وام وام برای مدت طولانی گرفته می شود. با این حال ، شرایط زندگی می تواند در هر زمان تغییر کند ، در نتیجه لازم است که مسکن با دیگری جایگزین شود. ما به شما خواهیم گفت که آیا امکان تبادل یک آپارتمان در وام مسکن برای دیگری ، نحوه انجام آن و سایر موارد ظریف وجود دارد.
آیا امکان تعویض آپارتمان وام مسکن برای دیگری وجود دارد؟
تا زمانی که وام گیرنده وام را بازپرداخت کند ، آپارتمان توسط یک سازمان بانکی تعهد می شود. بدون رضایت او ، هیچ عملیات مسکن امکان پذیر نیست. حقوق مربوط به آن متعلق به بانک است.
اما تعویض آپارتمان هنوز تا بازپرداخت کامل بدهی امکان پذیر است!
در ماده 345 قانون مدنی فدراسیون روسیه به وضوح آمده است که جایگزینی وثیقه وام پس از رضایت وام مسکن ، یعنی بانک امکان پذیر است.
از دیدگاه حقوقی ، معامله قابل انجام است. اما در واقعیت ، این روشی پیچیده است که به پول زیادی نیاز دارد. مجدداً همان مراحل را درخواست می کنید که هنگام درخواست وام مسکن اقدام کنید. هر اقدام باید با یک سازمان بانکی هماهنگ شود.
این اغلب اتفاق می افتد. وام گیرنده مسکن را به ارث می برد و آرزو دارد که به عنوان وثیقه به بانک ارائه دهد. بنابراین ، او بلافاصله می تواند مالکیت وام مسکن را تصاحب کند.
اگر اتفاقی برای تعهد اولیه رخ دهد ، وام گیرنده حق مالکیت نسبت به آن را از دست می دهد ، باید هر دارایی معادل آن را جایگزین کرد.
شرایط تبادل
همانطور که قبلاً گفتیم شرط اصلی رضایت بانک است. در صورت تصویب ، مجبور شد آپارتمان وثیقه را بفروشد و بلافاصله دیگری را بدست آورد. این مهم است که ملک جدید تمام الزامات یک موسسه مالی را برآورده کند.
توجه داشته باشید! بانک مسکن جدید را ارزیابی خواهد کرد. وام گیرنده خود را می پردازد.
شما مجبور خواهید بود که کل بسته اسناد را مجدداً جمع کنید. کارمندان بانک اطمینان حاصل می کنند که شما حلال هستید. تاریخ اعتبار نیز بررسی می شود ، بنابراین بهتر است پرداخت وام را به تعویق نیاندازید.
اسناد این روش
کلید یک معامله موفق اسناد به خوبی تهیه شده است:
- گذرنامه شهروند فدراسیون روسیه.
- کد شناسایی.
- اگر وام گیرنده متأهل باشد ، باید رضایت کتبی همسر دوم را بگیرید.
- بیانیه بانکی مبنی بر پاک بودن مشتری. می توان مستقیماً از شعبه یک سازمان بانکی دریافت کرد.
گزینه های جایگزین مبادله / فروش ، مراحل اصلی معامله
به محض این که بانک به شما بدهد ، باید جستجوی یک آپارتمان مناسب را شروع کنید. این باید الزامات هر دو طرف را برآورده سازد. سپس باید کسی را پیدا کنید که آپارتمان قدیمی را خریداری کند. با این حال ، باید در نظر داشته باشید که کمتر کسی می خواهد آپارتمان را به عنوان وثیقه بخرد.
مهم! بانک باید درآمد وام گیرنده جدید را تأیید کند. او باید حلال باشد.
سپس آپارتمان را می فروشید و با درآمد حاصل از آن ، بدهی وام را می بندید. بانک ، به نوبه خود ، بار را از آپارتمان خارج می کند. پس از آن ، مسکن جدید خریداری می کنید و با افزایش متناسب در میزان وام ، با موسسه اعتباری منعقد می کنید. پس از اینکه حقوق مالکیت آپارتمان روی شما ثبت شد ، مسکن وضعیت وثیقه را دریافت می کند.
روش دیگری وجود دارد که وام گرفته می شود و سپس برای پرداخت وام مسکن موجود استفاده می شود. برای انجام این کار ، شما نیاز به جمع آوری یک بسته از تمام اسناد وام جدید دارید.
اگر بانک مهم نیست ، پس از آن برای مدت کوتاهی وام می دهد. شما آنها را با وام موجود پرداخت می کنید و آپارتمان دیگر امن نیست. پس از آن ، شما باید یک خریدار برای آپارتمان پیدا کنید. پولی که از این طریق دریافت می شود برای بازپرداخت وام کوتاه مدت است. چه چیزی باقی مانده است ، شما برای خرید مسکن جدید و پرداخت اولیه برای آن هزینه می کنید.
آیا امکان تبادل آپارتمان خریداری شده در وام مسکن برای یک خانه وجود دارد
ممکن است ، اما فقط با رضایت بانک. آپارتمان به موسسه اعتباری تعهد شده است ، کلیه معاملات با آن پس از اجازه موسسه مالی امکان پذیر است.
آیا امکان تعویض آپارتمان در وام مسکن وجود دارد بزرگ
بانک موافق است ، مشروط بر اینکه هزینه مسکن جدید بیش از 30 تا 30٪ از مسکن قدیمی فراتر نرود.
مواقعی وجود دارد که مسکن قدیمی برای جدید اما با همان قیمت رد و بدل می شود. بنابراین آپارتمان جدید در منطقه محروم قرار دارد. این بانک امتیازاتی را به دست می آورد ، اگر شعبه ای در آنجا وجود دارد ، این را در نظر بگیرید.
این مراحل شامل مراحل زیر است:
- به دست آوردن رضایت بانک ، جستجوی مسکن جدید. ارزیابی املاک و مستغلات توسط یک موسسه اعتباری.
- از طریق آژانس املاک و مستغلات خریدار یک آپارتمان قدیمی است.
- معتبر مسکن قدیمی را به فروش می رساند و با پول دریافت شده ، یک مورد جدید را به دست می آورد.
- بار از مسکن قدیمی برداشته می شود ، یک آپارتمان جدید به ضمانت بانک تبدیل می شود.
لطفا توجه داشته باشید که کلیه هزینه های این رویه توسط وام گیرنده تحمل می شود. برای آن آماده شوید.
تبادل یک آپارتمان وام مسکن در Sberbank
Sberbank بسیار تمایلی به انجام چنین معاملات ندارد. فقط مشتریانی که در آنها سازمان بانکی اطمینان دارند می توانند یک آپارتمان مسکن را برای یک واحد بزرگ مبادله کنند:
- هرگز پرداخت تاخیر
- شرکت در یک پروژه حقوق و دستمزد.
- تاریخ اعتبار خوب.
اگر بانکی موافقت کند ، آنگاه مبادله طبق طرحی صورت می گیرد که قبلاً بارها ذکر کرده ایم.
وام نظامی - تفاوت های ظریف
با پرداخت بدهی ، آسانترین گزینه برای مبادله آپارتمان خریداری شده تحت برنامه وام مسکن نظامی است. سپس آپارتمان کاملاً به دارایی شما تبدیل می شود و با آن کاری انجام می دهید:
- شما با صاحب مسکن لازم موافقت می کنید.
- او بقیه بدهی شما به بانک را پرداخت می کند.
- آپارتمان مال شما می شود.
- شما آن را به مالک جدید می فروشید ، و او او را به شما می فروشد.
با توجه به ویژگی های وام های نظامی ، بهتر است از این طریق مسکن را مبادله کنید. ساده و ایمن است.
صرافی واگذاری
مفهوم واگذاری تعهدات تحت یک قرارداد وجود دارد. این ممکن است هم مربوط به املاک و مستغلات و هم حقوق و تعهدات مربوط به تعهد وام باشد. خریداران ترجیح می دهند مسکن را برای وام مجدد برای خرید مجدد خریداری کنند ، زیرا دوره پرداخت می تواند بسیار متوسط \u200b\u200bباشد.
مهم! اگر بانک با این رویه موافقت کند ، وام گیرنده جدید با کلیه شرایط قرارداد که مالک قبلی امضا کرده موافق است.
به محض اینکه واقعیت انتقال در ثبت ثبت می شود ، مالک جدید مالکیت مسکن را دریافت می کند. تا پایان ثبت نام ، طرفین می توانند با ارسال درخواست از معامله خودداری کنند.
متخصصان واحد اعتباری وام گیرنده جدید را ارزیابی کرده و تصمیم می گیرند. اگر به اندازه قبلی قابل اعتماد باشد ، بانک موافقت خواهد کرد. با این حال ، مواقعی وجود دارد که یک موسسه اعتباری هیچ انتخابی ندارد ، زیرا وام گیرنده قدیمی نمی تواند پرداخت کند و آنها با هر مالک جدید موافقت می کنند.
برای به دست آوردن مجوز انتقال ، باید با بخش وام رهنی بانک خود تماس بگیرید. در صورت تصمیم مثبت ، موسسه مالی تهیه کلیه مستندات را آغاز می کند.
در پایان معامله:
- خریدار به یک وام گیرنده جدید تبدیل می شود.
- فروشنده وضعیت مالک و وام گیرنده را از دست می دهد.
- شرایط وام همچنان یکسان است.
مزایای واگذاری:
- بدهی کمتر به بانک.
- همه چیز کاملاً قانونی است.
- بانک به عنوان ضامن معامله عمل می کند.
- وام گیرنده جدید به سرعت تعادل وام را پرداخت می کند و "علائم اضافی" دیگری را در تاریخ اعتبار خود دریافت می کند.
شما می توانید یک آپارتمان وام مسکن را برای دیگری تعویض کنید ، اما تنها در صورت موافقت بانک با این معامله. تصمیم سازمان اعتباری متأثر از عوامل بسیاری از جمله محل استقرار مسکن جدید است. باید در منطقه خوبی باشد. اگر بانک موافقت کرد ، باید با دقت آماده کنید ، مسکن خوبی پیدا کنید ، یک موسسه مالی آن را ارزیابی می کند. خریدار یک آپارتمان قدیمی را پیدا کنید. او باید با سابقه اعتبار مثبت باشد. از توصیه های ما استفاده کنید و مطمئناً موفق خواهید شد.
روابط بین بانک و وام گیرنده تنظیم می شود بر اساس توافق وام، که مطابق با قوانین فدراسیون روسیه گردآوری شده است.
راه های حل مشکل
تعویض آپارتمان وام مسکن طبق قانون امکان پذیر است ، اما گرفتن سود برای برگزاری آن چندان ساده نیست. وام دهنده نیاز دارد خطرات خود را محاسبه کنید در این شرایط ، بنابراین ، هر یک از آنها شرایط خود را مطرح می کنند. بیشتر اوقات ، به وام گیرندگان به دو روش پیشنهاد می شود:
- بازپرداخت وام با صدور وام کوتاه مدت جدید. براساس این طرح ، مسکن از طریق وثیقه برای تأمین وام در قالب وام کوتاه مدت از وثیقه خارج می شود. اشیاء "با هزینه اضافی" تغییر یافته و پول دریافت شده برای بازپرداخت وام می رود. از طرف دیگر بدهی با هزینه خریدار پرداخت می شود. یعنی مسکن به شکل وثیقه با خسارت فروخته می شود. مانده مانده بدهی پس از بازپرداخت دریافت شده در زمان فروش بازپرداخت می شود.
- انتقال بدهی. خریدار از وام گیرنده می گیرد نه مسکن بلکه اعتبار. در همین زمان ، وام گیرنده تغییر می کند ، و برنامه پرداخت و میزان بدهی بدون تغییر باقی می ماند. این طرح به ندرت کار می کند ، زیرا وام گیرنده جدید باید وام دهنده را راضی کند و چنین خریدار املاک و مستغلات بسیار دشوار است.
ضرر این گزینه ، دشواری گرفتن وام جدید در صورت وجود وام است.
در وب سایت ما بخوانید که آپارتمان چگونه است ، امکان تعویض اتاق و نحوه نتیجه گیری وجود دارد.
آموزش
برای انجام صرافی باید روش زیر را دنبال کنید.
شما باید از ابتدا شروع کنید مطالعه توافق وام.
هر بانکی اقدامات وام گیرنده و موارد خاص خود را در این سند شرح داده و به احتمال زیاد بند فروش یا مبادله وثیقه در سند مشخص شده است.
به منظور درک همه پیچیدگی های این روند و پیدا کردن این که در کدام مناطق امکان پذیر است ، ارزش مشاوره دارد مستقیم با کارمندان سازمان
اگر می خواهید یک آپارتمان را برای مسکن در یک شهر دیگر مبادله کنید ، نباید بیشتر از 1000 کیلومتر باشد. از شعبه بانک مسکن وثیقه به طور مرتب توسط بازرسان بررسی می شودو آنها باید طی یک روز به آن برسند.
پس از مشاوره و آشنایی با شرایط معامله احتمالی ، باید ملک مناسبی را انتخاب کنید. اعتماد به نفس در یکپارچگی مالک - شرط لازم برای موفقیت معامله ، زیرا تأخیر در پرداخت از طرف آن می تواند به مشکلات جدی تبدیل شود.
لازم به ذکر است که این مرحله یکی از دشوارترین هاست. بنابراین توصیه می شود برای حل این مشکل ، بهترین آژانس املاک و مستغلات قابل اعتماد را جذب کنید ، بهتر از همه کاری که با بانک شما همکاری می کند.
سپس ، وام گیرنده ، همراه با سرویس امنیتی بانکی ، شیء مورد نظر را برای مبادله آن بررسی می کنند. این موضوع توسط سازمان مسکن یا قانون جزا ، مقامات مالیاتی ، FMS ، ثبت یکپارچه دولت از شرکتها بررسی می شود. در همین زمان ، شرکت کننده ارز دوم برای سابقه کیفری بررسی می شود.
در غیاب شرایطی که مانع معامله شود ، آماده سازی آغاز می شود.
مرحله سوم تهیه مجموعه اسناد است. تهیه بسته به طور همزمان با جستجوی گزینه مسکن اتفاق می افتد. لیست اسناد شامل موقعیت های زیر است:
شرایط دریافت رضایت بانکی
یک موسسه اعتباری می تواند متقاضی را ملاقات کند و معامله را مجاز کند ، اگر وام گیرنده الزامات زیر را برآورده سازد:
- وام رهنی حداقل برای 4-5 سال پرداخت می شود و برخی از بانک ها حداقل بازپرداخت حداقل نیمی از مبلغ را می خواهند.
- مشتری یک تأخیر در پرداخت ندارد.
- مسکن در نزدیکی هر شعبه بانک واقع شده است.
ویژگیهایی بسته به ویژگی اشیاء
تعویض آپارتمان وام مسکن با شرایط زیر قابل انجام است:
معادل آن
تولید شده توسط تغییر وثیقه در همان قرارداد وام. هدف انتخابی توسط سرویس امنیتی بانک بررسی می شود. برای این کار ، وام گیرنده باید اسناد مختلفی را برای این محل از قوانین جزایی ، EGRP ، BTI تهیه کند.
اگر مانعی برای خرید مسکن جدید نباشد ، اسناد تهیه می شود:
- توافق نامه مبادله
- عملی در مورد انتقال یک وثیقه جدید.
- برداشت از وثیقه مسکن قدیمی.
هزینه های دریافت گواهینامه های مختلف بر عهده وام دهنده است. مالک جدید یک مالک کامل می شود پس از حذف رمز ورود و دریافت گواهی.
گرانتر است
آیا امکان تبادل یک آپارتمان برای بزرگ وجود دارد؟ با هزینه هزینه مسکن قدیمی ، وام بازپرداخت می شود و از این اختلاف به عنوان پیش پرداخت مسکن جدید استفاده می شود. چنین معامله ای سود بیشتری برای بانک دارد، از آنجا که ارزش وثیقه افزایش می یابد.
چگونه انجامش بدهیم؟ اغلب توسط انجام می شود فروش آپارتمان وام مسکن با رضایت بانک و صدور وام جدید. مشتری همزمان درخواستی را برای فروش مسکن که قبلاً با اعتبار گرفته شده است و برای وام جدید تهیه کرده است ، ارسال می کند.
به عنوان یک قاعده ، چنین مبادله ای توسط بانک به راحتی مجاز است ، در صورتی که وام گیرنده تحت توافق فعلی عقب افتادگی نداشته باشند.
تغییر بدهکار
در صورت عدم بودجه از خریدار مسکن انجام می شود. خریدار مبلغ اضافی را به فروشنده می پردازد و مابقی مبلغ آن به صورت وام به نام خود واریز می شود.
در عین حال ، مسکن همچنان یک ضمانت محسوب می شود. مشکل چنین معامله ای در یافتن فروشنده ای است که بتواند با پرداخت بدهی خود ، بانک را راضی کند ، بنابراین چنین طرح هایی در عمل بسیار نادر است.
قرارداد فروش
چگونه با تهیه قرارداد فروش ، می توان آپارتمان وام مسکن را برای دیگری تعویض کرد؟
وجوه حاصل از فروش برای بازپرداخت وام می رود، یک وام جدید دوباره
در این حالت ، حتی تغییر بانک. این طرح عمدتاً در صورتی مورد استفاده قرار می گیرد که مشتری بخواهد مسکن ارزان قیمت را مبادله کند.
این بانک به احتمال زیاد نمی خواهد تعهدی از املاک با ارزش کمتر بپردازد ، زیرا برای آن سودآور نیست. بنابراین ، او قبول نخواهد کرد که طرح های قبلی را اعمال کند.
بیشتر اوقات در این حالت ، شما باید به دنبال وام مصرف کننده باشید تا بتوانید مانده حساب وام را پرداخت کنید ، و سپس به سادگی یک توافق نامه رهن جدید ترسیم کنید.
همچنین می توانید با توجه به اختلاف دریافتی از خریدار ، مانده را بازپرداخت کنید. در این حالت مبلغ به عنوان پیش پرداخت می شود و معامله نهایی پس از برداشتن تعهد از مسکن انجام می شود.
معامله ترخیص
بسته به روش انتخاب شده ، معامله طبق سناریوی معین انجام می شود. شباهت گزینه ها این است که معامله به طور مستقیم در بانک با حضور کارمند کنترل انجام می شود.
اقدامات به این روش انجام می شود:
- برای هر یک از محل های مبادله صادر می شود قرارداد فروش. فضای زندگی که در این مرحله توسط وام گیرنده فروخته می شود به عنوان وثیقه بانک است.
- وام گیرنده با Rosreestr تماس گرفته و خرید مسکن جدید را ثبت می کند.
- براساس یک گواهی جدید قرارداد جدید، که در آن مسکن خریداری شده به عنوان وثیقه به طلبکار منتقل می شود.
- مشکلات سازمان اعتباری مجوز ترخیص با وام قبلی ، و مالک جدید می تواند ثبت املاک را انجام دهد.
تبادل آپارتمان در وام نظامی
آیا امکان تغییر مسکن برای سرباز دیگر وجود دارد؟ دشوارترین مورد تغییر مسکن است که بطور ویژه توسط کارمندان نظامی دریافت می شود. برنامه.
این آپارتمان ها واقع شده اند تعهد به دو سازمان به طور هم زمان: Bank و Rosvoenipoteka.
اما در عین حال مواردی وجود دارد که چنین معامله ای توسط قرارداد پیش بینی شده است.
اگر فرد نظامی به خدمت در شهر دیگری منتقل شود ، طبق این قرارداد معامله طبق بند "جابجایی" انجام می شود. این روش انجام می شود طبق طرح معادل ارز. سازمان های اعتباری در حال جایگزین کردن وثیقه هستند.
اگر این مبادله برای یک فضای زندگی بزرگتر یا کوچکتر ساخته شده باشد ، باید با بازپرداخت مبلغ وام و میزان کمک به Rosvoenipoteku ، طرحی را اعمال کنید.
بار برداشته می شود ، سپس کشیده می شود توافق نامه وام جدید.
تبادل یک آپارتمان وام مسکن یک روند پیچیده و نسبتاً ریسک پذیر است. برای دریافت نتیجه تضمین شدهبهتر است در اجرای یک آژانس املاک و مستغلات قابل اعتماد که توسط کارمندان تصور می شود ، کمک بخواهید.
می توانید در مورد تفاوت های ظریف و خطرات معامله اضافی از این ویدیو مطلع شوید:
وام برای چندین سال صادر می شود ، بیشتر اوقات - بیشتر از 10 سال. در این مدت ، زندگی می تواند "نوبه خود تیز باشد" و نیاز به انتقال به یک شهر دیگر وجود خواهد داشت.
خوانندگان عزیز! مقاله در مورد راه های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کند ، اما هر مورد فردی است. اگر می خواهید بدانید که چگونه مشکل خود را حل کنید - با مشاور تماس بگیرید:
برنامه ها و تلفن ها 24 ساعت و بدون روز خاموش پذیرفته شده اند.
سریع است و رایگان است!
با مسکن که وام هنوز بازپرداخت نشده است چه باید کرد؟ آیا امکان تعویض آپارتمان واقع در رهن وجود دارد؟
جایگزینی وثیقه
بانک ها 3 راه برای خروج از این وضعیت ارائه می دهند:
- بازپرداخت وام. این راه حل برای همه مناسب نیست ، زیرا مبلغ یک بار پرداخت بسیار زیاد است.
- بدهی را به شخص ثالث انتقال دهید. بانک ها تمایلی به چنین رویه ای ندارند ، زیرا این امر کیفیت وام به CBR را به طرز چشمگیری بدتر می کند.
- جایگزینی یعنی مبادله آپارتمان وام.
اهداف
وام مسکن دارای سپرده امنیتی (مستقر) است. بیشتر اوقات ، این یک آپارتمان خریداری شده است. بانکها به مشتریان خود اجازه می دهند وام را برای یک آپارتمان دیگر مبادله کنند.
برای این کار لازم است که وام گیرنده اعتبار خوبی با بانک داشته باشد و اینکه آپارتمان دیگر الزامات بانک را برآورده سازد.
بانک ها اجازه می دهند مبادله آپارتمان ها را با شرایط مختلف انجام دهند:
- کسی به پرداخت 2/3 از کل وام برای پرداخت آن نیاز دارد.
- برخی دیگر اصرار دارند که وعده جدید ارزان تر از قرارداد قبلی باشد.
- هنوز دیگران به تاریخ اعتبار مشتری می پردازند.
برای اینکه بانک به طور خاص اجازه جایگزینی را صادر کند ، باید تمام 3 شرط رعایت شود.
جایگزینی وثیقه تنظیم می شود. و جایگزینی وثیقه وام - مقررات داخلی بانک ، مطابق با این ماده قانون مدنی.
هدف از تعویض وثیقه ، خرید آپارتمان در شهر جدید است.
آیا امکان تعویض آپارتمان واقع در رهن وجود دارد؟
آپارتمان واقع در وام مسکن و موضوع تعهد قابل رد و بدل است. این در ماده 345 قانون مدنی فدراسیون روسیه بیان شده است.
برای انجام این کار ، شما باید برخی از شرایط را رعایت کنید:
- رضایت بانک؛
- انطباق با شرایط جایگزینی وثیقه ، که در هر بانک به طور جداگانه ایجاد می شود.
به دیگری
تعویض آپارتمان با دیگری فقط با رضایت بانک صورت می گیرد.
برای انجام این کار ، شما باید:
- بیا به بانک ، که متعهد تعهد است.
- برنامه ای را برای مبادله بنویسید.
شرایط زیر باید رعایت شود:
- بخشی از وام قبل باید بدون تأخیر بازپرداخت شود. به عنوان یک قاعده ، بانک ها پس از 4 - 5 سال پرداخت های قابل تحویل ، امکان مبادله را می دهند.
- یک آپارتمان جدید باید 20 تا 30 درصد ارزانتر از وثیقه اول باشد. یعنی هزینه وثیقه جدید با در نظر گرفتن بهره وام باید کمتر باشد.
- مسکن جدید نباید در "گوشه ای نزولی" قرار داشته باشد. این بانک هرگز به شما اجازه نمی دهد یک آپارتمان را در منطقه ای خریداری کنید که توسط این بانک سرویس ارائه نشود.
بنابراین ، قبل از نوشتن درخواست صرافی ، باید با یک متخصص مشورت کنید که در کدام منطقه می توانید یک آپارتمان بخرید.
در بزرگ
از لحاظ تئوریکی ، می توانید آپارتمانی را که در وام مسکن است برای یک بزرگتر مبادله کنید. اما باید ارزانتر باشد! این کار می تواند زمانی انجام شود که آپارتمان جدید در منطقه دیگری واقع شده باشد.
گران ترین آپارتمان ها در مسکو و سن پترزبورگ. اگر آپارتمان ، که وام مسکن است ، در یکی از این 2 شهر واقع شده است ، و وعده جدید فراتر از کوه های اورال است ، جایی که آپارتمان ها بسیار ارزان تر هستند ، بنابراین مبادله ای برای یک منطقه بزرگ امکان پذیر است.
فقط بانک باید به این منطقه خدمت کند ، در غیر این صورت بانک اجازه مبادله را نخواهد داد.
در Sberbank
- بزرگترین و مطمئن ترین بانک در کشور ما. جای تعجب ندارد که شهروندان ترجیح می دهند در اینجا رهن صادر کنند.
اما تبادل یک آپارتمان خریداری شده با وام مسکن از Sberbank بسیار دشوار است. این بانک تمایلی به جایگزین کردن وثیقه ندارد.
این بانک امکان تبادل وثیقه را فقط به مشتریان قابل اعتماد می دهد:
- شرکت کنندگان در پروژه حقوق و دستمزد.
- نداشتن تأخیر در پرداخت
- داشتن سابقه اعتباری خوب با سایر بانک ها.
در صورت نیاز به تغییر آپارتمان واقع در رهن با Sberbank ، می توانید از گزینه فروش استفاده کنید.
گزینه ها
گزینه های مختلفی برای مبادله آپارتمان وثیقه وجود دارد:
- مبادله یک آپارتمان مشابه در منطقه و قیمت. مشکلی با بانک ندارید. موضوع وثیقه فقط در حال تغییر است.
- یک آپارتمان جدید گرانتر است. این شایع ترین وضعیت است ، زیرا مبادله دقیقاً با هدف گسترش شرایط مسکن آغاز شده است. در این حالت ، هزینه آپارتمان قدیمی برای بازپرداخت وام قدیمی و "تسلیم" به یک وام جدید می رود.
- خریدار بودجه کافی برای خرید آپارتمان وثیقه ندارد. سپس بدهکار تعویض می شود ، نه وثیقه. در این حالت ، خریدار فقط تفاوت بین هزینه آپارتمان و وام ممتاز را به فروشنده می پردازد و آپارتمان در وثیقه باقی می ماند.
- فروش کلاسیک یک آپارتمان برای فروش است و وام قدیمی بازپرداخت می شود. یک آپارتمان دیگر خریداری شده است - و یک خط وام جدید باز می شود. شما حتی می توانید در یک بانک دیگر.
رضایت بانک
رضایت بانک برای مبادله آپارتمان وثیقه در صورتی حاصل می شود که:
- وام گیرنده چندین سال است که وام را به طور مرتب بازپرداخت می کند ، به عنوان یک قاعده ، بانک 5 سال پس از باز کردن خط اعتبار ، مبادله را مجاز می کند ، اما برخی از بانک ها فقط پس از پرداخت وام گیرنده بیش از نیمی از بدهی موافقت می کنند.
- آپارتمان خریداری شده در منطقه ای واقع شده است که به این بانک خدمت می کند.
- مشتری هیچ پرداختی با تأخیر ندارد.
سفارش ثبت نام
چگونه می توان یک آپارتمان را با وام داد و ستد کرد؟ برای تبادل آپارتمانی که در وام مسکن با یک بانک است ، شما باید:
- به بانک بیایید و یک برنامه برای صرافی بنویسید. در این حالت ، باید بدانید که در کدام منطقه می توانید یک آپارتمان جدید بخرید.
- بانک چک می کند که مشتری کلیه الزامات را برآورده می کند یا رضایت می دهد.
- بررسی نظافت قانونی آپارتمان خریداری شده. این کار معمولاً توسط نمایندگان مسکن یا سرویس امنیتی بانک انجام می شود.
- در این زمان اسناد برای آپارتمان های قدیمی و جدید جمع آوری می شود.
- سپس آنها به بانک ارائه می شوند.
- این بانک در حال آماده سازی دو مجموعه از اسناد است - برای فروش یک آپارتمان قدیمی ، و خرید یک مورد جدید. از آنجا که براساس قانون مدنی فدراسیون روسیه هیچ تبادل آپارتمانی وجود ندارد ، اما یک فروش هم وجود دارد ، تبادل یک آپارتمان وثیقه دقیقاً از طریق معامله خرید و فروش انجام می شود.
- ثبت معامله و ثبت حقوق مالکیت.
- حرکت به یک آپارتمان جدید.
اگر معامله با کمک وام مسکن انجام شود ، پس از 3 ماه می توان آن را تمام کرد.
اسناد
برای انجام معامله ، لازم است وام گیرنده زیر را تهیه کنید:
- گذرنامه و کپی از تمام صفحات؛
- صورت سود برای محاسبه یک خط اعتباری جدید ، چه به صورت 2-NDFL و چه به صورت بانک.
- برای مردان زیر 27 سال - اصل و نسخه ای از شناسنامه نظامی.
- سندی که می تواند تأیید کند که وام دهنده شغل دائمی دارد.
مدارک مربوط به یک آپارتمان (قدیمی و جدید) لازم است:
- عنوان اسناد - یعنی آن اسنادی که تأیید می کنند زمینه هایی برای ظهور حق مالکیت وجود دارد.
- گذرنامه کاداستری برای یک آپارتمان ، اگر وام مسکن برای کمتر از 5 سال صادر شده باشد ، پس از آن گذرنامه ای که در ثبت قبلی تهیه شده است مناسب است.
- درباره همه کسانی که در آپارتمان ها ثبت شده اند ، از کتاب خانه استخراج کنید.
- برای تأیید عدم وجود بدهی برای "آپارتمان مشترک" ، از حساب مالی برای هر آپارتمان ، لازم است.
- نتیجه گیری از یک ارزیابی کننده مستقل در مورد ارزش هر آپارتمان؛
- اگر کودکان زیر 18 سال در یکی از آپارتمان ها ثبت نام کنند ، پس رضایت مقامات سرپرستی و امانتداری لازم است.
اگر دائماً با بانک همکاری می کنید و اجازه تأخیر در وام رهنی را نمی دهید ، تعویض آپارتمان وام ممکن است. در بیشتر موارد ، بانک ها در حال جایگزین کردن وثیقه هستند یا وام گیرنده را جایگزین می کنند.
در دوره بازپرداخت وام رهنی ، شرایط غیرقابل تحمل ممکن است در زندگی وام گیرنده بوجود آید و نیاز به مبادله آپارتمان خریداری شده با استفاده از وام های قرض گرفته شده باشد. درباره نحوه تعویض آپارتمان در وام مسکن برای دیگری بخوانید - در ادامه بخوانید.
مطابق قانون روسیه و توافق نامه وام امضا شده ، این بانک متعهد دارنده املاک و مستغلات است. بنابراین ، هرگونه اقدام با املاک و مستغلات محصور شده فقط باید با رضایت وام دهنده انجام شود.
چنین اقداماتی شامل فروش ، مبادله ، هرگونه بهبود در مسکن و در برخی موارد حتی اجاره نامه است. به طور خاص ، مطابق با 102-FZ ، مشخص شد که با رضایت بانک وام مسکن ، می توان آپارتمان ارائه داد ، مبادله ، فروخته شد ، به عنوان کمک به دارایی یک خانواده و غیره ساخته شد.
قانون قانونی حاکم بر روند جایگزینی وثیقه ، علاوه بر 102-FZ ، قانون مدنی فدراسیون روسیه است (ماده 345). این اسناد است که هنجارها ، قواعد و امکان مبادله املاک و مستغلات تحت توافق رهنی را تعیین می کند.
روش مبادله مستقیم آپارتمانهای مسکن تفاوت های ظریف زیر را نشان می دهد:
- مبادله شامل تعویض وثیقه موجود است ، یعنی دوباره ثبت وام مسکن با دارایی دیگر.
- ممکن است بانک رضایت خود را برای جایگزین کردن وثیقه بدهد ، اما برای انجام این کار الزامی نیست.
- فرآیند تعویض نه چندان با توافق وام منعقد شده با یک وام گیرنده خاص تنظیم می شود ، بلکه بیشتر با مقررات داخلی ، دستورالعمل ها و آیین نامه های بانکی تنظیم می شود (برخی وام دهندگان فقط می توانند پس از بازپرداخت بدهی بیش از نیمی از مدت وام مجاز به مبادله باشند ، برخی دیگر نسبت به تاریخ معامله تعهدی سختگیرانه ندارند).
- تبادل یک آپارتمان برای دیگری فقط درصورتی امکان پذیر است که مشتری دارای سابقه اعتبار مثبت (عدم تأخیرهای طولانی) باشد.
- املاک و مستغلات اکتسابی باید مانده بدهی (با احتساب سود منسوخ شده) را با حداقل 20-30٪ تخفیف پوشش دهند.
مهم! وام گیرنده قبل از جستجوی مسکن جدید و امضای هرگونه اسناد ، باید مجوز قبلی را از بانک خود دریافت کند. اگر این کار انجام نشود ، می توانید وقت و انرژی خود را هدر دهید و رد شوید.
چه گزینه های مبادله ای می تواند باشد: جوانب مثبت و منفی آنها
تغییر آپارتمان در وام با کمک چندین گزینه امکان پذیر است ، که هر کدام دارای خصوصیات ، جوانب مثبت و منفی هستند. هر یک را با جزئیات در نظر بگیرید.
رفع تعهد توسط بانک از املاک وام مسکن و فروش آن با خرید یک مورد جدید
این گزینه برای تعویض مسکن وام مسکن برای آن وام گیرندگان که قصد خرید آپارتمان جدید مساحت بزرگتر و بر این اساس با هزینه بالاتر را دارند ، ارجح است.
در این حالت ، معامله با پرداخت بدهی باقیمانده با استفاده از وجوه خود یا با جذب وام منظم مصرف کننده انجام می شود. برای فروش آپارتمانی که در تعهد بانک است ، باید مجوز وی را از چنین روشی و علاوه بر این ، بار خود را از آن خارج کنید.
همانطور که نشان می دهد عمل ، بانک ها به دلیل افزایش ریسک تمایلی به انجام چنین عملیاتی ندارند. مزیت در اینجا فقط برای مشتری است که شرایط زندگی آنها را بهبود می بخشد.
فرایند رفع تعهد از املاک وام مسکن و فروش آن با خرید همزمان یک مورد جدید مراحل زیر را شامل می شود:
- اخذ مجوز از بانک طلبکار برای فروش املاک محصور و همزمان ارائه درخواست رهن جدید.
- بازپرداخت بدهی باقیمانده در قرارداد فعلی و متعاقباً حذف وجه از املاک و مستغلات.
- جستجوی خریدار آپارتمان و انعقاد قرارداد فروش.
- جستجوی یک آپارتمان جدید (قرارداد خرید و فروش نیز به همین ترتیب منعقد شده است).
- انعقاد قرارداد جدید وام.
- تعهد وعده جدید در مرجع ثبت نام.
برای خریدار آپارتمان قدیمی هیچ منفی نخواهد بود ، زیرا او املاک و مستغلات را از قبل و بدون هیچ گونه هزینه ای خریداری می کند.
درباره نحوه و چگونگی انجام این کار بیشتر بخوانید.
جایگزینی وثیقه همانطور که بانک با دیگری توافق کرده است
یک روش جایگزین برای مبادله یک آپارتمان در وام مسکن برای دیگر ، تغییر ساده وثیقه با انعقاد توافق نامه مبادله ای است. نتیجه گیری چنین توافق نامه ای تنها درصورتی که هزینه دو موضوع تقریباً یکسان باشد ، مرتبط خواهد بود. استقرار چنین واقعیتی توسط بانک طلبکار علاقمند انجام می شود.
روند تعویض وثیقه در این حالت به ترتیب زیر انجام خواهد شد:
- اخذ رضایت بانک.
- تهیه بسته کامل اسناد برای مسکن جدید.
- ارزیابی مسکن جدید و شفاف سازی شرایط وام برای معاملات آینده.
- امضای توافق نامه مبادله ای.
- واگذاری آپارتمان جدید به عنوان ضمانت به بانک.
- برداشتن یک خسارت از املاک قدیمی.
چنین معامله ای در اجرای آن با مشکلات زیادی روبرو است ، زیرا تعداد معدودی از افراد صاحب املاک که آماده توافق برای تبادل یک آپارتمان هستند ، که به عهده بانک است ، وجود دارد.
فروش و خرید آپارتمان در یک بانک با وام مسکن
این روش مبادله املاک و مستغلات برای بانک بیشترین ارجحیت است ، زیرا دارای حداقل خطرات است. به عبارت ساده تر ، وام گیرنده با مجوز بانک ملک موجود را می فروشد و کالای جدیدی را نیز با وامهای قرض گرفته شده (با اضافه پرداخت از طریق وام) خریداری می کند.
این مراحل شامل مراحل زیر است:
- اخذ رضایت رسمی بانک و درخواست رهن جدید.
- قرار دادن یک آپارتمان قدیمی برای فروش و انعقاد قرارداد فروش با خریدار.
- جستجوی یک آپارتمان خریداری شده (قرارداد خرید نیز منعقد شده است).
- معامله وام جدید وام.
- رفع مشكلات قدیمی و تعهد به یك آپارتمان جدید.
یعنی روند فروش همزمان یک آپارتمان قدیمی و خرید آپارتمان جدید در حال انجام است. برای کاهش خطرات احتمالی ، می توانید از سلول های بانکی برای شهرک استفاده کنید.
از نظر سازمانی ، چنین معامله ای در یک روز قابل انجام است.
به طور جداگانه باید گفت که مبادله یک آپارتمان وام مسکن برای ارزان تر بسیار دشوار خواهد بود. اخذ مجوز از بانک در این حالت عملی غیرممکن خواهد بود ، زیرا هیچ بانکی موافقت نخواهد کرد که آگاهانه نقدینگی وثیقه را کاهش دهد.
می توان با کمک یک قرارداد فروش مضاعف برای هر دو اشیاء املاک و مستغلات ، هنگامی که اولین آپارتمان در وام پس از برداشتن تعهد به فروش می رسد ، از این وضعیت خارج شوید. در بالا توضیح داده شد
روش جایگزینی وثیقه با Sberbank
Sberbank بزرگترین موسسه وام دهنده است که در بین جمعیت روسیه بسیار محبوب است. شرایط وام در آن با حداقل نرخ بهره ، نگرش وفادار به وام گیرندگان و شرایط سریع پردازش مشخص می شود.
روش جایگزینی وثیقه در Sberbank دارای چندین ویژگی خاص خود است. به ویژه ، تفاوت های ظریف زیر را می توان به آنها نسبت داد:
- مبادله یک آپارتمان وام مسکن برای دیگری طبق برنامه کتبی مشتری انجام می شود.
- وام گیرنده بسته کاملی از اسناد وام را برای خود و کلیه وام گیرندگان و ضامن وام های جاری (گذرنامه ، گواهی نامه ، کار و غیره) فراهم می کند.
- بسته ای از اسناد برای آپارتمان ، که جایگزین شده است (ارزیابی ، اسناد عنوان ، و غیره) ارائه شده است.
- بانک چنین بیانیه وام گیرنده را تا 30 روز در نظر می گیرد.
- اگر تصمیم Sberbank مثبت باشد ، پس از آن قرارداد توافق نامه وام برای تغییر وثیقه امضا می شود.
- وعده جدید به طور هم زمان ثبت شده و ضرب و شتم در آپارتمان اول از مقامات دادگستری برداشته می شود.
نتیجه گیری: Sberbank به روش جایگزینی وام مسکن با مسئولیت پذیری بالایی نزدیک می شود ، خطرات آن را به حداقل می رساند و فقط به نفع خود عمل می کند.
چه مدارکی مورد نیاز خواهد بود
برای مبادله آپارتمان وام وثیقه ، لازم است مجموعه مقالات زیر را تهیه کنید:
- گذرنامه وام گیرنده (با نسخه های هر صفحه)
- اسناد تأیید اشتغال پایدار مشتری و تجربه فعلی وی.
- اسناد تأیید کننده پرداخت بدهی (حداقل برای شش ماه گذشته)
- اسناد مربوط به آپارتمان خریداری شده
این یک مجموعه اساسی از اسناد است. علاوه بر این ، این بانک ممکن است نیاز به TIN ، شناسه نظامی ، SNILS ، گواهی ازدواج / طلاق ، رضایت همسر از معامله و غیره داشته باشد.
در مورد اسناد مربوط به آپارتمان خریداری شده ، در اینجا شما نیاز خواهید داشت:
- اوراق عنوان (گواهی مالکیت)؛
- عصاره ای از کتاب خانه که همه ثبت نام شده در یک ملک خاص را نشان می دهد.
- گذرنامه کاداستر مسکن.
- یک گواهی از طرف دستگاه حاکم در مورد عدم بدهی خدمات مسکن (به عنوان مثال ، گواهی از HOA).
- گزارش ارزیابی املاک و مستغلات که توسط یک شرکت معتبر ارزیابی انجام شده است.
لیست به روز شده اسناد و مدارک لازم بسته به بانک انتخابی ممکن است کمی متفاوت باشد.
مهم! جمع آوری یک بسته اوراق بهادار با بانک باید در اسرع وقت شروع شود ، زیرا این روند می تواند به تأخیر بیفتد ، که مناسب هر خریدار و فروشنده املاک و مستغلات نخواهد بود.
قانون فدراسیون روسیه تبادل مسکن را که در وام مسکن ضبط شده است ، برای دیگری منع نمی کند. بنابراین ، پاسخ به سؤال "آیا امکان تغییر آپارتمان واقع در رهن وجود دارد؟" مثبت خواهد بود شرط اصلی چنین معامله ای اخذ اجباری مجوز رسمی از طلبکار است. وام گیرنده پس از به دست آوردن رضایت بانک می تواند یکی از گزینه های جایگزینی آپارتمان وام را انتخاب کند: با کمک توافق نامه خرید و فروش کالا ، قرارداد فروش مضاعف یا با برداشتن نخستین بار از مال وثیقه و فروش بعدی آن.
یادآوری می کنیم که سایت در حال ضبط برای مشاوره رایگان در مورد موضوعات پیچیده با ماهیت حقوقی و اعطای وام است. فقط از طریق فرم موجود در گوشه صفحه ثبت نام کنید.
ما منتظر سوالات شما هستیم و از شما برای ارزیابی پست و ارسال مجدد سپاسگزار خواهیم بود.
در آگوست سال 2014 ، وی در VTB 24 وام رهنی صادر کرد. به همین ترتیب اتفاق افتاد که در فوریه 2015 توسعه دهنده به من زنگ زد و توضیح داد که ساخت خانه موقتاً به حالت تعلیق در آمده است و پیشنهاد داد که آپارتمان من را با یک آپارتمان در یک خانه همسایه جایگزین کنم ، ساخت آن به موقع انجام می شود.
من به دفتر بانک مراجعه کردم ، جایی که وام رهنی ثبت کردم. من به رئیس وام رهنی ، بویا آنا ارجاع شدم. با شنیدن اولین چیزی که به من پیشنهاد کرد که در کل از وام خودداری کنم ، احتمالاً برای او این ساده ترین راه حل سوال من بود ، و احتمالاً او نگران این نبود که تقریباً حدود یک سال است که من بهره و بیمه پرداخت کرده ام. وی پس از امتناع از چنین پیشنهادی وسوسه انگیز ، هشدار داد كه روش تعویض سپرده پرداخت شده است. در همان زمان ، من نتوانستم تصمیم بگیرم که در نهایت چقدر هزینه دارد ، و مبلغ تقریبی 10 هزار روبل دادم ، زیرا نتوانستم برایم توضیح دهم که مبلغ دقیق به چه چیزی بستگی خواهد داشت. او هرگز کل روش جایگزینی سپرده را شرح نداد.
بعد از اینکه شماره کاداستر را از سازنده دریافت کردم ، دوباره به بانک مراجعه کردم ، جایی که فهمیدم که اکنون باید با هزینه شخصی خودم ارزیابی املاک را انجام دهم. اگرچه وکلای VTB تأیید کردند که وی معتبر است ، و من در هنگام ثبت نام اولیه وام ، چنین ارزیابی ای نکردم.
یک هفته بعد ، گزارشی از ارزیابی آپارتمان را به بانک تسلیم کردم که برای آن مجبور شدم 3500 روبل پرداخت کنم. من گزارش ارزیابی را به آنا دادم ، زیرا این در یک نسخه واحد است ، من خودم از او دعوت کردم بیانیه ای بنویسد و درخواست کند موضوع تعهد را تغییر دهد و لیستی از اسناد ارائه شده را به آن ضمیمه کند ، که من جواب آن را دریافت کردم: "اگر می خواهید ، بنشینید و بنویسید. ما این کار را انجام نمی دهیم." به سؤال من: "اگر ناگهان اسناد مرا از دست دادید؟" - آنا گفت: "نمی خواهی ، نرو!".
سپس آنها مرا برای پرداخت هزینه فرستادند ، هزینه 9000 روبل اعلام شد. منشی از من پرسید: "چقدر می خواهید بپردازید؟" من بسیار شگفت زده شدم که هیچ کس نمی تواند تعرفه هایی را که این هزینه در آن ذکر شده است به من نشان دهد و در واقع هیچ کس از چنین خدماتی اطلاعی نداشت. اپراتور 20 دقیقه طول کشید تا یاد بگیرد که چگونه پرداخت را از من بپذیرد ، در نتیجه آنها پول را پذیرفتند ، اما هیچ کس تعرفه ها را نشان نداد.
بعد از انجام پرداخت ، یک هفته بعد آنا به من اطلاع داد كه واریز وجه برای من جایگزینی واریز را برای من تضمین نمی كند و بانك حق دارد بدون توضیح دلایل از من امتناع كند.
سه هفته گذشته است ، اما تصمیمی از سوی بانک گرفته نشده است.
این چنین مراقبت از مشتری است. به هر حال ، آنا یکی از بهترین کارمندان را دارد ، عکس او روی تخته افتخار آویزان است. پس درباره بقیه چی صحبت کنیم؟ بلافاصله ، آنا حتی این شرط را انجام داد كه اگر جایگزینی وثیقه به ابتکار وام گیرنده نباشد ، این سرویس ممكن است رایگان باشد ، اما به دلایل عینی این اقدام ضروری است ، اما بعداً معلوم شد كه حتی یك سرویس پولی ضمانت جایگزینی وثیقه را نیز تضمین نمی كند. در اینجا است که چنین بهترین کارمند نمی تواند داده های قابل اعتماد به مشتری ارائه دهد ، به طور مداوم او را گمراه می کند ، و حقیقت را فقط پس از پول درآوردن به صندوقدار می گوید.
من یک بار دیگر تأیید می کنم که هنوز کسی تعرفه ای را به من نداده است ، و به طور کلی ظاهراً عجله ندارم با من تماس بگیرم! برای چی؟ پس از همه ، بهره وام من به طور منظم پرداخت می کنم.
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
سپرده های آنلاین موجود در VTB
چه کسی و در چه شرایطی در یک بانک پس انداز وام مسکن می دهند
ورودی روزبانک برای اشخاص حقوقی
چه مواردی را برای اهداف اعتباری مشخص کنید