Избор на най-ефективния от възможните. Как да получите патент за изобретение и да не сливате информация с конкурентите

22.05.2020

В сектора на недвижимите имоти могат да възникнат сравнително типични ситуации, когато инвеститор търси необходимата комбинация от земя и използване (като например използването на земята) или избира земя, която има значителен потенциал за увеличаване на стойността. Основният проблем, който се подразбира в тези ситуации, е оценката на потенциала за увеличаване на стойността на обекта.

Търсенето на решение на този проблем се крие в отговорите на два въпроса:

Доколко пазарът е готов да приеме (подкрепи) планирания случай на употреба;
- какви са разходите и финансовата възможност за развитие. Един от начините да се отговори е да се анализира НЕИ на земята.

От всички фактори, които влияят, най-важна е преценката за най-ефективно използване на имота. Това решение се основава на цялостен анализ на района, микрорайона, обекта и неговите възможности за развитие.

Целият процес на оценка на пазарната стойност на имота се основава на предположението за най-ефективно използване. Този анализ става сърцето на проблема с оценката, отнема време, усилия и прилагане на професионални умения на оценителя.

Необходимост и същност на NEI анализа

Анализът на най-ефективното използване на имота включва подробно проучване на пазарната ситуация, характеристиките на имота, който се оценява, идентифициране на опции, които се търсят от пазара, които са съвместими с параметрите на имота, който се оценява, изчисляване на рентабилността на всяка опция и оценка на стойността на имота за всеки случай на използване. По този начин окончателното заключение за най-ефективния случай на използване може да бъде направено само след изчисляване на разходите.

Най-ефективното използване на имота се определя от принципа на NEI и представлява възможността за използване на безплатен или застроен парцел, който е законосъобразно и правилно проектиран, физически осъществим, снабден с подходящи финансови ресурси и дава максимална стойност.

Оптималното използване на земята се определя от конкуриращите се фактори на конкретния пазар, към който принадлежи имотът, който се оценява, и не е резултат от субективни спекулации на собственика, предприемача или оценителя. Следователно, анализът и подборът на най-ефективната употреба всъщност е икономическо проучване на пазарните фактори, които са значими за оценявания обект.

Пазарните фактори, използвани за формулиране на заключение за най-ефективното използване на недвижими имоти към датата на оценка, се разглеждат в общия набор от данни, събрани и анализирани за определяне на стойността на имота. Следователно идентифицирането на най-ефективната употреба за даден имот може да бъде квалифицирано като основа за изчисляване на неговата пазарна стойност.

Ако имотът, който се оценява, включва последващо лично ползване или отдаване под наем, тогава основната им мотивация за изчисляване на стойността ще бъде сведена до придобитите от потребителя имуществени качества (доход, престиж, поверителност и др.). В допълнение към размера на получения доход и натрупването на капитал, инвестиционната мотивация взема предвид такива параметри като данъчни стимули и проектна приложимост.

Обикновено анализът на най-ефективната употреба се извършва според няколко алтернативни варианта и включва следните области:

Анализ на пазара;
- анализ на осъществимостта на всяка опция;
- разработване на подробен план за изпълнение за всеки вариант.

Анализът на пазара включва определяне на случаите на търсене на употреба, алтернативни на съществуващите, с цел проучване на предлагането и предлагането, капацитета на пазара, динамиката на наемните ставки и др. за всяка опция. Оптималната комбинация от фактори, водещи до най-голяма цена, е най-ефективната употреба.

Анализът на осъществимостта (осъществимостта) включва изчисляване на основните компоненти на разходите - приходния поток и процента на капитализация за определяне на разходите, като се вземат предвид променливите параметри на всеки правно обоснован и физически осъществим вариант.

Анализът на най-ефективната употреба включва разработването на подробен план за изпълнение на всяка опция с отчитане на конкретни участници на пазара, сроковете на проекта, източниците на финансиране за избор на опцията, която осигурява максимална производителност на оценяваната собственост, и осигурява сравнение на всички възможни варианти за развитие на сайта. За всяка опция се изчислява остатъчната стойност на земята (парцела).

Най-високата остатъчна стойност на земята съответства на възможността за най-ефективно използване.

Клиентът може конкретно да посочи интереса си към цялостно проучване за най-ефективно използване на оценявания обект.

Фактори, определящи NEI

1. Потенциалното местоположение. Поради уникалността и неизменността на топографското положение на земята, местоположението е основният фактор, определящ неговата стойност. В Съединените щати оценителите казват: Има три основни фактора, които влияят върху стойността на имот - местоположение, местоположение и местоположение. Определянето на използването на сайта, който е най-печеливш, е важна задача за оценителя.

При определяне на местоположението на сайта трябва да се има предвид:

Как се сравнява с вида на ползването на земята, преобладаващ в определен район;
- неговата наличност.

Потенциалът за местоположение на един и същ обект, в зависимост от варианта за използване на земята, може да бъде както висок, така и доста нисък.

2. Качеството на ресурсите на сайта. Проучването на този брой ни позволява да определим потенциала на физическите качества на територията, тоест онези възможности, които могат да бъдат реализирани по време на развитието на обекта. Качеството на ресурсите на сайта може да позволи на оценителя да препоръча изграждането на десет етажен петзвезден хотел, складски комплекс или предприятие за преработка на боклука върху него. За да вземе решение, оценителят трябва да открие всички ограничения за различни варианти за развитие, свързани както с топографията, така и със състава на почвата (податливост на наводнения, нивото на подземните води и др.), Както и зонирането и местните ограничения. Качеството на ресурсите на сайта, ресурсният му потенциал зависи от прилежащото използване на земята, перспективите на региона и микрорайона. Това, разбира се, зависи и от ситуацията в страната - ситуацията и перспективите за нейното развитие може да подтикнат оценителя да препоръча като оптимално използване на сайта да изгради бункер, който да издържи на директен удар от атомна бомба, а не от петзвезден хотел от стъкло-алуминий.

3. Пазарно търсене. За да се развие концепцията за най-ефективната употреба, най-важно е анализът на поведението на пазара. Пазарът, комбиниращ търсенето и предлагането, създава пазарна стойност. Когато целта на оценката е да се определи пазарната стойност, анализът на НЕИ ви позволява да идентифицирате най-изгодната и най-конкурентна употреба на оценявания обект.

В допълнение към разглеждането на очевидните общи проблеми на търсенето - предлагането на пазара, се определя и целевият пазар, онези потребители, които могат да купят или наемат този имот.

Имаме предвид инфраструктурата на самата земя и околните територии (степента на развитие на пътната мрежа, интензивността на движението и пешеходните потоци, наличието на железопътни линии и пътища за достъп, разстояние от търговските центрове) за проучване на икономическото местоположение на обекта - неговия ситус. Тази концепция включва и анализ на демографската ситуация в района, в който се намира земята (възрастов състав на населението, неговата платежоспособност), възможни конкуренти и конкурентни обекти и др. По време на анализа се идентифицират и оценяват тяхното удобство и други характеристики. Състезателните съоръжения увеличават предлагането и са в състояние да отклонят част от търсенето. Освен това е важно да се идентифицират конкурентни съоръжения в процес на изграждане и проектиране, които ще се конкурират с оценявания обект в бъдеще.

След определяне на целевия пазар, анализ на ситус ви позволява да идентифицирате допълнителни удобства, които могат да осигурят конкурентна разлика между имота, който се оценява, и тези, предлагани на пазара на недвижими имоти. Конкурентен диференциал - това е допълнително качество, което дава на обекта сравнително предимство. ("И от прозореца ни се вижда Червеният площад! А от прозореца ви се вижда само малка улица ...") Като конкурентна разлика на жилищно съоръжение, сауна, складови помещения, работилници, фитнес зала, гараж в мазето, солариум на покрива, камини в апартаменти , лоджии, живописни гледки, охраняем паркинг и т.н.

Така на базата на пазарния анализ се определят:

А) целеви пазар (потенциални потребители);
б) съществуващи конкурентни съоръжения;
в) конкурентни съоръжения в процес на изграждане и проектиране;
г) конкурентен диференциал.

4. Технологична и финансова стабилност. Технологичната приложимост на изграждането на поземлен участък се състои в отговор на въпроса дали е възможно да се извърши планираната възможност за строителство своевременно с подходящ график за финансиране и проект за организация на строително-монтажни работи (строително-монтажни работи). Ограничителните условия на проекта са броят на необходимите квалифицирани работници и ръководители, осигуряването на строителни материали и оборудване, както и стандартите за безопасност при строително-монтажните работи, пожарната безопасност, санитарно-епидемиологичното наблюдение и др.

По този начин въпросът за достатъчността и достъпността на финансови, временни, трудови и други привлечени ресурси трябва да бъде решен. Недостатъчната квалификация на строителните работници, отсъствието или необосновано завишената цена на необходимите довършителни материали, невъзможността да се организира необходимия поток от плащания (кредитна линия) и т.н., всичко това може да доведе до технологична несъстоятелност на конкретен проект за развитие.

Разбира се, самият проект може да е нереалистичен - било Вавилонската кула или Дворецът на Съветите на СССР (визирайки конкурентните проекти от 1931-1932 г. и подготовката на ямата).

При разглеждането на предложения инвестиционен проект за разглеждания случай на използване, финансовата стабилност е един от основните фактори при прилагането на принципа NEI на парцела. На този етап се решават задачите за финансиране на проект в недвижими имоти, определят се паричните потоци и дисконтовите ставки, които отговарят на изискванията на инвеститора. Особено внимание се обръща на времето на получаване и отлив на средства, оперативните разходи за оборудване, плащанията по обслужване на дълга, постъпленията от продажбата на съоръжението и рефинансиране на средства.

По този начин, при вземане на решение за NEI на даден обект, е необходимо да се анализират следните основни фактори:

1) потенциал за местоположение;
2) качество на ресурсите на сайта;
3) пазарно търсене;
4) технологична и финансова осъществимост.

Първите два фактора са фокусирани върху земята, а последните два - върху подобренията.

Критерии NEI

Анализът на пазара и пазарните фактори ни позволява да изберем няколко от тях за детайлен анализ на многото варианти за различни приложения на земята. Той също е в основата на формирането на критерии за подбор за единствената опция от предварително избраните опции, която ще бъде НЕИ на определен сайт.

Възможността за най-ефективно използване на оценената собственост трябва да отговаря на четири критерия:

1) правна допустимост;
2) физическа осъществимост;
3) финансова стабилност;
4) максимална производителност.

Последователността на разглеждане на тези критерии при анализа на различни варианти за използване на недвижими имоти в руската практика на оценяване обикновено съответства на горното. Тази последователност на процедурата за анализ се дължи на факта, че най-ефективният случай на използване, дори и с необходимото финансиране, не е осъществим, ако е законово забранен или физическото му прилагане е невъзможно.

Правна валидност

Проверката на правната допустимост на всеки разглеждан случай на употреба се извършва във всички случаи на първо място. Не бива обаче да се бърка опцията за оптимално използване на имота със законовото изискване за използване на недвижими имоти по предназначение.

Правната валидност на развитието на поземлен имот се състои в неговата експертиза от гледна точка на действащото законодателство, градоустройствените стандарти (зониране, опазване на околната среда, защита на исторически сгради, паметници, пожарна безопасност, консумация на енергия и др.), Обещаващи решения за областното оформление на парцела, ограниченията на местната администрация и исканията на местната общност Оценителят също така преглежда законите за околната среда, строителните норми и частните ограничения.

Изборът на най-ефективно използване на недвижими имоти може да бъде повлиян от съществуването на дългосрочни договори за наем. По време на оставащия срок на лизинга използването на съоръжението зависи от условията на лизинга. Ако най-ефективното използване на съоръжението е ограничено от наличието на лизинг, този фактор следва да бъде отразен в доклада за оценка. Например, ако даден обект е ограничен от наем на земя, който изтича след повече от 12 години, тогава може да няма икономическа възможност за изграждане на нова сграда с икономически живот 40 години.

Освен това трябва да вземете предвид възможните ограничения, които могат да бъдат определени в договора за придобиване на недвижими имоти. Ограниченията могат да се отнасят до определени области на употреба, да се посочи местоположението на сградите върху земята, параметри на сградата, вид на използваните строителни материали. Ако ограниченията на акт за собственост влизат в противоречие с по-общи правни норми, като строителни норми и правила, тогава обикновено се взема предвид най-тежкото законово ограничение.

Строителните кодове могат да възпрепятстват развитието чрез най-ефективните сгради, увеличавайки разходите за строителство, за да се съобразят с техническите стандарти. Това в крайна сметка възпрепятства развитието на територии. В някои области строителните норми се използват за намаляване на ново строителство и ограничаване на растежа.

Оценителят трябва да се запознае с всички ограничения, свързани с зонирането на територията, на която се намира обектът (по вид на застрояване, неговата плътност, височина на сгради и конструкции; защита на исторически и архитектурни паметници; разрешени строителни материали и технологии и др.).

Действащите разпоредби за земеползване са насочени към опазване на околната среда. Оценителите трябва да вземат предвид стандартите за чист въздух, вода, както и общественото мнение по отношение на предложените проекти за развитие на териториите. Например, изграждането на сгради на определен брой етажи, пожари. Изисквания за изолация.

Възможно е да възникнат ситуации, когато настоящите ограничения не позволяват да се реализира употребата, която според оценителя ще бъде оптимална. Но оценителят може да има достатъчно причини да разчита на изменения в регулаторните актове, които ще позволят възможността, която той счита за оптимална.

След като обоснова разумността и вероятността от тези промени, оценителят има право да включи тази условна опция за оптимално използване в доклада. Например:

А) предположението за прехвърляне на земеделска земя за жилищно строителство;
б) предположението за включване в бъдещето на къщи с паметници в пазарния оборот и др.

Възможността за промяна на законодателството, строителните норми, правилата за зониране обаче никога не е дефинирана напълно.

Физическа осъществимост

Изборът на най-ефективното използване на недвижимите имоти трябва да се основава на неговата физическа осъществимост. Най-важните фактори за анализ на физическата осъществимост са големината, формата и естествените особености на земята (топография); растителността, ландшафта и дизайна на сградите, почвените условия и пътищата за достъп до обекта, както и рискът от природни бедствия (като наводнения или земетресения) влияят върху предназначението на земята.

Физическите, наземните и ландшафтни възможности са важни фактори за анализ на НЕИ на поземлен участък. За нова сграда се определят размерът, формата и естествените й особености, растителността, извършват се топографски проучвания, измерва се дълбочината на водата. За по-стари сайтове такава информация обикновено вече е налична и трябва да бъде намерена. Тези данни са необходими, за да решите каква цел може да бъде построена сграда, брой етажи и размери на определен парцел. Пренебрегването на този анализ е изпълнено с колапс на структури и създадени от човека бедствия.

Размерът на сайта, неговата форма (не правоъгълната е по-скъпа за разработване и е неудобна за използване), лицевата страна и дълбочината, достъпът и други фактори трябва да бъдат благоприятни за развитие. Например, ако вграденото помещение 10 х 50 м се използва като магазин, пазарната му стойност ще бъде повлияна от местоположението по предната част - колко - 10 или 50 м пада върху витрината, покрай която се движи потокът от пешеходци - потенциални купувачи.

По този начин крайната полезност на земята зависи от нейния размер и форма. Някои опции дават най-голям ефект само при използване на парцел с определен размер. В този случай е необходимо да се определи възможността за разширяване на съществуващата земя. Формата на парцела влияе върху крайната производителност, тъй като разходите за изграждане на поземлен парцел с неправилна форма могат да бъдат по-високи, което допълнително намалява тяхната полезност в сравнение с други парцели.

Същото важи и за достъпа до обекта. Наличието на пътища за достъп до обекта и комуналните услуги увеличава крайната му производителност, тъй като се постигат икономии при неговото развитие. Например, наличният капацитет на пречиствателните съоръжения ограничава физическите размери на предлаганата опция за ефективно развитие.

Физическата осъществимост на проекта се влияе от състоянието на почвите и опасността от природни бедствия (земетресения, наводнения, наводнения, наводнения и др.). Известното решение „градът ще бъде положен тук, въпреки арогантен съсед“ беше политическо, доброволческо и имаше очевидни недостатъци - излагането на територията на наводнения, състоянието на почвата не позволява славното дело на Петър да бъде пример за безупречно заключение въз основа на „физическата възможност“.

По този начин топографските или почвените характеристики на парцела се отразяват във функционалната полезност на обекта. Когато анализирате използването на сайта, трябва да вземете предвид различните неудобства и отрицателни аспекти, свързани с тази опция, и да ги поставите на картата на сайта. Такива точки могат да включват факти за бедствие в околната среда (токсично замърсяване) в региона.

Някои сайтове постигат най-доброто си използване само във връзка със съседни; оценителят трябва да идентифицира и изчисли това. Например, крайградски парцел от 6 декара на особено престижно място вероятно ще достигне най-високата пазарна стойност, ако бъде затворен със съседите си и използван за изграждането на триетажно имение, което очевидно е „претъпкано“ на 6 декара, което най-вероятно съответства на щитова градинска къща. В принципите за оценка на недвижими имоти тази ситуация се описва от принципите на баланс и икономически размер. Балансът задава оптималните за определен тип стойности на ползване на земята производствени фактори, които в комбинация увеличават максимално стойността на земята; икономическият размер определя количеството земя, което е необходимо за осигуряване на оптимален мащаб на използване на земята в съответствие с пазарните условия на това място.

В процеса на анализ на физическата осъществимост на случай на ефективна употреба е необходимо да се разгледа състоянието на сградите и конструкциите, за да се определи възможността за по-нататъшната им експлоатация на нова основа. Ако сградите трябва да бъдат преработени, за да се осигури оптимално използване, тогава необходимите разходи трябва да бъдат изчислени и сравнени с крайната рентабилност. По правило цената на реконструкцията на обект зависи от физическото състояние и местоположението на имота.

Информация за парцела може да бъде получена от градските и областните поземлени комисии и комисии, както и от ОТИ и оценителни фирми. Понастоящем тази информация се систематизира и започва формирането на държавния кадастър на недвижимите имоти на Руската федерация, като земята се разглежда и подобряването й е самостоятелна собственост.

Финансова стабилност

Следващата стъпка в избора на употреби е анализ на финансовата стабилност. Проучването на този брой се свежда до установяване наличието на пазарно търсене на подобен предмет - за продажба или отдаване под наем. Оценителят се позовава на основните принципи на пазара на недвижими имоти - търсене и предлагане, заместване, съответствие и др.

Вариантът се счита за финансово приемлив, ако осигурява оперативен доход, равен или по-голям от обема на оперативните разходи, разходите за финансиране и необходимата схема за възвръщаемост на капитала. По този начин, всички употреби, които могат да осигурят положителен доход, се считат за финансово осъществими.

Анализът на пазарните възможности за приемане на конкретно използване на земята ще ни позволи да определим доколко една или друга употреба на нея „разумно се вписва“ в естеството на предлагането и предлагането на пазара. Отрицателните аспекти, идентифицирани от оценителя на предишния етап, затрудняват разработването на сайта или увеличават разходите за разработка.

Тъй като всички площи на пазара се конкурират помежду си, оценяваната площ може да не е подходяща за най-ефективно използване, ако е по-ниска от други области, характерни за определена зона.

Ако видът на използване не предполага получаване на редовен оперативен доход, тогава по време на анализа се избират онези варианти, които създават недвижими имоти на цена, равна или по-висока от разходите за изграждане или реконструкция на обекта за този тип употреба. Оценителят трябва да сравнява капиталовите печалби или приходи от използването на недвижими имоти с направените капиталови разходи. Ако доходът е по-малък от разходите или ги превишава само леко, тогава този вид употреба се признава като финансово невъзможен.

За да оцени видовете употреби, които генерират редовен оперативен доход, за всеки от тях оценителят изчислява общия нетен оперативен доход, индивидуалната норма на възвръщаемост на инвестирания капитал, размера на дохода, който може да се припише на земята. Ако нетният доход съответства на изискваната възвръщаемост на инвестицията и осигурява необходимата възвръщаемост на земята, тогава този вид използване е финансово осъществим.

Всички правно валидни и физически възможни случаи на използване, в които възвръщаемостта е по-голяма от цената, се считат за икономически приемливи.

Поради факта, че пазарните условия се променят, икономически изгодното използване може да стане неоправдано в бъдеще и обратно.

Максимална производителност

Максималната производителност е най-високата стойност на земята, независимо дали е свободна (всъщност или условно) или застроена. Изпълнението на този критерий включва, от всички законово разрешени, физически осъществими и осигуряващи положителна стойност за вариантите за доходи, изборът на вида ползване, който осигурява на първо място максималната цена на основата на недвижимите имоти - земя.

Потенциалният вариант за най-ефективно използване на земята отразява дългосрочна, внимателно разработена и доста специфична програма за използване на земята, свързана с нормалния живот на сградите и конструкциите. Срокът на експлоатация зависи от вида на сградата, качеството на строителните работи и други фактори.

Максималната производителност на даден поземлен имот се определя чрез съпоставяне на размера на неговия доход със степента на капитализация, изисквана от пазара за този вид употреба. Въпреки това, в зависимост от избрания вариант за използване на недвижими имоти, методът за определяне на стойността на земята може да бъде различен. Изборът на метод зависи от степента на преориентация на действителното предназначение на имота, който се оценява, нивото на риска на разглежданата опция, необходимата норма на възвръщаемост и периода за възстановяване на капитала, времето на изпълнение на предложената опция за използване на имота.

От анализа на NEI следва ли, че това ще бъде най-изгодното от всички възможни варианти за експлоатация на съоръжението? От юридически валидни, физически възможни и икономически изгодни варианти, анализът на NEI изисква да изберете този, който при всички останали неща е в състояние да донесе на очакваната земя най-високия нетен доход или най-голямата остатъчна стойност на земята.

Въпреки че оценяваният обект може да е най-подходящ за конкретен случай на използване, оценителят трябва внимателно да анализира пазарните тенденции на конкурентни обекти, както текущи, така и перспективни. И тук е важно правилно да се изчисли възвръщаемостта на инвестирания капитал с определянето на коефициентите на риска, използвани при капитализацията на финансовите потоци.

Приетата опция трябва да бъде подробна. Не само жилищна сграда или офис сграда, но ако офис сграда, колко етажа? Колко офис помещения, каква площ? Каква вътрешна украса, какво оборудване? Какви трябва да бъдат наемните плащания, оперативните разходи? Каква е цената на строителството? Тоест, трябва да се дефинира ясно адресиране към конкретен пазарен сегмент.

Ако NEI се изчисли например за 30-годишна сграда, използвана като хотел, тогава за да се определи максимално изгодната употреба, е необходимо да се изработят различни варианти и да се решат въпросите за възможно разрушаване на сградата или по-нататъшното й използване по предназначение, реконструкция, надстройка, изграждане на разширение и др. частично събаряне, препрофилиране, промяна на естеството или интензивността на употреба. Да се \u200b\u200bнамали нерентабилният ресторант до размера на кафене бар? Да продадете (или да купите) съседен паркинг?

На практика изследването на NEI на поземлен участък се състои в сравняване на различни варианти за неговото развитие и избор на оптималния, т.е. е сравнителен анализ на ефективността на няколко хипотетични проекта за управление на инвестиции, което е много трудоемка и отговорна стъпка в процеса на оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти.

Тъй като оценката включва определяне на пазарната стойност, анализът на най-ефективната употреба разкрива най-изгодния и конкурентен тип на използване на определен имот.

Основата на разходите на всеки имот е стойността на земята. Сградите и конструкциите, разположени на него, могат да бъдат променени, но основните характеристики на обекта обикновено остават същите. Доходът на определен сайт обаче зависи от ефективността на неговото използване. Инвеститорът, избирайки парцел на определен пазар, разбира, че разликата в цената на различните парцели се обяснява с техните качествени характеристики.

Анализът на най-ефективното използване на имота включва подробно проучване на пазарната ситуация, характеристиките на имота, който се оценява, идентифициране на опции, които се търсят от пазара, които са съвместими с параметрите на имота, който се оценява, изчисляване на рентабилността на всяка опция и оценка на стойността на имота за всеки случай на използване. По този начин окончателното заключение за най-ефективната употреба може да се направи само след изчисляване на разходите.

Най-доброто и ефективно използване на имота е възможността за използване на безплатен или застроен парцел, който е законосъобразно възможен и правилно проектиран, физически осъществим, снабден с подходящи финансови ресурси и дава максимални разходи.

Оптималното използване на земята се определя от конкурентните фактори на конкретния пазар, към който принадлежи имотът, който се оценява, и не е резултат от субективни спекулации на собственика, предприемача или оценителя. Следователно, анализът и подборът на най-ефективната употреба всъщност е икономическо проучване на пазарните фактори, които са значими за оценявания обект.

Видът на ползване, който осигурява най-висока рентабилност на земята, е най-ефективен. Основата на всички методи, използвани за определяне на стойността на парцела, за да се избере най-ефективният вариант, е така наречената остатъчна техника. Доходът от земя се счита за баланса между общия доход, генериран от недвижими имоти, и онези суми на доходите, които се осигуряват чрез привличане на труд, капитал, дълготрайни активи (функциониращи сгради и структури). Стойността на земята, от своя страна, представлява разликата между общата стойност на целия имот и остатъчната стойност на сградите или разходите за тяхното изграждане.

Най-доброто използване на недвижимите имоти може да се постигне или въз основа на съществуващи сгради, или да се предложи изграждането на коренно нови подобрения, което изисква да се счита земята за свободна. Въз основа на това оценителите прилагат два метода, когато анализират най-доброто използване на недвижимите имоти:

Най-ефективно използване на сайта като неразработен;

Най-ефективно използване на сайта като изградена.

Има следните основни причини за определяне на най-ефикасното използване на земята като незастроена:

1. Разпределението в стойността на стойността на недвижимите имоти само на земята.

2. Използване на сравнителния метод на продажби за измерване на застроена земя.

3. Изчисляване на загубата на стойност поради външно остаряване.

4. Оценка на реалната стойност на земята като част от имота, която не е оптимална за този парцел

Анализът на най-ефективното използване на застроената площ се прави по две причини:

1. Определяне на вида на ползване на имота, който осигурява най-високата обща възвръщаемост на инвестирания капитал.

2. Идентификация на пазара на недвижими имоти със същата цел със съпоставимо ниво на ефективност на използване.

Помислете за разликата между най-ефективното използване на земя без сгради и недвижими имоти със сгради на примера на индустриална собственост с токсични емисии. Районът, в който се намира анализираният обект, по естествени характеристики се развива като крайградски жилищен имот.

Максималната ефективност на използването на сайта без сгради, с най-голяма вероятност, ще се основава на използването на жилищна вила. В този случай ще има разходи за събарянето и обезвреждането на съществуващото съоръжение. На практика потенциалният собственик на имота ще преустрои сайта само ако остатъчната стойност на сградите е ниска.

Методът за определяне на най-доброто и най-ефективно използване на оценявания недвижим имот като незастроена земя се основава на предположението, че той няма сгради или може да бъде освободен от сгради в резултат на тяхното събаряне. В резултат на това цената на земята се определя въз основа на избора на възможни случаи на използване, които гарантират рентабилността на недвижимите имоти, и

параметри на недвижими имоти Bora в съответствие с конкретна цел.

Възможността за използване на земята като незастроена има две основни разновидности:

1. Използването на парцел за спекулация, тоест за продажба без подобрение на инвеститор, който впоследствие, в съответствие с изискванията на пазара или собствените си предпочитания, ще проведе своето развитие. Тази опция е приложима, когато пазарите на недвижими имоти са пренаситени.

2. Развитие на земята чрез нови сгради и конструкции, включително:

"развитие без междинна употреба, ако се обмисля нова възможност за употреба, приета от пазара към датата на анализ;

„разработването с междинна употреба включва временно запазване на съществуващия случай на използване, докато новата опция няма да бъде търсена от пазара въз основа на прогнозата на пазарната ситуация;“ разделяне или комбинация от земя за постигане на най-ефективно използване; "разработването на обекта с нови сгради, които са сходни по предназначение и физически параметри на съществуващия обект. Най-честата ситуация за оценка на недвижими имоти въз основа на незастроен обект е неговото условно незастрояване. Това се дължи на факта, че на анализирания обект има сграда, която влияе върху стойността на обекта. В този случай изборът на най-ефективното използване на сайта като неразработен приема формата на инвестиционен дизайн на етапа на вземане на решение.

В този случай оценителят трябва да отговори на редица въпроси:

1. Как може да се използва парцел, ако той всъщност не е застроен или може да бъде освободен от съществуващи сгради?

2. Какъв тип сграда или други конструкции, които осигуряват избрания случай на използване, могат да бъдат изградени върху тази земя въз основа на нейните физически и други характеристики и в какъв срок?

3. Трябва ли съществуващата употреба да се счита за междинна?

Например, ако за да се постигне най-ефективно използване на земята, е необходимо да се извършат строителни работи, тогава оценителят трябва да определи:

Разходи за събаряне на съществуващи сгради;

Видът на най-ефективно използване на имота (офис, хотел, склад и др.), Който отговаря на действащите пазарни стандарти и включва елементи на най-разумни цени;

Характеристиките на оптималните сгради, които трябва да бъдат издигнати, за да се използва максимално потенциалните характеристики на обекта (брой етажи, оптимална площ на функционалната единица, броят на тези единици и т.н.);

Наемна ставка и оперативни разходи;

Цената на сградите в строеж, като се вземат предвид разходите за финансиране.

Приемането на най-ефективното използване на поземлен имот като застроен включва опазване на съществуващи сгради в анализираната зона. Използването на парцел като застроена има две основни разновидности:

1. запазването на съществуващото предназначение на оценената собственост;

2. Промяна в съществуващото предназначение на имота, който се оценява.

И в двата случая се отчитат необходимостта и възможността:

Запазване на съществуващия обем и качество на услугите, предоставяни от недвижими имоти;

Провеждане на строителни дейности по реконструкция на сгради с цел подобряване на техния клас и промяна на наемните цени;

Провеждане на строителни работи за разширяване на района чрез допълнително разширение или изграждане на допълнителни етажи;

Намаляване на съществуващото пространство поради частично събаряне.

Оценителят, сравнявайки съществуващото предназначение на сградите, разположени върху поземления парцел, с оптималния вариант за застрояване, трябва да получи отговор на следните въпроси:

1. Препоръчително ли е да продължите да експлоатирате сградата в сегашното й състояние?

2. Каква е опцията за преструктуриране на сградата, която да изберете: реконструкция, разширение, частично събаряне?

3. Как и в какъв срок ще бъдат изплатени разходите?

Най-оптималният вариант за използване на сгради ще осигури максималната цена на инвестиционно привлекателни недвижими имоти, като се вземе предвид степента на възвръщаемост, определена в съответствие с риска от избраната опция. Ясно е, че рисковете от поддържане на съществуващия начин на използване на недвижими имоти и различни варианти за преструктуриране ще бъдат различни.

В доклада за оценка е необходимо да се раздели най-ефективната употреба на сайта като неразработена от най-ефективната употреба на сайта като изградена. Докладът за оценка трябва ясно да идентифицира, обяснява и обосновава целта и заключението за всеки вид употреба.

Александър Левкин

Генерален директор на Патентното бюро „Кралски привилегия“.

За да може иновативната идея да стане капитал, трябва успешно да я стартирате на пазара. За да направите това, не е достатъчно да създадете продукт, важно е да се грижите за защитата на интелектуалната собственост и ефективно да патентовате разработката.

Висококачественият патент е легален монопол, инструмент за капитализиране на компания и привличане на инвестиции в бизнес. Въпреки това, често изобретателите, кандидатстващи за патент, се опитват да запазят в тайна детайлите на технологията, опасявайки се от кражба на идеи. Това води до стесняване на обхвата на правата и намаляване на устойчивостта на патента срещу оспорване. За да се предпазите от грешки, трябва да знаете за нюансите на процеса.

Рискове за публичност

Първо трябва да разберете как протича самата процедура за патентоване. Пакет документи за кандидатстване се представя на Федералния институт за индустриална собственост (FIPS) от името на изобретателя или юридическото лице. Включва:

патентни претенции (същността на изобретението в едно изречение);
подробно описание, което изяснява детайлите;
есе;
заявка за регистрация на патент.

Също така към заявлението могат да бъдат приложени чертежи и други документи, които по-подробно разкриват идеята.

Пакетът се подава на FIPS и след година и половина информация за изобретението се публикува на уебсайта на отдела.

Именно на този етап - след публикуването на описанието на разработката - новаторът има рискове.

От една страна, заявителят на патент трябва да направи описание толкова подробно и ясно, че абстрактният специалист в съответната технологична област може да възпроизведе изобретението и да получи претендирания технически резултат. В противен случай собственикът на идеята рискува да му бъде отказан патентоването на FIPS.

От друга страна, публикуването на патента ще бъде достъпно за всички желаещи, което означава, че всеки може да възпроизведе изобретението. От гледна точка на закона притежателят на патента има право да защитава идеята си от незаконна употреба, но е много трудно да се проследят и да се борят с нарушителите. Затова е необходимо да опишете развитието си балансирано.

Как да получите правата върху изобретението и да запазите конкурентно предимство

Метод 1. Да се \u200b\u200bкласифицира част от информацията като ноу-хау

Как да приложим такава стратегия за сигурност? Когато кандидатствате за патент, можете да запазите част от информацията в тайна или, както се казва, като ноу-хау.

Според Гражданския кодекс на Руската федерация, ноу-хау (производствена тайна) се признава като информация от всякакъв характер, която има реална или потенциална търговска стойност поради неизвестност на трети лица. Третите страни не трябва да имат свободен легален достъп до такава информация и собственикът на такава информация трябва да предприеме разумни мерки за запазване на тяхната поверителност, включително чрез въвеждане на режим на търговска тайна.

Пример. Иноваторът за пръв път излезе с използването на никелова шлака като аквариумна почва. В този случай е достатъчно да се посочи обща информация за състава на шлаката, технологията за нейното приготвяне и пречистване, която позволява използването й по предназначение или просто пример на изобретението. В същото време е възможно да се въведе търговска тайна или режим на поверителност в предприятието и да се посочат характеристиките на процесите за почистване и подготовка от шлаки, които определят най-високите му потребителски характеристики като ноу-хау.

Тази стратегия е по-подходяща за патентоване на заявления и методи, базирани на нови принципи.

Тогава патентът отразява общата същност и подробната и най-важна информация остава поверителна, докато служителите на компанията са отговорни за това, че информацията не попада в грешни ръце. В резултат на това потенциалният конкурент, който харесва патента, ще трябва да отдели много време и ресурси за собствените си изследвания, а създателят на идеята до този момент може да изведе продукта си на ново ниво на качество.

Метод 2. Разкрийте информация за всички възможни и невъзможни варианти за изпълнение на изобретението

Колкото и парадоксално да звучи, включването на голямо количество информация в описанието може надеждно да защити срещу незаконната употреба на идеята. При подаване на документи в FIPS е възможно да се извърши една интересна маневра - осигуряване на максимален брой възможности за изпълнение на изобретението.

Например в описанието на патент могат да бъдат посочени най-добрите, най-лошите и дори несъществуващи варианти на неговото разработване. Това ще помогне да се получи възможно най-много права и в същото време да се защити ценна информация, като я скриете в дълги формулировки.

Цялостната картина е значително ерозирана поради много опции и ще бъде по-трудно за конкурентите да разберат кой от декларираните е най-ефективен.

Собственикът на идеята ще се възползва от използването на така наречените хипероними или родови понятия. Говорим за възможно най-широко формулиране на отделни признаци на идея.

Пример. Не е необходимо създателят на дестилатора с двойна дестилация да посочва във формулата конкретно изпълнение на апарата. Идеята може да бъде описана по следния начин: "Дестилаторът съдържа два последователно свързани кубчета за дестилация, едната от които е поставена вътре в другата." В този случай можете да прикачите голям брой рисунки с различни опции за поставяне и свързване на дестилационни кубчета, сред които ще има най-добрите.

Тази стратегия е от значение преди всичко при патентоване на устройства, когато е изключително трудно да се запазят дизайнерските характеристики в тайна, тъй като те могат да бъдат определени чрез реинженеринг на продуктите. Ерозията на описанието ще помогне да се разсее вниманието на потенциалните фалшиви производители поне до момента на мащабно производство, поради което притежателят на авторските права отново ще бъде една крачка напред.

Метод 3. Определете обхвата на приложение и класифицирайте важните

Ако говорим за патентовани вещества, методи за тяхното получаване или други технологични аспекти, тогава като правило при патентоване претенциите включват информация за различни технологични режими или за химичния състав на веществата. Такава информация трябва да бъде представена под формата на диапазони.

Изобретателите, които използват тази техника, неправилно рискуват да останат без патент дори след регистрация. Факт е, че често когато използва диапазони, изобретателят ги посочва произволно или ги разширява до такава степен, че решението спира да работи. В същото време малко хора знаят за възможността за оспорване на патент според критерия „индустриална приложимост“, когато патентът е невалиден, ако неговата формула и описание не позволяват да се получи заявеният технически резултат. Как да посочите диапазони?

Необходимо е експериментално да се определят горната и долната граница на всеки параметър, тоест да се установи при какви максимални и минимални характеристики технологията остава работеща.

Пример. Учените са измислили вещество за почистване на вода от масло на базата на полизахаридни микрогели. Концентрацията на микрогели във вода трябва да бъде от 0,1 до 20 грама на литър, така че процесът да има желания резултат. При по-ниска концентрация микрогелите изобщо няма да уловят маслото и при по-висока концентрация веществото веднага ще се утаи.

В този случай е необходимо да се дадат примери в патентното описание, посочващо техническия резултат, когато концентрацията на полизахаридни микрогели е в тези граници. Трябва да се добави един или повече примери, показващи концентрацията в този диапазон. Също така си струва да се предостави обосновка защо техническият резултат не се постига извън определения диапазон.

С този подход иноваторът, от една страна, предоставя надеждна информация за техническото решение, което означава, че елиминира рисковете от отказ за регистрация и оспорване на патента. Но от друга страна, тя не разкрива и може да класифицира като ноу-хау най-ефективния начин за реализиране на идеята си. Изобретателят отново купува време, докато конкурентите подреждат милион комбинации от различни параметри в търсене на най-ефективните опции.

Обща сума

Разгледаните инструменти могат да повишат ефективността на патентоването, да намалят или премахнат някои рискове, но не са гаранция за защита. Необходимо е да се подходи цялостно към процесите на управление на интелектуалната собственост във всеки отделен случай, като се вземат предвид особеностите на разработката, притежателя на авторските права, техническата област, конкурентите и много други.

Важно е изобретателят да разбира необходимостта да бъде открит и честен с патентния специалист. Следва да бъде предоставена изчерпателна информация, която да насочва незабавно към местата, където се съдържа ноу-хау, и да се говори за всички възможности за изпълнение на изобретението. Предоставяйки невярна информация, изобретателят рискува да остане с нарушен патент.

Изпратете добрата си работа в базата от знания е проста. Използвайте формата по-долу

Студентите, аспирантите, младите учени, които използват базата от знания в своите изследвания и работа, ще ви бъдат много благодарни.

публикувано на http://www.allbest.ru/

Изборанай-многоефективеннастроикиизползване насъоръжениенедвижим имот

Въведение

Анализът на най-ефективното използване на имота включва подробно проучване на пазарната ситуация, характеристиките на имота, който се оценява, идентифициране на опции, които се търсят от пазара, които са съвместими с параметрите на имота, който се оценява, изчисляване на рентабилността на всяка опция и оценка на стойността на имота за всеки случай на използване. Най-доброто и ефективно използване на имота е възможността за използване на безплатен или застроен парцел, който е законосъобразно възможен и правилно проектиран, физически осъществим, снабден с подходящи финансови средства и дава максимални разходи.

Целта на тази работа е да се анализира собствеността от гледна точка на най-доброто и най-ефективно използване като shareware, както и с подобрения. Поземлен парцел с кадастрален номер 78: 5516A: 2 и намиращ се в Санкт Петербург на ул. „Просвещение“, сграда 40, буква А. За това ще бъдат определени законово осъществими варианти за използване на поземления парцел въз основа на Правилата за земеползване и развитие на Санкт Петербург, и бяха извършени и всички необходими изчисления.

1 . Характеристикисъоръжение

В този раздел на работата са дадени:

Количествени и качествени характеристики на обекта, включително информация за права на собственост, обременения, свързани с обекта на недвижими имоти, физически свойства на обекта на недвижими имоти, налична информация за амортизация и остарялост.

Количествени и качествени характеристики на елементите, съставляващи недвижимите имоти, които имат специфики, които влияят върху резултатите от проекта.

Информация за текущото използване на имота.

Други фактори и характеристики, свързани с обекта на недвижими имоти, оказващи значително влияние върху техническите и икономическите показатели на проекта.

1.1 описаниеземясюжетът

Описание на парцела е представено в таблицата по-долу.

Таблица 1.1 - Описание на земята

Адрес на обекта (град, регион, област)	санкт Петербург, проспект Просвещение, къща 40, буква А
Собственик (наематели)	състояние
Права върху земята	Постоянно (неограничено) използване, Имот
Кадастрален номер
Дата и покупна цена на имота
Площ на земята, м2
Текущо използване на съоръжението	За поставяне на предмети на културата и изкуството
Функционално зониране на обекта в съответствие с Общия план	С Общия план: „D“ - зона на всички видове обществено и бизнес развитие с включване на жилищни сгради и инженерна инфраструктура, свързани с поддържането на тази зона. От PZZ: TD2-2 - зона от специализирани обществени и бизнес съоръжения в периферните и крайградските райони на града, с включване на инженерна инфраструктура.
Регулация на височината, m
Местоположение Характерно	Облекчение без значителни отклонения
Форма на парцела	правоъгълен
Наличие на комунални услуги	електричество, газ, вода, канализация, централно отопление и др.
Транспортна достъпност	задоволителен
пътища	Път (асфалт)

1.2 Описание на подобренията

Описание на подобренията е представено в таблицата по-долу.

Таблица 1.2 - Описание на подобренията на земята

основни характеристики	архитектурен стил, дизайнерски и пространствено-планиращи решения, тип
Година на строителство
Година на последния основен ремонт
Обща площ, м2
Брой етажи
Действителна възраст на сградата, години
Системи за инженерна поддръжка:	Добро състояние
Водопроводни тръби
Електрически мрежи
Канализационна мрежа
Система за отопление и охлаждане



Телевизия
Аларма (охрана, пожар)
Външно подобрение:
Озеленяване
Паркинг
Игрище
Улично осветление

1.3 История на обектите

През 1986 г. в квартал „Виборгски” в Санкт Петербург, на проспект Просвещение, се появи нова красива сграда, построена специално за първата детска художествена школа в града. Светли, добре оборудвани класни стаи, просторни коридори, бюфет, една изложба и 2 концертни зали. В тези красиви стаи се помещаваха три отдела - изкуство, хореография и музика. Такава творческа общност беше нова и веднага предизвика остър интерес не само сред жителите на микрорайона, но и в целия град.

Фиг.

През 1999 г. Детската школа по изкуства е кръстена на Георги Свиридов, прекрасен руски композитор, чийто живот и творчество са свързани с нашия град от много години. Наистина творческа атмосфера, високо професионално ниво на обучение се развиха до голяма степен благодарение на основателя и първия директор на училището, заслужен работник по култура на Русия Сердюк А. М. (1937-2001). Александър Михайлович беше прекрасен учител и музикант, който перфектно овладява два инструмента, орган и пиано. Името му често се среща на филхармонични плакати не само в Санкт Петербург, но и в други градове на Русия и чужбина, именно такъв лидер успя да създаде екип от отлични специалисти в своята област, които обичат професията си и се стремят да пленят децата в света на музиката, танца и рисуването.

От 2001 г. училището се ръководи от Наталия Михайловна Веледеева, заслужен работник по култура на Руската федерация. В областта на музикалното образование Наталия Михайловна работи от 1966 г., на административно положение от 1987 г. Опитен мениджър, Н.М. Веледеева се радва на голям авторитет в града, член е на Съвета на директорите на училищата към Комитета по култура.

В училището учат около 2000 деца, работят над 130 учители. За големи творчески постижения най-добрите учители бяха отличени с Почетни звания. „Заслужил културен работник на Руската федерация“: N.M. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, G.S. Леонова; „За постижения в културата“: I.S. Соколова, В.П. Kalshchikov; „За успехи в хуманизацията на училището в Санкт Петербург“: N.M. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, М.Ф. Пугачевски, О.И. Кузнецова, О.Ф. Переверткина, М.В. Фурсова, О.В. Герасимова, Ю.Б. Slivovsky. Училището се гордее със своите талантливи ученици, най-добрите от които печелят титли на лауреати и дипломати в много международни конкурси и фестивали. Бъдещите професионалисти получават стипендии от Комитета по култура на правителството на Санкт Петербург, Министерството на културата на Русия, Филхармоничното дружество в Санкт Петербург. Персоналът на училището гордо носи името на големия руски композитор. На 8 декември 2000 г., във връзка с 85-годишнината на Г. В. Свиридов, е открит училищният музей „Свиридов в Ленинград“.

От 2000 г. училището ежегодно провежда Санкт-Петербургския фестивал на детските сценични изкуства. G.V. Свиридова. През 2005 г., ставайки член на Асоциацията на музикалните конкурси на Русия, фестивалът придоби нов статут: Международният конкурс за младежки изпълнителски изкуства на името на G.V. Свиридова. През всичките тези години почетен председател на конкурса е племенникът на композитора Александър Сергеевич Белоненко, а заслужилият артист на Русия, професор в Държавната консерватория в Санкт Петербург, работи като постоянен председател на журито от много години. НА. Римски-Корсаков Олег Й. Малов.

За много лауреати победата на конкурса на Свиридов беше добър старт в професионалното им развитие.

За най-младите музиканти (до 10 години) училището инициира провеждането на градския фестивал „ИСКОРКИ”. Веднъж на две години млади солисти от всякаква специалност се състезават в музикално изпълнение. Награждаването и концертът на победителите се провежда в Малката зала на име М.И. Глинка Санкт Петербургска филхармония. Днес училището играе видна роля в концертния живот на града. Учениците от отделите за музика и хореография постоянно изпълняват на големи концертни места: в двореца Шереметев, Големите и малките зали на Петербургската филхармония, Концертната зала на Академичната капела, музея-апартамент на Самойловс, музея на Н.А. Римски-Корсаков. Момчетата участват в музикалния абонамент на Дома на композиторите, театъра „През стъклото”, в Къщата на Кочнева, в музея на Ф.И. Шаляпин, в дворците на Руския музей.

Един от най-добрите музикални отдели е пианото. Такива учители като: G.S. Леонова, Д.Ю. Бистров, М.Ю. Кузьмина, О.Ф. Переветкина, О.И. Радаев, М.В. Хван успешно подготвя своите ученици за изпълнения на състезания, градски концерти и за влизане в средни училища. Всички възпитаници на училището имат бивши възпитаници, които се завърнаха в родните си стени след завършването на висши учебни заведения. Училището е известно с творческите си екипи, които се представят не само в нашия град, но и в чужбина.

Примерен духов оркестър, ръководен от заслужения работник на културата на Руската федерация В. Г. Ефимов - Лауреат на много международни конкурси и фестивали - Бил е в Израел, Италия, Германия, Франция, Испания, Белгия, Гърция. Хор колектив „Съзвучие“ под ръководството на М.В. Фурсова е лауреат и лауреат на много международни фестивали: I награда на конкурсния фестивал, посветен на 90-годишнината на G.V. Свиридова (Москва, 2005 г.), диплома I на Откритото все-руско детско хорово събрание „На невските банки“ (SP-b 2006), златен медал на Международното хорово състезание на Mundi Cantant (Чехия, Olomouc 2007), I Награда на международния конкурс на името на G.V. Свиридова (SP-b 2007), Диплом на II-ра степен на Х фестивала на детските хорове „Класика и модерност“ (2007 г.), II награда, I награда на 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Белгия 2008), Сребърна грамота на шестия фестивал e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Италия 2008). Екипът постоянно заминава с концерти в много градове на Русия и чужбина: Полша, Унгария, Финландия, Франция, Италия, Чехия, Белгия. Художественият отдел на училището има 22 учители. От тях: N.E. Белых, В.П. Головин, О.Н. Панкратова, Ф.Ф. Расулов, Ю.Б. Сливовски, М.С. Смирнов, Н.П. Старова, М.В. Трофимов са членове на Съюза на художниците на Руската федерация. Творбите на студенти от отдела за изкуство многократно печелят награди на изложби в Санкт Петербург, Русия, Англия, Америка, Франция, Германия, Финландия, Полша, Чехия, Унгария.

Хореографският отдел разполага с екип от опитни учители, които имат богат опит в сценичната и педагогическа работа и участват в международни семинари по хореографско изкуство: в САЩ, Франция, Финландия. Студенти от катедрата учат по академичната програма. Отделът работи I.K. Новик е водещ сценичен режисьор на Петербургския детски музикален театър „През стъклото“. Под нейно ръководство се провежда интересна творческа работа, правят се представления, съчетаващи дейностите на хореографските, музикалните и художествените отдели на училището. Създадени са творчески отношения с Академията за руски танци „А. Ваганова“. Студентите се представят на водещите концертни места в града: Голямата филхармония, Академичната капела и катедралата Смолни. Едно от постиженията на работата на катедрата е постигането от студентите на титли на лауреати и дипломати на градски и международни фестивали, включително: Dancing Olympus (Berlin 2008), Sparks (SP-b 2009). Изпълненията на учениците са много украсени с абонамента и празничните концерти.

2 .Analysisобграждащоколен свят

2.1 анализместоположениесъоръжение

Фиг.

Териториално развитие

Територията на квартала, в който се намира обектът на изследване, е ограничена:

- Улица Есенина;

- Перспектива на Просвещението;

- Улица на Иван Фомин;

- Булеварди от люляк

Проучваната зона се отличава с изобилие от паркове.

Най-големият от тях са парк „Сосновка“, с добре поддържана гора, пешеходни пътеки, детски площадки и волейболни игрища, парк „Лесотехническа академия“, разположен в района на площад „Кураж“.

Екологичното състояние на жилищните райони на областта като цяло е добро, но степента на замърсяване на почвата в микрорайоните варира значително. Но като цяло нивото на замърсяване на въздуха е по-високо, отколкото в съседния регион Приморски, където въздухът се проветрява активно от залива. Също в близост до изследвания обект е мостът Кантемировски, чиято територия се счита за едно от най-шумните места в града.

Фигура 2.1 - локалното местоположение на обекта

Жилищно развитие

Съставът на жилищния фонд на област Виборг практически повтаря хронологията на развитието на града. На юг - старата основа, в централната част - "Сталин" и "Хрушчов", на север - предимно нови къщи. Сред основните предимства на региона Виборг е добре развитата му инфраструктура. Областта се нарежда на четвърто място в класацията на областите на Санкт Петербург по отношение на наличието на висококачествени търговски площи. Районът е известен с търговски площи в метростанциите Udelnaya, Polytechnicheskaya, Svetlanovsky, Shuvalovsky търговски центрове, огромни търговски и развлекателни центрове в квартал Ozerkov и проспект Prosvescheniya метростанции, O Kay, Lenta хипермаркети "И" Максидом ". В района действат бизнес центровете" Нобел "(насип Пироговска)," Водна зона "(насип на Виборг)," Бекар "(проспект Б. Сампсониевски). Трябва да се отбележи, че повечето от съществуващите бизнес центрове са разположени на Виборгска страна.В района на Виборг има голям брой обекти (над 40) отдаване под наем на офис площи. Също така в района на Виборг се извършва реконструкция на стари сгради, проектиране и изграждане на нови сгради за бизнес центрове. Програмата за капитално строителство на многоетажни гаражи успешно се изпълнява паркоместа.

Главна информация

Районът Виборг (образуван през 1718 г.) е един от най-големите в Санкт Петербург днес, а също и един от най-старите: получил името си още през 1817 година. Точно по това време с указ на Петър Велики територията по десния бряг на Болшая Невка и Нева, където е минавал древният път към Виборг, започва да се нарича Виборгска страна.

В първите години на града страната на Виборг се счита за гранична линия. На преден план на града тази територия беше част от частта на Санкт Петербург, след това стана независима Финландия, а след това и Виборгска страна.

По протежение на десния бряг на Болшая невка, който почти не беше наводнен по време на наводнения, вече в началото на XVIII век започват да се изграждат складове, обори и болници. Насипът в този участък непрекъснато се разширяваше поради запълването на брега и напредваше в реката с почти 200 метра. От 1711 г. се появяват жилищни сгради. Тук се заселват градски строители, пенсионирани войници, занаятчии. Така се образували селищата: барел, компания, болница, Синявински. Тук около фабриките се редуваха застроени площи. През първата четвърт на XVIII век страната на Виборг е овладяна по-бавно от другите области на Санкт Петербург. През 1717 г. от страната на Виборг имаше само 350 ярда (1720 ярда на остров Адмиралтейство през същия период).

В покрайнините се появяват различни индустриални предприятия - захар, кожа, пивоварни; корабостроителница, казарма, затвори. Императорските сановници - Г. Теплов, А. Безбородко, адмирал А. Синявин и други изграждат дачи точно там, на невските насипи.

Южната част на региона, съседна на Нева, става част от града през XVIII век. Тук се образува болнично селище. Първата военна болница в Русия (Адмиралтейска болница) е основана през 1715 г. с указ на Петър Велики, през 1717 г. до нея е открита сухопътна военна болница. Първият архитект на нашия град Д. Трезини ги построи на купчини, след това М. Земцов възстанови тези сгради с две кули в ъглите и дълги почти 300 метра. Видът, който наблюдаваме сега, Академията придоби през 60-те години на миналия век. Първо тези сгради, които са с изглед към Нева, бяха преустроени, а след това и останалите. От 1881 г. този комплекс става известен като Военномедицинска академия. През втората половина на 19 век индустриална зона се оформя по бреговете на Нева и Болшая Невка. Тук са фабриките на А. Барановски, Г. Леснер, Л. Ериксон, Л. Нобел, както и мануфактурите на Сампсониевская, Николска и Виборг.

Централната част на модерния квартал преди се е наричала „Гора“. Точните граници на Лесной в модерен град са трудни за определяне. Сергей Александрович Безбах (изключителен местен историк от 20-те години на миналия век) отбелязва в своята книга, че „Гората“ се отнася до района от дясната страна на магистрала „Виборг“ (пр. Енгелс) между ул. „Ланская“, улица Исаков. (сега ул. Манчестър), пр. Старо-Парголовски (сега пр. Мориса Тореза), богословското гробище и парка на Института по горите. Сега, според историка С. Глезеров: „Широката концепция за„ Гората “включва близките Малая и Болшая Кушелевка, Гражданин и Сосновка“.

Земите в централната и северната част на съвременния Виборгски район са принадлежали на царските благородници - Шувалов, Левашов, Кушелев. Техните фамилии дадоха името на селата Кушелевка, Левашово, Шуваловское. През 19 век Горският колеж се премества в квартал Кушелевка от Царско село, на базата на който впоследствие е създадена Лесотехническата академия. В средата на XIX век районът около Горското училище започва да се застроява с къщички, но с полагането на финландския железопътен клон през 70-те години строителството им се премества на север, в Шувалово и Озерки. В района на площад „Кураж“ са свързани всички основни магистрали на Лесной. През XVIII век те водят до имението Спаски. Тогава тя е била собственост на влиятелния благородник от царския двор на Екатерина II и Павел I - Иван Кушелев. Купил част от земята от граф Безбородко, той построил лятна резиденция. В началото на века английска ферма се е намирала в близост до дачата на Кушелев, историята на която датира от царуването на Александър I, когато той разрешава на британския капитан в пенсия Дейвидсън да създаде примерно земеделско стопанство, за което земя е придобита извън страната на Виборг, включително част от имението Спаски. Стопанството не се превръща в пример за подражание, но носи само загуби и през 1809 г. е върнато в хазната. Част от земята на фермата е продадена, с изключение на два парцела, върху които са разположени стопански сгради. Те се помещават през 1811 г., Институтът по горите, който след това е прехвърлен от Царско село, тогава наречен Институт Форст (от английското „гора” - гора), който по-късно дава името на цялата област. Институтът постепенно превърна част от земята си в горски парк: вместо старите извити пътища към имението Спаска и Мурино бяха засадени улици, засадени борови дървета, разсадници, ботаническа градина и оранжерия.

От 30-те години на XIX век институтът, нуждаещ се от пари, започва да продава част от земята си на частни лица за изграждането на летни къщи, а районът около него се превръща в оживено предградие. Земите бързо бяха изкупени от заможни петербургци, които оцениха привлекателността на тези крайградски места. Получената лятна вилна зона се наричаше „къщи отвъд Института по горите“. Тогава, когато институтът през 1837 г. се превърна във военно учебно заведение, което се наричаше Горския корпус, а районът се наричаше "Горски корпус". Името е запазено до средата на XIX век, впоследствие думата "корпус" постепенно излиза от употреба и остава името "Forest", а понякога и "Forest".

С течение на времето, до началото на 20-ти век, името "Forest" обхваща доста голяма територия. Когато тук беше открит Политехническият институт, значимостта на Лесной особено се увеличи. Той се превърна в един вид петербургски „Кеймбридж“. Съдбата на „Гората“ след революцията е характерна за много столични предградия. „През 20-30-те години на XX век обикновена общественост живееше сред работниците и служителите, а през 60-те градът идва тук”, пише С. Глезеров. От стария Лесной са оцелели само няколко сгради, сред които дървената сграда на дачата на Бертлинг на улица Болотна, известна с революционното си минало, сега в нея се намират Детският исторически музей, имението на Котлов на площад Кураж, къщата на лесовъдския професор Дмитрий Никифорович Кайгородов в езерото Серебряни, имението край площад Смелостта, която старожилците наричат \u200b\u200b„къщата на Шаляпин“. И днес паркът на Лесотехническата академия (бивш Институт по горите), както и преди, е любимо място за разходки на жители на квартал „Виборг“. Най-древното от северните околности на региона е село Парголово. Първото споменаване за него се намира в книгата за преброяване на преброяването в Новгород за 7008 (1500) година. Тогава селото се казвало Паркола. Имението Парголовская, дарено от Петър I на дъщеря му Елизавета Петровна, включваше следните села: Суздалска слобода (1-во Парголово), Малая Вологодская слобода (2-ри Парголов, Областта заема 4-то място след районите Куротный, Пушкин и Приморски. Районът съществува на своите граници от 1978 г., граничи с Приморски, Калинински, Петроград, Централен.На север регионът граничи с Всеволожски и Куротный райони. хвърлен през Голямата Нева.

Територията на областта се простирала в посока от Виборгския насип и се разширила на север. Площта е 11,5 хил. Ха. Населението е около 412 хиляди души. По брой на населението областът е на трето място в града след областите Калинин и Невски.

Въпреки факта, че област Виборг е едно от водещите места в града по отношение на индустриалните предприятия, това е една от най-зелените територии на Санкт Петербург. Повече от една трета от областта е заета от паркове и площади. Например площта на парк „Сосновка“ е около 322 хектара. Територията на парка на Горската академия е 65 хектара, а зелените площи в Левашово са 346 хектара. По количество зеленина на глава от населението областът е на първо място в Санкт Петербург.

Промишлена зона по протежение на Болша Невка все още съществува. На територията има повече от петнадесет големи предприятия, включително двигатели, Мезон, Уран, Петербургски текстил, Система, Червена нишка, Компресор, Червен фар, Теплоприбор и др. „Светлана“, първата сладкарска фабрика „Азарт“ и пр. В постсъветската епоха по-голямата част от промишленото производство на територията на страната на Виборг е затворена. Имаше идея да се създаде на тяхно място голям бизнес център. Изпълнението на големи инвестиционни проекти върви с бързи темпове - в момента се изграждат автомобилни заводи „Нисан и Хюндай“, първият етап на мандрата „Петмол“ (групата на дружествата „Юнимилк“), бизнес център „Капитал-М“ на ул. Матросова, открит митнически и логистичен терминал на компанията "Стерх" в Парголово.

В съветско време в северната част на област Виборг се появи друга индустриална зона - Парнас, където и до днес продължава промишленото строителство. Той е домакин на такива големи предприятия като пивоварна Балтика OJSC и Parnas-M CJSC. Сред тях, освен вече споменатите по-горе, са пилотният завод в Метална конструкция в Парнасия, асфалтобетон, LPO вибратор, Предприятие №2 Petrokhimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Северната митническа поща, складовете и терминалите също са разположени тук. В Парнас има бизнес със същото име. Бетонни гаражи на колективни паркинги, облицовани по протежение на железницата и Авеню Енгелс. Индустриалната зона „Парнас” продължава да се развива бързо, овладявайки териториите около него, обхождайки Околовръстния път.

Като цяло транспортната достъпност на региона Виборг може да се определи като задоволителна.

Централната му част се обслужва от две метростанции - Lesnaya и Vyborgskaya, а северната - от четири станции: Parnas, Prospekt Prosvescheniya, Ozerki, Udelnaya. Районът обаче е твърде голям, съществуващите метростанции очевидно не са достатъчни. Основните транспортни пътища на областта, свързваща северната и южната й част, са: авеню Болшой Сампсониевски, авеню Енгелс и магистрала Виборг, както и проспект Лесной, проспекти Тихорецки и култура, които свързват северната и южната част на областта. Западните и източните части на региона са свързани от Светлановски, Луначарски, Просветен и Суздалски проспекти. Собствениците на лични превозни средства, пътуващи от областта до центъра на града, са принудени да стоят на празен ход при продължителни задръствания. Съществуващите разклонения на изхода от северните райони не могат да се справят с товара и в час пик моторното превозно средство „стои“ на площад „Кураж“, площад „Светлановская“ и площад „Ленин“.

· Непосредствената среда на обекта - главно производствени компании и жилищно строителство

· Нивото на интензивност на движението в близост до обекта за оценка е високо, а пешеходната активност е средна;

· Достъпността за транспорт с обществен транспорт и автомобилен транспорт се характеризира като добра задоволителна.

3. анализпазаръттърговскинедвижим имот

недвижими имоти търговска собственост

Преглед на търговски недвижими имоти. Търговските недвижими имоти традиционно включват сегменти на офис, търговски, промишлени, складови и хотелски недвижими имоти. В същото време търговските недвижими имоти включват площи, използвани за предлагане на различни услуги: заведения за хранене, домашни, спортни, развлекателни и др.

В съответствие с предварителното позициониране на оценявания имот, този отчет предоставя преглед на търговските недвижими имоти на Санкт Петербург в следните сектори:

Промишлени и складови имоти;

Офис недвижими имоти;

Земя.

Общата ситуация. В сегмента на търговските недвижими имоти се наблюдава прогресивно развитие: делът на незаетото пространство намалява, наемните ставки растат заедно с инфлацията. Това сближава анализаторите на всички компании. Експерти от различни компании оценяват общото предлагане на качествени офис площи на около 2 милиона квадратни метра. Най-оскъдните оценки са в Knigh Frank St. Petersburg (1,65 милиона), специалистите на управляващата компания Maris / CBRE (2,2 милиона) са по-щедри от останалите в това отношение. Всички експерти също са съгласни, че за миналото годината намали броя на свободното пространство в офис сегмента (сегашното ниво на свободните работни места в компаниите се оценява на 11-13%). В същото време експертите от Jones Lang LaSalle в Санкт Петербург отбелязват, че пазарът на офиси в Санкт Петербург през 2011 г. остава „пазарът на наемателите“, а показателите за нетно усвояване надвишават обема на вложените данни, както и намаляване на степента на свободни работни места за 2012 г. от 19.7% на 13 5.

Стабилното търсене на офис площи, намаляването на броя на свободните площи доведе до повишаване на наемните цени. Анализаторите на Maris оценяват, че офисите от клас В са се повишили с 3-4%. В съществуващите офис центрове от клас А наемните цени не се променят значително.

Експертите оценяват сегашното ниво на заетост на търговските площи по подобен начин - на около 96% - което показва висока степен на търсене на този тип недвижими имоти в града. Въпреки скромния процент на незаетите места, бърз растеж на темповете в този сегмент също не се наблюдава. Местата за търговия през последната година са поскъпнали приблизително същото като офисите - със 7-10%.

През 2012 г. борсовият пазар почти не се увеличи (увеличение с 1% от наличния обем). Поради това степента на заетост на тези райони се е увеличила значително; разработчиците спешно стартираха замразени проекти. В края на 2012 г. процентите на капитализация в Санкт Петербург са: за офис съоръжения от висок клас - 9,5-10%, за висококачествени търговски обекти - 10-10,5%, за активи с институционално качество в сегмента на складовите имоти - 11-11 , 5%. В регионите минималните проценти на капитализация за търговски недвижими имоти от висок клас също претърпяха леко понижаване.

Таблица 3-1 Минимални проценти на капитализация за висококачествени търговски недвижими имоти през 2012 г.

Развитието на сегменти от търговски недвижими имоти в Санкт Петербург е неравномерно. Най-развитите са пазарите на офис и търговски имоти. Пазарът на хотели, производствени и складови съоръжения изостава значително зад тях.

Териториално разпределение на търговското пространство. Териториалното разпределение на търговското пространство е силно зависимо от тяхната функция. Офисните помещения, както в бизнес центрове и вградени, така и хотелски съоръжения, са разположени главно в централните квартали на Санкт Петербург - Адмиралтейский, Петроградски, Централен. Това се дължи на близостта до бизнес центрове и туристически дестинации.

Големите търговски комплекси са разположени главно в жилищни райони (Приморски, Виборг, Москва), което се определя от наличието на големи парцели там и близостта до по-голямата част от потребителите. Вградените търговски помещения са разположени главно в централните райони (Адмиралтейски, Василеостровски, Петроград, Централен). Висококачествените производствени и складови комплекси гравитират към основните транспортни коридори на града - Морското пристанище на Санкт Петербург, основният северен коридор (магистрала Скандинавия), магистрала Московски (М -10, посока към Москва), магистрала Мурманск (М-18) и западния коридор (магистрала Талин, М-11).

Според GUION, наетите вградени помещения за производство и съхранение се намират главно в районите Виборг, Невски, Красноговардейски, Фрунзенски и Кировски.

Пазарна дейност. Според анализатори от Центъра за оценка и консултации в Санкт Петербург, на пазара се наблюдава известно преразпределение на силите в инвестиционния сегмент и развитие - настъпва „промяна в състава“, поради предишната криза. От втората половина на 2012 г. се забелязва забележимо и доста рязко увеличаване на активността на клиентите на пазара поради физически и юридически лица, заинтересовани от придобиване на сравнително големи обекти на търговски недвижими имоти (предимно сгради) за различни цели - търговия на дребно, офис, свободно време и развлечения. Тази тенденция се дължи до голяма степен на факта, че Русия и по-специално Санкт Петербург през 2011 г. най-накрая преодоляха кризата и навлязоха на пазара на недвижими имоти със стабилни темпове на растеж.

От друга страна, световната икономика и финансовите пазари продължават да са в треска поради известни събития в САЩ и Европа. Това дава на инвеститорите известна несигурност за утрешния ден и доста сериозни инфлационни очаквания. В тази ситуация клиентите са се мотивирали да купуват съществуващи съоръжения, които вече са изградени и пълни с наематели. Такъв недвижим имот служи като инструмент за инвестиране и застраховане от обезценяване на парите. Всъщност, според опита от 2008-2009 г., доброкачествените съоръжения, напълнени с наематели, въпреки че показаха лек спад на текущите показатели за заетост и рентабилност, продължиха да генерират паричен поток.

Освен инвеститорите, крайните потребители станаха доста активни. Това може да се дължи както на стабилизирането на икономиката, така и на процеса на прехвърляне на офисите на редица големи компании, предимно сектора на суровините, в Санкт Петербург. Много често стратегията на такива компании не е наемането, а собствеността върху недвижими имоти. Те са насочени към придобиване на модерни висококачествени сгради на най-добрите места в града и са готови да платят съответната цена за тях.През 2012 г. пазарът на недвижими имоти беше попълнен с оферти. Последицата от кризата беше, че редица собственици, по една или друга причина, изложиха имотите си за продажба. Освен това през 2012 г. започнаха да се продават обезпечени предмети на банките. Банковите организации стигнаха до критичния момент, когато беше необходимо да се вземе решение за такива активи. И често това беше в полза на продажбата, макар и понякога със значителна отстъпка. Трябва да се отбележи, че при тази маса на обезпечение качествените обекти с добро местоположение и ниво на застрояване са рядкост. Сега купувачите, които внимателно наблюдават текущата ситуация, имат възможността да започнат преговори с банки и да откупят тези обезпечени активи.

Като цяло активността, която започна през лятото на 2012 г., вече доведе до някои значими транзакции за пазара. Например: придобиването на универсалния магазин Passage от групата Jensen като обезпечение, продажба на киносалон Colosseum, договаряне на продажбата на търговски център Галерия и редица открити или приключени сделки с добре известни сгради в града. Тази тенденция на есенно-зимния период ще продължи.

В момента има известно преразпределение на силите в инвестиционния сегмент и развитие. Някои компании засилват своето влияние, други губят позиции или напускат пазара и се появяват нови играчи.

Ако в бъдеще няма да има глобални финансови катаклизми, то до края на 2012 г. ще наблюдаваме доста уверен растеж на пазара - както на пазара на наемите, така и на инвестиционните сделки.

Таблица 3-2 Възвръщаемост на инвестициите в различни сегменти на търговски недвижими имоти в Санкт Петербург

Потребителски пазар. През януари-ноември 2012 г., в сравнение със същия период на миналата година, продажбите на дребно в града са се увеличили с 8.3%, в региона - с 2.7%. Оборотът на общественото хранене в града нараства с 2,4%, в региона - със 7,9%. През януари-ноември т.г. в сравнение със същия период на миналата година оборотът на търговията на едро в града намалява с 10%, в региона се увеличава с 1,7%.

Пазар на труда. През октомври 2012 г., в сравнение с октомври 2011 г., броят на заместените работни места в организации (с изключение на малкия бизнес) нараства с 1,0% в Санкт Петербург и с 0,1% в Ленинградска област. Според комисиите по труда и заетостта населението на Санкт Петербург и Ленинградска област, броят на официално регистрираните безработни от ноември 2011 г. до ноември 2012 г. намалява в града с 22%, в региона - с 16% и достига съответно 10,2 и 4,2 хиляди в края на ноември 2012 г. ... лице. Коефициентът на регистрирана безработица в края на ноември 2012 г. възлиза на 0,4% в Санкт Петербург и 0,5% от икономически активното население в Ленинградска област срещу 0,5% както в града, така и в региона в края на ноември 2011 г.

Строителство и инвестиции. През януари-ноември 2012 г. обемът на инвестициите в дълготрайни активи от големи организации намалява в Санкт Петербург в сравнение с януари-ноември миналата година с 10,0% и възлиза на 176,2 милиарда рубли, в Ленинградска област се увеличава с 4,0% и възлиза на 194,1 милиарда рубли. От началото на тази година обемът на работа по вид дейност „строителство“ в Санкт Петербург също намалява с 6,7% в сравнение със същия период на миналата година и възлиза на 299,4 милиарда рубли, в Ленинградска област се увеличава с 10,1% и възлиза на 101,4 милиарда рубли.

Въвеждането в експлоатация на жилищни сгради през януари-ноември тази година, както в Санкт Петербург, така и в Ленинградска област, се увеличи съответно с 2,8% и 11,3% в сравнение със същия период на предходната година и възлиза на 1778,3 хиляди квадратни метра. , м жилищна площ в Санкт Петербург и 894,0 хиляди квадратни метра. м. в района на Ленинград. През ноември т.г. в Санкт Петербург, производствената сграда на LLC Ferromet-Invest, производственият и складов комплекс на LLC Trader, производствено-технически център за ремонт и продажба на автомобили LLC Phoenix Motors, складов комплекс с паркинг на ЗАО UNISTO, склад за строителни материали на ЗАД „ГРАН“, 1 трафопост, 3 бензиностанции, предучилищна образователна институция в квартал „Пушкин“, ресторант в квартал „Куротный“, бизнес център в района на Москва, социален и жилищен комплекс в района на Киров и други.

В района на Ленинград бяха пуснати в експлоатация векторната къща Greenhouse LLC, семепроизводителният център Forest Management, лесопреработвателната работилница LLC Pallet-Plus, 2 котелни в района на Виборг и Всеволожск, 1 бензиностанция, предучилищна образователна институция и федерален учебен център (1 етап) в региона Vsevolozhsk и др.

4. анализнай-добър отинай-многоефективенизползване наземясюжетъткатоусловнобезплатно

Избор на оптималното използване на земята.

Анализът, за да се избере най-доброто и ефективно използване на земята, обикновено се извършва в два случая: ако е необходимо, отделна оценка на земята, както и при избора на обекти за сравнителен анализ. Концепцията за „най-добро и ефективно използване“ се определя като вероятната употреба на оценявания обект с максимална възвръщаемост, а условията за физическа, правна и финансова осъществимост на такива действия са задължителни. Първо трябва да дадете списък с функции, които могат да бъдат реализирани на този парцел без никакви ограничения. Най-ефективната употреба се определя от взаимодействието на редица фактори:

Правна осъществимост: разглеждане на онези употреби, които са разрешени от регулациите за зониране, ограниченията на частната инициатива, разпоредбите за историческите зони и законодателството за околната среда

Физическа осъществимост: Разглеждане на физически осъществимите употреби в дадена област.

Финансова осъществимост. Разглеждане на фундаменталната възможност за осигуряване на финансиране на проекти с привлечен капитал.

Максимална ефективност. Като се има предвид коя от икономически изгодните приложения ще донесе максимален нетен доход или максимална текуща стойност

Анализ на използването на сайта като shareware. Правна приложимост. Основните, спомагателни и условно разрешени видове ползване на поземлени парцели и обекти за капитално строителство на територията на тази зона, установени в допълнение 3 към Закона на Санкт Петербург „За правилата за ползване и развитие на земята на Санкт Петербург“ от 16.16.2009 г. № 29-10 (част II) са представени в следната таблица:

Таблица 4.1 - видовете разрешена употреба на обекта на изследване

Обектите за използване, маркирани със символ (*), отбелязани в клауза 3 от настоящия член, могат да бъдат поставени само върху парцели, непосредствено прилежащи към червените линии на улици, пътища, площади, алеи, насипи, булеварди, които са общи части, с изключение на вътрешнокварталните проходи, при липса на Законодателство, забраняващо тяхното поставяне.

Минималната площ на земята.

Не по-малко от количеството площ, заемана от обекта за капитално строителство, съществуващ или поставен на негова територия, и площта на зелените площи, изисквана в съответствие с настоящите правила, се допуска площта за поставяне на автомобилни места, алеи и други съоръжения, изисквани в съответствие с настоящите правила и техническите регламенти на спомагателните съоръжения предназначени за поддръжката и експлоатацията му.

Използването на територията.

Използването на територията се определя като съотношението на максималната обща площ на апартаментите, които могат да бъдат поставени на територията на поземления имот, към площта на парцела. Следните максимални пределно допустими стойности за коефициента на използване са определяни: - за парцели средни и многоетажни жилищни сгради до 9 етажа - 1,7; - за многоетажни жилищни площи от 9 етажа и над - 2.3.

Минимални граници на сгради, конструкции, конструкции от границите на земята.

Минимални граници от границите на поземлени парцели на стени на сгради, конструкции, конструкции без прозорци: на разстояние, което осигурява нормативна инсолация и осветеност на височина 6 метра или повече във всяка точка, по границите на поземлените парцели, прилежащи и разделени от общи територии, или по границите на територии, на които парцели, които не са оформени; в случай на прилежане към територии (поземлени парцели), разположени в границите на териториални зони, чийто градоустройствен правилник не установява разрешени употреби, за които са необходими регулаторна инсолация и осветеност, се допуска минимален запас от 0 метра от границите на парцелите, които не съвпадат с червените линии.

Минимални отстъпи от границите на парцелите на стените на сгради, конструкции, конструкции с прозорци: на разстояние, което осигурява стандартна инсолация и осветеност на височина 6 метра или повече във всяка точка, по границите на прилежащите парцели, по границите на поземлени парцели, разделени от общи части, или по границите на територии, върху които не са образувани поземлени парцели, но не по-малко от 10 метра;

В случай на прилежане към територии (поземлени участъци), разположени в границите на териториални зони, чиито градоустройствени разпоредби не установяват разрешени приложения, за които е необходимо да се осигури регулаторна инсолация и осветеност, се допуска минимален запас от 3 метра от границите на парцелите, които не съвпадат с червени линии.

Определят се минималните граници от границите на парцели на стените на сгради, конструкции, конструкции по границите на поземлени парцели, съвпадащи с червените линии на улиците и алеите: за жилищни сгради с апартаменти на приземните етажи и учебни и възпитателни институции с лице към главните улици - 6 метра; за жилищни сгради с апартаменти на приземните етажи и образователни институции, които излизат на други улици и обществени пътища - 3 метра; за други сгради - 0 метра.

Максимални изпъкналости за червената линия на части от сгради, конструкции.

В съответствие с член 7 от част II от настоящите правила: Разрешено: за балкони, еркери, козирки - не повече от 3 метра и над 3,5 метра от нивото на земята.

Максималната височина на сгради, конструкции, конструкции на територията на сушата.

Максималната височина на сгради, конструкции, конструкции на територията на поземления парцел, разположен в застроените територии, е не повече от 30% по-висока от средната височина на съществуващите сгради през тримесечието, а именно 30 метра развитие на застроените територии - не е установена), освен ако не е посочено друго посочени на диаграмата на границите на регулациите за градоустройство по отношение на максималната височина на сгради, конструкции и конструкции. Освен това, при съвпадението на ограничения, свързани с една и съща територия, се прилагат минималните гранични параметри, с изключение на случаите, когато се поставят местни доминанти.

Минимална част от зелените площи.

Таблица 4-2. Минимален дял на озеленяване за сайтове с различно предназначение.

Вид употреба	Използвайте код	Минималната площ на зелените площи
Жилищни сгради		23 квадратни метра на 100 квадратни метра. метра от общата площ на апартаментите в проекта за капитално строителство на обекта
Градини, площади, булеварди		95% от парцела с площ по-малка от 1 ха; 90% - с площ от 1 до 5 ха; 85% - с площ от 5 до 20 ха; 80% - с площ над 20 ха
Развлекателни комплекси, увеселителни паркове, водни паркове		0% от парцела с площ по-малка от 1 ха; 10% - с площ от 1 до 5 ха; 20% - с площ от 5 до 20 ха; 30% - с площ над 20 ха
Болнични съоръжения, СПА съоръжения, съоръжения за социално осигуряване, съоръжения за отдих, зелени площи, които изпълняват специални функции.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	60% от земята
Обекти дос., Поч. и средно цялостно изображение. (училищата)		50% от земята
Индивидуални къщи, летни резиденции, обекти на средно и висше професионално образование; физическа култура и спортни съоръжения, включително спортни клубове; предмети на ритуална дейност	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	40% от земята
Комунални услуги, селскостопански съоръжения. използване, транспортни съоръжения, специални паркове (зоологически градини, ботанически градини)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	не е инсталирано

При формиране на поземлени парцели на многоквартирни жилищни сгради могат да бъдат разпределени части от откритите зелени пейзажи, изисквани от настоящите правила (до 30% от тяхната площ) за комбиниране в независими парцели на вътрешно квадратни обществени градини (градини)

Минимален брой паркоместа.

Минималният брой паркоместа за съхранение на отделни превозни средства на територията на поземлени парцели - в съответствие с член 10 от част II от Правилата: Минималният брой места за паркиране за съхраняване на индивидуални превозни средства на територията на поземлени парцели на клиники, (код на използване 10910; 10840; 10950) - 1 паркомясто за 20 легла, както и 1 паркомясто за 5 служители.

Минимален брой места на площадки за товарене и разтоварване

Минималният брой места за товаро-разтоварни площадки на територията на поземлени парцели - в съответствие с член 11 от част II от Правилата: се определя въз основа на: едно място за обекти с обща площ от 100 квадратни метра до 1500 квадратни метра и плюс едно място за всеки допълнително 1500 квадратни метра общата площ на обектите - за търговски обекти (код 105), заведения за обществено хранене (код 106), промишлени съоръжения (код 121), за предприятия за първична преработка, опаковане на селскостопански продукти и техническо поддържане на селскостопанска продукция (ремонт, складиране) (код 131.2); едно място за обекти с обща площ от 100 квадратни метра до 1250 квадратни метра и плюс едно място за всеки допълнителен 1250 квадратни метра обща площ на обектите - за складови обекти (код 122).

Минимално място за съхранение

1. Минималният брой места за товаро-разтоварни площадки на територията на поземлени парцели се определя от изчислението: едно място за обекти с обща площ от 100 квадратни метра до 1500 квадратни метра и плюс едно място за всеки допълнителен 1500 квадратни метра от общата площ на обектите - за обекти на търговия ( код 105), заведения за обществено хранене (код 106), промишлени съоръжения (код 121), за предприятия за първична преработка, опаковане на селскостопански продукти и поддържане на селскостопанска продукция (ремонт, складиране) (код 131.2); едно място за обекти с обща площ от 100 квадратни метра до 1250 квадратни метра и плюс едно място за всеки допълнителен 1250 квадратни метра обща площ на обектите за складови обекти (код 122).

2. Площта на автомобилните помещения за съхранение (технологична утайка) на товарни превозни средства се определя при скорост 95 квадратни метра на автомобил (включително пътуване); при прилежащи паркинги до алеята на улиците и алеите и надлъжната подредба на автомобилите - 70 квадратни метра на автомобил.

Максималната височина на оградите на парцелите на жилищните сгради

Максималната височина на оградите на парцели на жилищни сгради - в съответствие с член 13 от част II от настоящите правила :: по магистрали - 2,5 метра; по улиците и алеите - 1,8 метра; между съседни парцели за строителство - 1,8 метра без съгласуване със съседни ползватели на земя. Повече от 1,8 метра - според договореното със съседни потребители на земята. За жилищните райони може да бъде превишена височина от 1,8 метра, при условие че това не нарушава пространствените и пространствени характеристики на околните сгради и пейзаж, стандартите за инсолация и естествена светлина.

Максимален клас на опасност

Максималният клас на опасност (според санитарната класификация) на съоръженията за капитално строителство, разположени на територията на зоната, е V (с изключение на автогари и междуградски транспортни съоръжения) Над 100 вида разрешено използване на парцели са разпределени в правилата за използване и развитие на земята в Санкт Петербург. Специалистите на пазара на недвижими имоти обаче назовават значително по-малко сегменти от пазара на земя. Характеристиките на парцелите, причиняващи различното им разграничаване, се признават като ценови фактори, които влияят върху цената на обект в подобна група, сегмент.

Сегментите, разпределени от пазара за тяхното функционално предназначение, включват парцели, предназначени за използване под:

Изпълнението на крайградските села от нисък клас и градинарството;

Ниски жилищни сгради (градски къщи и вили);

Многоетажно жилищно строителство;

Развитие на хотели;

Функция за производство и съхранение;

Паркинг;

Открит паркинг и паркинг;

Спортни съоръжения;

Тъй като говорим за сегментиране на пазара, парцелите, предназначени за развитие от социални съоръжения и комунални услуги, принадлежат към групата на инвестиционно-непривлекателните обекти. За да се анализира възможността за най-добро и ефективно използване на имота от типичен инвеститор, по-нататъшното сегментиране на тази група е безсмислено.

Правилата за използване и развитие на земята в Санкт Петербург също посочват варианти за използване на земя, която е ограничена в обращение или напълно изтеглена от обръщение. При избора на опцията за най-добро и ефективно използване на имота от типичен инвеститор, такива парцели не се анализират. Видовете функционално използване на изследваната земя, представена в правилата за земеползване и развитие в Санкт Петербург, могат да бъдат групирани, както следва:

Таблица 4-3 - Видове разрешено функционално използване на изследваната земя

	Опцията е разрешена. използване, посочено в правилата за земеползване и развитие на Санкт Петербург	Пазарни сегменти com. IMM.
	За настаняване на заведения за обществено хранене	търговия
	За поставяне на потребителски услуги (включително вани)	Обекти на предучилищно, основно и средно общообразователно образование (училища)
	За настаняване на средни и висши училища за професионално образование
	За настаняване на амбулаторни заведения
	За настаняване на социалноосигурителни заведения ...

Подобни документи

срочна книга, добавена на 05/08/2009

Изчисляване на корекциите на офертите при оценка на различни видове собственост. Анализ на пазара на недвижими имоти. Определяне на цената на нежилищните помещения с сравнителен, скъп и печеливш подход. Намаляване на показателите за разходи при окончателната оценка на стойността на обекта.

тест, добавен 20.04.2016г

Основните понятия на пазара на недвижими имоти, неговата сегментация. Планиране и отчитане на разходите за експлоатацията на имота. Анализ на маркетинговата среда на предприятието Diol LLC. Практическо приложение на техники за управление на недвижими имоти, оптимизиране на форми и методи.

срочна книга, добавена на 22.07.2011 г.

Общи характеристики на ООО „Сити Център за недвижими имоти“, анализ на основните дейности, запознаване с методите за планиране на персонала. Начини за оценка на ефективността на системата за управление на персонала. Разглеждане на елементите на организационната структура.

доклад за практика добавен на 05/09/2013

Същността, функциите, методите и нивата на управление на недвижимите имоти. Анализ на пазара на недвижими имоти на дребно в Самара. Кратко описание на търговския център MegaCity, неговата политика за отдаване под наем. Анализ на системата за управление на развитието на търговски недвижими имоти в предприятието.

срочна книга, добавена на 18.10.2011 г.

теза, добавена 25.06.2012

Същността, концепцията и основните видове управление на проекти за развитие на недвижими имоти. Концепцията на проект за развитие и основните характеристики на управлението на търговски недвижими имоти. Финансовата и икономическа обосновка на проекта. Анализ на пазара на недвижими имоти на дребно.

добавена срочна книга 25.03.2011 г.

Ситуацията на пазара на търговски недвижими имоти в Санкт Петербург. Създаване на концепцията за нов комплекс, обосновка на неговия възможен профил и ефективност. Форматът и определянето на оптималното място за настаняване, както и подбора и привличането на наематели.

тест, добавен 28.06.2011

Запознаване с агенцията за недвижими имоти LLC Victoria-SM. Видове дейност на предприятието. Принципи на развитие на организация в пазарна среда. Функционални звена на организацията. Мониторинг на квартал Кировски по отношение на средната цена на апартамент.

доклад за практика, добавен 10/11/2011

Управление на търговски недвижими имоти въз основа на многофункционални комплекси. Създаване на проект за многофункционален търговски комплекс и проект за автоматизирана система за управление. Оценка на общата икономическа ефективност.

Анализът на най-доброто и ефикасно използване е неразделна част от програмата за управление на съоръженията, както и част от алгоритъма за оценка на пазарната стойност и всички видове стойност, получени от пазарна стойност (продажбена стойност и ограничени продажби, ликвидация, инвестиции, обезпечение), в съответствие с определенията на тези видове стойност.

Както се вижда от горното определение, най-доброто и ефективно използване на недвижимите имоти се определя чрез анализ на съответствието на потенциалните варианти за неговото използване със следните критерии:

Потенциалното местоположение - достъпността на парцела (достъп до него), неудобството от местоположението на земята, скритите опасности от местоположението.

Пазарно търсене - доколко планираното използване на земята представлява интерес за този пазар и за тази област. Анализира се нивото на предлагане и предлагане на всички недвижими имоти с различни функционални цели. Анализират се предимствата на недвижимите имоти, осигуряващи неговата конкурентна способност и недостатъци. Допустимост от гледна точка на законодателството (правна обосновка) - естеството на предвидената употреба не противоречи на законодателството, ограничаващо действията на собственика на парцелите и разпоредбите за зониране.

Физическа възможност - способността да се издигат сгради с оглед най-доброто и ефективно използване на тях на въпросната земя.

Финансова обосновка? разглеждане на онези физически осъществими и законово разрешени случаи на използване, които ще генерират приходи.

Максимална ефективност (оптимален случай на използване)? разглеждане на това кой от физически осъществимите, компетентни и финансово обосновани варианти за използване на обекта ще донесе максимален нетен доход или максимална текуща стойност.

е, най-важните фактори са социално-икономическите възможности на хората и техните културни и естетически ценности.

Така че, като разгледаме някои от тези критерии, можем да направим редица предложени опции за използване на този обект. Разбира се, всички тези изводи ще бъдат приблизителни, но дори и по тях обикновено можете да направите оценка за избора на подходящ вариант.

За всеки обект алгоритъмът за анализ за най-добро и ефективно използване се състои от пет етапа.

СТЪПКА 1. На първия етап се съставя най-пълният списък от функции, които могат да бъдат реализирани въз основа на изследвания обект.

И така, в нашия случай, ето списъкът с опции: хотел, апартаментна сграда (жилище под наем), уелнес център, изследователски център, банка, басейн, офис център, зала за бойни изкуства и оформяне, боулинг клуб, кино, физкултурен салон , фитнес, тенис корт.

СТЪПКА 2. На този етап тези функции са изключени от съставения списък, чието изпълнение според анализа може да срещне непреодолими пречки поради законодателни и регулаторни ограничения.

Така че, съгласно SNiP 2.08.02 - 89 * „Обществени сгради и конструкции“, предложената сграда на изследователския център не може да бъде проектирана на този сайт. Тъй като на територията на научната и научно-производствената зона е необходимо да се поставят институциите на науката и научните услуги, пилотните заводи и свързаните с тях висши и средни образователни институции, институции и обслужващи предприятия, както и инженерни и транспортни комуникации и структури. В нашия случай вече се е развило определено курортно развитие, което не може да бъде променено и от юридическа гледна точка това е юридически невъзможно.

Използването на съоръжението като физкултурен салон също е невъзможно, тъй като съгласно SNiP 2.07.01 - 89 * „Градско планиране. Планиране и развитие на градските и селските селища "учебните заведения в жилищната зона могат да бъдат разположени в радиус от 750 м всяка, а в учебната зона вече съществуват две училища.

Според Гражданския кодекс на Руската федерация, всички предложени функции нямат непреодолими пречки поради законодателни ограничения.

СТЪПКА 3. На този етап се изучават възможностите за физическа осъществимост на функциите, останали в списъка след процедурите на етап 2. Функциите, които са невъзможни поради недостатъчно високото качество на парцела, са изключени от списъка:

Не това е релеф, има скални образувания;

Неудобна форма или малък размер на парцела;

Неприемливи хидрологични условия в земята, има наводнени площи;

Недостатъчна носеща способност на почвата и нейните незадоволителни дренажни свойства;

Няма начин да се свържете с комуникациите за поддържане на живота на съоръжението;

Планираното строителство е възпрепятствано от особеностите на терена или развитието на непосредствената среда.

Районът на изследването има редица специфични инженерни и геоложки условия, има различни отклонения в хидрологията и релефа на обекта. Всички комунални услуги, включително водоснабдяване, канализация, отопление, вентилация, електричество, комуникационни устройства, се извършват централно от градски мрежи.

ЕТАП 4. Законно разрешените и физически осъществими функции остават в списъка само ако са икономически осъществими, тоест ако съотношението на платежоспособното търсене и конкурентното предлагане на местния пазар на недвижими имоти осигурява възвръщаемост на капитала и възвръщаемост на капитала със процент на този доход, не по-нисък от нормата на възвръщаемост за една от надеждни алтернативни проекти.

Така че предлаганият вариант на жилищна къща (жилище под наем) за икономическа осъществимост не може да бъде избран. Търсенето на такива имоти в тази област няма да бъде значително. Тази зона е жилищна зона, въпреки че жилищното развитие е представено от малък брой домакинства.

Изграждането на кино също не е икономически изгодно, тъй като такава структура вече съществува в близост до проучвателната площадка.

Парфюмният център също не е подходящ за нашия район. Факт е, че обектът, който се изследва, се намира в района, където живеят малък брой хора. В град Железноводск вече има специализирани групи от такива магазини, които положително са се утвърдили в този профил и малко хора ще трябва да пътуват вътре във вътрешността на центъра на града за нужните стоки. Единственото условие за подобни действия може да бъде само значително намаляване на цените на продуктите. Но това също не е възможно поради високите разходи, първо, за строителството и второ, за закупуването на стоки. Всичко това ще доведе до нерентабилен обект.

СТЪПКА 5. И накрая, на последния етап се избират няколко проекта от икономически осъществими и финансово осъществими проекти с изпълнението на функции, използването на които ще донесе на собственика максимална рентабилност и максимална пазарна стойност на обекта (като се вземат предвид „собствените“ рискове и „собствените“ стандарти на възвръщаемост за всяка опция) , Един от тези скорошни проекти (най-малко рисковият) е признат като отговарящ на принципа за най-добро и ефективно използване на съоръжението.

И така, в тази работа, когато разглеждаме функциите, стигнахме до петия етап със следния списък: здравен център, банка, басейн, правен център, бойни изкуства и съблекалня, боулинг клуб, ресторант, кино, фитнес, тенис корт Всички тези функции може да се подреди в три варианта:

1. Банка, офис център.

2. Хотел с ресторант.

3. Пенсия

Ще разгледаме всеки от тези варианти в рамките на икономически осъществими и финансово осъществими функции.

Първият вариант е банка с легален център. Е, първо, трябва да се отговори на въпроса, защо тази опция е сред останалите?

Най-важното е, че нито в анализирания регион, нито в град Железноводск няма такова специализирано съоръжение, където да се концентрират такива функции. В този район има само банкомат. Въпреки че това е жилищен район, но необходимостта от банкови услуги винаги ще съществува.

В допълнение, тази опция включва функцията на правен център. Това не е случайно. Основната причина е липсата на такъв център както в региона, така и в града. Разбира се, има различни нотариуси, адвокатски кантори, но няма такава институция, в която да се решават цялостно редица въпроси. Между другото, центърът, който се проектира, може да има и междуселищно значение, тъй като ще предостави целия набор от услуги, предоставяни в областта на правоотношенията.

Най-близкото разположение на банката и правния център един до друг ще допринесат за тяхната взаимосвързана и рационализирана работа при решаването на редица проблеми. Това ще създаде удобство за намаляване на времето за работа с документи, за подобряване на качеството на услугите и ще привлече по-голям брой заинтересовани страни. Е, ако изберете и подготвите висококвалифициран персонал, тогава този обект ще стане наистина популярен.

Вторият вариант е хотел с ресторант. Изборът му на останалите три варианта не е случаен. Но първо трябва да отговорите на въпроса.

Е, на първо място, за какво е хотелът тук? В крайна сметка има много санаториуми и пансиони с много от здравните услуги, които предлагат. Но няма структура в тази живописна област, в която човек да може да остане за кратък, неопределен период.

Но самият хотел тук ще бъде неизгоден. Това се дължи на голямата застроена площ. Би било глупаво за клиента да използва недостатъчно предложения фонд за земя. Следователно тази опция може да включва както ресторант, така и клуб за боулинг. Мисля, че тези функции ще бъдат търсени и ще имат търсене. Всеки почиващ, отседнал тук, може да обядва и да прекарва свободното си време, без да напуска сградата.

Освен това е необходимо да се обмисли и да се съсредоточи върху търсенето на пазара. И какво предлага пазарът сега на своите клиенти? Пазарът на услуги разшири своите граници дотолкова, че в развлекателната индустрия той практически няма равен. Появата на всички видове „атракции“ води до по-голямото им търсене. Следователно, с течение на времето, вероятно, някои функции все още могат да бъдат включени в тази серия.

Е, и накрая, третата, последна версия на пансиона. Разбира се, изборът му на масата на други хора беше повлиян от местоположението на изследваната област. Какво може да бъде по-добро от чистия въздух, планинския пейзаж, лечебните свойства на минералните води ?!

В продължение на два века санаториумните комплекси са били и се изграждат. И между тях нямаше въпрос за конкуренция, тъй като търсенето на подобни услуги винаги е съществувало. Хиляди хора от различни краища на нашата страна и съседните страни се стремят тук, към Кавказките минерални води.

Напротив, през 90-те години на миналия век много от тези комплекси изпаднаха в разпад. Медицинският персонал се разпусна, загуби много работни места. Затова сега е необходим дори растежът на изграждането на такива институции. Необходимо е да се върне на нашия регион досегашния статут на здравния курорт. А също и за повишаване на социално-икономическия растеж на населението. Само винаги възниква въпросът за инвестициите в тази индустрия!

Управлението на недвижимите имоти изисква, на първо място, осигуряване на най-продуктивното използване на обекта като икономически ресурс и намиране на начини за повишаване на ефективността на това използване. В същото време се взема предвид, че критериите за ефективност на рентабилните активи, използвани като реален или финансов актив, тоест тези, предназначени за печалба, трябва да се основават на параметрите на рентабилност на актива.

Един от основните параметри на рентабилността на обекта е наемният процент, дефиниран като доход от наем, изразен в парични единици за единица време и отнасящ се към единичната площ на помещенията (земята). Данните за наемните цени за тази работа са взети от медийни мониторинг „От ръка на ръка“, „Всичко за теб“, „Пазар на недвижими имоти на Кавминвод“.

В някои случаи доходите не могат да бъдат получени изцяло:

Поради разтоварване на загуби,? поради ограничено търсене или загуба на време за смяна на наемателите;

Поради загуби, свързани с обичайната практика за забавяне или прекратяване на редовни плащания на наема от наематели във връзка с тяхната загуба на платежоспособност.

Ако приемем, че загубите от недостатъчно натоварване и неплащания са еднакви за различните видове помещения, тогава можем да изчислим ефективния брутен доход като разликата между потенциалния брутен доход и загубите от недостатъчно натоварване и неплащания.

Оперативните разходи са разделени на две групи: условно фиксирани и условно променливи, които са формирани от общия списък на разходите.

Нетният оперативен доход е нетният годишен доход за целия капитал, инвестиран в изследваната собственост, и се изчислява като разликата между ефективния брутен доход и оперативните разходи.

Друг показател за ефективността на използването на имота е годишната норма на възвръщаемост на инвестирания в имота капитал. Общата норма на възвръщаемост на целия инвестиционен капитал се определя като съотношението на годишния нетен оперативен доход към общата сума на инвестираните средства в този обект.

За тази теза всички горепосочени показатели за използването на обекта са идентифицирани и обобщени в таблица 1 „Анализ на възможностите за използване на условно свободна земя“.

След като анализираме останалите три варианта за функции, можем да различим третата - „Пенсия“, която е по-напред от останалите по някои показатели и като цяло е оптимална. Ако сравним стойността на обекта за всеки от тях, тогава трябва да отбележим, че последният е най-висок - 196166883.11. Този извод е определящ при избора на най-добрия и най-ефективен случай на употреба.

График на офертите по видове недвижими имоти%

Анализ на използването на условно свободна земя.

Маса 1.

индекс	Вариант 1 (банка, правен център)	Вариант 2 (хотел с ресторант)	Вариант 3 (пансион)
Площ (S), м2
Обем на строителството, м3
Застроена площ, м2
Площ на земята, м2
Наемна ставка (A), на м2 годишно
Загуби от претоварване (Kv),%
Загуби от по подразбиране (KL),%
Съотношението на оперативните разходи (KE0),%
Ефективен брутен доход (напр.), в година
Нетни оперативни приходи (I0), в година
Разходи за строителство на сграда (VB),
Общо съотношение на капитализация (R0)
Цената на обекта, т.е.
Стойност на земята, CU

Изборът на вариант NNEI земя с подобрения

При анализ на използването на обекта със съществуващите подобрения се вземат предвид структурните особености и част от земята, която не е заета от подобренията. Първоначалният списък на функциите за сайта с подобрения е напълно идентичен на списъка, подготвен за сайта като безплатен, но условията за изключване стават все по-строги. Така че, функции, които не съответстват на ресурсния потенциал на обекта, в частност на неговия капацитет и ефективност, се изключват. В тази работа, както за анализа на NNEI на поземления парцел, така и безплатен, както и за анализа на NNEI на поземления парцел с подобрения, избраните три варианта остават непроменени. Резултатите от изчисленията за определяне на нормата на възвръщаемост на инвестициите са обобщени в таблица 2.

Определяне на процента на възвръщаемост на инвестицията.

Таблица 2.

В този случай изборът на вариант се прави въз основа на анализа на стойността на нормата на възвръщаемост на инвестицията. Той е най-висок за третия вариант (пансион) - 55%. Следователно, това е най-добрият и най-ефективен вариант за използване на изследвания обект.

Последни статии

Популярни статии

Избор на редакторите

23.05.2020

Изчисляване на разходите за изграждане на къща от блокове от пяна: изчисляване и напредък на строителството
Всеки човек, който поне веднъж в живота си се е сблъсквал с изграждането на частен дом и други сгради, знае колко важно е точно и правилно ...
23.05.2020

Готови проекти на къщи и вили с еркери
Вили с перваза на стената украсяват всяка крайградска зона. Те създават уют, комфорт, ...
23.05.2020

Как да изчислим строителни материали
Изграждането на къща е отговорен и сложен процес, нюансите на който са известни ...
23.05.2020

Уютна дървена къща Уютна дървена къща
Компанията "Уютна къща" повече от 15 години работи на пазара за изграждане на дървени къщи. Нашите основни строителни области: Проектиране, ...
23.05.2020

Какво ще кажете, че се нарича технология?
„В същото време тези къщи имаха редица съществени недостатъци, основният от които беше лошата топлоизолация, което ги направи неподходящи ...

Избор на най-ефективния от възможните. Как да получите патент за изобретение и да не сливате информация с конкурентите

Необходимост и същност на NEI анализа

Фактори, определящи NEI

Критерии NEI

Правна валидност

Физическа осъществимост

Финансова стабилност

Максимална производителност

Рискове за публичност

Как да получите правата върху изобретението и да запазите конкурентно предимство

Метод 1. Да се \u200b\u200bкласифицира част от информацията като ноу-хау

Метод 2. Разкрийте информация за всички възможни и невъзможни варианти за изпълнение на изобретението

Метод 3. Определете обхвата на приложение и класифицирайте важните

Обща сума

Изпратете добрата си работа в базата от знания е проста. Използвайте формата по-долу

1.1 описаниеземясюжетът

Описание на парцела е представено в таблицата по-долу.

Таблица 1.1 - Описание на земята

Функционално зониране на обекта в съответствие с Общия план

1.2 Описание на подобренията

Описание на подобренията е представено в таблицата по-долу.

Таблица 1.2 - Описание на подобренията на земята

1.3 История на обектите

Фиг.

За много лауреати победата на конкурса на Свиридов беше добър старт в професионалното им развитие.

2 .Analysisобграждащоколен свят

2.1 анализместоположениесъоръжение

Фиг.

Териториално развитие

Територията на квартала, в който се намира обектът на изследване, е ограничена:

- Улица Есенина;

- Перспектива на Просвещението;

- Улица на Иван Фомин;

- Булеварди от люляк

Проучваната зона се отличава с изобилие от паркове.

Фигура 2.1 - локалното местоположение на обекта

Жилищно развитие

Главна информация

Като цяло транспортната достъпност на региона Виборг може да се определи като задоволителна.

Подобни документи

Изборът на вариант NNEI земя с подобрения