دهیم

علاوه بر این ، ما نه تنها توسعه دهنده بلکه تسهیلات در دست ساخت را نیز بررسی می کنیم. دقیقا. تأکید بر این نکته حائز اهمیت است ، زیرا حتی یک توسعه دهنده قابل اعتماد دارای اشیاء درجه "درجه" و "درجه دوم" است که یکی از آنها به آن توجه بیشتری می کند ، و دیگران را کمتر ، و می تواند به عنوان مثال می تواند تحویل دوم را برای مدت زمان قابل توجهی به تاخیر بیاندازد ، به یک سال برسد و گاهی دو سال. ما در حال تجزیه و تحلیل همه اینها هستیم.

2. ما فقط اطلاعات مهم را در گزارش نشان می دهیم

ما در گزارش اطلاعات غیرضروری در مورد توسعه دهنده را نشان نمی دهیم ، اما به یک سؤال ساده پاسخ می دهیم: آیا سرمایه گذاری در این توسعه دهنده ، در خانه ای خاص و غیر ممکن یا غیرممکن است. سایر "مشاوران" چنین کارهایی را انجام نمی دهند ، به این معنی که اگر به جواب سوال علاقه دارید ، می توانید در یک ساختمان جدید که به آن علاقه دارید آپارتمان بخرید یا نتوانید ، پس از مراجعه به ما ، به آدرس درست رسیده اید.

آغاز دوره محدودیت از چه تاریخی محاسبه می شود؟
در مقاله بیشتر بخوانید

هنگام تهیه یک ادعا علیه یک توسعه دهنده ، چه اشتباهاتی انجام می شود؟
در مقاله می خوانیم:

محاسبه مجازات در چه نرخ هایی صحیح است؟
با یک نرخ حساب کنید یا برای هر دوره جداگانه؟
چگونه می توان به طور صحیح زمان تأخیر را در محاسبه محرومیت تعیین کرد؟
در مقاله بیشتر بخوانید:

چه پولی دریافت شده تحت عنوان اعدام با نرخ 13٪ مالیات می شود؟
ما در مورد

چه جدا از یک توقیف شده ، می توان از طریق یک توسعه دهنده در دادگاه مطالبه کرد و چه چشم اندازهایی وجود دارد؟
چه موقع دادگاهها مطالبات مدعی علیه را برای خسارت جبران می كنند؟
درباره این موضوع در مقاله:

عمل قضایی برای جمع آوری مجازات در قالب سؤالات و پاسخ های یک وکیل.
موضوعاتی از اهمیت عملی برای شاکی بحث شده است.
به عنوان مثال ، کدام دادگاه ها خوب هستند و کدام مجازات ها بد نیستند؟
همچنین ، بسیاری از مسائل دادرسی مطرح می شود ، به عنوان مثال ، اگر شاکی تصمیم گرفت پرونده را دوباره به دادگاه دیگری تسلیم کند ، ادعای دعوی را پس بگیرد؟
درباره این موضوع در مقاله:

آیا فروش حق جعل و جریمه برای یک شخص حقوقی امکان پذیر است؟
آیا LLC یا کارآفرین شخصی می توانند جریمه ای را جمع کنند؟
آیا دادگاه داوری طبق 333 قانون مدنی فدراسیون روسیه جریمه را کاهش می دهد؟
ما در مورد

حسابگر مجازات در وب سایت شما کجاست؟
دیدن